海寧小區(qū)管理辦法細則一、總則（一）目的為加強海寧小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)整體品質(zhì)，保障業(yè)主的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，特制定本管理辦法細則。（二）適用范圍本辦法適用于海寧小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務企業(yè)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家及地方相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定，確保小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.服務至上原則：以業(yè)主需求為導向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務，不斷提升業(yè)主滿意度。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和物業(yè)使用人一視同仁，公平處理各類事務，維護小區(qū)公共秩序和公平環(huán)境。4.共同參與原則：鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理，通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，共同決策小區(qū)重大事項，形成共建共享的良好局面。二、業(yè)主及業(yè)主大會（一）業(yè)主定義本小區(qū)內(nèi)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。（二）業(yè)主權(quán)利與義務1.權(quán)利依法享有對專有部分的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。對小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。提議召開業(yè)主大會臨時會議。提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。按照物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用。配合物業(yè)服務企業(yè)的管理服務工作，提供必要的協(xié)助。維護小區(qū)公共利益和環(huán)境衛(wèi)生，愛護公共部位、公共設(shè)施設(shè)備。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。（三）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明。房屋及建筑物面積清冊。業(yè)主名冊。建筑規(guī)劃總平面圖。交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明。物業(yè)服務用房配置證明。其他有關(guān)的文件資料。2.職責制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)?；I集和使用專項維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3.會議形式定期會議：每年至少召開一次，具體時間由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。臨時會議：經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。4.召集與主持首次業(yè)主大會會議由建設(shè)單位召集和主持。首次業(yè)主大會會議后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會召集，業(yè)主委員會主任主持；業(yè)主委員會主任因故不能履行職責的，由業(yè)主委員會副主任主持。5.投票表決業(yè)主大會決定事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?；I集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。三、業(yè)主委員會（一）組成與任期1.組成：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成，每屆任期不超過5年，可連選連任。2.成員條件本小區(qū)業(yè)主。具有完全民事行為能力。遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務。熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。具備一定的組織能力和協(xié)調(diào)能力。（二）職責1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施。6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用。7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。9.業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）工作規(guī)則1.業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應當及時召開業(yè)主委員會會議。2.業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。3.業(yè)主委員會應當于會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。4.業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主委員會會議記錄、物業(yè)服務合同、業(yè)主規(guī)約、專項維修資金使用情況等。四、物業(yè)服務企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.資質(zhì)要求：物業(yè)服務企業(yè)應當具備相應的資質(zhì)等級，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定從事物業(yè)服務活動。2.選聘方式：由業(yè)主大會通過招標、協(xié)議等方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同。（二）服務內(nèi)容與標準1.服務內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務。物業(yè)檔案資料管理。其他物業(yè)服務事項。2.服務標準：按照國家和地方相關(guān)物業(yè)服務標準及本小區(qū)物業(yè)服務合同約定執(zhí)行，做到服務規(guī)范、質(zhì)量達標、業(yè)主滿意。（三）物業(yè)服務費用1.收費標準：物業(yè)服務費用由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，可采取包干制或者酬金制等形式。2.費用構(gòu)成：物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。辦公費用。物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。3.費用繳納：業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的時間和方式交納物業(yè)服務費用。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。（四）物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督與考核1.業(yè)主委員會應當對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，并將監(jiān)督情況向業(yè)主大會報告。2.建立物業(yè)服務企業(yè)考核機制，由業(yè)主委員會、業(yè)主代表等組成考核小組，按照物業(yè)服務合同約定及相關(guān)標準對物業(yè)服務企業(yè)進行考核，考核結(jié)果向全體業(yè)主公布。3.對于服務質(zhì)量不達標的物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會有權(quán)要求其限期整改；整改仍不合格的，業(yè)主大會有權(quán)依法解聘該物業(yè)服務企業(yè)。五、物業(yè)使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)過程中，應當遵守國家和地方有關(guān)環(huán)境保護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、消防、安全等規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。3.業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，遵守裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任，按照下列規(guī)定承擔：保修期內(nèi)，由建設(shè)單位負責維修、養(yǎng)護。保修期滿后，由全體業(yè)主共同承擔維修、養(yǎng)護費用，從專項維修資金中列支；專項維修資金不足的，由業(yè)主按照約定分攤。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護由業(yè)主負責。業(yè)主專有部分出現(xiàn)影響房屋安全或者其他業(yè)主正常使用的情形時，業(yè)主應當及時維修；經(jīng)相鄰業(yè)主同意，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，費用由業(yè)主承擔。3.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查、維修和養(yǎng)護，確保其正常運行和使用。（三）專項維修資金管理1.專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.專項維修資金的繳存、使用、管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主委員會應當定期公布專項維修資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)標準，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點等進行清掃、保潔，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應當自覺維護環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得在公共場所隨地吐痰、便溺。3.嚴禁在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)焚燒各類廢棄物。4.加強對垃圾收集、運輸和處理的管理，做到日產(chǎn)日清，保持垃圾收集設(shè)施完好、整潔。（二）綠化管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照綠化養(yǎng)護管理標準，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的花草樹木進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應當愛護綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞花草樹木，不得在綠地內(nèi)種菜、停車等。3.鼓勵業(yè)主在自有房屋周邊進行適當?shù)木G化美化，但應當遵守小區(qū)整體規(guī)劃和管理規(guī)定。七、秩序維護與安全防范（一）秩序維護1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定并執(zhí)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護制度，加強對小區(qū)出入口、公共區(qū)域的巡查，維護小區(qū)正常秩序。2.秩序維護人員應當文明執(zhí)勤，禮貌待人，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。3.嚴格執(zhí)行外來人員、車輛登記制度，嚴禁無關(guān)人員、車輛隨意進入小區(qū)。（二）安全防范1.物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全安全防范體系，配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防設(shè)施等，并確保其正常運行。2.加強消防安全管理，定期組織消防演練，確保消防通道暢通，消防設(shè)施完好有效。3.做好小區(qū)內(nèi)的治安防范工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患，預防和制止違法犯罪行為。4.業(yè)主、物業(yè)使用人應當積極配合物業(yè)服務企業(yè)的安全防范工作，增強自我防范意識，妥善保管個人財物。八、車輛停放管理（一）停車設(shè)施規(guī)劃與建設(shè)1.小區(qū)內(nèi)的停車設(shè)施應當按照規(guī)劃要求進行建設(shè)，合理設(shè)置停車位，包括地面停車位、地下停車位等。2.停車設(shè)施應當符合安全、消防等相關(guān)規(guī)定，配備必要的照明、通風、排水等設(shè)施。（二）車輛停放規(guī)定1.業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)定的停車位置停放車輛，不得隨意占用消防通道、綠地、人行道等公共區(qū)域。2.車輛停放應當有序，不得妨礙其他車輛和行人通行。3.長期停放的車輛應當辦理相關(guān)停車手續(xù)，并按照規(guī)定交納停車費用。（三）停車費用管理1.停車費用的收取標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中約定。2.停車費用應當用于停車設(shè)施的維護、管理等支出，不得挪作他用。3.物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布停車費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。九、違約責任（一）業(yè)主違約責任1.業(yè)主違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，應當承擔相應的違約責任。2.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，應當按照合同約定承擔違約責任，并按照每日千分之三的標準支付違約金。3.業(yè)主違反物業(yè)使用規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、損壞公共利益和他人合法權(quán)益的，應當承擔恢復原狀、賠償損失等責任。（二）物業(yè)服務企業(yè)違約責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，未履行或者不當履行服務義務的，應當承擔相應的違約責任。2.物業(yè)服務企業(yè)未按照服務標準提供服務的，業(yè)主有權(quán)要求其限期整改；整改仍不合格的，業(yè)主有權(quán)解除物業(yè)服務合同，并要求物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償責任。3.物業(yè)服務企業(yè)擅自提高物業(yè)服務費用標準或者增加收費項目的，業(yè)主有權(quán)拒絕支付，并要求其退還多收的費用。（三）其他違約責任1.業(yè)主委員會委