《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既能保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，又能確保業(yè)主的權(quán)益得到保障。本辦法旨在通過明確收費(fèi)原則、規(guī)范收費(fèi)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)物業(yè)管理市場的正常秩序。（二）適用范圍本辦法適用于中華人民共和國境內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取、使用及監(jiān)督管理。無論是住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)還是其他類型的物業(yè)，只要涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，均應(yīng)遵守本辦法的規(guī)定。（三）基本原則1.合理原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本相適應(yīng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的實際成本，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得過高或過低。過高的收費(fèi)可能導(dǎo)致業(yè)主負(fù)擔(dān)過重，過低的收費(fèi)則可能影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。2.公開原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，向業(yè)主明示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.質(zhì)價相符原則業(yè)主有權(quán)享受與其所支付費(fèi)用相符的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)水平相匹配。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)要求其改進(jìn)或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價形式（一）政府指導(dǎo)價1.適用范圍對于普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實行政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。2.定價依據(jù)政府指導(dǎo)價的制定主要考慮以下因素：物業(yè)服務(wù)成本：包括人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等。法定稅費(fèi)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。合理利潤：在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的利潤空間。服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同的服務(wù)等級，制定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)等級越高，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也越高。（二）市場調(diào)節(jié)價1.適用范圍非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及實行市場調(diào)節(jié)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。市場調(diào)節(jié)價是指由市場供求關(guān)系決定價格的定價方式。2.定價機(jī)制在市場調(diào)節(jié)價模式下，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)市場行情、服務(wù)需求、企業(yè)成本等因素，自主協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。雙方應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等條款，確保收費(fèi)合理、公平、透明。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成（一）物業(yè)服務(wù)成本1.人員費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員的工資、獎金、福利、社會保險等費(fèi)用。人員費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)成本的主要組成部分，其支出水平直接影響物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)、更新等費(fèi)用。如電梯的維護(hù)保養(yǎng)、消防設(shè)施的檢測維修、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)等。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括草坪修剪、樹木養(yǎng)護(hù)、花卉種植與養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，以保持物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化景觀良好。4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用涵蓋公共區(qū)域的清掃保潔、垃圾分類處理、樓道清潔等費(fèi)用，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整潔。5.秩序維護(hù)費(fèi)用用于安全保衛(wèi)、巡邏、門禁管理等方面的費(fèi)用，保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全秩序。6.辦公費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于辦公的設(shè)備購置、辦公用品、水電費(fèi)等費(fèi)用。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊對企業(yè)擁有的固定資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、交通工具等，按照規(guī)定進(jìn)行折舊計算的費(fèi)用。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備購買保險以及購買公眾責(zé)任保險所支付的費(fèi)用，以降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險。（二）法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家規(guī)定繳納的各種稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤在合理控制成本的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)獲得合理的利潤，以維持企業(yè)的正常運(yùn)營和發(fā)展。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計費(fèi)方式（一）包干制1.定義包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。2.特點在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了經(jīng)營風(fēng)險。如果企業(yè)通過合理管理降低了成本，就可以獲得更多的利潤；反之，如果成本控制不當(dāng)導(dǎo)致虧損，則由企業(yè)自行承擔(dān)。這種計費(fèi)方式相對簡單，業(yè)主只需按照合同約定支付固定費(fèi)用，便于管理和監(jiān)督。（二）酬金制1.定義酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。2.特點酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只獲取約定的酬金，經(jīng)營風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。這種計費(fèi)方式更加透明，業(yè)主可以清楚了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況，但管理相對復(fù)雜，需要業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)密切配合。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收?。ㄒ唬┦召M(fèi)時間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般按月或按季收取，具體收取時間由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的收費(fèi)時間內(nèi)向業(yè)主發(fā)出繳費(fèi)通知，告知業(yè)主繳費(fèi)金額、繳費(fèi)方式等信息。（二）收費(fèi)方式1.現(xiàn)金繳費(fèi)業(yè)主可以直接到物業(yè)管理企業(yè)指定的地點繳納現(xiàn)金。2.銀行轉(zhuǎn)賬業(yè)主可以通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支付到物業(yè)管理企業(yè)指定的銀行賬戶。3.電子支付隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，越來越多的業(yè)主選擇通過電子支付方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，如微信支付、支付寶支付等。（三）欠費(fèi)處理1.催繳程序如果業(yè)主逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)首先通過書面通知、電話通知等方式進(jìn)行催繳。催繳通知應(yīng)明確告知業(yè)主欠費(fèi)金額、繳費(fèi)期限以及逾期繳費(fèi)的后果。2.違約責(zé)任業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照合同約定收取違約金。違約金的具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方在合同中約定，但不得過高或過低。如果業(yè)主長期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)可以通過法律途徑追討欠費(fèi)。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用（一）使用原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的用途使用，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用合理、合規(guī)使用。（二）使用范圍物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下方面：1.支付物業(yè)服務(wù)人員的工資、獎金、福利等費(fèi)用。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用。3.綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等服務(wù)費(fèi)用。4.辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等企業(yè)運(yùn)營費(fèi)用。5.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用。6.其他按照物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)由物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支付的費(fèi)用。（三）費(fèi)用監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，包括收入明細(xì)、支出明細(xì)、余額等信息，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。2.審計監(jiān)督對于實行酬金制的物業(yè)服務(wù)項目，業(yè)主大會可以按照合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理與監(jiān)督（一）價格主管部門的職責(zé)政府價格主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。價格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為，維護(hù)市場價格秩序。（二）房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)配合價格主管部門做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會可以通過業(yè)主大會決議的方式，對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式等進(jìn)行調(diào)整。業(yè)主委員會應(yīng)協(xié)助業(yè)主大會做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督工作，及時向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。八、法律責(zé)任（一）物業(yè)管理企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰：超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；低于服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用的；采取分解收費(fèi)項目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；不按照規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；其他違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的行為。2.物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定履行物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)限期整改；逾期不整改的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（二）業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追討欠費(fèi)，并按照合同約定收取違約金。業(yè)主拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理企業(yè)可以通過法律途徑解決