住房開發(fā)貸款管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范住房開發(fā)貸款業(yè)務管理，保障銀行信貸資金安全，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《貸款通則》等法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于我行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于住房項目開發(fā)建設的貸款。住房項目包括商品住房、保障性住房及其他經(jīng)有權部門批準建設的住房。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則：貸款業(yè)務應嚴格遵守國家法律法規(guī)和監(jiān)管要求，確保貸款活動合法、合規(guī)、有序進行。2.審慎經(jīng)營原則：我行應充分評估貸款風險，審慎確定貸款額度、期限、利率等條件，確保貸款質(zhì)量和資金安全。3.平等自愿原則：貸款業(yè)務應在平等、自愿、公平、誠信的基礎上開展，保障借貸雙方合法權益。4.效益性、安全性和流動性相統(tǒng)一原則：我行應在追求經(jīng)濟效益的同時，注重貸款的安全性和流動性，實現(xiàn)三者的有機統(tǒng)一。二、借款人（一）基本條件1.經(jīng)工商行政管理部門核準登記，具有企業(yè)法人資格，且已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。2.具有良好的信用記錄和還款意愿，無重大不良信用記錄。3.具有健全的經(jīng)營管理機構、財務管理制度和風險控制制度。4.具備一定的自有資金，自有資金比例應符合國家和地方相關規(guī)定。5.具有項目開發(fā)所需的土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關證件。6.我行規(guī)定的其他條件。（二）申請資料1.借款申請書，應包括借款金額、借款用途、還款來源、還款計劃等內(nèi)容。2.營業(yè)執(zhí)照副本、稅務登記證、組織機構代碼證等復印件。3.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書復印件。4.法定代表人身份證明書及身份證復印件。5.公司章程復印件。6.項目可行性研究報告及批復文件。7.項目規(guī)劃設計方案及相關批準文件。8.土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等復印件。9.項目資金來源證明及自有資金到位情況說明。10.近三年財務報表及審計報告。11.我行要求提供的其他資料。三、貸款用途（一）住房項目建設貸款資金應專項用于借款人所開發(fā)住房項目的土地購置、拆遷補償、前期工程、建筑安裝工程、配套設施建設等項目建設相關支出，不得挪用于其他用途。（二）資金使用監(jiān)督我行應加強對貸款資金使用的監(jiān)督管理，要求借款人定期報送資金使用情況報告，確保貸款資金按規(guī)定用途使用。如發(fā)現(xiàn)借款人擅自改變貸款用途，我行有權采取提前收回貸款、停止發(fā)放貸款等措施，并追究借款人違約責任。四、貸款額度、期限與利率（一）貸款額度1.貸款額度應根據(jù)借款人的項目總投資、自有資金狀況、還款能力等因素合理確定。一般情況下，貸款額度不得超過項目總投資的一定比例，具體比例由我行根據(jù)項目實際情況和風險評估結果確定。2.對于保障性住房項目，在風險可控的前提下，可適當提高貸款額度。（二）貸款期限1.貸款期限應根據(jù)住房項目建設周期、銷售進度等因素合理確定，一般不超過項目建設期加上23年的銷售期。2.對于開發(fā)周期較長的大型住房項目，可根據(jù)實際情況適當延長貸款期限，但最長不得超過10年。（三）貸款利率1.貸款利率應按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，并根據(jù)市場情況和風險狀況進行適當調(diào)整。2.我行可根據(jù)借款人的信用狀況、項目風險程度等因素，在基準利率基礎上上浮或下浮貸款利率。對于信用等級較高、項目風險較低的借款人，可給予適當?shù)睦蕛?yōu)惠；對于信用狀況不佳、項目風險較高的借款人，應適當提高貸款利率。五、貸款擔保（一）擔保方式1.住房開發(fā)貸款可采用抵押、質(zhì)押、保證等擔保方式。2.抵押物應為借款人所開發(fā)住房項目的土地使用權及在建工程，抵押物應產(chǎn)權清晰、價值穩(wěn)定、易于變現(xiàn)。3.質(zhì)押物可為借款人持有的國債、存單、銀行承兌匯票等有價證券，質(zhì)押物應具有較高的流動性和價值穩(wěn)定性。4.保證人應為信用等級較高、經(jīng)濟實力較強、具有代為清償債務能力的法人或其他組織，保證人應與我行簽訂保證合同，承擔連帶責任保證。（二）擔保評估與管理1.我行應按照相關規(guī)定對抵押物、質(zhì)押物進行評估，確保擔保物價值真實、合理。2.加強對擔保物的管理，定期對抵押物進行檢查，確保抵押物安全完好；對質(zhì)押物進行妥善保管，確保質(zhì)押物的真實性和有效性。3.對保證人的經(jīng)營狀況、財務狀況等進行定期跟蹤監(jiān)測，如發(fā)現(xiàn)保證人出現(xiàn)經(jīng)營困難、財務狀況惡化等情況，應及時要求借款人更換保證人或采取其他擔保措施。六、貸款審批與發(fā)放（一）貸款審批流程1.借款人向我行提出貸款申請，并提交相關資料。2.我行受理借款人申請后，對借款人的資格、項目情況、貸款用途、擔保情況等進行調(diào)查評估。3.調(diào)查評估部門出具調(diào)查評估報告，提出貸款額度、期限、利率、擔保方式等建議。4.風險管理部門對貸款風險進行審查，提出風險審查意見。5.信貸審批委員會對貸款申請進行審議，根據(jù)審議結果作出審批決定。6.對審批通過的貸款申請，我行與借款人簽訂借款合同、擔保合同等相關合同。（二）貸款發(fā)放條件1.借款人已按規(guī)定落實貸款擔保措施，擔保合同已生效。2.項目已取得合法有效的相關證件，具備開工建設條件。3.借款人已按照項目資金使用計劃，足額落實項目自有資金，并已投入項目建設。4.我行要求的其他貸款發(fā)放條件。（三）貸款發(fā)放1.貸款發(fā)放前，我行應按照借款合同約定，將貸款資金劃付至借款人在我行開立的專用賬戶。2.專用賬戶應實行封閉管理，貸款資金只能用于項目建設相關支出，不得挪作他用。3.我行應定期對專用賬戶資金使用情況進行監(jiān)督檢查，確保貸款資金?？顚Ｓ谩Ｆ?、貸后管理（一）資金使用監(jiān)督1.我行應要求借款人定期報送貸款資金使用情況報告，包括資金支出明細、項目建設進度等。2.定期對借款人的貸款資金使用情況進行現(xiàn)場檢查，核實資金使用是否符合借款合同約定。3.如發(fā)現(xiàn)借款人存在資金挪用等違規(guī)行為，應及時采取措施，要求借款人限期整改，并追究借款人違約責任。（二）項目進度監(jiān)測1.建立項目進度監(jiān)測機制，定期收集項目建設進度信息，包括工程形象進度、銷售進度等。2.根據(jù)項目進度監(jiān)測情況，及時調(diào)整貸款管理策略。如項目建設進度滯后或銷售不暢，應加強對項目的跟蹤管理，督促借款人采取有效措施加快項目建設和銷售進度。（三）借款人經(jīng)營狀況與財務狀況監(jiān)測1.定期對借款人的經(jīng)營狀況進行調(diào)查了解，包括市場份額、經(jīng)營業(yè)績、市場競爭力等。2.密切關注借款人的財務狀況，定期收集借款人的財務報表，分析其資產(chǎn)負債狀況、盈利能力、現(xiàn)金流狀況等。3.如發(fā)現(xiàn)借款人經(jīng)營狀況惡化或財務狀況出現(xiàn)重大不利變化，應及時采取風險預警措施，要求借款人采取措施改善經(jīng)營狀況，并提前做好貸款風險防范工作。（四）擔保物管理1.定期對抵押物進行檢查，確保抵押物的安全完好和價值穩(wěn)定。如發(fā)現(xiàn)抵押物出現(xiàn)損壞、貶值等情況，應及時要求借款人采取措施恢復抵押物價值或提供其他擔保措施。2.對質(zhì)押物進行妥善保管，確保質(zhì)押物的真實性和有效性。定期核對質(zhì)押物的數(shù)量、價值等情況，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)押物出現(xiàn)問題，應及時采取措施進行處理。3.加強對保證人的管理，定期對保證人的經(jīng)營狀況、財務狀況等進行跟蹤監(jiān)測。如發(fā)現(xiàn)保證人出現(xiàn)經(jīng)營困難、財務狀況惡化等情況，應及時要求借款人更換保證人或采取其他擔保措施。（五）風險預警與處置1.建立風險預警機制，對貸款項目可能出現(xiàn)的風險進行及時預警。如發(fā)現(xiàn)項目建設進度滯后、銷售不暢、借款人經(jīng)營狀況惡化、財務狀況出現(xiàn)重大不利變化等情況，應及時發(fā)出風險預警信號。2.根據(jù)風險預警信號，采取相應的風險處置措施。如要求借款人增加擔保措施、提前歸還部分貸款、停止發(fā)放貸款等。對于風險較大的貸款項目，應及時啟動應急預案，采取有效措施化解貸款風險。八、違約責任（一）借款人違約責任1.借款人未按借款合同約定按時足額償還貸款本息的，應承擔違約責任。我行有權按照借款合同約定計收罰息，并追究借款人的法律責任。2.借款人擅自改變貸款用途的，應立即停止使用貸款，并按照借款合同約定承擔違約責任。我行有權提前收回貸款，并要求借款人賠償因此給我行造成的損失。3.借款人未按規(guī)定落實貸款擔保措施的，應按照借款合同約定承擔違約責任。我行有權要求借款人限期落實擔保措施，如借款人逾期未落實，我行有權提前收回貸款。4.借款人提供虛假資料或隱瞞重要事實的，應承擔違約責任。我行有權解除借款合同，并要求借款人返還已發(fā)放的貸款本息，賠償因此給我行造成的損失。（二）我行違約責任1.我行未按借款合同約定按時足額發(fā)放貸款的，應承擔違約責任。按照借款合同約定向借款人支付違約金，并賠償因此給借款人造成的損失。2.我行違反本辦法規(guī)定，擅自提高貸款利率、縮短貸款期限等，應承擔違約責任