揚州物業(yè)收費管理辦法一、總則（一）目的為加強揚州物業(yè)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》以及國家和地方有關(guān)價格管理的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于揚州市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費及其監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。（四）管理職責(zé)揚州市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。各區(qū)、縣（市）價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的具體管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作，指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。二、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)（一）收費形式物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。1.普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并向社會公布。2.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定。（二）物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門會同市價格主管部門根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際制定，并適時調(diào)整。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等內(nèi)容。（三）政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)制定實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，按照以服務(wù)成本為基礎(chǔ)，合理利潤、依法納稅的原則確定。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。（四）市場調(diào)節(jié)價收費標(biāo)準(zhǔn)確定實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等因素，通過物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。三、物業(yè)服務(wù)收費的計費方式（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。（二）酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。四、物業(yè)服務(wù)收費的收取與繳納（一）收費起始時間已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)六個月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒福匆?guī)定或約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納空置期間的物業(yè)服務(wù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（二）繳費方式業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主可以采取以下方式繳納物業(yè)服務(wù)費用：1.現(xiàn)金繳納；2.銀行轉(zhuǎn)賬；3.電子支付等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，向業(yè)主提供合法有效的收費票據(jù)。（三）欠費處理業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。五、物業(yè)服務(wù)收費的變更與調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價變更與調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、物業(yè)服務(wù)成本變動等因素適時調(diào)整。調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門提出調(diào)整方案，報同級人民政府批準(zhǔn)后向社會公布。（二）市場調(diào)節(jié)價變更與調(diào)整實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行續(xù)約談判，并根據(jù)本辦法規(guī)定的原則和要求，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)成本變化等原因，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息，并書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主對調(diào)整事項進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。六、物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理（一）價格主管部門監(jiān)督價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。價格主管部門可以通過以下方式對物業(yè)服務(wù)收費進(jìn)行監(jiān)督檢查：1.查閱、復(fù)制有關(guān)文件和資料；2.詢問當(dāng)事人及有關(guān)人員，要求其對相關(guān)事項作出說明；3.實地查看服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況；4.法律法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)督檢查措施。（二）房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。房地產(chǎn)行政主管部門可以通過以下方式對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查：1.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況等信息；2.定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核評價，并向社會公布考核評價結(jié)果；3.受理業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的投訴舉報，及時進(jìn)行調(diào)查處理；4.法律法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)督檢查措施。（三）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費情況進(jìn)行監(jiān)督，并有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開相關(guān)信息。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違反法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定的行為，可以向價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)部門投訴舉報。（四）信息公開物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱及項目經(jīng)理姓名、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話、價格舉報電話等有關(guān)情況進(jìn)行公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。七、法律責(zé)任（一）業(yè)主欠費責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：1.超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；2.低于服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)并收費的；3.采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；4.強制或者變相強制服務(wù)并收費的；5.不按照規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；6.其他價格違法行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門依照《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)予以處罰：1.未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；2.擅自改變物業(yè)管理用房用途的；3.擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；4.擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的；5.其他違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為。（三）其他相關(guān)責(zé)任違反本辦法規(guī)定，給業(yè)主或者其他當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。違反本辦法規(guī)定，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。八、附則（一）解釋權(quán)本辦法由揚州市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。