房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作《房地產(chǎn)市場分析與調(diào)查考試資料》模擬考試卷含答案一、單項選擇題（每題1分，共20題，共20分）1.房地產(chǎn)市場細(xì)分的核心依據(jù)是（）。A.地理位置B.開發(fā)企業(yè)規(guī)模C.需求特征D.建筑類型答案：C2.下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)的是（）。A.商品住宅銷售額B.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入C.新開工面積D.房屋租賃價格指數(shù)答案：C3.反映房地產(chǎn)市場需求端購買力的核心指標(biāo)是（）。A.空置率B.土地購置面積C.商品住宅銷售面積D.房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額答案：C4.房地產(chǎn)市場周期中，成交量持續(xù)下降、價格漲幅收窄但尚未明顯下跌的階段是（）。A.復(fù)蘇期B.繁榮期C.衰退期D.蕭條期答案：C5.通過查閱統(tǒng)計年鑒獲取的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)屬于（）。A.一手?jǐn)?shù)據(jù)B.二手?jǐn)?shù)據(jù)C.實驗數(shù)據(jù)D.觀測數(shù)據(jù)答案：B6.為預(yù)測未來3年某區(qū)域住宅需求規(guī)模，最適合采用的調(diào)查方法是（）。A.入戶訪談法B.德爾菲法C.街頭攔截訪問D.觀察法答案：B7.在SWOT分析中，“區(qū)域內(nèi)規(guī)劃新建地鐵線路”屬于（）。A.優(yōu)勢（Strength）B.劣勢（Weakness）C.機會（Opportunity）D.威脅（Threat）答案：C8.計算房地產(chǎn)價格指數(shù)時，若報告期某樓盤成交均價為2.5萬元/㎡，基期同類型樓盤均價為2萬元/㎡，則個體價格指數(shù)為（）。A.120%B.125%C.80%D.75%答案：B9.分析競爭對手時，重點關(guān)注“產(chǎn)品定位與目標(biāo)客戶匹配度”屬于（）維度。A.價格策略B.產(chǎn)品策略C.渠道策略D.推廣策略答案：B10.對房地產(chǎn)市場短期供需影響最直接的政策是（）。A.土地供應(yīng)計劃B.房地產(chǎn)稅立法C.城市總體規(guī)劃D.教育資源分配答案：A11.房地產(chǎn)市場調(diào)查中，“某片區(qū)近半年二手房成交均價”屬于（）數(shù)據(jù)。A.定性B.定量C.描述性D.診斷性答案：B12.下列指標(biāo)中，反映市場有效需求的是（）。A.潛在需求B.實際成交量C.意向登記量D.咨詢電話量答案：B13.市場調(diào)研報告中，“區(qū)域內(nèi)3公里范圍內(nèi)競品項目去化周期均超過18個月”屬于（）分析。A.宏觀環(huán)境B.供需關(guān)系C.競爭格局D.客戶畫像答案：C14.計算住房支付能力時，通常采用的指標(biāo)是（）。A.房價收入比B.租金回報率C.空置率D.開發(fā)利潤率答案：A15.房地產(chǎn)市場周期中，開發(fā)商開始降價促銷、庫存快速累積的階段是（）。A.復(fù)蘇期B.繁榮期C.衰退期D.蕭條期答案：D16.為分析客戶購房決策的關(guān)鍵因素，最適合的調(diào)查方法是（）。A.焦點小組訪談B.電話調(diào)查C.網(wǎng)絡(luò)問卷D.政府?dāng)?shù)據(jù)查詢答案：A17.下列屬于房地產(chǎn)市場“需求驅(qū)動因素”的是（）。A.土地出讓金B(yǎng).建筑成本C.人口流入量D.建安工程費答案：C18.某城市商品住宅庫存去化周期為24個月，表明市場處于（）。A.供不應(yīng)求B.供需平衡C.供過于求D.嚴(yán)重短缺答案：C19.在市場細(xì)分中，“首次置業(yè)群體”與“改善型群體”的劃分依據(jù)是（）。A.年齡B.收入水平C.購房目的D.家庭結(jié)構(gòu)答案：C20.分析政策對市場的影響時，“提高二套房首付比例”主要影響（）。A.供給端開發(fā)成本B.需求端支付能力C.土地供應(yīng)總量D.建筑標(biāo)準(zhǔn)要求答案：B二、多項選擇題（每題2分，共10題，共20分，少選、錯選均不得分）1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容包括（）。A.宏觀經(jīng)濟環(huán)境B.供需總量與結(jié)構(gòu)C.競爭對手策略D.客戶需求特征答案：ABCD2.影響住宅需求的主要因素有（）。A.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)B.居民可支配收入C.銀行貸款利率D.限購政策松緊答案：ABCD3.下列屬于房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)的有（）。A.新開工面積B.竣工面積C.待售面積D.商品住宅銷售額答案：ABC4.房地產(chǎn)市場周期繁榮期的典型特征包括（）。A.成交量持續(xù)放大B.價格快速上漲C.開發(fā)商加速拿地D.庫存去化周期縮短答案：ABCD5.收集一手?jǐn)?shù)據(jù)的方法包括（）。A.問卷調(diào)查B.深度訪談C.查閱統(tǒng)計年鑒D.現(xiàn)場觀察答案：ABD6.競爭對手分析的主要維度有（）。A.產(chǎn)品定位B.價格策略C.銷售渠道D.品牌影響力答案：ABCD7.對房地產(chǎn)市場有直接影響的政策類型包括（）。A.土地供應(yīng)政策B.金融信貸政策C.稅收政策D.戶籍政策答案：ABCD8.影響房地產(chǎn)價格的微觀因素包括（）。A.區(qū)位條件B.建筑質(zhì)量C.周邊配套D.宏觀經(jīng)濟增速答案：ABC9.SWOT分析中，屬于外部因素的有（）。A.機會（Opportunity）B.威脅（Threat）C.優(yōu)勢（Strength）D.劣勢（Weakness）答案：AB10.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心內(nèi)容應(yīng)包含（）。A.調(diào)查目的與方法B.數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析C.結(jié)論與建議D.企業(yè)財務(wù)報表答案：ABC三、判斷題（每題1分，共10題，共10分，正確填“√”，錯誤填“×”）1.房地產(chǎn)市場細(xì)分只能以需求特征為依據(jù)。（）答案：×2.空置率是反映供給端庫存壓力的核心指標(biāo)。（）答案：√3.商品住宅銷售額屬于供給指標(biāo)。（）答案：×4.市場周期復(fù)蘇期的典型表現(xiàn)是成交量回升但價格仍低迷。（）答案：√5.二手?jǐn)?shù)據(jù)是指經(jīng)過加工處理后的數(shù)據(jù)，一手?jǐn)?shù)據(jù)是原始數(shù)據(jù)。（）答案：√6.德爾菲法適用于長期市場趨勢預(yù)測。（）答案：√7.SWOT分析中，“項目周邊商業(yè)配套不足”屬于機會（O）。（）答案：×8.房價收入比越高，說明居民購房壓力越大。（）答案：√9.競爭對手分析只需關(guān)注其價格策略。（）答案：×10.“限貸政策”主要通過影響需求端支付能力調(diào)節(jié)市場。（）答案：√四、簡答題（每題5分，共5題，共25分）1.簡述房地產(chǎn)市場分析的主要內(nèi)容。答案：主要包括：（1）宏觀環(huán)境分析（經(jīng)濟、政策、人口等）；（2）供需分析（供給總量與結(jié)構(gòu)、需求總量與結(jié)構(gòu)）；（3）競爭分析（競品項目定位、價格、去化情況）；（4）價格分析（歷史走勢、影響因素）；（5）客戶分析（需求特征、購買能力、決策因素）。2.簡述房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟。答案：（1）確定調(diào)查目標(biāo)（明確需解決的問題）；（2）設(shè)計調(diào)查方案（確定方法、樣本、工具）；（3）數(shù)據(jù)收集（一手?jǐn)?shù)據(jù)通過問卷、訪談等獲取，二手?jǐn)?shù)據(jù)通過文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)庫等獲?。?；（4）數(shù)據(jù)處理與分析（清洗、統(tǒng)計、建模）；（5）撰寫報告（總結(jié)結(jié)論，提出建議）。3.需求指標(biāo)與供給指標(biāo)的核心區(qū)別是什么？答案：需求指標(biāo)反映市場中實際或潛在的購買能力（如銷售面積、銷售額、購房意向率）；供給指標(biāo)反映市場中可提供的房地產(chǎn)數(shù)量或能力（如新開工面積、竣工面積、待售面積）。前者關(guān)注“買”，后者關(guān)注“賣”。4.簡述房地產(chǎn)市場周期各階段的特征。答案：（1）復(fù)蘇期：成交量回升，價格止跌企穩(wěn)，庫存去化速度加快；（2）繁榮期：量價齊升，開發(fā)商積極拿地，市場預(yù)期樂觀；（3）衰退期：成交量下降，價格漲幅收窄，庫存開始累積；（4）蕭條期：成交量低迷，價格下跌，庫存高企，開發(fā)商降價促銷。5.競爭分析中需重點關(guān)注競品的哪些維度？答案：（1）產(chǎn)品維度（戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施）；（2）價格維度（均價、折扣策略、價格彈性）；（3）渠道維度（銷售團隊、線上平臺、中介合作）；（4）推廣維度（廣告投放、活動營銷、品牌影響力）；（5）去化維度（去化周期、客戶來源、成交關(guān)鍵因素）。五、綜合分析題（共25分）背景資料：某市2023年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)如下：商品住宅新開工面積：800萬㎡（同比下降15%）商品住宅竣工面積：600萬㎡（同比增長5%）商品住宅銷售面積：500萬㎡（同比下降20%）年末待售面積：1200萬㎡（同比增長30%）新建住宅均價：1.8萬元/㎡（同比下降3%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：6萬元（同比增長4%）首套房貸利率：3.8%（同比下降0.5個百分點）問題：1.分析該市2023年房地產(chǎn)市場供需關(guān)系及庫存壓力。（8分）2.判斷當(dāng)前市場處于周期哪個階段，并說明依據(jù)。（9分）3.針對開發(fā)商提出2條應(yīng)對策略。（8分）答案：1.供需關(guān)系：供給端新開工面積下降但竣工面積增長，說明前期開工項目進(jìn)入交付階段，實際可供銷售的房源增加；需求端銷售面積同比大幅下降20%，需求明顯萎縮。庫存壓力：待售面積1200萬㎡，同比增長30%，按當(dāng)前銷售面積500萬㎡計算，去化周期=1200/500=2.4年（28.8個月），遠(yuǎn)高于合理周期（1218個月），庫存壓力極大。2.市場周期階段：處于蕭條期。依據(jù)：（1）銷售面積大幅下降（需求低迷）；（2）價格同比下跌3%（量價齊跌）；（3）庫存去化周期超過24個月（嚴(yán)重供過于求）；（4）新開工面積下降反映開發(fā)商投資信心不足，符合蕭條期“市場悲觀、開發(fā)商