自考《資產(chǎn)評估》串講講義

第一局部試題的題型題量

目前《資產(chǎn)評估》試題的題型包括五種題型：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、名詞解釋、簡

答題和計(jì)算題，具體情況如下表：

《資產(chǎn)評估》試題題型和題量

單項(xiàng)選多項(xiàng)名詞解簡答題計(jì)算題合計(jì)

擇題選擇題釋

30題XI10題2題X2題X7分=144題X10分=40100

分=30分XI分3分=6分分分分

=10分

第二局部各章重點(diǎn)串講

對資產(chǎn)評估課程的學(xué)習(xí)，應(yīng)該做到“全面復(fù)習(xí)、重點(diǎn)掌握、融會(huì)貫穿"，在前面根基

班中學(xué)員已經(jīng)進(jìn)展了全面復(fù)習(xí)，下面我重點(diǎn)指出各章關(guān)鍵的知識(shí)點(diǎn)，這些關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)是本學(xué)

科的支撐點(diǎn)，也是考試的重點(diǎn)。

第一章總論（★★）

一、本章考情及重點(diǎn)

1.本章在考試中處于重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單項(xiàng)選

擇、多項(xiàng)選擇、名訶解釋和簡答，分?jǐn)?shù)在8分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：

2007—2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表

年份單項(xiàng)選多項(xiàng)選名詞解簡答計(jì)算題合計(jì)

擇題擇題釋題（分）

2007年21710

2008年2136

2009年235

注：★越多越重要。

2.本章的重點(diǎn)是資產(chǎn)評估的價(jià)值類型、資產(chǎn)評估的程序。

二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

（一）資產(chǎn)評估的概念

1.資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

2.資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類型

和方法。

［一）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

現(xiàn)實(shí)性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性

（三）資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別

1.二者發(fā)生的前提條件不同

2.二者的目的不同

3.二者的執(zhí)行操作者不同

第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象

(一)資產(chǎn)的含義

會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期

會(huì)給企、也帶來經(jīng)濟(jì)利益；作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個(gè)方面理解：

1.資產(chǎn)是i種權(quán)利

2.資產(chǎn)是一種獲利能力

3.資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配

(二)資產(chǎn)的分類

1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類

按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

2.按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類

按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

3.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類

按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

4.按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類

按資產(chǎn)的流動(dòng)性可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。

第三節(jié)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型(★)

［一)資產(chǎn)評估的特定目的

資產(chǎn)評估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、

中外合資合作、企業(yè)清算、抵押擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組等。

(二)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型

1.價(jià)值類型在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，表現(xiàn)在：

(1)價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價(jià)值的重要因素。

(2)價(jià)值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。

(3)明確評估價(jià)值類型，可以更清楚的表達(dá)評估結(jié)果，可以防止報(bào)告使用者誤用評估結(jié)果。

2.價(jià)值類型的類別

(1)市場價(jià)值：自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)展正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平

交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)展交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、慎重行事，不受任

何強(qiáng)迫壓制。

(2)在用價(jià)值

(3)投資價(jià)值

(4)持續(xù)經(jīng)營價(jià)值

(5)清算價(jià)格

(6)保險(xiǎn)價(jià)值

(7)課稅價(jià)值

3.價(jià)值類型的決定

決定和影響價(jià)值類型的因素是多方面的，但主要因素包括：(1)評估的特定目的(經(jīng)濟(jì)行

為）；（2）市場條件；（3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。

第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)

（一）繼續(xù)使用假設(shè)

從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使

用。

（二）公開市場假設(shè)

公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方

彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場信息的時(shí)機(jī)和時(shí)間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及

其交易價(jià)格等做出理智的判斷。

（三）清算（清償）假設(shè)

清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力卜.被強(qiáng)制進(jìn)展整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣

方式在公開市場上出售。在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不一樣。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要

求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值；在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價(jià)值；在清算

假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的清算價(jià)格。

第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則

資產(chǎn)評估的原則包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。

資產(chǎn)評估的工作原則

資產(chǎn)評估工作原則有：獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則。

（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則

資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)原則有：奉獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則.

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（★）

（一）資產(chǎn)評估程序的定義

資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的

系統(tǒng)性工作步驟。

［二）資產(chǎn)評估程序的重要性

資產(chǎn)評估程序的重要性表現(xiàn)在：

1.資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公

信力的重要保證。

2.資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)自查評估服務(wù)的重要依據(jù)。

3.恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、

合理抗辯的重要手段之一，

（三）資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容：有8項(xiàng)內(nèi)容，見教材。

［四）履行資產(chǎn)評估程序的基本要求

1.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建設(shè)、健全資產(chǎn)評

估程序制度。

2.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估工程的情況和資產(chǎn)

評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。

3.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建設(shè)相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)視資產(chǎn)評估工程經(jīng)辦人員及助力人

員實(shí)施資產(chǎn)評估程序。

4.如果由「資產(chǎn)評估工程的特殊性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程

序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合

理性。

5.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿。

第二章資產(chǎn)評估的基本方法（★★★）

一、本章考情及重點(diǎn)

1.本章在考試中處于重要地位，雖然本章直接分?jǐn)?shù)不是很多，但本章是后面各章不同資

產(chǎn)評估方法的根基。本章在考試中的題型主要有單項(xiàng)選擇、多項(xiàng)選擇、名詞解釋和簡答，分

數(shù)在7分左右。例如，20。7-2009年考試情況如下：

2007—2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表

年份單項(xiàng)選多項(xiàng)選名詞解簡答計(jì)算題合計(jì)

擇題擇題釋題（分）

2007年3137

2008年31711

2009年314

2.本章的重點(diǎn)是市場法運(yùn)用形式和差異調(diào)整、成本法各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算、收益法的應(yīng)用

形式和指標(biāo)計(jì)算、資產(chǎn)評估方法選擇需要考慮的因素。

二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）

第一節(jié)市場法（★）

（一）市場法及其適用的前提條件

L市場法的含義

市場法也稱市場價(jià)格對比法，是指通過對比被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并

將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)展調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。

2.市場法應(yīng)用的前提條件

（1）需要有一個(gè)充分發(fā)育、活潑的資產(chǎn)市場。

（2）參照物及其與被評估資產(chǎn)可對比的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。

（-）運(yùn)用市場法進(jìn)展資產(chǎn)評估的方式

采用市場法時(shí)，一方面是選擇確定參照物價(jià)格，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)

整因素。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：一是時(shí)間因素，二是地域因素，三是功能因

素。

（三）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析

1.運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序

（1）明確評估對象；

（2）進(jìn)展公開市場調(diào)查，收集一樣或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；

（3）分析整理資料并驗(yàn)記其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物；

（4）把被評估資產(chǎn)與參照物對比；

（5）分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。

2.市場法的優(yōu)缺點(diǎn)

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目

前的市場情況；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和承受。

市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：（1）需要有公開及其活潑的市場作為根基，有時(shí)缺少可比照數(shù)據(jù)

以及缺少判斷比照數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；（2）不適用丁專用機(jī)器、設(shè)備、大局部的無形資產(chǎn)，以

及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。

第二節(jié)成本法

（一）成本法及其適用的前提條件

1.成本法的含義

成本法是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被

評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

2.成本法應(yīng)用的前提條件

（1）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。

（2）形成資產(chǎn)價(jià)值的消耗是必須的。

（二）成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

根據(jù)成本法的含義，成本法的基本計(jì)算公式可以表述為：

（1）被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

（2）被評估資產(chǎn)評估值:重置成本X成新率

1.重置成本及其估算

重置成本是指在現(xiàn)在市場條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所消耗的全部貨幣支出。

重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。

復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來一樣的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)

時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建

造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。

選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重

置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。

重置成本的估算一般可以采用以下方法：

（1）重置核算法。它是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)

入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

（2）物價(jià)指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本根基匕通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成

本，計(jì)算公式為；

上述二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：

①物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重

置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估

算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

②物價(jià)指數(shù)法建設(shè)在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核

算法建設(shè)在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的根基上。

(3)功能價(jià)值法

也稱生產(chǎn)能力比例法,這種方法是尋找一個(gè)與被評估資產(chǎn)一樣或相似的資產(chǎn)為參照物,

計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)

的重置成本。計(jì)算公式為：

這種方法運(yùn)用的前提條件是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系。

(4)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

應(yīng)用于許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系的情況。計(jì)算公式是：

(5)統(tǒng)計(jì)分析法

計(jì)算公式為:K=R'/R

2.實(shí)體性貶值及其估算

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由「使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值的估算，一般可以

采用以下幾種方法：

(1)觀察法，也稱成新率法。

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本X(1-實(shí)體性成新率)

(2)公式計(jì)算法。其計(jì)算公式為：

公式中：

總使用年限二實(shí)際已使川年限+尚可使用年限

實(shí)際已使用年限二名義已使用年限X資產(chǎn)利用率

3.功能性貶值及估算

功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。通常，功能性貶值的估算可以按以下步驟進(jìn)展:

(1)將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能一樣但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)展對比。

(2)計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。

凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成本扣除所得稅以后的余額。

(3)估計(jì)被評估資產(chǎn)為剩余壽命。

(4)以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)的剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值

之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗(貶值)，計(jì)算公式為：

被評估資產(chǎn)功能性貶值額二Z(被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本X折現(xiàn)系數(shù))

4.經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，主要是根據(jù)由

于產(chǎn)品銷售困難而開工缺乏或停頓生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)等因素，確定其貶

值額。

5.成新率及其估算

本書的成新率有二個(gè)含義：實(shí)體成新率和綜合成新率。本處的成新率是綜合成新率。綜

合成新率反映評估對象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。該成新率指的是重置成本

法運(yùn)用的第二個(gè)公式(即：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本X成新率)中的成新率，它是綜合

考慮資產(chǎn)使用中各類損耗以后確定的。

綜合成新率的估算方法有以下幾種：

(1)觀察法。

(2)使用年限法。

⑶修復(fù)費(fèi)用法。

需要說明的是，評估工作中，有些評估人員直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，

這種做法是不正確的，必須摒棄。

［三)運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析

1.運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序

(1)確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

(2)確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

(3)估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

(4)計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。

2.成本法的優(yōu)缺點(diǎn)

采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：

(1)對比充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；

(2)有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；

(3)在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用。

(4)有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

但是，采用成本法的塊點(diǎn)是工作量較大。

第三節(jié)收益法

()收益法及其適用的前提條件

1.收益法的含義

收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)俏的一

種資產(chǎn)評估方法。應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：

(1)被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)；

(2)資產(chǎn)所有者所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。

(-)收益法應(yīng)用的形式

1.資產(chǎn)未來收益期有限的情況

nR

評估值:

占（1+“

對教材例【2-7］的補(bǔ)充說明：

評估值=300+（1+6%）+4004-（1+6%）2+2004-3+6%）'=283+356+167.9

=806.9（萬元）

2.資產(chǎn)未來收益無限期的情況

（1）未來收益年金化的情形。

資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率

PV=A/r

（2）未來收益是不等額的情形。

資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=E前假設(shè)千年各年收益額X各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的

年金化收益/資本化率X前假設(shè)千年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)

例：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。

假定從第六年開場，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%0確定該

企'也在持續(xù)經(jīng)營卜的評估值。

評估過程可按以下步驟進(jìn)展：

首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。

……1215131114

現(xiàn)值總額=---——I-------->+7--------7?+7------7T+7--------R-

1+10%（1-10%）-（1+10%）（1+10%）“（1+10%）5

=12X0.9091+15X0.8265+13X0.7513+11X0.6830+14X0.6209

=49.2442（萬元）

計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從夏利現(xiàn)值表中查得。

其次，將第六年以后的收益進(jìn)展資本化處理，即：

14/10%=140（萬元）

最后，確定該企業(yè)評估值：

企業(yè)評估值=49.2442+140X0.6209=136.17（萬元）

（三）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)確實(shí)定

收益法中的主要指標(biāo)有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限。

1.收益額

收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值。關(guān)「?收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前

有幾種觀點(diǎn)：

第一，稅后利潤，即凈利潤；

第二，現(xiàn)金流量；

第二，利潤總額。

2.折現(xiàn)率和資本化率

折現(xiàn)率應(yīng)包含無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒

有區(qū)別的。只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于

有限期預(yù)期收益復(fù)原，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期攻益折算成現(xiàn)值的比率。

3.收益期限

(四)收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析

1.收益法評估資產(chǎn)的程序

(1)收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；

(2)計(jì)算和比照分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；

(3)預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；

(4)將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。

2.收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)

(1)收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是：

①能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；

②與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所承受。

(2)收益法評估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是:

①預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；

②在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的對比和選擇

(一)資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系

1.資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

從整體上說，資產(chǎn)評伍方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的。

2.市場法與成本法的區(qū)別：有4點(diǎn)區(qū)別，見教材。

(二)資產(chǎn)評估方法的選擇(★)

1.資產(chǎn)評估方法的選提必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)。

資產(chǎn)評估價(jià)值類型說明“評什么"，是資產(chǎn)評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對評估

方法具有約束性；資產(chǎn)評估方法說明“若何評〃，是資產(chǎn)評估價(jià)值量確實(shí)定，具有多樣性和

替代性，并服務(wù)于評估價(jià)值類型。

2.資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。

評估對象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求不同的評估

方法與之相適應(yīng)。

3.評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

有時(shí)，一項(xiàng)資產(chǎn)同時(shí)采用兩種或兩種以上的方法評估，會(huì)得出兩種或兩種以上不同的結(jié)

論。我們一般不能用各種方法得出的評估結(jié)果進(jìn)展簡單平均或加權(quán)平均得出評估結(jié)論，應(yīng)該

根據(jù)評估價(jià)值類型以及不同評估結(jié)果對市場的適用性，判斷選擇一種評估結(jié)果作為評估結(jié)

論。

第三章機(jī)器設(shè)備評估（★★★）

一、本章考情及重點(diǎn)

1.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章,本章在考試中的題型主要有單

項(xiàng)選擇、多項(xiàng)選擇、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：

2007—2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表

年份單項(xiàng)選多項(xiàng)選名詞解簡答計(jì)算題合計(jì)

擇題擇題釋題（分）

2007年411015

2008年411()15

2009年531018

2.本章的重點(diǎn)是機(jī)器設(shè)備評估的成本法，這是每年必考的知識(shí)點(diǎn)。

二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）

第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)

（-）機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)

1.機(jī)器設(shè)備是主要?jiǎng)趧?dòng)手段

2.機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)

3.機(jī)器設(shè)備屬于郵箱資產(chǎn)

4.機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代對比快

（二）機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)

1.機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般不具備獨(dú)立的獲利能力。通常采用成本法和市場法評估。

2.對于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由假設(shè)干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體，

整體價(jià)值不僅僅是單臺(tái)設(shè)備價(jià)值的簡單相加。

3.影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。確定

貶值往往需要逐臺(tái)地對設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)展調(diào)查、鑒定。

4.設(shè)備的貶值因素對比復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

第二節(jié)機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定

（一）機(jī)器設(shè)備的核查

機(jī)器設(shè)備核查的方式可分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。

1.逐項(xiàng)清查

評估人員要依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)展逐臺(tái)的清點(diǎn)、核實(shí),

分別考察每?臺(tái)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評估值。

2.抽樣核查

抽樣核查是在滿足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，核查被評估機(jī)器設(shè)備

的一種方法。

［二）機(jī)器設(shè)備的鑒定

1.機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為

一統(tǒng)計(jì)性鑒定「宏觀鑒定

微觀鑒定

判斷性鑒定

第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的成本法（★★★）

機(jī)器設(shè)備評估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本,然后扣減其各種貶值來估測

機(jī)器設(shè)備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：

機(jī)器設(shè)備=重置—實(shí)體性_功能性_經(jīng)濟(jì)性

評估值一成本一貶值一貶值一貶值

（一）機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成

重置成本一般包括重新購置或建造與評估對象成效一樣的全新設(shè)備所需的一切合理的

直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如：設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、根基費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、

資金成本等。

（二）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算

1.重置核算法

這種方法是分別估算機(jī)器設(shè)備各構(gòu)成工程的成本，然后求和得到重置成本的方法。

2.物價(jià)指數(shù)法

這種方法是在被評機(jī)器設(shè)備歷史成本根基上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式

為：

3.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。

被評估設(shè)備的重的成本（被評估設(shè)備的產(chǎn)量1]

參照物設(shè)備的重置成本一〔參照物設(shè)備的產(chǎn)量J

（三）機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算

機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值是由于使用和自然力的作用造成的機(jī)器設(shè)備的貶值。

實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=重置成本X（1-成新率）

1.使用年限法

2.觀測分析法

3.修復(fù)費(fèi)用法

（四）機(jī)器設(shè)備的功能性貶值及其估算

機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的開展，導(dǎo)致被評估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相

比功能的相對落后，引起的貶值；或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評估機(jī)

器設(shè)備的貶值。

（五）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。

1.因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值

2.因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值

3.因受環(huán)境保護(hù)限制而造成的經(jīng)濟(jì)性貶值

第四節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的市場法

（一）運(yùn)用市場法評佶機(jī)器設(shè)備的概念

機(jī)器設(shè)備評估的市場法也稱市場對比法，是根據(jù)市場上類似機(jī)器設(shè)備交易的價(jià)格資料，通

過對評估對象和市場參照物各項(xiàng)因素的分析對比，從而確定機(jī)器設(shè)備評估值的方法。

［二）運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備中對比因素分析

運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)對被評估機(jī)器設(shè)備與參照物進(jìn)展對比。這些對比因素包括:

個(gè)別因素、交易因素、地域因素、時(shí)間因素等四個(gè)方面。

第四章房地產(chǎn)評估（★★★）

一、本章考情及重點(diǎn)

1.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單

項(xiàng)選擇、多項(xiàng)選擇、名詞解釋、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)一般在16分左右。例如，2007-2009年

考試情況如下：

2007—2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表

年份單項(xiàng)選多項(xiàng)選名詞解簡答計(jì)算題合計(jì)

擇題擇題釋題1分）

2007年411015

2008年411015

2009年5231()20

2.本章的重點(diǎn)是房地產(chǎn)評估的市場法、收益法（含假設(shè)開發(fā)法、剩余估價(jià)法）、成本

法；影響地產(chǎn)價(jià)格的因素、建筑物評估時(shí)需考慮的因素等。

二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述

（-）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，又稱之為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)存在形態(tài)：單

純的，地、單純的建筑物、，地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。

（二）房地產(chǎn)的特征

房地產(chǎn)的特征有：位置固定性、耐用性、影響因素多樣性、投資大量性、保值增值趨

勢。

（三）房地產(chǎn)的評估程序

明確評估基本領(lǐng)項(xiàng)一一擬定評估工作方案一一實(shí)地查勘搜集資料一一選用評估方法

評定估算一一確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報(bào)告。

第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)

（一）土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)

土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對象進(jìn)展評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進(jìn)展評

估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)展評估。

［二）土地資產(chǎn)的分類及其特性

1.資產(chǎn)及其分類

按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途劃分：工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科

技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特

殊用地(如軍事設(shè)施用地、監(jiān)獄、垃圾堆放處理場、公墓、火葬場用地)等。

2.土地資產(chǎn)的特性：

(1)自然特性：土地面積的有限性、土地空間位置的固定性、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增

值性、土地的不可替代性，

(2)經(jīng)濟(jì)特性：用途多樣性、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性'可壟斷性。

(三)土地資產(chǎn)價(jià)格體系

1.土地資產(chǎn)價(jià)格類型

(1)基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級

別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

(2)標(biāo)定地價(jià)：在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政

策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

(3)土地使用權(quán)出讓底價(jià)：是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)到達(dá)的地價(jià)水平確定

的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時(shí)政府首先出示的待

出讓土地或地塊的最低地價(jià)(標(biāo)價(jià))的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)(或出讓金)的根基。

(4)轉(zhuǎn)讓價(jià)格：是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付

的一種價(jià)格。由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，其價(jià)格形成也是由交易雙方來決定

的。

(5)出租價(jià)格：地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格

目前我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場，

2.土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)

(1)土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。

(2)工地價(jià)格主耍由工地的需求決定。

(3)土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。

(4)土地價(jià)格的上漲性。

(四)影響地產(chǎn)價(jià)格的因素

行政因素

一般因素J社會(huì)因素

經(jīng)濟(jì)因素

其他因素

影響商業(yè)用地的因素C

影響地產(chǎn)價(jià)格的因素區(qū)域因素<影響住宅用地的因素

影響工業(yè)用地的因素

X.

位置

地形地質(zhì)

個(gè)別因素J面積

地塊形狀

<土地利用

1.一般因素：是指對土地價(jià)格上下及其變動(dòng)具有普遍性、i般性和共同性影響的因素。

2.區(qū)域因素：是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的

自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)所影響的地價(jià)因素。

影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度、交通便捷度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、

其他因素。

3.個(gè)別因素：是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特殊的如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對地

產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。

土地利用因素：主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的

比率.

（五）土地使用權(quán)評估的原則

包括替代原則、最有效使用原則、變動(dòng)原則、供需原則'奉獻(xiàn)原則。

第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置

（一）土地權(quán)屬的類型

土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。

1.土地所有權(quán)

我國的土地是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

2.劃撥土地使用權(quán)

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，依法取得了房屋所有

權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

3.出讓土地使用權(quán)

土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定:

(1)居住用地70年;

(2)工業(yè)用地50年；

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

(5)綜合或者其他用地50年。

(-)企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置

土地權(quán)屬處置方式：出讓方式、直接投資入股方式、租賃方式。

第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法(★★★)

(-)市場法

1.市場法及其適用條件

市場法：也稱市場時(shí)比法，是將待估土地與在近期己經(jīng)進(jìn)展交易的類似土地加以對比,

從已進(jìn)展交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評估方法。

2.市場法應(yīng)用的步驟與過程

(D廣泛搜集交易資料，確定對比案例

(2)進(jìn)展交易情況的修正

(3)進(jìn)展交易時(shí)間的修正

(4)進(jìn)展區(qū)域因素修正

(5)進(jìn)展個(gè)別因素?修正：個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括土地使用年限、容積率、臨街

寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等

土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用以下公式計(jì)算：

容積率的修正計(jì)算公式為

(6)確定待估土地評估值

(-)收益法

1.收益法

土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益復(fù)原法,是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益,

以一定的復(fù)原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。

土地使用權(quán)評估中的收益法的應(yīng)用，重要的是要確定土地的收益額、土地復(fù)原利率和

土地收益年限。

2.土地收益額的估算

(1)土地收益的分類：

實(shí)際收益：是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來說不能用于評估，因?yàn)閭€(gè)

別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實(shí)際收益的影響較大.

客觀收益：是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，

客觀收益才能作為評估的依據(jù)。注意評估中的收益應(yīng)該是客觀收益。

土地收益包括有形收益和無形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括各項(xiàng)

無形收益。

(2)土地純收益的計(jì)算步驟：

計(jì)算總收入、求取總費(fèi)用、求取總收益、確定房屋純收益、求取土地純收益。

3.土地復(fù)原利率及其估算

(1)利用收益復(fù)原法公式，通過搜集市場上一樣或相似的土地純收益、價(jià)格等資粒，反

推算出復(fù)原利率。

(2)通過完全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取復(fù)原利率。

復(fù)原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

4.土地收益年限及其;則算

土地收益年限是指待估土地從評估時(shí)點(diǎn)開場，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長度，通常以年

為單位。土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

(三)成本法

1.成本法及其適用范圍

成本法：亦稱成本追近法，是以開發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定

的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評估方法

(-)成本法評估的步驟

1估算土地取得費(fèi)、

2.估算土地開發(fā)費(fèi)

3.估算稅費(fèi)

4.估算利息

5.估算利潤

6.估算土地增值收益

7.估算土地使用權(quán)評估值

(四)假設(shè)開發(fā)法(收益法的變形)

假設(shè)開發(fā)法：亦稱剩余法，這種方法是在評估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地的預(yù)期開

發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價(jià)格

的一種方法。

第五節(jié)建筑物評估的特點(diǎn)

（一）建筑物及其分類

1.定義

建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。

2.建筑物分類方法

’|鋼構(gòu)迨.

按建筑物承重構(gòu)造分II鋼筋混凝土構(gòu)造

、海合柏港

按建筑物使用功能分

民用建筑

（二）建筑物評估時(shí)需考慮的因素

應(yīng)考慮物理因素、環(huán)境優(yōu)劣的影響、經(jīng)濟(jì)地理因素、新舊程度、用途、產(chǎn)權(quán)、政策因素、

供需狀況、其他。

（三）建筑物評估的原則

除遵循一般工作原則外，還包括四個(gè)：替代原則、最有效使用原則、供需原則、房地

合一原則。

第六節(jié)建筑物評估的方法（★★★）

（一）成本法

建筑物評估值二建筑物重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值

1.建筑物成本構(gòu)成：建筑安裝工程費(fèi)、前期費(fèi)用、其他費(fèi)用、間接費(fèi)用、合理利潤、資金

成本、稅金。

2.建筑物重置成本的估算方法

（1）預(yù)決算調(diào)整法

（2）重編預(yù)算法

（3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：是根據(jù)建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)

格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。

價(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：

3.建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算

建筑物實(shí)體性貶值率或成新率的測算主要采用使用年限法和打分法。

4.建筑物的功能性貶值：

是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、構(gòu)造、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物

功能缺乏或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。

5.建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值：

是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象上看，

建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減

少，工業(yè)用房大量閑置等，

（二）市場法

1.應(yīng)用市場法評估建筑物的程序

資料收集*譯作對比的交易實(shí)例文曷行為的補(bǔ)正交易日期的修正區(qū)域因素的修

正例因素的修正市場法公式一A

2.市場法公式：

評估值=之停易實(shí)例口交易行為的修正系數(shù)）

i=]

X交易日期的修正系數(shù)

義區(qū)域因素的修正系數(shù)

X個(gè)別因素的修正系數(shù)）/n

（三）剩余估價(jià)法（收益法的變形）

建筑物剩余估價(jià)法：是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益法以外的方法能求得

土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸

屬于建筑物的純收益，再用建筑物的復(fù)原利率復(fù)原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。建筑物剩

余估價(jià)法從評估原理的角度屬于收益法的一種。

第五章無形資產(chǎn)評估（★★★）

一、本章考情及重點(diǎn)

1.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單項(xiàng)選

擇、多項(xiàng)選擇、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：

2007—2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表

年份單項(xiàng)選多項(xiàng)選名詞解簡答計(jì)算題合計(jì)

擇題擇題釋題（分）

2007年311014

2008年411()15

2009年471021

2.本章的重點(diǎn)是影響無形資產(chǎn)評估的因素、無形資產(chǎn)評估收益法、專利權(quán)的評估、非

專利權(quán)評估、商標(biāo)權(quán)的評估、計(jì)算機(jī)軟件評估、商譽(yù)的評估。

二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）

第一節(jié)無形資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

（一）無形資產(chǎn)及其分類

無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來

經(jīng)濟(jì)利益的資源。

無形資產(chǎn)按取得渠道可分為自創(chuàng)和外購;按有無法律保護(hù)可分為法定無形資產(chǎn)和收益性

無形資產(chǎn)；按可辨識(shí)程度，分為可確指和不可確指無形資產(chǎn)等。

（二）影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素

1.無形資產(chǎn)的成本

2.時(shí)機(jī)成本

3.效益因素

4.使用期限

5.技術(shù)成熟程度

6.轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素

7.國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的開展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度

8.市場供需狀況

9.同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平

第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法

（一）無形資產(chǎn)評估的程序

L明確評估目的

2.鑒定無形資產(chǎn)

3.確定評估方法，搜集相關(guān)資料

應(yīng)根據(jù)所評估無形資產(chǎn)的具體類型、特點(diǎn)、評估目的及外部市場環(huán)境等具體情況，選用

市場法或收益法、成本法等評估方法。

采用收益法時(shí)，要注意分析超額獲利能力和預(yù)期收益。

4.整理和報(bào)告，做出評估結(jié)論

（二）無形資產(chǎn)評估的收益法（★★★）

1.無形資產(chǎn)功能特性

附著性、共益性、積累性、替代性

2.無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用

無形資產(chǎn)評估值=￡..'?①

i=i（1+/*）

力KR.l-乃

無形資產(chǎn)評估值=最低收費(fèi)額+②

(1+“

3.無形資產(chǎn)收益額確實(shí)定

無形資產(chǎn)收益額;銷售收入（利潤）X銷售收入（利潤）分成率X（1-所得稅率）

其中：

銷售收入分成率;銷售利潤分成率X銷售利潤率

銷售利潤分成率=銷售收入分成率+銷售利潤率

利潤分成率確實(shí)定，是以無形資產(chǎn)帶來的追加利潤在利潤總額中的比重為根基的，評估

無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤分成率有多種方法：

（1）邊際分析法。

（2）約當(dāng)投資分成法。

（三）無形資產(chǎn)評估的成本法

1.無形資產(chǎn)成本特性

成本特性有不完整性、弱對應(yīng)性、虛擬性

2.無形資產(chǎn)評估中成本法的應(yīng)用

第三節(jié)專利權(quán)的評估

（一）收益法（★★★）

1.收益法應(yīng)用于專利權(quán)評估，基本的問題還是若何尋找、判斷、選擇和測算評估中

的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和參數(shù)，卻專利權(quán)的收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。

2.專利權(quán)的收益額是指直接由專利權(quán)帶來的預(yù)期收益。對于收益額的測算，通?？梢酝?/p>

過直接測算超額收益和通過利潤分成率測算獲得。

超額收益的來源，在于收入的增加和成本費(fèi)用的節(jié)約，因此，我們可以將專利權(quán)戈!分為

收入增長型專利和費(fèi)用節(jié)約型專利。

采用利澗分成率測算專?利技術(shù)收益額，即以專?利技術(shù)投奧產(chǎn)生的收益為根基，按一定比

例（利潤分成率）分成確定專利技術(shù)的收益。

（二）成本法

自創(chuàng)專利技術(shù)的成本包括研制成本、交易成本。

第四節(jié)專有技術(shù)的評估

（-）運(yùn)用成本法對專有技術(shù)評估。

（二）運(yùn)用收益法對專有技術(shù)評估

第五節(jié)商標(biāo)權(quán)的評估（★★）

商標(biāo)權(quán)評估較多采用收益法，收益法評估商標(biāo)權(quán)主要是分析確定收益額、折現(xiàn)率和收益

期限三項(xiàng)指標(biāo)。

第六節(jié)計(jì)算機(jī)軟件的評估（★★）

主要介紹收益法評估的方法。不管給出什么資料，一定要算出三個(gè)要素：收益額、折現(xiàn)率和

現(xiàn)值。

第七節(jié)商譽(yù)的評估

（-）商譽(yù)及其特點(diǎn)

商譽(yù)是能為企業(yè)帶來超額獲利能力的資源。

（二）商譽(yù)評估的方法有：

1.割差法

割差法是根據(jù)企業(yè)整體評估價(jià)值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和進(jìn)展對比確定商譽(yù)評估值的

方法。其基本公式是：

商譽(yù)的評估值;企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值之和（含可確指無形資

產(chǎn)）

2.超額收益法

商譽(yù)評估值指的是企業(yè)超額收益的資本化價(jià)格。把企業(yè)超額收益作為評估對象進(jìn)展商譽(yù)

評估的方法稱為超額收益法。

1.超額收益資本化價(jià)格法（無期限）

2.超額收益折現(xiàn)法（有期限）

（三）商譽(yù)評估需要注意的9個(gè)問題：見教材242頁。

第六章流動(dòng)資產(chǎn)評估

一、本章考情及重點(diǎn)

1.本章在考試中處于一般地位，不屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單項(xiàng)

選擇、多項(xiàng)選擇，有時(shí)可能有簡答，但出計(jì)算題的可能性非常小，分?jǐn)?shù)在8分左右。例如,

2007-2009年考試情況如下：

2007—2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表

年份單項(xiàng)選多項(xiàng)選名詞解簡答計(jì)算題合計(jì)

擇題擇題釋題（分）

2007年415

2008年41712

2009年415

2.本章的重點(diǎn)是材料的評估、應(yīng)收賬款的評估。

二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）

第一節(jié)流劭資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

（一）流動(dòng)資產(chǎn)評估的特點(diǎn)主要有：

1.流動(dòng)資產(chǎn)評估是單項(xiàng)評估。

2.必須選準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評估的基淮時(shí)間。

3.既要認(rèn)真進(jìn)展資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。

4.流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。

（二）流動(dòng)資產(chǎn)評估方法的選擇

1.對于實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)，可以采用市場法和成本法；

2.對于貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)，其清查核實(shí)后的賬面價(jià)值本身就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進(jìn)展

評估；

3.對于債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)評估只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)展評估。

第二節(jié)實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評估

（一）材料評估的方法

1.近期購進(jìn)庫存材料可以采用歷史成本法，也可以采用市場法評估。

2.購進(jìn)批次間隔時(shí)間長、價(jià)格變化大的庫存材料可以采用最接近市場價(jià)格的材料價(jià)格或直

接以市場價(jià)格作為其評估值。

3.購置時(shí)間早，市場已經(jīng)脫銷，沒有準(zhǔn)確市場現(xiàn)價(jià)的庫存材料可以通過尋找替代品的價(jià)格

變動(dòng)資料來修正材料價(jià)格，

4.超儲(chǔ)積壓物資在評估時(shí)，對其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無用的，應(yīng)通過分析計(jì)算，

扣除相應(yīng)的貶值額后，確定評估值。

（二）在產(chǎn)品評估

在產(chǎn)品評估有成本法和市場法。

（三）產(chǎn)成品及庫存商品的評估

1.成本法

（1）當(dāng)評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近，成本升降變化不大時(shí)，可以直接按產(chǎn)成

品賬面成本確定其評估值。

（2）當(dāng)評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)，制造產(chǎn)成品的成本贄用變化較人時(shí)，

產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量X］合理材料工藝定額X材料單位現(xiàn)行價(jià)格+合理工時(shí)定額

X單位小時(shí)合理工時(shí)工資、費(fèi)用）

2.市場法

按不含價(jià)外稅的可承受市場價(jià)格，扣除相關(guān)費(fèi)用后計(jì)算被評估產(chǎn)成品評估值的方法。

第三節(jié)債券類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評估

（一）應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估

在對這些資產(chǎn)估算時(shí)，一般應(yīng)從兩方面進(jìn)展：一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額

二是判斷估計(jì)可能的壞賬損失。

應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值一已確定壞賬損失一預(yù)計(jì)壞賬損失

對預(yù)計(jì)壞賬損失定量確定的方法有：

1.壞賬估計(jì)法。即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。

2.賬齡分析法。即按應(yīng)收賬款拖欠時(shí)間的長短，分析判斷可收回的金額和壞賬。應(yīng)收

賬款評估后，賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算，

（二）應(yīng)收票據(jù)的評估

應(yīng)收票據(jù)評估可采取以卜.兩種方法：

1.按本金加利息確定。

應(yīng)收票據(jù)評估值=本金X（1+利息率X時(shí)間）

2.按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算。

應(yīng)收票據(jù)評估值=票據(jù)到期價(jià)值?貼現(xiàn)息

第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估

一、本章考情及重點(diǎn)

1.本章在考試中處于一般地位，不屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單項(xiàng)

選擇、多項(xiàng)選擇，很少有簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在4分左右。例如，2007—2009年考試情況如下:

2007—2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表

年份單項(xiàng)選多項(xiàng)選名詞解簡答計(jì)算題合計(jì)

擇題擇題釋題（分）

2007年314

2008年415

2009年314

2.本章的重點(diǎn)是債券評估和股票評估。

二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）

第一節(jié)長期投資評估及其特點(diǎn)

（-）長期投資的概念

長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。

（二）長期投資評估的特點(diǎn)

1.長期投資評估是對資本的評估。

2.長期投資評估是對被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的評估。

第二節(jié)有價(jià)證券投資的評估

（一）債券投資的評估

1.債券及其特點(diǎn)

按債券發(fā)行主體來劃分，可以歸納為以下三種：政府債券；公司債券；金融債券。

債券具有如下特點(diǎn)：收益穩(wěn)定性；投資風(fēng)險(xiǎn)小。

2.上市債券的評估

在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價(jià)格可以作為它的評估值?？缮鲜薪灰椎膫默F(xiàn)

行價(jià)格，一般是以評估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評估值。

3,非上市債券評估

不能進(jìn)入市場自由買賣的債券，無法通過市場取得現(xiàn)行市價(jià),主要采用收益法進(jìn)展評估。

(1)每年(期)支付利息，到期還本的債券評估。采用有限期的收益法，其公式為：

(2)到期后一次性還本付息的債券評估。評估時(shí)，應(yīng)將債券到期時(shí)一次性支付的本利和折

現(xiàn)求得評估值。其計(jì)算公式為：

(二)股票投資評估

1.上市股票的評估

按照評估基準(zhǔn)口的收盤價(jià)確定被評估股票的價(jià)值。

2.非上市股票的評估

(1)優(yōu)先股的評估。

評估人員可以根據(jù)事先確定的股息率計(jì)算優(yōu)先股的年收益額，然后進(jìn)展折現(xiàn)或資本化處

理。其公式為：

(2)普通股的評估。

為了便于普通股的評估，把普通股分為三種類型：固定紅利模型、紅利增長模型和分段式模

型。

①固定紅利模型。P=2

r

②紅利增長模型。P=——(r>g)

?g

③分段式模型。

第三節(jié)股權(quán)投資的評估

1.對于股權(quán)投資，其評估方法一般都應(yīng)選用收益法。

2.對全資企業(yè)的直接投資，應(yīng)采用整體企業(yè)評估方式評估確定其凈資產(chǎn)額，作為對該企業(yè)直

接投資的評估值；對控股企業(yè)的直接投資，應(yīng)按投資股權(quán)比例計(jì)算應(yīng)分得的凈資產(chǎn)額，即為

對該企業(yè)直接投資的評估值。如果被投資企業(yè)經(jīng)過評估，凈資產(chǎn)額為零或?yàn)樨?fù)值時(shí)，對該企

業(yè)的直接投資的評估值為零；對非控股的直接投資，一股應(yīng)采用收益法進(jìn)展評估

第四節(jié)其他資產(chǎn)的評估

1.其他資產(chǎn)是指除流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

2.其他資產(chǎn)評估的基本標(biāo)準(zhǔn)是在評估基準(zhǔn)日后，只有能為新的產(chǎn)權(quán)主體產(chǎn)生利益時(shí)，才能

界定為其他資產(chǎn)的評估對象。

第八章企業(yè)價(jià)值評估(★★★)

一、本章考情及重點(diǎn)

1.本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單

項(xiàng)選擇、多項(xiàng)選擇、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在15分左右，幾乎每年必有一個(gè)計(jì)算題。例如，

2007-2009年考試情況如下：

2007—2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表

年份單項(xiàng)選多項(xiàng)選名詞解簡答計(jì)算題合計(jì)

擇題擇題釋題（分）

2007年4131018

2008年311014

2009年2110