住宅相關(guān)公共管理制度一、總則（一）目的為了加強住宅相關(guān)公共事務(wù)的管理，營造安全、舒適、整潔、有序的居住環(huán)境，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于本公司管理的所有住宅區(qū)域，包括但不限于小區(qū)、公寓等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法開展住宅公共管理工作。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類公共事務(wù)。4.民主協(xié)商原則：充分聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，通過民主協(xié)商解決公共管理中的問題。二、管理機構(gòu)與職責（一）管理機構(gòu)設(shè)置成立住宅公共管理委員會（以下簡稱“管委會”），作為住宅公共管理的決策機構(gòu)。管委會由業(yè)主代表、使用人代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表等組成。（二）管委會職責1.制定和修改住宅公共管理規(guī)約。2.選舉和更換管委會成員。3.審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作計劃、年度預(yù)算和決算。4.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行考核和評價。5.協(xié)調(diào)處理業(yè)主和使用人之間的矛盾糾紛，維護住宅區(qū)域的和諧穩(wěn)定。6.決定住宅公共管理中的重大事項，如維修資金的使用、公共設(shè)施設(shè)備的更新改造等。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)，包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)等。2.制定物業(yè)服務(wù)工作計劃，報管委會備案，并組織實施。3.定期向管委會報告物業(yè)服務(wù)工作情況，接受管委會的監(jiān)督和檢查。4.建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，妥善保管相關(guān)資料。5.協(xié)助管委會開展各項公共管理工作，配合有關(guān)部門做好住宅區(qū)域的綜合治理工作。三、房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.業(yè)主和使用人應(yīng)當按照房屋設(shè)計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌或者進行其他影響房屋使用安全的行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期對房屋進行巡查，發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患或者損壞的，應(yīng)當及時通知業(yè)主和使用人進行維修，并做好記錄。3.業(yè)主和使用人裝修房屋時，應(yīng)當遵守國家和地方有關(guān)規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對裝修活動進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為的，應(yīng)當及時制止并報告有關(guān)部門。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、數(shù)量、購置時間、維修保養(yǎng)情況等。2.共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當定期進行維修保養(yǎng)，確保其正常運行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，并組織實施。3.維修保養(yǎng)共用設(shè)施設(shè)備所需的費用，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支。專項維修資金不足的，由業(yè)主按照規(guī)定分攤。4.業(yè)主和使用人不得擅自占用、損壞共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變共用設(shè)施設(shè)備的用途。因特殊情況需要臨時占用、挖掘道路、場地或者改變共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當經(jīng)管委會同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。造成共用設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當承擔修復(fù)或者賠償責任。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標準，定期對住宅區(qū)域進行清掃保潔，保持環(huán)境整潔。2.清掃保潔范圍包括公共區(qū)域的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點等。3.垃圾應(yīng)當日產(chǎn)日清，運至指定的垃圾處理場所進行處理。不得在住宅區(qū)域內(nèi)焚燒垃圾。（二）垃圾分類管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，在住宅區(qū)域內(nèi)推行垃圾分類管理。2.設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主和使用人正確分類投放垃圾。3.定期對垃圾分類收集容器進行清理和消毒，保持其清潔衛(wèi)生。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查與考核1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立環(huán)境衛(wèi)生檢查制度，定期對清掃保潔情況進行檢查。2.管委會應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作進行考核評價，考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)費用掛鉤。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照綠化養(yǎng)護標準，定期對住宅區(qū)域內(nèi)的綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好。2.綠化養(yǎng)護范圍包括公共區(qū)域的綠地、樹木、花卉等。（二）綠化設(shè)施管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對綠化設(shè)施進行定期檢查和維護，確保其正常使用。2.不得擅自占用、損壞綠化設(shè)施，不得在綠化區(qū)域內(nèi)堆放雜物、停放車輛等。（三）綠化改造與建設(shè)1.如需對綠化進行改造或者建設(shè)，應(yīng)當經(jīng)管委會同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.綠化改造與建設(shè)應(yīng)當符合規(guī)劃要求，注重景觀效果和生態(tài)效益。六、安全保衛(wèi)管理（一）人員出入管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在住宅區(qū)域出入口設(shè)置門崗，安排專人負責人員和車輛出入登記。2.業(yè)主和使用人應(yīng)當憑有效證件出入住宅區(qū)域，訪客應(yīng)當進行登記。3.嚴禁無關(guān)人員和車輛進入住宅區(qū)域。對可疑人員和車輛，應(yīng)當進行盤查和核實。（二）巡邏防范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定巡邏制度，安排專人進行定時巡邏。2.巡邏范圍包括住宅區(qū)域的公共區(qū)域、樓幢、停車場等。3.巡邏人員應(yīng)當認真履行職責，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件，并做好記錄。（三）安全監(jiān)控1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在住宅區(qū)域內(nèi)設(shè)置安全監(jiān)控系統(tǒng)，對公共區(qū)域進行24小時監(jiān)控。2.安全監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)當保持正常運行，記錄保存期限不得少于30天。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當安排專人負責查看監(jiān)控視頻，及時發(fā)現(xiàn)和處理異常情況。（四）消防管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)消防規(guī)定，建立健全消防管理制度，配備必要的消防設(shè)施和器材。2.定期組織消防演練，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識和自防自救能力。3.確保消防通道暢通，不得在消防通道內(nèi)堆放雜物。4.對消防設(shè)施和器材進行定期檢查和維護，確保其正常使用。（五）車輛管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定車輛管理制度，對住宅區(qū)域內(nèi)的車輛進行停放管理。2.合理規(guī)劃停車位，設(shè)置明顯的停車標識。3.業(yè)主和使用人應(yīng)當按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放。4.對進出停車場的車輛進行登記和檢查，嚴禁攜帶易燃易爆等危險物品進入停車場。七、公共秩序管理（一）噪音管理1.業(yè)主和使用人應(yīng)當遵守國家和地方有關(guān)環(huán)境噪聲污染防治的規(guī)定，不得在住宅區(qū)域內(nèi)制造超標噪音。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對住宅區(qū)域內(nèi)噪音的巡查和管理，發(fā)現(xiàn)噪音超標行為的，應(yīng)當及時制止并報告有關(guān)部門。（二）寵物管理1.業(yè)主和使用人飼養(yǎng)寵物應(yīng)當遵守國家和地方有關(guān)規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)。2.寵物應(yīng)當圈養(yǎng)或者拴養(yǎng)，不得在公共區(qū)域內(nèi)隨地大小便。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對寵物的管理，對違規(guī)飼養(yǎng)寵物的行為進行制止和糾正。（三）文明施工管理1.因裝修、維修等原因需要在住宅區(qū)域內(nèi)進行施工的，應(yīng)當經(jīng)管委會同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.施工單位應(yīng)當采取有效措施，減少施工噪音、粉塵等對業(yè)主和使用人的影響。3.施工單位應(yīng)當在規(guī)定的時間內(nèi)施工，不得影響業(yè)主和使用人的正常生活。八、專項維修資金管理（一）專項維修資金的繳存1.業(yè)主應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，按時足額繳存專項維修資金。2.專項維修資金的繳存標準由管委會根據(jù)住宅的實際情況確定，并報有關(guān)部門備案。（二）專項維修資金的使用1.專項維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用專項維修資金應(yīng)當按照以下程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用計劃和預(yù)算。管委會審核同意。公示使用計劃和預(yù)算，征求業(yè)主意見。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過。按照規(guī)定進行招標或者委托施工單位進行維修、更新和改造。工程竣工后，進行驗收結(jié)算，并公示使用情況。（三）專項維修資金的監(jiān)督管理1.管委會應(yīng)當建立專項維修資金管理制度，對專項維修資金的繳存、使用、管理等情況進行監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期向管委會報告專項維修資金的使用情況，接受管委會的監(jiān)督檢查。3.業(yè)主有權(quán)查詢專項維修資金的繳存、使用、管理等情況，管委會應(yīng)當及時提供相關(guān)信息。九、業(yè)主和使用人權(quán)益保障（一）信息公開1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期向業(yè)主和使用人公開物業(yè)服務(wù)費用收支情況、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護情況、專項維修資金使用情況等信息。2.信息公開應(yīng)當采取公告欄張貼、網(wǎng)站發(fā)布、書面通知等方式進行，確保業(yè)主和使用人能夠及時了解相關(guān)信息。（二）投訴處理1.業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、公共管理等方面存在異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出投訴。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時受理業(yè)主和使用人的投訴，并在規(guī)定的時間內(nèi)予以答復(fù)和處理。3.對業(yè)主和使用人的投訴，管委會應(yīng)當進行跟