物業(yè)維修巡檢管理制度一、總則（一）目的為了加強物業(yè)維修巡檢工作的管理，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運行，及時發(fā)現(xiàn)和解決各類問題，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主的正常生活和工作秩序，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司管理的各類物業(yè)項目，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等。（三）基本原則1.預(yù)防為主原則通過定期巡檢，提前發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備潛在的問題，采取有效的預(yù)防措施，避免問題擴大化，減少維修成本和對業(yè)主生活的影響。2.及時高效原則對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，及時進行處理，確保維修工作高效完成，盡快恢復(fù)設(shè)施設(shè)備的正常運行。3.責任明確原則明確維修巡檢人員的職責，做到責任到人，確保各項工作有人抓、有人管。4.持續(xù)改進原則通過對維修巡檢工作的總結(jié)分析，不斷完善管理制度和工作流程，提高維修巡檢工作的質(zhì)量和效率。二、維修巡檢組織架構(gòu)及職責（一）維修巡檢管理小組成立以物業(yè)項目經(jīng)理為組長，工程主管為副組長，各維修班組組長為成員的維修巡檢管理小組。負責制定維修巡檢計劃、監(jiān)督巡檢工作執(zhí)行情況、協(xié)調(diào)解決重大維修問題等。（二）物業(yè)項目經(jīng)理職責1.全面負責物業(yè)維修巡檢工作的管理，確保維修巡檢工作符合公司要求和業(yè)主需求。2.審批維修巡檢計劃、維修方案和費用預(yù)算。3.協(xié)調(diào)解決維修巡檢工作中遇到的重大問題，對維修工作的質(zhì)量和進度進行監(jiān)督檢查。4.定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報維修巡檢工作情況。（三）工程主管職責1.協(xié)助物業(yè)項目經(jīng)理制定維修巡檢計劃，并組織實施。2.負責維修人員的日常管理和培訓(xùn)，提高維修人員的業(yè)務(wù)水平和工作效率。3.對維修巡檢工作進行現(xiàn)場指導(dǎo)，及時解決維修過程中遇到的技術(shù)問題。4.審核維修方案和費用預(yù)算，控制維修成本。5.定期對維修巡檢工作進行總結(jié)分析，提出改進措施和建議。（四）維修班組組長職責1.按照維修巡檢計劃，組織本班組維修人員開展巡檢工作。2.對本班組維修人員的工作進行安排和監(jiān)督，確保維修工作按時、按質(zhì)完成。3.及時向工程主管匯報巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況。4.協(xié)助工程主管做好維修人員的培訓(xùn)和考核工作。（五）維修人員職責1.嚴格按照維修巡檢計劃和操作規(guī)程進行巡檢工作，認真填寫巡檢記錄。2.及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備存在的問題，并進行初步判斷和處理。3.對無法當場解決的問題，及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)，并做好記錄。4.負責維修工作的具體實施，確保維修質(zhì)量，按時完成維修任務(wù)。5.做好維修工具和設(shè)備的保管和維護工作。三、維修巡檢計劃（一）年度維修巡檢計劃1.每年年初，工程主管根據(jù)物業(yè)項目的實際情況，結(jié)合設(shè)施設(shè)備的運行狀況和使用年限，制定年度維修巡檢計劃。2.年度維修巡檢計劃應(yīng)包括巡檢項目、巡檢周期、巡檢標準、責任人等內(nèi)容。3.年度維修巡檢計劃經(jīng)物業(yè)項目經(jīng)理審核后報公司領(lǐng)導(dǎo)批準實施。（二）月度維修巡檢計劃1.每月初，工程主管根據(jù)年度維修巡檢計劃，結(jié)合上月巡檢情況和本月工作重點，制定月度維修巡檢計劃。2.月度維修巡檢計劃應(yīng)明確具體的巡檢時間、巡檢人員、巡檢路線和巡檢內(nèi)容等。3.月度維修巡檢計劃經(jīng)物業(yè)項目經(jīng)理批準后實施。（三）臨時維修巡檢計劃1.當物業(yè)項目出現(xiàn)突發(fā)事件、業(yè)主緊急報修或設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)異常情況時，應(yīng)及時制定臨時維修巡檢計劃。2.臨時維修巡檢計劃應(yīng)明確維修巡檢的重點部位、時間要求和人員安排等。3.臨時維修巡檢計劃經(jīng)物業(yè)項目經(jīng)理批準后立即組織實施。四、維修巡檢工作流程（一）巡檢準備1.維修人員應(yīng)提前了解巡檢項目的內(nèi)容和要求，熟悉巡檢路線和設(shè)施設(shè)備的分布情況。2.攜帶必要的巡檢工具和設(shè)備，如萬用表、手電筒、扳手等，并確保工具和設(shè)備完好有效。3.穿戴好工作服和安全帽，做好個人防護。（二）巡檢實施1.維修人員按照巡檢計劃和路線，對設(shè)施設(shè)備進行逐一檢查。2.檢查內(nèi)容包括設(shè)施設(shè)備的運行狀況、外觀是否完好、連接部位是否松動、潤滑情況是否良好等。3.對發(fā)現(xiàn)的問題進行詳細記錄，記錄內(nèi)容應(yīng)包括問題發(fā)生的部位、現(xiàn)象、初步判斷的原因等。（三）問題處理1.對于巡檢中發(fā)現(xiàn)的一般性問題，維修人員應(yīng)及時進行處理，并做好處理記錄。2.對于無法當場解決的問題，維修人員應(yīng)及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)，并填寫《維修通知單》。3.《維修通知單》應(yīng)注明問題發(fā)生的部位、現(xiàn)象、初步判斷的原因、預(yù)計維修時間等內(nèi)容。4.上級領(lǐng)導(dǎo)接到報告后，應(yīng)及時組織相關(guān)人員進行分析研究，制定維修方案，并安排維修人員進行維修。（四）維修驗收1.維修工作完成后，維修人員應(yīng)進行自檢，確保維修質(zhì)量符合要求。2.自檢合格后，維修人員應(yīng)填寫《維修驗收單》，并通知業(yè)主或使用人進行驗收。3.業(yè)主或使用人對維修工作進行驗收，如發(fā)現(xiàn)問題，維修人員應(yīng)及時進行整改，直至驗收合格。4.《維修驗收單》應(yīng)由業(yè)主或使用人簽字確認，作為維修工作完成的依據(jù)。（五）記錄歸檔1.維修巡檢人員應(yīng)將巡檢記錄、維修通知單、維修驗收單等相關(guān)資料及時整理歸檔。2.檔案管理人員應(yīng)定期對維修巡檢檔案進行整理和保管，確保檔案資料的完整性和準確性。五、維修巡檢標準（一）房屋及共用部位維修巡檢標準1.屋面屋面防水層無滲漏，隔熱層完好。屋面排水暢通，無積水現(xiàn)象。屋面避雷設(shè)施完好，接地電阻符合要求。2.外墻外墻墻面無裂縫、脫落、滲漏等現(xiàn)象。外墻裝飾線條、門窗套等無損壞。3.樓梯間樓梯踏步無缺損、松動，扶手完好。樓梯間墻面、頂面無裂縫、脫落，照明設(shè)施完好。樓梯間門窗關(guān)閉靈活，無損壞。4.走廊走廊地面平整，無破損、起砂現(xiàn)象。走廊墻面、頂面無裂縫、脫落，照明設(shè)施完好。走廊門窗關(guān)閉靈活，無損壞。5.電梯電梯運行平穩(wěn)，無異常響聲和振動。電梯轎廂內(nèi)照明、通風(fēng)良好，按鈕、對講機等設(shè)施完好。電梯機房溫度、濕度符合要求，設(shè)備運行正常，各項安全裝置靈敏可靠。6.給排水系統(tǒng)管道無滲漏、堵塞現(xiàn)象，閥門開關(guān)靈活。水箱、水池水位正常，水質(zhì)清潔。排水系統(tǒng)暢通，無積水現(xiàn)象。7.供電系統(tǒng)配電箱、配電柜運行正常，開關(guān)、插座無損壞。電線電纜無老化、破損現(xiàn)象，接地良好。照明設(shè)施完好，亮度符合要求。（二）共用設(shè)施設(shè)備維修巡檢標準1.消防設(shè)施設(shè)備消防栓箱內(nèi)設(shè)備齊全，閥門開啟靈活，水帶、水槍完好無損。消防噴淋系統(tǒng)噴頭無堵塞、漏水現(xiàn)象，報警閥組工作正常?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)探測器、報警器等設(shè)備運行正常，無故障報警。滅火器壓力正常，零部件完好，放置位置正確。2.安防設(shè)施設(shè)備門禁系統(tǒng)讀卡器、門鎖等設(shè)備運行正常，能正常刷卡開門。監(jiān)控系統(tǒng)攝像頭圖像清晰，存儲設(shè)備工作正常。周界防范設(shè)施完好，無損壞、移位現(xiàn)象。對講系統(tǒng)通話清晰，按鈕、顯示屏等設(shè)備完好。3.綠化設(shè)施綠化植物生長良好，無病蟲害，無枯枝敗葉。綠化灌溉系統(tǒng)正常運行，無漏水現(xiàn)象。綠化設(shè)施如圍欄、花架等無損壞。4.停車場設(shè)施停車場地面平整，標線清晰。停車管理系統(tǒng)設(shè)備運行正常，能正常收費、放行車輛。車位鎖、道閘等設(shè)施完好，操作靈活。六、維修巡檢考核與獎懲（一）考核內(nèi)容1.維修巡檢計劃執(zhí)行情況，包括巡檢是否按時完成、巡檢記錄是否完整準確等。2.問題發(fā)現(xiàn)和處理情況，包括問題發(fā)現(xiàn)的數(shù)量、處理的及時性和有效性等。3.維修質(zhì)量，包括維修工作是否符合標準要求、業(yè)主或使用人的滿意度等。4.工作態(tài)度和紀律，包括維修人員是否遵守工作紀律、是否積極主動完成工作任務(wù)等。（二）考核方式1.定期考核每月由工程主管對維修人員的維修巡檢工作進行考核，考核結(jié)果作為當月績效工資發(fā)放的依據(jù)。2.不定期抽查物業(yè)項目經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)不定期對維修巡檢工作進行抽查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行整改，并對相關(guān)責任人進行嚴肅處理。（三）獎勵措施1.對在維修巡檢工作中表現(xiàn)突出的維修人員，給予通報表揚、獎金獎勵等。2.對及時發(fā)現(xiàn)重大安全隱患或設(shè)施設(shè)備故障，避免重大損失的維修人員，給予特別獎勵。（四）懲罰措施1.對未按照維修巡檢計劃執(zhí)行巡檢工作的維修人員，給予批評教育，并扣發(fā)當月績效工資的[X]%。2.對巡檢中發(fā)現(xiàn)問題未及時處理或處理不當，導(dǎo)致問題擴