科學(xué)城集團(tuán)前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告報告編制單位：科城智海(廣州)運(yùn)營管理有限公司2023年10月前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 2研究摘要 第一部分：項目基本概況 21.1項目名稱 2 21.2.1項目區(qū)位及交通 21.2.2前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園地塊開發(fā)條件 3 1.3可行性研究報告編制依據(jù) 4第二部分：市場分析 62.1廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2.2黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 72.3廣州市商務(wù)辦公市場分析 82.4項目周邊商務(wù)辦公及產(chǎn)業(yè)園市場租賃分析 2.5項目周邊商務(wù)辦公市場銷售分析 1第三部分：必要性分析 3.1是提高土地綜合利用效率的需要 3.2產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要 3.3新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 3.4是提高園區(qū)運(yùn)營收入、實現(xiàn)資產(chǎn)壯大的需要 第四部分：投資定位及建設(shè)方案 4.1項目建設(shè)主體 4.2項目定位 4.3開發(fā)方案 4.4投資估算 第五部分：環(huán)境影響與綜合利用評價 5.1項目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 195.2環(huán)境保護(hù)措施 5.3環(huán)境影響評價 第六部分：項目指標(biāo)測算分析 2前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告6.1財務(wù)指標(biāo)分析基本假定 26.1.1計算期限及項目范圍的假定 226.1.2自持部分設(shè)定 26.1.3銷售部分設(shè)定 236.1.4稅項及費(fèi)用 236.2項目現(xiàn)金流計算 第七部分：風(fēng)險分析及相關(guān)控制措施 7.1風(fēng)險分析 297.2控制措施 29 研究摘要前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園位于廣州科學(xué)城開達(dá)路以西，開創(chuàng)大道以南。項目東對北鄰科學(xué)城集團(tuán)總部和雪松控股辦公樓、西接新陽西路，南臨樂飛家園。項目土地原用于創(chuàng)維集團(tuán)生產(chǎn)用房，為適應(yīng)科學(xué)城中心片區(qū)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)遷移變化，發(fā)揮項目土地價值，廣州科泰智慧有限公司(以下簡稱“科泰公司”)擬對本項目進(jìn)行更新改造。項目總建筑面積約44萬平方米，計劃建設(shè)研發(fā)辦公類新型廠房以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套等產(chǎn)品，預(yù)期項目將產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。從經(jīng)濟(jì)效益的角度，項目投資估算51.36億元，在運(yùn)營期限內(nèi)，自有資金內(nèi)部收益率IRR為6.03%,財務(wù)凈現(xiàn)值0.09億元(折現(xiàn)率取6%),靜態(tài)投資回收期19.5年，動態(tài)投資回收期34.8年。綜上所述，建設(shè)開發(fā)前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目，符合科學(xué)城片區(qū)發(fā)展規(guī)劃，順應(yīng)市場需求，能顯著提高土地綜合利用效率，壯大國有資產(chǎn)。項目建設(shè)完成后，將為科學(xué)城片區(qū)人工智能和新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供配套保障，為黃埔經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新活力。從財務(wù)評估和社會發(fā)展綜合效益來看，投資建設(shè)前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目具備實施必要性和第2頁第一部分：項目基本概況前沿科技園創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目1.2.1項目區(qū)位及交通前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園位于廣州科學(xué)城開達(dá)路以西，開創(chuàng)大道以南。項目東對LG產(chǎn)業(yè)園區(qū)、北鄰科學(xué)城集團(tuán)總部和雪松控股辦公樓、西接新陽西路，南臨樂飛家園。項目距離蘿崗地鐵站200米距離，距離繞城高速香雪入口約1公里，區(qū)位交通非常便利。道廣州市黃埔區(qū)疾病預(yù)防控制中心王科宗元科宗元樂采商貿(mào)(廣州)1得科學(xué)會廣場圖1前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園位置圖第3頁前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園位于科學(xué)城政文綜合服務(wù)中心板塊，屬于粵港澳大灣區(qū)廣州科學(xué)城總部經(jīng)濟(jì)軸帶?？茖W(xué)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為“全球智能制造基地”和“中國智造品牌中心”,將培育壯大高級新一代信息技術(shù)、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)集群，打造“中國智造”標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)。前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園集合國內(nèi)外科技成果和研發(fā)力量的平臺，與行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)合作，專注于智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)、新能源、無人駕駛、虛擬現(xiàn)實等關(guān)鍵領(lǐng)域的創(chuàng)新。前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園占地面積約12.8萬平方米，涵蓋總部辦公、科研樓大樓、實驗樓、創(chuàng)新空間等產(chǎn)品業(yè)態(tài)。項目建成后，將加快粵港澳大灣區(qū)廣州科學(xué)城總部經(jīng)濟(jì)軸帶的建設(shè)，推動構(gòu)建大灣區(qū)高精尖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成具有全球影響力的人工智能及無人駕駛產(chǎn)業(yè)高地。1.2.2前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園地塊開發(fā)條件前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園地塊宗地情況：占地面積：12.77萬平米容積率：4.01.2.3項目背景本項目用地由廣州科泰智慧有限公司持有，科學(xué)城(廣州)投資集團(tuán)有限公司于2020年底從創(chuàng)維集團(tuán)收購廣州科泰智慧有限公司的全部股權(quán)。項目地塊目前上蓋物工廠由創(chuàng)維集團(tuán)租賃使用。由于創(chuàng)維集團(tuán)業(yè)務(wù)調(diào)整，項目物業(yè)即將產(chǎn)生閑置，因此計劃申請對本地塊進(jìn)行工業(yè)方向的更新改造。第4頁圖2前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園地塊控規(guī)圖一、委托方提供的相關(guān)資料(1)《AG0430規(guī)劃管理單元控規(guī)修改初步方案》(2)前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園匯報概念方案及投資估算(3)科泰公司投資房產(chǎn)臺賬三、政府公布的相關(guān)政策及文件，包括但不限于：(1)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》(2019);(2)《廣州市城市總體規(guī)劃(2017-2035年)》;(3)《黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年(5)廣州市建設(shè)項目停車泊位配建指標(biāo)規(guī)定(穗規(guī)劃資源規(guī)字〔2023〕5號);(6)廣州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計收規(guī)則(穗規(guī)劃資源規(guī)字〔2023〕1號);(7)廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法(穗府辦規(guī)〔2022)(8)廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實施細(xì)則(穗府辦規(guī)〔2019)第6頁第二部分：市場分析2022年，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國內(nèi)外形勢和多重超預(yù)期因素沖擊，廣州市堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，全面落實“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的重要要求，有力有效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，全年經(jīng)濟(jì)頂壓前行，總體保持恢復(fù)態(tài)勢，新動能繼續(xù)成長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。2021年5月，廣州市人民政府正式發(fā)布《廣州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》,提出“十四五”時期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要目標(biāo)：實現(xiàn)老城市新活力，推動綜合城市功能、城市文化綜合實力、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代化國際化營商環(huán)境出新出彩取得決定性重大成就，國家中心城市和綜合性門戶城市建設(shè)上新水平，國際商貿(mào)中心、綜合交通樞紐、科技教育文化醫(yī)療中心功能大幅增強(qiáng)，省會城市、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新和宜居環(huán)境功能全面強(qiáng)化，城市發(fā)展能級和核心競爭力顯著提升，粵港澳大灣區(qū)區(qū)域發(fā)展核心引擎作用充分彰顯，樞紐之城、實力之城、創(chuàng)新之城、機(jī)遇之城、品質(zhì)之城更加令人向往。根據(jù)廣東省地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2022年，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值為28839.00億元，同比增長1.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為318.31億元，同比增長3.17%;第二產(chǎn)業(yè)增加值為7909.29億元，同比增長1.07%;第三產(chǎn)業(yè)增加值為20611.40億元，同比增長0.97%。廣州“十四五”規(guī)劃綱要數(shù)次提到廣州黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)。提出建設(shè)“黃埔硬科技創(chuàng)新先行區(qū)”、“黃埔一從化產(chǎn)業(yè)共建合作區(qū)”、“黃埔港新貿(mào)易創(chuàng)新中心”,在優(yōu)化城市空間布局中，強(qiáng)調(diào)“東部著重建設(shè)黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展核心引擎”。第7頁2022年，黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實習(xí)近平總書記對廣東系列重要講話和重要指示批示精神，堅決貫徹新發(fā)展理念，服務(wù)融入新發(fā)展格局，推動高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活、實現(xiàn)高效能治理，鞏固拓展疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果，以實干實績慶祝中國共產(chǎn)黨成立一百周年。全社會民生持續(xù)改善，實現(xiàn)了“十四五”發(fā)展良好開局。2022年廣州黃埔區(qū)GDP突破4300億元，全區(qū)規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值超8800億元，綜合實力穩(wěn)居全國經(jīng)開區(qū)第二、工業(yè)百強(qiáng)區(qū)前三。廣州黃埔率先創(chuàng)建中小企業(yè)能辦大事創(chuàng)新示范區(qū)，全區(qū)集聚科技型中小企業(yè)超4萬家，其中，高新技術(shù)企業(yè)超2500家，國家級專精特新“小巨人”61家，單項冠軍18家，培育上市企業(yè)77家。2022年黃埔區(qū)財政總支出完成608億元，支出總量連續(xù)兩年超600億元。加大增值稅留抵退稅政策力度，全區(qū)已有149億元留抵退稅退至納稅人賬戶，退稅規(guī)模接近2021年五倍。發(fā)行新增專項債券145億元，投向重點(diǎn)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、軌道交通、水環(huán)境綜合整治項目。完善財政直達(dá)機(jī)制，2022年收到并100%下達(dá)的直達(dá)資金指標(biāo)15億元，已100%完成支出，惠及各類市場主體3505家次、群眾2.5萬人次。科技創(chuàng)新投入70億元、同比增長9.3%,推進(jìn)“2+3+N”戰(zhàn)略科創(chuàng)平臺集群建設(shè)，支持廣州實驗室、大灣區(qū)國創(chuàng)中心、廣納院總部、第三代半導(dǎo)體創(chuàng)新中心等重大科技項目建成運(yùn)營，科技創(chuàng)新實力穩(wěn)居全國經(jīng)開區(qū)第一。安排資源勘探工業(yè)信息領(lǐng)域43億元，同比增長17.2%,推動粵芯半導(dǎo)體、華星光電T9、現(xiàn)代氫能等項目建設(shè)投產(chǎn)，促進(jìn)集成電路、新型顯示、新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展。優(yōu)化第8頁保障民生福祉。全區(qū)一般公共預(yù)算教育經(jīng)費(fèi)支出43億、同比增長7.5%,社會保障和就業(yè)支出17億元、同比增長4.6%,衛(wèi)生健康支出22億元、同比增長43.3%,基礎(chǔ)教育、就業(yè)補(bǔ)貼、城鄉(xiāng)低保、基本醫(yī)療等標(biāo)準(zhǔn)逐步提高。2.3廣州市商務(wù)辦公市場分析2022年，在疫情的多輪沖擊與復(fù)雜的宏觀環(huán)境下，廣州寫字樓市場需求明顯下降。第二季度開始，由于疫情在國內(nèi)多個城市反復(fù)，對經(jīng)營和生產(chǎn)造成巨大的影響，多數(shù)企業(yè)在業(yè)務(wù)擴(kuò)張與辦公租賃決策上表現(xiàn)謹(jǐn)慎。疊加年末爆發(fā)的廣州本土疫情，甲級寫字樓的來訪量和由于市場整體觀望情緒濃厚，在成本控制驅(qū)動下的續(xù)租和搬遷成為年內(nèi)主要的租賃活動。供應(yīng)量方面，新增供應(yīng)持續(xù)增加，市場規(guī)模突破新高。廣州甲級寫字樓2022年新增供應(yīng)約為41.7萬平方米，供應(yīng)量與2021年基本持平。其中超過八成的新項目位于琶洲商務(wù)區(qū)，市場規(guī)模突破600萬平方米。部分項目因疫情影響而延期到明年交付，或令2023年供應(yīng)量達(dá)到新高。市場需求方面，全年累計凈吸納量為負(fù)，市場需求動力有待提升。2022年新增供應(yīng)量與2021年持平，但整體吸納量明顯下降，全年累計錄得-1,130平方米的凈吸納量，較2021年同期凈吸納量約40萬平方米大幅減少。2021年琶洲的多個新項目入市，吸納了海珠區(qū)積累多年的本地企業(yè)辦公場地升級需求，帶動項目快速去化。但2022年琶洲商務(wù)區(qū)的本地需求明顯減少，且從傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外溢的需求銳減，致使新入市項目去化周期拉長，市場壓力增加。受整體營商環(huán)境不確定影響，多數(shù)企業(yè)保持觀望，加強(qiáng)對成本和現(xiàn)金流的管控，續(xù)租比例明顯上升。更有部分企業(yè)因受疫情影響，業(yè)務(wù)持續(xù)收縮，出現(xiàn)退租或搬離核心商圈的現(xiàn)象。因此，2022年傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的存量寫字樓物業(yè)空置率普遍攀升，釋放較大存量空置面積，導(dǎo)致市場空置壓力陡增，全市空置率上升至14%。從市場反應(yīng)來看，業(yè)主靈活調(diào)整策略，積極應(yīng)對市場變化。在裝修及免租期等商務(wù)條款的靈活度也有所調(diào)整的信號更加明確之前，多數(shù)業(yè)主方繼續(xù)下調(diào)租金預(yù)期。2022年四季度甲級寫字樓錄得全市平均租金每月每平方米166.5元，同比下降超過5%。元/平方米/月元/平方米/月珠江新城，181.7廣州，166.5體育中心，165.5棘究，137.5圖3:廣州甲級寫字樓2013-2022主要商務(wù)區(qū)租金走勢除了下調(diào)租金預(yù)期，業(yè)主方在裝修及免租期等商務(wù)條款的靈活度也有所調(diào)整。一些項目還提出增加傭金或內(nèi)部獎勵等激勵方案，期望通過調(diào)動辦公租賃人員的工作積極性來推動成交。從寫字樓客戶角度分析，傳統(tǒng)支柱行業(yè)的大企業(yè)辦公需求相對穩(wěn)定，專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT及金融業(yè)仍然作為三大市場主力，全年貢獻(xiàn)了近七成的成交面積。其中，專業(yè)服務(wù)與去年相比需求占比從13%擴(kuò)大到28%。復(fù)雜的市場環(huán)境下，企業(yè)對會計、審計、稅務(wù)、法律等專業(yè)服務(wù)的需求有所上升，推動行業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，一些機(jī)構(gòu)在華南增設(shè)新的第10頁營業(yè)點(diǎn)或擴(kuò)大現(xiàn)有辦公空間。另外，疫情對保險服務(wù)、醫(yī)療健康等行業(yè)也產(chǎn)生推動作用，令其辦公需求持續(xù)上升。IT行業(yè)仍保持活躍，但業(yè)務(wù)增長速度有所放緩。同時，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀政策調(diào)控影響，業(yè)務(wù)收縮，導(dǎo)致需求逐年下降。隨著政府對疫情防控措施的優(yōu)化和調(diào)整，生產(chǎn)、經(jīng)營、消費(fèi)活動陸續(xù)恢復(fù)正常秩序，更多實體行業(yè)的發(fā)展信心有望得到修復(fù)。預(yù)計經(jīng)過第一季度的調(diào)整，市場活力將在二、三季度逐步回歸，這也將成為后續(xù)推動物業(yè)市場需求回暖的重要驅(qū)動力。展望2023年，國際金融城有望迎來第一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)的交付使用，未來供應(yīng)的向東延伸推動廣州甲級寫字樓市場形成新的空間格局。市琶洲和金融城明年將有多個寫字樓項目陸續(xù)入市，為市場帶來多元化為有實力的企業(yè)提供換租的黃金窗口期。整體而言，廣州以珠江新城為代表的核心商圈寫字樓市場較為健康，寫字樓空置率在一線城市中處在較低水平，但隨著周圍市場潛在且寫字樓市場也將逐步呈現(xiàn)優(yōu)化態(tài)勢，檔次較差、設(shè)計陳舊的商業(yè)樓宇難以成交，未來對樓宇質(zhì)量、運(yùn)營素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量均會提出升級。而在促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級，加速發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)集群的過程中，具有核心競爭力的先進(jìn)制造業(yè)及其關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展也將成為廣州辦公市場2.4項目周邊商務(wù)辦公及產(chǎn)業(yè)園市場租賃分析本項目位于廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城板塊，前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園周邊第11頁毛坯寫字樓租金約60-80元/m2/月，精裝寫字樓月租金約70-100元/m2/月，毛坯與精裝差價約10-15元/m2/月。表1項目周邊商務(wù)辦公競品出租價格情況面積產(chǎn)品類型至泰商業(yè)廣場(中關(guān)文化產(chǎn)業(yè)園)智能、新能源、28萬5棟辦公樓，主要出租面積150-200m2為主，5萬m2開放式商業(yè)街區(qū)(3-4層)、星級酒店配套月/m2,管理費(fèi)28元/月/m2廣場(中關(guān)村數(shù)字寶能文化中心商務(wù)文化類綜5萬2棟高層辦公樓，面積1000m2或2000m2整層出租，配套商業(yè)街區(qū)、觀致文化中心/月/m2,管理費(fèi)25元/月/m2中心蘿崗?qiáng)W園廣場商業(yè)綜合體4萬66-120m2為主，配套酒店、Mall+商業(yè)街區(qū)月/m2,裝修80-100元/月/m2,管理費(fèi)15元/月/m2蘿崗?qiáng)W園廣場雪松中心商業(yè)綜合體10萬2棟高層辦公樓，主要面積200m2-400m2為主，配套商業(yè)街區(qū)月/m2,管理費(fèi)30元/月/m2雪松中心2.5項目周邊商務(wù)辦公市場銷售分析本項目位于廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城板塊，周邊在售商辦類項目主要在19000-23000元/m2(商業(yè)類)和9000-15000元/m2(工業(yè)類),具體項目如下：第12頁表2項目周邊商務(wù)辦公競品銷售價格情況面積產(chǎn)品類型社區(qū)園區(qū)(工業(yè))21萬2棟辦公樓，主力戶型3000-5000m2,必須整棟出售或通過股權(quán)交易方式。元/m2(毛坯)奧園廣場商業(yè)綜合體(商4萬3棟高層辦公樓，主力戶型60-12m2(小戶型)20000元/m2左右(毛坯)商業(yè)廣場商業(yè)綜合體(商12萬4棟高層辦公樓，主力面積1300-1600m2為主，半層或安層出售元/m2(精裝)華德信創(chuàng)中心醫(yī)療科技電競產(chǎn)業(yè)園區(qū)(工12萬1000-2000m2,配套接駁巴士、公寓等/m2(毛坯)第13頁第三部分：必要性分析3.1是提高土地綜合利用效率的需要前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園地塊原為創(chuàng)維顯示工廠，由于創(chuàng)維集團(tuán)經(jīng)營主業(yè)務(wù)的調(diào)整需要，經(jīng)營主體即將搬離項目地塊。為高效利用開發(fā)區(qū)中心地塊，勢必對地塊進(jìn)行重新調(diào)整開發(fā)。項目擬采取工改工形式申請對地塊進(jìn)行改造，改造后用途仍為一類工業(yè)用地。在現(xiàn)有項目用地上，提升容積率提高地塊開發(fā)強(qiáng)度，以適應(yīng)科學(xué)城中心片區(qū)新的發(fā)展變化，有利于將為中心片區(qū)土地資源高效利用，打造高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)及營商環(huán)境。3.2產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要隨著城市不斷發(fā)展，項目所在地的城市中心區(qū)內(nèi)居住、辦公、購物等需求日益增加。本地塊位于城市文化行政中心，純生產(chǎn)制造型工業(yè)類項目勢必隨著城市發(fā)展進(jìn)行改造或遷移。結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃和新增企業(yè)需求，科學(xué)城集團(tuán)適時啟動建設(shè)開發(fā)前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目，通過完善的園區(qū)投資環(huán)境、提升園區(qū)綜合競爭力的著力點(diǎn)，實現(xiàn)項目從生產(chǎn)制造型向高端生產(chǎn)服務(wù)型轉(zhuǎn)向，有效聚集人才、資金、技術(shù)等發(fā)展要素，吸引更多客商和人才來黃埔區(qū)投資興業(yè)，具有顯著的綜合經(jīng)濟(jì)效益。3.3新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、新能源、無人駕駛等產(chǎn)業(yè)發(fā)展日新月異。該行業(yè)有大量中小型初創(chuàng)企業(yè)具有產(chǎn)業(yè)落地需求，但由于規(guī)模偏小無法自行購地建設(shè)生產(chǎn)辦公場所。由科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)開發(fā)建設(shè)配套完善的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并引導(dǎo)該類企業(yè)聚集，可有效加速產(chǎn)業(yè)與城形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，使園區(qū)成為集辦公、居住、生態(tài)功能于一體的多功能產(chǎn)業(yè)新區(qū)，提升區(qū)域城市承載力。第14頁前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目位于科學(xué)城中心片區(qū)，將搭乘片區(qū)發(fā)展快車道，有力助力科學(xué)城發(fā)展進(jìn)程。科學(xué)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為“全球智能制造基地”和“中國智造品牌中心”,將培育壯大世界級新一代信息技術(shù)、人工智能、生物醫(yī)藥三大新興產(chǎn)業(yè)集群，打造“中國智造”標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)。項目可充分利用工業(yè)用地提高容積率的政策優(yōu)惠，增加建設(shè)規(guī)模，打造為科學(xué)城人工智能科技產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿示范項目?？茖W(xué)城片區(qū)辦公類物業(yè)毛坯租金約60-80元/m2/月。對項目進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，有助于國有資產(chǎn)規(guī)模發(fā)展壯大，是擴(kuò)大投資、確保資產(chǎn)增值的有效途徑。第15頁第四部分：投資定位及建設(shè)方案4.1項目建設(shè)主體前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目建設(shè)主體為廣州科泰智慧有限公司。企業(yè)名稱：廣州科泰智慧有限公司法定代表人：武磷社會信用代碼/納稅人識別號：91440101668148558A注冊資本：10,000萬元人民幣商事主體類型：有限責(zé)任公司(法人獨(dú)資)成立日期：2007年11月30日營業(yè)期限：無固定期限主營項目類別：研究與實驗發(fā)展廣州科泰智慧有限公司(以下簡稱“科泰公司”)原名廣州創(chuàng)維平面顯示科技有限公司，是科學(xué)城(廣州)投資集團(tuán)有限公司(以下簡稱“科投集團(tuán)”)為落實黃埔區(qū)委、區(qū)政府要求及區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，于2020年從創(chuàng)維集團(tuán)購買，科泰公司相關(guān)資產(chǎn)劃歸科學(xué)城集團(tuán)。目前科泰公司相關(guān)資產(chǎn)由科學(xué)城(廣州)發(fā)展集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)管理。4.2項目定位4.2.1功能定位以研發(fā)、設(shè)計和區(qū)域性總部為主，建設(shè)一個專業(yè)、節(jié)能、智能化科技園區(qū)。4.2.2客戶定位企業(yè)引進(jìn)方向：國內(nèi)物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、新能源和無人駕駛領(lǐng)域有潛力、處于快速發(fā)展的優(yōu)秀中小型企業(yè)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)方向：以高新科技產(chǎn)業(yè)為核心，以特色制造業(yè)和配套服務(wù)業(yè)為兩翼。第16頁4.2.3產(chǎn)品定位配套完善、智能化的先進(jìn)科技企業(yè)聚集園區(qū)共建設(shè)12棟樓，包括1棟總部主樓、8棟副樓(包括1棟實驗室，1棟國家重大項目樓，3棟高校樓，3棟企業(yè)樓),1棟報告廳，1棟小微企業(yè)創(chuàng)新共享空間，1棟倒班宿舍；圖3項目概念效果圖發(fā)展方向：定位科技服務(wù)中心和產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，打造創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。4.3開發(fā)方案4.2.1項目開發(fā)計劃項目預(yù)計2023年年底項目啟動，建設(shè)期18個月。2025年年中項目交付進(jìn)入運(yùn)營管理期。4.2.2銷售與自持比例考慮有利于園區(qū)統(tǒng)一運(yùn)營的要求和相關(guān)規(guī)定，項目主樓及主要配套(包括報告廳、創(chuàng)新共享空間、倒班宿舍及連廊、地下空間等)由建設(shè)單位自持，8棟副樓(實驗室、重大項目、高校樓、企業(yè)樓)對外出售，副樓出售比例為80%。項目整體銷售比例為54%。備注：按照《廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法》規(guī)定，相關(guān)銷售比例上線要求如下：普通工業(yè)用地(M1)產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓的比例不超過總計容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施計容建筑面積后的60%;普通工業(yè)用地和新興產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)的配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施不得獨(dú)立進(jìn)行分割登記、轉(zhuǎn)讓或抵押。投資前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目總投資估算為51.37億元。第18頁項目面積(m2)(萬元)(元/m2)一土地成本土地費(fèi)用二建設(shè)成本費(fèi)總部主樓準(zhǔn)層層高)+5.5(避難層層高)+16(頂層層高),建筑高度約120米2層，層高6米，建筑高度約15米創(chuàng)新空間準(zhǔn)層層高),建筑高度約37米連廊1層，層高6米倒班宿舍氣、排煙系統(tǒng)、屋頂景觀等室外工程拆除費(fèi)用按照80元/m2預(yù)估工程建設(shè)其他費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)三建設(shè)期利息四總投資第19頁第五部分：環(huán)境影響與綜合利用評價5.1項目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響項目建設(shè)期對環(huán)境的影響主要是建筑垃圾收集，施工污水收集，建筑施工噪聲對周圍環(huán)境的影響，因此，施工期要加強(qiáng)科學(xué)管理，對施工噪音要實施時間限制，對建筑垃圾要及時、文明地運(yùn)走。對施工污水要實行嚴(yán)格控制。項目運(yùn)營期，由于項目主要用于辦公、商業(yè)，對周邊生活環(huán)境影響很小。在設(shè)計時可選用綠色、環(huán)保且經(jīng)國家認(rèn)證的產(chǎn)品，選用低噪(一)廢水本項目廢水來源主要有施工沖洗廢水及生活污水。施工期生產(chǎn)廢水產(chǎn)生點(diǎn)較為分散，難以集中處理，施工過程中可通過污水處理設(shè)施進(jìn)行處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后回用于機(jī)械沖洗、周圍區(qū)域綠化及道路降塵用水等；施工人員所產(chǎn)生的生活污水可依托周圍村民住宅現(xiàn)有排污管道收集，廢水不外排，禁止生活污水排入河道造成水體污染。整體而言，項目施工期不會對地表水環(huán)境產(chǎn)生不利項目在營運(yùn)過程產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水管道收集后送入污水處理設(shè)施進(jìn)行處理，達(dá)到廣東省地方標(biāo)準(zhǔn)《水污染物排放限值》(DB44/26-2001二級標(biāo)準(zhǔn)后排放。(二)固體廢棄物項目施工期固體廢物主要包括施工棄方、施工人員的生活垃圾、建筑垃圾等。對于開挖的土方，優(yōu)先考慮結(jié)構(gòu)回填土，其次是綠化用土，最后是平整場地，多余的土方外運(yùn)進(jìn)行社會化處置。對于施第20頁工期施工人員生活垃圾，可采取袋裝后集中暫存，交由各環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一運(yùn)送至垃圾處理場進(jìn)行處置。對于施工期產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定要求，實施分類處理，對可回收的固廢資源化再利用，防止亂堆亂棄，影響周邊的生態(tài)景觀，不能及時清運(yùn)的采取遮蓋、灑水等防塵措施。項目運(yùn)營期主要為居住人民群體產(chǎn)生的生活垃圾，多為無害物質(zhì)，應(yīng)建立垃圾固定投放點(diǎn)，對固體垃圾進(jìn)行分類收集，按城管部門要求運(yùn)送到垃圾收集指定地點(diǎn)處理。施工期噪聲污染源主要為各種施工作業(yè)機(jī)械和運(yùn)輸車輛。鑒于工程施工將會對周邊居民造成不良影響。施工期噪聲對環(huán)境的影響雖然是短暫的，但由于機(jī)械噪聲功率、聲頻、源強(qiáng)均較大，所以常使人感到刺耳，施工過程如不加以重視和采取相應(yīng)措施，會產(chǎn)生嚴(yán)重的擾民噪聲，影響附近居民的正常生活環(huán)境，因此施工過程中要采取一些措施來降低施工噪聲對周邊環(huán)境的影響?；谑┕て谠肼晫β暛h(huán)境的不利影響，施工時可對各聲源設(shè)備采取合理布局，高噪聲設(shè)備不能同時施工，同時可根據(jù)施工方案，在產(chǎn)噪設(shè)備附近采取臨時隔聲屏障進(jìn)行噪聲污染控制。運(yùn)營期噪音源較少，對環(huán)境基本無影響。(四)其他環(huán)保措施整個建筑場地除綠化外全部實現(xiàn)鋪裝，無裸露土地存在，并通過綠化進(jìn)一步保護(hù)和美化環(huán)境。綜上所述：本項目為建設(shè)科技產(chǎn)業(yè)園，主要為商務(wù)辦公用途。施工期間通過施工過程中的嚴(yán)格管理，對施工中廢氣、噪聲、污水(廢)水進(jìn)行有效治理，達(dá)到文明施工，從而減少施工期間對環(huán)境造成的不利影響。項目運(yùn)營期主要為出租給商務(wù)辦公類客戶運(yùn)營，沒有較大的“三廢”來源。本項目在采取相應(yīng)措施后環(huán)保方面不存在大的問題，在環(huán)境保護(hù)方面是可行的。第22頁第六部分：項目指標(biāo)測算分析6.1.1計算期限及項目范圍的假定計算期限按照土地使用年限，計算至2057年。科投集團(tuán)購買科泰公司股權(quán)價格為8.3億，主要標(biāo)的為本項目土地，該8.3億作為項目土地成本基礎(chǔ)。計算資金成本及租金收入后，納入本項目土地成本。6.1.2自持部分設(shè)定1.租賃價格設(shè)定總部主樓起始租金為100元/m2/月；副樓(實驗室、重大項目樓、高校樓、企業(yè)樓)起始租金為80元/m2/月；創(chuàng)新空間起始租金為80元/m2/月；報告廳、連廊、服務(wù)配套設(shè)施、倒班宿舍起始租金為60元/m2/車位起始租金為500元/個/月；租金年遞增4%。2.出租率設(shè)定主樓設(shè)定前三年出租率分別為80%、85%、90%,第四年起穩(wěn)定為副樓設(shè)定前三年出租率分別為60%、70%、80%,第四年起穩(wěn)定為報告廳、創(chuàng)新空間、連廊設(shè)定前三年出租率分別為60%、70%、80%,第四年起穩(wěn)定為90%;倒班宿舍、服務(wù)配套設(shè)施設(shè)定前三年出租率分別為50%、60%、70%,第四年起穩(wěn)定為80%;車位設(shè)定前三年出租率分別為50%、60%、70%,第四年起穩(wěn)定為3.運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用包括自持部分招商運(yùn)營期間產(chǎn)生的人員工資、行政管理、市場營銷、通訊、保險、能源消耗等費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用按租金收入的8%計算。6.1.3銷售部分設(shè)定1.銷售價格設(shè)定副樓現(xiàn)時起始售價為15000元/m2。售價年漲幅為2%。2.去化率設(shè)定副樓房根據(jù)市場情況分3年去化，去化率分別為40%、40%、20%。3.銷管費(fèi)設(shè)定銷管費(fèi)按照銷售收入的3%計算。6.1.4稅項及費(fèi)用按照廣州地區(qū)物業(yè)項目開發(fā)的慣例，在進(jìn)行物業(yè)運(yùn)營過程預(yù)計須支付的稅、費(fèi)項目主要有：增值稅：租金收入按9%計算；物業(yè)銷售收入按9%計算；增值稅附加：包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，其中城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%,合計為應(yīng)交流轉(zhuǎn)稅的12%;企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅所得額的25%,項目公司投資房產(chǎn)當(dāng)前凈值2.6446億因拆除滅失，計入稅前抵扣項。房產(chǎn)稅：租金收入(不含稅)的12%;第24頁土地增值稅：按照四級超率累進(jìn)稅率計算，土地成本按照原始取得價7888萬元(含稅費(fèi))進(jìn)行抵扣。第25頁表4前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園收入預(yù)測表(出租部分)(萬元)第2年第4年第5年一出租率1總部主樓2實驗室、重大項目、34創(chuàng)新空間5連廊678地下車庫三出租價格1總部主樓2實驗室、重大項目、34創(chuàng)新空間5連廊678地下車庫四出租金額(萬元)0001總部主樓0002實驗室、重大項目、00030004創(chuàng)新空間0005連廊000第26頁600070008地下車庫000表5前沿科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園收入預(yù)測表(銷售部分)(萬元)合計2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年一銷售率建設(shè)期建設(shè)期建設(shè)期1實驗室、重大項目、高校樓、企三銷售價格1實驗室、重大項目、高校樓、企四0000000工實驗室、重大項目、高校樓、企00000006.2項目現(xiàn)金流計算經(jīng)計算，項目在運(yùn)營期限內(nèi)累計凈現(xiàn)金流量412,749萬元，商業(yè)、辦公的銷售及出租總收入共1,482,631萬元，項目內(nèi)部收益率IRR為6.03%,靜態(tài)投資回收期19.5年，動態(tài)投資回收期34.8年。項目經(jīng)濟(jì)收益指標(biāo)及現(xiàn)金流計算見具體下表：表6項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表(萬元)項目1總收入2建安費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用工程預(yù)備費(fèi)建設(shè)期貸款利息3運(yùn)營期貸款利息45增值稅及附加6稅后凈利潤7項目內(nèi)部收益率8財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)9靜態(tài)回收周期(年)含建設(shè)期動態(tài)回收周期(年)含建設(shè)期第28頁表7現(xiàn)金流量表(萬元)序號運(yùn)營期運(yùn)營期一項目現(xiàn)金流出合計1土地費(fèi)用00000002建設(shè)成本000030004管理費(fèi)用00005銷售費(fèi)用0000006財務(wù)費(fèi)用7稅費(fèi)支出8其他支出00000000009000二1000000000自持部分流入000200000000003000000三四項目累計凈現(xiàn)金流量五項目內(nèi)部收益率六七項目靜態(tài)回收期八項目動態(tài)回收期第29頁第七部分：風(fēng)險分析及相關(guān)控制