不動產(chǎn)估價理論與方法模擬練習題+參考答案解析1.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/㎡。A.2487.75B.2500C.2511.06D.2178.57答案：B解析：設(shè)正常成交價格為X元/㎡，則X-7%X=2325，解得X=2500元/㎡。2.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一陳舊建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。A.該建筑物的存在降低了乙土地的價值B.該估價結(jié)果肯定有誤C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.不可能出現(xiàn)這種情況答案：A解析：當建筑物對土地價值有減損時，會出現(xiàn)乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地價值的情況。3.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期答案：C解析：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，開發(fā)經(jīng)營期起點是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期。4.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86答案：D解析：先計算前5年凈收益現(xiàn)值，再計算第6年起的凈收益在第5年末的現(xiàn)值并折現(xiàn)到現(xiàn)在，兩者相加得到收益價格。5.某房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，建筑面積為2000㎡，建筑物的重置價格為2000元/㎡，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.392B.400C.408D.416答案：A解析：先算出建筑物價值，再根據(jù)收益法原理算出土地價值，兩者相加得到房地產(chǎn)價值。6.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。A.682.5B.661.5C.650D.630答案：A解析：先將成交價格換算為人民幣，再根據(jù)價格上漲情況調(diào)整。7.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B解析：將持有期凈收益和出售價格折現(xiàn)到現(xiàn)在求和。8.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計拆除費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗土地的減價修正額為（）萬元。A.35B.38.5C.42D.45.5答案：B解析：（拆除費用-殘值）×建筑面積得出減價修正額。9.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08，則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.22B.22.5C.23D.23.5答案：B解析：先算出自有資金收益，再根據(jù)凈收益算出抵押貸款金額，兩者相加得到房地產(chǎn)價格。10.某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.設(shè)備折舊答案：A解析：火災(zāi)造成的損壞通過修復(fù)費用體現(xiàn)的折舊屬于物質(zhì)折舊。11.某宗房地產(chǎn)2018年6月1日的價格為1800元/㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2018年10月1日。已知該類房地產(chǎn)2018年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為103.0、105.0、108.0、106.0、109.0、112.0、110.0（均以上個月為100），則該宗房地產(chǎn)2018年10月1日的價格為（）元/㎡。A.2018.3B.2028.6C.2038.5D.2048.8答案：C解析：用6月1日價格依次乘以各月價格指數(shù)調(diào)整。12.某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的建設(shè)期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該在建工程建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A.3000B.3461.14C.3568.96D.3960.41答案：D解析：先算出建成后房地產(chǎn)價值，再折現(xiàn)到現(xiàn)在。13.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，由可比實例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則綜合資本化率為（）。A.7.2%B.7.0%C.6.8%D.6.6%答案：A解析：根據(jù)綜合資本化率公式計算。14.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為10萬元，購買者的自有資金為20萬元，自有資金資本化率為10%，抵押貸款常數(shù)為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.125B.110C.100D.95答案：B解析：先算出自有資金收益，再根據(jù)凈收益算出抵押貸款金額，兩者相加。15.某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000㎡，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期5年，月租金為180元/㎡。二層現(xiàn)空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/㎡、120元/㎡，出租費用為租金的20%。折現(xiàn)率為10%。則該商場2000年5月31日帶租約出售時的正常價格為（）萬元。A.1990.4B.2449.8C.2527.8D.2635.2答案：B解析：分別計算一層租約期內(nèi)、租約期外和二層的收益現(xiàn)值，相加得到商場價格。16.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計拆除費用為100萬元，殘值為20萬元，土地重新開發(fā)成本為2000元/㎡，開發(fā)期為2年，年利率為8%，銷售費用、管理費用為開發(fā)成本的3%，銷售稅費為售價的6%，開發(fā)利潤為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的20%。該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元。A.355.6B.361.6C.368.6D.375.6答案：C解析：先算出土地重新開發(fā)成本，再考慮拆除費用、殘值、利息、銷售費用等，通過公式計算重新購建價格。17.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.125B.156.25C.187.5D.212.5答案：A解析：根據(jù)凈收益逐年遞減的無限年期公式計算。18.某可比實例的成交價格為3000元/㎡，建筑面積為100㎡，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實例的實際價格為（）元/㎡。A.2928.4B.2944.9C.2965.2D.2983.3答案：B解析：將各期付款折現(xiàn)到成交日，求和后除以建筑面積得到實際價格。19.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為30萬元，建筑物價值為150萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。則該宗房地產(chǎn)的土地價值為（）萬元。A.150B.160C.170D.180答案：D解析：先算出建筑物凈收益，再根據(jù)房地產(chǎn)凈收益算出土地凈收益，進而算出土地價值。20.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在價值時點剩余的土地使用年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：先算出凈收益，再用有限年期公式計算收益價格。21.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為200㎡，土地面積為100㎡，土地取得成本為1500元/㎡，土地開發(fā)成本為3000元/㎡，管理費用為400元/㎡，銷售費用為200元/㎡，投資利息為200元/㎡，銷售稅費為售價的6%，開發(fā)利潤為15%。該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.86.4B.90.0C.92.7D.95.4答案：C解析：通過成本法公式計算房地產(chǎn)價值。22.某可比實例的成交價格為2400元/㎡，建筑面積為100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，一年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/㎡。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2380.45答案：B解析：將各期付款折現(xiàn)到成交日，求和后除以建筑面積。23.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.200B.250C.300D.350答案：B解析：根據(jù)凈收益逐年遞增的無限年期公式計算。24.某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%答案：C解析：先算出房地產(chǎn)價值，再算出建筑物重置成本，通過公式計算成新率。25.某宗房地產(chǎn)2006年8月的年凈收益為400萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2009年8月轉(zhuǎn)售時的價格比2006年8月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該宗房地產(chǎn)目前的價格為（）萬元。A.5273.2B.5341.7C.5486.8D.5524.3答案：B解析：分別計算未來3年凈收益現(xiàn)值和轉(zhuǎn)售價格現(xiàn)值，相加得到房地產(chǎn)目前價格。26.某可比實例的成交價格為2000元/㎡，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實物狀況的調(diào)整系數(shù)分別為1.05、1.03、0.98。則該可比實例經(jīng)房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價格為（）元/㎡。A.2018.3B.2049.2C.2078.6D.2102.4答案：B解析：用成交價格乘以各調(diào)整系數(shù)得到調(diào)整后價格。27.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在25萬元左右，如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.280.14B.285.88C.290.24D.295.77答案：D解析：先計算前3年凈收益現(xiàn)值，再計算第4年起凈收益在第3年末的現(xiàn)值并折現(xiàn)到現(xiàn)在，兩者相加。28.某房地產(chǎn)的土地面積為2000㎡，土地單價為1800元/㎡，建筑面積為5000㎡，建筑物的重置價格為1500元/㎡，成新率為80%。則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.720B.840C.960D.1080答案：C解析：先算出土地價值和建筑物價值，兩者相加得到房地產(chǎn)價值。29.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為36萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。則該宗房地產(chǎn)的土地價值為（）萬元。A.160B.180C.200D.220答案：B解析：先算出建筑物凈收益，再根據(jù)房地產(chǎn)凈收益算出土地凈收益，進而算出土地價值。30.某可比實例的成交價格為2500元/㎡，建筑面積為90㎡，付款方式為首付30%，余款在一年內(nèi)分3次支付，每次支付比例為20%，假設(shè)年利率為10%。則該可比實例的實際價格為（）元/㎡。A.2438.7B.2445.2C.2452.6D.2460.1答案：A解析：將各期付款折現(xiàn)到成交日，求和后除以建筑面積。31.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為18萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.200B.225C.250D.275答案：B解析：根據(jù)凈收益逐年遞增的無限年期公式計算。32.某建筑物的建筑面積為1500㎡，重置價格為2000元/㎡，有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為50年。則該建筑物的折舊總額為（）萬元。A.60B.70C.80D.90答案：A解析：用重置成本乘以折舊率得到折舊總額。33.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為28萬元，購買者的自有資金為30萬元，自有資金資本化率為10%，抵押貸款常數(shù)為8%。則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.325B.335C.345D.355答案：B解析：先算出自有資金收益，再根據(jù)凈收益算出抵押貸款金額，兩者相加。34.某可比實例的成交價格為2200元/㎡，交易情況調(diào)整系數(shù)為0.95，市場狀況調(diào)整系數(shù)為1.02，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.08。則該可比實例經(jīng)調(diào)整后的價格為（）元/㎡。A.2257.9B.2293.6C.2328.2D.2362.8答案：B解析：用成交價格乘以各調(diào)整系數(shù)。35.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過預(yù)測未來5年的凈收益分別為18萬元、20萬元、22萬元、24萬元、26萬元，從第6年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在28萬元左右，如果該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.236.5B.242.3C.248.1D.253.9答案：C解析：先計算前5年凈收益現(xiàn)值，再計算第6年起凈收益在第5年末的現(xiàn)值并折現(xiàn)到現(xiàn)在，兩者相加。36.某房地產(chǎn)的土地面積為1200㎡，土地單價為1500元/㎡，建筑面積為3000㎡，建筑物的重置價格為1200元/㎡，成新率為85%。則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.432B.486C.540D.594答案：B解析：先算出土地價值和建筑物價值，兩者相加得到房地產(chǎn)價值。37.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為32萬元，建筑物價值為180萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。則該宗房地產(chǎn)的土地價值為（）萬元。A.140B.160C.180D.200答案：B解析：先算出建筑物凈收益，再根據(jù)房地產(chǎn)凈收益算出土地凈收益，進而算出土地價值。38.某可比實例的成交價格為2300元/㎡，建筑面積為105㎡，付款方式為首付20%，余款在半年和一年后各支付40%，假設(shè)年利率為9%。則該可比實例的實際價格為（）元/㎡。A.2238.4B.2256.7C.2275.1D.2293.5答案：A解析：將各期付款折現(xiàn)到成交日，求和后除以建筑面積。39.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為21萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長1.5%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9.5%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.262.5B.270C.277.5D.285答案：A解析：根據(jù)凈收益逐年遞增的無限年期公式計算。40.某建筑物的建筑面積為2000㎡，重置價格為1800元/㎡，有效年齡為12年，經(jīng)濟壽命為60年。則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.259.2B.288C.316.8D.345.6答案：C解析：先算出折舊總額，用重置成本減去折舊總額得到現(xiàn)值。41.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為30萬元，購買者的自有資金為40萬元，自有資金資本化率為10%，抵押貸款常數(shù)為8%。則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.335B.340C.345D.350答案：B解析：先算出自有資金收益，再根據(jù)凈收益算出抵押貸款金額，兩者相加。42.某可比實例的成交價格為2400元/㎡，交易情況調(diào)整系數(shù)為0.96，市場狀況調(diào)整系數(shù)為1.03，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.05。則該可比實例經(jīng)調(diào)整后的價格為（）元/㎡。A.2447.8B.2485.2C.2522.6D.2560答案：B解析：用成交價格乘以各調(diào)整系數(shù)。43.某宗房地產(chǎn)的收益期限為25年，通過預(yù)測未來4年的凈收益分別為16萬元、18萬元、20萬元、22萬元，從第5年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在24萬元左右，如果該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.201.3B.207.6C.213.9D.220.2答案：C解析：先計算前4年凈收益現(xiàn)值，再計算第5年起凈收益在第4年末的現(xiàn)值并折現(xiàn)到現(xiàn)在，兩者相加。44.某房地產(chǎn)的土地面積為1500㎡，土地單價為1600元/㎡，建筑面積為4000㎡，建筑物的重置價格為1300元/㎡，成新率為80%。則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.600B.680C.760D.840答案：C解析：先算出土地價值和建筑物價值，兩者相加得到房地產(chǎn)價值。45.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為36萬元，建筑物價值為220萬元