房地產(chǎn)評估師考試知識點合輯1.房地產(chǎn)評估師需要熟悉房地產(chǎn)的特性，包括不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、供給有限性、價值高大性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性和保值增值性。不可移動性決定了房地產(chǎn)的位置固定，其價值受所在區(qū)位影響極大。獨一無二性使得每宗房地產(chǎn)都有其獨特之處，不存在完全相同的兩宗房地產(chǎn)。壽命長久性意味著房地產(chǎn)具有長期使用價值，但土地所有權(quán)可能存在使用期限限制。供給有限性源于土地總量的固定，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給不能無限增加。價值高大性表明房地產(chǎn)通常需要大量資金投入。用途多樣性使得房地產(chǎn)可以有居住、商業(yè)、工業(yè)等多種用途。相互影響性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的價值會受到周邊房地產(chǎn)狀況的影響。易受限制性表現(xiàn)為政府對房地產(chǎn)的規(guī)劃、用途等方面有諸多限制。保值增值性是指在正常情況下，房地產(chǎn)的價值會隨著時間推移而增加。2.房地產(chǎn)價格的特征包括：與區(qū)位密切相關(guān)，不同位置的房地產(chǎn)價格差異很大；實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，購買房地產(chǎn)實際上是購買其擁有的各種權(quán)益；既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；是在長期考慮下形成的，其價格形成受多種因素長期作用；價格容易受交易者個別情況的影響，買賣雙方的偏好、討價還價能力等都會影響成交價格。3.房地產(chǎn)價格影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素包括經(jīng)濟因素（如經(jīng)濟發(fā)展、利率、物價等）、社會因素（如人口、城市化、房地產(chǎn)投機等）、行政因素（如土地制度、住房制度、規(guī)劃管制等）和心理因素。區(qū)域因素主要針對不同區(qū)域的特點，如商業(yè)區(qū)注重商業(yè)繁華程度、交通條件；住宅區(qū)看重周邊環(huán)境、配套設(shè)施等。個別因素涉及房地產(chǎn)自身的狀況，如土地的面積、形狀、地勢，建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等。4.市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。運用市場法估價的步驟為：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例成交價格進行換算、修正和調(diào)整；求取比準價格?？杀葘嵗龖?yīng)選擇與估價對象區(qū)位、用途、規(guī)模等相近，成交日期與估價時點接近，成交價格為正常市場價格或可修正為正常市場價格的房地產(chǎn)。5.收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的理論依據(jù)是預(yù)期原理，即房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。凈收益是指由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，它與房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相關(guān)，風(fēng)險越大，資本化率越高。6.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。重新購建價格是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。折舊是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值的減損，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。7.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程等。其基本公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤。8.長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。長期趨勢法可以用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格，以及評估房地產(chǎn)價格的走勢和變化規(guī)律。常用的長期趨勢法有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法等。9.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件等內(nèi)容。估價結(jié)果報告應(yīng)簡明扼要地說明估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價方法、估價結(jié)果等關(guān)鍵信息。估價技術(shù)報告則詳細闡述估價的技術(shù)思路、方法運用、數(shù)據(jù)處理等過程。10.合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。例如，在評估有產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)時，應(yīng)根據(jù)合法的產(chǎn)權(quán)證明進行估價；對于違反規(guī)劃用途的房地產(chǎn)，應(yīng)按照規(guī)劃允許的用途來確定其價值。11.最高最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用包括最佳的用途、規(guī)模和集約度。確定最高最佳使用需要考慮現(xiàn)有利用狀況、未來發(fā)展趨勢、市場需求等因素。12.替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。在市場法中，通過選取可比實例并進行修正來體現(xiàn)替代原則，即如果有兩宗以上具有替代關(guān)系的房地產(chǎn)同時存在，價格較低者會吸引需求，從而使價格較高者的需求減少，最終趨于平衡。13.估價時點原則要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。估價時點可以是過去、現(xiàn)在或未來的某個時間點，不同的估價時點會有不同的房地產(chǎn)市場狀況和價格水平。例如，在評估房地產(chǎn)抵押價值時，估價時點通常為現(xiàn)在；而在評估房地產(chǎn)投資價值時，可能會預(yù)測未來某個時點的價值。14.房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循謹慎原則，在存在不確定性因素的情況下，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，不低估法定優(yōu)先受償款。對于抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力也需要進行分析和說明。15.房地產(chǎn)征收評估應(yīng)評估被征收房屋在正常交易情況下由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。評估時應(yīng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。16.房地產(chǎn)投資價值評估是對特定投資者為特定目的而評估的房地產(chǎn)價值。它與市場價值評估的主要區(qū)別在于考慮了投資者的個別偏好、期望收益、投資成本等因素。例如，某投資者對具有特定歷史文化價值的房地產(chǎn)有特殊偏好，其投資價值可能高于市場價值。17.土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)根據(jù)土地出讓的方式（如招標、拍賣、掛牌等）和要求，結(jié)合土地的位置、用途、使用年限、開發(fā)程度等因素進行。評估時要考慮土地市場的供求狀況、土地的預(yù)期收益等，為土地出讓方確定合理的出讓底價提供參考。18.房地產(chǎn)損害賠償評估主要包括因環(huán)境污染、工程質(zhì)量缺陷、相鄰關(guān)系等原因造成的房地產(chǎn)價值減損評估。評估時需要確定損害的程度和范圍，分析損害對房地產(chǎn)使用功能和市場價值的影響，通過比較受損前后的房地產(chǎn)價值來確定賠償金額。19.房地產(chǎn)租賃價格評估應(yīng)考慮房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、裝修、設(shè)施設(shè)備等因素，同時參考市場上類似房地產(chǎn)的租金水平。對于商業(yè)房地產(chǎn)租賃價格，還需要考慮商業(yè)的經(jīng)營狀況、人流量等因素；對于住宅租賃價格，要關(guān)注周邊的配套設(shè)施和居住環(huán)境。20.在建工程評估需要考慮工程的進度、質(zhì)量、后續(xù)建設(shè)成本、市場前景等因素。常用的評估方法有假設(shè)開發(fā)法和成本法。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測在建工程開發(fā)完成后的價值，扣除后續(xù)開發(fā)成本和利潤等得到在建工程的價值；成本法是計算已投入的建設(shè)成本加上合理的利潤和利息等確定在建工程價值。21.房地產(chǎn)估價的基本程序包括：受理估價委托；確定估價基本事項；制定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選用估價方法進行測算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告；審核估價報告；交付估價報告；估價資料歸檔。每個步驟都有其重要性和具體要求，嚴格按照程序進行估價可以保證估價結(jié)果的準確性和可靠性。22.房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場供求狀況、房地產(chǎn)價格和租金水平、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況、消費者需求和偏好等。市場調(diào)查的方法有普查、抽樣調(diào)查、重點調(diào)查、典型調(diào)查等。通過市場調(diào)查可以為房地產(chǎn)估價提供準確的市場信息，使估價結(jié)果更符合市場實際情況。23.房地產(chǎn)估價的職業(yè)道德要求估價師應(yīng)獨立、客觀、公正地進行估價，不得受任何單位和個人的非法干預(yù)；應(yīng)保守在執(zhí)業(yè)過程中知悉的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和個人隱私；應(yīng)不斷提高專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，保持良好的職業(yè)形象；不得承接超出自己專業(yè)能力范圍的估價業(yè)務(wù)等。24.房地產(chǎn)估價中的建筑物折舊計算方法有年限法、市場提取法和分解法。年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡和剩余經(jīng)濟壽命來計算折舊額；市場提取法是通過搜集市場上類似房地產(chǎn)的折舊情況來求取估價對象的折舊；分解法是分別考慮物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊的影響，分別計算后累加得到總折舊額。25.房地產(chǎn)估價中的資本化率確定方法有市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資收益率排序插入法等。市場提取法是通過搜集市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與價格的比率來求取資本化率；安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法是以安全利率為基礎(chǔ)，加上房地產(chǎn)投資的風(fēng)險補償率得到資本化率；投資收益率排序插入法是將社會上各種類型的投資及其收益率進行排序，然后根據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度，確定其資本化率在排序中的位置。26.房地產(chǎn)估價中的凈收益求取需要區(qū)分不同類型的房地產(chǎn)。對于出租型房地產(chǎn)，凈收益為租賃收入扣除由出租人負擔(dān)的費用后的余額；對于自營型房地產(chǎn)，凈收益為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用等后的余額；對于尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可以參照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述方法計算凈收益。27.房地產(chǎn)估價中的重新購建價格求取方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法等。單位比較法是通過比較類似房地產(chǎn)的單位價格來求取估價對象的重新購建價格；分部分項法是將建筑物分解為各個分部、分項工程，分別計算其成本，然后累加得到建筑物的重新購建價格；工料測量法是詳細測算建筑物所需的各種材料、人工、設(shè)備等的數(shù)量和價格，然后計算出重新購建價格。28.房地產(chǎn)估價中的假設(shè)開發(fā)法動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別在于，動態(tài)分析法考慮了資金的時間價值，將未來的收入和支出折現(xiàn)到估價時點；而靜態(tài)分析法不考慮資金的時間價值，直接用未來的收入減去支出得到開發(fā)利潤。動態(tài)分析法更能準確地反映房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際價值。29.房地產(chǎn)估價中的市場法修正系數(shù)包括交易情況修正系數(shù)、市場狀況調(diào)整系數(shù)和房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。交易情況修正系數(shù)是將可比實例的成交價格修正為正常市場價格；市場狀況調(diào)整系數(shù)是將可比實例在成交日期的價格調(diào)整為估價時點的價格；房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況進行比較，對可比實例的價格進行調(diào)整。30.房地產(chǎn)估價中的收益法中凈收益的類型有潛在毛收入、有效毛收入和凈運營收益。潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入；有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置和收租損失后的收入；凈運營收益是由有效毛收入扣除運營費用后的收入。31.房地產(chǎn)估價中的成本法中土地取得成本的構(gòu)成包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷補償費用等。不同的土地取得方式，其土地取得成本的構(gòu)成和計算方法也不同。例如，通過出讓方式取得土地使用權(quán)，土地取得成本為出讓金；通過征收集體土地取得土地，土地取得成本包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等。32.房地產(chǎn)估價中的成本法中建筑物開發(fā)成本包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等。這些成本的計算需要根據(jù)實際的建設(shè)情況和市場價格進行估算。33.房地產(chǎn)估價中的成本法中管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的費用，通常按照一定的比例計算，如按照土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例計算。34.房地產(chǎn)估價中的成本法中銷售費用是指銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的費用，包括廣告費、銷售代理費等。銷售費用也通常按照一定的比例計算，如按照房地產(chǎn)銷售價格的一定比例計算。35.房地產(chǎn)估價中的成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中所投入資金的利息，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用等的利息。投資利息的計算需要考慮資金的投入時間和計息周期。36.房地產(chǎn)估價中的成本法中銷售稅費是指銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。銷售稅費通常按照房地產(chǎn)銷售價格的一定比例計算。37.房地產(chǎn)估價中的成本法中開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常利潤，通常按照一定的利潤率計算，如按照土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和投資利息之和的一定比例計算。38.房地產(chǎn)估價中的長期趨勢法中數(shù)學(xué)曲線擬合法是根據(jù)房地產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)，擬合出一條數(shù)學(xué)曲線，然后根據(jù)該曲線預(yù)測未來的房地產(chǎn)價格。常用的數(shù)學(xué)曲線有直線、指數(shù)曲線、二次拋物線等。39.房地產(chǎn)估價中的長期趨勢法中平均增減量法是根據(jù)房地產(chǎn)價格的逐期增減量的平均數(shù)來預(yù)測未來的房地產(chǎn)價格。其計算公式為：Vn=P0+d×n，其中Vn為第n期的預(yù)測價格，P0為基期價格，d為平均增減量，n為期數(shù)。40.房地產(chǎn)估價中的長期趨勢法中平均發(fā)展速度法是根據(jù)房地產(chǎn)價格的逐期發(fā)展速度的平均數(shù)來預(yù)測未來的房地產(chǎn)價格。其計算公式為：Vn=P0×t^n，其中Vn為第n期的預(yù)測價格，P0為基期價格，t為平均發(fā)展速度，n為期數(shù)。41.房地產(chǎn)估價中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整主要考慮房地產(chǎn)的位置、交通、配套設(shè)施等因素；實物狀況調(diào)整包括建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等和土地的地形、地勢等因素；權(quán)益狀況調(diào)整涉及房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用年限、租賃情況等因素。42.房地產(chǎn)估價中的交易情況修正主要是對可比實例的成交價格進行調(diào)整，以排除特殊交易情況對價格的影響。特殊交易情況包括急于出售或購買、關(guān)聯(lián)交易、交易雙方對市場行情不了解等。43.房地產(chǎn)估價中的市場狀況調(diào)整是將可比實例在成交日期的價格調(diào)整為估價時點的價格。常用的方法有價格指數(shù)法和價格變動率法。價格指數(shù)法是利用價格指數(shù)來調(diào)整價格，價格變動率法是根據(jù)