房地產(chǎn)評估師考試必備備考資料房地產(chǎn)評估師考試必備知識點1.市場法中交易情況修正的含義：交易情況修正是指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。例如，相鄰房地產(chǎn)的合并交易可能使成交價格偏離正常水平，需要進行修正。某兩塊相鄰土地分別正常價格為50萬和60萬，合并后總價可能達到130萬，若以合并后價格作為可比實例就需修正。2.收益法中凈收益測算的相關(guān)公式：潛在毛收入空置和收租損失=有效毛收入有效毛收入運營費用=凈收益比如，某商鋪潛在毛收入每年20萬元，空置和收租損失率為10%，則有效毛收入為20×(110%)=18萬元。若運營費用為5萬元，那么凈收益就是185=13萬元。3.成本法中重置成本和重建成本的區(qū)別：重置成本是采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。重建成本是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。一般來說，重置成本更易獲取，重建成本多用于有特殊保護價值的建筑物評估。4.假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的特點：靜態(tài)分析法不考慮資金的時間價值，把開發(fā)過程中不同時間發(fā)生的現(xiàn)金流量直接相加減。計算簡單，但準確性相對較低。例如，已知一塊土地開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值為1000萬元，開發(fā)成本500萬元，銷售稅費100萬元，利潤200萬元，靜態(tài)分析法下土地價值=1000500100200=200萬元。動態(tài)分析法考慮資金的時間價值，對開發(fā)過程中不同時間發(fā)生的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)。計算復雜，但更符合實際情況。5.房地產(chǎn)價格影響因素中的經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展水平：經(jīng)濟繁榮時，房地產(chǎn)需求增加，價格上漲；經(jīng)濟衰退時，需求減少，價格下跌。居民收入：居民收入提高，購房能力增強，會推動房地產(chǎn)價格上升。利率：利率上升，購房成本增加，房地產(chǎn)需求減少，價格下降；利率下降則相反。6.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容：包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整如對繁華程度、交通便捷程度等的調(diào)整；實物狀況調(diào)整涵蓋土地面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修等方面；權(quán)益狀況調(diào)整涉及土地使用年限、產(chǎn)權(quán)狀況等。7.長期趨勢法的作用：用于預測房地產(chǎn)未來價格，如為房地產(chǎn)投資決策提供依據(jù)；可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動，揭示長期趨勢；還能用于比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力。8.基準地價修正法的步驟：搜集有關(guān)基準地價的資料。確定待估宗地所處地段的基準地價。進行交易日期調(diào)整。進行土地狀況調(diào)整。求出待估宗地價格。9.房地產(chǎn)抵押價值評估應遵循的原則：合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則等。同時要考慮抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力、可能存在的法定優(yōu)先受償款等因素。10.房地產(chǎn)征收評估的特點：具有較強的政策性，要嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)進行；涉及面廣，可能影響眾多被征收人的利益；時間性強，需要在規(guī)定時間內(nèi)完成評估工作。11.路線價法的概念和適用范圍：路線價法是根據(jù)臨街土地價格隨臨街深度的增加而遞減的原理，在特定街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的方法。適用于同時對大量土地進行估價的情況，如大規(guī)模土地征收、城市土地整理等。12.收益法中資本化率的求取方法：市場提取法：通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。安全利率加風險調(diào)整值法：以安全利率為基礎，加上風險調(diào)整值得到資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。13.成本法中建筑物折舊的類型：物質(zhì)折舊：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的價值損失，如自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀等。功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的價值損失，如建筑設計過時、設備陳舊等。外部折舊：是指建筑物以外的各種不利因素所造成的價值損失，如環(huán)境污染、交通擁堵等。14.市場法中可比實例的選取要求：可比實例應與估價對象房地產(chǎn)在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次等方面相同或相近?？杀葘嵗某山蝗掌趹c估價時點接近，一般不宜超過一年?？杀葘嵗某山粌r格應為正常價格或可修正為正常價格。15.房地產(chǎn)估價報告的組成部分：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。16.房地產(chǎn)投資風險的類型：系統(tǒng)風險：如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險等，這些風險不能通過投資組合來分散。非系統(tǒng)風險：如經(jīng)營風險、財務風險、信用風險等，可以通過投資組合來降低。17.房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)：地理因素、人口因素、心理因素、行為因素等。地理因素包括地區(qū)、城市、地段等；人口因素如年齡、性別、收入、職業(yè)等；心理因素涵蓋生活方式、個性等；行為因素有購買動機、使用頻率等。18.房地產(chǎn)泡沫的成因：土地的稀缺性、投機需求膨脹、金融機構(gòu)過度放貸等。土地稀缺導致供給有限，容易引發(fā)投機者對房地產(chǎn)的追逐；投機需求膨脹進一步推高房價，形成泡沫；金融機構(gòu)過度放貸為投機提供了資金支持。19.假設開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的構(gòu)成：開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)的這段時間；建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的時間；經(jīng)營期根據(jù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式不同，可分為銷售期、出租期等。20.房地產(chǎn)估價的基本程序：獲取估價業(yè)務、受理估價委托、制定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選用估價方法進行測算、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告、審核估價報告、交付估價報告、估價資料歸檔。21.成本法中土地取得成本的構(gòu)成：土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費構(gòu)成。以出讓方式取得土地使用權(quán)為例，土地取得成本包括土地出讓金、土地開發(fā)費用、契稅等。22.收益法中凈收益求取的注意事項：有形收益和無形收益都應考慮，如商業(yè)房地產(chǎn)除了租金等有形收益，還有品牌效應等無形收益。實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別，應采用客觀凈收益作為估價依據(jù)。運營費用的求取要準確，不包含與房地產(chǎn)無關(guān)的費用以及所得稅等。23.市場法中交易日期調(diào)整的方法：采用價格指數(shù)或價格變動率進行調(diào)整。價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。若已知可比實例成交日期的價格和估價時點的價格指數(shù)，可通過公式計算調(diào)整后的價格。例如，可比實例成交價格為5000元/平方米，成交日期價格指數(shù)為100，估價時點價格指數(shù)為105，則調(diào)整后的價格=5000×(105÷100)=5250元/平方米。24.房地產(chǎn)區(qū)位的含義和重要性：房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。區(qū)位對房地產(chǎn)價格影響極大，好的區(qū)位往往能使房地產(chǎn)價值大幅提升，如位于城市核心商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)價格通常遠高于偏遠地區(qū)的房地產(chǎn)。25.房地產(chǎn)估價的最高最佳利用原則：要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值。最高最佳利用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的利用。例如，一塊土地既可以建住宅，也可以建商業(yè)樓，通過分析比較，建商業(yè)樓能使土地價值最大化，則應按建商業(yè)樓的情況進行估價。26.長期趨勢法的具體方法：數(shù)學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法、指數(shù)修勻法等。數(shù)學曲線擬合法是用數(shù)學曲線來擬合房地產(chǎn)價格的長期趨勢；平均增減量法是根據(jù)房地產(chǎn)價格的逐期增減量的平均數(shù)來預測未來價格；平均發(fā)展速度法是利用房地產(chǎn)價格的平均發(fā)展速度來預測未來價格。27.房地產(chǎn)抵押評估中對變現(xiàn)能力的考慮：要分析抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等。通用性越強、獨立使用性越好、可分割轉(zhuǎn)讓性越高的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強。例如，普通住宅的變現(xiàn)能力一般比特殊用途的工業(yè)廠房要強。同時，還要考慮市場狀況、處置時的稅費等因素對變現(xiàn)能力的影響。28.房地產(chǎn)征收評估中對被征收房屋價值的定義：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。29.路線價法中臨街深度價格修正率的制定方法：有四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則等。四三二一法則是將標準臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份因離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一個25英尺等份的價值占整塊土地價值的40%，第二個25英尺等份的價值占30%，第三個25英尺等份的價值占20%，第四個25英尺等份的價值占10%。30.收益法中有限年期且其他因素不變的公式及應用：公式為\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，其中\(zhòng)(V\)為房地產(chǎn)價值，\(A\)為凈收益，\(Y\)為資本化率，\(n\)為收益年限。例如，某房地產(chǎn)凈收益每年為10萬元，資本化率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)價值\(V=\frac{10}{8\%}[1\frac{1}{(1+8\%)^{30}}]\approx112.58\)萬元。31.成本法中重新購建價格的求取方法：單位比較法、分部分項法、工料測量法、指數(shù)調(diào)整法等。單位比較法是通過調(diào)查近期建成的類似建筑物的單位建筑面積造價、單位體積造價等，對其進行適當修正、調(diào)整來求取重新購建價格；分部分項法是先把建筑物分解為各個分部分項工程，然后分別測算各分部分項工程的成本，再將它們相加得到重新購建價格。32.市場法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的步驟：確定對可比實例與估價對象之間房地產(chǎn)狀況的差異進行調(diào)整的內(nèi)容。搜集可比實例和估價對象房地產(chǎn)狀況的資料。建立房地產(chǎn)狀況比較基準。比較、調(diào)整可比實例的房地產(chǎn)狀況。33.房地產(chǎn)估價中對估價對象狀況的界定：包括實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。實物狀況如土地的形狀、面積、地形，建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等；權(quán)益狀況如土地使用權(quán)性質(zhì)、年限，房屋所有權(quán)狀況等；區(qū)位狀況如位置、交通、配套設施等。34.房地產(chǎn)投資的特點：投資金額大，需要大量的資金投入?；厥掌陂L，房地產(chǎn)開發(fā)建設和經(jīng)營需要較長時間才能收回投資。風險較高，受市場供求、政策法規(guī)等多種因素影響。具有保值增值性，隨著經(jīng)濟發(fā)展和土地稀缺性增加，房地產(chǎn)通常有一定的增值潛力。35.房地產(chǎn)市場的特性：區(qū)域性，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場差異較大。供給的滯后性，房地產(chǎn)開發(fā)建設需要一定時間，供給不能及時適應需求變化。交易的復雜性，涉及產(chǎn)權(quán)、合同、稅費等多方面問題。與金融的關(guān)聯(lián)性強，房地產(chǎn)投資和交易往往依賴金融支持。36.假設開發(fā)法中現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的折現(xiàn)率確定方法：折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，它體現(xiàn)了資金的時間價值和投資風險?？梢圆捎檬袌鎏崛》?，通過分析類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際收益情況來確定；也可以根據(jù)投資者要求的最低收益率，考慮投資風險、通貨膨脹等因素綜合確定。37.房地產(chǎn)估價報告審核的主要內(nèi)容：估價報告的完整性、規(guī)范性、準確性、合理性等。完整性是指報告應包含所有必要的組成部分；規(guī)范性要求報告格式、內(nèi)容表述等符合相關(guān)標準；準確性是指數(shù)據(jù)、計算、分析等準確無誤；合理性是指估價依據(jù)、方法選用、結(jié)果確定等合理恰當。38.成本法中建筑物折舊的計算方法：年限法：根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡等計算折舊。例如，某建筑物經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年，重置成本為100萬元，則年折舊額=100÷50=2萬元，折舊總額=2×10=20萬元。市場提取法：通過搜集類似建筑物的市場交易價格和重置成本等資料，求取折舊率或折舊額。分解法：分別計算物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，然后將它們相加得到總折舊額。39.收益法中凈收益按一定比率遞增或遞減的公式：當凈收益按一定比率\(g\)遞增且收益年限為無限年時，公式為\(V=\frac{A}{Yg}\)（\(Y>g\)）；當凈收益按一定比率\(g\)遞減且收益年限為無限年時，公式為\(V=\frac{A}{Y+g}\)。其中\(zhòng)(A\)為未來第一年的凈收益，\(Y\)為資本化率。40.市場法中建立比較基準的內(nèi)容：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價格單位。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍是指將可比實例與估價對象的房地產(chǎn)范圍調(diào)整一致；統(tǒng)一付款方式是將不同付款方式的成交價格調(diào)整為在成交日期一次性付清的價格；統(tǒng)一價格單位包括統(tǒng)一幣種、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。41.房地產(chǎn)估價的合法原則的具體要求：估價對象的權(quán)益必須是合法的，如土地使用權(quán)的取得方式、使用年限等要符合法律法規(guī)；估價所依據(jù)的法律法規(guī)和政策要正確適用；估價結(jié)果必須是在合法的前提下進行評估得出的。例如，對于違章建筑，不能按照合法建筑的價值進行評估。42.長期趨勢法在房地產(chǎn)估價中的應用范圍：用于預測房地產(chǎn)未來價格走勢，為房地產(chǎn)投資決策提供參考；可以對房地產(chǎn)價格進行長期監(jiān)測和分析，判斷市場是否存在異常波動；還能用于對其他估價方法的結(jié)果進行檢驗和修正。43.房地產(chǎn)抵押評估中對法定優(yōu)先受償款的確定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優(yōu)先受償款等。要通過查閱相關(guān)合同、文件等資料來準確確定法定優(yōu)先受償款的數(shù)額。44.房地產(chǎn)征收評估中對被征收房屋裝飾裝修的處理：一般應單獨評估裝飾裝修的價值，并在評估報告中分別列示。裝飾裝修的價值應根據(jù)其實際情況，考慮裝修材料、裝修工藝、使用年限等因素進行評估。對于可移動的裝飾裝修物品，如家具、電器等，一般不納入被征收房屋價值評估范圍。45.路線價法中街角地的價格計算方法：街角地是指位于兩條街道相交處的土地。計算街角地價格時，通常要考慮街角地的影響因素，如街角的形狀、兩條街道的繁華程度等。一般是在標準臨街宗地價格的基礎上，根據(jù)街角地修正率進行調(diào)整。例如，某街角地的標準臨街宗地價格為8000元/平方米，街角地修正率為10%，則該街角地價格=8000×(1+10%)=8800元/平方米。46.收益法中不同收益類型的凈收益求取方法：出租型房地產(chǎn)：凈收益=潛在毛