整體策劃報(bào)告報(bào)告整體思路

文體產(chǎn)業(yè)城屬性闡述文體產(chǎn)業(yè)現(xiàn)況概述分析工程定位的意義和原那么工程整體規(guī)劃方案說(shuō)明工程客源特征及類(lèi)別工程運(yùn)作思路及方式工程實(shí)施過(guò)程中的財(cái)務(wù)分析和控制營(yíng)銷(xiāo)推廣上海國(guó)際文體休閑產(chǎn)業(yè)城屬性詮釋上海國(guó)際文體產(chǎn)業(yè)城立足于上海，輻射長(zhǎng)三角地區(qū)乃至全國(guó)。引入各種國(guó)際知名品牌，打造成國(guó)際博覽中心以某個(gè)產(chǎn)業(yè)為依托的滿(mǎn)足人們多種生活需求的各種設(shè)施的集合立項(xiàng)的根本是文體產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以經(jīng)營(yíng)文體產(chǎn)品〔包括商品和服務(wù)〕為主的場(chǎng)所休閑在經(jīng)營(yíng)文體產(chǎn)品的根底上，同時(shí)滿(mǎn)足其他功能諸如休閑娛樂(lè)、旅游購(gòu)物由此可見(jiàn)，“上海國(guó)際文體休閑產(chǎn)業(yè)城〞應(yīng)該是一個(gè)立足于文體休閑產(chǎn)業(yè)的，實(shí)施綜合化、多元化經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化文體休閑博覽和信息發(fā)布中心！文體產(chǎn)業(yè)現(xiàn)況概述分析產(chǎn)業(yè)概況

——65%體育用品在中國(guó)生產(chǎn)——目前，中國(guó)已成為世界體育用品制造大國(guó)，“中國(guó)制造〞已經(jīng)占據(jù)世界市場(chǎng)份額的百分之六十五；而一夏一冬、每年兩屆的體博會(huì)也同步開(kāi)展，其專(zhuān)業(yè)化和國(guó)際化程度與過(guò)去不可同日而語(yǔ)，已成長(zhǎng)為世界上名列第三位的體育用品大型國(guó)際專(zhuān)業(yè)博覽會(huì)，受到世界同行業(yè)以及國(guó)內(nèi)體育用品企業(yè)的高度重視。文具行業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)——文具業(yè)開(kāi)展呈現(xiàn)五大趨勢(shì)——產(chǎn)業(yè)類(lèi)別歸類(lèi)統(tǒng)計(jì)

華東六省一市東南亞韓國(guó)、日本境外市場(chǎng)港、澳、臺(tái)中國(guó)境內(nèi)產(chǎn)業(yè)流通渠道簡(jiǎn)析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)樣品制作全國(guó)訂貨會(huì)下訂單生產(chǎn)由第三方物流送貨至各區(qū)域代理商各代理商配貨到各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

流通渠道1〔境外一線品牌〕：——產(chǎn)品大類(lèi)：戶(hù)外運(yùn)動(dòng)設(shè)備——品牌名稱(chēng)：BIGPACK/VAUDE/OZARK/SEATOSUNMMIT/日高等——簡(jiǎn)要說(shuō)明：國(guó)外的戶(hù)外運(yùn)動(dòng)設(shè)備在國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售大體上價(jià)格都比較昂貴，主要針對(duì)專(zhuān)業(yè)消費(fèi)人群，同時(shí)也有很多品牌已經(jīng)在國(guó)內(nèi)設(shè)有生產(chǎn)廠家，價(jià)格也在逐步下調(diào)；而國(guó)內(nèi)的戶(hù)外運(yùn)動(dòng)設(shè)備在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)隨著戶(hù)外運(yùn)動(dòng)的逐步流行，參加此類(lèi)運(yùn)動(dòng)的人群規(guī)模成不斷擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，這勢(shì)必加大對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品的需求量，是開(kāi)展比較迅速的一類(lèi)產(chǎn)品。流通渠道2：制造商省級(jí)代理商各地區(qū)經(jīng)銷(xiāo)商零售商終端消費(fèi)者——產(chǎn)品大類(lèi)：服飾/鞋類(lèi)/背包——品牌名稱(chēng)：安踏/百事/別克/愛(ài)樂(lè)/喬丹/等二線品牌——運(yùn)作模式：境內(nèi)二線品牌在運(yùn)作體系上根本可以分為生產(chǎn)銷(xiāo)售一體化和生產(chǎn)銷(xiāo)售截然分開(kāi)二種模式。在這種渠道關(guān)系里，省級(jí)代理商權(quán)限非常大，直接控制下屬經(jīng)銷(xiāo)商，進(jìn)行供貨及貨款的結(jié)算，甚至絕大多數(shù)的地區(qū)經(jīng)銷(xiāo)商是由代理商去開(kāi)發(fā)的。具體流程如下：——簡(jiǎn)要說(shuō)明：〔境內(nèi)二線品牌〕別克、安踏等品牌的運(yùn)作流程比較混亂，其中局部品牌生產(chǎn)銷(xiāo)售混為一體，廠家即負(fù)責(zé)生產(chǎn)又負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，在品牌建立初期會(huì)在一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)設(shè)自營(yíng)專(zhuān)賣(mài)店來(lái)塑造品牌形象，在形成一定知名度后也會(huì)通過(guò)開(kāi)展省級(jí)代理商來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額和銷(xiāo)量，而廠家也會(huì)直接參與經(jīng)營(yíng)形象店鋪的管理；而另一類(lèi)品牌商家只負(fù)責(zé)搭建代理渠道，由省級(jí)代理商負(fù)責(zé)開(kāi)拓市場(chǎng)，廠家只負(fù)責(zé)生產(chǎn)?？傮w而言國(guó)內(nèi)運(yùn)動(dòng)品牌在一線市場(chǎng)占有率較少，主要集中在二、三線市場(chǎng)。相對(duì)國(guó)外品牌在市場(chǎng)運(yùn)作上比較混亂，同時(shí)在產(chǎn)品上多集中在鞋類(lèi)，服裝/背包仍處于起步階段。

流通渠道3〔境內(nèi)二線品牌〕：——產(chǎn)品大類(lèi)：康體休閑設(shè)施/場(chǎng)館鋪設(shè)——品牌名稱(chēng)：英派斯、好家庭、舒華、JKEXER等——簡(jiǎn)要說(shuō)明：此類(lèi)產(chǎn)品相對(duì)與以上產(chǎn)品，不直接針對(duì)消費(fèi)者，銷(xiāo)售模式采取廠家直銷(xiāo)模式。

流通渠道4：工廠總公司〔負(fù)責(zé)生產(chǎn)設(shè)計(jì)〕各地銷(xiāo)售分公司銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)終端消費(fèi)者——產(chǎn)品大類(lèi)：運(yùn)動(dòng)器材——品牌名稱(chēng)：紅雙喜/三和/松石/廣盛/國(guó)威/三勝等——運(yùn)作模式：遵循以下圖——簡(jiǎn)要說(shuō)明：國(guó)外著名運(yùn)動(dòng)器材在國(guó)內(nèi)設(shè)廠不多，決大局部依靠進(jìn)口代理商負(fù)責(zé)在國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)，價(jià)格上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，而且在產(chǎn)品推出速度上也比較滯后。國(guó)內(nèi)運(yùn)動(dòng)器械品牌種類(lèi)和廠家很多，但產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格上相差很大，大局部知名運(yùn)動(dòng)器材廠家通過(guò)在全國(guó)設(shè)立銷(xiāo)售分公司開(kāi)展銷(xiāo)售，很多廠家的產(chǎn)品依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)出口數(shù)量很多，有加大內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)和擴(kuò)大外銷(xiāo)市場(chǎng)的需求，對(duì)產(chǎn)品的展示和宣傳有迫切的需求。流通渠道5：

廠家一級(jí)分銷(xiāo)商區(qū)域分削商區(qū)域分削商區(qū)域分削商若干銷(xiāo)售終端若干銷(xiāo)售終端若干銷(xiāo)售終端流通渠道6：工程定位的意義和原那么上海市政府欽點(diǎn)朱家角——“一城九鎮(zhèn)〞之一的中心城鎮(zhèn)朱家角將建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代文體休閑產(chǎn)業(yè)基地旅游產(chǎn)業(yè)和文體產(chǎn)業(yè)并重是政府賦予這座千年古鎮(zhèn)全新的開(kāi)展使命工程立項(xiàng)背景工程價(jià)值探究定位概述定位原那么功能表現(xiàn)交易參與方分析工程定位緣起：作為一個(gè)郊區(qū)的創(chuàng)造型商業(yè)設(shè)施，工程具有一定的復(fù)雜性，為了便于工程的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)，必須明確工程所要扮演的角色。因此，工程的定位將有助于我們發(fā)揮各種優(yōu)勢(shì)，不斷開(kāi)發(fā)新業(yè)態(tài)，引導(dǎo)市場(chǎng)，拓展市場(chǎng)，提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力。工程定位過(guò)程朱家角位于城郊處于觀光地區(qū)如何表達(dá)工程價(jià)值？工程價(jià)值探究產(chǎn)業(yè)依托工程價(jià)值表達(dá)綜合化、多元化的商業(yè)集群提升文體產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)整合能力開(kāi)發(fā)新業(yè)態(tài)，拓展地區(qū)市場(chǎng)生活信息發(fā)布，提升生活質(zhì)量改善旅游和娛樂(lè)環(huán)境，改造景觀優(yōu)勢(shì)：有政府支持、有產(chǎn)業(yè)支撐；切合旅游和特色居住規(guī)劃；改善周?chē)h(huán)境及景觀；提升區(qū)域商業(yè)氣氛。劣勢(shì)：商業(yè)氣氛不夠，人氣不旺；工程所在地位置模糊；工程體量巨大，情況復(fù)雜；消費(fèi)者需要較長(zhǎng)時(shí)間的引導(dǎo)。威脅點(diǎn)：沒(méi)有可以借鑒的類(lèi)似形態(tài)；商業(yè)設(shè)施形式多樣化復(fù)雜化；商業(yè)設(shè)施對(duì)時(shí)代變化敏感。對(duì)工程本身進(jìn)行分析橫向定位縱向定位產(chǎn)業(yè)定位商業(yè)定位形象定位現(xiàn)大一期630畝首個(gè)文體產(chǎn)業(yè)采購(gòu)平臺(tái)大上海文體休閑商品購(gòu)物天堂當(dāng)代江南小鎮(zhèn)朱家角第五景未來(lái)整體1580畝永不落幕的國(guó)際文體休閑用品博覽基地長(zhǎng)三角商業(yè)超級(jí)航母長(zhǎng)三角地區(qū)休閑旅游中心定位概述橫向原那么縱向原那么整個(gè)產(chǎn)業(yè)城是一個(gè)具有多重功能的綜合體；需要讓所設(shè)計(jì)的產(chǎn)業(yè)城發(fā)揮其最大的優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)城必須能夠滿(mǎn)足不同消費(fèi)群的多重需求。整個(gè)產(chǎn)業(yè)城分為幾個(gè)階段開(kāi)發(fā)；每個(gè)階段開(kāi)發(fā)的側(cè)重點(diǎn)有所不同；對(duì)于產(chǎn)業(yè)城的認(rèn)識(shí)有一個(gè)深化過(guò)程。定位原那么同時(shí)也是消費(fèi)者工程交易參與方工程管理者工程經(jīng)營(yíng)者工程消費(fèi)者運(yùn)營(yíng)公司物業(yè)管理機(jī)構(gòu)物流管理公司等文體產(chǎn)業(yè)廠商餐飲酒店經(jīng)營(yíng)者休閑用品商家文體用品購(gòu)置者、采購(gòu)者旅游休閑消費(fèi)者消費(fèi)者：1體育愛(ài)好者、旅游者、組織機(jī)構(gòu)、個(gè)人采購(gòu)者經(jīng)營(yíng)者：2體育商品制造商、體育商品經(jīng)營(yíng)代理商管理者：3產(chǎn)業(yè)城運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)以及管理公司產(chǎn)業(yè)城交易方關(guān)系分析交易雙方緊密度具體關(guān)系分析1和2高直接交易，交易行為為商品、金錢(qián)、信息交換、品牌認(rèn)同1和3中間接交易，交易行為為舒適感達(dá)到、時(shí)間、精力的付出、形象達(dá)成1和4低間接交易，交易行為為獲得長(zhǎng)期回報(bào)2和3高直接交易，交易行為為服務(wù)、統(tǒng)一宣傳、經(jīng)營(yíng)管理2和4中間接交易，交易行為為租金、經(jīng)營(yíng)權(quán)取得3和4高直接交易，交易行為為監(jiān)督、控制、委托管理，取得投資回報(bào)如何建立滿(mǎn)足上述交易的平臺(tái)？引出功能定位功能表現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能表現(xiàn)商業(yè)功能表現(xiàn)配套功能表現(xiàn)信息平臺(tái)行業(yè)自律平臺(tái)金融效勞平臺(tái)配套效勞平臺(tái)物流平臺(tái)其建設(shè)以先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)與信息設(shè)備為根底。在內(nèi)部形成各類(lèi)供求信息與行業(yè)動(dòng)向的信息平臺(tái)，形成及時(shí)有效的信息收集、處理與發(fā)送網(wǎng)絡(luò)。以先進(jìn)的物流管理為根底，與國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)合作，為客戶(hù)提供貨物抵押貸款效勞；在結(jié)算、資金劃轉(zhuǎn)、金融工具提供等方面為客戶(hù)提供更及時(shí)、更周到的服務(wù)。通過(guò)政府有關(guān)部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)的牽頭和領(lǐng)導(dǎo)，組織廠商形成行業(yè)自律協(xié)議與相關(guān)組織，制定游戲規(guī)那么；在時(shí)機(jī)成熟、具有相當(dāng)影響力時(shí)，推出中心的價(jià)格指數(shù)、企業(yè)等級(jí)評(píng)定、各類(lèi)流通指數(shù)等。與各類(lèi)物流企業(yè)，特別是第三方物流公司，建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，在中心內(nèi)設(shè)立代表處或業(yè)務(wù)處，為客戶(hù)提供一整套的物流解決方案。產(chǎn)業(yè)功能表現(xiàn)研發(fā)平臺(tái)商品交易平臺(tái)原料交易平臺(tái)人才交流平臺(tái)展示與推廣平臺(tái)原材料和配件等的交易市場(chǎng)，本平臺(tái)將起到填補(bǔ)和整合文體類(lèi)產(chǎn)業(yè)交易市場(chǎng)的雙重成效，使市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈條集合功能趨于完善。提供市場(chǎng)供需信息，打通產(chǎn)業(yè)鏈條，緊密供需雙方，使各類(lèi)交易順利進(jìn)行。建立電子商務(wù)平臺(tái)，整合網(wǎng)上網(wǎng)下資源，提供信息查詢(xún)、傳遞與電子貿(mào)易的全套服務(wù)。建立行業(yè)內(nèi)最大的人才庫(kù)，提供人才交流與培訓(xùn)效勞廣泛吸引設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)人才，為各類(lèi)廠家提供設(shè)計(jì)與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)效勞。為客戶(hù)進(jìn)行市場(chǎng)推廣與籌劃方案的制定與實(shí)施，幫助廠商加強(qiáng)產(chǎn)品宣傳與推廣力度，做好協(xié)調(diào)與配合工作商業(yè)功能表現(xiàn)旅游中心品牌集合中心購(gòu)物休閑中心步步有景色，街街有主題，提升商業(yè)環(huán)境引入世界知名文體品牌，提升您購(gòu)物的興趣和檔次囊括文體產(chǎn)業(yè)各種商品，讓您的有更多的選擇空間配套功能表現(xiàn)運(yùn)動(dòng)游戲配套生活配套主要包括運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)及水上休閑場(chǎng)所，吸引普通消費(fèi)者與游客，增加產(chǎn)業(yè)城的人氣，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)城的影響力。包括特色酒店、家庭旅館、餐飲美食、電影院、藥點(diǎn)超市等，主要為產(chǎn)業(yè)城的經(jīng)營(yíng)者及前來(lái)產(chǎn)業(yè)城采購(gòu)消費(fèi)的全國(guó)各地以及國(guó)外人士提供舒適的生活效勞。整體規(guī)劃方案說(shuō)明1580畝的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃思路運(yùn)營(yíng)目標(biāo)成為輻射整個(gè)亞太區(qū)域的文體產(chǎn)業(yè)交易樞紐和出口中心論點(diǎn)依據(jù)合美觀點(diǎn)：通過(guò)以下的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析來(lái)說(shuō)明本案工程的市場(chǎng)唯一性和切入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)成熟度。物流通路公路運(yùn)輸

東西方向318國(guó)道上?！鞑乩_蘇虹公路蘇州——上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)A9滬青平高速公路上海——青浦——平望A8滬杭高速公路上?！贾軦12滬寧高速公路上?！暇麑庤F路上?！暇?20國(guó)道上?！颇夏媳狈较蛲馇嗨晒芳味ㄍ鈱嗥帧山龂?guó)道黑龍江同江——海南三亞嘉松公路嘉定——青浦——松江空運(yùn)虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)道路距離6公里浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)道路距離40公里海運(yùn)上海港道路距離45公里上海港集裝箱碼頭道路距離50公里上海部分文體服飾類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)參數(shù)比較——斜土路文具批發(fā)市場(chǎng)東方國(guó)貿(mào)福佑路小商品市場(chǎng)金麗文具批發(fā)市場(chǎng)大手筆文具批發(fā)市場(chǎng)世紀(jì)辦公用品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位斜土路滬青平公路城隍廟柳州路龍華路商城路經(jīng)營(yíng)特色文具類(lèi)為主服飾飾品針織服裝文具燈飾文具旅游辦公用品經(jīng)營(yíng)面積9-45平米15-50平米10-23平米25-40平米以上20-40平米以上25-40平米以上租金比例2.5-6.5元/天/平米3.1-16元/天/平米10-30元/天/平米2.8-4.5元/天/平米2.5-4.5元/天/平米2.5-4元/天/平米配套服務(wù)——商務(wù)中心、服務(wù)公司、餐飲娛樂(lè)、旅館住宿辦公、居住、倉(cāng)儲(chǔ)用房——————物流規(guī)模小型停車(chē)場(chǎng)配套物流——局限卸貨————華東地區(qū)部分文體類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)數(shù)據(jù)匯總——義烏文體市場(chǎng)順德文體市場(chǎng)華南文體市場(chǎng)筍崗文體市場(chǎng)誼園文體市場(chǎng)……項(xiàng)目區(qū)位浙江廣東廣東深圳廣東

經(jīng)營(yíng)特色文體用品文體用品文體用品文具玩具文體用品

經(jīng)營(yíng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶(hù)約3800家生產(chǎn)商約1000家——經(jīng)營(yíng)面積25，000平米，經(jīng)營(yíng)商家約100戶(hù)10，000平米——

年均成交50億20億10億————

終端客戶(hù)團(tuán)體采購(gòu)為主公司企業(yè)、學(xué)校等團(tuán)體采購(gòu)——批發(fā)零售——

補(bǔ)充說(shuō)明生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)文具類(lèi)代理經(jīng)銷(xiāo)體育類(lèi)擬建成地域性文體批發(fā)市場(chǎng)——政府主導(dǎo)培植的區(qū)域性批發(fā)市場(chǎng)多樣性批發(fā)市場(chǎng)形成的規(guī)模效應(yīng)

功能劃分以文體產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)形成多元化的產(chǎn)業(yè)城經(jīng)營(yíng)格局釋義：我們希望充分借助文體產(chǎn)業(yè)城這樣一個(gè)明確的開(kāi)展方向和市場(chǎng)平臺(tái)，進(jìn)行有目標(biāo)有方案的總體規(guī)劃，力爭(zhēng)通過(guò)本案工程的切入來(lái)真正引導(dǎo)整個(gè)區(qū)域朝“產(chǎn)業(yè)城〞的方向良性開(kāi)展和推進(jìn)，進(jìn)而形成與城市功能相協(xié)調(diào)兼具商業(yè)、觀光和文化等功能。合美觀點(diǎn)：我們認(rèn)為本案630畝工程的整體規(guī)劃布局應(yīng)充分考慮到作為一個(gè)“產(chǎn)業(yè)城〞的全局需求，分為中心效勞配套區(qū)和貿(mào)易展示交易區(qū)二大局部。體育主題公園產(chǎn)品研發(fā)中心貿(mào)易展示交易區(qū)中央商務(wù)區(qū)居住功能區(qū)貿(mào)易展示交易區(qū)物流中轉(zhuǎn)中心貿(mào)易展示交易區(qū)運(yùn)動(dòng)休息配套區(qū)區(qū)貿(mào)易展示交易區(qū)金融行政配套區(qū)停車(chē)公交中心功能劃分通過(guò)對(duì)中心效勞配套區(qū)和貿(mào)易展示交易區(qū)的有效劃分來(lái)分清二者之間的比重關(guān)系上海國(guó)際文體休閑產(chǎn)業(yè)城總體規(guī)劃設(shè)想開(kāi)發(fā)規(guī)模占地1580畝（總占地面積約1，052，280平米）容積率0.98-1.0建筑密度31.5%河道面積74，827平米功能業(yè)態(tài)功能類(lèi)別功能說(shuō)明面積配比

服務(wù)配套集中租賃式居住功能（針對(duì)產(chǎn)業(yè)城經(jīng)營(yíng)者非永久性的居住需求）考慮到產(chǎn)業(yè)城的經(jīng)營(yíng)特殊性，我們認(rèn)為需要有這樣的功能性配套予以提供。

體育主題運(yùn)動(dòng)公園考慮與項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)功能的有機(jī)結(jié)合

ü

公共行政配套功能ü

公共金融服務(wù)功能ü

警署、工商、稅務(wù)等ü

銀行分理處等

產(chǎn)品研發(fā)、專(zhuān)業(yè)人才和信息交流功能產(chǎn)品研發(fā)及信息交流中心

貨物轉(zhuǎn)運(yùn)功能（產(chǎn)業(yè)城物流中心）服務(wù)整個(gè)產(chǎn)業(yè)城的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)

ü

公共巴士轉(zhuǎn)乘中心（針對(duì)1580畝的開(kāi)發(fā)容量）大型公共停車(chē)分流中心ü

以保證和有效疏導(dǎo)采購(gòu)消費(fèi)客流為主，我們認(rèn)為應(yīng)包括停車(chē)功能、候車(chē)功能和集散通道等三大主要功能。ü

配合產(chǎn)業(yè)城的整體功能需要

商品交易商品展示交易區(qū)（含生產(chǎn)廠商直銷(xiāo)區(qū)、品牌銷(xiāo)售展示區(qū)、品牌零售批發(fā)區(qū)等）作為630畝批發(fā)經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目的延續(xù)開(kāi)發(fā)，可涉及文體產(chǎn)品的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

……

論點(diǎn)——雖然本案工程缺少可以參照和比照的參照形態(tài)，但是我們認(rèn)為作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)城工程，必須考慮到二個(gè)方面的根本功能需求，就是以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的功能形態(tài)和圍繞該形態(tài)的上下游配套效勞〔包括必要的商業(yè)設(shè)施和商務(wù)配套功能等〕，而上述針對(duì)1580畝的概念性功能劃分是建立在文體休閑產(chǎn)業(yè)城的整體根底上，并綜合考慮了產(chǎn)業(yè)城形成后的整體功能需求。首先是產(chǎn)業(yè)城的立項(xiàng)。如何有效保證整個(gè)產(chǎn)業(yè)朝著良性的方向循序開(kāi)發(fā)和開(kāi)展，除了需要整個(gè)產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的互相支持之外，必要的產(chǎn)業(yè)性區(qū)域配套〔包括環(huán)境質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)開(kāi)展環(huán)境、生活環(huán)境〕也是不容無(wú)視的重要環(huán)節(jié)。其次本案工程的運(yùn)營(yíng)特性決定了“租賃居住的形式〞將會(huì)成為本區(qū)域內(nèi)的主要居住形態(tài)和市場(chǎng)需求之一，而這是由入駐運(yùn)營(yíng)企業(yè)的時(shí)間跨度不確定性和較高的人員流動(dòng)頻率為市場(chǎng)依據(jù)的。所以我們認(rèn)為有必要在整個(gè)1580畝的產(chǎn)業(yè)城用地內(nèi)，結(jié)合大區(qū)域內(nèi)商務(wù)貿(mào)易人員對(duì)物業(yè)租賃的實(shí)質(zhì)需求，充分考慮集中租賃式的公寓型居住功能〔當(dāng)然可根據(jù)需求對(duì)象的不同和需求，提供不同的居住空間〕。隨后是作為產(chǎn)業(yè)城的區(qū)域亮點(diǎn)塑造。我們認(rèn)為同樣是上述道理，有人居住、生活、工作的地方，必然會(huì)有對(duì)生活質(zhì)量和生活環(huán)境的需求，而如果我們能夠把生態(tài)〔硬件〕和運(yùn)動(dòng)〔軟件〕與整個(gè)文體產(chǎn)業(yè)城結(jié)合起來(lái)，將非常有助于提升整個(gè)文體產(chǎn)業(yè)城的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和獲得市場(chǎng)的青睞。因此我們建議考慮在整個(gè)1580畝的產(chǎn)業(yè)城用地上規(guī)劃一個(gè)可用于休息、交流、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)，并圍繞區(qū)域產(chǎn)業(yè)主題的體育主題運(yùn)動(dòng)公園來(lái)倡導(dǎo)和提升整個(gè)產(chǎn)業(yè)城健康生態(tài)的整體環(huán)境和產(chǎn)業(yè)形象。至于在整個(gè)產(chǎn)業(yè)城內(nèi)建立行政、金融、交通、物流等適用于日常商務(wù)交流的配套中心，那么有助于為整個(gè)產(chǎn)業(yè)城今后的良性運(yùn)作提供必要的商業(yè)運(yùn)作根底和市場(chǎng)平臺(tái)。論點(diǎn)依據(jù)參考案例上海服裝城上海國(guó)際汽車(chē)城MercaMadridWEMSouthCoastPlaza前期規(guī)劃用地613畝，2003年6月底前開(kāi)工興建，預(yù)計(jì)2004年底前建成完工。建成后的上海服裝城將是集產(chǎn)業(yè)、物流、商貿(mào)、信息、展示、設(shè)計(jì)等為一體的大型綜合性服裝城。規(guī)劃建筑面積38萬(wàn)平方米,其中商辦用房29萬(wàn)平方米，精品商場(chǎng)4.3萬(wàn)平方米，綠化面積到達(dá)10萬(wàn)平方米。這個(gè)工程是一個(gè)大型綜合服裝市場(chǎng),因此整個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)劃過(guò)程中充分考慮市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特結(jié)合"以人為本"的設(shè)計(jì)思路,做到商鋪簡(jiǎn)潔、流暢、合理。整個(gè)市場(chǎng)外觀設(shè)計(jì)為北美風(fēng)格，與楓涇鎮(zhèn)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)。設(shè)施比例統(tǒng)計(jì)〔單位：平方米〕設(shè)施總建面商辦面積商務(wù)中心精品店超市其他配套綠化面積面積380,000290,00034.50943,0005,561--100,000左右所占比例--76.3%9.1%11.3%1.4%--綠化率24.5%

規(guī)劃占地68平方公里，主要包括汽車(chē)核心貿(mào)易區(qū)、整車(chē)和零部件生產(chǎn)區(qū)、科教研發(fā)區(qū)、安亭新鎮(zhèn)區(qū)、教育園區(qū)、國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)等功能區(qū)。其中汽車(chē)城核心區(qū)面積7.4平方公里，工業(yè)配套區(qū)8平方公里，教育園區(qū)1.5平方公里，安亭新鎮(zhèn)區(qū)5.4平方公里，國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)5.3平方公里。高爾夫球場(chǎng)和中心公園是汽車(chē)城規(guī)劃的亮點(diǎn)之一。高爾夫球場(chǎng)占地面積1800畝，規(guī)劃建成18洞標(biāo)準(zhǔn)賽道及會(huì)所等配套設(shè)施，可以舉辦國(guó)際性賽事。中心公園規(guī)劃占地1150畝，將建成以汽車(chē)為主題，在具備自然生態(tài)、綠化、水體為特點(diǎn)的自然風(fēng)光的同時(shí)，與汽車(chē)博覽展示功能相結(jié)合，形成具有會(huì)展業(yè)態(tài)功能的綜合性博覽場(chǎng)館群，對(duì)提升汽車(chē)城總體形象等將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。

功能區(qū)及設(shè)施比例統(tǒng)計(jì)〔單位：平方公里〕設(shè)施總面核心區(qū)工業(yè)配套教育園區(qū)安亭新鎮(zhèn)賽車(chē)場(chǎng)其他占地面積687.481.55.45.3Golf1.2Park0.8所占比例--10.9%11.8%2.2%8.0%7.8%Golf1.8%Park1.2%Mercamadrid不僅是一個(gè)超級(jí)的鮮食品批發(fā)市場(chǎng)，而且是一個(gè)重要的鮮食品商務(wù)中心。供給人口已經(jīng)超過(guò)了九百萬(wàn)人。由Mercamadrid,S.A.公司運(yùn)營(yíng)。整個(gè)中心市場(chǎng)通過(guò)分隔不同的區(qū)，混合經(jīng)營(yíng)魚(yú)、水果、蔬菜以及肉類(lèi)等多個(gè)品種。整個(gè)市場(chǎng)每天車(chē)流量到達(dá)15000輛，來(lái)此的買(mǎi)家每天有18000人，范圍覆蓋到達(dá)方圓400公里。Mercamadrid由以下區(qū)域組成：中央魚(yú)市、中央果市、肉市、多品種區(qū)、商務(wù)區(qū)以及效勞倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。

分為六個(gè)區(qū)，建面到達(dá)65000平方米。1983年二月開(kāi)業(yè)，每個(gè)區(qū)有57個(gè)攤位。是西班牙最大的蔬果市場(chǎng)，歐洲第二。除此之外，還有一個(gè)8800平方米的倉(cāng)庫(kù)用于催熟香蕉。建面到達(dá)42000平方米，年銷(xiāo)售量到達(dá)1億6千萬(wàn)公斤，是歐洲最大的魚(yú)市場(chǎng)，世界第二大。整個(gè)市場(chǎng)有兩個(gè)冰工廠，用于儲(chǔ)存，堆放等顧客需要的效勞。肉食市場(chǎng)并不僅僅是二級(jí)市場(chǎng)，在這里會(huì)有許多農(nóng)夫直接銷(xiāo)售他們的產(chǎn)品，從而使得肉食品更具原汁原味，同時(shí)很好的保證了質(zhì)量。42000平方米建面，同時(shí)擁有車(chē)位700個(gè)。建面到達(dá)8800平方米，裝卸區(qū)域到達(dá)1500平方米。主要有多個(gè)商家經(jīng)營(yíng)各種不同品種的產(chǎn)品，包括奶制品、肉、蛋類(lèi)、油、堅(jiān)果等等。中央魚(yú)市中央果市肉市多品種區(qū)商務(wù)區(qū)效勞倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)建筑面積到達(dá)18000平方米，其中13000平方米具有景觀以及公共設(shè)施。共有38家貿(mào)易和金融公司提供各種商務(wù)效勞。分散分布在整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)。根據(jù)不同品種分類(lèi)存儲(chǔ)。是物流功能的核心組成局部，滿(mǎn)足運(yùn)營(yíng)需求。功能區(qū)面積比例統(tǒng)計(jì)〔單位：平方米〕功能區(qū)魚(yú)市果市肉市商務(wù)中心服務(wù)倉(cāng)儲(chǔ)道路停車(chē)位景觀馬德里交通中心建筑面積總建面1,761,56842,600124,40032,600

31.450

421,200471,968263,450338,950所占比例2.4%7.1%1.9%1.8%23.9%26.7%14.9%19.2%西埃德蒙頓摩爾是加拿大艾伯塔省政府埃德蒙頓市的一家超大型購(gòu)物中心。該購(gòu)物中心內(nèi)除有11家主承租店、88家專(zhuān)賣(mài)店、餐館外，還配備了仿真游泳池、游樂(lè)園、溜冰場(chǎng)，以及飯店等設(shè)施。該購(gòu)物中心從規(guī)劃至著手施工，歷時(shí)13年，而從破土開(kāi)工到飯店落成正式營(yíng)業(yè)又消耗了6年的時(shí)間。西埃德蒙頓摩爾不僅規(guī)模大，而且具有很強(qiáng)的集客能力，顧客在購(gòu)物中心的“滯留時(shí)間〞平均為3個(gè)多小時(shí)。整個(gè)購(gòu)物中心的總投入本錢(qián)到達(dá)12億加元，并被吉尼斯世界記錄列為世界最大的購(gòu)物中心。總建筑面積到達(dá)了493000平方米。到西埃德蒙頓摩爾的顧客可以從各種設(shè)施中享受到樂(lè)趣。據(jù)說(shuō)它每年要接待大約上千萬(wàn)的游客。面積比例統(tǒng)計(jì)〔單位：平方米〕設(shè)施占地面積總建面店鋪面積主題公園酒店公共服務(wù)面積440,000498,000260,00037,16020,65081,450比例--容積率1.1352.2%7.5%4.1%16.4%地處美國(guó)加州科斯塔海薩,由2家主承租店開(kāi)展而來(lái)，截止1986年經(jīng)過(guò)數(shù)次的改擴(kuò)建，最終構(gòu)筑起美國(guó)第一大購(gòu)物中心的地位，在有美國(guó)眾多的購(gòu)物中心展開(kāi)的劇烈較量中，它不斷努力擴(kuò)張、更新，堅(jiān)苦卓絕，已經(jīng)被視為美國(guó)購(gòu)物中心的典范。整個(gè)購(gòu)物中心占地1080511平方米，營(yíng)業(yè)出租面積到達(dá)270422平方米，停車(chē)位到達(dá)10000個(gè)南海岸廣場(chǎng)的規(guī)模很大，容易迷失方向。南海岸廣場(chǎng)外還很多建筑物。如CrystalCourt,西餐廳和電影院聚集在一起的Village，寫(xiě)字樓和飯店等仿佛像一座城市一樣。有區(qū)間公共汽車(chē)路線。整個(gè)摩爾由6家美國(guó)著名的大型百貨公司如西爾斯〔SEARS〕、羅濱遜梅〔ROBINSONS-MAY〕等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在1萬(wàn)平方米以上。它們的特點(diǎn)是：〔1〕設(shè)施先進(jìn)：中央空調(diào)、滾動(dòng)扶梯、地毯、人工采光；〔2〕商品陳列布局清新悅目、通透開(kāi)闊；〔3〕購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；〔4〕商品種類(lèi)齊全，花色新穎，檔次甚高；〔5〕除珠寶玉器外，各類(lèi)商品一律開(kāi)架售貨；〔6〕平時(shí)顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。在6家大型百貨公司之間，有多條各長(zhǎng)近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由200多家各具特色的專(zhuān)業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無(wú)車(chē)輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。這些專(zhuān)業(yè)店給人的印象是：〔1〕每個(gè)店不大，一般是一二百平方米；〔2〕以男女時(shí)裝、鞋類(lèi)店為多，約占一半，照相器材、音響、計(jì)算機(jī)、瓷器、水晶制品、工藝品、樂(lè)器等均有多家專(zhuān)業(yè)店；〔3〕有電影院等娛樂(lè)中心5家；〔4〕有咖啡店、各種餐飲店33家。

630畝的整體規(guī)劃思路運(yùn)營(yíng)目標(biāo)先期成為輻射整個(gè)長(zhǎng)江三角洲乃至華東六省一市的文體產(chǎn)業(yè)交易博覽中心釋義：我們都明白一個(gè)工程從無(wú)到有，從有到好，除了需要適當(dāng)超前的整體規(guī)劃和不間斷的市場(chǎng)培育之外，更需要區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市號(hào)召力來(lái)予以影響和支持。為此我們希望通過(guò)先期整合整個(gè)長(zhǎng)江三角洲的產(chǎn)業(yè)資源來(lái)到達(dá)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)效應(yīng)，同時(shí)更希望通過(guò)以上海為核心的城市商圈在國(guó)際市場(chǎng)上的影響力來(lái)逐步擴(kuò)大本案工程在國(guó)際市場(chǎng)上的知名度，以便為整個(gè)1580畝的擴(kuò)容進(jìn)行準(zhǔn)備和鋪墊。合美觀點(diǎn)：通過(guò)目前整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的龍頭城市群——長(zhǎng)江三角洲為市場(chǎng)切入點(diǎn)，來(lái)引導(dǎo)整個(gè)產(chǎn)業(yè)交易的走向和功能會(huì)聚效應(yīng)。業(yè)態(tài)分布以文體休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)形成從供給商到終端客戶(hù)的產(chǎn)業(yè)鏈格局釋義：我們都明白一個(gè)工程從無(wú)到有，從有到好，除了需要適當(dāng)超前的整體規(guī)劃和不間斷的市場(chǎng)培育之外，更需要區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市號(hào)召力來(lái)予以影響和支持。為此我們希望通過(guò)先期整合整個(gè)長(zhǎng)江三角洲的產(chǎn)業(yè)資源來(lái)到達(dá)本案工程的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)效應(yīng)，同時(shí)更希望通過(guò)以上海為核心的城市商圈在國(guó)際市場(chǎng)上的影響力來(lái)逐步擴(kuò)大本案工程在國(guó)際市場(chǎng)上的知名度，以便為整個(gè)1580畝的擴(kuò)容進(jìn)行準(zhǔn)備。合美觀點(diǎn)

首先，我們認(rèn)為在整個(gè)630畝的規(guī)劃布局方面應(yīng)充分遵循業(yè)已明確的路網(wǎng)和河道走向進(jìn)行商業(yè)布局的業(yè)態(tài)劃分，這是比較科學(xué)也是最為經(jīng)濟(jì)有效的，同時(shí)也較容易與整個(gè)景觀布局的軸線走向相吻合；而這樣做的有利點(diǎn)是較為容易形成由“景觀組團(tuán)、核心建筑和分段式建筑群落〞形成的聚合空間，為商務(wù)活動(dòng)提供醒目的目標(biāo)指引和交易空間。其次，建立在630畝根底上的功能性業(yè)態(tài)劃分我們認(rèn)為應(yīng)分成“產(chǎn)品交易平臺(tái)〞和“配套效勞平臺(tái)〞二大局部。其中針對(duì)整個(gè)工程的產(chǎn)品交易平臺(tái)應(yīng)以“核心商業(yè)經(jīng)營(yíng)組團(tuán)〞為具體量化的標(biāo)準(zhǔn)，而配套效勞平臺(tái)應(yīng)根據(jù)不同規(guī)模的需求分成“多級(jí)制〞的概念進(jìn)行有效劃分。紅色虛線局部為120畝紅線范圍娛樂(lè)休息旅館區(qū)運(yùn)動(dòng)器件專(zhuān)營(yíng)區(qū)中心展覽會(huì)議區(qū)體育用品專(zhuān)營(yíng)區(qū)商務(wù)效勞休閑區(qū)一級(jí)餐飲效勞區(qū)健身器材專(zhuān)營(yíng)區(qū)

劃分前提：整體開(kāi)業(yè)，分區(qū)經(jīng)營(yíng)，多級(jí)制配套效勞。建議120畝以景觀綠化為變通手法來(lái)到達(dá)形成經(jīng)營(yíng)組團(tuán)的商業(yè)圍合效果，便于有效融入到整個(gè)630畝規(guī)劃中去。

劃分依據(jù)u

首先，我們可以看出，就本案工程的120畝建筑規(guī)劃中，SHOPHOUSE是整個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)劃中唯一的建筑形態(tài)，其可取之處在于充分考慮到了經(jīng)營(yíng)商家對(duì)于生活居住功能的實(shí)質(zhì)性需求，但是不可否認(rèn)的是目前整個(gè)120畝的單體建筑在功能定位上出現(xiàn)了一定程度的偏差，導(dǎo)致無(wú)法有效吸引和滿(mǎn)足大商家對(duì)于自身開(kāi)展的實(shí)際需求；為此，我們希望通過(guò)調(diào)整后期510畝的整體規(guī)劃來(lái)平衡和彌補(bǔ)前期120畝的缺乏之處，具體設(shè)想如下圖：

100平米以下小件用品及附件專(zhuān)賣(mài)批發(fā)區(qū)〔作為產(chǎn)業(yè)鏈的組成局部為專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)提供配套部件的專(zhuān)賣(mài)批發(fā)效勞，并以此來(lái)充實(shí)整個(gè)獨(dú)立專(zhuān)營(yíng)區(qū)的規(guī)模〕

150-300平米品牌專(zhuān)賣(mài)批發(fā)區(qū)〔滿(mǎn)足品牌商家經(jīng)營(yíng)需求有效提升核心專(zhuān)營(yíng)區(qū)的整體形象〕

4000-8000平米核心專(zhuān)營(yíng)批開(kāi)展示區(qū)〔內(nèi)部可根據(jù)大客戶(hù)的實(shí)際需要自由分隔〕

u

其次，鑒于上述特征考慮，我們對(duì)整個(gè)630畝工程的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和功能劃分作了比較細(xì)致明確的總體劃分，同時(shí)也兼顧考慮到了諸如：目前排名世界第一的體育用品零售商——“迪卡儂〞進(jìn)駐并搭建亞太地區(qū)產(chǎn)品中轉(zhuǎn)分銷(xiāo)中心的需求?？紤]到理想化的業(yè)態(tài)劃分與實(shí)際招商過(guò)程中可能出現(xiàn)的偏差還是存在實(shí)質(zhì)性的區(qū)別，所以我們屏棄了以前以產(chǎn)品類(lèi)別為基準(zhǔn)的劃分原那么，采用更為實(shí)際有效也更容易在后期招商過(guò)程中進(jìn)行控制的“大類(lèi)劃分原那么〞，即分為：運(yùn)動(dòng)器件專(zhuān)營(yíng)區(qū)〔登山、涉水、野外、潛水、配件等〕、體育用品專(zhuān)營(yíng)區(qū)〔服飾、箱包、鞋帽、附件等〕、健身器材專(zhuān)營(yíng)區(qū)〔室內(nèi)、戶(hù)外、配件等〕、文具用品經(jīng)銷(xiāo)區(qū)四個(gè)業(yè)態(tài)獨(dú)立但可通過(guò)建筑和景觀進(jìn)行過(guò)渡銜接的業(yè)態(tài)格局，形成伸張有序的建筑空間和相對(duì)圍合的商業(yè)經(jīng)營(yíng)格局。體育用品器件器材類(lèi)服飾鞋包類(lèi)運(yùn)動(dòng)器件類(lèi)健身器材類(lèi)服飾服裝類(lèi)箱包鞋帽類(lèi)戶(hù)外健身器材戶(hù)內(nèi)健身器材登山類(lèi)涉水類(lèi)………………成品類(lèi)附件類(lèi)u

另外，我們認(rèn)為有必要在此對(duì)120畝的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分作一簡(jiǎn)要說(shuō)明，我們認(rèn)為先期120畝范圍內(nèi)的建筑形態(tài)制約了大客戶(hù)進(jìn)駐的可能性，為此我們希望通過(guò)統(tǒng)一招商管理的方式來(lái)有效標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作和約束這一局部的經(jīng)營(yíng)商家，防止后期出現(xiàn)與整個(gè)工程格格不入的經(jīng)營(yíng)格局；另外由于120畝的整體規(guī)劃缺乏必要的空間圍合效應(yīng)，不符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的空間需要，為此我們希望通過(guò)綠化景觀設(shè)置來(lái)予以彌補(bǔ)，同時(shí)也便于通過(guò)景觀效果到達(dá)與后期510畝有機(jī)結(jié)合的目的。u

最后，就整個(gè)630畝工程的配套效勞功能而言，我們認(rèn)為功能適配是保證一個(gè)產(chǎn)業(yè)性工程正常有序運(yùn)作的前提，而1580畝的大概念更是我們考慮功能性配套總體布局的一個(gè)方向和平臺(tái)。為此在630畝的范圍內(nèi)，我們首要考慮的是必須的效勞性功能設(shè)施，譬如：必要的旅店休息場(chǎng)所、必要的就餐中心，以及有助于本案工程先期運(yùn)作的展示會(huì)議中心和管理中心。功能配比上海國(guó)際文體休閑產(chǎn)業(yè)城一期開(kāi)發(fā)說(shuō)明〔含小一期〕——按照20%效勞配套和80%主打產(chǎn)品進(jìn)行劃分開(kāi)發(fā)規(guī)模占地630畝（總占地面積約419，580平米）建筑面積286，500平米——（20%：57，300平米、80%：229，200平米）容積率1.0功能類(lèi)別

概念說(shuō)明

面積跨度

面積/數(shù)量配比

（510畝范圍內(nèi)）TRADINGMALL——獨(dú)立專(zhuān)營(yíng)區(qū)（大宗成品批發(fā)核心經(jīng)營(yíng)區(qū)、成品專(zhuān)賣(mài)批發(fā)店、配件批發(fā)區(qū)）

TRADINGMALL是我們建議在后期510畝中的主要開(kāi)發(fā)模式，整個(gè)建筑布局由核心區(qū)域-中心賣(mài)場(chǎng)、分段式專(zhuān)營(yíng)店和銜接二者之間的品牌專(zhuān)賣(mài)店構(gòu)成。

中心賣(mài)場(chǎng)：面積跨度4000-8000平米/個(gè)、層高5-8米（原則：內(nèi)部空間為敞開(kāi)式，可滿(mǎn)足自由分隔的實(shí)際需求）

分段式專(zhuān)營(yíng)店（配件）：營(yíng)業(yè)面積100平方米/間

品牌專(zhuān)賣(mài)店（成品）：營(yíng)業(yè)面積150-250平米/套建議規(guī)劃四個(gè)獨(dú)立專(zhuān)營(yíng)區(qū)：分別為運(yùn)動(dòng)器件專(zhuān)營(yíng)區(qū)、體育用品專(zhuān)營(yíng)區(qū)、健身器材專(zhuān)營(yíng)區(qū)和文具用品經(jīng)銷(xiāo)區(qū)。中心賣(mài)場(chǎng)——總24，000平米（8.4%）分段式專(zhuān)營(yíng)店——總75，870平米-758套（26.48%）品牌專(zhuān)賣(mài)店——總50，580平米-252套（17.65%）：150平米/套：總22，800平米（數(shù)量152套）200平米/套：總10，000平米（數(shù)量50套）250平米/套：總12，500平米（數(shù)量50套）

（120畝范圍內(nèi)）SHOPHOUSE

集休息、辦公、展示、經(jīng)營(yíng)功能于一體的功能性單體建筑。

一體化概念營(yíng)銷(xiāo)店：面積跨度145-305平米/套

95，000平米-477套（33.16%）功能類(lèi)別

概念說(shuō)明

面積跨度

面積/數(shù)量配比

多級(jí)制餐飲休閑配套中心

以服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者和社會(huì)群體的餐飲需求為主要功能。

一級(jí)餐飲中心：面積跨度6000平米二級(jí)餐飲務(wù)點(diǎn)：面積跨度500-800平米三級(jí)餐飲網(wǎng)點(diǎn)：面積跨度150平米

建議規(guī)劃一個(gè)一級(jí)餐飲服務(wù)中心和五個(gè)二級(jí)餐飲配套服務(wù)點(diǎn)，以及六個(gè)三級(jí)餐飲網(wǎng)點(diǎn)。一級(jí)餐飲中心——總6，000平米（2.1%）二級(jí)餐飲服務(wù)點(diǎn)——總3，250平米（1.19%）三級(jí)餐飲網(wǎng)點(diǎn)——總900平（0.3%）

經(jīng)濟(jì)型連鎖旅店/酒店

以滿(mǎn)足外省市采購(gòu)客流休息住宿的功能需求為主。

經(jīng)濟(jì)型連鎖旅店：面積跨度20-50平米/間建議客房數(shù)量控制在100間以?xún)?nèi)。經(jīng)濟(jì)型連鎖旅店——總4，000平米（1.4%）

ATM銀行自動(dòng)柜員系統(tǒng)

滿(mǎn)足正常情況下的取款需求（可考慮設(shè)置在建筑物的端頭）。

自動(dòng)柜員機(jī)：面積跨度8-10平米/間

建議規(guī)劃設(shè)置十一個(gè)獨(dú)立的自動(dòng)柜員機(jī)。自動(dòng)柜員機(jī)——總99平米（0.03%）

超市便利店

滿(mǎn)足市場(chǎng)的基本消費(fèi)功能

綜合型超市：面積跨度1000-1500平米

散點(diǎn)式24小時(shí)便利店：面積跨度100平米

建議設(shè)置一個(gè)較大規(guī)模的綜合型超市和三個(gè)散點(diǎn)式24小時(shí)便利店。綜合型超市——1，250平米（0.44%）24小時(shí)便利店——300平米（0.10%）

功能類(lèi)別

概念說(shuō)明

面積跨度

面積/數(shù)量配比

會(huì)議展覽中心

以滿(mǎn)足630畝正式運(yùn)作期間的功能需求。

會(huì)議場(chǎng)館：面積跨度25000平米建議規(guī)劃一個(gè)帶會(huì)議功能的綜合展覽場(chǎng)館。會(huì)議中心——總5，000平米（1.75%）展覽中心——總20，000平米（6.98%）

社會(huì)車(chē)輛停車(chē)中心（針對(duì)一期630畝的功能需求）

以滿(mǎn)足項(xiàng)目業(yè)主自有車(chē)輛和社會(huì)進(jìn)出車(chē)輛泊車(chē)的雙重功能需求。

建議考慮多段式停車(chē)場(chǎng)（與核心區(qū)域的就近原則），便于角落邊緣空間的有效利用。

按商業(yè)設(shè)施停車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)核算，標(biāo)準(zhǔn)是100平米建筑面積保證一個(gè)車(chē)位，而在這里放量到200平米一個(gè)車(chē)位，合計(jì)需要1400個(gè)車(chē)位。地下車(chē)位——216個(gè)（依據(jù)擴(kuò)初文本）地面車(chē)位——1184個(gè)

物業(yè)管理中心

以服務(wù)整個(gè)產(chǎn)業(yè)城一期項(xiàng)目為主

物管中心：面積跨度1800平米

綜合物業(yè)管理中心——總1，800平米（0.63%）

……

功能配比上海國(guó)際文體休閑產(chǎn)業(yè)城一期630畝財(cái)務(wù)匡算

分類(lèi)項(xiàng)目類(lèi)別租售面積建安成本土地成本利潤(rùn)設(shè)置項(xiàng)目售價(jià)可售部分TRADINGMALL-中心賣(mài)場(chǎng)

TRADINGMALL-分段式專(zhuān)營(yíng)店TRADIGNMALL-品牌專(zhuān)賣(mài)店24，000平米

75，870平米

50，580平米

2550元/平米*150，450平米=383，647，500元

880元/平米*150，450平米=132，396，000元

按照30%利潤(rùn)回報(bào)設(shè)置：516，043，500元*30%=154，813，050元383，647，500元+132，396，000元+154，813，050元=670，856，550元/150，450平米=4459元/平米

可售部分SHOPHOUSE

95，900平米

2550元/平米*95，900平米=244，545，000元880元/平米*95，900平米=84，392，000元

按照30%利潤(rùn)回報(bào)設(shè)置：為328，937，000元*30%=98，681，100元

244，545，000元+84，392，000元+98，681，100元=427，618，100元/95，900平米=4459元/平米

分類(lèi)項(xiàng)目類(lèi)別租售面積建安成本土地成本租售部分多級(jí)制餐飲休閑配套中心

10，150平米

2550元/平米*10，150平米=25，882，500元

880元/平米*10，150平米=8，932，000元按照25%利潤(rùn)回報(bào)設(shè)置：為16，000，000元/年

自營(yíng)部分經(jīng)濟(jì)型連鎖旅店/酒店

4，000平米

2550元/平米*4，000平米=10，200，000元

880元/平米*4，000平米=3，520，000元

按照15%回報(bào)設(shè)置：為691，200元/年

租售部分會(huì)議展覽中心

25，000平米

2550元/平米*25，000平米=63，750，000元

880元/平米*25，000平米=22，000，000元

按照25%回報(bào)設(shè)置：為2，062，500元/年

收費(fèi)部分

社會(huì)車(chē)輛停車(chē)中心

地下：3，947平米（擴(kuò)初-216個(gè)車(chē)位）地面：18，944平米（1184個(gè)車(chē)位）

2550元/平米*3，947平米=10，064，850元1000元/平米*18，944平米=18，944，000元

880元/平米*3，947平米=3，473，360元

按照45%回報(bào)設(shè)置：為8，640，000元/年

利潤(rùn)設(shè)置

n

附注說(shuō)明：每年按320天計(jì)算?

餐飲區(qū)：按每天2萬(wàn)人次計(jì)算，每人消費(fèi)按10元計(jì)算——營(yíng)業(yè)收入為：20000人次*10元*320天=64，000，000元——按保守測(cè)算：餐飲利潤(rùn)按25%計(jì)算?

經(jīng)濟(jì)型連鎖旅店/酒店：按100間標(biāo)準(zhǔn)房，入住率80%，每間180元/天計(jì)算——營(yíng)業(yè)收入為：100間*80%*180元/間/天*320天=4，608，000元——按保守測(cè)算：酒店利潤(rùn)按15%計(jì)算?

會(huì)議展覽中心：場(chǎng)地租金按8元/天，其它配套設(shè)施及廣告收入按25/元/天，每年按舉辦十次大型展覽會(huì)計(jì)算——營(yíng)業(yè)收入為：33元/天*25000平米*10次/年=8，250，000元——會(huì)議展覽中心利潤(rùn)按25%計(jì)算?

社會(huì)車(chē)輛停車(chē)中心：按5元/小時(shí)，每天每輛車(chē)停八小時(shí)計(jì)算——營(yíng)業(yè)收入為：5元*8小時(shí)*1400輛*320天=19，200，000元——停車(chē)場(chǎng)利潤(rùn)按45%計(jì)算120畝的規(guī)劃說(shuō)明合美觀點(diǎn)：由于120畝與其后510畝的建筑形態(tài)不一致，因此這局部可以考慮以景觀為主要手段，將其與周邊510畝區(qū)隔開(kāi)來(lái)。綠化景觀設(shè)置活動(dòng)節(jié)點(diǎn)設(shè)施如何創(chuàng)造街街有景和以景觀節(jié)點(diǎn)引導(dǎo)的雙重成效？并且將其具體表現(xiàn)出來(lái)？指示牌其作用不僅在于指示行人、交通，明確產(chǎn)業(yè)城的動(dòng)線，而且應(yīng)該有著美化景觀的作用，成為吸引顧客、游人眼球的一個(gè)重要景致。同時(shí)還能起到引導(dǎo)節(jié)點(diǎn)的作用。交通指示牌處所方向指示牌簡(jiǎn)要地圖詳細(xì)指示圖店鋪指示牌步行街這是產(chǎn)業(yè)城吸引人氣，展現(xiàn)江南古鎮(zhèn)魅力的關(guān)鍵一環(huán)。通過(guò)塑造不同風(fēng)格的步行街來(lái)展現(xiàn)不同的主題。具有民間特色的步行街現(xiàn)代氣息濃郁的步行街為了處理好人車(chē)分流問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)城同樣將采取一些人車(chē)共存的步行街道。這也將形成一道景致。公共設(shè)施具有廣揭發(fā)布功能的車(chē)站富有個(gè)性的亭用于宣傳的廣告牌噴泉有指示牌的停車(chē)位環(huán)保的垃圾車(chē)綠地和公共用地休憩游玩景觀碼頭和橋人行橋車(chē)行橋店鋪休憩石凳河道和湖岸特色景觀工程客源特征及類(lèi)別工程運(yùn)作思路及方式整體運(yùn)作思路第一步：產(chǎn)業(yè)城是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它決不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，產(chǎn)業(yè)城必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)，為此在招商方面需要積極維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第一步：明確的經(jīng)營(yíng)主題第二步：經(jīng)營(yíng)方式根本有三種，即自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃，各有利弊。對(duì)于體量巨大的產(chǎn)業(yè)城，如在條件允許的情況下，應(yīng)盡量自控和經(jīng)營(yíng)一局部的主力店，這樣既可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于產(chǎn)業(yè)城的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，又可以增強(qiáng)其它潛在商戶(hù)與之合作的信心，最后有利于提高非主力店的租金收入。第二步：合理的經(jīng)營(yíng)模式第三步：合理的招商流程第三步：主力店先行，非主力店隨后，希望通過(guò)品牌效應(yīng)快速提升市場(chǎng)知名度，形成市場(chǎng)效應(yīng)。第四步：招商優(yōu)惠原那么第五步：合理的租金定價(jià)第五步：因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)城經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)效勞做法，將整個(gè)產(chǎn)業(yè)城作熱，而后根據(jù)招商情況，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；如果前期就向入租商戶(hù)收取過(guò)高的租金，那么會(huì)給產(chǎn)業(yè)城的后續(xù)開(kāi)展帶來(lái)很大困難招商可能遇到的問(wèn)題和解決途徑問(wèn)題一：如何吸引知名品牌客戶(hù)進(jìn)駐？

問(wèn)題二：如何解決前期客流缺乏的病癥？解決途徑和方法：眾所周知，任何一個(gè)商業(yè)工程，沒(méi)有一定的商業(yè)培養(yǎng)期不可能使之成熟，對(duì)客戶(hù)最為關(guān)心的人流情況，會(huì)對(duì)客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)信心產(chǎn)生動(dòng)搖，針對(duì)這種情況，應(yīng)在租金價(jià)格上給予優(yōu)惠，例如：租賃三年，免除半年租金，讓市場(chǎng)有一個(gè)培育的過(guò)程，讓客戶(hù)度過(guò)產(chǎn)業(yè)城先期的困難時(shí)期，來(lái)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)嘗的共同開(kāi)展。問(wèn)題三：如何化解經(jīng)營(yíng)管理難的矛盾？問(wèn)題四：如何有效控制和引導(dǎo)租金價(jià)格？解決途徑和方法：在招商過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)客戶(hù)會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)城今后的管理產(chǎn)生疑慮，所以應(yīng)選擇有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)管理公司。提供具有競(jìng)爭(zhēng)力及開(kāi)展前途的經(jīng)營(yíng)方式，讓產(chǎn)業(yè)城預(yù)期的收益最大化。解決途徑和方法：商鋪是先銷(xiāo)售再租賃，所以租金的定價(jià)大體由商鋪的銷(xiāo)售價(jià)決定，招商工作中對(duì)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格的掌控相對(duì)較小，針對(duì)這種情況，應(yīng)保存一局部商鋪?zhàn)誀I(yíng)，已期獲得對(duì)租金的掌控。問(wèn)題五：如何化解前期工程知名度不高，市場(chǎng)較為偏遠(yuǎn)的問(wèn)題？問(wèn)題六：如何有效平衡客戶(hù)需求與產(chǎn)品市場(chǎng)的適配性？解決途徑和方法：可以在產(chǎn)業(yè)城內(nèi)劈出一塊場(chǎng)地與相關(guān)展覽會(huì)機(jī)構(gòu)合作，先期舉辦運(yùn)動(dòng)休閑博覽會(huì)，已帶動(dòng)人流及提高知名度，來(lái)帶動(dòng)招商工作的順利進(jìn)行。

解決途徑和方法：商場(chǎng)定位的問(wèn)題與市場(chǎng)細(xì)分很重要，但是真正落實(shí)起來(lái)卻有相當(dāng)?shù)钠?。我們認(rèn)為是對(duì)已成熟的商業(yè)區(qū)域調(diào)查卻做得不夠，所以會(huì)在銷(xiāo)售與招商兩個(gè)環(huán)節(jié)上得不到平衡，在招商過(guò)程中無(wú)法滿(mǎn)足特殊大型租戶(hù)對(duì)位置及功能上的一些特殊要求。如果在招商先期能聯(lián)系這類(lèi)客戶(hù)，根據(jù)它的要求布局產(chǎn)業(yè)城，會(huì)給招商工作帶來(lái)很大的便利。

銷(xiāo)售進(jìn)程控制市場(chǎng)預(yù)熱期、工程推廣期——招商前期〔時(shí)間跨度：〕工程公開(kāi)期、認(rèn)購(gòu)簽約期——招商中期〔時(shí)間跨度：〕持續(xù)簽約期、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備期——招商后期〔時(shí)間跨度：〕進(jìn)程控制〔一切方案皆以最終明確的工程節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)〕：運(yùn)作節(jié)點(diǎn)的控制2004年12月2005年1月2005年3月2005年4月2005年5月經(jīng)營(yíng)管理模式合美觀點(diǎn)：我們認(rèn)為，在“上海國(guó)際文體休閑產(chǎn)業(yè)城〞的對(duì)外招商、運(yùn)營(yíng)和品牌搭建方面，應(yīng)重點(diǎn)做好兩方面的工作，一是引進(jìn)一批有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)內(nèi)行業(yè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)，以在內(nèi)部形成規(guī)模效應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；二是發(fā)揮專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用，著手進(jìn)行專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的培育，吸引相關(guān)供給及物流企業(yè)的入駐，進(jìn)行全面宣傳，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品在全國(guó)乃至世界范圍內(nèi)的集散。營(yíng)銷(xiāo)管理租戶(hù)管理物業(yè)管理目標(biāo)：提升市場(chǎng)客流量和銷(xiāo)售額，具體內(nèi)容包括對(duì)各店鋪進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)支援并舉辦統(tǒng)一的促銷(xiāo)活動(dòng)。目標(biāo)：為商家和顧客提供一個(gè)舒適而又平安的環(huán)境，包括環(huán)境設(shè)備的維護(hù)、平安保衛(wèi)管理等。目標(biāo)：造成優(yōu)良的店鋪，具體內(nèi)容包括教育輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等。

經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的物流體系搭建和管理運(yùn)營(yíng)前期：

客戶(hù)效勞書(shū)的制定引進(jìn)的物流公司基于客戶(hù)需求明確其效勞的內(nèi)容明確誰(shuí)向誰(shuí)匯報(bào)物流績(jī)效情況和匯報(bào)的頻率組織結(jié)構(gòu)管理效勞功能組織具有幫助客戶(hù)提高訂貨、采購(gòu)水平的能力

調(diào)查產(chǎn)業(yè)城每一位商家的缺貨水平為客戶(hù)提供準(zhǔn)確的訂貨信息監(jiān)控和管理好訂貨周期的每一個(gè)局部特殊情況特殊處理〔比方加急發(fā)貨〕在效勞運(yùn)作的過(guò)程中充分保證系統(tǒng)的準(zhǔn)確性、訂貨的方便性以及效勞的替代性

運(yùn)營(yíng)中期：

運(yùn)營(yíng)中期：

提供安裝、修理等效勞幫助處理客戶(hù)的索賠和退貨幫助提供臨時(shí)性的產(chǎn)品替代運(yùn)營(yíng)后期：

對(duì)產(chǎn)業(yè)城流通的產(chǎn)品進(jìn)行適當(dāng)?shù)母櫡底饣貓?bào)財(cái)務(wù)預(yù)算

韻動(dòng)城返租回報(bào)資金預(yù)算表（120畝）

返租百分比建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)總銷(xiāo)金額一年返租金額（8%）三年總回報(bào)1095974.68550052786074000230%28792.455001583582001266856538005968350%47387.3455002606303702085043062551290470%67182.27550036950248529560199886805975100%95974.68550052786074042228859126686577韻動(dòng)城返租回報(bào)毛利率（120畝）

返租百分比總銷(xiāo)金額建安成本三年總回報(bào)毛利潤(rùn)毛利率10527860740329193152019866758860.34%230%1583582003291931523800596816066162048.80%350%2606303703291931526255129013611629841.35%470%3695024853291931528868059710998699133.41%5100%5278607403291931521266865777198101121.86%B-B、B-L單體建筑具體包租收益表戶(hù)型建筑面積（套）銷(xiāo)售單價(jià)（元/平米）年利率（%）十年單套總價(jià)（元）首付40%十年月還款額（元）月返租金額（8%）返租后收益費(fèi)用B-B147.4955006.12%81119532919253585408盈50元/月B-L305.855006.12%1681006819001116211213盈51元/月B-B、B-L單體建筑具體包租收益表（三年）戶(hù)型建筑面積（套）銷(xiāo)售單價(jià)（元/平米）年利率（%）十年單套總價(jià)（元）首付40%十年月還款額（元）月返租金額（8%）返租后收益費(fèi)用B-B147.4953006.12%78169732169751385211盈73元/月B-L305.853006.12%16207406507401082810805負(fù)23元/月B-B、B-L單體建筑具體包租收益表（五年）戶(hù)型建筑面積（套）銷(xiāo)售單價(jià)（元/平米）年利率（%）十年單套總價(jià)（元）首付40%十年月還款額（元）月返租金額（8%）返租后收益費(fèi)用B-B147.4959006.12%87019135019158055802負(fù)3元/月B-L305.859006.12%18042207242201205612028負(fù)28元/月韻動(dòng)城推廣篇推廣思路廣告大師李?yuàn)W貝納認(rèn)為——事物都有與生俱來(lái)的戲劇性。對(duì)于本案而言，更是如此：這么一個(gè)豐富多彩的創(chuàng)新大盤(pán)，更需我們挖掘出其獨(dú)特的商業(yè)和文化魅力，通過(guò)創(chuàng)意推廣，使其不僅能夠成功招商和銷(xiāo)售，更要考慮到整體品牌形象的樹(shù)立，從而使以后的經(jīng)營(yíng)水到渠成。六大推廣命題六大推廣策略五大主題概念四大推廣節(jié)點(diǎn)各節(jié)點(diǎn)推廣內(nèi)容各節(jié)點(diǎn)推廣重點(diǎn)

推廣費(fèi)用安排傳播通路整合通過(guò)推廣旨在解決六大命題1、大盤(pán)入市，如何進(jìn)行炒作、造勢(shì)和引爆？2、文體產(chǎn)業(yè)，如何昭示市場(chǎng)的巨大潛力？3、當(dāng)代江南小鎮(zhèn)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)有何價(jià)值？4、整合通路，如何進(jìn)行立體化宣傳推廣？6、招商鋪售，如何通過(guò)推廣促其良性運(yùn)作？5、實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)，如何通過(guò)創(chuàng)意組合吸人眼球？六大推廣命題六大推廣策略必須遵循的六大推廣策略1、必須盡量多地尋求政府的強(qiáng)力支持2、必須盡量多地尋求推廣炒作的名頭3、必須造勢(shì)，最大限度地引發(fā)公眾關(guān)注4、必須全面導(dǎo)入MIC整合傳播策略6、必須緊扣重要節(jié)點(diǎn)，把錢(qián)花在刀刃上5、廣告必須大氣、高調(diào)、個(gè)性、動(dòng)感藍(lán)皮書(shū)為什么要采用這樣的方式？1、大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)需要節(jié)奏感強(qiáng)2、這樣的概念組合有創(chuàng)意3、文體產(chǎn)業(yè)需要重點(diǎn)展開(kāi)4、當(dāng)代江南小鎮(zhèn)需做詮釋5、可以使感性理性相結(jié)合6、主題組合系列化包裝7、是極具活力的“組合拳〞綠皮書(shū)紅皮書(shū)橙皮書(shū)白皮書(shū)描繪文化產(chǎn)業(yè)的宏偉藍(lán)圖詮釋當(dāng)代江南產(chǎn)業(yè)主題小鎮(zhèn)五大推廣主題針對(duì)招商做全面綜合的推介深入細(xì)致地對(duì)產(chǎn)品作剖析用三維的方式展示解析房型藍(lán)皮書(shū)產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖1、文體產(chǎn)業(yè)概念及內(nèi)容文體產(chǎn)業(yè)的定義、范籌、內(nèi)涵、外延、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈等2、文體產(chǎn)業(yè)在國(guó)外的開(kāi)展情況國(guó)外文體產(chǎn)業(yè)興旺情形：歐洲五大足球聯(lián)賽、NBA、全民健身，體育休閑成為最熱門(mén)的產(chǎn)業(yè)3、中國(guó)文體產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)水平、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)分布格局、商業(yè)類(lèi)型、知名品牌4、中國(guó)及上海文化產(chǎn)業(yè)的未來(lái)前景中國(guó)和上海的文體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，文體產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量，2021奧運(yùn)會(huì)，上海體育館、社區(qū)健身的興起，F(xiàn)1、網(wǎng)球大師賽等。5、上海文體產(chǎn)業(yè)的布局及商機(jī)上海文體產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地〔朱家角工業(yè)園區(qū)〕、知名品牌〔雙喜等〕、文體批發(fā)零售市場(chǎng)〔港匯地下運(yùn)動(dòng)商城等〕6、本案對(duì)中國(guó)文體產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的重要意義商業(yè)模式創(chuàng)新的價(jià)值，全球化采購(gòu)平臺(tái)的里程碑意義五大推廣主題內(nèi)容紅皮書(shū)商道秘笈綠皮書(shū)江南小鎮(zhèn)1、朱家角的歷史及商業(yè)文化上海四大古鎮(zhèn)、歷史、居住文化、商業(yè)文化、建筑文化、水鄉(xiāng)文化、名人文化2、朱家角的景觀資源及開(kāi)展上海后花園：江南古鎮(zhèn)、淀山湖、水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、東方綠舟、大觀園、太陽(yáng)島度假村等3、一城九鎮(zhèn)對(duì)朱家角開(kāi)展的契機(jī)一城九鎮(zhèn)規(guī)劃概要、朱家角未來(lái)藍(lán)圖、人口導(dǎo)入、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、旅游休閑經(jīng)濟(jì)資源整合與提升4、朱家角工業(yè)區(qū)的文體產(chǎn)業(yè)布局上海的文體產(chǎn)業(yè)格局，朱家文體產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、入駐品牌5、本案是產(chǎn)業(yè)城與江南風(fēng)情相結(jié)合國(guó)外休閑購(gòu)物新風(fēng)潮、首創(chuàng)產(chǎn)業(yè)城與江南水鄉(xiāng)的融合的理念6、本案在建筑、景觀等方面的特色江南建筑風(fēng)格、下鋪上住全新空間、古典建筑與現(xiàn)代商業(yè)的結(jié)合、水鄉(xiāng)景觀與商業(yè)文化的共融橙皮書(shū)財(cái)富寶典1、1580畝規(guī)劃綜介對(duì)地塊的理解，如何與工業(yè)園區(qū)做對(duì)接，整體規(guī)劃主導(dǎo)思想與工程定位，如何借鑒國(guó)外或國(guó)內(nèi)的先進(jìn)理念2、630畝及120畝規(guī)劃與定位大一期的規(guī)劃與定位、與整個(gè)工程定位的關(guān)系，120畝采取什么樣的定位策略，如何一開(kāi)始就樹(shù)立良好的形象3、具體業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)定位等大一期每個(gè)區(qū)域的大致業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)定位，120畝每條小街每幢樓的具體業(yè)態(tài)及定位4、建筑、景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)建筑風(fēng)格、獨(dú)特的三層空間組合、景觀設(shè)計(jì)理念、主要的廣場(chǎng)、花園、景觀帶等端點(diǎn)介紹5、物流、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)等公建配套物流中心、業(yè)主會(huì)所〔俱樂(lè)部〕、會(huì)議中心、停車(chē)場(chǎng)等白皮書(shū)空間魔方1、獨(dú)具特色的商業(yè)空間反思傳統(tǒng)商業(yè)空間設(shè)計(jì)，詮釋本案獨(dú)特的商業(yè)空間理論，突顯江南水鄉(xiāng)商業(yè)模式與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城的完美結(jié)合。2、三維式房型圖集是這本冊(cè)子的主體，通過(guò)展示立體的空間組合，全面而真切地表現(xiàn)本案在空間結(jié)構(gòu)方面的獨(dú)到之處，同時(shí)也通過(guò)鋪面分割及家具配置，引導(dǎo)客戶(hù)朝著我們?cè)O(shè)定的方向買(mǎi)鋪?zhàn)怃仭Ｋ{(lán)皮書(shū)綠皮書(shū)紅皮書(shū)橙皮書(shū)白皮書(shū)開(kāi)盤(pán)前配合招商進(jìn)行概念造勢(shì)炒作開(kāi)盤(pán)后結(jié)合產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行實(shí)際訴求開(kāi)盤(pán)五大推廣主題時(shí)間段四大重要推廣節(jié)點(diǎn)奠基典禮一月參加博覽會(huì)三月開(kāi)盤(pán)盛典五月樣板帶落成四月e_pickup@節(jié)點(diǎn)推廣說(shuō)大盤(pán)推廣，講究節(jié)奏感，由于推廣周期長(zhǎng)，預(yù)熱期開(kāi)始較早，巨大的廣告費(fèi)用支出，客觀需要合理規(guī)劃，我們建議應(yīng)圍繞關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，有重點(diǎn)地展開(kāi)宣傳攻擊波。e_pickup@概念導(dǎo)入期11—01招商造勢(shì)期02—03預(yù)熱內(nèi)訂期04—05開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期05—奠基典禮一月NP廣告工地包裝SP活動(dòng)外展點(diǎn)軟廣告車(chē)身廣告銷(xiāo)售道具銷(xiāo)售海報(bào)韻動(dòng)會(huì)刊紅皮書(shū)藍(lán)皮書(shū)圍墻精神堡壘戶(hù)外看板引導(dǎo)旗文體產(chǎn)業(yè)當(dāng)代小鎮(zhèn)奠基廣告綜介工程核心概念奠基軟文奠基儀式新聞發(fā)布會(huì)格局建議看板規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視旅游線公交線桔祥物征集概念導(dǎo)入期推廣內(nèi)容〔11—01月〕概念導(dǎo)入期推廣重點(diǎn)〔11—01月〕事項(xiàng)時(shí)間主題通路費(fèi)用硬廣告1月上旬1、文體休閑時(shí)代來(lái)了以上海主流媒體為主

30萬(wàn)1月中旬2、為朱家角再造一座新鎮(zhèn)軟廣告1月上旬1、中國(guó)文體產(chǎn)業(yè)大變局長(zhǎng)三角主流媒體

25萬(wàn)1月中旬2、當(dāng)代江南產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)誕生SP活動(dòng)奠基儀式暨新聞發(fā)布會(huì)邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、工業(yè)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)發(fā)商、建筑規(guī)劃者、代理商、商家代表、記者等，布置現(xiàn)場(chǎng)、奠基、講話，酒會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)類(lèi)媒體長(zhǎng)三角主流媒體滬上各大新聞媒體跟進(jìn)報(bào)導(dǎo)全國(guó)行業(yè)媒體及網(wǎng)上宣傳20萬(wàn)1月開(kāi)始3月結(jié)束韻動(dòng)城吉祥物全國(guó)有獎(jiǎng)?wù)骷顒?dòng)借此進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的炒作，并為以后的品牌經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)三月NP廣告外地路演SP活動(dòng)網(wǎng)站建設(shè)軟廣告車(chē)身廣告銷(xiāo)售道具韻動(dòng)會(huì)刊綠皮書(shū)橙皮書(shū)白皮書(shū)香港推介會(huì)杭州博覽會(huì)外地廣告文體產(chǎn)業(yè)工程廣告博覽會(huì)廣告綜介工程核心概念文體產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)新聞發(fā)布會(huì)工程網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告旅游線公交線桔祥物征集招商造勢(shì)期推廣內(nèi)容〔02—03月〕招商造勢(shì)期推廣重點(diǎn)〔02—03月〕事項(xiàng)時(shí)間主題通路費(fèi)用硬廣告3月上旬1、搶占中國(guó)文體產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)以上海為主，兼顧江浙地區(qū)，主流媒體

30萬(wàn)3月中旬2、即將于***博覽會(huì)上精彩亮相軟廣告3月上旬1、朱家角文體產(chǎn)業(yè)城的錢(qián)景全國(guó)經(jīng)濟(jì)類(lèi)媒體長(zhǎng)三角主流媒體滬上各大新聞媒全國(guó)性網(wǎng)站行業(yè)媒體及網(wǎng)站

20萬(wàn)3月中旬2、全面解析項(xiàng)目\展會(huì)上倍受追捧SP活動(dòng)3月中旬參上海\杭州\香港產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)在上海展會(huì)上推出吉祥頒獎(jiǎng)儀式，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)；各個(gè)展會(huì)上推出韻動(dòng)會(huì)會(huì)員卡。全國(guó)經(jīng)濟(jì)類(lèi)媒體長(zhǎng)三角主流媒體滬上各大新聞媒體全國(guó)行業(yè)媒體及網(wǎng)上宣傳40萬(wàn)樣板帶落成四月NP廣告CF廣告SP活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)廣告軟廣告車(chē)身廣告銷(xiāo)售道具韻運(yùn)會(huì)刊DM派夾報(bào)概念篇樣板帶落成系列形象NP大品牌入駐綜介工程介紹樣板帶現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)網(wǎng)站建成網(wǎng)絡(luò)廣告旅游線公交線樣板篇招商說(shuō)明會(huì)預(yù)熱內(nèi)訂期推廣內(nèi)容〔04—05月〕預(yù)熱內(nèi)訂期推廣重點(diǎn)〔04—05月〕事項(xiàng)時(shí)間主題通路費(fèi)用硬廣告4月上旬1、全新財(cái)富磁場(chǎng)，朱家角預(yù)演全國(guó)經(jīng)濟(jì)類(lèi)報(bào)紙、長(zhǎng)三角主流媒體

40萬(wàn)4月中旬2、世界知名文體品牌，簽約韻動(dòng)城軟廣告4月中旬(根據(jù)樣板區(qū)時(shí)間)

財(cái)富樣板帶，演繹文體休閑新魅力全國(guó)經(jīng)濟(jì)類(lèi)報(bào)紙、長(zhǎng)三角主流媒體、行業(yè)媒體

15萬(wàn)CF4—5月

文體產(chǎn)業(yè)城的概念及簡(jiǎn)介、樣板帶拍攝體育頻道、新居時(shí)代、財(cái)經(jīng)頻道（長(zhǎng)三角地區(qū)）20萬(wàn)SP活動(dòng)4月中旬樣板帶公開(kāi)，邀請(qǐng)客戶(hù)、嘉賓和新聞?dòng)浾邅?lái)現(xiàn)場(chǎng)觀摩滬上各大新聞媒體跟進(jìn)報(bào)導(dǎo)全國(guó)行業(yè)媒體及網(wǎng)上宣傳20萬(wàn)4月下旬舉辦“中國(guó)文體產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇”邀請(qǐng)國(guó)家體委、行業(yè)協(xié)會(huì)、上海各級(jí)相關(guān)政府部門(mén)、專(zhuān)家、教授、記者等開(kāi)盤(pán)盛典五月NP廣告工地包裝SP活動(dòng)外地推廣其它廣告車(chē)身廣告銷(xiāo)售道具韻運(yùn)會(huì)刊三維動(dòng)畫(huà)圍墻精神堡壘戶(hù)外看板引導(dǎo)旗開(kāi)盤(pán)廣告當(dāng)代小鎮(zhèn)奠基廣告開(kāi)盤(pán)CF播送廣告雜志廣告開(kāi)盤(pán)盛典新聞發(fā)布會(huì)浙江港臺(tái)北方旅游線公交線廣告跟進(jìn)網(wǎng)絡(luò)廣告開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期推廣內(nèi)容〔05月—〕開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期推廣重點(diǎn)〔05月—〕事項(xiàng)時(shí)間主題通路費(fèi)用硬廣告5月上旬1、全球文體產(chǎn)業(yè)采購(gòu)平臺(tái)，即將浮出全國(guó)經(jīng)濟(jì)類(lèi)報(bào)紙、長(zhǎng)三角主流媒體（上海、溫州、義烏、寧波、杭州、福州等）

50萬(wàn)5月中旬2、中國(guó)首屆運(yùn)動(dòng)嘉年華，盛大公開(kāi)5月中旬3、開(kāi)盤(pán)