物業(yè)管理費包干制酬金制計算?一、引言物業(yè)管理費的計算方式對于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都至關重要。包干制和酬金制是目前常見的兩種物業(yè)管理費計算模式，它們在費用構(gòu)成、利潤獲取方式以及對雙方的影響等方面存在明顯差異。了解這兩種計算方式，有助于業(yè)主清晰知曉費用去向，監(jiān)督物業(yè)管理服務質(zhì)量，也有助于物業(yè)管理企業(yè)合理規(guī)劃運營成本，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務。本文將詳細闡述物業(yè)管理費包干制與酬金制的計算方法及相關要點。

二、物業(yè)管理費包干制（一）定義包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

（二）費用構(gòu)成1.人員費用包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、綠化人員、秩序維護人員等的工資、獎金、福利、社會保險等。例如，一名物業(yè)管理人員月工資為5000元，一個小型小區(qū)配備5名物業(yè)管理人員，僅人員工資這一項每月就支出25000元。還涵蓋加班補貼、節(jié)日福利等費用。以春節(jié)為例，給每位員工發(fā)放1000元節(jié)日紅包，若小區(qū)有50名員工，此項費用就需50000元。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用如電梯的日常維護保養(yǎng)費用，包括定期檢查、更換零部件等。一部電梯每月的維護保養(yǎng)費用約為3000元，若小區(qū)有3部電梯，每月此項費用就是9000元。消防設施設備的維修檢測費用，消防系統(tǒng)每季度檢測一次，每次費用約5000元，一年就是20000元。小區(qū)道路、路燈等設施的維修費用。例如，小區(qū)某段道路出現(xiàn)破損，維修費用為10000元。3.綠化養(yǎng)護費用包括購買花草樹木、肥料、農(nóng)藥等費用，以及綠化工人的養(yǎng)護費用。每月購買花草樹木及相關用品費用為5000元，綠化工人工資每月10000元，那么綠化養(yǎng)護每月總費用就是15000元。4.清潔衛(wèi)生費用清潔工具的購置費用，如掃帚、拖把、清潔劑等，每月約1000元。保潔人員工資，若有10名保潔人員，每人月工資3500元，工資支出為35000元，加上清潔用品費用，每月清潔衛(wèi)生總費用約為36000元。5.秩序維護費用安保人員的工資、服裝費用等。15名安保人員，每人月工資4000元，服裝費用每人每年2000元（分攤到每月約250元/人），那么秩序維護每月費用為（4000+250）×15=63750元。監(jiān)控設備、門禁系統(tǒng)等的電費，每月約5000元。6.辦公費用辦公用品的購置費用，如紙張、筆墨、電腦耗材等，每月約2000元。水電費，每月約3000元。通訊費，每月約1000元。辦公費用每月總計6000元。7.固定資產(chǎn)折舊物業(yè)管理企業(yè)擁有的辦公設備、交通工具等固定資產(chǎn)的折舊費用。一臺辦公電腦價值5000元，折舊年限為5年，每月折舊額約83元；一輛巡邏車價值150000元，折舊年限為10年，每月折舊額約1250元。若還有其他固定資產(chǎn)，按相應折舊方法計算，固定資產(chǎn)折舊每月總計約2000元。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用小區(qū)每年購買公眾責任險費用為20000元，分攤到每月約1667元。9.利潤物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身運營目標和市場情況，確定合理的利潤水平。一般來說，利潤占總費用的一定比例，假設為10%。

（三）計算示例假設一個建筑面積為10萬平方米的小區(qū)，經(jīng)上述各項費用估算，每月費用總計為20萬元。那么該小區(qū)的物業(yè)管理費標準為：200000÷100000=2元/平方米·月。

（四）特點1.對業(yè)主費用標準相對明確，業(yè)主能夠清楚知曉每月需繳納的物業(yè)管理費用金額。便于業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的成本支出，若費用過高或服務質(zhì)量不達標，業(yè)主可依據(jù)合同條款進行維權(quán)。2.對物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)自負盈虧，有動力控制成本、提高服務效率以獲取更多利潤。若成本控制得當，利潤空間較大；但如果成本超支，可能導致企業(yè)虧損。

三、物業(yè)管理費酬金制（一）定義酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

（二）費用構(gòu)成1.人員費用與包干制類似，包括物業(yè)各類人員的工資、福利、保險等費用，計算方式同包干制中的人員費用計算。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用涵蓋的項目及計算方法也與包干制相同，如電梯維護保養(yǎng)、消防設施設備維修檢測等費用的計算。3.綠化養(yǎng)護費用同包干制下綠化養(yǎng)護費用的構(gòu)成及計算，包括花草樹木購置、肥料農(nóng)藥費用以及綠化工人工資等。4.清潔衛(wèi)生費用清潔工具購置、保潔人員工資等費用的計算與包干制一致。5.秩序維護費用安保人員工資、服裝費用以及監(jiān)控設備、門禁系統(tǒng)電費等的計算方法和包干制相同。6.辦公費用辦公用品購置、水電費、通訊費等的計算與包干制無異。7.固定資產(chǎn)折舊辦公設備、交通工具等固定資產(chǎn)的折舊計算方式和包干制一樣。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用費用計算同包干制。

（三）酬金計算1.固定酬金物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定按每月物業(yè)服務費用總額的一定比例提取酬金。例如，約定酬金比例為8%。若經(jīng)核算每月物業(yè)服務成本為15萬元，那么酬金為150000×8%=12000元。2.浮動酬金根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的服務績效等因素進行調(diào)整。如約定以業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，若滿意度達到90%及以上，酬金比例為10%；滿意度在80%90%之間，酬金比例為8%；滿意度低于80%，酬金比例為6%。假設某季度業(yè)主滿意度為85%，當季物業(yè)服務成本平均每月18萬元，那么該月酬金為180000×8%=14400元。

（四）計算示例同樣以一個建筑面積為10萬平方米的小區(qū)為例，每月物業(yè)服務成本經(jīng)核算為18萬元，約定酬金比例為8%。則每月預收物業(yè)服務資金為：180000÷(18%)≈195652元。物業(yè)管理費標準為：195652÷100000≈1.96元/平方米·月。

（五）特點1.對業(yè)主業(yè)主對費用的使用情況有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，能更清晰了解費用去向。由于結(jié)余歸業(yè)主所有，若物業(yè)管理企業(yè)成本控制良好，業(yè)主可能受益。2.對物業(yè)管理企業(yè)酬金相對固定，企業(yè)收入較為穩(wěn)定，風險相對較小。但需向業(yè)主詳細披露費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督，對財務管理要求較高。

四、兩種計算方式的比較（一）費用透明度1.包干制費用標準明確，但業(yè)主較難深入了解具體成本構(gòu)成及利潤情況，除非合同約定詳細披露成本明細。2.酬金制業(yè)主對費用使用有清晰的知情權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)需定期公布收支賬目，費用透明度高。

（二）成本控制動力1.包干制物業(yè)管理企業(yè)自負盈虧，成本控制動力強，會努力降低成本以獲取更多利潤。2.酬金制企業(yè)利潤相對固定，成本控制動力相對較弱，但也需合理控制成本以維持良好的服務質(zhì)量形象。

（三）風險承擔1.包干制物業(yè)管理企業(yè)承擔全部經(jīng)營風險，若成本超支或服務質(zhì)量不佳導致業(yè)主不滿，可能面臨收入減少甚至虧損的風險。2.酬金制企業(yè)風險較小，主要風險由業(yè)主承擔，如成本增加導致結(jié)余減少或出現(xiàn)虧損。

（四）適用場景1.包干制適用于業(yè)主對物業(yè)管理專業(yè)性了解較少、希望有明確固定費用標準的情況，如一些小型普通住宅小區(qū)。2.酬金制適用于業(yè)主對費用使用較為關注、對物業(yè)管理企業(yè)信任度較高且有較強監(jiān)督能力的項目，如高端住宅、商業(yè)寫字樓等。

五、結(jié)論物業(yè)管理費包干制和酬金制各有特點，在不