四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司二〇一四年四月二十六日董

事

長(zhǎng)

審

批：總

裁

審

批：審核：編制：廣州黃埔區(qū)鎮(zhèn)龍111畝項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告文件標(biāo)題：廣州蘿崗鎮(zhèn)龍

111畝項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告文件管理記錄報(bào)出：批復(fù)：發(fā)放：文件編號(hào)：文件類別：公司檔案（

）公司文件（

√）主辦單位：主送單位：無發(fā)放范圍：項(xiàng)目立項(xiàng)小組申明：本文檔系四川密級(jí)：機(jī)密藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司為經(jīng)營(yíng)、管理之需要而制定，其知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司所有，屬本公司商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得外傳。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對(duì)外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對(duì)本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯《中華人民共和國刑法》的行為，當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。目Page

1?

CopyrightBRC

2013錄一、區(qū)域概況1.廣東省概況2.廣州市概況3.區(qū)域介紹二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位置2.項(xiàng)目周邊規(guī)劃3.現(xiàn)狀及四至4、項(xiàng)目基本信息5.小結(jié)三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1.區(qū)域土地成交情況2.區(qū)域周邊在售項(xiàng)目情況3.小結(jié)四、項(xiàng)目初步定位及經(jīng)濟(jì)分析1、項(xiàng)目初步定位2.項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)估算五、投資建議一、區(qū)域概況位置面積人口GDP及排名珠三角區(qū)域GDP人均GDP人均可支配收入城市居民存款余額經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市軌道交通Page

2?

CopyrightBRC

2013廣東省,簡(jiǎn)稱“粵”,省會(huì)廣州,轄21個(gè)省轄市,其中副省級(jí)城市2個(gè),地級(jí)市19個(gè),是中國大陸南端沿海的一個(gè)省份,位于南嶺以南,南海之濱,與香港、澳門、廣西、湖南、江西和福建接壤,與海南隔海相望。17.98萬平方公里1.043億（2010年六普）62164億元,全國排名第一,增長(zhǎng)8.9%53060.33億（珠三角9個(gè)城市2013年GDP之和）58678元,全國排名第八33090元,增長(zhǎng)9.5%50638.64億元增長(zhǎng)9.5%2013年,廣東三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為4.9:47.3:47.8,第三產(chǎn)業(yè)比重比2012年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。廣東鐵路出省通道由京廣鐵路、京九鐵路、廣深鐵路、黎湛鐵路、贛韶鐵路、柳韶鐵路、粵海鐵路和梅坎鐵路增至12條,形成以廣州為中心,“三縱二橫”的主干線。廣州地鐵是中國第三大城市城市軌道交通系統(tǒng),于1997年6月28日開通,是中國大陸第四個(gè)開通并運(yùn)營(yíng)地鐵的城市廣州地鐵共有9條營(yíng)運(yùn)路線（1號(hào)線、2號(hào)線、3號(hào)線、4號(hào)線、5號(hào)線、6號(hào)線、8號(hào)線、廣佛線及APM線）,總長(zhǎng)為260.5千米,共164座車站。廣東省概況一、區(qū)域概況廣州-成都宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)比序號(hào)宏觀指標(biāo)廣州成都1GDP及排名15420.1億元,增長(zhǎng)率10.5%，全省第一8138.94億元，增長(zhǎng)率13.0%在四川省排名第一2人均GDP120104.84萬元，全省第二57841元，全省排第二3常住人口及全市總?cè)丝谌谐Ｗ∪丝?292.68萬人，城區(qū)人口1102萬人全市總?cè)丝?417.8萬，五大主要城區(qū)常住人口530萬，4城市居民人均可支配收入42049元27194元Page

3?

CopyrightBRC

2013區(qū)位概況:黃埔區(qū)位于穗港澳黃金三角洲的中心地帶。區(qū)域常住人口484.17萬人，GDP總量2322.9億元位于全廣州第二，2014年2月與蘿崗合區(qū)，成為新的黃埔區(qū)，與白云區(qū)、天河區(qū)、、增城市和從化市4個(gè)行政區(qū)交接。區(qū)內(nèi)交通干線密集，東二環(huán)高速公路、廣深高速公路、廣惠高速公路、廣汕公路、廣深公路、廣園東路、廣深鐵路等構(gòu)成四通八達(dá)的路網(wǎng)體系。以此區(qū)域?yàn)橹行模?.5小時(shí)車程半徑覆蓋整個(gè)珠江三角洲。黃埔是廣州六個(gè)中心主城區(qū)之一?！锕愤\(yùn)輸:位于珠江三角洲交通樞紐中心地帶，到珠三角所有主要城市的道路基本實(shí)現(xiàn)高速公路化，在2小時(shí)車程半徑范圍可以到達(dá)珠江三角洲的主要城市，包括香港、澳門?！镨F路運(yùn)輸:距廣州火車東站僅40分鐘車程，距廣州火車站南站50分鐘車程;夏園貨運(yùn)編組站位于區(qū)內(nèi)，從區(qū)內(nèi)黃埔集裝箱碼頭出發(fā)的貨運(yùn)鐵路連接夏園鐵路貨運(yùn)站直至全國鐵路干線。★航空港:距新白云國際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程；從區(qū)內(nèi)出發(fā)前往香港國際機(jī)場(chǎng)，連通關(guān)僅需3小時(shí)即可到達(dá)★港口:緊鄰全球前10大港口之一的廣州港；香港貨運(yùn)碼頭距僅2.5小時(shí)車程；深圳鹽田港距僅2小時(shí)車程；廣州南沙港距僅1小時(shí)車程，正在建設(shè)的珠江黃埔大橋通車后，將縮短至30分鐘車程?！镘壍澜煌?至2010年，廣州市將完成1～7號(hào)線共305.5公里城市軌道交通建設(shè)，其中地鐵4號(hào)線將到達(dá)廣州開發(fā)區(qū)的科學(xué)城，5號(hào)線將到達(dá)廣州蘿崗區(qū)行政中心，另有地鐵6號(hào)線、7號(hào)線、9號(hào)線經(jīng)過蘿崗區(qū)，21號(hào)線將傳過鎮(zhèn)龍片區(qū)抵達(dá)到達(dá)增城市，從化線將傳過鎮(zhèn)龍直達(dá)從化。項(xiàng)目東部山水新城一、區(qū)域概況?

CopyrightBRC

2013區(qū)域概況——東部山水新城助力蘿崗加速提升新城區(qū)綜合服務(wù)功能蘿崗除開發(fā)區(qū)西區(qū)外，整體定位為廣州“一都會(huì)區(qū)、兩新城、三副中心”中的東部山水新城廣州東部山水新城總面積約為683平方公里。其中:– 蘿崗片區(qū):面積為351平方公里，包括:知識(shí)城、鎮(zhèn)龍、蘿崗中心城區(qū)、黃陂-天麓湖、永和、科學(xué)城；蘿崗部分為東部山水新城西部組團(tuán)和中部組團(tuán)，分別以廣州科學(xué)城和中新知識(shí)、教育城為基礎(chǔ)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能組團(tuán)。別部聚蘿崗將以廣州科學(xué)城、中新知識(shí)城為依托，分打造長(zhǎng)嶺居與區(qū)域綜合生活服務(wù)中心區(qū)長(zhǎng)嶺居:總投資500億元，定位為廣州東部山水新城高端商住示范區(qū)，于2020年基本建設(shè)成型為提升新城區(qū)綜合服務(wù)功能，吸引人口加快集；蘿崗加快交通、商業(yè)逐漸完善地鐵6號(hào)線二期、21號(hào)線已逐漸開始動(dòng)工2013年多宗商業(yè)用地出讓，萬達(dá)、綠地、奧園等多個(gè)商業(yè)綜合體入駐一、區(qū)域概況?

CopyrightBRC

201320052006200720082009201020111廣州開發(fā)區(qū)廣州開發(fā)區(qū)廣州開發(fā)區(qū)廣州開發(fā)區(qū)廣州開發(fā)區(qū)廣州開發(fā)區(qū)廣州開區(qū)2天津?yàn)I海新區(qū)天津?yàn)I海新區(qū)天津?yàn)I海新區(qū)天津?yàn)I海新區(qū)天津?yàn)I海新區(qū)天津?yàn)I海新區(qū)天津?yàn)I新區(qū)3昆山蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工園區(qū)4大連大連大連昆山昆山大連昆山5青島昆山昆山大連大連昆山大連6漕河涇青島青島青島青島青島青島7煙臺(tái)煙臺(tái)煙臺(tái)煙臺(tái)煙臺(tái)煙臺(tái)煙臺(tái)8寧波金橋出口區(qū)北京北京沈陽沈陽沈陽9北京漕河涇金橋出口區(qū)沈陽北京長(zhǎng)春長(zhǎng)春10長(zhǎng)春北京漕河涇漕河涇長(zhǎng)春北京北京【經(jīng)濟(jì)發(fā)展】:廣州開發(fā)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值在國家級(jí)開發(fā)區(qū)連續(xù)5年位居首位，是中國最前沿經(jīng)濟(jì)引擎，蘿崗、增城將是未來推動(dòng)廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域。廣州開發(fā)區(qū)連續(xù)5年在中國開發(fā)區(qū)生產(chǎn)總值排序中名列第一。蘿崗2005-2011年GDP年均增長(zhǎng)率均在17%以上,名列全市第一。全區(qū)共有生產(chǎn)性企業(yè)632家,其中規(guī)模以上394家,強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是片區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。國家級(jí)開發(fā)區(qū)排名一、區(qū)域概況廣州東部山水新城東莞深圳2006年,廣州提出東進(jìn)戰(zhàn)略,城市人口向東遷移,十年增200萬人將分流到東部,后年該任務(wù)將完成。?

CopyrightBRC

2013廣惠高速廣河高速廣汕公路新新公路交通路網(wǎng):項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)ν饨煌肪W(wǎng)稠密，交通便利。廣河高速、廣惠高速、廣汕快速路、廣州市二環(huán)路、三環(huán)路等交通網(wǎng)絡(luò)，全面融入廣州“1小時(shí)生活圈”。九龍大道廣園快速華南快速沈海高速環(huán)城高速新塘海珠、番禺?

CopyrightBRC

2013天河白云30分鐘車程至天河中心北二環(huán)高速50分鐘車程至白云中心40分鐘車程蘿崗10分鐘車程至蘿崗中心15分鐘車程至新塘增城20分鐘車程至增城萬達(dá)廣場(chǎng)一、區(qū)域概況?

CopyrightBRC

2013Page

8一、項(xiàng)目概況小 結(jié)2014年2月14日,黃埔與蘿崗并區(qū),成立新的黃埔新區(qū),正式將蘿崗并入中心六大主城區(qū)。黃埔區(qū)地處廣州中部,地理位置優(yōu)越,交通便利,兩小時(shí)內(nèi)可達(dá)珠三角任一城市,包括香港、澳門。城市內(nèi)部一小時(shí)可達(dá)各大火車站、機(jī)場(chǎng)及廣州港。軌道交通發(fā)達(dá),多條地鐵線將穿越蘿崗區(qū)域。區(qū)域規(guī)劃來講,2016將正式完成轉(zhuǎn)移廣州最密集區(qū)域的200萬人口。區(qū)域內(nèi)部規(guī)劃有中新知識(shí)城、教育城等各大板塊。教育城規(guī)模有22萬在校生,2015年將有10所高校先行進(jìn)駐該板塊。區(qū)域在未來的1-2年內(nèi)價(jià)值將有飛速提升。廣州城軌二十一號(hào)線,該圖藍(lán)色線路為地下施工,紅色線路部份為地面建高架橋,共21個(gè)標(biāo)段,目前全線施工單位基本確定,該線路總工期約850天,鐘崗站及增城廣場(chǎng)站2013年11月進(jìn)行地下施工階段,其余單位2013年11月左右已發(fā)中標(biāo)公示。約129.69畝（凈地111.45畝）,容積率2.5,計(jì)容面積18.58萬方,起拍樓面價(jià)3816元/平米。起拍單價(jià)636萬/畝,起拍總價(jià)70886萬元,保證金14178萬元。距鎮(zhèn)龍地鐵站400米距廣汕大路200米地鐵從化線,與地鐵21號(hào)線在鎮(zhèn)龍站交匯距廣河高速出口2公里華師康大學(xué)院站二、項(xiàng)目概況距天河最近地塊共5站該站點(diǎn)進(jìn)入天河,離項(xiàng)目?jī)H五站地鐵從化線距離教育城僅

3站距離中新知識(shí)城華師康大2站?

CopyrightBRC

2013廣河高速九龍大道廣汕大路目標(biāo)地塊地鐵21號(hào)線鎮(zhèn)龍南站金坑鎮(zhèn)龍站二、項(xiàng)目概況東部山水城板塊教育城板塊華師康大中新知識(shí)城板塊因地塊位于鎮(zhèn)龍鎮(zhèn)內(nèi),周邊醫(yī)院、學(xué)校、超市等配套全部齊備。該區(qū)域?qū)砻鎸?duì)客戶主要來自廣州,故從大板塊考慮配套中新知識(shí)城規(guī)劃面積123平方公里,其中規(guī)劃建設(shè)用地面積50—60平方公里。要把知識(shí)城打造成為一個(gè)引領(lǐng)廣州、廣東以中國產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展尤其是知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎,目前已經(jīng)初具雛形。廣州教育城根據(jù)廣州市職業(yè)院校的總體情況及各院愿,6所高職院校、12所中職學(xué)校和6所技工院校共24所院校及廣州市高技能人才公共實(shí)訓(xùn)鑒定基地將遷入廣州教育城,同預(yù)留2所“3+2”五年制學(xué)校和2所高職合作辦學(xué)學(xué)校的用地。廣州教育城一期、二期各控規(guī)10平方公里。教育城一期（至2015年）初步預(yù)算共容納12.78萬學(xué)生進(jìn)駐該區(qū)域。中新知識(shí)城板塊谷豐園生態(tài)園林度假村鎮(zhèn)龍板塊鎮(zhèn)龍板塊?

CopyrightBRC

2013二、項(xiàng)目概況地塊內(nèi)部已為凈地中瀚民福涂料公司賽璐化工有限公司、主營(yíng)紡織印染項(xiàng)目東側(cè)門口水塘水塘東側(cè)九龍大道、為雙向六車道地塊內(nèi)部已為凈地,僅留一間雙層板房地塊北側(cè)廣汕大路地塊內(nèi)部磚房?

CopyrightBRC

2013項(xiàng)目基本信息拍賣時(shí)間2014.5.21地塊位置廣州市黃埔區(qū)鎮(zhèn)龍鎮(zhèn)廣汕大路以南，東側(cè)為九龍大道及水塘；北側(cè)為中瀚民福涂料公司、南側(cè)及西側(cè)為政府在收儲(chǔ)中的廠房。地塊面積總用地面積86464㎡（129.69畝），凈用地面積74303㎡（111.45畝），代征道路面積12161㎡（18.24畝）用地性質(zhì)二類居住用地容積率2.5計(jì)容面積計(jì)容面積≤185757萬平米限高H≤100米建筑密度25%起拍樓面地價(jià)3816元/平方米每畝起拍價(jià)636萬/畝起總價(jià)70885萬元競(jìng)買保證金14178萬元備注一、建筑退縮中部南北向規(guī)劃路（26米寬）道路紅線方向12米，如建筑高度≥60米時(shí)，退縮距離按15米控制，建筑退縮中部東西向規(guī)劃路（10米寬）道路紅線方向12米，如建筑高度≥60時(shí)，退縮距離按13米控制；建筑退縮其余相鄰用地方向12米。二、公建配套按不少于總建筑面積的6%執(zhí)行，必須配建：1、幼兒園，用地面積2160平方米，建筑面積

2700平方米。2、托兒所，用地面積1200平方米，建筑面積800平方米。3、社區(qū)衛(wèi)生站，建筑面積300

平方米。4、文化室，建筑面積200平方米。5、居民健身場(chǎng)所，用地面積1000平方米，建筑面積200平方米等。三、機(jī)動(dòng)車按1.2個(gè)/100平方米住宅建筑面積配置，每10000平方米建筑面積設(shè)置一個(gè)出租車落腳點(diǎn)。Page?

CopyrightBRC

2013二、項(xiàng)目概況小 結(jié)地塊位置屬于廣州剛被并入中心六區(qū)的蘿崗，屬于老的中心六區(qū)最為接近的土地能級(jí)圈，地處朱村教育城、中新知識(shí)城幾個(gè)大板塊之間。目前該區(qū)域政府正在對(duì)其進(jìn)行征地補(bǔ)償中，周邊生活圈看似比較破舊，正因如此，此時(shí)能以較低價(jià)格進(jìn)行介入，一旦周邊板塊成形，我司進(jìn)入該區(qū)域土地成本將倍增。如再將鎖定范圍縮小至配套完全成熟的中心六區(qū)，每年不但能參與競(jìng)拍的土地寥寥無幾，而且每宗土地起價(jià)高達(dá)30億左右，溢價(jià)率高昂，占用資金十分巨大，開盤時(shí)間嚴(yán)格，難以快速回款，建議公司在廣州投資應(yīng)以潛力型板塊為主，相信一線城市的發(fā)展速度。地塊位于兩條地鐵線交匯處，周邊3公里范圍內(nèi)有鎮(zhèn)龍二小、鎮(zhèn)龍一中、蘿崗紅十字醫(yī)院、鎮(zhèn)龍紅宇百貨等配套，雖然破舊，但配套完善，絕大多數(shù)廣州白領(lǐng)上班族會(huì)選擇地鐵沿線的一小時(shí)交通圈內(nèi)，鎮(zhèn)龍距離天河區(qū)僅5站便可以到達(dá)，路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，1小時(shí)內(nèi)覆蓋廣州各大主城區(qū)和重要交通樞紐。建議公司介入！Page?

CopyrightBRC

2013二、項(xiàng)目概況2014年3月26日,碧桂園取得朱村住宅用地；面積123畝；容積率2.5；成交總價(jià)89000萬元；單價(jià)721萬/畝；樓面價(jià)4612元/平；溢價(jià)率78.7%2014年3月26日,碧桂園取得朱村住宅用地；面積169畝；容積率2.5；成交總價(jià)100200萬元；單價(jià)591萬/畝；樓面價(jià)3680元/平；溢價(jià)率56.8%2014年3月26日,廣州恒翔取得朱村住宅用地；面積94畝；容積率2.5；成交總價(jià)59500萬元；單價(jià)628萬/畝；樓面價(jià)4280元/平；溢價(jià)率89.5%2014年3月26日,中鐵取得朱村住宅用地；面積103畝；容積率2.5；成交總價(jià)74100萬元；單價(jià)715萬/畝；樓面價(jià)4651元/平；溢價(jià)率78.1%區(qū)域土地成交信息表2014年3月26日，在本項(xiàng)目遠(yuǎn)郊10公里外基本一片荒蕪的朱村四宗地塊（3公里內(nèi)基本無配套及樓盤），17家中大型房企進(jìn)行激烈的競(jìng)拍，造就新的增城區(qū)地王，大家投資觀點(diǎn)一致認(rèn)同1、地鐵朱村站在地塊附近。2.廣州教育城在該板塊內(nèi)。Page?

CopyrightBRC

2013三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況區(qū)域土地成交信息表成交日期及交易方式地塊位置地塊性質(zhì)面積

(畝)容積率成交單價(jià)（萬/畝）樓面地價(jià)（元/平）成交總價(jià)（億元）溢價(jià)率競(jìng)得人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍

2014-3-26增城市朱村街鳳崗村二類居住用地169.42.5591.43680.410020056.8%碧桂園集團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍

2014-3-26增城市朱村街鳳崗村二類居住用地94.72.5628.142805950089.5%廣州恒翔房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍

2014-3-26增城市朱村街鳳崗村二類居住用地123.32.5721.64612.58900078.7%碧桂園集團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍

2014-3-26增城市朱村街鳳崗村二類居住、商業(yè)103.62.5715.046527410078.1%中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)小結(jié):2014年受增城改市設(shè)區(qū)、朱村教育城、地鐵規(guī)劃的落地，增城朱村區(qū)域土地創(chuàng)區(qū)域新高，規(guī)模性土地出讓吸引大型企業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)，成交溢價(jià)均較高，且較上年度成交較大幅度的提升（2013年區(qū)域土地成交樓面價(jià)2382元/平方米，增長(zhǎng)100%以上）。大型企業(yè)較早實(shí)現(xiàn)區(qū)域布局，目前前20房企已有十余家已進(jìn)駐周邊區(qū)域。Page?

CopyrightBRC

2013三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況?

CopyrightBRC

2013三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況萬科東薈城（精裝）均價(jià)15964元/㎡；最近一月去化101套,套二75平米套三100平米套四120平米中海譽(yù)城（毛坯）均價(jià)15857元/㎡,近一周去化424套,套二86平米,套三96平米、115平米奧園春曉（毛坯）均價(jià)13620元/㎡,目前在售的基本售罄,剩余房源少。套二75平米套三90平米套四140平米御溪谷（毛坯）高層預(yù)計(jì)均價(jià)12000元/㎡,還未開售個(gè)案分布圖合景天俊商業(yè)公寓（精裝）均價(jià)9200元/㎡,4月13號(hào)開盤售1000余套三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目信息表項(xiàng)目狀態(tài)名稱占地規(guī)模建筑規(guī)模容積率產(chǎn)品定位特點(diǎn)在售價(jià)格（元/平方）在售萬科東薈城17.75萬44萬2.5剛需+首改15964（精裝）在售中海譽(yù)城39萬112萬2.5剛需15857（毛坯）在售奧園春曉6.07萬16萬2.64剛需+改善13620（毛坯）在售合景天俊19萬83萬3.3其他9200（商業(yè)公寓）在售御溪谷24萬12.7萬0.51剛需+改善12000（毛坯）小結(jié):因該地塊針對(duì)是整個(gè)廣州市場(chǎng)，周邊競(jìng)爭(zhēng)主要考慮沿地鐵21號(hào)線樓盤，區(qū)域沿地鐵線路市場(chǎng)火爆，單房總價(jià)控制在120萬能保持較高去化速度。?

CopyrightBRC

2013Page三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況?

CopyrightBRC

2013Page小 結(jié)土地市場(chǎng)方面,今年3月底在廣汕大路沿線朱村項(xiàng)目,由于教育城的落定,致使17家企業(yè)對(duì)地塊進(jìn)行激烈競(jìng)拍,教育城一期、二期各控規(guī)10平方公里。一期（至2015年）初步預(yù)算共容納12.78萬學(xué)生進(jìn)駐該區(qū)域。該區(qū)域朱村地鐵站距離該項(xiàng)目?jī)H三站,且項(xiàng)目左側(cè)僅臨中知識(shí)城板塊,將來必定受到兩個(gè)板塊的雙重影響而升值。由于廣汕公路是廣州的東出口,是珠三角東接增城、東莞、惠州、深圳的重要道路,東進(jìn)也是廣州最重要的發(fā)展戰(zhàn)略,且有地鐵21號(hào)線沿路鋪設(shè),故沿廣汕公路的樓盤普遍去化速度快,該道路與東接新塘的廣元快速是最受廣州人所認(rèn)可的線路。另外,雖然廣州開盤條件嚴(yán)苛,但當(dāng)?shù)貥潜P普遍做法是預(yù)售之前進(jìn)行認(rèn)籌,認(rèn)籌數(shù)量是房源的數(shù)倍,從中也相當(dāng)于部分資金提前回籠,這樣也能造成企業(yè)影響力,一般拿證開盤當(dāng)天幾小時(shí)直接傾銷。很多冒進(jìn)的客戶害怕好的戶型搖不中號(hào),甚至提前交付大量訂金進(jìn)行房源確保。合景天俊就是案列,在未拿預(yù)售之時(shí),有不少房源被客戶訂購。三、項(xiàng)目初步定位及經(jīng)濟(jì)分析?

CopyrightBRC

2013Page項(xiàng)目初步定位：剛需首置型項(xiàng)目初步思路：1、項(xiàng)目總體定位：剛需（首置）2、項(xiàng)目總體品質(zhì)擬參考項(xiàng)目 COCO系列3.項(xiàng)目方案中端項(xiàng)目總建面（m2）185757.5普通住宅174612底商0其他（配套）11145地下停車場(chǎng)1421地下總車位數(shù)1886人防面積18576人防車位464三、項(xiàng)目初步定位及經(jīng)濟(jì)分析?

CopyrightBRC

2013Page項(xiàng)目初步定位:剛需首置型中端項(xiàng)目4、項(xiàng)目成本單方3200元/平米5.項(xiàng)目售價(jià)（下表）各業(yè)態(tài)價(jià)格及收入預(yù)測(cè)業(yè)態(tài)面積（㎡）價(jià)格體系價(jià)格（元）收入（萬元）普通住宅17461212000209534商業(yè)000車位142110000014214人防車位（租賃）464600002757總計(jì)226505萬元三、項(xiàng)目初步定位及經(jīng)濟(jì)分析?

CopyrightBRC

2013住宅售價(jià)

12000元/平米（考慮年增長(zhǎng)率10%）商業(yè)售價(jià)

0元/平米土地溢價(jià)率

0%對(duì)應(yīng)樓