./關(guān)于XX潤(rùn)恒冷鏈物流項(xiàng)目融資的調(diào)查報(bào)告〔適用于項(xiàng)目融資、固定資產(chǎn)貸款類(lèi)〕履職聲明：本人在此X重聲明,此報(bào)告是基于本人的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查以與其他外部信息進(jìn)行獨(dú)立、客觀、審慎的分析評(píng)價(jià)而成。本人已充分分析了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素,沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大疏漏。申報(bào)機(jī)構(gòu)：呼和浩特分行企業(yè)金融三部授信申請(qǐng)人：XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX〔下稱(chēng)"XX潤(rùn)恒物流"或者"申請(qǐng)人"〕申請(qǐng)人在我行已獲授信金額、品種：無(wú)申請(qǐng)授信種類(lèi)與金額：項(xiàng)目融資50000萬(wàn)元授信期限：2.5年擔(dān)保方式：XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX土地抵押+XX潤(rùn)恒物流發(fā)展〔集團(tuán)〕XX擔(dān)保+畢國(guó)祥實(shí)際控制人擔(dān)保保證人在我行已獲授信金額、品種：授信屬性分類(lèi)：申請(qǐng)人信用等級(jí)核定風(fēng)險(xiǎn)限額〔萬(wàn)元〕保證人信用等級(jí)已占用風(fēng)險(xiǎn)限額〔萬(wàn)元〕業(yè)務(wù)邊界是否認(rèn)定〔分行邊界/已經(jīng)公司部認(rèn)定〕異地客戶(hù)是否認(rèn)定〔轄區(qū)內(nèi)客戶(hù)/已經(jīng)公司部認(rèn)定〕分類(lèi)評(píng)審認(rèn)定〔一般授信/正常續(xù)授信/綠色通道/授信重整〕本次授信是否經(jīng)通道調(diào)整是否關(guān)聯(lián)交易需報(bào)董事會(huì)是否超風(fēng)險(xiǎn)限額需報(bào)董事會(huì)是否為項(xiàng)目公司〔具體分類(lèi)〕是否為集團(tuán)客戶(hù)〔集團(tuán)客戶(hù)號(hào)〕是否存在我行其他審批通道融資行為〔含關(guān)聯(lián)企業(yè)〕是否約見(jiàn)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人〔財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人〕主、協(xié)辦客戶(hù)經(jīng)理：王潤(rùn)凱、溫順聯(lián)系方式：完成時(shí)間：20xx1月**日一、授信申請(qǐng)人與我行的關(guān)系申請(qǐng)人為我行新客戶(hù)二、授信申請(qǐng)人基本信息〔一〕申請(qǐng)人基本情況企業(yè)名稱(chēng)XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX所屬行業(yè)農(nóng)產(chǎn)品物流行業(yè)注冊(cè)地址XX稀土高新區(qū)XX新區(qū)民馨家苑綜合樓001號(hào)實(shí)際辦公地址XX昆都侖區(qū)帝豪天下5樓成立日期20xx11月11號(hào)公司類(lèi)型經(jīng)營(yíng)期間〔成立日-經(jīng)營(yíng)終止日〕20xx11月11至2039年11月10號(hào)營(yíng)業(yè)執(zhí)照最近年檢時(shí)間20xx4月12號(hào)注冊(cè)資本〔萬(wàn)元〕8000萬(wàn)元實(shí)收資本〔萬(wàn)元〕8000萬(wàn)元法人代表豐安國(guó)從事本行業(yè)年限10年實(shí)際控制人畢國(guó)祥從事本行業(yè)年限10年實(shí)際控制人與配偶/子女國(guó)籍中國(guó)是否上市否股票代碼實(shí)際控制人與法人代表不一致的原因說(shuō)明XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX是主營(yíng)食品物流的大型現(xiàn)代化物流企業(yè)。申請(qǐng)人以冷庫(kù)為中心,物流配送服務(wù)為鏈條,交易物流中心與大型超市為終端銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò),充分整合食品物流產(chǎn)業(yè)鏈,為XX當(dāng)?shù)嘏c周邊地區(qū)食品企業(yè)提供冷凍冷藏、產(chǎn)品交易市場(chǎng)、物流配送、食品代工、物流方案設(shè)計(jì)、電子商務(wù)等一系列專(zhuān)業(yè)服務(wù),全面提升食品物流特別是冷鏈物流整體?！捕彻蓹?quán)結(jié)構(gòu)情況1、XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱(chēng)持股比例%出資金額〔萬(wàn)元〕出資形式與申請(qǐng)人是否存在關(guān)聯(lián)交易備注〔說(shuō)明股東之間、股東與實(shí)際控制人之間關(guān)系〕XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX75%6000貨幣否XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX25%2000貨幣否XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX全資子公司XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX股權(quán)變更情況日期股東名稱(chēng)股權(quán)比例%出資形式出資金額〔萬(wàn)元〕驗(yàn)資情況成立時(shí)XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX100貨幣20002000變更時(shí)間1XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX25貨幣20002000XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX75貨幣600060002、股東介紹XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX成立于20xx1月24日,公司法定地址位于XX市江寧區(qū)東山街道工業(yè)集中區(qū),法定代表人畢國(guó)祥,注冊(cè)資金80000萬(wàn)元人民幣,實(shí)收資本40000萬(wàn)元,主要股東畢國(guó)祥：出資金額20100萬(wàn)元；股東XX國(guó)寧投資管理XX,出資金額19900萬(wàn)元,XX國(guó)寧投資管理XX的股東為王章青,為畢國(guó)祥妻子,該公司主要經(jīng)營(yíng)房屋出租；物業(yè)管理；國(guó)內(nèi)貿(mào)易；搬運(yùn)裝卸服務(wù)；蔬菜、花卉、水果的種植；倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等,在中國(guó)工商銀行XX市XX門(mén)支行開(kāi)立基本賬戶(hù)。XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX是從事食品商貿(mào)、批發(fā)交易中心、倉(cāng)儲(chǔ)和物流配送業(yè)務(wù)的股份制現(xiàn)代冷鏈物流企業(yè)。主要為食品企業(yè)提供冷凍冷藏、產(chǎn)品交易市場(chǎng)、物流配送、食品代工、物流方案設(shè)計(jì)、電子商務(wù)、金融服務(wù)等一系列專(zhuān)業(yè)服務(wù)。XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX直接管理的XX江寧項(xiàng)目是XX潤(rùn)恒集團(tuán)全國(guó)首個(gè)以大型冷庫(kù)群為核心的專(zhuān)業(yè)冷鏈交易市場(chǎng),目前已建成一期總占地面積112畝,總投資約5億元人民幣,于20xx12月份開(kāi)工建設(shè),20xx10月建成投入運(yùn)營(yíng),形成了10萬(wàn)噸現(xiàn)代化高低溫冷庫(kù)、600間高檔商業(yè)鋪面、4000頭冷鮮白條批發(fā)、300部冷藏配送車(chē)輛于一體的現(xiàn)代化肉類(lèi)冷鏈物流配送體系。目前商戶(hù)總計(jì)有738家。20xx市場(chǎng)總體出租情況較好,其中交易市場(chǎng)中凍品市場(chǎng)出租率為85%,鮮肉交易市場(chǎng)出租率為100%；冷庫(kù)出租率達(dá)到90%,用戶(hù)大多是長(zhǎng)包戶(hù)。20xx實(shí)現(xiàn)收入9246萬(wàn)左右,其中交易市場(chǎng)租賃收入為3871萬(wàn)元,冷庫(kù)租賃收入為4496萬(wàn)元,軌道租賃、搬運(yùn)與配送收入為879萬(wàn)元,政府補(bǔ)貼收入896萬(wàn)元,為了培育市場(chǎng),管理費(fèi)與搬運(yùn)配送服務(wù)費(fèi)用按較低比例收取,以后年度此類(lèi)收入將進(jìn)一步提高。XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX是XX潤(rùn)恒旗下的全資子公司,于20xx5月份注冊(cè)成立,注冊(cè)資本35000萬(wàn)人民幣。該公司承建運(yùn)行的潤(rùn)恒XX項(xiàng)目坐落于XX市松北區(qū),地處哈大高速公路與哈肇高速公路交匯處。項(xiàng)目一期總建筑面積25萬(wàn)平方米,占地面積21萬(wàn)平方米,總投資額11.2億元人民幣。市場(chǎng)內(nèi)將建設(shè)蔬菜交易區(qū)、果品交易區(qū)、冷凍食品交易區(qū)、鮮活食品交易區(qū)、糧油干調(diào)日雜食品交易區(qū)、酒水副食土產(chǎn)交易區(qū)等七大交易區(qū),同時(shí)設(shè)立食品檢驗(yàn)檢測(cè)中心、信息處理中心、結(jié)算中心、冷藏中心、物流配送中心五大功能區(qū),以與美食美味街、24小時(shí)金融自助、洗浴娛樂(lè)坊、綜合商務(wù)樓、大中超市等配套區(qū)?！踩持饕芾韺忧闆r法人代表豐安國(guó),男,1962年出生,漢族,在讀研究生,共產(chǎn)黨員,1980年高中畢業(yè),1994年至1996年在XX省委黨校經(jīng)濟(jì)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí),20xx10月在XX大學(xué)讀EMBA。1980年10月至20xx2月在國(guó)營(yíng)XX省定遠(yuǎn)縣酒廠工作,先后從事機(jī)械維修工,班長(zhǎng),車(chē)間主任,政工科長(zhǎng),副廠長(zhǎng)等工作；20xx3月至20xx11月在XX雨潤(rùn)食品集團(tuán)工作,先后從事投資發(fā)展經(jīng)理,分公司副總經(jīng)理等工作；20xx12月至20xx2月在XX羅牛山肉類(lèi)食品XX任副總經(jīng)理；20xx3月至20xx1月在XX本香集團(tuán)食品公司任總經(jīng)理；20xx2月至今在XX潤(rùn)恒物流發(fā)展〔集團(tuán)〕XX,先后從事集團(tuán)副總裁兼江寧分公司總經(jīng)理、集團(tuán)副總裁,分管集團(tuán)經(jīng)營(yíng)、投資發(fā)展工作?？偨?jīng)理俞榮,男,1973年出生,1994年?yáng)|南大學(xué)工商企業(yè)管理本科畢業(yè),先后在XX交家電集團(tuán)、XX永樂(lè)生活電器集團(tuán)任總經(jīng)理,20xx度—20xx度,任XX五星電器集團(tuán)XX、XX、XX、XX公司總經(jīng)理、省家電行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等職務(wù)。組建了XX、XX、XX、五星電器。單店開(kāi)業(yè)達(dá)到1700萬(wàn)銷(xiāo)售額,創(chuàng)了行業(yè)新高。與亞細(xì)亞集團(tuán)合作不僅創(chuàng)造了銷(xiāo)售奇跡還創(chuàng)造了開(kāi)業(yè)的奇跡。半年時(shí)間發(fā)展了7家商場(chǎng)；當(dāng)年產(chǎn)值3.2億。組織了和參與了《中國(guó)商戰(zhàn)20年研討會(huì)》,參加政府與新聞機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)研討會(huì),擔(dān)任行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)?，F(xiàn)任XX分公司總經(jīng)理。財(cái)務(wù)總監(jiān)徐學(xué)永,男,1967年出生,XX財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè),歷任供銷(xiāo)社系統(tǒng)主任,大型集團(tuán)公司審計(jì)、財(cái)務(wù)總監(jiān),二十五年財(cái)務(wù)、審計(jì)操作經(jīng)驗(yàn)、管理經(jīng)驗(yàn),專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí),動(dòng)手能力強(qiáng),會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富；對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、新稅法有深刻的認(rèn)識(shí)。項(xiàng)目建成后,管理上實(shí)行總公司領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。具體由總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)公司的日常管理、財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng),下設(shè)副總經(jīng)理分管財(cái)務(wù)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售,再下設(shè)工程部、設(shè)計(jì)部、冷藏部、物業(yè)部、結(jié)算中心等部門(mén)。公司擬在各個(gè)部門(mén)配備員工共計(jì)300人?！菜摹承略O(shè)法人：重點(diǎn)調(diào)查各出資方的情況與注冊(cè)資本的安排和到位情況；XX潤(rùn)恒物流注冊(cè)資本8000萬(wàn)元,截止20xx末,總資產(chǎn)為22565萬(wàn)元,按照30%資本金要求,將股東將繼續(xù)投入?！参濉稠?xiàng)目關(guān)聯(lián)單位1、XX潤(rùn)恒置業(yè)XX<下稱(chēng)"XX潤(rùn)恒置業(yè)">股權(quán)結(jié)構(gòu)XX潤(rùn)恒置業(yè)XX是XX潤(rùn)恒集團(tuán)在XX地區(qū)另一家子公司,于20xx11月份成立,目前注冊(cè)資本1億元人民幣。主營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目投資、資產(chǎn)管理業(yè)和管理信息咨詢(xún)。股東名稱(chēng)持股比例%出資金額〔萬(wàn)元〕出資形式與申請(qǐng)人是否存在關(guān)聯(lián)交易備注〔說(shuō)明股東之間、股東與實(shí)際控制人之間關(guān)系〕XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX10%1000貨幣否XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX90%9000貨幣否XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX全資子公司XX潤(rùn)恒置業(yè)XX股權(quán)變更情況日期股東名稱(chēng)股權(quán)比例%出資形式出資金額〔萬(wàn)元〕驗(yàn)資情況成立時(shí)XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX100貨幣10001000變更時(shí)間1XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX10貨幣10001000XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX90貨幣90009000三、申請(qǐng)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況XX潤(rùn)恒物流、XX潤(rùn)恒置業(yè)均為新設(shè)法人四、申請(qǐng)人銀行信用狀況截止20xx1月21日XX潤(rùn)恒物流、XX潤(rùn)恒置業(yè)無(wú)銀行借款與對(duì)外擔(dān)保。五、申請(qǐng)人財(cái)務(wù)狀況科目本部說(shuō)明20xx20xx20xx20xx〔未審計(jì)〕資產(chǎn)總額2,0001,9822,71722,565流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1,9991,55922112,444貨幣資金0291821交易性金融資產(chǎn)0000應(yīng)收票據(jù)0000應(yīng)收賬款0000其他應(yīng)收款1,9981,3381143,139預(yù)付款項(xiàng)0192909,283存貨0000長(zhǎng)期投資0000投資性房地產(chǎn)0000固定資產(chǎn)0565158在建工程0692,4964,029工程物資0000無(wú)形資產(chǎn)0006,035長(zhǎng)期待攤費(fèi)用1000負(fù)債總額0681,04514,875流動(dòng)負(fù)債合計(jì)0681,0458,915短期借款0000應(yīng)付票據(jù)0000應(yīng)付賬款0044預(yù)收款項(xiàng)0000應(yīng)付職工薪酬0000應(yīng)交稅費(fèi)018040其他應(yīng)付款0501,0418,871一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債0000長(zhǎng)期借款0000應(yīng)付債券0000長(zhǎng)期應(yīng)付款0000專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款0005,960其他非流動(dòng)負(fù)債0000股東權(quán)益合計(jì)2,0001,9171,6727,433實(shí)收資本2,0002,0002,0008,000資本公積0000盈余公積0000未分配利潤(rùn)0-83-328-567少數(shù)股東權(quán)益00財(cái)務(wù)指標(biāo)〔按年末值計(jì)算〕資產(chǎn)負(fù)債率0.00%3.44%38.46%65.92%流動(dòng)比率#DIV/0!22.90.211.4速動(dòng)比率#DIV/0!22.90.211.4應(yīng)收周轉(zhuǎn)天數(shù)#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!期末無(wú)應(yīng)收賬款存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!期末無(wú)存貨六、項(xiàng)目基本情況<一>項(xiàng)目概況：1、項(xiàng)目名稱(chēng)：XX農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心一期項(xiàng)目2、項(xiàng)目?jī)?nèi)容參照下圖,下圖藍(lán)線左邊的部分項(xiàng)目法人為XX恒潤(rùn)物流,建設(shè)內(nèi)容見(jiàn)圖附注。項(xiàng)目總投資為71840萬(wàn)元,總建筑面積115688平方米。下圖線右邊的部分項(xiàng)目法人為XX潤(rùn)恒置業(yè)XX,項(xiàng)目建設(shè)總投資為47400萬(wàn)元,建筑面積為195411平方米。3、項(xiàng)目地：XXXX稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)XX新區(qū)萬(wàn)水泉鎮(zhèn),位于春曉路以北、秋實(shí)路以南、共青大道以西、禮賢路以東,距萬(wàn)水泉南站約三公里。4、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：冷庫(kù)、果蔬交易市場(chǎng)、沿街商鋪、信息中心與附屬建筑。5、工期：20xx2月——20xx12月共計(jì)22個(gè)月。.以此路為界,西邊地塊屬于物流公司地塊,東邊部分屬于置業(yè)公司地塊以此路為界,西邊地塊屬于物流公司地塊,東邊部分屬于置業(yè)公司地塊XX潤(rùn)恒物流項(xiàng)目二期農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測(cè)、檢疫中心144504平方米已經(jīng)建成的18棟商鋪,面積73728平方米。物流地,2棟果品交易市場(chǎng),建筑面積11532平方米,物流地,2棟蔬菜交易市場(chǎng),建筑面積11532平方米,物流地,3棟冷庫(kù),建筑面積78552平方米。XX潤(rùn)恒物流項(xiàng)目二期農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測(cè)、檢疫中心144504平方米已經(jīng)建成的18棟商鋪,面積73728平方米。物流地,2棟果品交易市場(chǎng),建筑面積11532平方米,物流地,2棟蔬菜交易市場(chǎng),建筑面積11532平方米,物流地,3棟冷庫(kù),建筑面積78552平方米。.〔二〕項(xiàng)目建設(shè)的必要性和有利條件。1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性：〔1〕項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》〔國(guó)發(fā)[2009]8號(hào)〕,為指導(dǎo)我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的發(fā)展,國(guó)家發(fā)改委組織編制了《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》,要求各地區(qū)要結(jié)合本地的實(shí)際情況,緊緊圍繞構(gòu)建農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增效和農(nóng)民持續(xù)增收的長(zhǎng)效機(jī)制,適應(yīng)城鄉(xiāng)居民生活水平提高和保障居民食品安全的需要,以市場(chǎng)為導(dǎo)向,以企業(yè)為主體,初步建立冷鏈物流技術(shù)體系,制訂推廣冷鏈物流規(guī)X和標(biāo)準(zhǔn),加快冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),培育一批冷鏈物流企業(yè)。XX市政府將按照《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》要求,重點(diǎn)支持冷庫(kù)與設(shè)施設(shè)備、冷藏運(yùn)輸車(chē)輛、低溫配送中心和食品安全可追溯系統(tǒng)建設(shè)。重點(diǎn)推薦經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、帶動(dòng)能力強(qiáng)的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流項(xiàng)目。本項(xiàng)目的實(shí)施符合國(guó)家與本市的發(fā)展規(guī)劃要求,可促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流業(yè)的更快發(fā)展?！?〕促進(jìn)我國(guó)冷鏈物流業(yè)發(fā)展。隨著我國(guó)人民的生活水平的提高,對(duì)冷凍冷藏食品的需求比重必定越來(lái)越高。美國(guó)的人口是我國(guó)人口的六分之一,冷藏容量卻是我國(guó)的三倍半；日本的人口只有我國(guó)人口的十分之一,冷藏容量也有我國(guó)的二倍。從市場(chǎng)需求的發(fā)展趨勢(shì)看,我國(guó)的現(xiàn)有冷藏容量還十分不足,必須在有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下,合理規(guī)劃,大力發(fā)展,同時(shí)保證我國(guó)冷凍冷藏行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。從總體上看,中國(guó)目前的冷鏈設(shè)施和冷鏈物流裝備不足,原有設(shè)施設(shè)備陳舊,發(fā)展和分布不均衡,無(wú)法為易腐食品流通系統(tǒng)地提供足夠的低溫保障。由此產(chǎn)生的直接后果是易腐的水產(chǎn)品特別是初級(jí)產(chǎn)品的大量損耗。目前XX冷庫(kù)還有巨大的需求量,本項(xiàng)目建成后,可以增加冷藏能力100000噸,解決業(yè)戶(hù)儲(chǔ)存的需求,更好的為市場(chǎng)服務(wù),減少業(yè)戶(hù)的支出,加快商品流通,為發(fā)揮XX市在呼包鄂區(qū)域中心城市和商品流通中心的優(yōu)勢(shì),起到直接作用,也可為XX市稅收增加做出企業(yè)的貢獻(xiàn)?！?〕促進(jìn)企業(yè)的自身發(fā)展、增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入。企業(yè)依托新民與周邊地區(qū)豐富的農(nóng)業(yè)資源,通過(guò)對(duì)水果進(jìn)行儲(chǔ)存、保鮮,解決農(nóng)產(chǎn)品附加值低的問(wèn)題。可拓展企業(yè)的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域,增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入,有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。2、項(xiàng)目建設(shè)的有利條件：〔1〕城市發(fā)展條件本項(xiàng)目最大服務(wù)半徑為200公里,覆蓋了XX、呼和浩特市和鄂爾多斯市三個(gè)XX地區(qū)的主要城市,這三個(gè)城市被稱(chēng)為XX的"金三角",是XX自治區(qū)經(jīng)濟(jì)較活躍的地區(qū),給物流業(yè)的發(fā)展帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)空間。XX是本項(xiàng)目的主要服務(wù)地區(qū),它是我國(guó)華北地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,也是XX自治區(qū)面積最大、人口最多的城市。緊緊抓住國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)和自治區(qū)加快呼包鄂區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇,積極推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、率先發(fā)展,國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)性、持續(xù)性和穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng),主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了重大突破。地區(qū)生產(chǎn)總值20xx跨越1000億元大關(guān),成為自治區(qū)第一個(gè)進(jìn)入全國(guó)千億元級(jí)行列的城市,20xx為1760億元,是20xx的4倍；20xx人均生產(chǎn)總值將達(dá)到7萬(wàn)元以上。2008社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到516億元左右〔其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)總額為397億元〕,是20xx的3.2倍。城鄉(xiāng)50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)將突破800億元,五年累計(jì)超過(guò)2400億元,是建國(guó)以來(lái)投資最多、增速最快的時(shí)期。隨著XX市交通基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善,綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。"十五"期間,XX市綜合交通有了較快的發(fā)展,公路、鐵路、水運(yùn)、民航全面發(fā)展,立體綜合交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成,為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了便利的交通基礎(chǔ)設(shè)施條件。呼和浩特市是XX自治區(qū)的首府城市,作為XX的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,呼和浩特市20xxGDP為1316.37億元,人均GDP為4.96萬(wàn)元?？?cè)丝诩s為260萬(wàn),2008社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到533億元左右〔其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)總額為398億元〕,經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá),距XX約165公里。鄂爾多斯市是近年來(lái)XX地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的城市,20xx末,全市常住人口159.13萬(wàn)人。20xx的GDP超過(guò)1603億元,人均GDP為10.21萬(wàn)元,2008社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到270億元左右〔其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)總額為211億元〕,鄂爾多斯市距XX約100公里。本項(xiàng)目以上數(shù)據(jù)可以看出,XX市的批發(fā)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá),限額以上批發(fā)零售業(yè)商品銷(xiāo)售總額最大,三個(gè)城市中在限額以上批發(fā)零售業(yè)商品銷(xiāo)售總額中批發(fā)業(yè)務(wù)占比最大,可見(jiàn)XX在華北地區(qū)是一個(gè)物流樞紐。呼和浩特市作為XX首府,在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中最大,故商品物流是比較有潛力的。鄂爾多斯市作為新興城市,其消費(fèi)潛力巨大,物流管理處于較低水平?！?〕冷鏈物流中的發(fā)展機(jī)遇雖然冷藏物流具有很大的發(fā)展?jié)摿?但是由于專(zhuān)業(yè)人員的缺乏和基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重滯后,我國(guó)的冷藏物流業(yè)尚處于初級(jí)階段,我國(guó)冷鏈體系整體上存在四個(gè)方面的問(wèn)題：一是完整獨(dú)立的食品冷鏈體系尚未成形。從整體冷鏈體系而言,我國(guó)的食品冷鏈還未形成體系,目前大約90%肉類(lèi)、80%水產(chǎn)品、大量的牛奶和豆制品基本上還是在沒(méi)有冷鏈保證的情況下運(yùn)銷(xiāo),冷鏈物流發(fā)展的滯后在相當(dāng)程度上影響著食品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二是食品冷鏈的市場(chǎng)化程度很低,第三方介入很少。我國(guó)易腐食品除了外貿(mào)出口的部分外,國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售部分的物流配送業(yè)務(wù)多由生產(chǎn)商和經(jīng)銷(xiāo)商完成,食品冷鏈的第三方物流發(fā)展十分滯后,服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和信息系統(tǒng)不夠健全,準(zhǔn)確性和與時(shí)性無(wú)法保障,同時(shí)食品冷鏈的成本和商品損耗亦很高。三是食品冷鏈的硬件設(shè)施建設(shè)不足。原有設(shè)施設(shè)備陳舊,發(fā)展和分布不均衡,無(wú)法為易腐食品流通系統(tǒng)地提供低溫保障。由此產(chǎn)生兩個(gè)直接后果,第一個(gè)是易腐食品特別是初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品的大量損耗,由于運(yùn)輸過(guò)程中損耗高,整個(gè)物流費(fèi)用占到易腐物品成本的70%,而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),易腐物品物流成本最高不超過(guò)其總成本的50%。第二個(gè)是食品安全方面存在巨大隱患。四是食品冷鏈缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。由于我國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度和產(chǎn)供銷(xiāo)一體化水平不高,雖然產(chǎn)銷(xiāo)量很大,但在初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品和易腐食品供應(yīng)鏈上,既缺乏食品冷鏈的綜合性專(zhuān)業(yè)人才,也缺乏供應(yīng)鏈上下游之間的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào),因此在一些局部發(fā)展中存在嚴(yán)重失衡和無(wú)法配套的現(xiàn)象,整體發(fā)展規(guī)劃的欠缺影響了食品冷鏈的資源整合以與行業(yè)的推動(dòng)。因此,建立農(nóng)副產(chǎn)品物流園,既滿(mǎn)足城市功能配套需要,也解決目前農(nóng)民"運(yùn)輸難"和"交易難"的問(wèn)題,具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善,XX的物流經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)增長(zhǎng),物流網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來(lái)越快。XX已逐步成為華北地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市?！?〕政策優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目符合20xx中央一號(hào)文件關(guān)于扶持農(nóng)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)文件精神,冷鏈物流行業(yè)也被中央十二五規(guī)劃列為重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè),因此得到了XX市XX新區(qū)政府和XX市商務(wù)局的高度重視和支持,在收費(fèi)減讓、財(cái)政扶持、土地供應(yīng)、手續(xù)辦理等方面提供了更多的優(yōu)惠和便利。承諾免繳高新區(qū)X圍內(nèi)基本建設(shè)相關(guān)稅費(fèi),承諾物流項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)為該項(xiàng)目申請(qǐng)扶持資金不低于3000萬(wàn)元,承諾在企業(yè)資金不足的情況下協(xié)助企業(yè)融資等〔入園協(xié)議書(shū)B(niǎo)GRH009〕,同時(shí)免除市場(chǎng)租賃房產(chǎn)稅和土地使用稅〔財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》〕?！?〕經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)借款人有多年的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),對(duì)本項(xiàng)目也成立專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)營(yíng),配置專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。潤(rùn)恒集團(tuán)建設(shè)的XX江寧項(xiàng)目,全國(guó)第一家冷鏈物流中心,位于XX市眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心,占地112畝,總建筑面積為15萬(wàn)平方米,其中,有大型冷庫(kù)3座,總噸位10萬(wàn)噸,有肉類(lèi)凍品交易區(qū)和鮮品交易區(qū),有市場(chǎng)管理中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、配送中心、檢驗(yàn)中心、結(jié)算中心、配送中心和綜合服務(wù)7大中心,有723家經(jīng)營(yíng)商鋪,酒店、餐飲、娛樂(lè)配套服務(wù)設(shè)施齊全,是以冷鏈物流為依托的肉類(lèi)一站式購(gòu)物中心,是XX乃至華東地區(qū)最大的肉類(lèi)集散中心,也是XX市的巨大"城市冰箱"和"菜籃子"民生工程。江寧項(xiàng)目20xx開(kāi)業(yè),已經(jīng)運(yùn)行5年,經(jīng)營(yíng)情況良好,冷庫(kù)出租率達(dá)90%,交易市場(chǎng)出租率在80%-100%。同時(shí)潤(rùn)恒集團(tuán)XX項(xiàng)目也已建設(shè)完成,并于20xx11月底正式營(yíng)業(yè)?！踩稠?xiàng)目合規(guī)合法性本項(xiàng)目已取得立項(xiàng)批文、環(huán)評(píng)批復(fù)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》。.文件編號(hào)時(shí)間總占地總建筑面積〔平方米〕凈用地〔平方米>代征綠化<平方米>代征道路<平方米>合計(jì)XX自治區(qū)國(guó)土資源廳XX稀土高新區(qū)國(guó)土資源管理分局掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書(shū)G〔2012〕第11號(hào)155470.59平方米,233畝233畝XX發(fā)改委批復(fù)包發(fā)改經(jīng)貿(mào)字〔2012〕266號(hào)包發(fā)改經(jīng)貿(mào)字[2010]645號(hào)368087平方米；552畝365548平方米變更為402638平方米XX市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)包規(guī)劃管字〔2011〕第0703號(hào)2011392295326912.740354.67102040.19469307.56建設(shè)用地規(guī)劃許可證228291.62186565155470.5924972.8547848.18228291.62環(huán)評(píng)批復(fù)包環(huán)管字〔2012〕218號(hào)土地證包高新2012國(guó)用地2012030號(hào)用地面積44939.04平方米,67.4畝；233.19畝包高新2012國(guó)用地2012031號(hào)用地面積61245.27平方米,91.86畝包高新2012國(guó)用地2012032號(hào)用地面積49286.28平方米,73.93畝.〔四〕項(xiàng)目投融資方案1、項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成與來(lái)源。本項(xiàng)目新建建筑面積115688m2,建設(shè)投資為70840萬(wàn)元,流動(dòng)資金投資1000萬(wàn)元。〔1〕建筑工程費(fèi)建筑工程費(fèi)為30085萬(wàn)元,占建設(shè)投資比例為42.5%。其中主體工程費(fèi)為20579萬(wàn)元,包括冷庫(kù)、蔬菜果品市場(chǎng)、沿街商鋪和附屬用房建設(shè)費(fèi)用,冷庫(kù)〔地上部分〕每平米單位造價(jià)為3200元,冷庫(kù)〔地下部分〕每平米單位造價(jià)為3600元,其余建筑每平方米1500元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為9506萬(wàn)元,包括道路管網(wǎng)1277萬(wàn)元、綠化221萬(wàn)元、水電氣工程6355萬(wàn)元、消防工程578萬(wàn)元、熱網(wǎng)工程694萬(wàn)元,電梯工程380萬(wàn)元,上述工程費(fèi)用均按照規(guī)定單位造價(jià)進(jìn)行測(cè)算?！?〕設(shè)備與安裝工程費(fèi)設(shè)備與安裝工程費(fèi)為20295萬(wàn)元,占建設(shè)投資比例為28.6%。其中冷庫(kù)設(shè)備與安裝工程費(fèi)為10605萬(wàn)元,包括升降平臺(tái)、制冷系統(tǒng)、制冷主機(jī)輔機(jī)等；空調(diào)設(shè)施設(shè)備與安裝工程費(fèi)50萬(wàn)元；電梯設(shè)備與安裝工程費(fèi)為1640萬(wàn)元；冷鏈配送設(shè)備8000萬(wàn)元?！?〕其它工程費(fèi)用其它工程費(fèi)用為5116萬(wàn)元,占建設(shè)投資比例為7.2%。其中開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)為3598萬(wàn)元,包括人防費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、安全措施費(fèi)、社會(huì)保障基金等費(fèi)用,均按照相關(guān)部門(mén)費(fèi)用交納標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算；前期工程費(fèi)為1517萬(wàn)元,包括三通一平準(zhǔn)備費(fèi)、設(shè)計(jì)前期費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)等?！?〕土地征用費(fèi)用土地征用費(fèi)用4384萬(wàn)元,占建設(shè)投資比例為6.2%；其中土地出讓金為4134萬(wàn)元,契稅85萬(wàn)元,耕地占用稅為165萬(wàn)元?！?〕建設(shè)期利息建設(shè)期利息為3845元,占建設(shè)投資比例為5.4%；其中3億貸款按基準(zhǔn)利率6.15%,2億股權(quán)融資按10%測(cè)算?！?〕電子商務(wù)投資電子商務(wù)投資為5000萬(wàn)元,占建設(shè)投資比例為7.1%；其中系統(tǒng)開(kāi)發(fā)費(fèi)2188萬(wàn)元,設(shè)備與工器具購(gòu)置費(fèi)528萬(wàn)元,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)其他費(fèi)用1996萬(wàn)元,預(yù)備費(fèi)用與其他費(fèi)用288萬(wàn)元?！?〕預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)投資為2116萬(wàn)元,占建設(shè)投資比例為3.0%。按照主體工程和基礎(chǔ)工程建筑工程、設(shè)備購(gòu)置與安裝工程費(fèi)之和的5%計(jì)算。該項(xiàng)目所需71840萬(wàn)元資金中,建設(shè)單位自籌21840萬(wàn)元,銀行借款50000萬(wàn)元。注：XX潤(rùn)恒置業(yè)公司項(xiàng)目總投資47400萬(wàn)元,主要建設(shè)沿街商鋪50251m2,農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測(cè)、檢疫中心144504m2,附屬設(shè)施656m2,其中建筑工程費(fèi)33322萬(wàn)元,其他工程費(fèi)用5961萬(wàn)元,土地征用費(fèi)用6456萬(wàn)元,預(yù)備費(fèi)用1661萬(wàn)元,全部為自有資金。2、項(xiàng)目資金〔資本金和項(xiàng)目貸款〕的落實(shí)情況。XX潤(rùn)恒物流XX項(xiàng)目注冊(cè)資本8000萬(wàn)已經(jīng)到位,剩余資本金隨工程進(jìn)度陸續(xù)投入,由XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX補(bǔ)充。注：XX潤(rùn)恒置業(yè)XX項(xiàng)目注冊(cè)資本1億元已經(jīng)到位,剩余資本金隨工程進(jìn)度陸續(xù)投入。3、投資進(jìn)度。本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)時(shí)間為：20xx2月——20xx12月共計(jì)22個(gè)月。具體安排如下：〔1〕20xx2月-20xx10月項(xiàng)目前期立項(xiàng)審批、設(shè)備的招標(biāo)與采購(gòu)、工程設(shè)計(jì)、開(kāi)工前準(zhǔn)備?！?〕20xx11月-20xx2月土建施工,冷庫(kù)的基樁完工?！?〕20xx3月-20xx8月冷庫(kù)、沿街商鋪、果蔬市場(chǎng)、配套庫(kù)房全面建設(shè),商戶(hù)擬8月底進(jìn)駐裝修?！?〕20xx9月-20xx11月全面竣工,配套措施完備。〔5〕20xx12月全面建成并投入運(yùn)營(yíng)。注：XX潤(rùn)恒置業(yè)公司項(xiàng)目交易市場(chǎng)中已經(jīng)有18棟建成,余下沿街商鋪與交易市場(chǎng)將于20xx底完工?！参濉稠?xiàng)目可行性評(píng)估本項(xiàng)目為XX與周邊地區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供冷凍冷藏、檢驗(yàn)檢疫、倉(cāng)儲(chǔ)、租賃、物流配送、批發(fā)、大宗貿(mào)易、電子結(jié)算交易平臺(tái)等服務(wù)。建設(shè)選址于XX國(guó)家高新區(qū)XX新區(qū)萬(wàn)水泉鎮(zhèn),土地現(xiàn)狀地勢(shì)平坦,整體呈規(guī)則的長(zhǎng)方形,四面鄰接城市干道。本項(xiàng)目位于春曉路以北,秋實(shí)路以南,共青大道以西,禮賢路以東,總占地110531.55平方米,用地全部商服用地,總建筑面積115688平方米。1、建設(shè)目標(biāo)打破傳統(tǒng)的物流經(jīng)營(yíng)模式,確立"大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通"的戰(zhàn)略思想,采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù),建立完善的信息處理和可以擴(kuò)展升級(jí)的交換系統(tǒng),成為有較大影響力的專(zhuān)業(yè)性農(nóng)副產(chǎn)品物流配送基地之一。2、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地110531.55平方米,總建筑面積115688平方米。建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：序號(hào)建筑內(nèi)容建筑面積〔㎡〕1冷庫(kù)〔地上部分〕666422冷庫(kù)〔地下部分〕119103氨機(jī)房變電房26364蔬菜果品大棚230645沿街商鋪111686附屬用房2687綠化率6.50%8容積率1.033、主要建設(shè)內(nèi)容〔1〕冷庫(kù)建設(shè)冷庫(kù)擬選用高架庫(kù)貨架,高架庫(kù)貨架包括貨架和托盤(pán),托盤(pán)擬采用木質(zhì)托盤(pán)。貨架間距需滿(mǎn)足升降車(chē)和電瓶搬運(yùn)車(chē)的運(yùn)輸要求。地面采用金剛砂耐磨地坪技術(shù),起到很好的防塵與防沙的作用,單位面積承重5噸/平方米,可以滿(mǎn)足各種貨物的存放與貨架的安裝需求。配有活動(dòng)層式貨架,采用叉車(chē)配合作業(yè)。倉(cāng)庫(kù)分為存儲(chǔ)區(qū)、理貨區(qū)、出貨緩存區(qū)、發(fā)貨區(qū)、工具室和司磅房,全部實(shí)行電腦化管理。〔2〕蔬菜交易市場(chǎng)建設(shè)蔬菜交易市場(chǎng)以冷庫(kù)為依托,建成多功能、綜合化展示交易中心,通過(guò)對(duì)不同商品的分類(lèi)和定位,提供全方位的服務(wù),基本涵蓋目前市場(chǎng)上的不同需求。同時(shí)向客戶(hù)提供貨物檢疫檢測(cè)服務(wù),購(gòu)置氣-質(zhì)譜聯(lián)用議、原子吸收分光光度計(jì)、農(nóng)藥殘留快速檢測(cè)儀、多功能振蕩器、實(shí)驗(yàn)室用粉碎機(jī)、氣相色譜儀、液相色譜儀、分析用計(jì)算機(jī)、旋轉(zhuǎn)蒸發(fā)器等?！?〕信息中心建設(shè)管理信息則為物流中心完成這些功能提供有力的支持和保證。信息中心除了在物流設(shè)備、物流技術(shù)上提高其自動(dòng)化、省力化外,管理信息的建設(shè)是提高作業(yè)效率,提升其現(xiàn)代化程度的重要的標(biāo)志。1〕信息系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)eq\o\ac<○,1>信息流商品流通過(guò)程中存在著三種重要的內(nèi)容流,即商品流、資金流、信息流。其中,信息流一方面伴隨著商品流而產(chǎn)生,另一方面又起著引導(dǎo)物流進(jìn)行有規(guī)律運(yùn)動(dòng)的重要作用,它是分析商品流、導(dǎo)向資金流、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策的重要依據(jù)。在物流配送中心,如何調(diào)度好信息流流向,正確與時(shí)地處理每一筆貨物的信息是提高效率、節(jié)約成本的關(guān)鍵。eq\o\ac<○,2>信息系統(tǒng)目標(biāo)首先做好倉(cāng)庫(kù)收、發(fā)、存等基本信息的收集、保存和加工工作,為其它系統(tǒng)的相關(guān)處理提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。最大限度地縮短商品出入庫(kù)的時(shí)間,減少勞動(dòng)力消耗；通過(guò)系統(tǒng)內(nèi)部與公眾網(wǎng)絡(luò),使得其他系統(tǒng)能與時(shí)得到最新的庫(kù)存信息,提高管理工作的有效性以與對(duì)客戶(hù)的服務(wù)質(zhì)量；逐步形成企業(yè)的決策支持系統(tǒng),為企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定提供更加科學(xué)合理的手段。2〕信息系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)在充分考慮系統(tǒng)的開(kāi)放性、集成性、實(shí)用性、先進(jìn)性、可靠性和經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)上,按照系統(tǒng)總目標(biāo)的建設(shè)要求,形成信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)。3〕條形碼技術(shù)信息系統(tǒng)擬采用條形碼技術(shù),條形碼技術(shù)作為一種成熟的信息處理技術(shù),由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等優(yōu)點(diǎn),條形碼技術(shù)是實(shí)現(xiàn)電子數(shù)據(jù)交換〔EDI〕的基礎(chǔ),是倉(cāng)儲(chǔ)物資快速準(zhǔn)確保障的重要手段。本項(xiàng)目物流配送中心采用國(guó)際條碼標(biāo)準(zhǔn),建立一整套物流條碼標(biāo)準(zhǔn)體系,大力推進(jìn)物流條碼的應(yīng)用和發(fā)展?！?〕輔助配套設(shè)施工程1〕輔助配套設(shè)施用房主要為冷凍機(jī)房、泵房、等用房；2〕道路、發(fā)貨廣場(chǎng)、室外停車(chē)場(chǎng)、綠化等室外工程； 3〕給排水、消防、暖通、強(qiáng)弱電等配套公用工程；4〕物流配送中心、交易市場(chǎng)所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)與辦公用具等。4、建筑方案〔1〕冷凍庫(kù)冷庫(kù)位于園區(qū)的西<南>北區(qū)域,共設(shè)3個(gè)大型冷庫(kù),其中兩個(gè)冷庫(kù)〔A、B〕分為地上四層地下一層,一個(gè)冷庫(kù)〔C〕為地上四層,中間用防火墻隔開(kāi)。內(nèi)部布置詳見(jiàn)圖紙。建筑面積：A冷庫(kù)建筑面積為28169平方米,B冷庫(kù)建筑面積28169平方米,C冷庫(kù)建筑面積22214平方米,合計(jì)為78552平方米?！?〕蔬菜果品交易市場(chǎng)蔬菜果品交易市場(chǎng)位于園區(qū)西<北>南區(qū)域,建設(shè)一個(gè)蔬菜交易市場(chǎng)一個(gè)果品交易市場(chǎng),兩者建筑形式和結(jié)構(gòu)形式完全相同。建筑面積：蔬菜交易市場(chǎng)和果品交易市場(chǎng)建筑面積均為11532平方米,合計(jì)建筑面積23064平方米〔3〕沿街商鋪沿街商鋪布置在交易市場(chǎng)周邊,與外界直接相連。建筑面積11168平方米。注：XX潤(rùn)恒置業(yè)主要建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測(cè)、檢疫中心〔交易市場(chǎng)〕和沿街商鋪,本項(xiàng)目總占地170518平方米,總建筑面積195411平方米。建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：序號(hào)建筑內(nèi)容建筑面積〔㎡〕1.1總占地1705181.2總建筑面積1954112農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測(cè)、檢疫中心1445043沿街商鋪502514變配電房與門(mén)衛(wèi)6565綠化率22.8%6容積率1.155、行業(yè)分析〔1〕冷鏈物流的背景與意義冷鏈?zhǔn)且员Ｗo(hù)易腐食品發(fā)展起來(lái)的,被廣泛應(yīng)用于初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品、加工食品、生物制品和藥品等流通體系。20xx國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《物流術(shù)語(yǔ)》<GB／T18354--2006>對(duì)冷鏈的定義："根據(jù)物品特性,為保持其品質(zhì)而采用的從生產(chǎn)到消費(fèi)的過(guò)程中始終處于低溫狀態(tài)的物流網(wǎng)絡(luò)"。冷鏈可以保證易腐食品的質(zhì)量、減少食品在流通中的損耗,延長(zhǎng)食品的保存時(shí)間,為消費(fèi)者提供高品質(zhì)食品的同時(shí),也能為冷鏈各環(huán)節(jié)中生產(chǎn)商、供應(yīng)商和流通企業(yè)帶來(lái)巨大的利益。冷鏈物流發(fā)展的原因在于需求推動(dòng)與政策支持?！?〕冷鏈物流的需求環(huán)境。不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求是商品生產(chǎn)和服務(wù)的發(fā)展動(dòng)力,冷鏈也不例外,有需求才會(huì)有發(fā)展。隨著人民生活水平的提高,消費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的需求不斷增加,隨著生活節(jié)奏的加快,消費(fèi)者對(duì)冷產(chǎn)品的需求也將增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),20xx我國(guó)冷飲市場(chǎng)的消費(fèi)總量達(dá)到260萬(wàn)噸；肉類(lèi)消費(fèi)達(dá)到10000萬(wàn)噸左右,其肉類(lèi)延伸制品消費(fèi)達(dá)到1300萬(wàn)噸；水果總需求量達(dá)到8000萬(wàn)噸；蔬菜總需求量達(dá)到30408萬(wàn)噸；醫(yī)藥、輕工、化工、電子等行業(yè)對(duì)低溫物流的需求也有增長(zhǎng),這拉動(dòng)了冷鏈物流市場(chǎng)發(fā)展。同時(shí),隨著信息商業(yè)模式的持續(xù)發(fā)展,以連鎖超市、大型賣(mài)場(chǎng)和便利店為代表的新型商業(yè)模式在城市商業(yè)中所占比重越來(lái)越大。這些模式發(fā)展的一個(gè)共同趨勢(shì)是,把冷凍冷藏食品作為第一重要的經(jīng)營(yíng)商品,從而為冷凍冷藏食品市場(chǎng)擴(kuò)容鋪設(shè)了道路。此外,城市化進(jìn)程的加快也導(dǎo)致城鎮(zhèn)人口增加。城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民的食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)不同,城鎮(zhèn)人口對(duì)冷鏈?zhǔn)称沸枨罅看?品質(zhì)要求更高,因此,城市化在一定程度上擴(kuò)大了民眾對(duì)高品質(zhì)冷產(chǎn)品的需求,從而也將促進(jìn)我國(guó)冷鏈物流的發(fā)展?！?〕冷鏈物流的政策環(huán)境。目前,從中央到地方、從企業(yè)到研究機(jī)構(gòu),對(duì)物流的理念、服務(wù)方式與實(shí)踐以與物流產(chǎn)業(yè)的地位都給予了高度關(guān)注。正是由于全社會(huì)的廣泛關(guān)注,現(xiàn)代物流的服務(wù)方式也逐步為廣大企業(yè)所接受。更為重要的是,物流產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新興部門(mén)與服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分,其產(chǎn)業(yè)地位得到了全社會(huì)越來(lái)越廣泛的認(rèn)同。例如,20xx國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了一份明確物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位與發(fā)展方向的《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》的綱領(lǐng)性文件；20xx新《食品安全法》正式實(shí)施；20xx9月國(guó)家商務(wù)部啟動(dòng)了"放心肉"工程。此外,國(guó)家質(zhì)檢總局開(kāi)展了食品、藥品質(zhì)量安全追溯系統(tǒng)建設(shè),農(nóng)業(yè)部、科技部等單位也在開(kāi)展冷鏈物流相關(guān)重大項(xiàng)目建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。在此背景下,各級(jí)政府也越來(lái)越重視物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,并從政策和制度層面上為物流產(chǎn)業(yè)提供了一系列發(fā)展條件,在很大程度上改善了物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境?？梢灶A(yù)見(jiàn),我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境將得到進(jìn)一步的改善,物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展各項(xiàng)改革和相關(guān)制度建設(shè)也將進(jìn)一步加快,這將為物流產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展提供政策和制度保障。當(dāng)前,冷鏈在我國(guó)已經(jīng)處于井噴式發(fā)展的前沿階段。由于作為冷鏈物流服務(wù)主要對(duì)象的初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品、加工食品、藥品,特別是生物制劑和血液制品,以與部分危險(xiǎn)化學(xué)品等,均直接關(guān)系到我國(guó)人民生命安全和身體健康,同時(shí)冷鏈物流也是我國(guó)建立資源節(jié)約型社會(huì)的重要途徑,因此國(guó)家相關(guān)部門(mén)非常重視。冷鏈物流的對(duì)象特征決定了冷鏈物流具有與保障我國(guó)人民生命安全和身體健康息息相關(guān)的特點(diǎn)。比如,一些必須冷藏避光儲(chǔ)存的活菌制劑,如果不能?chē)?yán)格按照冷鏈物流標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,造成人員傷亡事故,對(duì)事故單位將造成致命打擊不說(shuō),還可能因此誘發(fā)群體性重大事件發(fā)生。實(shí)際上,再好的產(chǎn)品如果由于冷鏈運(yùn)輸和儲(chǔ)存中的問(wèn)題而造成不新鮮,影響營(yíng)養(yǎng)和味道變化還是小事,嚴(yán)重的情況將會(huì)對(duì)身體健康產(chǎn)生影響,已等同于偽劣商品。因此,冷鏈物流對(duì)于保護(hù)產(chǎn)品質(zhì)量、保障我國(guó)人民生命安全和身體健康方面具有重要意義。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)每年果品腐爛損失近1200萬(wàn)噸,蔬菜腐爛損失1．3億噸。據(jù)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士估算,如果將我國(guó)果蔬類(lèi)損耗率從30％降到5％,則可節(jié)約1億畝耕地<約占我國(guó)耕地總面積的5％>,可提供1．5億人一年的口糧或者提供20億人一年所需的水果。此外,中國(guó)的零售食品有50％需要溫控運(yùn)輸,但需要溫控運(yùn)輸?shù)呢浳镏挥?5％在擁有溫控的環(huán)境下運(yùn)輸,而在歐洲和美國(guó)同樣的貨物有85％是在溫控環(huán)境下運(yùn)輸?shù)摹?0xx,中國(guó)僅食品運(yùn)輸過(guò)程中腐爛變質(zhì)一項(xiàng),損失了700億美元。如果中國(guó)可以成功建立起一個(gè)集點(diǎn)到點(diǎn)、門(mén)到門(mén)目標(biāo)的物流服務(wù)系統(tǒng),則可在物流環(huán)節(jié)至少節(jié)省160億美元。可見(jiàn),完善的冷鏈物流不僅是保障人民生命安全的需要,還有利于最大限度地減少浪費(fèi),節(jié)約社會(huì)資源,提升初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)價(jià)值,提高人民生活品質(zhì)。在各國(guó)積極應(yīng)對(duì)世界糧食危機(jī)的現(xiàn)今,對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)人口大國(guó),加強(qiáng)冷鏈物流建設(shè),最大限度地降低成本、節(jié)約社會(huì)資源,具有重大戰(zhàn)略意義。〔4〕冷鏈物流發(fā)展現(xiàn)狀。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和日本很早就開(kāi)始重視冷鏈建設(shè)和管理,現(xiàn)在已經(jīng)形成了完整的冷鏈體系。美國(guó)的水果、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品在采摘、運(yùn)輸、儲(chǔ)存等環(huán)節(jié)的損耗率僅有2％一3％,日本果蔬在流通過(guò)程中也已有98％通過(guò)冷鏈。近年來(lái),我國(guó)冷鏈物流不斷發(fā)展,以一些食品加工行業(yè)的龍頭企業(yè)為先導(dǎo),已經(jīng)不同程度地建立了以自身產(chǎn)品為核心的食品冷鏈體系,冷鏈逐步在食品、農(nóng)產(chǎn)品、醫(yī)藥、化工、花卉等領(lǐng)域廣泛應(yīng)用,特別是20xx新《食品安全法》的頒布,推動(dòng)了我國(guó)冷鏈行業(yè)的快速發(fā)展。但是,與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比,國(guó)內(nèi)冷鏈發(fā)展仍滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)的資料統(tǒng)計(jì),目前我國(guó)商用冷<藏>庫(kù)面積700多萬(wàn)平方米,冷凍<藏>能力500萬(wàn)噸；保溫車(chē)約有4萬(wàn)輛,占貨運(yùn)汽車(chē)的比例僅為0．3％左右,美國(guó)為0．8％一1％,英國(guó)為2．5％一2．8％,德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家均為2％一3％；在全國(guó)總運(yùn)行鐵路車(chē)輛33．8萬(wàn)輛中,冷藏車(chē)只有6970輛,占2％,冷藏運(yùn)量?jī)H占易腐貨物運(yùn)量的25％,不到鐵路貨運(yùn)總量的1％。據(jù)估算,我國(guó)汽車(chē)?yán)洳乇剀?chē)輛只有美國(guó)的1／7,日本的1／3,因此食品冷藏運(yùn)輸率低,約為10％左右,而歐、美、日等國(guó)均達(dá)到80％一90％。目前,我國(guó)每年水果、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品在采摘、運(yùn)輸、儲(chǔ)存等環(huán)節(jié)的損耗率高達(dá)25％～30％,與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)完整獨(dú)立的冷鏈體系尚未形成,同時(shí),由于我國(guó)按照產(chǎn)品屬性進(jìn)行部門(mén)縱向管理的特色,冷鏈物流服務(wù)資源被分散在食品、初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品、生物醫(yī)藥等各個(gè)領(lǐng)域,冷鏈物流發(fā)展受到制約?！?〕我國(guó)冷鏈物流存在的問(wèn)題與成因分析。在一片對(duì)冷鏈物流的叫好聲中,我國(guó)冷鏈物流發(fā)展的實(shí)際情況卻并不樂(lè)觀。從各級(jí)政府到社會(huì)大眾、從冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)到銷(xiāo)售終端,對(duì)于冷鏈物流行業(yè)當(dāng)前發(fā)展存在的問(wèn)題還沒(méi)有清醒和全面的認(rèn)識(shí)。這些問(wèn)題則突出表現(xiàn)在。1〕激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,企業(yè)無(wú)力承擔(dān)冷鏈物流的高成本。冷鏈體系的運(yùn)營(yíng)成本要比常溫物流高2～3倍左右,但在零售端的價(jià)格上卻得不到利益補(bǔ)償,為了節(jié)省成本,許多企業(yè)用恒溫車(chē)或保溫車(chē)來(lái)代替冷藏車(chē)進(jìn)行運(yùn)輸。有統(tǒng)計(jì)表明：我國(guó)80％左右的水果、蔬菜、肉類(lèi)和水產(chǎn)用傳統(tǒng)車(chē)廂<常溫和保溫車(chē)>進(jìn)行運(yùn)輸,冷藏措施一般僅采用土法冷藏,冷藏溫度無(wú)法達(dá)到要求。2〕缺乏冷鏈行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)推廣和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的監(jiān)測(cè)監(jiān)管。由于政府對(duì)冷鏈的重視程度不夠,冷鏈的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定緩慢且沒(méi)能有效普與推廣,可以說(shuō)目前還沒(méi)有形成完整的冷鏈標(biāo)準(zhǔn)體系。此外,政府法律、法規(guī)和政策體系不健全,國(guó)家冷鏈物流監(jiān)管體系的建設(shè)速度也有待提高。因?yàn)橹挥袑?duì)冷鏈各環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況進(jìn)行有效監(jiān)管,才能使得標(biāo)準(zhǔn)得以更加徹底的實(shí)施和推廣。3〕冷鏈的市場(chǎng)化程度很低,缺乏大型的第三方物流企業(yè)。冷鏈物流需要先進(jìn)的設(shè)施和嚴(yán)格的管理,食品企業(yè)通常把產(chǎn)品委托給第三方物流企業(yè)運(yùn)輸<如：思念集團(tuán)把食品物流全部交給其他物流企業(yè)來(lái)做>。但目前我國(guó)流通領(lǐng)域缺少具有全國(guó)影響力的大型第三方物流企業(yè),缺乏行業(yè)的規(guī)X,引起各物流企業(yè)間進(jìn)行惡意的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),不利于冷鏈的發(fā)展。4〕對(duì)冷鏈的認(rèn)識(shí)程度不夠,造成我國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)有效規(guī)模小。當(dāng)前,我國(guó)相關(guān)政府部門(mén)主要是從節(jié)約的角度考慮冷鏈物流的發(fā)展意義。而對(duì)于完善冷鏈物流,保障人民生命安全,建立開(kāi)放的冷鏈物流系統(tǒng),保障人民的知情權(quán),維護(hù)我國(guó)人益,提升人民生活品質(zhì)的意義則認(rèn)識(shí)不足。對(duì)于建設(shè)冷鏈物流系統(tǒng),還涉與到能源節(jié)約、需要系統(tǒng)合作等問(wèn)題,更沒(méi)有多少考慮。此外,加工企業(yè)、物流企業(yè)、商超與零售終端等冷鏈的各環(huán)節(jié)對(duì)冷鏈的認(rèn)識(shí)也不夠全面,而民眾對(duì)冷鏈的認(rèn)識(shí)也還只是停留在冷藏車(chē)和冷庫(kù)的層面上,民眾在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)產(chǎn)品、肉類(lèi)、乳制品等一系列需要溫度控制來(lái)保鮮的產(chǎn)品時(shí),一般只考慮產(chǎn)品是否物美價(jià)廉,并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到冷鏈對(duì)保障食品安全和品質(zhì)的重要性,自然不愿意為冷鏈?zhǔn)称分Ц遁^高的費(fèi)用,對(duì)冷鏈建設(shè)的參與性也就不高。5〕冷鏈物流的硬件設(shè)施陳舊落后,冷鏈運(yùn)輸效率低。我國(guó)的冷藏運(yùn)輸行業(yè)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相差巨大。內(nèi)地貨運(yùn)車(chē)輛約七成是敞篷式設(shè)計(jì),只有約三成為密封式或箱式設(shè)計(jì),而備有制冷機(jī)與保溫箱的冷藏車(chē)輛連一XX不到印。特別是我國(guó)的鐵路冷藏運(yùn)輸設(shè)施非常陳舊,大多是機(jī)械式的速凍車(chē)皮,缺乏規(guī)X保溫式的保鮮冷凍冷藏運(yùn)輸車(chē)廂,在硬件設(shè)施和運(yùn)輸效率方面欠賬太多。6〕食品冷鏈缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。由于中國(guó)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化程度和產(chǎn)供銷(xiāo)一體化水平不高,從農(nóng)業(yè)的初級(jí)產(chǎn)品來(lái)看,雖然產(chǎn)銷(xiāo)量巨大,但在初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品和易腐食品供應(yīng)鏈上,既缺乏食品冷鏈的綜合性專(zhuān)業(yè)人才,也缺乏供應(yīng)鏈上下游之間的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào),因此在一些局部發(fā)展中存在嚴(yán)重的失衡和無(wú)法配套的現(xiàn)象。例如,在冷庫(kù)建設(shè)中就存在著重視肉類(lèi)冷庫(kù)建設(shè),輕視果蔬冷庫(kù)建設(shè)；重視城市經(jīng)營(yíng)性冷庫(kù)建設(shè),輕視產(chǎn)地加工型冷庫(kù)建設(shè)；重視大中型冷庫(kù)建設(shè),輕視批發(fā)零售冷庫(kù)建設(shè)的現(xiàn)象。整體發(fā)展規(guī)劃的欠缺影響了食品冷鏈的資源整合以與行業(yè)的推動(dòng)。7〕流通對(duì)食品質(zhì)量與安全影響加大,但我國(guó)冷鏈物流行業(yè)目前仍處于力量分散、競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序的起步階段。因?yàn)槔滏溛锪鞯姆?wù)對(duì)象涉與初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品、加工食品、醫(yī)藥生物等不同領(lǐng)域的多個(gè)品類(lèi),而我國(guó)相關(guān)行政管理體系劃分具有產(chǎn)業(yè)所屬、部門(mén)所屬的特點(diǎn),這些都造成行業(yè)資源分散、競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序等問(wèn)題。與此同時(shí),冷鏈物流行業(yè)發(fā)展未來(lái)可期的巨大利潤(rùn)空間和國(guó)內(nèi)冷鏈物流行業(yè)嚴(yán)重落后的落差,也引來(lái)眾多外企虎視眈眈?？傊?在我國(guó)冷鏈建設(shè)尚處于起步階段,僅側(cè)重于數(shù)量保證,對(duì)品質(zhì)的要求還有待進(jìn)一步完善。盡管我國(guó)冷鏈物流并不發(fā)達(dá),但由于城市的迅速發(fā)展導(dǎo)致產(chǎn)品流通量大幅增加,冷鏈物流將在保障生鮮易腐產(chǎn)品供應(yīng)中起著不可替代的作用。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和生活質(zhì)量不斷提高的形勢(shì)下,冷鏈物流應(yīng)如何長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展,已成為一個(gè)急需解決的課題。注：相關(guān)內(nèi)容出自國(guó)家發(fā)改委《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》20xx6月〔6〕以冷鏈物流為主要載體的農(nóng)產(chǎn)品流通市場(chǎng)展望。近些年在我國(guó)大量出現(xiàn)的食品安全事故,如蘇丹紅、瘦肉精、毒韭菜等等這些食品質(zhì)量事故產(chǎn)生的根本原因在乎我國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品和食品領(lǐng)域的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)跟不上時(shí)代發(fā)展的節(jié)奏。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),要從生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)兩個(gè)方面進(jìn)行革命性改革才有可能改變此格局。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)并有法人實(shí)體承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,因?yàn)閄X成本和規(guī)模生產(chǎn)的原因,才能從源頭上杜絕食品的食材料和初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品的安全生產(chǎn)；在流通環(huán)節(jié)實(shí)行寡頭壟斷的流通格局,如果農(nóng)產(chǎn)品和食品流通領(lǐng)域能出現(xiàn)類(lèi)似電器流通領(lǐng)域的寡頭壟斷格局,食品的流通領(lǐng)域質(zhì)量問(wèn)題也可解決。以電器流通領(lǐng)域?yàn)槔弘娖黝I(lǐng)域出現(xiàn)了國(guó)美、蘇寧這些寡頭壟斷,在今天的中國(guó)通過(guò)國(guó)美、蘇寧很難買(mǎi)到偽劣產(chǎn)品。假設(shè)5年之后,在中國(guó)出現(xiàn)潤(rùn)恒等3-5家寡頭壟斷的食品流通商,也可以展望的是從中央到地方都一直操心的食品安全才有可能真正的解決問(wèn)題。6、市場(chǎng)預(yù)測(cè)〔1〕市場(chǎng)供求狀況1〕比較呼市XX整體情況呼和浩特市和XX市從城市規(guī)模、發(fā)展程度、飲食消費(fèi)習(xí)慣和輻射半徑是最相近的兩個(gè)城市,兩個(gè)城市有一定的可比性,經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn),呼和浩特市區(qū)總?cè)丝?80萬(wàn),現(xiàn)有冷庫(kù)總?cè)萘?萬(wàn)噸左右。凍品批發(fā)商戶(hù)500家左右。而XX市區(qū)總?cè)丝?53萬(wàn),現(xiàn)有冷庫(kù)總?cè)萘?.5萬(wàn)噸左右。凍品可統(tǒng)計(jì)批發(fā)商戶(hù)僅有120家左右,所以XX凍品市場(chǎng)還是有很大的潛力。XX農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)可以輻射到：固陽(yáng)縣、達(dá)茂旗、白云區(qū)、石拐區(qū)、土默特右旗、土默特左旗、達(dá)旗、前旗、中旗、五原縣、杭錦旗、等地。由呼市商戶(hù)了解到由于XX凍品大戶(hù)的各項(xiàng)成本較低,凍品的批發(fā)價(jià)格低于呼市,所以XX在凍品市場(chǎng)的輻射X圍大于呼市。2〕XX當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查分析經(jīng)過(guò)前期對(duì)XX批發(fā)市場(chǎng)的調(diào)研,發(fā)現(xiàn)瓜果、蔬菜都有較大規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng),而卻未見(jiàn)凍品的大型批發(fā)市場(chǎng),一些凍品經(jīng)營(yíng)商戶(hù)只是較小的規(guī)模零星分散地存在于各大綜合批發(fā)市場(chǎng),數(shù)量極少,了解當(dāng)?shù)厝说娘嬍沉?xí)慣后,我們了解到XX人對(duì)凍品的需求很大,所以排除凍品需求量小而沒(méi)有市場(chǎng)的猜想。那么如果有需求量卻為何未見(jiàn)有大規(guī)模的凍品批發(fā)交易市場(chǎng)？通過(guò)對(duì)一些與凍品相關(guān)的批發(fā)市場(chǎng)如友誼、遠(yuǎn)大、佳世隆、甲爾壩等,和鐵西、宏通、包鋼等冷庫(kù)以與一些有代表性的超市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)如下情況：友誼市場(chǎng)：友誼市場(chǎng)設(shè)有配套冷庫(kù),但占地僅有1200平米,體量較小,庫(kù)位緊缺供不應(yīng)求,不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求,大部分商戶(hù)租用包鋼或其他冷庫(kù)作為其倉(cāng)庫(kù)。遠(yuǎn)大市場(chǎng)：市場(chǎng)不設(shè)冷庫(kù),部分凍品商戶(hù)在商鋪內(nèi)有小型自建冷庫(kù),或租用周邊私人冷庫(kù)。佳世隆市場(chǎng)：市場(chǎng)約有冷庫(kù)6000平米,主要以?xún)?chǔ)藏水果為主。甲爾壩市場(chǎng)：市場(chǎng)建有約5000平米冷庫(kù),但由于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善,冷庫(kù)尚未投入使用。鐵西冷庫(kù)：有約10000平米以上的冷庫(kù),廠區(qū)內(nèi)雖然有一定量的商戶(hù),但辦公條件差,辦公場(chǎng)地有限,也沒(méi)有形成勢(shì)。包鋼冷庫(kù)：有約10000平米以上的冷庫(kù),廠區(qū)內(nèi)雖然有一定量的商戶(hù),但辦公條件差,辦公場(chǎng)地有限,也沒(méi)有形成勢(shì)。大型批發(fā)市場(chǎng)不設(shè)冷庫(kù)或沒(méi)有大型冷庫(kù)；大型冷庫(kù)配套的商戶(hù)辦公場(chǎng)所不足或條件差,都是導(dǎo)致和制約XX凍品行業(yè)散亂沒(méi)有形成大規(guī)模市場(chǎng)的主要原因。所以分散不集中是XX凍品市場(chǎng)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀。就其分散的商戶(hù)數(shù)量來(lái)說(shuō)XX還是有著較大的凍品市場(chǎng)。所以XX并不是沒(méi)有大規(guī)模的凍品市場(chǎng),而只是分散不集中,沒(méi)有形成勢(shì),只是缺少一個(gè)像我市場(chǎng)這樣大規(guī)模的冷庫(kù)群作為凍品市場(chǎng)相輔相成發(fā)展的平臺(tái)。大規(guī)模的綜合批發(fā)市場(chǎng)配套大型冷庫(kù)是迎合XX凍品行業(yè)發(fā)展需求的,也是迎合市場(chǎng)需求的,對(duì)于商戶(hù)來(lái)說(shuō)不但可以節(jié)省搬運(yùn)成本,而且便于提高流通交易量。XX乃至西北部地區(qū)迫切的需要一個(gè)大規(guī)?，F(xiàn)代化的冷庫(kù)群。并且這個(gè)冷庫(kù)群必須立足于西北地區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化凍品交易中心的戰(zhàn)略定位和承擔(dān)起牽頭整合XX凍品市場(chǎng)的責(zé)任。進(jìn)而迎合當(dāng)今市場(chǎng)的需求起到改善內(nèi)蒙乃至西北地區(qū)居民飲食結(jié)構(gòu),提供綠色優(yōu)質(zhì)食品,創(chuàng)造綠色低碳生活,和提高居民生活質(zhì)量的作用和意義。目前XX的各個(gè)批發(fā)市場(chǎng)都暴露出設(shè)備陳舊,規(guī)模小,管理混亂,衛(wèi)生條件差,冷庫(kù)配套缺失或庫(kù)位不足等弊端,而我項(xiàng)目是西北地區(qū)規(guī)模最大的國(guó)際化農(nóng)副產(chǎn)品交易集散中心,擁有20萬(wàn)噸級(jí)超一流冷庫(kù)群,市場(chǎng)綜合性強(qiáng),配套設(shè)備完善,恰恰迎合現(xiàn)代化市場(chǎng)發(fā)展的需求,是后期農(nóng)副產(chǎn)品交易中心的發(fā)展方向。而且集團(tuán)致力于打造國(guó)際化,現(xiàn)代化的大型農(nóng)副交易中心,擁有國(guó)際化的交易平臺(tái)。專(zhuān)業(yè)性與綜合實(shí)力強(qiáng),發(fā)展迅速。這些都是國(guó)內(nèi)任何競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)都不具備的。3〕大客戶(hù)合作可行性分析每個(gè)商戶(hù)都有自己的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo),尤其是一些凍品大戶(hù)有更高的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo),但其目標(biāo)要想實(shí)現(xiàn)必須借助和依托于像我市場(chǎng)這樣一個(gè)大的平臺(tái)。XX目前凍品市場(chǎng)沒(méi)有大型冷庫(kù)、庫(kù)位緊缺、凍品商戶(hù)散亂不成市、大型批發(fā)市場(chǎng)不設(shè)冷庫(kù)或沒(méi)有大型冷庫(kù),大客戶(hù)自建冷庫(kù)的想法從資金實(shí)力和規(guī)模配套以與和我市場(chǎng)相比缺乏競(jìng)爭(zhēng)力等情況來(lái)說(shuō)是不現(xiàn)實(shí)的。由于我市場(chǎng)是西北地區(qū)規(guī)模最大的綜合批發(fā)市場(chǎng)且配套大型冷庫(kù)的優(yōu)勢(shì)和未來(lái)發(fā)展影響力。所以XX凍品大戶(hù)與我市場(chǎng)的合作是必然的。我們與大客戶(hù)的合作應(yīng)在不違背整體招商原則的前提下,設(shè)身處地站在客戶(hù)的角度去看待和思考問(wèn)題,盡量給予支持,尤其是對(duì)一些領(lǐng)袖級(jí)的大商戶(hù),不僅要為他們提供平臺(tái),還要盡可能的進(jìn)行扶持,讓其利益得到保證。潤(rùn)恒集團(tuán)設(shè)立有集團(tuán)招商運(yùn)營(yíng)中心,主要任務(wù)是與全國(guó)大型連鎖農(nóng)副產(chǎn)品與食品客戶(hù)進(jìn)行戰(zhàn)略性合作,比如與肯德基、雨潤(rùn)、寶迪、雙匯、思念水餃等這些食品行業(yè)巨頭開(kāi)展戰(zhàn)略性合作,原則上是按潤(rùn)恒的布局同步跟進(jìn)。以潤(rùn)恒XX市場(chǎng)為例,XX市場(chǎng)招商時(shí),也將其中的一些核心位置預(yù)留給跟隨潤(rùn)恒發(fā)展的大客戶(hù),這部分比例約占到整個(gè)市場(chǎng)的30%,市場(chǎng)還將預(yù)留20%給為這些戰(zhàn)略客戶(hù)在區(qū)域市場(chǎng)配套的上下游客戶(hù)。剩下的50%是預(yù)留給XX與周邊農(nóng)產(chǎn)品與食品批發(fā)客戶(hù)〔此模式與萬(wàn)達(dá)類(lèi)似〕?！?〕冷庫(kù)招商政策1〕價(jià)格政策XX當(dāng)?shù)乩鋷?kù)市場(chǎng)價(jià)格為：高溫：120-140元/平方米/月,低溫：100-120元/平方米/月依據(jù)高溫庫(kù)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō),一般針對(duì)100平米以上的租賃者為120元,低于100平米的價(jià)格為140元,而且多數(shù)合同只簽一年,每年漲價(jià)的幅度較大。所有冷庫(kù)幾乎沒(méi)有空余庫(kù)位,旺季更是庫(kù)位緊缺,所以就冷庫(kù)價(jià)格本項(xiàng)目建議不做低價(jià)策略,建議100平米以上高溫庫(kù)起租價(jià)格為不低于120元/平方米/月。2〕營(yíng)造商業(yè)氛圍策略eq\o\ac<○,1>針對(duì)XX冷庫(kù)庫(kù)位緊缺,市場(chǎng)與冷庫(kù)較遠(yuǎn),裝卸成本高,溫度不夠等現(xiàn)狀,突出我市場(chǎng)配套大型冷庫(kù),省去搬運(yùn)成本等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行報(bào)紙,電視等宣傳。eq\o\ac<○,2>協(xié)調(diào)相關(guān)稅務(wù)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)給予一定期限的稅收減免。免費(fèi)給予大客戶(hù)市場(chǎng)戶(hù)外廣告位支持,和公司宣傳。eq\o\ac<○,3.>目標(biāo)商戶(hù)與選擇原則本項(xiàng)目目標(biāo)商戶(hù)包括：相關(guān)協(xié)會(huì)、商會(huì)成員,當(dāng)?shù)貎銎方?jīng)營(yíng)大戶(hù)與經(jīng)紀(jì)人,本地肉食品集團(tuán)與企業(yè),國(guó)內(nèi)速凍食品集團(tuán)與企業(yè)。eq\o\ac<○,4.>目標(biāo)商戶(hù)管理原則A出租原則冷庫(kù)群是我市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和最大的特色,所以從保證我市場(chǎng)所輻射的整個(gè)凍品市場(chǎng)的穩(wěn)定性和便于進(jìn)行整體統(tǒng)一管理和長(zhǎng)遠(yuǎn)資金回報(bào)等考慮建議冷庫(kù)只租不售。B內(nèi)部?jī)?yōu)先原則我市場(chǎng)對(duì)外出租的冷庫(kù)體量要根據(jù)我市場(chǎng)本身凍品商戶(hù)的所需體量來(lái)調(diào)整,即我市場(chǎng)的冷庫(kù)首先服務(wù)于本市場(chǎng)的凍品商戶(hù)。C合理分配大小客戶(hù)比例原則將較大面積規(guī)劃給凍品大戶(hù)的好處是便于迅速收益和開(kāi)展規(guī)模性招商,而且從長(zhǎng)時(shí)間大面積出租方面考慮,便于統(tǒng)一收取租金和管理。當(dāng)然同時(shí)也有弊端,就是大戶(hù)將其剩余冷庫(kù)部分分租給散戶(hù)時(shí)會(huì)抬高價(jià)格,其價(jià)格不受我市場(chǎng)控制,小戶(hù)租用冷庫(kù)的價(jià)格高,水漲船高其產(chǎn)品成本也就會(huì)隨之曾高,不利于我市場(chǎng)整體發(fā)展。因此要綜合考慮商戶(hù)的生存空間,以與我市場(chǎng)今后在價(jià)格控制方面的主導(dǎo)地位。將較大的冷庫(kù)面積規(guī)劃給凍品大戶(hù)是必然的,但要不是租給一家或兩家大戶(hù),要盡量平均分給十?dāng)?shù)家大戶(hù),而且要合理限制每家的面積,讓其之間起到相互制衡的作用,通過(guò)大戶(hù)間的競(jìng)爭(zhēng)調(diào)節(jié)其再次出租的價(jià)格,還要讓其按照每租用200平米同時(shí)配套租賃1間商鋪。依據(jù)我市場(chǎng)情況還要預(yù)留部分鋪位給中小商戶(hù),起到我市場(chǎng)控制調(diào)節(jié)冷庫(kù)租金價(jià)格的作用,與大戶(hù)起到制衡的作用?！?〕目前有合作意向的大客戶(hù)1>XX當(dāng)?shù)貎銎方?jīng)營(yíng)大戶(hù)從前走訪了XX當(dāng)?shù)匾欢ㄒ?guī)模以上的客戶(hù),從拜訪情況看,XX當(dāng)?shù)卮笾行徒?jīng)營(yíng)戶(hù)都表達(dá)了對(duì)大型冷庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)的強(qiáng)烈需求,以與入駐我市場(chǎng)的愿望。部分我們拜訪的客戶(hù)情況有：年?duì)I業(yè)額1億以上的客戶(hù)2家,年?duì)I業(yè)額5000萬(wàn)-1億的客戶(hù)8家,年?duì)I業(yè)額1000萬(wàn)-5000萬(wàn)的客戶(hù)20余家。根據(jù)XX市場(chǎng)分析,XX市場(chǎng)整體：年?duì)I業(yè)額1億以上的客戶(hù)5余家,年?duì)I業(yè)額5000萬(wàn)-1億的客戶(hù)20余家,年?duì)I業(yè)額1000萬(wàn)-5000萬(wàn)的客戶(hù)80余家。2>XX當(dāng)?shù)厝馐称芳瘓F(tuán)目前我們走訪了小肥羊、小尾羊等客戶(hù),確定了合作意向。3>國(guó)內(nèi)速凍食品集團(tuán)目前我們走訪了多家國(guó)內(nèi)知名客戶(hù),其中寶迪、雨潤(rùn)、雙匯、思念等可會(huì)確定了合作意向。七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估<一>可研報(bào)告編制依據(jù)1、建筑工程費(fèi)按地方編制的概算定額為基礎(chǔ),同時(shí)參考同類(lèi)原有項(xiàng)目的投資費(fèi)用進(jìn)行估算；2、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)按國(guó)家設(shè)備現(xiàn)行詢(xún)價(jià)；3、國(guó)內(nèi)外部分廠商設(shè)備報(bào)價(jià)的有關(guān)資料；4、國(guó)家有關(guān)部委頒布的投資估算編制辦法和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；5、《建設(shè)工程投資估算編寫(xiě)規(guī)程》〔CECA/GC1-2007〕；6、其他有關(guān)的法律法規(guī)。<二>取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、前期工作咨詢(xún)費(fèi)：計(jì)投資〔1999〕1283號(hào)；2、建設(shè)單位管理費(fèi)：國(guó)家財(cái)政部〔財(cái)建[2002]394號(hào)〕；3、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)：計(jì)價(jià)格〔2002〕125號(hào)；4、設(shè)計(jì)費(fèi)：國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布〈工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定〉的通知》〔計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)〕；5、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)；6、招投標(biāo)費(fèi)：計(jì)價(jià)格［2002］1980號(hào)文件直線插入法；7、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)：按設(shè)計(jì)定員×60％×1000元/人×1個(gè)月；8、基本預(yù)備費(fèi)按主體工程費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用之和的3%計(jì)取,漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按主體工程費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用之和的2%計(jì)取?！踩呈杖?、成本與費(fèi)用、利潤(rùn)評(píng)估：編制財(cái)務(wù)效益評(píng)估報(bào)表,主要有總成本費(fèi)用估算表、損益和利潤(rùn)分配表、貸款償還期測(cè)算表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表。編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí),應(yīng)區(qū)分新設(shè)法人項(xiàng)目和既有法人項(xiàng)目。1、營(yíng)業(yè)收入估算〔1〕冷庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)收入本測(cè)算以大宗商品為例進(jìn)行,其它貨物比照類(lèi)推,確定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。冷庫(kù)租賃面積78552㎡,出租給農(nóng)副產(chǎn)品物流中心交易市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶(hù),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為第一、二年120元/㎡/月,第三年開(kāi)始130元/㎡/月,出租率第一年60%,第二年80%,第三年開(kāi)始達(dá)到90%,經(jīng)估算可知本項(xiàng)目正常年〔運(yùn)行期第三年〕冷庫(kù)租賃收入為11029萬(wàn)元?！?〕蔬菜、果品交易市場(chǎng)蔬菜、果品交易市場(chǎng)建筑面積23064㎡,蔬菜交易市場(chǎng)建筑面積11532㎡,果品交易市場(chǎng)建筑面積11532㎡。1〕蔬菜交易市場(chǎng)基本攤位費(fèi)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為第一、二年900元/㎡/年,第三年開(kāi)始1000元/㎡/年,出租率第一年60%,第二年80%,第三年開(kāi)始達(dá)到90%,預(yù)計(jì)正常年可實(shí)現(xiàn)租金收入1038萬(wàn)元。2〕水果交易市場(chǎng)基本攤位費(fèi)：普通水果市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為第一、二年900元/㎡/年,第三年開(kāi)始1000元/㎡/年,出租率第一年60%,第二年80%,第三年開(kāi)始達(dá)到90%,預(yù)計(jì)正常年可實(shí)現(xiàn)租金收入1038萬(wàn)元?！?〕沿街商鋪?zhàn)赓U收入沿街商鋪面積為11168㎡,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為第一、二年900元/㎡/年,第三年開(kāi)始1000元/㎡/年,出租率第一年60%,第二年80%,第三年開(kāi)始達(dá)到90%,預(yù)計(jì)正常年可實(shí)現(xiàn)租金收入1005萬(wàn)元。〔4〕裝卸費(fèi)收入本項(xiàng)目預(yù)計(jì)年商品周轉(zhuǎn)量,大宗商品120萬(wàn)件/年,第一、二年20000元/萬(wàn)件,第三年開(kāi)始22000元/萬(wàn)件；其他商品300萬(wàn)件/年,第一、二年13000元/萬(wàn)件,第三年開(kāi)始14000元/萬(wàn)件,正常年可實(shí)現(xiàn)裝卸收入616萬(wàn)元?！?〕冷鏈配送收入本項(xiàng)目貨物配送以5.5噸箱式車(chē)為主,配置數(shù)量為80輛,每天按1.8個(gè)臺(tái)班,每個(gè)臺(tái)班按300元收入計(jì)算,項(xiàng)目正常年配送收入為1419萬(wàn)元。〔6〕電子商務(wù)服務(wù)收入電子商務(wù)服務(wù)收入主要來(lái)自于基于B2B平臺(tái)的大宗商品交易傭金以與廣告費(fèi)用、推廣費(fèi)用、會(huì)員費(fèi)用等服務(wù)費(fèi)收入,大宗商品交易傭金按0.5%測(cè)算,廣告費(fèi)用、推廣費(fèi)用、會(huì)員費(fèi)用等服務(wù)費(fèi)用按0.2%測(cè)算,預(yù)計(jì)正常年〔經(jīng)營(yíng)期第三年〕額將達(dá)到160億,則交易傭金收入為8000萬(wàn)元,服務(wù)費(fèi)收入為3200萬(wàn)元,B2B平臺(tái)合計(jì)收入為10080萬(wàn)元。本項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)收入合計(jì)為26224萬(wàn)元。注：XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目房屋銷(xiāo)售收入：〔1〕沿街商鋪可售面積50251萬(wàn)平方米,第一年售價(jià)9000元/平方米,第二年售價(jià)12000元/平方米,第一年完成60%總可售面積銷(xiāo)售,取得銷(xiāo)售收入27136萬(wàn)元,第二年完成40%總可售面積銷(xiāo)售,取得銷(xiāo)售收入24120萬(wàn)元?！?〕農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測(cè)、檢疫中心〔交易市場(chǎng)〕可售面積144504萬(wàn)平方米,第一年售價(jià)6000元/平方米,第二年售價(jià)8000元/平方米,第一年完成60%總可售面積銷(xiāo)售,取得銷(xiāo)售收入52021萬(wàn)元,第二年完成40%總可售面積銷(xiāo)售,取得銷(xiāo)售收入46241萬(wàn)元。XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目完成全部房產(chǎn)銷(xiāo)售,預(yù)計(jì)將取得149519萬(wàn)元銷(xiāo)售收入。2、營(yíng)業(yè)稅金與附加估算根據(jù)國(guó)家有關(guān)的稅收規(guī)定,裝卸費(fèi)收入、庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)、分揀配貨、批發(fā)交易中心租金與管理服務(wù)等收入營(yíng)業(yè)稅率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅額的7%計(jì)算,教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅額的5%計(jì)算。按平均綜合稅負(fù)成本5.6%,測(cè)算出本項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)稅金與附加約為1469萬(wàn)元。注：XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅額的7%計(jì)算,教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅額的5%計(jì)算。按平均綜合稅負(fù)成本5.6%,土地增值稅按4%預(yù)繳〔XX當(dāng)?shù)囟惵省?按銷(xiāo)售進(jìn)展繳納土地增值稅,第一年產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅金與附加〔包括土地增值稅〕6808萬(wàn)元,第二年產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅金與附加〔包括土地增值稅〕6755萬(wàn)元。2、總成本費(fèi)用估算〔1〕成本費(fèi)用估算依據(jù)本項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)〔第三版〕》與有關(guān)物流配送公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行估算?！?〕外購(gòu)燃料、動(dòng)力費(fèi)用參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),本項(xiàng)目燃料費(fèi)按倉(cāng)儲(chǔ)、配送與裝卸收入的3%估算,約為785萬(wàn)元。動(dòng)力費(fèi)電費(fèi)按0.65元/度,320萬(wàn)度/年,年消耗電費(fèi)195萬(wàn)元,水費(fèi)按2.7元/噸,9萬(wàn)噸/年,年耗費(fèi)水費(fèi)24萬(wàn)元。注：XX潤(rùn)恒置業(yè)公司房屋銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)成本第一年28440萬(wàn)元,第二年18960萬(wàn)元?！?〕應(yīng)付職工薪酬項(xiàng)目投入營(yíng)業(yè)后預(yù)計(jì)定員500人,其中倉(cāng)儲(chǔ)部270人,果蔬交易部110人,信息中心40人,其他部門(mén)80人,其中管理人員50人,職工年均年工資福利按3萬(wàn)元計(jì),管理人員年均年工資福利按4萬(wàn)元計(jì),社會(huì)保險(xiǎn)按照勞動(dòng)法規(guī)定按照36.5%計(jì)提,正常年應(yīng)付職工薪酬總共為1809萬(wàn)元。注：XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目應(yīng)付職工薪酬第一年1447萬(wàn)元,第二年1447萬(wàn)元,工資標(biāo)準(zhǔn)與社保標(biāo)準(zhǔn)和物流公司相同。〔4〕折舊、攤銷(xiāo)費(fèi)固定資產(chǎn)折舊按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,采用分類(lèi)直線折舊計(jì)算,房屋建筑、機(jī)器設(shè)備按40年折舊,殘值率為5%。土地使用權(quán)攤銷(xiāo)年限按40年。年折舊攤銷(xiāo)費(fèi)用為2264萬(wàn)元。〔5〕維修費(fèi)用維修費(fèi)用按年折舊攤銷(xiāo)費(fèi)用的10%估算,每年為226萬(wàn)元。〔6〕銷(xiāo)售費(fèi)用與管理費(fèi)用參照商業(yè)物流企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷(xiāo)售費(fèi)用水平測(cè)算。其它費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用,參照以往物流企業(yè)有關(guān)費(fèi)用綜合水平與股份公司的實(shí)際情況估算,房產(chǎn)稅按房產(chǎn)租賃收入12%,土地使用稅按當(dāng)?shù)?元/平方米,正常年銷(xiāo)售和管理費(fèi)用預(yù)計(jì)2394萬(wàn)元。注：XX潤(rùn)恒置業(yè)公司管理銷(xiāo)售費(fèi)用第一、二年均為1200萬(wàn)元。〔7〕財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為銀行貸款利息,3億2年期貸款利率按基準(zhǔn)利率6.15%計(jì)算,2億股權(quán)融資利率按10%計(jì)算。3、稅金與利潤(rùn)本項(xiàng)目正常年〔運(yùn)營(yíng)期第三年〕收入總額為26224萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅與附加為1469萬(wàn)元,總成本費(fèi)用為7700萬(wàn)元,計(jì)算可知稅前利潤(rùn)總額為17056萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的137號(hào)《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定,本項(xiàng)目企業(yè)所得稅率為25%,正常年所得稅為4264萬(wàn)元,所得稅后利潤(rùn)提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金,正常年盈余公積金為1279萬(wàn)元,盈余公益金為640萬(wàn)元。該項(xiàng)目正常年未分配利潤(rùn)為10873萬(wàn)元。注：XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目第一年房產(chǎn)銷(xiāo)售收入79157萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅金與附加6808萬(wàn)元,總成本費(fèi)用32623萬(wàn)元,所得稅9932萬(wàn)元,所得稅后利潤(rùn)提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金,盈余公積金為2980萬(wàn)元,盈余公益金為1490萬(wàn)元,未分配利潤(rùn)25326萬(wàn)元。第二年房產(chǎn)銷(xiāo)售收入70362萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅金與附加6755萬(wàn)元,總成本費(fèi)用23143萬(wàn)元,所得稅10116萬(wàn)元,所得稅后利潤(rùn)提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金,盈余公積金為3035萬(wàn)元,盈余公益金為1517萬(wàn)元,未分配利潤(rùn)25796萬(wàn)元。<四>盈利能力分析：1、根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量測(cè)算得出以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：〔1〕靜態(tài)投資回收期〔含建設(shè)期〕全部投資回收期：2.78年<所得稅后>2.50<所得稅前>小于目標(biāo)投資回收期3年,表明項(xiàng)目投資能按時(shí)收回。〔2〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：30.82%<所得稅后>41.44%〔所得稅前〕大于《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》給出的行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%,說(shuō)明盈利能力滿(mǎn)足了行業(yè)要求?！?〕財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔NPV〕〔ic=10%〕財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：86049萬(wàn)元〔所得稅后〕130373萬(wàn)元〔所得稅前〕財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零,本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。注：由于XX潤(rùn)恒物流項(xiàng)目本身項(xiàng)目租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足以在兩年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流償還貸款,所以將XX潤(rùn)恒置業(yè)出售房產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為XX潤(rùn)恒物流項(xiàng)目貸款創(chuàng)幻現(xiàn)金流的補(bǔ)充現(xiàn)金流,所以在計(jì)算現(xiàn)金流時(shí)包括了XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、投資現(xiàn)金流,上述指標(biāo)是在考慮XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)金流的情況下計(jì)算得出的指標(biāo)。2、利潤(rùn)與分配根據(jù)利潤(rùn)表計(jì)算指標(biāo)如下：〔1〕項(xiàng)目平均總投資利潤(rùn)率,是指項(xiàng)目平均凈利潤(rùn)與項(xiàng)目總投資的比率。ROI=13.13%〔2〕項(xiàng)目平均資本金凈利潤(rùn)率,是指項(xiàng)目平均凈利潤(rùn)與項(xiàng)目資本金的比率。按預(yù)計(jì)項(xiàng)目資本金21840萬(wàn)元〔包括1000萬(wàn)流動(dòng)資金〕以與XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目47400資本金投入計(jì)算,ROE=13.42%本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)均在行業(yè)平均水平之上,體現(xiàn)了技術(shù)改造對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和盈利能力的促進(jìn)作用。注：上述指標(biāo)計(jì)算時(shí)考慮了XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)金流,計(jì)算期為經(jīng)營(yíng)期前兩年。八、項(xiàng)目不確定性分析〔一〕項(xiàng)目敏感性分析1、敏感性因素：一般包括工期、總投資、生產(chǎn)負(fù)荷、投入物價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格和匯率等。該項(xiàng)目作了全部投資的敏感性分析?；痉桨肛?cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔所得稅后〕為30.82%,投資回收期〔所得稅后〕為2.50年,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔所得稅后〕為86049萬(wàn)元,均滿(mǎn)足財(cái)務(wù)基準(zhǔn)值的要求。對(duì)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)敏感性,作了充分的估量。一般影響財(cái)務(wù)效益最敏感的指標(biāo)是經(jīng)營(yíng)收入的減少和總成本上升的兩大因素。這些因素受項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響,有可能發(fā)生變化,影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。內(nèi)部收益率敏感性分析-10%-5%正常5%10%營(yíng)業(yè)收入28.36%29.59%30.82%31.99%33.16%經(jīng)營(yíng)成本31.48%31.15%30.82%30.49%30.15%建設(shè)投資34.12%32.47%30.82%29.39%27.97%基準(zhǔn)收益率10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率,投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期,從敏感性分析看,項(xiàng)目具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力,各因素的變化都不同程度地影響財(cái)務(wù)指標(biāo)的高低,其中銷(xiāo)售收入的變化最敏感。注：上述指標(biāo)計(jì)算時(shí)考慮了XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)金流2、財(cái)務(wù)效益指標(biāo)取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和貸款償還期；〔1〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：30.82%〔所得稅后>41.44%〔所得稅前〕大于《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》給出的行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%,說(shuō)明盈利能力滿(mǎn)足了行業(yè)要求?！?〕貸款償還期貸款償還期2.74年,小于貸款期限3年。九、信用評(píng)級(jí)與限額分析十、用款計(jì)劃與還款安排〔一〕項(xiàng)目用款計(jì)劃。1、本項(xiàng)目計(jì)劃融資5億元,期限為3年,其中3億元為債權(quán)融資,2億為股權(quán)性融資,貸款期結(jié)束后由XX潤(rùn)恒物流集團(tuán)集團(tuán)回購(gòu)。2、XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目將根據(jù)商鋪銷(xiāo)售情況申請(qǐng)商鋪按揭貸款?！捕尺€款安排1、第一還款來(lái)源：XX潤(rùn)恒物流項(xiàng)目可分配利潤(rùn)以與每年提取的折舊攤銷(xiāo)費(fèi)；XX潤(rùn)恒置業(yè)項(xiàng)目房產(chǎn)銷(xiāo)售可分配利潤(rùn)；由于XX潤(rùn)恒物流自身現(xiàn)金流在我行授信期間內(nèi)〔2.5年〕不夠還本付息,將XX潤(rùn)恒置業(yè)的現(xiàn)金流做為第一還款來(lái)源。根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表測(cè)算,XX潤(rùn)恒物流與潤(rùn)恒置業(yè),到2015年10月預(yù)計(jì)累計(jì)盈余資金為19878萬(wàn)元,償還我行貸款有保障。2、第二還款來(lái)源〔1〕抵押物土地〔2〕XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX保證擔(dān)?！惨?jiàn)擔(dān)保分析〕〔3〕畢國(guó)祥擔(dān)保畢國(guó)祥,XX寶迪農(nóng)業(yè)科技〔集團(tuán)〕股份XX實(shí)際控制人。3、補(bǔ)充還款來(lái)源：集團(tuán)回購(gòu)2億股權(quán)性融資與另一家商業(yè)銀行將民生銀行3億貸款的潤(rùn)恒物流項(xiàng)目置換成10年期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。十一、擔(dān)保分析〔一〕房地產(chǎn)抵押物業(yè)名稱(chēng)抵押人權(quán)證編號(hào)地理位置建筑面積使用權(quán)類(lèi)型土地性質(zhì)占有/使用狀況XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX土地與在建工程XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX包高新國(guó)用〔2012〕第031號(hào)包高新國(guó)用〔2012〕第032號(hào)包高新國(guó)用〔2012〕第033號(hào)XXXX稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)XX新區(qū)萬(wàn)水泉鎮(zhèn),位于春曉路以北、秋實(shí)路以南、共青大道以西、禮賢路以東,距萬(wàn)水泉南站約三公里。115688平方米自有商業(yè)用地在建〔二〕法人保證1、股權(quán)結(jié)構(gòu)XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX畢國(guó)祥畢國(guó)祥XX潤(rùn)恒物流發(fā)展集團(tuán)XXXX國(guó)寧投資管理XX50.25%49.75%XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品XX100%40%75%60%100%25%95.32%%10%XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)XXXX潤(rùn)恒物流發(fā)展XXXX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流XXXX國(guó)潤(rùn)物流發(fā)展XXXX潤(rùn)恒置業(yè)XX100%XX潤(rùn)恒置業(yè)XX90%%2、資產(chǎn)負(fù)債表XX潤(rùn)恒物流發(fā)展集團(tuán)XX20xx前不做合并報(bào)表,20xx開(kāi)始做合并報(bào)表。截止20xx11月報(bào)表為本部數(shù)據(jù)。項(xiàng)目20xx20xx20xx11月項(xiàng)目20xx20xx20xx11月貨幣資金928206967095短期借款660051007086預(yù)付款項(xiàng)1608972776523預(yù)收款項(xiàng)1895646631其他應(yīng)收款10351366325537應(yīng)付票據(jù)405421111062存貨82231822727其他應(yīng)付款3583017623536流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)188754481941973負(fù)債合計(jì)372968691588446長(zhǎng)期股權(quán)投資/5163760637實(shí)收資本120004000040000固定資產(chǎn)52451234938資本公積/77987798在建工程24774358211186未分配利流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)329239539910402所有者權(quán)益121765330357546資產(chǎn)總計(jì)51798140218145992負(fù)債與所有者權(quán)益3112414021814599220xx11月底：〔1〕貨幣資金7095.18萬(wàn)元,主要為銀行存款、庫(kù)存現(xiàn)金與其他貨幣資金?！?〕預(yù)付賬款6522.58萬(wàn)元：主要為XX大陸建設(shè)工程公司1359.6萬(wàn)元,XX文欣建設(shè)工程XX2420.37萬(wàn)元等?！?〕其它應(yīng)收款19784.07萬(wàn)元：主要為內(nèi)部往來(lái)款8662.84萬(wàn)元,XX鼎鋒資產(chǎn)管理200萬(wàn)元,瀚華擔(dān)保公司100萬(wàn)元等；〔4〕存貨2727.32萬(wàn)元：為該公司庫(kù)存商品?！?〕長(zhǎng)期股權(quán)投資60637.4萬(wàn)元：主要投資為XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX35000萬(wàn)元,XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)XX12000萬(wàn)元,XX潤(rùn)恒物流XX2730萬(wàn)元,XX潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX2000萬(wàn)元,XX潤(rùn)恒置業(yè)XX1000萬(wàn)元,XX國(guó)潤(rùn)物流發(fā)展XX1906萬(wàn)元等〔6〕短期借款2771.6萬(wàn)元：主要為農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行借款771.6萬(wàn)元,浦發(fā)銀行2000萬(wàn)元；〔7〕應(yīng)付票據(jù)11061.6萬(wàn)元：主要為銀行承兌匯票和信用證保證金；〔8〕其他應(yīng)付款29707.24萬(wàn)元：主要為XX進(jìn)亨建設(shè)XX10366.56萬(wàn)元,XX潤(rùn)恒物流發(fā)展XX6068.16萬(wàn)元,XX齊佑貿(mào)易XX6267.53萬(wàn)元等,賬齡均為一年以?xún)?nèi)。20xx末〔1〕貨幣資金20696.58萬(wàn)元：較年初增長(zhǎng)19768.24萬(wàn)元；主要為銀行存款、庫(kù)存現(xiàn)金與其他貨幣資金?！?〕預(yù)付賬款7277.78萬(wàn)元：主要為XX大陸建設(shè)工程公司3712萬(wàn)元,寶迪公司2147萬(wàn)元,XX文欣建設(shè)工程XX1126.15萬(wàn)元等。〔3〕其它應(yīng)收款13663.06萬(wàn)元：主要為內(nèi)部往來(lái)款13363.06萬(wàn)元,XX鼎鋒資產(chǎn)管理200萬(wàn)元,瀚華擔(dān)保公司100萬(wàn)元等；〔4〕存貨3182.11萬(wàn)元：為該