目錄TOC\o"1-3"\h\u20489第1章房地產(chǎn)市場根底知識 1131751.1房地產(chǎn)的概念 1102661.2土地使用權(quán)出讓形式及程序 1242811.2.1協(xié)議出讓程序 1267111.2.2招標出讓程序 1162851.2.3拍賣出讓程序 2101681.2.4土地的劃撥 225731.2房地產(chǎn)的特征 396801.3房地產(chǎn)的類型 346601.4房地產(chǎn)的使用年限 3138731.5房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類標準 4220571.6房地產(chǎn)專業(yè)名詞 4153981.7房地產(chǎn)開發(fā)流程 8152201.7.1第一階段：決策階段 8248131.7.2第二階段：前期階段 983911.7.3第三階段：工程建設(shè)階段 9166661.7.4第四階段：經(jīng)營階段 9118821.7.5第五階段：物業(yè)管理 10291381.8取得預(yù)售許可證的條件 1021321第2章房地產(chǎn)面積的測算 1155292.1房地產(chǎn)面積的屬性 1140112.1.1套內(nèi)建筑面積 11294182.1.2房屋的共有建筑面積 11281592.1.3公攤面積 126962.1.4公共面積 1255292.2房地產(chǎn)面積的測算 1240112.2.1計算全部建筑面積 12294182.2.2計算一半建筑面積 13281592.2.3不計算建筑面積 1340112.2.4因分攤的公用面積 13294182.2.2不因分攤的公用面積 1421321第3章房專業(yè)市場根底知識 15111003.1專業(yè)市場的概念 15197653.2專業(yè)市場形成的條件 15202553.2.1批發(fā)性專業(yè)市場形成的條件： 1599703.2.2零售型專業(yè)市場的形成條件： 1528003.3專業(yè)市場的分類 16204843.3.1按照經(jīng)營形態(tài)分類 16213263.3.2按照商業(yè)類別分類 1683973.3.3按照區(qū)域特性分類 1613893.3.4按照商圈規(guī)模分類 17139853.4專業(yè)市場開展特征 18293083.4.1專業(yè)市場開展的規(guī)模特征 18190653.4.2專業(yè)市場開展的區(qū)域性特征 18291893.5專業(yè)市場開發(fā)的要素 18138963.5.1市場根底 1872943.5.2政府支持 19260583.5.3物流條件 1959633.5.4規(guī)劃設(shè)計 2059003.5.5經(jīng)營管理 2021321第4章專業(yè)市場的開展與探析 21260314.1專業(yè)市場面臨的問題 21122894.2專業(yè)市場開展所面臨的挑戰(zhàn) 2137244.3具有競爭力的專業(yè)市場 22229984.4如何讓專業(yè)市場良性開展 2294434.4.1正確的運營策略 22225114.4.2有效的本錢控制 2429027第5章工程周邊專業(yè)市場開展現(xiàn)狀 26326835.1成都四大區(qū)域?qū)I(yè)市場開展現(xiàn)狀 26116765.1.1青白江 2680305.1.2雙流 2614165.1.3新都 27220615.1.4龍泉 27229985.2青白江專業(yè)市場的開展 28313615.2.1優(yōu)越區(qū)位促成投資洼地 28232735.2.2交通是青白江獨一無二的優(yōu)勢 2829027第6章置業(yè)參謀入職根本禮儀 29280056.1接聽 29235636.2迎接客戶 29188736.3產(chǎn)品介紹 29235636.4購置洽談 3040926.5帶看現(xiàn)場 3068476.6暫未成交 30326426.7填寫客戶資料表 30105006.8客戶有購置意向的征兆 3012371附錄一：11606為“千億產(chǎn)業(yè)”奉獻重要力量 3425128附錄二：21008大港工程沙盤講演 36第1章房地產(chǎn)市場根底知識1.1房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可別離的局部以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可別離”，是指不能別離或雖能別離但別離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。1.2土地使用權(quán)出讓形式及程序我國是實行社會主義公有制的國家，即全民所有制〔國有土地〕和勞動群眾集體所有制〔集體土地〕。一般個人和團體不擁有土地所有權(quán)。樓盤建設(shè)使用權(quán)，僅是擁有土地的使用權(quán)。而出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。出讓時指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。通常我們將土地使用權(quán)的出讓成為土地的一級市場。協(xié)議出讓程序市土地局根據(jù)市政府批準的出讓地塊方案向境內(nèi)外發(fā)布出讓土地信息。有意受讓者提出用地申請，并填寫用地申請表。市土地局向申請受讓者提供出讓地塊的有關(guān)資料和規(guī)定。必要時向成片開發(fā)土地的有意受讓者提交土地開發(fā)建設(shè)方案。雙方協(xié)商達成一致意見。簽訂土地出讓合同，并繳付定金，按土地出讓合同規(guī)定，在付款期限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。受讓者在付清出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。1.2.2招標出讓程序市土地局制定出讓土地招標方案，報經(jīng)市政府批準發(fā)布招標公告。有意投標人到指定地點購置土地使用規(guī)劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關(guān)文件。市土地局向有意投標者解答有關(guān)出讓土地法規(guī)及出讓有關(guān)問題。投標者在規(guī)定的投標截止日期前繳納保證金〔不計息〕，并將密封后的投標書投入標箱。市土地局組織有關(guān)部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作。對有效標書進行評審，市土地局向中標者發(fā)出中標證明書，未中標者由市土地局退保證金。中標者在規(guī)定的時間內(nèi)與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金，保證金可抵充定金。中標者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。1.2.3拍賣出讓程序市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經(jīng)市政府批準后，發(fā)布拍賣出讓土地公告；市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規(guī)劃及其他有關(guān)文件；驗證競買者資格，發(fā)放應(yīng)價牌；市土地局主持拍賣競買，簡介拍賣地塊情況，宣布拍賣起價；競買者舉牌應(yīng)價；競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金；競買獲勝者按土地出讓合同規(guī)定，在付款時限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金；競買獲勝者付清全部土地出讓金后30日內(nèi)，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。1.2.4土地的劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)的范圍，主要有以下幾個方面：1、國家機關(guān)用地。它是行使國家職能的各種機關(guān)用地的總稱，具體包括各級權(quán)力機關(guān)、國家行政機關(guān)、國家審判機關(guān)、國家檢察機關(guān)和國家軍事機關(guān)用地。軍事用地。它是指符合《中華人民共和國軍事設(shè)施保護法》規(guī)定的軍事設(shè)施用地，包括建筑、場地和設(shè)施用地。城市根底設(shè)施用地。它包括城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、市內(nèi)公共交通等設(shè)施用地。

城市公益事業(yè)用地。指城市內(nèi)的各種學校、醫(yī)院、體育場所、圖書館等文體、衛(wèi)生、教育事業(yè)用地。國家重點扶持的能源、交通、水利等工程用地。1.2房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征：①位置的固定性②使用的耐久性③資源的有限性④物業(yè)的差異性〔2〕房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征：①生產(chǎn)周期性②資金密集性③相互影響性④易受政策限制性⑤房地產(chǎn)的增值性1.3房地產(chǎn)的類型按用途劃分：①居?、谏虡I(yè)③旅游④工業(yè)⑤農(nóng)業(yè)按住宅的層數(shù)劃分：①低層住宅1——3層 ②多層住宅4——6層③小高層住宅7——11層④〔中〕高層住宅12——30層⑤超高層住宅31層以上〔含31層〕1.4房地產(chǎn)的使用年限凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行：①居住70年②工業(yè)、教育、體育、科技、文化、局部衛(wèi)生50年③商業(yè)、旅游、娛樂50年④局部商業(yè)、綜合用地、其他用地40年1.5房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類標準鋼結(jié)構(gòu)：層中的主要結(jié)構(gòu)為剛剛建造，包括懸結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋、混泥土攪到成承重梁柱再用預(yù)制的加氣混泥土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石等輕質(zhì)板材隔墻分戶而成的住宅。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物中，豎向承重結(jié)構(gòu)的墻柱采用磚或者砌塊進行砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混泥土或者木質(zhì)結(jié)構(gòu)。是以小局部鋼筋混泥土或者大局部磚墻結(jié)構(gòu)。1.6房地產(chǎn)專業(yè)名詞產(chǎn)權(quán)證書：指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

期房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購置商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同

現(xiàn)房:是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證〔大產(chǎn)證〕的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指工程已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準現(xiàn)房:是指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修。

共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

配建設(shè)施:指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共效勞設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

房屋產(chǎn)權(quán):是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

均價:是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。。

基價:也叫根底價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房根本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。

起價:也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。

預(yù)售價:也是商品房預(yù)〔銷〕售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部問核定的價格為準。

定金:是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。

違約金:是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要表達懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。建筑面積：指建筑物外墻中縫圍合內(nèi)的水平投影面積。建筑面積包含了房屋的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等?？傆玫孛娣e：經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門，劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積，又叫占地面積。

容積率：是指總建筑面積與建設(shè)面積的比值

得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套〔單元〕建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

套〔單元〕建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。

開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。

銷售面積：是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購置的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。

建筑密度：是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率〔％〕，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

綠化率：是指工程規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

層高：是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

標準層：是指平面布置相同的住宅樓層。

居住區(qū)用地：是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地四項用地的總稱

住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路的總稱。

玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。

隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?躍層式住宅：這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有缺乏之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設(shè)計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計中得到廣泛推廣。復(fù)式住宅：這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實際早在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。房屋所有權(quán)：是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。物業(yè)管理：是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理工程進行維護、修繕和整潔。三通一平：指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的根底工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)根底用地開發(fā)的最低法定要求。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級表達其所在的地理位置。紅線圈：又叫宗地圖，是按一定比例尺制作的，用以表示一宗地的用地位置、界限和面積的地形平面圖。它是由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。五證：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開規(guī)劃可證》《建設(shè)工程開工許可證》《商品房預(yù)售許可證》兩書：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》房地產(chǎn)證：房屋、土地所有屬權(quán)的二合一的憑證，也是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。房地產(chǎn)市場：主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃二合一市場，含一級、二級、三級市場。一級市場：是指國家、土地管理部門，按照土地供給方案，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，出讓土地使用權(quán)，以一定的年限、規(guī)定的用途以及適當?shù)膬r格出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用方的市場。二級市場：是指房地產(chǎn)開展商根據(jù)土地使用合同要求，將建造好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或者個人的市場。三級市場：指單位或個人之見的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者租賃的市場。它是在二級市場根底上的第二次或者屢次轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)交易活動的市場。1.7房地產(chǎn)開發(fā)流程1.7.1第一階段：決策階段1、規(guī)劃摸底指了解城市整體規(guī)劃，對擬開發(fā)區(qū)域的要求，研案開發(fā)建設(shè)的可能性。2、市場調(diào)查通過系統(tǒng)的收集、記錄，了解房地產(chǎn)市場的情況，對擬開發(fā)的工程的前景進行預(yù)測。3、可行性分析經(jīng)濟分析、效益測算。4、領(lǐng)導(dǎo)決策在完場以上工作的前提下，由領(lǐng)導(dǎo)研究，決定開發(fā)工程。1.7.2第二階段：前期階段在開發(fā)工程決策以后，從提報立項到完成建設(shè)準備階段，也稱土地開發(fā)階段，主要內(nèi)容包括：1、申請立項由房地產(chǎn)開發(fā)公司向主管部門提出申請，獲批準后列出開發(fā)預(yù)備工程方案，以后視前期工作情況再列出建設(shè)方案。2、建設(shè)方案根據(jù)城市規(guī)劃總體要求，編制建設(shè)方案并報市或區(qū)規(guī)劃管理部門。同時，因征詢各主管單位意見，研究小區(qū)建成后市政、公建等配套的可能性。3、申請用地在建設(shè)方案獲批準后，向土地管理部門申請建設(shè)用地，或批準后辦理用地手續(xù)。4、委托設(shè)計建設(shè)方案獲批準后，可以通過招標、委托進行工程設(shè)計。5、動拆遷上述工作完成以后，可向市房管局申請動拆遷，接受委托的動遷單位，必須經(jīng)市房管局審核批準。6、三通一平1.7.3第三階段：工程建設(shè)階段指房屋的施工階段，主要內(nèi)容包括：1、施工招標：房地產(chǎn)開發(fā)公司可經(jīng)過招標、邀標等方式擇優(yōu)選擇施工隊伍。2、進度控制按照審定的施工組織設(shè)計，監(jiān)督施工單位按方案施工，保證建設(shè)進度。3、質(zhì)量監(jiān)理對各個分項工程進行驗收并簽證，發(fā)生質(zhì)量問題因及時組織處理，確保工程質(zhì)量。4、竣工驗收工程竣工以后，按規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)公司匯通質(zhì)量監(jiān)督部門對工程工程進行驗收。5、市政配套市政、公建的配套因與房屋施工同步進行，房屋竣工以后還要進行各種管線的施工并申請正式的用水用電等。6、交付使用小區(qū)建設(shè)內(nèi)容全部完成后既具備交付使用的條件，建設(shè)單位在將房屋交付使用前要組織房屋管理部門進行驗收，并辦理房屋的移交手續(xù)。1.7.4第四階段：經(jīng)營階段經(jīng)營階段是實現(xiàn)房地產(chǎn)本身價值，回收建設(shè)投資，到達資金增值的重要階段，主要內(nèi)容包括：房屋預(yù)售在投資開發(fā)到達一定階段后進行商品房的預(yù)售或預(yù)租。預(yù)售或預(yù)租前，必須報當?shù)胤抗芫峙鷾?。房屋銷售商品房竣工交付使用可以進行房屋的銷售或出租。產(chǎn)權(quán)登記商品房竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門進行總登記。房屋買賣后，業(yè)主必須按規(guī)定進場產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。1.7.5第五階段：物業(yè)管理房屋交付使用后，在兩年內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責房屋管理和質(zhì)量保修。目前，一般由房地產(chǎn)開發(fā)公司委托物業(yè)公司進行管理。兩年后，由業(yè)主自行或委托有關(guān)單位或機構(gòu)進行物業(yè)管理。1.8取得預(yù)售許可證的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當符合以下條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金到達工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)商申請辦理商品房預(yù)售登記應(yīng)當提交以下文件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金到達工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；4、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；5、工程施工合同；6、預(yù)售商品房分層平面圖；7、商品房預(yù)售方案。

第2章房地產(chǎn)面積的測算2.1房地產(chǎn)面積的屬性

2.1.1套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三局部組成。1、套內(nèi)的使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d.內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。3、套內(nèi)陽臺建筑面積：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。2.1.2房屋的共有建筑面積(即分攤面積)房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟效勞的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟效勞的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。2.1.3公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩局部組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑效勞的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻〔包括山墻〕墻體水平投影面積的50％。2.1.4公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。2.2房地產(chǎn)面積的測算

2.2.1計算全部建筑面積1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。

2、屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。

3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊局部，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

4、樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

5、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

6、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

7、與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

8、建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍〔不包括采光井、防潮層及保護墻〕水平投影面積計算。

有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上局部的外圍水平面積計算。有伸縮的房屋，假設(shè)其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。2.2.2計算一半的建筑面積有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

2.2.3不計算建筑面積空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等檢修、消防等室外爬梯。沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺〔露臺〕、游泳池等。建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油〔水〕池、地下人防干道、支線等。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

2.2.4因分攤的公用面積

應(yīng)分攤的公用面積包括套〔單元〕門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層效勞的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

2.2.5不能分攤的公用面積

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。

第3章專業(yè)市場根底知識3.1專業(yè)市場的概念商品流通——商品生產(chǎn)領(lǐng)域向消費領(lǐng)域轉(zhuǎn)移的過程，在這個過程中伴隨著商品價值的流通、實物流通以及信息流通的過程。流通形式——1.同類或?qū)傩韵嗨频纳唐吩谀辰?jīng)營場所集中經(jīng)營。2.同類或?qū)傩韵嗨频纳唐贩稚⒔?jīng)營、非集中經(jīng)營。專業(yè)市場——同類型或?qū)傩韵嗨频纳唐吩谀骋粋€流通環(huán)節(jié)聚集在一起經(jīng)營的商業(yè)經(jīng)營場所。專業(yè)市場是商品流通的集中經(jīng)營形式的一個流通環(huán)節(jié)。3.2專業(yè)市場形成的條件生產(chǎn)和消費的分散性、生產(chǎn)者和消費者難以形成穩(wěn)定的購銷關(guān)系兩者相互交集。3.2.1批發(fā)性專業(yè)市場形成的條件：1、商品生產(chǎn)不集中不壟斷，生產(chǎn)企業(yè)眾多，生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大；2、商品的消費不集中，商品的消費者眾多；3、商品購置的數(shù)量規(guī)模影響批發(fā)性專業(yè)市場的形成；4、商品每批次的購置不穩(wěn)定，買賣雙方難以形成穩(wěn)定的購置關(guān)系；5、商品的自然屬性也會影響商品形成批發(fā)專業(yè)市場；6、商品的品牌、檔次影響批發(fā)型專業(yè)市場的形成；7、商品的選購性越強越有利于商品形成批發(fā)型專業(yè)市場；適合形成此類市場的行業(yè)：中低端家具、蔬菜水果、建材市場、中低端服飾。3.2.2零售型專業(yè)市場的形成條件：1、商品生產(chǎn)不集中，同類商品有眾多的商品品牌；2、商品的裝飾功能越強，品種越多，那么商品的選購性越強，容易形成零售型市場；3、商品的使用功能選擇性越強，越有利于形成零售型市場；4、商品的價值越高，選購性越強，有利于形成零售型市場；5、商品價格普遍低于正常加以價格或低于消費者心目中設(shè)定的價格，那么比擬容易形成零售型專業(yè)市場；6、商品的市場容量只有滿足一定要求時，才有可能形成零售型市場。適合形成此類市場的行業(yè)：高檔家具、家用電器、高檔服裝3.3專業(yè)市場的分類3.3.1按照經(jīng)營形態(tài)分類〔1〕集中經(jīng)營場所專業(yè)市場概念定義：商品的銷售處于同一有形的經(jīng)營場所中，集中了眾多商品的買方和賣方，買賣雙方都具有較大的選擇交易對象的空間。市場特征：1、商品的買方選擇空間大，賣方選擇市場的時機大。2、充分的市場競爭，反映了商品的行情。3、價格發(fā)揮著重要的調(diào)節(jié)作用。〔2〕非集中經(jīng)營場所專業(yè)市場概念定義：商品的銷售形成各自獨立的流通渠道，不集中于固定有形場所銷售市場特征：1、商品買賣雙方之間形成并維系穩(wěn)定密切的購銷關(guān)系2、商品的買賣雙方一般以訂立合同的形式來確定雙方的權(quán)力與義務(wù)3、商流和物流別離程度高3.3.2按照商業(yè)類別分類〔1〕有形商品——生活消費資料〔便利品、選購品、特殊品〕;生產(chǎn)消費資料〔工業(yè)消費品—原材料、設(shè)備、動力、能源農(nóng)業(yè)消費品種子、化肥、農(nóng)機具、農(nóng)藥〕〔2〕無形商品——技術(shù)商品；效勞商品；信息商品3.3.3按照區(qū)域特性分類〔1〕產(chǎn)地型專業(yè)市場概念定義：商家經(jīng)營的商品主要來源于本區(qū)域生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的商品的市場形成根底：1、區(qū)域生產(chǎn)企業(yè)到達一定數(shù)量、規(guī)模2、生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的商品類型相同或?qū)傩韵嗨?、上述商品的產(chǎn)銷之間難以形成穩(wěn)定的購銷關(guān)系表現(xiàn)方式：1、生產(chǎn)商品屬性相似的生產(chǎn)企業(yè)密集的區(qū)域形成某一中心區(qū)域內(nèi)形成，中心區(qū)域及周邊輻射區(qū)域具有生產(chǎn)屬性相似的企業(yè)市場案例：義烏小商品城〔2〕中轉(zhuǎn)型市場概念定義:市場所在區(qū)域不是經(jīng)營商品的主要生產(chǎn)地，也不是該商品的銷售地，而主要發(fā)揮商品集散作用的中轉(zhuǎn)地形成根底:1、商品從生產(chǎn)地向消費地運動路線的交通樞紐中心2、商品從生產(chǎn)地向消費地運動路線的必經(jīng)之路表現(xiàn)方式:1、商品在國內(nèi)生產(chǎn)，也在國內(nèi)消費〔內(nèi)貿(mào)〕2、商品國外生產(chǎn)向國內(nèi)運動〔進口〕注：商品國內(nèi)生產(chǎn)向國外運動可以形成集散物流中心，但很難形成專業(yè)市場市場案例：廣東廣源汽配專業(yè)市場〔3〕銷地型專業(yè)市場概念定義：商家經(jīng)營的產(chǎn)品主要滿足區(qū)域及周邊區(qū)域消費者及經(jīng)銷商的購置需求。形成根底：1、受銷售輻射區(qū)域的范圍、消費總量及購置力水平而定2、滿足地段交通、經(jīng)營品種、配套效勞的多方面決定；表現(xiàn)方式：某類商品消費集中區(qū)域市場案例：大港建材城3.3.4按照商圈規(guī)模分類〔1〕全國性專業(yè)市場概念定義：商圈規(guī)模大、范圍廣、銷售市場輻射全國，可吸引全國客商前來進貨的市場形成根底：通常依托當?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，區(qū)域中同類商品生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模大、種類齊全，在全國同類商品市場中占有比重較大，且在市場上具有絕對的競爭優(yōu)勢。市場案例：廣州白馬服裝市場〔2〕地域性專業(yè)市場概念定義：銷售市場只是輻射到一個比擬大的區(qū)域，其客源主要來自本區(qū)域的專業(yè)市場，通常是銷地型市場。形成根底：周邊區(qū)域的經(jīng)濟中心、樞紐中心，對周邊有較強輻射力、吸引力的地區(qū)。市場案例：上海燈具城〔3〕地方性專業(yè)市場概念定義：銷售市場只輻射市場附近的區(qū)域，主要滿足地區(qū)居民購置需求形成根底：區(qū)域消費頻率高或者消費集中市場案例：農(nóng)貿(mào)市場、花鳥市場3.4專業(yè)市場開展特征3.4.1專業(yè)市場開展的規(guī)模特征市場規(guī)模小——輻射范圍小講究區(qū)位交通市場規(guī)模大——輻射范圍擴大講究產(chǎn)業(yè)根底3.4.2專業(yè)市場開展的區(qū)域性特征產(chǎn)地型市場————————銷地型市場————————中轉(zhuǎn)地市場〔存在進如門檻〔進入門檻低〔隨著物流/電子商務(wù)展需具備產(chǎn)業(yè)根底競爭加劇逐步被淘汰市場表現(xiàn)好〕輻射范圍被擠壓〕生命力較弱〕3.4.3專業(yè)市場是集貿(mào)式市場組織的典型，它由鄉(xiāng)村集市開展而來，后由農(nóng)村到城市郊區(qū)，漸漸開展為大型專業(yè)市場和專業(yè)MALL兩種形式3.5專業(yè)市場開發(fā)的要素3.5.1市場根底專業(yè)(批發(fā))市場是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標產(chǎn)品。既然是產(chǎn)品，就需要有市場根底。以專業(yè)市場為目標產(chǎn)品的市場根底有兩個：一、立地條件從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標準，一般是人流、交通等等。有些業(yè)態(tài)也會選址在一些商業(yè)網(wǎng)點缺乏地區(qū)，看中的是未來的開展和人流。但專業(yè)市場不同，尤其是專業(yè)批發(fā)市場不同，它不再是市場的空白點。新的專業(yè)市場的生存和開展必須依賴原有專業(yè)市場在假設(shè)干年的開展中所培養(yǎng)起的商圈氣氛，離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場大多命運多舛。二、產(chǎn)業(yè)條件一般中小型專業(yè)(批發(fā))市場對立地條件要求較高，對產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)(批發(fā))市場這個業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個再開展的問題。一方面是規(guī)模不斷擴大，另一方面是硬件不斷升級。從北京木樨園早期的龍湫批發(fā)市場，到今天的百榮世貿(mào)商城，已不可同日而語。商圈內(nèi)部擴張的同時，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個擴大總會遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部開展的需要，專業(yè)(批發(fā))市場對產(chǎn)業(yè)加工能力的要求也就越高。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場較遠時，信息本錢、物流本錢、時間本錢的增加，都會帶來經(jīng)營本錢的增加。產(chǎn)業(yè)條件缺乏的市場或者商圈就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。中關(guān)村IT市場的生存和開展就很好地說明這一點，她的開展根底是周邊眾多高校、科研院所而形成研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場的成功也有賴于周邊溫州、臺州等小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速開展。3.5.2政府支持專業(yè)(批發(fā))市場的開展壯大往往離不開當?shù)卣拇罅χС?。一方面批發(fā)市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，各地政府較為重視其開展。另一方面，專業(yè)市場在開展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業(yè)(批發(fā))市場的生存也常常受到城市開展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對專業(yè)(批發(fā))市場的開展往往是致命的。新專業(yè)(批發(fā))市場的開發(fā)與運作，如果沒有當?shù)卣С?，前景令人擔憂。3.5.3物流條件專業(yè)(批發(fā))市場商品的流動性強、量大，對物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。以批發(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運站或火車站較近。木樨園商圈的開展和馬連道茶業(yè)市場沒有周邊眾多的長途客運站為依托，很難開展到今天。西直門商圈也是如此。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場無一不是在城市主干道邊。早期在城市中心開展起來的專業(yè)市場，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流本錢的增加，遷址是很多在城市中心區(qū)專業(yè)市場面臨的又一個難題。新開發(fā)的市場選址不宜選在城市中心區(qū)，更不宜選在物流交通條件不好的地方。3.5.4規(guī)劃設(shè)計目前，在一些三線城市，專業(yè)市場的空白點也已不多，那種一個大棚子或簡易加蓋子的時期已過。升級的專業(yè)(批發(fā))市場對軟硬件如電梯、停車、空調(diào)、防火等指標要求也越來越高。另外，專業(yè)(批發(fā))市場業(yè)態(tài)性質(zhì)所決定，以攤檔為主，人流動線的要求也較高，在建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計時必須充分考慮到。另外，隨著以人為本的觀念的深入，批發(fā)市場還要在配套效勞如餐飲、休閑、酒店住宿等方面加強。最后一點，為適應(yīng)商業(yè)國際化、信息化開展趨勢要求，新建專業(yè)(批發(fā))市場的寬帶配套也是必不可少的。3.5.5經(jīng)營管理統(tǒng)一的經(jīng)營、良好的管理同樣是成功打造專業(yè)(批發(fā))市場，并可持續(xù)經(jīng)營開展的必要條件之一。專業(yè)市場更需要專業(yè)化的運作，首先需要專業(yè)化的開發(fā)。專業(yè)化開發(fā)表達在三個階段：第一階段是定位之初的專業(yè)化研究。專業(yè)化研究是要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)。最好在拿地之前就已完成市場研究并有了清晰的定位;第二階段是規(guī)劃設(shè)計。這個階段一方面要根據(jù)市場變化修正定位，一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計建筑產(chǎn)品;第三階段是研究銷售對后期經(jīng)營的影響，當然最好是不售。這三個階段要強調(diào)的是，開發(fā)商一定要走出地產(chǎn)圈子，請真正有商業(yè)經(jīng)驗的專家人士或機構(gòu)支持，如實現(xiàn)定單式開發(fā)最好。走完這三個階段，也只是在商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)這一段完成了一半。剩下的一半就是商業(yè)行業(yè)里的事了，即商業(yè)招商和經(jīng)營管理。進入商業(yè)運作階段想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機構(gòu)和人才都不行了。開發(fā)商再想自己把這后面的事情做起來就涉及跨行業(yè)開展，多半會失敗。專業(yè)市場對經(jīng)營管理的要求非常高，即使前面四項因素解決得好，也不一定就能長期經(jīng)營。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。

第4章專業(yè)市場的開展與探析4.1專業(yè)市場面臨的問題專業(yè)市場承當起人民的生活消費資料、生產(chǎn)消費資料的交易，從其誕生開始，為實現(xiàn)貨物交換和商品價值交換提供了場所。中國目前的專業(yè)市場大多以批發(fā)為主。批發(fā)市場起源于上世紀80年代初期，目前，全國已初步形成了以農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、小商品批發(fā)市場、建筑裝飾材料批發(fā)市場、生產(chǎn)資料市場等為主的，包括皮革、五金、家居、食品、服裝、紡織、電器、IT、化工、醫(yī)藥、汽配、玩具、機械等在內(nèi)的各類綜合性專業(yè)市場。經(jīng)過近20年的開展，專業(yè)市場在配置資源、擴大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價格、解決就業(yè)、增加稅收、推動經(jīng)濟開展等方面發(fā)揮了重要作用，帶動了各地商品流、資金流、信息流、人才流的健康開展，但在開展中也存在一些嚴重問題，如：法制不健全，運作不標準。開發(fā)門檻低，盲目上馬，無序競爭，假冒偽劣產(chǎn)品充滿市場的現(xiàn)象嚴重;行政管理不標準，多頭管理，政策混亂，監(jiān)管不力，收費繁多，審批復(fù)雜，市場秩序混亂；重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴重，不顧市場和商戶的需求，導(dǎo)致惡性低層次競爭，如北京的建材市場、廣州的服裝市場、長三角的輕紡市場等；4、選址不合理，定位不準確，規(guī)劃不專業(yè)，設(shè)計不科學，功能配套不完善，招商、經(jīng)營乏力，交通、平安、消防隱患多；市場開展缺乏創(chuàng)新，重數(shù)量輕質(zhì)量，管理落后，競爭意識、品牌意識薄弱，市場適應(yīng)性慢，開展后勁缺乏；局部市場管理人員和交易人員素質(zhì)差，交易方式陳舊，不懂現(xiàn)代商貿(mào)物流，產(chǎn)品市場網(wǎng)絡(luò)化和電子商務(wù)化建設(shè)緩慢。這些問題都嚴重制約了中國專業(yè)市場的升級換代和長遠開展。4.2專業(yè)市場開展所面臨的挑戰(zhàn)隨著競爭的加劇、品牌的集中和消費能力的提高專業(yè)市場正面臨一系列的挑戰(zhàn)，也導(dǎo)致其表現(xiàn)形式發(fā)生了一系列的變化：競爭挑戰(zhàn):A阿里巴巴、企業(yè)門戶網(wǎng)站等電子商務(wù)B展會C沃爾瑪?shù)却笮统蠨國美等家電連鎖、中域等通訊連鎖品牌的集中及企業(yè)對營銷終端的控制消費力的提高，從價格的注重到對品質(zhì)及消費體驗的注重，專業(yè)市場的“臟亂差”不適應(yīng)新的環(huán)境。4.3具有競爭力的專業(yè)市場在市場競爭中小商品市場、紡織服裝類、建材市場、五金機電、物流主導(dǎo)等因素其特有的優(yōu)勢屬性成為了具有競爭力的專業(yè)市場，究其原因主要有四點：1、產(chǎn)業(yè)集群2、產(chǎn)業(yè)不易老化3、行業(yè)內(nèi)不具有絕對品牌優(yōu)勢、勞動密集型4、政府的大力扶持4.4如何讓專業(yè)市場良性開展4.4.1正確的運營策略〔1〕全面了解行業(yè)市場要做好一個專業(yè)市場，就必須做到信息上領(lǐng)先，充分了解專業(yè)市場的開展前景、市場容量、同類市場競爭等。比方在惠州開發(fā)惠州國際電子城，首先要了解惠州電子產(chǎn)業(yè)的根本情況，如產(chǎn)業(yè)聚集地以及生產(chǎn)量和原材料的采購量，其次要了解原材料的生產(chǎn)區(qū)域，引進一手原材料供給商；其三要考慮到與周邊區(qū)域如深圳、東莞等地的電子元器件采購中心的競爭性，在保證電子元器件品種的同時，適度控制市場開發(fā)規(guī)模；其四，針對電子企業(yè)采購的特征，有的放矢地進行市場經(jīng)營和推廣等?！?〕完善專業(yè)市場的整體配套完善的專業(yè)市場配套是專業(yè)市場經(jīng)營的根本保證。一個完整的專業(yè)市場，不僅涉及到倉儲、貨運代理、分裝配送、長短途交通、停車場、展覽中心等根本環(huán)節(jié)，而且還需要銀行、酒店、餐飲、行業(yè)協(xié)會、工商稅務(wù)、報關(guān)、網(wǎng)上交易平臺等相關(guān)配套效勞。這就要求一個好的專業(yè)市場必須為經(jīng)營者和消費者創(chuàng)造一個良好的商業(yè)環(huán)境，同時也為工程后期經(jīng)營管理打下堅實根底。有的開發(fā)商在開發(fā)之初沒有一個好的商業(yè)規(guī)劃，工程的配套根本無法滿足做批發(fā)市場的需要，有的工程雖具備下游采購的信息網(wǎng)絡(luò)，但卻缺乏下游采購消費的交通網(wǎng)絡(luò)，導(dǎo)致開業(yè)后大批量的外來商戶撤離，市場面臨經(jīng)營嚴重困難的處境。因此，在建立專業(yè)市場時必須做好商業(yè)規(guī)劃，完善商業(yè)配套?！?〕開拓新的交易平臺隨著專業(yè)市場的逐步開展壯大，市場對交易場所和交易方式提出了更高的要求，在繼承傳統(tǒng)的同時，我們必須開辟新平臺，加強市場的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。義烏小商品批發(fā)市場作為中國傳統(tǒng)專業(yè)市場的領(lǐng)先者，起步較早，但隨著其不斷開展壯大，傳統(tǒng)意義上的商品交易平臺已經(jīng)難以滿足市場開展的需求，電子商務(wù)平臺建設(shè)呼之欲出。正是得益于新型網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)平臺的開發(fā)，義烏小商品批發(fā)市場的產(chǎn)品足跡幾乎已經(jīng)遍布全球。據(jù)統(tǒng)計，在義烏小商品批發(fā)市場里，開展電子商務(wù)的攤位占60%。義務(wù)小商品城的成功，與他們不斷創(chuàng)新開拓交易平臺，靠多條腿走路的開展模式是密不可分的?！?〕充分利用行業(yè)協(xié)會的優(yōu)勢行業(yè)協(xié)會往往是一個行業(yè)龍頭企業(yè)聚集的團體，是該行業(yè)市場信息動態(tài)的先知先覺者，也是行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)、與政府部門和其它行業(yè)溝通交流最重要的橋梁。因此充分利用行業(yè)協(xié)會的優(yōu)勢，與行業(yè)協(xié)會進行親密無間的合作，對于一個專業(yè)市場的建設(shè)將會起到事半功倍的作用?，F(xiàn)在很多專業(yè)市場都選擇和行業(yè)協(xié)會強強聯(lián)手，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會信息多、渠道廣的優(yōu)勢，為市場未來經(jīng)營提供技術(shù)、信息等方面的支持?！?〕招商嚴把商戶質(zhì)量關(guān)很多專業(yè)市場開業(yè)火爆，但是好景不長，商戶來也匆匆去也匆匆，很快整個市場就形成惡性循環(huán)，最后人去樓空。為什么會出現(xiàn)這種虎頭蛇尾的現(xiàn)象呢?主要有兩個原因：首先批發(fā)市場不比零售市場，大局部市場采購人員有選購產(chǎn)品的專業(yè)素質(zhì)，而且每次的采購量比擬大，距離往往也比擬遠。如果市場商戶的經(jīng)營實力有限，經(jīng)營品種有限，無法以最快速度滿足市場的需求，采購人員會很快改變他們的采購地點。其次，每個市場都需要一段時間的培養(yǎng)期，沒有經(jīng)營實力的商戶在這個時候就會信心動搖或者經(jīng)受不住市場的考驗，這個時候也將給市場經(jīng)營管理帶來比擬大的負面影響。因此，專業(yè)市場在招商時，不能為了為湊場而招商，而是要選擇那些有經(jīng)營能力且能應(yīng)對市場風險的商戶。4.4.2有效的本錢控制1、堅持廣告效果的全面測定,尋求廣告投放之最正確效果。對于專業(yè)市場來說,主要測定廣告前后專業(yè)市場房屋出租率發(fā)生變化的情況以及該專業(yè)市場總租賃額的變化情況。假設(shè)將專業(yè)市場進一步細化,按照專業(yè)市場成立的早晚,可以分為成熟型市場和成長型市場。對于成立較早、比擬成熟的專業(yè)市場來說,那么應(yīng)側(cè)重于廣告心理效果的測定。廣告心理效果的測定,即測定廣告經(jīng)過特定的媒體傳播之后對消費者心理活動的影響程度。對于成立較晚或剛剛成立的專業(yè)市場應(yīng)注重對進行“地毯式”大面積投放廣告效果的測定,尋求最正確投放效果。2、順管理職能,監(jiān)管與效勞并舉。經(jīng)過多年的開展,專業(yè)市場成熟了,相應(yīng)的營業(yè)稅及其附加等各種稅費增多了,本無可厚非。但就政府職能部門而言,應(yīng)該理順管理職能,從重視對專業(yè)市場的監(jiān)管逐步過渡到監(jiān)管與效勞并舉。因為專業(yè)市場已經(jīng)走過了粗放經(jīng)營的階段,開始進入集約化和標準化經(jīng)營階段。專業(yè)市場迫切需要科學管理來升級換代,特別是面對零售業(yè)態(tài)與網(wǎng)絡(luò)交易的雙重沖擊,進一步挖掘交易功能之外的產(chǎn)品展示、信息交流等功能,成為市場監(jiān)管的首要任務(wù)。3、提倡以“本錢為中心”的戰(zhàn)略方針,建立健全內(nèi)部控制機制。在收入一定的情況下,本錢費用是決定企業(yè)經(jīng)濟效益上下的關(guān)鍵因素。要突出與本錢費用相關(guān)的一些技術(shù)指標在企業(yè)預(yù)算管理中的地位,強化技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合。不能無視對期間費用的管理,把資金費用的控制面擴展到全員。預(yù)算管理應(yīng)突出本錢控制,以本錢為中心,從完善本單位的內(nèi)部控制制度入手,只有最高管理當局重視內(nèi)部控制,才能有利于會計系統(tǒng)和控制程序發(fā)揮最大的效力。4、建立行業(yè)制約機制,進行競爭本錢管理。專業(yè)市場開展至今,眾多同質(zhì)化市場爭吃一塊蛋糕,使專業(yè)市場的經(jīng)營本錢提高,而利潤卻在下降。所以,必須進行競爭本錢管理。而專業(yè)市場之間的競爭歸根到底,是地方經(jīng)濟與地方經(jīng)濟之間的競爭。要進行競爭本錢管理,首先要得到當?shù)卣亩α⒅С帧ｏ@然,政府的統(tǒng)一規(guī)劃有利于防止重復(fù)建設(shè)、浪費資源;有利于建立行業(yè)制約機制,嚴禁一些不法操作。而在產(chǎn)業(yè)聚集或消費聚集地區(qū)形成的市場能夠降低交易費用,具有低本錢競爭優(yōu)勢。因為在具有產(chǎn)業(yè)聚集地區(qū)形成的商品市場具有顯著的標準效應(yīng),有利于降低本錢;這些企業(yè)之間可以實行高度的專業(yè)化分工、上下游之間可以較好地協(xié)作,能形成整個產(chǎn)業(yè)的配套能力,這些將進一步促成本錢的競爭優(yōu)勢形成。同樣,在消費聚集地區(qū)形成的市場,市場交易者通過市場的集中采購,也有利于降低交易費用。

第5章工程周邊專業(yè)市場開展現(xiàn)狀5.1成都四大區(qū)域?qū)I(yè)市場開展現(xiàn)狀5.1.1青白江現(xiàn)在的青白江專業(yè)市場主要分兩大片區(qū)集中開發(fā)，后期還有大量待建市場。青白江的專業(yè)市場開發(fā)熱潮，大概是從2009年開始的。從2009年開始各大開發(fā)企業(yè)就在青白江大面積拿地。順著大件路往北進入青白江，周邊都是在建、在售、在招商中的專業(yè)市場。僅僅是佳飛國際建材家居市場的附近，就會聚了華川銀地、旗艦物流、俊祥物流等多個專業(yè)市場，這些市場大局部都是在建市場，施工進度也大致相同。據(jù)成都商報記者現(xiàn)場目測，圍繞佳飛國際建材家居市場周圍的專業(yè)市場面積到達了5000畝左右。順著成金青快速通道進入青白江，就進入了青白江專業(yè)市場另一集中地，首先是大港陶瓷建材市場，接下來就是西部鋼材市場、大港陶瓷建材城、青龍國際建材市場等等?，F(xiàn)場不大概有10多家開發(fā)商聚集于此，整體開發(fā)面積超過了10000畝。這兩大片區(qū)的專業(yè)市場根本都是在建的市場，已經(jīng)正式運營的市場最多只占到了不到20%。這些扎堆的市場在經(jīng)營產(chǎn)業(yè)上有很大的重合，特別是家居建材產(chǎn)業(yè)，幾乎每個市場都有。除了這些看得到的市場外，還有大量正在整理的土地。而這些正在整理的土地，大局部都是專業(yè)市場用地。5.1.2雙流目前的雙流，不少配套效勞商已經(jīng)進駐，并且整個市場初顯活力。紅牌樓向外、雙流九江，雖然并不是專業(yè)市場最集中的地方，卻可以被稱為發(fā)源地。2008年，元瑞國際家居商城出現(xiàn)時，主城區(qū)內(nèi)商品市場外遷規(guī)劃還未出臺，這個市場被業(yè)界稱為“瘋狂的舉動”，卻意外受到家居商家和投資者的熱捧，首批次少量商鋪出售時，6800余元/平方米的價格令推出的商鋪很快銷售完畢，很多在紅牌樓商圈做生意的家居商家，也迅速被吸引到這里租鋪做生意。今年下半年，元瑞國際家居商城一期即將開業(yè)，均價30-50元/平方米·月的租金也算是專業(yè)市場中較好的。同樣位于九江的金恒德汽配城與元瑞國際家居商城的情況相似，一期已經(jīng)開業(yè)，雖然人氣還不是特別旺，但商家對未來都很有信心。目前金恒德汽配城內(nèi)，除了開門營業(yè)的商家外，超市、銀行、通訊營業(yè)廳也進駐效勞，各種中型、小型貨車穿梭其間，也使市場顯示出活力。在這兩個專業(yè)市場的帶動下。傳統(tǒng)的紅牌樓汽配商圈向外，九峰和摩爾國際兩個汽配城同樣受到關(guān)注。摩爾國際很多商家都在緊張裝修，期待盡快搬離原來的老市場，入駐新市場開門迎客。5.1.3新都現(xiàn)在的新都區(qū)整體來說是家具產(chǎn)業(yè)園廣告攻勢大，現(xiàn)場過于寂靜。當看到各種家居品牌、家居市場的廣告牌在路邊爭奪你的視線的時候，你就能知道，成都家具產(chǎn)業(yè)園到了。在成都市規(guī)劃當中，位于新都區(qū)新繁鎮(zhèn)的成都家具產(chǎn)業(yè)園總共占地6平方公里，其中的全球家具建材CBD又分為了家居市場區(qū)域以及原輔材料工具市場區(qū)，面積超過了總規(guī)劃的一半。占地超過三平方公里的專業(yè)市場———這不僅可以帶來一個全新的產(chǎn)業(yè)集群，同時也可以帶來一個數(shù)量龐大的投資時機。5.1.4龍泉南汽東移打造中國底特律在九峰國際汽車博覽新城進駐龍泉之前，龍泉還有一些其他的專業(yè)市場規(guī)劃，比方博美建材城、西南食品