2023年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價原理與方法》模擬試卷二

［單選題］1.一個估價項目的估價目的一般取決于（）。

A.估價機(jī)構(gòu)

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。進(jìn)一步來看，估價目的取決于委

托人對估價的具體需要。

［單選題］2.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價與定價，表述正確的是（）。

A.估價與通常意義上的定價沒有本質(zhì)不同

B.估價師進(jìn)行估價，是將客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來

C.估價師進(jìn)行估價，是代替市場定價而不是模擬市場定價

D.估價師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值

參考答案：B

參考解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的更深理解。選項A錯誤，估價與通常

意義上的定價有本質(zhì)不同；選項C錯誤，房地產(chǎn)估價應(yīng)模擬市場進(jìn)行估價；選

項D錯誤，估價只是運(yùn)用自估價專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房

地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。

［單選題］3.從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大

小或者準(zhǔn)確性的是（）。

A.估價對象的真實價格

B.估價對象的實際成交價格

C.估價對象的重置價格

D.較高估價技術(shù)水平的重新估價價值

參考答案：D

參考解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估計的更深理解。評判某一評估價值的合理

性與準(zhǔn)確性，通常是把它與可信度更高的重新評估價值進(jìn)行比較。理論上是把

它與真實價值進(jìn)行比較，但因現(xiàn)實中真實價值無法得到，出現(xiàn)了替代真實價值

的兩種可能的選擇：一是正常成交價格，二是數(shù)名具有較高估價技術(shù)水平的估

價專家或估價師（通常為估價專家委員會或?qū)＜医M）的重新評估價值。

［單選題］4.下列有關(guān)中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價，表述錯誤的是（）。

A.土地公有制在城鄉(xiāng)之間不同

B.房屋和土地的所有制不同

C.房地產(chǎn)的實際狀況與權(quán)屬證明記載的狀況不一致

D.房地產(chǎn)市場足夠規(guī)范

參考答案：D

參考解析：本題考查的是我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況。選項D,房地產(chǎn)市場不

夠規(guī)范，有時不平穩(wěn)，時常受到政府的調(diào)控，未來較難預(yù)期；成交價格、租金

等交易信息不夠公開透明；新建商品房銷售中存在地下室等的面積不計入銷售

面積、購買后可變相增加面積等情況，二手房交易中較普遍存在“陰陽合同”

等情況，交易當(dāng)事人向有關(guān)部門申報的成交價或網(wǎng)簽成交價與真實的成交價往

往不一致；甚至存在較大差異（通常明顯偏低）；一些市場參與者不夠理性和謹(jǐn)

慎，成交價格難以客觀真實反映市場狀況和交易對象狀況。

［單選題］5.在抵押貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價服務(wù)是（）。

A.房地產(chǎn)抵押價值評估

B.貸款成數(shù)測算

C.抵押房地產(chǎn)價值動態(tài)評估

D.房地產(chǎn)貸款項目評價

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的估價需要。選項A、B、D都屬于貸款前

期的估價服務(wù)項目。根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、動態(tài)評估抵押房地產(chǎn)

價值、掌握抵押房地產(chǎn)價值變化情況以及有關(guān)信息披露等要求，定期或在房地

產(chǎn)市場價格發(fā)生較大波動、抵押房地產(chǎn)狀況有較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市

場價格或市場價值等進(jìn)行監(jiān)測和評估。

［單選題］6.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應(yīng)作

為補(bǔ)償項目的是（）。

A.征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價值損失

B.征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費(fèi)用

C.征用期間租賃經(jīng)營損失

D.征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的估價需要。如果房地產(chǎn)被征用或

征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實際損失給予補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收和征用中，

通常還需要評估相關(guān)構(gòu)筑物和附屬設(shè)施的價值、因征收或征用房地產(chǎn)造成的搬

遷費(fèi)用（如設(shè)備的搬遷費(fèi)用包括設(shè)備的拆除費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)、重新安裝調(diào)試費(fèi)

等）、臨時安置費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失、未到使用壽命但不可繼續(xù)利用的動產(chǎn)殘

余價值等。參見教材P52?53

［單選題］7.下列選項中，不屬于房地產(chǎn)損害賠償類型的是（）。

A.因工程施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產(chǎn)價值減損

B.因新建建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照等，造成臨近房地產(chǎn)價

值減損

C.人為災(zāi)害使他人房地產(chǎn)受到損害

D.因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策變化，導(dǎo)致所有權(quán)人推遲轉(zhuǎn)讓方案的損失

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r需要。稅收政策變化，會影響

房地產(chǎn)價格，但并非對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生了損害，不涉及損害賠償。

［單選題］8.土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制

條件在該宗土地的權(quán)益中屬于（）。

A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制

D,額外的利益或好處

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。該房地產(chǎn)權(quán)利受房

地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制狀況。例如，規(guī)劃和用途管制等房地產(chǎn)利用限制（如對

用途、容積率等的規(guī)定），受相鄰關(guān)系（即房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法

規(guī)規(guī)定或按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)提供必要的便利或接受必要的限制而產(chǎn)生

的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系）的約束，被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封（簡稱被查封）

等。

［單選題］9.下列權(quán)利中，不屬于土地使用權(quán)的是（）。

A.建設(shè)用地使用權(quán)

B.宅基地使用權(quán)

C.土地承包經(jīng)營權(quán)

D.抵押權(quán)

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和宅

基地使用權(quán)都屬于土地使用權(quán)。

［單選題］10.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。

A.租賃權(quán)

B.地役權(quán)

C.抵押權(quán)

D.所有權(quán)

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。用益物權(quán)包括國有

建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)。

［單選題］11.某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心

悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的

（）特性。

A.不可移動

B.用途多樣

C.相互影響

D.易受限制

參考答案：c

參熹軍析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)具有相互影響特性，因此一宗

房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與其鄰近的房地產(chǎn)狀況密切相

關(guān)。

［單選題］12.下列選項中，體現(xiàn)政府行使房地產(chǎn)管制權(quán)的是（）。

A.限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施

B.因公益事業(yè)，強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)

C.對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收

D.在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。管制權(quán)，政府為了增進(jìn)公眾安全、健

康、道德和一般福利，可以直接對房地產(chǎn)開發(fā)和利用加以干涉。例如，通過城

市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。

［單選題］13.對于同一估價對象和同一價值時點(diǎn)，下列價值類型中評估值最大的

一般是（）。

A.謹(jǐn)慎價值

B.市場價值

C.殘余價值

D.清算價值

參考答案：B

參考解析：本題考查的是基礎(chǔ)性價值類型和價格種類。選項A,謹(jǐn)慎價值一般低

于市場價值；選項C,殘余價值一般低于市場價值；選項D,清算價值一般低于

市場價值。

［單選題］14.在房地產(chǎn)價格中，理論價格是（）。

A.穩(wěn)定均衡價格

B,不穩(wěn)定均衡價格

C.短期均衡價格

D.長期均衡價格

參考答案：D

參考解析：本題考查的是基礎(chǔ)性價值類型和價格種類。市場價格和理論價格相

比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。

［單選題］15.甲乙兩宗土地，甲單價為900元/nA乙單價為600元/nA其他條

件完全相同，如果甲地的容積率為6,乙地的容積率為3,則作為一個理性的房

地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買（）。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一樣

D.無法判斷

參考答案：A

參考解析：本題考查的是基礎(chǔ)性價值類型和價格種類。開發(fā)商主要會比較甲乙

的樓面地價，甲的樓面地價=900+6=150(元/m?),乙的樓面地價=600+3=200

(元/m?),甲的價格低。

[單選題]16.某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑

面積1000而的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每

年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相

同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/叱(建筑面積)。該類房地產(chǎn)的

報酬率為10%,目前該承租人權(quán)益價值為()萬元。

A.39.48

B.40.67

C.41.81

D.46.84

參考答案：B

參考解析：本題考查的是針對房地產(chǎn)自身劃分的價值和價格。承租人權(quán)益價值

=合同租金與市場租金的節(jié)約額的現(xiàn)值。V=[(36-29)/(1+10%)]+[(36-

30)/(1+10%)2]+[(36-31)/10%]X[1-1/(1+10%)20-5-2]X[1/(1+10%)

2]=6.364+4.959+29.353=40.68(萬元)。

[單選題]17.某套lOOn?的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價格

為10000元/mz,預(yù)計一年后漲至10500元/mz,每年末租賃凈收益為40000元/

套。年折現(xiàn)率為12%,年貸款利率為7%,期房風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3肌該期

房目前的市場價格為()萬元。

A.93.26

B.93.43

C.98.11

D.98.28

參考答案：B

參考解析：本題考查的是針對房地產(chǎn)自身劃分的價值和價格。V=IX100-[4/

(1+12%)]-lX100X3%=93.43(萬元)。

[單選題]18.下列購買某宗房地產(chǎn)的付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是(假定

年折現(xiàn)率為6%)()o

A.現(xiàn)在按9.5折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.現(xiàn)在首付30%,余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%,余款在未來10年內(nèi)分年等額支付

參考答案：D

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價格。選項A,現(xiàn)在一次性支付

0.95；選項B,一年后支付1/1.06=0.943；選項C,現(xiàn)在首付30%,以后3年

內(nèi)等額支付=0.3+0.7/3）（P/A,6%,3）=0.923702788；選項D,現(xiàn)在首付

50%,10年內(nèi)等額支付=0.5+0.5/10X（P/A,6%,10）=0.868004352。

［單選題］19.在交易當(dāng)事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成

交價格是（），真實的成交價格是（）。

A.名義價格，實際價格

B.實際價格，名義價格

C.市場價格，名義價格

D.成交價格，名義價格

參考答案：A

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價格。在交易當(dāng)事人為了避稅等

而不實申報成交價的情況下，申報的成交價或網(wǎng)簽成交價為名義價格，真實的

成交價為實際價格。

［單選題］20.某住宅的建筑面積為100m2,買賣合同約定成交價為10000元/nA

價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由

買方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并

在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6肌則其

正常成交價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

參考答案：D

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價格。由于交易稅費(fèi)均由買方承

擔(dān)，合同約定成交價就是賣方實得金額，正常負(fù)擔(dān)價=賣方凈得價+應(yīng)由賣方

繳納的稅費(fèi)，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款

換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=［60+40/（1+6%）］+

8/（1+6%）=105.28（萬元）。

［單選題］21.某抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為120萬元，已

抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%,

當(dāng)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價值為（）萬

7Lo

A.12

B.25

C.27

D.40

參考答案：D

參考解析：本題考查的是主要行為中的價值和價格。再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的價值-（已抵押貸款余額/社會一般抵押率）-拖欠的建設(shè)工程價

款-其他法定優(yōu)先受償款=120-（48/60%）=40（萬元）。

［單選題］22.下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的

是（）。

A.消費(fèi)者的收入水平增加

B.該種房地產(chǎn)的價格水平下降

C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

D.消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格上漲

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格形成與變動原理。一般地說，某種房地產(chǎn)

的價格如果上漲了，對其需求就會減少。

［單選題］23.房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用

的因素不包括（）。

A.消費(fèi)者的收入水平

B.消費(fèi)者對未來的預(yù)期

C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

D.相關(guān)物品的價格水平

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格形成與變動原理。決定房地產(chǎn)需求量的因

素包括：（1）該種房地產(chǎn)的價格水平；（2）消費(fèi)者的收入水平；（3）消費(fèi)者

的偏好；（4）相關(guān)物品的價格水平；（5）消費(fèi)者對未來的預(yù)期。

［單選題］24.諸多區(qū)位因素影響商業(yè)房地產(chǎn)的優(yōu)劣，下列（）不屬于商業(yè)房地

產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣判斷的標(biāo)準(zhǔn)。

A.商務(wù)氛圍

B.臨街狀況

C.交通條件

D.繁華程度

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看

其繁華程度、人流量、臨街狀況、交通條件等。

［單選題］25.下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。

A.朝向

B.保溫

C.隔音

D.戶型

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。選項A,朝向是區(qū)位因素。

［單選題］26.（）是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離，它是把交通時間、交通

費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離或交通便利程度。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.經(jīng)濟(jì)距離

D.交通時間距離

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離：是綜合考慮交通時間、

交通費(fèi)用等因素，并用貨幣表示，以反映距離或交通便利程度，是一種更加科

學(xué)但較為復(fù)雜的距離。

［單選題］27.房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)在房屋用途的規(guī)定下對土地加以利用，這主要來源

于（）的限制。

A.房地產(chǎn)地役權(quán)

B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使

C.房地產(chǎn)利用限制

D.相鄰關(guān)系

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因

素的限制情況：這些限制情況也因使房地產(chǎn)利用或處分受到限制而影響房地產(chǎn)

價值價格。就規(guī)劃和用途管制等房地產(chǎn)利用限制來看，農(nóng)用地可否轉(zhuǎn)為建設(shè)用

地，以及對建設(shè)用地用途、房屋用途、容積率等的規(guī)定，對房地產(chǎn)價值價格影

響很大。

［單選題］28.下列情況中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.提高契稅稅率

B.增加土地增值稅

C.增加增值稅

D.減免房產(chǎn)稅

參考答案：A

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項A,增加買方的稅收，如提高契稅

稅率，會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格下降；反之，減免契稅，會刺

激房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格上漲。選項BCD三種情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)價

格的上升。

［單選題］29.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。

A.國內(nèi)生產(chǎn)總值

B.居民消費(fèi)價格指數(shù)

C.匯率波動

D.稅收減免

參考答案：D

參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)

發(fā)展、居民收入、物價變動、利率升降和匯率變化。

［單選題］30.下列有關(guān)合法原則的表述，錯誤的是（）。

A.遵循合法原則是要求根據(jù)依法判定的估價對象狀況來估價，即依法判定估價

對象是什么狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價

B.法律法規(guī)規(guī)定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，就不能作為以該種處分方式為

估價目的的估價對象

C.合法原則要求只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象

D.依法判定的估價對象狀況通常是估價對象的實際狀況，但也可能不是實際狀

況，而是有關(guān)交易合同、招標(biāo)文件等約定的狀況或者根據(jù)估價目的所需設(shè)定的

狀況

參考答案：C

參考解析：本題考查的是合法原則。選項C錯誤，遵循合法原則是要求根據(jù)依

法判定的估價對象狀況來估價，即依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就

應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。

［單選題］31.某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無力償還貸款，現(xiàn)

被某法院整體拍賣。為此，采用假設(shè)開發(fā)法估價評估其拍賣保留價時，關(guān)于價

值時點(diǎn)和估價對象狀況的說法，正確的是（）。

A.價值時點(diǎn)為抵押貸款日，估價對象狀況為抵押時的狀況

B.價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為抵押時的狀況

C.價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為完工時的狀況

D.價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在的狀況

參考答案：D

參考解析：本題考查的是價值時點(diǎn)原則。價值時點(diǎn)為現(xiàn)在、估價對象為現(xiàn)在狀

況的估價：也就是評估現(xiàn)在狀況的房地產(chǎn)在現(xiàn)在的價值價格。此種情形是最常

見、最大量的，如現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、房地產(chǎn)司法處置估

價。

［單選題］32.下列房地產(chǎn)估價中，屬于價值時點(diǎn)為過去、估價對象狀況為過去狀

況的估價的是（）。

A.房地產(chǎn)司法處置估價

B.評估期房的價值

C.房地產(chǎn)損害賠償估價

D.對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價

參考答案：D

參考解析：本題考查的是價值時點(diǎn)原則。選項A,屬于價值時點(diǎn)為現(xiàn)在、估價對

象狀況為現(xiàn)在狀況的估價；選項B,屬于價值時點(diǎn)為現(xiàn)在、估價對象狀況為將來

狀況的估價；選項C,屬于價值時點(diǎn)為現(xiàn)在、估價對象狀況為過去狀況的估價。

［單選題］33.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，

市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平

方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的

現(xiàn)值為（）元/平方米。

A.5000

B.4800

C.5500

D.4380

參考答案：A

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。（8000X5000-5000X3000）

/5000=5000（元/平方米）。

［單選題］34.下列關(guān)于比較法具體運(yùn)用的說法中，正確的是（）。

A.房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，一定適合采用比較法估價

B.估價機(jī)構(gòu)和估價師沒有努力收集交易實例，可以作為無法采用比較法估價的

理由之一

C.比較法的測算結(jié)果不易被人們理解、認(rèn)可或接受，因此比較法測算的價值一

定合理、真實

D.目前運(yùn)用比較法估價的難點(diǎn)是獲取房地產(chǎn)的真實成交價以及相應(yīng)的估價所需

的房地產(chǎn)狀況等信息

參考答案：D

參考解析：本題考查的是市場比較法概述。選項A錯誤，房地產(chǎn)交易總體上較

活躍的地區(qū)，在某些特殊情況下比較法也可能暫時不適用，比如房地產(chǎn)交易因

穩(wěn)定市場、疫情防控而受到限制，在較長一段時間內(nèi)暫?；蚝苌侔l(fā)生；選項B

錯誤，以下情況難以成為不選擇比較法估價的正當(dāng)理由：估價對象所在地有較

多類似房地產(chǎn)的交易，只因估價機(jī)構(gòu)和估價師難以搜集到必要的交易實例而不

國采用比較法估價;選項C錯誤，比較法測算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接

受O

［單選題］35.某住宅的建筑面積為100m2,買賣合同約定成交價為10000元/mz,

價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由

買方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并

在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6肌則對

其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

參考答案：D

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。由于交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，合同約

定成交價就是賣方實得金額，正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額+應(yīng)由賣方繳

納的稅費(fèi)，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換

算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=［60+40/（1+6%）］+8/

（1+6%）=105.28（萬元）。

［單選題］36.為評估某房地產(chǎn)2010年10月1日的市場價格，選取的可比實例資

料是：交易日期為2010年4月1日，合同約定成交價格為3500元/nA買賣中

涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方和買方需繳納的稅

費(fèi)分別為正常交易價格的6%和3%o自2010年2月1日起到2010年10月1日

期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.5%,則該可比實例修正、調(diào)整后

的價格為（）元/m?。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3836.51

參考答案：D

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方凈得價/（1

一賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)比率）=3500/（1-6%）=3723.404（元/n?）,市場狀況

調(diào)整后價格=3723.404X（1+0.5%）,=3836.51（元/n?）。

［單選題］37.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m之，套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)?/p>

的公共部分建筑面積為9m2,按建筑面積計算的價格為3295元/in?,該套住宅按

套內(nèi)建筑面積計算的價格為（）元/n?。

A.3000

B.3277

C.3500

D.3599

參考答案：C

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。住宅總價=（145+9）X3295=

507430（元）；按套內(nèi)建筑面積計算的單價=507430/145=3499.517241q3500

（元/m2）o

［單選題］38.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為50萬元，乙宗地價值為40萬

元。合并后的房地產(chǎn)價值為130萬元。若甲宗地土地權(quán)利人購買乙地塊，下列

最合理要價是（）萬元。

A.40

B.50

C.60

D.80

參考答案：C

參考解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：40+

40/（50+40）X（130-50-40）=57.78（萬元）。

［單選題］39.某城市商品住宅，2016年9月的市場價格為39100元/nA2017年

6月的市場價格為44800元/in?。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2016年9月至2017年6月，該

城市商品住宅房地產(chǎn)市場價格的平均環(huán)比月上漲率為（）。

A.1.07%

B.1.41%

C.1.52%

D.1.55%

參考答案：C

參考解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。39100X（1+t）9=44800。t=

1.52%o

［單選題］40.在比較法中，對資產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實例的資產(chǎn)

狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的資產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)狀況，

得97分，則資產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

參考答案：A

參考解析：本題考查的是資產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。資產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=97/102=

0.950

［單選題］41.某宗地的面積為lOOOnA采用比較法進(jìn)行評估。通過三宗可比實例

求出的比較價格分別為9130元/m2,9190元Ai?和9220元為之,如果賦予這三個

價格的權(quán)重分別為0.3,0.4和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比較價格為

（）元/ml

A.9160

B.9175

C.9181

D.9205

參考答案：C

參考解析：本題考查的是計算比較價值。比較價格=9130X0.3+9190X0.4+

9220X0.3=9181（元/n?）。

［單選題］42.某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50

年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑

物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為50年。預(yù)計

該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8隊則該房地產(chǎn)的

收益價格為（）萬元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

參考答案：A

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為40

年。V=A/YX［1—1/(1+Y)n］=8/8%X［l-l/(1+8%)4°］=95.40(萬

元)。

［單選題］43.某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于

年初獲得凈收益80萬元，3年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費(fèi)用為50萬

元。若該類房地產(chǎn)的報酬率為8%,該寫字樓的現(xiàn)時價值為1000萬元。則3年后

該商業(yè)用地凈地的價值為()萬元。

A.979.22

B.1000.00

C.1029.22

D.1050.00

參考答案：C

參考解析：本題考查的是預(yù)知未來若干年后價格的公式。設(shè)3年后該商業(yè)用地

凈地的價值為V,則：1000=80+80/1.08+80/1.082+(V-50)/I.083,V=

1029.22萬元。

［單選題］44.預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為60萬元和72萬元，兩年

后的價格比現(xiàn)在的價格上漲6%,該類房地產(chǎn)的報酬率為8%,該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的

價格為()萬元。

A.1187.95

B.1283.57

C.1285.79

D.1285.71

參考答案：D

參考解析：本題考查的是預(yù)知未來若干年后價格的公式。該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價

格V=60/(1+8%)+72/(1+8%)2+VX(1+6%)/(1+8%)2,V=1285.71(萬

元)。

［單選題］45.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋

折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，

房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合

法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為

()萬元。

A.245

B.275

C.315

D.345

參考答案：D

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。折舊費(fèi)、抵押貸款還本付息

額都不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險費(fèi)、管理費(fèi)50萬

元，水電供暖費(fèi)40萬元，房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500—40—50—65=

345（萬元）。

［單選題］46.關(guān)于報酬率的說法，正確的是（）。

A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，完全可以作為未來收益風(fēng)險的可靠指

針

B.累加法求取報酬率時，風(fēng)險調(diào)整值相對于同期國債利率是相同的

C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)

換為價值的比率

參考答案：D

參考解析：本題考查的是報酬率的求取方法。選項A錯誤，市場提取法求出的

報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未

來各期收益風(fēng)險的可靠指針；選項B錯誤，風(fēng)險調(diào)整值是指投資者為補(bǔ)償所承

擔(dān)的較高風(fēng)險所要求的額外報酬率，即超過安全利率以上部分的投資報酬率，

應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定；選項C錯

誤，安全利率和收益率、報酬率，一般是名義的，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影

響。參見教材P327~330。

［單選題］47.下列有關(guān)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，表述錯誤的是（）。

A.直接資本化法不需要預(yù)測未來許多年的凈收益

B.直接資本化法的計算過程較簡單

C.直接資本化法的資本化率或收益乘數(shù)能較好的反映市場實際情況

D.直接資本化法對可比實例的依賴性較差

參考答案：D

參考解析：本題考查的是直接資本化法。選項D錯誤，直接資本化法對可比實

例的要求較高、依賴性強(qiáng)。

［單選題］48.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%,銀行可提供

6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

參考答案：D

參考解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。抵押貸款常數(shù)=年償還額/抵押貸款金

額，月抵押貸款常數(shù)=（8%/12）4-{1-1/［1+（8%/12）］5X12}=2.028%,年抵押

貸款常數(shù)=2.028%X12=24.33%,綜合資本化率=60%X24.33%+40%X10%=

18.6%o

［單選題］49.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/inZ,土地開發(fā)期為2年，土地開

發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/n^和60元/nA貸款年利率為8%。采用成本

法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/in?。

A.10.87

B.13.37

C.100.73

D.103.22

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。土地取得費(fèi)用為開發(fā)期之初計息，

即2年，土地開發(fā)費(fèi)為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540

X1.082+90X1.0815+60X1.O805-（540+90+60）=103.22（元/n?）。

［單選題］50.關(guān)于成本法估價中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用

估算的說法正確的是（）。

A.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點(diǎn)的實際水平來估算

B.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點(diǎn)的正常水平來估算

C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計發(fā)生時點(diǎn)的正常水平來估算

D.應(yīng)按它們在價值時點(diǎn)的正常水平來估算

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。成本法估價中，土地成本、建設(shè)成

本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按它們在價值時點(diǎn)的正常水平來測

算，而不是按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常水平來測算。

［單選題］51.某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為

4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價格的

3.5%、6%,投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

參考答案：B

參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤。設(shè)房地產(chǎn)重置價值為V,投資利潤率=開發(fā)

利潤/（土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用），則開發(fā)利潤=20%義

（4000+180+0.035V）=836+0.007V,V=4000+180+350+0.035V+0.06V

+836+0.007V,V=5976萬元。

［單選題］52.待開發(fā)的一幢建筑面積為10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后的銷售均

價為3000元/V,已知土地取得時樓面地價為1000元/W,建設(shè)成本和管理費(fèi)用

為1200元/nA銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為房地產(chǎn)價格的2%和5.5%,開發(fā)期為

1.5年，貸款年利率為10%。假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開

發(fā)完成時即完成銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時一次性投入，則該寫字樓的銷售

利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

參考答案：B

參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤。土地成本=1000元/n?,建設(shè)成本和管理費(fèi)

用=1200元/m2,投資利息=1000義［（1+10%）'-1J+1200X［（1+10%）°-75-

1］=242,61（元/in?）,銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)=3000X（2%+5.5%）=225（元

/m2）,開發(fā)利潤=3000—1000—1200—242.61—225=332.39（yc/m2）,銷售利潤率=

開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=332.39/3000=11.08%o

［單選題］53.某住宅建筑面積為160m2,土地剩余使用期限為60年，以建筑面積

計算的土地重新購建成本和建筑重新購建成本分別為5000元/n?和3500元/V。

目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設(shè)計落后引起的

折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元，若土地報酬率為6%,

則該住宅的成本價格為（）萬元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

參考答案：B

參考解析：本題考查的是成本法總結(jié)。房地產(chǎn)價值=土地重新購建成本+建筑物

重新購建成本-折舊=5000X160+3500X160—50000—80000—60000=1170000

（元）。

［單選題］54.在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟(jì)

壽命為60年，后于2011年8月31日補(bǔ)辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使

用期限為40年（自2011年8月31日起計），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建

筑物按殘余價值給予補(bǔ)償。2012年8月31日對該辦公樓進(jìn)行評估，經(jīng)測算，該

辦公樓的土地重新取得價格為3000萬元，土地報酬率為6%,建筑物重置成本為

4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為（）萬

元。

A.6490

B.6510

C.6655

D.6675

參考答案：D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。舊的房地價格=土地重新購

建成本+建筑物重新購建成本一建筑物折舊=3000+4500*（1-11/60）=

6675（萬元）。土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期。但是因為建設(shè)用地使用

權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補(bǔ)償，計算折舊期限的時候，按照建筑

物經(jīng)濟(jì)壽命算。

［單選題］55.下列對假設(shè)開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是（）。

A.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，根據(jù)價值類型和估價對象所處的實際情況選擇估價

前提

B.房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)采用“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”

C.自己開發(fā)前提下評估出的房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估

出的房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值

D.同一估價對象在不同估價前提下運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，評估出的價值往往

不同

參考答案：D

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價前提。選項A錯誤，應(yīng)該是根據(jù)估

價目的和估價對象所處的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等情況來確定；選項B錯誤，房地產(chǎn)抵

押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)選用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；選項C錯誤，

同一估價對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價前提下

的估價測算結(jié)果，依次是從大到小的。

［單選題］56.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的說法中，正確的是

（）O

A.后續(xù)建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)不同，終點(diǎn)是開發(fā)完成的房地產(chǎn)竣工

日期止的時間

B.在預(yù)測經(jīng)營期時，銷售期的預(yù)測要相對容易些

C.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營期有部分重合

D.在預(yù)測建設(shè)期時，前期一般能較準(zhǔn)確地預(yù)測，建造期的預(yù)測相對較困難

參考答案：C

參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的求取。選項A錯誤，后續(xù)建設(shè)期的

起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同；選項B錯誤，在預(yù)測經(jīng)營期時，銷售期特別是

預(yù)售期和延遲銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測；選項D錯誤，在預(yù)測建設(shè)期時，前期

的預(yù)測相對較困難，建造期的預(yù)測方法較成熟，也相對容易些，一般能較準(zhǔn)確

地預(yù)測。

［單選題］57.某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價格為243萬元,

假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24米，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為（）元/平方米。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000

參考答案：B

參考解析：本題考查的是路線價法。該地塊面積=18X50=900（平方米）；單價

=2430000/900=2700（元/平方米）；單價=路線價義平均深度價格修正率；平均

深度價格修正率=（40+30+20）/（25+25+25）=1.2；路線價=單價/平均深度修

正系數(shù)=2700/1.2=2250（元/平方米）。

［單選題］58.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英

尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平

方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。（采用四

三二一法則）

前街32。元/平方英尺

地

塊

后街240元/平方英尺

A.150.8

B.160.8

C.170.8

D.180.8

參考答案：B

參考解析：本題考查的是計算各宗臨街土地價值價格。前街影響深度=175義

320/（320+240）=100m；后街影響深度=175X240/（320+240）=75m；單

價=路線價X平均深度價格修正率；總價=320X100%*30X100+240X120%X

30X75=160.8（萬元）。

［單選題］59.利用直線趨勢法對某類商品住宅2004~2013年的平均價格進(jìn)行分

析，擬合成一直線趨勢方程Y=3522+385X,其中Y為商品住宅價格，X為時

間，且XX=0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅

2014年的平均價格為（）元/m?。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

參考答案：D

參考解析：本題考查的是未來價值評估方法。取2008年對應(yīng)的X=—1,2009

隼對應(yīng)的X=l,則滿足XX=0。偶數(shù)年，間隔2；奇數(shù)年，最中間的數(shù)取0,間

隔lo

04)53637)8)910111213

-9-7-5-3-113573

2014年,X=H,則Y=3522+385X11=7757（元/n?）□

［單選題］60.下列選項中關(guān)于交付估價報告的說法正確的是（）。

A.估價報告的交付方式包括面呈、郵寄，不包括電子郵件

B.估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格，由至少三名承辦該項業(yè)務(wù)的估價師簽名并加蓋估

價機(jī)構(gòu)公章

C.估價報告交接單上注明的收到日期，一般為估價報告交付日期

D.估價師不可以主動對估價報告中的某些重大事項進(jìn)行說明

參考答案：C

參考解析：本題考查的是交付估價報告。選項A,估價報告的交付方式有面呈、

郵寄、電子郵件等；選項B,估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格，由至少兩名承辦該項業(yè)

務(wù)的估價師簽名并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章；選項D,在當(dāng)面交付估價報告時，估價師

可主動對估價報告中的某些重大注意事項，特別是估價報告載明的使用范圍以

及相關(guān)法律責(zé)任作出口頭提示或說明。參見教材P537~538。

［多選題］1.下列選項中，對于“分析”、“測算”和“判斷”的關(guān)系描述正確

的有（）。

A.“判斷”是“測算”的基礎(chǔ)

B.“分析”是“測算”和“判斷”的基礎(chǔ)

C.“測算”是“分析”和“判斷”的基礎(chǔ)

D.“測算”是“判斷”的基礎(chǔ)

E.“分析”是“測算”的基礎(chǔ)

參考答案：BDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義?！胺治觥薄皽y算”“判斷”三者

之間通常有一定的邏輯關(guān)系，其中“分析”是“測算”和“判斷”的基礎(chǔ)，

“測算”是“判斷”的基礎(chǔ)。

［多選題］2.房地產(chǎn)是典型的的不完全市場，因為房地產(chǎn)不符合下列（）條

件。

A.買者不在乎從誰的手里購買

B.買者和賣者有串通共謀行為

C.買者和賣者都掌握當(dāng)初前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格

D.買者和賣者沒有進(jìn)出市場的自由

E.商品轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動

參考答案：ACE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的必要性。不完全市場是指不具備以下8

個條件之一的市場：①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；②眾多的買者

和賣者；③買者和賣者都可以自由進(jìn)入市場；④買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的

完全信息，并能預(yù)測未來價格；⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額

是無關(guān)緊要的；⑥買者和賣者無串通合謀行為；⑦消費(fèi)者追求效用最大化，生

產(chǎn)者追求利潤最大化；⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置移動。

［多選題］3.下列估價行為中，屬于鑒證性估價的有（）。

A.為出國移民提供財產(chǎn)證明的估價

B.稅務(wù)機(jī)關(guān)委托的房地產(chǎn)稅收估價

C.為委托人出售房地產(chǎn)確定要價

D.房屋征收部門委托的房屋征收評估

E.購買房地產(chǎn)確定出價服務(wù)的估價

參考答案：ABD

參考解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的深入理解。鑒證性估價一般是估價報

告或估價結(jié)果供委托人給第三方使用或說服第三方，起著價值價格證明作用的

估價，如借款人委托的房地產(chǎn)抵押估價，用于上市公司關(guān)聯(lián)交易的估價，為出

國移民提供財產(chǎn)證明的估價，服務(wù)于上市公司關(guān)聯(lián)交易的估價。如房屋征收部

門委托的房屋征收評估、銀行委托的房地產(chǎn)抵押估價、人民法院委托的房地產(chǎn)

司法估價，稅務(wù)機(jī)關(guān)委托的房地產(chǎn)稅收估價，也屬于鑒證性估價。

［多選題］4.為了公共利益，需要征收某地的集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法給予的

補(bǔ)償有（）。

A.安置補(bǔ)助費(fèi)

B.地上附著物的補(bǔ)償

C.土地補(bǔ)償

D.地上青苗補(bǔ)償

E.退還土地時毀損補(bǔ)償

參考答案：ABCD

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用需要的估價。《民法典》規(guī)定：征

收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村

村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保

障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

［多選題］5.下列選項中對于房屋與構(gòu)筑物的說法正確的有（）。

A.房屋與構(gòu)筑物均可工人們生活

B.兩者都是人工建筑而成的物

C.亭子屬于房屋

D.房屋有門窗和頂蓋的，構(gòu)筑物無門窗或頂蓋

E.水塔、煙囪屬于構(gòu)筑物

參考答案：BDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。一般將建筑物作廣義理解，對建筑

物、房屋、構(gòu)筑物含義和范圍的界定是：三者都是人工建筑而成的物。房屋和

構(gòu)筑物的區(qū)別主要有以下兩點(diǎn)：（1）人們是否直接在里面進(jìn)行生活或生產(chǎn)活

動。人們通常直接在里面進(jìn)行生活或生產(chǎn)活動的，為房屋；一般不直接在里面

進(jìn)行生活或生產(chǎn)活動的，為構(gòu)筑物。（2）是否有門窗和頂蓋。有門窗和頂蓋

的，一般為房屋；無門窗或頂蓋的，一般為構(gòu)筑物。當(dāng)然，將亭子、寶塔之類

的建筑物稱為房屋或構(gòu)筑物似乎都不妥，一般直呼其為建筑物。

［多選題］6.下列選項中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）。

A.擺放在房屋內(nèi)的家具

B.擺放在房屋內(nèi)的電器，掛在墻上的畫

C.在地上臨時搭建的帳篷、戲臺

D.埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施

E.建造在地上的圍墻、假山、水池

參考答案：DE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。建造在地上的圍墻、道路、建筑小

品、水池、假山，種植在地里的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，安裝

在房屋內(nèi)的水暖設(shè)備、衛(wèi)生潔具、廚房設(shè)備、吊燈，鑲嵌在墻里的櫥柜、書畫

或繪在墻上、頂棚上的書畫等，一般屬于其他相關(guān)定著物。

［多選題］7.房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括（）。

A.區(qū)分共有

B.區(qū)分所有

C.公有

D.獨(dú)有

E.共有

參考答案：BDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)可分

為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。

［多選題］8.下列選項中，關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的含義說法正確的有（）。

A.既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)債權(quán)

B.租賃權(quán)屬于物權(quán)

C.抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)

D.物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)

E.居住權(quán)屬于自物權(quán)

參考答案：CD

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。選項A,既有物權(quán)又

有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)；同時有兩個以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)；

選項B,租賃權(quán)屬于債權(quán)；選項E,居住權(quán)屬于用益物權(quán)。

［多選題］9.下列關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法中，正確的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比特殊廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小型商鋪通常比大型商場的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

參考答案：DE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項A,通用性越差的房地產(chǎn)，如用途

越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越小，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。

例如：廠房中，特殊廠房一般比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。選項B,熟地通常比生

地或毛地的變現(xiàn)能力強(qiáng)；選項C,大型商場通常比小型商鋪的變現(xiàn)能力弱。

［多選題］10.關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是變現(xiàn)能力。生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在

建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的

變現(xiàn)能力強(qiáng)。

［多選題］11.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引

起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進(jìn)物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善

參考答案：CE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。需求增加、外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)利用限

制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值增加，屬于房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)

價格上漲，屬于房地產(chǎn)保值；對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值增加，

屬于房地產(chǎn)投資增值。

［多選題］12.引總房地產(chǎn)價格上漲的原因有多種，對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的

內(nèi)容包括（）。

A.政府進(jìn)行道路建設(shè)

B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

C.改進(jìn)物業(yè)管理

D.裝飾裝修改造

E.更新或添加設(shè)施設(shè)備

參考答案：CDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行

裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等。

［多選題］13.下列選項中，關(guān)于房地產(chǎn)的特性說法正確的有（）°

A.房地產(chǎn)利用限制改變引起的房地產(chǎn)價格上漲，是房地產(chǎn)保值

B.房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的

C.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于土地的總量有限和面積不能增加

D.因為房地產(chǎn)具有各不相同特性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性

E.與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價高，而且總價大

參考答案：BDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項A,房地產(chǎn)利用限制改變導(dǎo)致的房

地產(chǎn)價值增加，屬于房地產(chǎn)自然增值。選項C,房地產(chǎn)具有供給有限的特性，還

不完全是因為土地供給總量不可增加。

［多選題］14.按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）。

A.自有房地產(chǎn)

B.生地

C.毛地

D,熟地

E.現(xiàn)房

參考答案：BCDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地

產(chǎn)分為下列5類：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。

［多選題］15.下列選項中，關(guān)于房地產(chǎn)價格和價值的含義說法正確的是（）。

A.房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的使用價值、稀缺性和有效需求三者結(jié)合而產(chǎn)生的

B.就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的使用價值

C.稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏

D.在市場經(jīng)濟(jì)中，價值是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配

給有限的供給量的作用

E.房地產(chǎn)估價中所講的價值，是指使用價值

參考答案：AC

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價值和價格的含義。選項B,就使用價值和交換

價值而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值；選項D,在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，

價格是最普遍、應(yīng)用最廣泛的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量或

調(diào)解供求的作用；選項E,在房地產(chǎn)估價中所稱的價值，一般也是指交換價值。

［多選題］16.下列關(guān)于掛牌價格和成交價格的表述中，正確的有（）。

A.掛牌價格通常高于成交價格

B.掛牌價格可以作為估價依據(jù)

C.在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買賣雙方成交價不小于賣方最低要價，不大于

買方最高出價

D.成交價格是個別價格，通常隨著交易者對交易對象和市場行情了解程度的不

同而不同

E.通常情況下，招標(biāo)方式出讓的地價高于掛牌方式出讓的地價

參考答案：ACD

參考解析：本題考查的是基礎(chǔ)性價值類型和價格種類。選項B錯誤，掛牌價格

不能作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考；選項E錯誤，在通常情況

下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高，招標(biāo)方式出讓的地價次之，協(xié)議方式出

讓的地價最低。參見教材P126、129。

［多選題］17.關(guān)于成交價格、市場價格、理論價格和評估價格的說法，正確的有

（）0

A.在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買方最高出價2買賣雙方成交價2賣方最低要

價

B.在買方市場下，成交價格會偏向賣方最低要價

C.市場價格和理論價格相比，市場價格是長期均衡價格，理論價格是短期均衡

價格

D.在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著

理論價格而上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)

E.當(dāng)交易情況正常時，成交價格接近市場價格

參考答案：ABDE

參考解析：本題考查的是基礎(chǔ)性價值類型和價格種類。選項C錯誤，市場價格

和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。

［多選題］18.按照房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分，房地產(chǎn)價值包括（）。

A.土地價值

B,單位價格

C.樓面地價

D.建筑物價值

E.房地價值

參考答案：ADE

參考解析：本題考查的是針對房地產(chǎn)自身劃分的價值和價格。按照房地產(chǎn)基本

存在形態(tài)劃分的價值包括土地價值、建筑物價值和房地價值。

［多選題］19.一套總價150萬元的住房，下列可供選擇的付款方式中，名義價格

和實際價格相同的有（）。

A.要求在成交日期一次性付清

B.如果在成交日期一次性付清，給予6%的優(yōu)惠折扣

C.首付款30萬元，余款以抵押貸款方式支付，年貸款利率為6%,期限15年，

按月等額償還

D.自成交日期起一年后一次性付清

E.首期支付40萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付55萬元

參考答案：AC

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價格。選項B,實際價格=150X

94%；選項D,實際價格=150/（1+折現(xiàn)率）；選項E,實際價格=40+55/（1+折

現(xiàn)率）。155/（1+折現(xiàn)率）。

［多選題］20.下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲

E.消費(fèi)者的偏好程度增強(qiáng)

參考答案：ACE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格形成與變動原理。選項B,在某種房地產(chǎn)的

價格水平不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)建設(shè)成本上升，如土地、建筑材料、設(shè)備、

人工等價格或費(fèi)用上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率會下降，從而會使該種房地產(chǎn)的

供給減少。選項D,預(yù)期未來房地產(chǎn)價格上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)

開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有

者會把現(xiàn)有的房地產(chǎn)留著不賣、“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的現(xiàn)時供

給。選項E,屬于影響房地產(chǎn)需求量的因素。

［多選題］21.下列選項中，關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益因素說法正確的有（）。

A.房地產(chǎn)的使用權(quán)價格一般高于所有權(quán)價格

B.土地使用期限越短房地產(chǎn)價值價格越低

C.房地產(chǎn)的價格受許多方面的限制

D.在復(fù)雜的情況下，可能土地使用權(quán)價格高于土地所有權(quán)價格

E.房地產(chǎn)權(quán)利的實際內(nèi)容對其價值價格也有很大影響

參考答案：BCDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項A,房地產(chǎn)的所有權(quán)價格一般高

于使用權(quán)價格。

［多選題］22.下列有關(guān)房地產(chǎn)制度政策因素，描述正確的有（）。

A.刺激價格政策一般是采取某些措施來促使房地產(chǎn)價格上漲

B.貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響程度，還受控制資金流向房地產(chǎn)的房地產(chǎn)信貸

政策等“閘門”松緊程度的影響

C.一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，導(dǎo)致房地

產(chǎn)價格上漲

D.在賣方市場，增加賣方流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收會導(dǎo)致房價下降

E.在買方市場，減少賣方流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收會導(dǎo)致房價上升

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項D錯誤，從增加賣方的稅收來

看，如果房地產(chǎn)市場是賣方市場，則賣方可通過提高房地產(chǎn)價格將增加的稅收

轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。選項E錯誤，從減少賣方的稅收來

看，如果房地產(chǎn)市場是賣方市場，則難以使房地產(chǎn)價格下降，主要會使賣方的

收益增加；而如果是買方市場，