S村閑置宅基地現(xiàn)有治理方式、問題及完善對策研究TOC\o"1-3"\h\u4141引言 引言1.1研究背景總所周知，中華五千年以來我國一直是農(nóng)業(yè)大國，直到近代工業(yè)的崛起，帶動了我國重工業(yè)和輕工業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)代發(fā)展以來，我國工業(yè)不斷進步，發(fā)展程度遠超于農(nóng)業(yè)發(fā)展，以至于我國農(nóng)村人口紛紛從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市。農(nóng)村人口的驟減使得農(nóng)村閑置宅基地以及閑置產(chǎn)業(yè)增加，越來越多的村落變成“空心村”，只剩下閑置的土地和留守的老人孩子。為了改善這一現(xiàn)象，我們必須研究對策實施治理體系。黨的十九大報告提出了“鄉(xiāng)村振興”的戰(zhàn)略規(guī)劃，并圍繞這一戰(zhàn)略目標(biāo)，具體解決了現(xiàn)代農(nóng)村中的休閑農(nóng)民問題。在閱讀了國內(nèi)外學(xué)者對當(dāng)?shù)貞卸枵氐难芯亢螅野l(fā)現(xiàn)，針對農(nóng)村農(nóng)民的管理策略比較全面，但覆蓋面太廣，實際活動遠遠超出想象，所以本研究就以廣西北海市下屯村為研究對象，在過去研究的基礎(chǔ)上創(chuàng)新展開，致力于將創(chuàng)新治理實際應(yīng)用到農(nóng)村發(fā)展中。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀我國關(guān)于農(nóng)村宅基地的研究重點是宅基地土地利用、宅基地利用管理及制度建設(shè)等方面，研究主要有幾大方面：第一、張容軍[[]張容軍.農(nóng)村閑置宅基地的界定與分類,長沙:湖南農(nóng)業(yè)大學(xué),2017.]認(rèn)為當(dāng)前我國的農(nóng)村實際的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)物清晰切合理：即農(nóng)村土地的所有權(quán)歸集體組織所有，而使用權(quán)歸農(nóng)戶所有。而楊亞楠[[]楊亞楠.農(nóng)村宅基地閑置狀況研究綜述.現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技,2008(14):281-282.]則持有不同的看法。他們覺得農(nóng)村集體土地制度是歷史的產(chǎn)物，到現(xiàn)在來看已經(jīng)不合理。祁全明[[]祁全明.我國農(nóng)村閑置宅基地的現(xiàn)狀、原因及其治理措施.農(nóng)村經(jīng)濟,2015(8):21-27.]也贊同農(nóng)村宅基地的集體所有制度廢除，轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民所有制。第二、在宅基地法律法規(guī)、管理制度等方面。李婷婷[[]張容軍.農(nóng)村閑置宅基地的界定與分類,長沙:湖南農(nóng)業(yè)大學(xué),2017.[]楊亞楠.農(nóng)村宅基地閑置狀況研究綜述.現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技,2008(14):281-282.[]祁全明.我國農(nóng)村閑置宅基地的現(xiàn)狀、原因及其治理措施.農(nóng)村經(jīng)濟,2015(8):21-27.[]李婷婷,龍花樓,王艷飛.中國農(nóng)村宅基地閑置程度及其成因分析.中國土地科學(xué),2019,33(12):64-71.[]張德元.農(nóng)村宅基地的功能變遷研究.調(diào)研世界,2011(11):4.在國外，土地流轉(zhuǎn)理論對西方國家的土地運動具有重要意義。英國政府提議在政府的監(jiān)督下進行土地分配。聲稱土地分配可以在自然分配下實現(xiàn)。第二，在農(nóng)村農(nóng)場搬遷過程中購買農(nóng)村農(nóng)民主要有三個原因：第一，農(nóng)村環(huán)境靠近山川，空氣清新。第二，農(nóng)村生活成本遠低于城市，而工作和農(nóng)村交通的快速發(fā)展，使城市和農(nóng)村之間的聯(lián)系不再構(gòu)成障礙。麥克米蘭的道格拉斯·C通過大量數(shù)據(jù)表明，郊區(qū)企業(yè)的發(fā)展促進了城市地區(qū)向農(nóng)村地區(qū)的過渡。第三，土地的流轉(zhuǎn)和逆城市化也是國外學(xué)者的主要研究方向。HogaertKPaniagua指出，反向城市化是指城市居民涌入農(nóng)村地區(qū)。積極的影響是推動了城鄉(xiāng)一體化的進程，而消極的影響是因為大量的人口從城市轉(zhuǎn)移到鄉(xiāng)村，造成鄉(xiāng)村的住房緊張。本文通過對農(nóng)村宅基地利用管理的現(xiàn)狀進行了充分的調(diào)查，總結(jié)分析了下屯村宅基地利用管理中存在的主要問題，并分析宅基地利用現(xiàn)狀出現(xiàn)諸多問題的主要原因，最后，提出了適合下屯村宅基地利用管理的建議。2農(nóng)村閑置宅基地的現(xiàn)狀2.1下屯村閑置宅基地概況下屯村位于廣西省北海市合浦縣沙崗鎮(zhèn)，下屯村共有住戶343戶，大多住戶為老人和兒童，青年人群很多都選擇外出打工。雖然住戶不多，其實下屯村的宅基地面積并不少，甚至由于下屯村沒有聚集生活的習(xí)慣，有很多戶形成“各不干擾”的景象，即每戶都擁有較大的宅基地面積，以至于每家每戶誰也不挨著誰。但由于農(nóng)村人口流失嚴(yán)重，即使存在如此規(guī)模的使用面積，實際上使用率并不高，并不是每一處宅基地都會投入使用。在現(xiàn)場走訪中可以觀察到，很多宅基地處于無人料理的狀態(tài)，有的已經(jīng)成為危房，有的雜草叢生無人踏足，有的只能圍起來養(yǎng)殖家禽?？偠灾峦痛宕嬖诤艽笠徊糠中枰獌?yōu)化改良的閑置宅基地，將這些閑置宅基地實際投入使用。2.2下屯村治理過程和成效合浦縣政府為了公共利益的需要根據(jù)土地管理規(guī)劃，決定征收下屯村部分林地、耕地、宅基地等地用于建設(shè)公共交通道路、公共區(qū)域設(shè)施等國家規(guī)劃建設(shè)設(shè)施。征收建設(shè)完成后，治理效果顯著，將原本荒蕪的土地轉(zhuǎn)化成具有實用意義的公共道路、公共設(shè)施等，為下屯村未來對外交流貿(mào)易具有深遠影響。但這一舉措也不全是完美的，在征收閑置土地、閑置宅基地的同時，不免會涉及到非閑置的土地及宅基地，在實現(xiàn)農(nóng)村居民共贏利益的同時也破壞了農(nóng)村居民自身的利益。從未來長遠目光思考，征收土地的舉措可能會為下屯村居民取得良好發(fā)展，但從當(dāng)先狀態(tài)考慮，這一舉措使得居民利益受損甚至有可能流離失所。同時沿線農(nóng)房改造和危房改造也成為了政府治理一大政策，為全面貫徹黨的十九大和十九屆三中、四中、五中全會精神，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實中央和自治區(qū)關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升工作的決策部署，分類推進鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升和農(nóng)村人居環(huán)境整治，推進下屯村重要交通沿線村容村貌改造工作，實施了下屯村公路沿線農(nóng)房特色風(fēng)貌塑造項目。并且經(jīng)縣農(nóng)村危房改造聯(lián)席會議審查，擬定為2019年農(nóng)村危房改造建檔立卡戶和2017、2018年危房改造調(diào)整戶對象等共50戶。沿線農(nóng)房改造和危房改造都在一定意義上良好改善了下屯村宅基地的閑置狀態(tài)，使閑置宅基地有效的恢復(fù)使用狀態(tài)并且保護了下屯村居民的財產(chǎn)安全。但是改造也只能改善閑置宅基地的狀態(tài)，同樣是治標(biāo)不治本，無法從根源解決宅基地的閑置情況。此外，北海在2021召開了建設(shè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易智能農(nóng)業(yè)經(jīng)濟平臺的總結(jié)會。該平臺完成了三資系統(tǒng)與農(nóng)村信用社支付系統(tǒng)的數(shù)據(jù)對接，系統(tǒng)完全基于各縣綜合使用。下屯村組織堅持嚴(yán)格工作、公平、公平、公開的原則，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，規(guī)范農(nóng)村社區(qū)“三資”管理，不斷推進農(nóng)村交易平臺建設(shè)，取得新成效。該平臺不僅有效解決閑置宅基地的流通渠道，而且為農(nóng)民的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易提供了新的交易平臺。但這一方式也有新的問題，就是這一平臺是依托互聯(lián)網(wǎng)打造的，需要通過互聯(lián)網(wǎng)才能進行買賣交易，但農(nóng)村人口上網(wǎng)覆蓋率并不高，甚至有些人連手機都沒有，所以這個平臺一直以這種方式進行下去，很難吸引到農(nóng)村人口加入。通過對下屯村的67次走訪和調(diào)查，我們對下屯村農(nóng)民的使用情況有了初步了解。在接受調(diào)查的67戶家庭中，有9戶9戶，每戶25戶，共25戶14戶。在67個家庭中，54個家庭有54個農(nóng)場。宅基地面積方面，宅基地面積在160平方米以下的有36戶，其中住宅面積在160平方米至300平方米之間，住宅面積占35.8%，住房面積在300平方米以上的占10.7%。據(jù)了解，對宅基地的占用在繁昌縣很普遍。在調(diào)查中，11個家庭基地占調(diào)查家庭總數(shù)的16.4%，處于閑置狀態(tài)。其中，有五個家庭是懶惰的家庭教師，他們的孩子和父母陪伴著他們：有四個家庭是懶惰的農(nóng)民，這是因為人口外出居住在城市和城鎮(zhèn)。兩個農(nóng)民很懶，因為他們在外面工作。這些只是農(nóng)民的調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查顯示，許多農(nóng)民的大門被關(guān)閉，許多農(nóng)舍住宅區(qū)完全閑置或被遺棄，成為大量的土地浪費?？傮w而言，46.3%的農(nóng)舍占用居民區(qū)，16.4%的農(nóng)舍安靜。盡管過度占用和懶惰的宅基地非常普遍，但一些農(nóng)民仍然缺乏土地。一些農(nóng)民甚至擁有30平方米的宅基地，住房條件很差。農(nóng)民的法律認(rèn)可度不強，對所有權(quán)的認(rèn)識不夠。只有6戶家庭知道該宅基地屬于僅占總戶數(shù)9%的群體，41戶家庭認(rèn)為所有者占總戶數(shù)的61.1%，其他14戶認(rèn)為該農(nóng)民屬于占總戶數(shù)9%的國家，占總戶數(shù)的20.9%。2.3下屯村宅基地工作開展情況2.3.1下屯村宅基地工作登記情況在全面開始確認(rèn)和登記農(nóng)村農(nóng)民后，進行了實地調(diào)查和測繪，以確定北開市下屯村的農(nóng)民人數(shù)。通過全面掌握每戶情況，對農(nóng)民進行了確認(rèn)和登記。北開市下屯村的登記率如圖2.4所示，北開市下屯村所有農(nóng)民的總登記率為24.72%。圖2.1北海市下屯村宅基地登記情況圖2.3.2研究區(qū)超標(biāo)宅基地取得時間分析由于宅基地超標(biāo)占地的情況普遍存在，國家為了進一步提高宅基地確權(quán)登記效率，切實維護農(nóng)民權(quán)益，本著尊重歷史的原則，將宅基地面積的確定與宅基地取得時間相銜接，按照不同時期出臺的政策，把宅基地的取得時間劃分為三個階段，分別為1982年前，1982年至1987年之間，和1987年之后，也就是說1982年前取得的宅基地可以按照實際用地面積進行確權(quán)登記，1982年至1987年之間取得的宅基地如果有面積超標(biāo)的情況，對超標(biāo)范圍進行過相應(yīng)的處罰后，也可以根據(jù)實際用地面積進行登記。自1987年以來獲得的宅基地僅在合法批準(zhǔn)的區(qū)域進行登記，如果超過區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)，則不進行登記。因此，農(nóng)民的收購時間對決定農(nóng)民的面積起著重要作用。作者調(diào)查了加班地區(qū)的848名農(nóng)民。按照宅基地權(quán)利人所提供的時間為依據(jù)，以1982年和1987年為時間節(jié)點，分階段進行了統(tǒng)計匯總，如圖4-6所示。統(tǒng)計表明1982年前取得的宅基地94宗，占比11.08%；1982年至1987年間取得宅基地的73宗，占比8.6%；1987年后取得宅基地的681宗，占比80.3%。圖2.2北海市下屯村招標(biāo)宅基地取得年代分布建設(shè)宅基地的平均占地面積如圖2.6所示，1982年前宅基地的平均面積為320平方米；1982年至1987年間，宅基地的平均占地面積為360；1987年之今宅基地的平均面積為385平方米。由此可見超標(biāo)宅基地在占地面積上也在逐步提高。圖2.3北海市下屯村超標(biāo)宅基地平均占地面積分布3閑置宅基地現(xiàn)有治理方式3.1宅基地使用方式我國的宅基地基本上就是居住和倉儲這兩個功能，和人綁定在一起，于是宅基地一旦無人居住就會被荒廢。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部日前印發(fā)《關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ芬螅瑖?yán)格執(zhí)行“一戶一宅”規(guī)定，鼓勵閑置宅基地和閑置房屋的使用。城市居民、工商資本等出租、出租農(nóng)用房屋經(jīng)營的，租賃合同期限不超過十年。不允許強迫農(nóng)民將農(nóng)民的意愿轉(zhuǎn)移到不同的名字上。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買農(nóng)舍。該系統(tǒng)鼓勵激活和利用休閑住宅和休閑房屋，鼓勵閑置農(nóng)民和農(nóng)場通過自愿經(jīng)營、合作項目和寄售服務(wù)享受和擴大新的家庭使用方式。3.2政府征收政策新變化農(nóng)村農(nóng)民是農(nóng)民用來建造自己家園的土地。農(nóng)村農(nóng)舍和房屋的拆遷分別給予補償。一個是農(nóng)民補償，另一個是住房補償。由于農(nóng)民的財產(chǎn)屬于一個村組，這部分補償屬于一個村組，不直接發(fā)放給農(nóng)舍。由于該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民的私有財產(chǎn)，房屋補償屬于村民。村民被帶走后，村組不得不將宅地重新分配給村民，并將村民安置到新農(nóng)民手中。農(nóng)村村民可以擁有一個住宅基地，并可以按照批準(zhǔn)的區(qū)域和標(biāo)準(zhǔn)建造房屋。擅自私自建房、超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的，有關(guān)部門有權(quán)強制拆除，并將原宅基地歸還村組。除了自愿退耕，宅基地也可以在村莊人口內(nèi)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)兩種權(quán)利的分割結(jié)構(gòu)，宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他村民。因此，可以賺取你收入的一部分，你不必擔(dān)心非法出售宅基地。如果房子的面積超過了當(dāng)?shù)氐慕ㄖ娣e標(biāo)準(zhǔn)，需要繼續(xù)使用，需要按照相關(guān)規(guī)定支付費用。3.3農(nóng)企合作革新在進入21世紀(jì)的今天，企業(yè)合作已經(jīng)不是陌生的合作形式了，是非常普遍的合作形式。農(nóng)村閑置宅基地并非只能通過貿(mào)易方式盤活，企業(yè)需要廉價土地架設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，而農(nóng)村閑置宅基地剛好符合企業(yè)所需。但閑置宅基地相對于閑置土地有明顯的缺陷，就是土地分布不均，各個閑置宅基地中間還隔著耕地、林地等性質(zhì)的非聚集土地。所以現(xiàn)代革新的農(nóng)企合作，運用的新合作方式就是以分散基建的方式創(chuàng)建全新的農(nóng)企合作。這一方式非常有效的解決了農(nóng)村宅基地的閑置情況，提高了閑置宅基地的利用率，另一方面企業(yè)也獲得了成本最低的土地獲取方式，實現(xiàn)了農(nóng)企合作的雙贏。3.4產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)合發(fā)展在推動以上幾種治理方式的同時，緊貼現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)合治理方式也應(yīng)運而生。在步入現(xiàn)代經(jīng)濟后，中國人民逐漸走向小康生活，由于城市生活以及工業(yè)化的城市過飽和后，城市人民逐漸將目光從城市轉(zhuǎn)回農(nóng)村，于是農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等農(nóng)村娛樂方式也應(yīng)運而生。越來越多的農(nóng)村閑置宅基地被利用起來，與周圍的農(nóng)業(yè)戶、養(yǎng)殖戶聯(lián)合起來，形成了產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)合創(chuàng)造新的發(fā)展模式的景象。產(chǎn)業(yè)鏈合作的形勢引領(lǐng)起了新的風(fēng)潮，越來越多的農(nóng)戶帶動附近的產(chǎn)業(yè)帶，在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時，也帶動了各產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)合發(fā)展。在近期，政府也開始扶持這一產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，為閑置宅基地作為基底放寬門檻的同時，也幫扶了產(chǎn)業(yè)鏈的合作有效發(fā)展。4閑置宅基地現(xiàn)有治理存在的問題4.1制度不夠完善目前我國目前對于土地改革制度較為完善，但再細化到宅基地的治理內(nèi)容就顯得單薄。“三權(quán)分置”農(nóng)村改革是2018年第一部著作作出的改革安排，目的是落實宅基地集體所有制，保障宅基地農(nóng)用地的資格，適度激活宅基地和農(nóng)民的住房權(quán)。2019年，中國聚焦農(nóng)村宅基地“三權(quán)”，開展改革試點，豐富試點內(nèi)容，探索激活宅基地和農(nóng)民住房使用權(quán)的有效途徑。但這些制度政策還遠遠不夠，我國農(nóng)村人口流失問題還沒有更好的解決方法，無論是人才引進還是本地優(yōu)惠政策，都無法有效的在保留人口流失的同時，吸引外來人口。這樣一來，無論出臺再多的土地政策，都無法挽救土地和宅基地的閑置狀態(tài)，他們的未來只會是流轉(zhuǎn)居住人員，土地性質(zhì)基本不會改變，閑置宅基地的現(xiàn)狀仍然得不到改善。在對下屯村的調(diào)查中，政府部門從未對全村做出過完整的規(guī)劃。農(nóng)村地區(qū)的低可用性是一個值得懷疑的事實。當(dāng)村民再次申請農(nóng)舍時，他們必須首先考慮他們自己的利益：例如，是否方便地以多種方式旅行，或者建造有生產(chǎn)力的、沿著道路和街道運作的房屋以獲得利益。一路上，農(nóng)民們向農(nóng)舍申請，農(nóng)民們在村子里玩耍，甚至出現(xiàn)了空心村的現(xiàn)象。雖然村民們開始紛紛效仿，但村政府并沒有積極制止這種現(xiàn)象，但它助長了到處亂建的現(xiàn)象。除上述原因外，地方經(jīng)濟發(fā)展水平、政府財政收入、農(nóng)村傳統(tǒng)文化等因素也對農(nóng)民的使用產(chǎn)生顯著影響。通過實地調(diào)查證明，影響農(nóng)村農(nóng)舍集約利用的最重要因素是法律和政策，在一定程度上阻礙了農(nóng)村農(nóng)舍利用和管理的有效推進。以往歷史條件下的法律和政策已不適應(yīng)今天的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。在新的歷史經(jīng)濟條件下，要從制度建設(shè)、法律政策的制定等方面入手，促進農(nóng)民的合理高效利用。4.2盲目迷信封建風(fēng)水總所周知，我國是歷經(jīng)了歷史五千年的大國，許多人選擇住宅以及住宅的功能都非常考究，特別是老生常談的風(fēng)水，更是亙古不變的話題。風(fēng)水之術(shù)也即相地之術(shù)，核心即是人們對居住或者埋葬環(huán)境進行的選擇和宇宙變化規(guī)律的處理，以達到趨吉避兇的目的。風(fēng)水之術(shù)依據(jù)環(huán)境和規(guī)律而產(chǎn)生的，一定程度上對宅基地的選擇和使用有所依據(jù)，卻并不是所有風(fēng)水之理都適用，再深奧的風(fēng)水之術(shù)也只是參考的依據(jù)，但如今還有許多人盲目迷信封建風(fēng)水，不僅花大價錢去請所謂的“風(fēng)水大師”，宅基地更是處處都按照風(fēng)水的安排，許多閑置宅基地之所以被荒廢也有被認(rèn)為是兇地的因素。也有許多農(nóng)村人不愿意交易出讓宅基地，是他們認(rèn)為土地都是祖輩留下來的財富，出讓土地是對違背祖輩意志的行為，所以有大量的宅基地哪怕是無人居住、無人打理也無法說服戶主治理、流通。這種想法依舊在一些農(nóng)村思想里根深蒂固，這并不是一朝一夕就能改變的事情。如要解決閑置宅基地的問題，還要在這些方面加大力度處理。在調(diào)查的下屯村中，農(nóng)民受教育程度低，文化水平較低是不爭的事實，而政府和村委會對法律法規(guī)宣傳不夠重視，宣傳力度不到位，農(nóng)民就算想要了解相關(guān)土地法律法規(guī)政策也沒有有效的途徑。而很多村集體的管理人員抱著多一事不如少一事的態(tài)度，還有資金與技術(shù)能力缺乏等條件，從而出現(xiàn)農(nóng)戶建房選址隨意，宅基地住房面積超占等現(xiàn)象。4.3經(jīng)濟利益無法達到共識在治理閑置宅基地的過程中，最頻繁的糾紛主要是經(jīng)濟糾紛，只要碰到土地問題，而且還是宅基地這樣私人的土地空間，經(jīng)濟利益決定了治理雙方是否能破達到共識。但往往都很難達合作，一是農(nóng)村居民很少接觸外界，會對外有一定的戒備心，涉及到自己的財產(chǎn)安全就會更謹(jǐn)慎。農(nóng)村居民大部分是務(wù)農(nóng)和打零工，少有經(jīng)商或是與商業(yè)打交道的經(jīng)歷，遇到他們不擅長的方面會比一般人更謹(jǐn)慎。所以無論是政府溝通協(xié)調(diào)還是企業(yè)個人交涉，碰到了經(jīng)濟往來都不是一件容易的事。而利益來往也很難達成共識，例如下屯村一些相鄰的農(nóng)戶為了節(jié)省成本甚至共用同一面墻作為各自主房的山墻，權(quán)屬界線易產(chǎn)生糾紛。同時，一旦鄰宗權(quán)利人不在也會影響本宗地的指界確權(quán)工作，在北海市下屯村中，由于權(quán)屬界線糾紛不進行指界簽字的有7宗，占未簽字總數(shù)的13.2%，鄰宗無人不能進行指界簽字的15宗，占比28.3%。4.4日常監(jiān)管不到位目前我國農(nóng)村閑置宅基地治理，并沒有合格或是非常優(yōu)異得滿分答卷，可想而知，這件事在鄉(xiāng)村振興治理中并沒有達到人們預(yù)期的目的。而原因也有一些關(guān)于社會方面造成的問題，一方面是社會上的聲音普遍認(rèn)為農(nóng)村人口流失就是大勢所趨，治理農(nóng)村閑置宅基地還不如多在農(nóng)村產(chǎn)業(yè)鏈上下功夫。在社會因素來說，農(nóng)村最大價值就在于農(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，農(nóng)村的宅基地如何處理甚至大部分人想都沒想過，更別說是農(nóng)村宅基地的閑置問題。再者對于農(nóng)村閑置宅基地的治理非常需要社會力量的支持與幫助，但這一治理項目很難宣傳進大眾視線范圍里，所以開展的過程也是異常艱辛。另一方面，我國地大物博且地理位置各不相同，地勢復(fù)雜且地方特色有巨大不同之處，想要治理好農(nóng)村閑置宅基地問題，就要因地制宜，打造專屬于各個村落的治理方式。但是一樣以來，也就意味著這是一個工程量巨大的事情，需要耗費大量的人力物力財力去解決。而如果說閑置宅基地最后治理成果沒有達到治理之初的預(yù)期，那么這將會是一個得不償失的事情。所以要如何處理好這樣的地理因素也是一大難題。而且隨著農(nóng)村土地大規(guī)模流轉(zhuǎn)，進程務(wù)工農(nóng)民經(jīng)濟收入增加，反鄉(xiāng)私自翻建房屋現(xiàn)象較為普遍，而村莊規(guī)劃的建設(shè)用地不足，導(dǎo)致占用農(nóng)用地建房情況比較普遍。而占用農(nóng)用地申請建房審批需要到規(guī)劃部門申請調(diào)整規(guī)劃紅線，然后到區(qū)國土部門審批，審批程序復(fù)雜，周期長，并且目前建設(shè)部門基本暫停了對規(guī)劃區(qū)以外農(nóng)民建房的審批，因此該項操作程序不符合實際。長期以來，政府和基層組織對農(nóng)民建房重審批輕管理，日常監(jiān)管不到位，對于農(nóng)村私自建房的行為缺少有效遏制的手段。同時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土、住建部門人員不足，執(zhí)法力度不夠，違法現(xiàn)象難以及時發(fā)現(xiàn)，并且發(fā)現(xiàn)后難以強制拆除，形成一定的監(jiān)管難度。5創(chuàng)新治理促進鄉(xiāng)村振興5.1土地作用創(chuàng)新想要進行宅基地的治理，最直接的還是通過國家的政策和政府的手段。想要對閑置宅基地的治理方式進行創(chuàng)新，首先就要從國家和政府方面入手。政府要積極落實農(nóng)村和農(nóng)村房屋的活化利用，重視為農(nóng)村活化服務(wù)。推進農(nóng)村活化戰(zhàn)略，促進農(nóng)村發(fā)展，關(guān)注農(nóng)村發(fā)展需求。我們需要維護和激活下一條線。嚴(yán)格來說，不改變土地公有財產(chǎn)的性質(zhì)，不損害耕地權(quán)益，不嚴(yán)格突破耕地紅線，不改變土地公有制的性質(zhì)。我們應(yīng)該支持農(nóng)民的主導(dǎo)地位。充分尊重農(nóng)民意愿，調(diào)動農(nóng)民積極性和主動性，切實保護農(nóng)民合法權(quán)益，增加農(nóng)民收入。你應(yīng)該注意項目的要求。遵守農(nóng)村規(guī)劃、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、安全防火規(guī)定，滿足環(huán)保衛(wèi)生要求，注重綠色發(fā)展。要發(fā)揮基層的開拓精神。支持地方政府不積極進行大膽改革，不搞“一刀切”，不強令。地方政府應(yīng)根據(jù)區(qū)域選擇激活使用表格。各地區(qū)根據(jù)區(qū)位條件、資源配置、環(huán)境容量、工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、歷史文化遺產(chǎn)，選擇適合當(dāng)?shù)貤l件的農(nóng)村和農(nóng)舍活化利用模式。除了休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲、住宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)、農(nóng)業(yè)冷鏈、初級加工、倉庫等農(nóng)村特色，一、二、三產(chǎn)業(yè)等綜合開發(fā)項目鼓勵利用閑置住房發(fā)展新產(chǎn)業(yè)和新形式。為配合綜合整治綠化，整治農(nóng)田農(nóng)舍，依法實行城鄉(xiāng)土地增減掛鉤政策，進入集約化建設(shè)用地市場，為農(nóng)舍建設(shè)提供土地等要素。農(nóng)村建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展同時，支持用戶的支持和激活。政府在充分保護農(nóng)民農(nóng)舍權(quán)益的前提下，支持和扶持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，對農(nóng)村宅基地和懶房實行自助、租賃、參股、合作。為了支持一個由具有特定經(jīng)濟實力的農(nóng)村群體組成的經(jīng)濟群體，將使用統(tǒng)一的農(nóng)舍和閑置房屋幫助他們返回家園，并使用閑置房屋幫助發(fā)展適當(dāng)?shù)霓r(nóng)村工業(yè)項目。為了依法利用各實體的強大權(quán)益，促進多邊關(guān)系的良好條件的形成，并與之合作。鼓勵創(chuàng)新，激活使用機制。各地已具備對農(nóng)村閑置農(nóng)場、閑置房屋、獎勵、補助等進行綜合安排的條件，研究并發(fā)行地方債券，供地方政府支持區(qū)域偶像家園和閑置房屋項目的激活和利用。金融信貸促進產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新，為農(nóng)村偶像民宿和閑置住房的再生利用提供支持。在國家計劃中，要傾聽農(nóng)舍的需求，盲目規(guī)劃紙張，或因地制宜地規(guī)劃閑置農(nóng)民的使用，并根據(jù)農(nóng)民的建議開展自治活動。支持政策也應(yīng)該加強。各地區(qū)都要認(rèn)真貫徹落實中央和國家對地方政府、農(nóng)村地區(qū)一體化發(fā)展、創(chuàng)業(yè)精神、人本創(chuàng)新的需求。采取支持措施，簡化市場準(zhǔn)入，優(yōu)化登記和備案程序。為鞏固農(nóng)村規(guī)劃、登記、認(rèn)證、調(diào)查農(nóng)村住房和農(nóng)村住宅、改善農(nóng)村生活環(huán)境，以及激活利用活動的有利條件，準(zhǔn)備了以下文件：確認(rèn)農(nóng)舍權(quán)利。5.2政策推進革新在現(xiàn)有政策下推動新的閑置家庭住宿組織的創(chuàng)新。從農(nóng)民權(quán)利制度、宅基地使用權(quán)分配制度、宅基地使用權(quán)抵押制度、農(nóng)民自愿拆遷機制、農(nóng)民制度的完善和農(nóng)民管理機制的完善六個方面考察了閑置農(nóng)民的新機制。目前，最有效的機制是農(nóng)民自愿和有償離職機制。嚴(yán)格來說，這不是傳統(tǒng)的收集政策。因為政府不是強制回收政策，而是自愿退出。自愿撤回宅基地是一個前提。目前有三種農(nóng)村農(nóng)場退出模式：社區(qū)公寓交換安置、小碎玻璃搬遷、資金安置安置安置，最大限度地實現(xiàn)退出人群的利益。在選擇過程中，農(nóng)民工資的取消分為村民的申請、復(fù)歸、村經(jīng)濟合作的宣傳、鎮(zhèn)政府的上報、撤銷和注銷，并嚴(yán)格按照程序進行備案。目前，大多數(shù)撤回補償金的人選擇了有利可圖的移民。也就是說，退耕農(nóng)民擁有的所有農(nóng)舍都被永久收回，所有建筑都被廢除、收回和收回。鎮(zhèn)政府平臺公司以貨幣形式一次性解決農(nóng)民退耕安置問題，并以土地證或房地產(chǎn)證的地區(qū)性補償農(nóng)民。至于加倍，村民大會正在種植綠化和經(jīng)濟作物。土地相鄰后，政策性和市場性建設(shè)用地占用和減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地的進入，按照法律法規(guī)規(guī)定使用，為農(nóng)民住房建設(shè)、地方建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供土地保障。5.3特色產(chǎn)業(yè)合作創(chuàng)新治理還可以從特色產(chǎn)業(yè)合作入手。突出鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)特色，整合資源創(chuàng)建民宿（農(nóng)家樂）集中村、鄉(xiāng)村旅游目的地、家庭工場、手工作坊等盤活利用。此類特色產(chǎn)業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣?xí)俗、特色食品等方面放大宣傳并且圍繞這些特色產(chǎn)品創(chuàng)造出一系列新的產(chǎn)業(yè)鏈。在政府扶持項目下，農(nóng)村居民可以自己自營自銷，利用自家的閑置宅基地，獨立經(jīng)營具有特色風(fēng)格的產(chǎn)業(yè)。同時，個體也可以通過與企業(yè)聯(lián)手合作，開展多種合作模式?？梢苑譃閭€人代理、聯(lián)合經(jīng)營和全程管理。個人代理是通過企業(yè)提供資金和材料，個體得到注資后開始經(jīng)營，盈利所得需與注資企業(yè)分紅。聯(lián)合經(jīng)營是需要宅基地所有方與企業(yè)共同成立注資，共同安排成員對本經(jīng)營場所進行管理和調(diào)節(jié)。全程管理則是只有宅基地所有方提供自家閑置的宅基地作為作為經(jīng)營門戶，其他經(jīng)營和料理的事由企業(yè)接管，相當(dāng)于雙方通過租賃方式處理經(jīng)營。這一治理方法看似與以往的經(jīng)營模式相似，但內(nèi)涵大有不用。這一特色產(chǎn)業(yè)合作相對于以往的經(jīng)營模式最大的不同在于與企合作。與企合作對比個體經(jīng)營經(jīng)營策略更加明確、宣傳手段更加廣泛、治理力度更加徹底。首先，與企業(yè)合作時，企業(yè)會制作相對應(yīng)的經(jīng)營策略，明確好每一階段應(yīng)該處理和注意的地方，將特色產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的最大利用價值展現(xiàn)出來，尋求利益最大化的最優(yōu)解。其次，與企業(yè)合作能獲得非常充分的宣傳效應(yīng)，企業(yè)可以投入的廣告和宣傳渠道都是個體經(jīng)營無法觸及的，企業(yè)能夠給特色經(jīng)營最有效的吸引游客的方式。最后也是最重要的一點，就是企業(yè)合作經(jīng)營一旦擴大影響達到很好的效果，那么政府也會共同扶持這一項目，保守可以成為治理閑置宅基地的一大重點項目，那么治理力度也會大幅提高。同時，政府也在探索這一機遇，總結(jié)了一些可復(fù)制的經(jīng)驗?zāi)Ｊ?，探索出一套?guī)范高效的運行機制和管理體系，并逐步從點到面推進。我們迫切地促進再生和利用。在各地區(qū)，結(jié)合實際，選擇了區(qū)域黨委和政府，選擇與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的重要性相關(guān)的地區(qū)，農(nóng)村土地管理，農(nóng)村工業(yè)發(fā)展已經(jīng)規(guī)范化，農(nóng)村工業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。農(nóng)民自愿進行農(nóng)村閑置宅基地和閑置住房利用試點示范的積極性很高。5.4互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合合作為了方便農(nóng)民獲取信息，互聯(lián)網(wǎng)平臺可以建立一個互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站，通過開發(fā)微信官方賬號，我們可以了解到微信官方賬號可以輕松發(fā)布房源。同時，解決了一般近移動互聯(lián)網(wǎng)格式下閑置農(nóng)場租賃信息模糊、不準(zhǔn)確的問題。移動城市可以從他們的偶像庭院上傳信息到他們的官方賬戶，城市的人群允許你瀏覽官方賬戶和網(wǎng)站，以確保你最喜歡的花園可以直接鏈接到農(nóng)民。農(nóng)民很容易上傳租金信息，城市居民也可以直接聯(lián)系房主。最簡單的形式是促進懶散農(nóng)舍的租賃。除了上傳農(nóng)民自己借用農(nóng)村庭院的信息外，他們還可以選擇在網(wǎng)站上以村莊的形式批量上傳農(nóng)村房屋，用于投資推廣和租賃。村長可以解決很多懶惰的農(nóng)場無法垂直流通到農(nóng)村偶像屋租賃平臺的問題。通過它，可以向全國各地的投資者和租賃客戶展示該地區(qū)。針對不同地區(qū)、不同地點、不同質(zhì)量的偶像家園，互聯(lián)網(wǎng)平臺可以在農(nóng)村寄宿家庭、農(nóng)村自我生活、農(nóng)村醫(yī)療保健、團體年金以及各種閑置農(nóng)村住房的游戲模式中進行探索。農(nóng)村農(nóng)民的需求形式多樣，基本上多元化了最理想的種植園租賃覆蓋范圍。在建設(shè)農(nóng)村住房信息平臺的基礎(chǔ)上，互聯(lián)網(wǎng)還可以收集大量優(yōu)質(zhì)資源，并將其直接引入農(nóng)村。許多宅基地開發(fā)公司、投資個人和機構(gòu)、設(shè)計公司、知名預(yù)制件施工公司紛紛借助互聯(lián)網(wǎng)平臺下鄉(xiāng)，從規(guī)劃設(shè)計、資金投入、質(zhì)量提升等方面全面推進農(nóng)村發(fā)展。特別是，設(shè)計和改造資源和供應(yīng)商的引入甚至可以極大地解決“被摧毀的農(nóng)村住房和低租金的痛點”。由于缺乏長期無人值守和維護，懶惰農(nóng)民的租金普遍較低?；ヂ?lián)網(wǎng)可以同時為庭院提供轉(zhuǎn)換和定制服務(wù)。改造后，庭院價格上漲，租賃周期大幅縮短。寄宿家庭、自營職業(yè)者和醫(yī)療保健申請的加入，增加了該村在支持服務(wù)方面的收入。如果政府與當(dāng)?shù)蒯t(yī)療行業(yè)合作，還可以幫助地方政府和農(nóng)民為城市醫(yī)療人員提供定制的醫(yī)療農(nóng)場住房，增加農(nóng)民的租金收入。結(jié)論宅基地是農(nóng)民的重要保障，建議加強農(nóng)民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓或退出宅基地的制度設(shè)計，鼓勵進城農(nóng)民依法自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓不再居住的宅基地。探索宅基地有償退出，是探索盤活宅基地資源的基礎(chǔ)，對于增加農(nóng)民收入、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展和推動鄉(xiāng)村振興具有重要意義。推行“政府引導(dǎo)、市場投資、村莊實施、農(nóng)民受益”的運作模式，通過市場化運作方式，一方面可以解決政府資金短缺的問題，將多方面的資金集合起來，為后續(xù)工作的可持續(xù)化開展提供資金支持；另一方面將行政行為轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲂袨?，由傳統(tǒng)的征收模式轉(zhuǎn)變?yōu)榻灰啄Ｊ?，避免了大包大攬、大拆大建、一刀切等問題。

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