大中華區(qū)物業(yè)摘要中國

|2023年第三季度拓新謀遠(yuǎn)穿越周期2二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要目錄專題文章辦公樓17

上海18

廣州19

深圳20

成都住宅16

北京46

北京47

上海48

廣州49

深圳50

香港08

餐飲行業(yè)復(fù)蘇助力商業(yè)地產(chǎn)需求回暖21

天津51

澳門22青島重慶物流地產(chǎn)2324

沈陽25

武漢53

北京54

上海55

廣州56

成都26西安27杭州南京10深圳長租公寓市場體現(xiàn)抗周

期韌性2829香港30

臺北酒店零售地產(chǎn)58

北京12

中國集成電路持續(xù)高速發(fā)展，上海全產(chǎn)業(yè)鏈59

上海60

廣州61

深圳62

香港孕育市場租賃需求北京上海廣州深圳3233343536

成都37

天津3839青島14

新供應(yīng)有助于市場更新重慶40

沈陽41

武漢42

西安43

杭州44

南京3二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要編者按中國第三季度GDP同比增長4.9%，高于市場一致性預(yù)期，從而推升今年前三季度GDP同比增速至5.2%，顯示經(jīng)濟恢復(fù)態(tài)勢在整體上取得一定成效。工業(yè)作為穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的支撐作用進(jìn)一步彰顯。在各行業(yè)中，汽車制造業(yè)增加值同比增長9.0%，電氣機械和器材制造業(yè)增加值同比增長11.5%。與此同時，暑期出行高峰帶動服務(wù)業(yè)，特別是接觸型聚集型服務(wù)業(yè)持續(xù)恢復(fù)。各種促消費舉措接續(xù)出臺。9月，社會消費品零售總額同比增長5.5%，較8月份上漲0.9個百分點。但是也必須看到，外貿(mào)與房地產(chǎn)行龐溟大中華區(qū)研究部總監(jiān)業(yè)鏈條仍為經(jīng)濟主要薄弱環(huán)節(jié)。外部不確定性給中國外貿(mào)出口目的地和出口商品結(jié)兼首席

經(jīng)濟學(xué)家構(gòu)帶來的挑戰(zhàn)有可能依然較大，為支撐經(jīng)濟向上向好，應(yīng)更加堅定地實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，固根基、揚優(yōu)勢、補短板、強弱項。三季度以來，有關(guān)部門進(jìn)一步加強支持性政策力度，打出政策“組合拳”，切實穩(wěn)增長、提信心、防風(fēng)險，持續(xù)鞏固我國經(jīng)濟回升向好勢頭。我們認(rèn)為，應(yīng)充分把握當(dāng)前形勢，下階段工作要繼續(xù)圍繞穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險等重

點任務(wù)，加快已出臺政策舉措落地見效。財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等政策必須注重

協(xié)調(diào)有力、協(xié)同共進(jìn)、強化預(yù)期，推動供需兩端持續(xù)恢復(fù)。形成擴大內(nèi)需、提振信心、防范風(fēng)險的政策合力，不斷推動經(jīng)濟運行持續(xù)好轉(zhuǎn)、內(nèi)生動力持續(xù)增強、社會預(yù)期持續(xù)。預(yù)計穩(wěn)增長政策和逆周

期措施將持續(xù)加碼、質(zhì)效提升、落實落細(xì)。10月份主要經(jīng)濟指標(biāo)有望延續(xù)改善勢頭，四季度和全年姚耀中國區(qū)研究部總監(jiān)GDP同比增速有望分別達(dá)到5%以上和5%左右的合宜水平。4|專題

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辦公樓

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零售地產(chǎn)

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住宅

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物流地產(chǎn)

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酒店

|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要經(jīng)濟和政策動態(tài)中國第三季度GDP同比增長4.9%，高于市場一致性預(yù)期，從而推升今年前三季度GDP同比增速至5.2%，顯示經(jīng)濟恢復(fù)態(tài)勢在整體上取得一定成效。工業(yè)作為穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的支撐作用進(jìn)一步彰顯。在各行業(yè)中，汽車制造業(yè)增加值同比增長9.0%，電氣機械和器材制造業(yè)增加值同比增長11.5%。與此同時，暑期出行高峰帶動服務(wù)業(yè)，特別是接觸型聚集型服務(wù)業(yè)持續(xù)恢復(fù)。各種促消費舉措接續(xù)出臺。9月，社會消費品零售總額同比增長5.5%，較8月份上漲0.9個百分點。但是也必須看到，外貿(mào)與房地產(chǎn)行業(yè)鏈條仍為經(jīng)濟主要薄弱環(huán)節(jié)。外部不確定性給中國外貿(mào)出口目的地和出口商品結(jié)構(gòu)帶來的挑戰(zhàn)有可能依然較大，為支撐經(jīng)濟向上向好，應(yīng)更加堅定地實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，固根基、揚優(yōu)勢、補短板、強弱項。量”與“增量”并存競爭的局面。當(dāng)前企業(yè)

本季度一線城市貢獻(xiàn)了全國凈吸納量的甲級辦公樓市場：多采取成本節(jié)約型租賃策略，多數(shù)擁有搬

64%，共錄得約23萬平方米。深圳在第三季作為三年疫情沖擊之后經(jīng)濟重

啟恢復(fù)周期的首年，今年前三個季度，國民經(jīng)濟處于緩慢復(fù)蘇階段。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的遷需求的租戶仍持觀望態(tài)度，三季度整體

度去化了8萬平方米面積，甲級辦公樓租賃市場租金持續(xù)承壓，市場正在摸索中尋求

市場整體需求保持穩(wěn)定。盡管大部分企業(yè)發(fā)展路徑。受限于外部不確定因素而對搬遷、擴張等數(shù)據(jù)，三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到32萬億資本成本支出決策保持謹(jǐn)慎

觀望態(tài)度，但元，同比增速放緩錄得4.9%，但總體呈現(xiàn)

2023年第三季度，經(jīng)濟表現(xiàn)尚未達(dá)到各金融行業(yè)租戶對未來預(yù)期仍保持樂觀，擴持續(xù)正向的態(tài)勢，彰顯了中國經(jīng)濟的韌性

方預(yù)期，市場重

回上升通道還需要更多耐張趨勢延續(xù)，維持了深圳租賃市場的穩(wěn)定。與潛力。然而，經(jīng)濟長期穩(wěn)步回升的基礎(chǔ)心。本季度全國主要城市整體凈吸納量錄北京甲級辦公樓市場三季度租賃需求依舊仍有待進(jìn)一步鞏固。本季度，中國主要城得近36萬平方米，與第二季度70萬平方疲軟，租賃談判周

期持續(xù)拉長，降本增效依市辦公樓市場仍處于恢復(fù)過渡期，空置面米的凈吸納量水平相比迎來明顯降幅，達(dá)舊是市場主旋律。一線城市中，上海和廣州積的去化速度趨緩，大多城市需面對“存

48%。5|專題

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辦公樓

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零售地產(chǎn)

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住宅

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物流地產(chǎn)

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酒店

|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要的凈吸納量水平較上季度相比迎來明顯下降，降幅分別錄得58%和86%。上海凈吸甲級辦公樓租金，2023第三季度增長值（環(huán)比）5%納量下滑的主要原因是多數(shù)租戶傾向于原3%1%址續(xù)租，對搬遷決策仍保持觀望態(tài)度。廣州同樣受限于企業(yè)較低的搬遷、擴張意愿，致-1%使全市甲級市場凈吸納量錄得顯著跌幅。-3%二線城市中，青島和杭州均錄得約7萬平-5%深

圳上

海北

京廣

州武

漢南

京沈

陽成

都蘇

州青

島昆

明杭

州

長

沙

*

西

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鄭

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**

重

慶

廈

門

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寧

波

*

無

錫

*方米的凈吸納量高值，超過了部分一線城數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行市。青島全市在投資、消費、出口等方面的*無錫、寧波、長沙每半年更新一次較快增長奠

定了辦公樓市場的租賃需求**鄭州、廈門每年更新一次基石，推動本季度全市凈吸納量的回暖。杭州的凈吸納量主要來源于“亞運會”對總供應(yīng)量較上季度小幅回落，降幅約23%。

公面積租賃上分撥的預(yù)算十分有限，業(yè)主于相關(guān)市場需求的帶動及金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。杭州的數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢伴隨“亞運會”的舉辦，吸引新一批國際資本的注入，帶來增量需求。一線城市共迎來82萬平方米的新增供應(yīng)，

必須進(jìn)一步降低租金以吸引租戶尋租。其中上海貢獻(xiàn)超過40%。上海近期入市六一線城市中，廣州與深圳的甲級市場平均個新增項目共34萬平方米，其中中央商務(wù)租金環(huán)比跌幅超過上季度。廣州的甲級辦公樓租金延續(xù)了今年以來的下行趨勢，環(huán)區(qū)迎來三個新項目竣工，區(qū)域空置率環(huán)比金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)在全國大部分主要城上升1.7個百分點，錄得13.6%；非中央商比下降約1.7%。年末將至，目前項目出租市占據(jù)辦公樓租賃市場的主導(dǎo)地位。在降務(wù)區(qū)的三個新增供應(yīng)也將區(qū)域空置率推高率未達(dá)年初設(shè)定目標(biāo)的業(yè)主心態(tài)發(fā)生變本增效主旋律之下，銀行、保險、基金公司至28.5%。廣州三季度僅一個新項目竣工化，普遍希望盡快降低項目空置率。為提等租戶長期維持著較為穩(wěn)健的市場需求。

入市，但由于全市空置面積去化速度放緩，升項目競爭力，業(yè)主給予更靈活的租金優(yōu)惠。深圳甲級辦公樓租金環(huán)比下降2.7%，內(nèi)資保險企業(yè)三季度搬遷、整合需求尤為廣州全市空置率環(huán)比小幅上漲0.5個百分顯著。青島某內(nèi)資保險企業(yè)的5,600平方點至22.2%。北京本季度共有兩個辦公樓業(yè)主為填補空置面積采取較為激進(jìn)的“以米的搬遷整合需求促成了全市本季度唯項目入市，總建筑面積近19萬平方米，迎來價換量”策略，同時帶動周

邊同類型辦公一3,000平方米以上的大面積成交；天津2021年四季度以來的最高單季度供應(yīng)量，樓跟進(jìn)降價。也錄得多宗保險行業(yè)的大面積搬遷租賃全市空置率升高0.9個百分點錄得11.1%。大部分1.5線與二線城市的甲級市場租金成交。與此同時，部分專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)抓1.5線及二線城市新增供應(yīng)體量錄得55萬跌幅進(jìn)一步擴大。以西安為例，增量需求住市場租金的低價窗口期機會，正在考慮平方米。個別供應(yīng)量較大的城市未能在季的收縮及退租量的增長導(dǎo)致市場情緒持辦公面積的升級與擴張。三季度，德勤啟度內(nèi)實現(xiàn)快速去化，市場持續(xù)承壓。杭州迎續(xù)承壓。本季度西安甲級辦公樓平均租金用青島辦公室并落戶于金家?guī)X金融區(qū)，另來約25.8萬平方米新增供應(yīng)入市，將全市的環(huán)比跌幅擴大，錄得0.8%。青島的甲級有多個知名律所的新設(shè)及搬遷需求于青甲級辦公樓空置率推升2.3個百分點，錄得市場平均租金為111元/平方米/月，環(huán)比島市內(nèi)穩(wěn)定釋放。25.6%。本季度，青島標(biāo)桿項目上實中心的下降1.3%。市場中底線租金的變化幅度已此外，部分主要城市中來自于生命科學(xué)與最后一期超高層雙子塔交付入市，為全市極為有限，而上限租金的下降是推動市場能源行業(yè)的增量需求顯著。南京本季度需甲級辦公樓市場帶來9.3萬平方米的新增中平均租金持續(xù)下跌的主要因素。預(yù)計全求中有20%來自于醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)，

供應(yīng)。武漢本季度新項目集中入市，市場迎市辦公樓市場租金將在2024年持續(xù)下探，其中醫(yī)療服務(wù)類貢獻(xiàn)較大面積成交。西安來供應(yīng)小高峰。由于新項目分散在三個不以低價激發(fā)更多的辦公租賃活動，有望打的能源類企業(yè)仍作為全市主要的需求支同的子市場，在一定程度上分擔(dān)了區(qū)域業(yè)破需求困境。柱之一。隨著陜西省加速布局新能源產(chǎn)業(yè)主的供應(yīng)壓力。但受供應(yīng)端集中釋放和需版圖，新能源企業(yè)的租賃需求逐步趕超以求端持續(xù)疲軟的雙重

壓力，武漢全市空置優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：煤、油為首的傳統(tǒng)能源類企業(yè)需求，在新率承壓，上升至近年高位達(dá)37.1%。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度社會消費品增需求中占據(jù)主導(dǎo)。零

售總額

實現(xiàn)

32

.

2

萬億元，同比

增長第三季度，全國主要城市辦公樓市場租金6.8%。三季度，消費對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)率三季度，全國主要一、二線城市的甲級辦公均錄得0.3%至3.2%不同程度的環(huán)比降提升至94.8%，拉動GDP增長4.6個百分樓市場共入市接近137萬平方米的面積，

幅。租戶仍然保持成本至上的觀念，在辦6|專題

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辦公樓

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酒店

|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要點，內(nèi)需成為經(jīng)濟復(fù)蘇的壓艙石。節(jié)假日

21城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供求指標(biāo)經(jīng)濟刺激居民消費傾向的短期加強，支撐消費結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇。在暑期出游熱和文娛市場需求旺盛帶動下，服務(wù)性消費支出恢復(fù)更快，在外飲食、交通出行、文化旅游等16,00014,00012,00015%12%服務(wù)消費支出快速增長。在商業(yè)地產(chǎn)板塊10,0009%中，餐飲和娛樂行業(yè)的需求表現(xiàn)出積極的8,000復(fù)蘇勢頭，對零售門店的租賃需求環(huán)比明6%3%0%6,0004,0002,0000顯增加。供應(yīng)端：三季度新增供應(yīng)較二季度供應(yīng)高峰有所放緩。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2023年第三季度中國21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)新增供應(yīng)08

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23F共計189.4萬平方米，其中一線城市供應(yīng)量超115.8萬平方米，占比超過60%。一線城凈吸納量新增供應(yīng)空置率2008至2022年凈吸納量、新增供應(yīng)和空置率均為全年數(shù)據(jù)。2023年凈吸納量、新增供應(yīng)市在疫后消費基本盤恢復(fù)節(jié)奏更顯韌性，和空置率為年底預(yù)測值。需求端結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇伴隨供給側(cè)同頻復(fù)常，

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行投資焦點回歸一線。本季度也錄得不少與城市在地文化結(jié)合的街區(qū)商業(yè)，例如蘇州

心客流恢復(fù)明顯，商業(yè)租賃的活躍度繼續(xù)

剛過去的國慶黃金假期，文旅部的數(shù)據(jù)顯仁恒倉街和上海龍華會，在地文化的現(xiàn)代

提升。頭部城市的優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)進(jìn)行升級

示，國內(nèi)旅游出行人數(shù)較疫情前（2019年）建筑表達(dá)與文旅資源的商業(yè)融合給商業(yè)開

調(diào)改并引入新品牌，存量項目入駐率平穩(wěn)

增長4.1%，國內(nèi)旅游收入較疫情前（2019發(fā)帶來更多可能性。瞄準(zhǔn)年輕客群的商業(yè)上調(diào)。分城市來看，A、B、C類城市空置率下

年）增長1.5%。雖然出行人數(shù)和旅游收入項目受關(guān)注，例如北京朝外The

Box，是盈滑幅度成遞減態(tài)勢。在A類城市中（四大一

都基本恢復(fù)到疫情前水平，但旅游收入的展集團繼2019年上海淮海TX后的第二個

線城市），平均空置率報7.6%，年累計降幅

增速卻不能和出行人數(shù)的增速相匹配，據(jù)潮流商業(yè)項目。高達(dá)1.3個百分點，遠(yuǎn)超全國平均降幅，一

中金公司估算國慶假期人均旅游花費只線城市消費回暖速率更快，韌性更強?；謴?fù)至2019年同期的97.5%。出行需求旺需求端：人流復(fù)常與收入預(yù)期改善是消費盛，但消費增長的腳步卻稍顯落后，背后的提振的根本。現(xiàn)階段，遏制人員流動性的因一線城市租金漲幅態(tài)勢較二季度繼租金：素已消失，但經(jīng)濟的不確定性導(dǎo)致居民的

續(xù)擴大，帶領(lǐng)全國平均租金企穩(wěn)回升。據(jù)仲收入預(yù)期降低，致使消費復(fù)蘇呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性

量聯(lián)行統(tǒng)計，三季度中國21城購物中心首原因仍根植于經(jīng)濟基本面的影響。未來展望：據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計預(yù)測，四季度的差異。換言之，消費的復(fù)蘇并不全面，也

層平均租金環(huán)比微漲，結(jié)束連續(xù)6個季度的

21城預(yù)計迎來逾400萬平方米的新增供不同頻。消費需求的釋放在這一階段往往

下跌。除了A類城市租金錄得正增長外，B

應(yīng)，但其中約有100多萬平方米存在延期更有賴于外部因素的刺激。今年來看，“

節(jié)

和C類城市依舊在負(fù)增長區(qū)間，二三線城

開業(yè)風(fēng)險。全年供應(yīng)排名靠前的城市包括假日經(jīng)濟“正是刺激消費回升的重要推手。

市零售商業(yè)空置率仍處歷史高位，“以價換

北京、上海、杭州等，四季度武漢、長沙、南季末，中秋、國慶雙節(jié)的疊加給全國人民帶

量”仍是多數(shù)二三線城市商場的招商策略，

京有望迎來集中供應(yīng)，年末供應(yīng)節(jié)奏有所來8天長假，餐飲、娛樂、服務(wù)等線下體驗

以此填補空鋪。同時，季內(nèi)積極補位的業(yè)態(tài)

加快。像北京、上海等城市的供應(yīng)主要集中型業(yè)態(tài)表現(xiàn)較好，而與之匹配的商業(yè)租賃

仍然是餐飲，而零售則維持謹(jǐn)慎

，且餐飲品在非核心區(qū)域，相關(guān)區(qū)域的租金和入駐率需求同步回升。適配多元消費需求的細(xì)分

牌入駐購物中心的樓層或店鋪亦更加偏好

或持續(xù)承壓。商業(yè)賽道也在互聯(lián)網(wǎng)加持下快速迭代演

于優(yōu)質(zhì)地段，甚至個別購物中心首層昭示地標(biāo)與“非標(biāo)”是未來商業(yè)發(fā)展的兩極焦變，每年都在衍生出投資領(lǐng)域的全新賽道。

性最佳店鋪也通過引入餐飲品牌來填補零點。商業(yè)地標(biāo)不斷刷新城市商業(yè)發(fā)展的天售的空缺，對于首層租金造成下行壓力。空置率：據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2023年第三季花板，而更多的商業(yè)開始從室內(nèi)走向戶度，中國21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場平均空置消費作為拉動經(jīng)濟增長的“三

外，“非標(biāo)準(zhǔn)化”的商業(yè)模式正在生成演化節(jié)假日消費：率報10.7%，環(huán)比回落0.2個百分點，較年

駕馬車”之一，其對國民經(jīng)濟的重要性可見

出各式各樣的形態(tài)。載體的多元給予品牌初已累計回落0.7個百分點。季內(nèi)，購物中

一斑。旅游也是促進(jìn)消費的重要手段，在剛

開店更多的選擇與可能性，賦予線下門店7|專題

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酒店

|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要更多產(chǎn)品銷售以外的職能。越來越多品牌二十城市大眾住宅市場季度成交量青睞與文化和歷史更加融合的商業(yè)街區(qū)，8,000據(jù)此打造獨具匠心的專屬門店，強化IP，7,000吸引年輕群體。街區(qū)商業(yè)或城市更新仍是6,0005,000未來商業(yè)開發(fā)的重要模式，消費場景的營4,000造適配時下流行元素，才能在實體商業(yè)中3,000捕獲更充足、更穩(wěn)健的消費客流。2,0001,0000住宅市場：2023年三季度，全國住宅市場整體觀望情緒依然濃厚

。為促進(jìn)住宅市場企穩(wěn)復(fù)蘇，8月底中央多部委接連落實多項樓市優(yōu)化舉4個一線城市16個二線城市20個城市季度平均成交量注：1)

4個一線城市包括北京，上海，廣州和深圳。16個二線城市包括長沙，成都，重

慶，措，其中包括全面推動各地首套房“認(rèn)房不大連，杭州，南京，寧波，青島，沈陽，蘇州，天津，武漢，無錫，廈門，西安以及鄭州;

2)重慶大眾市場成交量包含所有商品房，重

慶政府并未分開計算商品住宅部分。認(rèn)貸”政策落地、統(tǒng)一下調(diào)首套及二套商貸數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)首付比例下限分別至20%和30%、下調(diào)二套住房商貸利率下限至5年期LPR+20個基點、以及對存量首套住房貸款利率進(jìn)行調(diào)緩。1—9月份，全國新建商品住宅銷售面積及置業(yè)預(yù)期疲弱影響，二、三線城市二手價整等。進(jìn)入9月，各地政策優(yōu)化節(jié)奏加快，

錄得7.3億平方米，同比下降6.3%。仲量聯(lián)格持續(xù)下探，9月價格環(huán)比均下跌0.5%。全國包括四個一線城市在內(nèi)超50省市落行跟蹤的20個主要一、二線城市住宅成交三季度，部分城市進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整土地競拍實“認(rèn)房不認(rèn)貸”；包括廣州、成都在內(nèi)的

數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度20城市一手住宅規(guī)則，涉及降地價、取消限價等，以提升房企多個城市接連宣布收窄限購范圍、南

京、青成交面積合計約2826萬平方米，環(huán)比下跌投資拿地的積極性。然而，在房企資金端及島等12個二線城市全面取消限購政策。此30.6%，同比下跌25.7%。其中，一線城市成銷售端皆未出現(xiàn)實質(zhì)性改善的背景下，全國外，多個城市也于九月陸續(xù)通過放開限售交量回落，4個一線城市三季度成交量共計土拍市場情緒繼續(xù)走低，全國土地供求持續(xù)政策、落實差異化信貸政策以降低首付比例及貸款利率、優(yōu)化公積金貸款、出臺購房603萬平方米，環(huán)比下跌24.1%，同比下跌縮量的態(tài)勢未改。此外，房企拿地策略依舊32.2%。16個二線城市一手住宅成交面積審慎

，更著重于核心城市中的優(yōu)質(zhì)地塊，導(dǎo)補貼等手段提振市場信心。核心一、二線城錄得2,223萬平方米，環(huán)比下跌32.2%，同比致城市和板塊之間土拍熱度分化進(jìn)一步加市政策調(diào)整釋放積極信號，樓市期待政策下跌23.6%。三季度主要城市成交量的下劇。三季度，一線城市住宅用地平均溢價率效應(yīng)逐漸釋放。跌，一方面是由于供應(yīng)端有所縮量，另一方小幅收窄至7.4%；二線城市溢價率下滑至面是購房者信心仍未企穩(wěn)。三季度，住宅投資延續(xù)承壓態(tài)勢，房企投3.7%；三、四線城市溢價率下滑至3.5%。三資意愿度仍顯不足，投資累計同比降幅繼三季度，在新建商品住宅市場，一線城市價季度，土拍拿地企業(yè)國央企仍是主力。在住續(xù)擴大。2023年前三個季度，全國房地產(chǎn)格相對堅挺、二、三線城市繼續(xù)下跌。9月，

宅銷售市場尚未實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖的情況下，預(yù)計開發(fā)投資87,269億元，同比下降9.1%；其

一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上全國土地市場將繼續(xù)低溫運行。中住宅投資6.6萬億，同比下降8.4%。1—9月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，其中北京和上海環(huán)在目前的政策措施之下，住宅市場并未全月份，住宅新開工面積5.2億平方米，同比比分別上漲0.4%和0.5%，廣州和深圳環(huán)比盤回升，在現(xiàn)金流的壓力之下，預(yù)計房企的下降23.9%，較上半年同比降幅收窄1個分別下降0.6%和0.5%。二線城市新建商品全年投資態(tài)度依然會維持謹(jǐn)慎

。分城市看，百分點；住宅施工面積57.4億平方米，同住宅銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比上月四季度核心一、二線城市有望進(jìn)一步針對比下降7.4%。三季度，在中央及各部委多次強調(diào)做好保交樓共工作并持續(xù)加快推回落0.1個百分點；三線城市新建商品住宅限購、限貸等方面的政策進(jìn)行優(yōu)化，疊加前銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄期“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政效果的逐步顯現(xiàn)，更進(jìn)保交樓項目復(fù)工和建設(shè)交付工作的背0.1個百分點。在二手住宅方面，一線城市多剛性和改善型需求有望被釋放，推動銷景下，竣工數(shù)據(jù)繼續(xù)修復(fù)。1—9月份，全

二手住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)4個月下降后售端企穩(wěn)回暖，帶領(lǐng)市場逐步恢復(fù)信心。對國住宅竣工面積3.5億平方米，同比上升首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%，其中北京和上海于非核心二線城市及三、四線城市而言，繼續(xù)優(yōu)化政策的預(yù)期不高，預(yù)計短期內(nèi)這些20.1%，較上半年的18.5%進(jìn)一步改善。環(huán)比分別上漲0.7%和0.6%，廣州環(huán)比下降0.7%，深圳環(huán)比持平。受掛牌量持續(xù)攀升三季度全國住宅市場銷售修復(fù)速度放城市供求兩端將繼續(xù)承壓。8|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要出現(xiàn)放緩趨勢，但8月、9月受暑期經(jīng)濟等

2023年上半年新增租賃面積的36%以上，利好推動，實現(xiàn)連續(xù)回升。與此同時，我們

這一比例同樣超過了疫情前2019年和疫觀察到，作為快速呈現(xiàn)回暖跡象的行業(yè)之

情中需求相對強勁的2021年的同期水平。一，餐飲行業(yè)復(fù)蘇已走在前列。據(jù)國家統(tǒng)計據(jù)數(shù)據(jù)，2023年1-9月，全國餐飲收入3.71同時，餐飲行業(yè)的活躍也助推國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)冷鏈倉儲的新租需求增長。根據(jù)仲量萬億元，同比上升18.7%，增幅領(lǐng)先社會消聯(lián)行對國內(nèi)部分頭部冷鏈倉儲企業(yè)的訪費品零售總額增幅11.

9個百分點。尤其是談，2023年上半年，受訪企業(yè)約32%的新二季度市場復(fù)蘇有所放緩之下，餐飲行業(yè)增租賃來自餐飲行業(yè)。同樣，在此期間，來更是較其他行業(yè)展現(xiàn)出了更強的韌性，在自餐飲客戶的租金收入貢獻(xiàn)亦超過受訪企業(yè)上半年總租金收入的30%，創(chuàng)下近2023年上半年整體保持了強勁的增長勢頭。上半年總收入達(dá)到2.43萬億元，同比增餐飲行業(yè)復(fù)蘇助力商業(yè)地產(chǎn)需求回暖年來的新高。受訪企業(yè)還證實，連鎖餐飲長率達(dá)到21.4%，增幅領(lǐng)先社會消費品零品牌在2023年上半年的餐飲業(yè)態(tài)新租成售總額增幅13.2個百分點，月均收入均超交中占據(jù)主導(dǎo)地位。近年來，隨著國內(nèi)餐2019年和2021年同期水平。飲消費格局演變，食品供應(yīng)鏈不斷優(yōu)化，中國連鎖餐飲市場快速發(fā)展，餐飲連鎖化餐飲業(yè)復(fù)蘇推動零售物業(yè)租賃和冷鏈倉儲租賃交易增加。率持續(xù)攀升。更高的連鎖化水平不僅助推2023年上半年，餐飲行業(yè)表現(xiàn)出了相對強勁的復(fù)蘇態(tài)勢。2023年上半年，餐飲行業(yè)需求快速反彈，

連鎖餐飲品牌在零售物業(yè)市場和高標(biāo)準(zhǔn)冷鏈倉儲市場的租賃需求增長，也推動了23年初,

隨著疫情管控放開，消費市場迎

在零售物業(yè)租賃市場中表現(xiàn)亮眼。特別是來強勁增長。盡管二季度增長有所放緩，消

在二季度整體市場增速放緩的情況下，餐行業(yè)上游食品供應(yīng)鏈公司的擴張，產(chǎn)生對費復(fù)蘇未達(dá)市場預(yù)期，但三季度的最新數(shù)

飲品牌仍保持了持續(xù)擴張態(tài)勢。在仲量聯(lián)高標(biāo)準(zhǔn)冷鏈倉儲日益增長的租賃需求。例據(jù)顯示消費市場整體仍穩(wěn)定向好恢復(fù)。社

行追蹤的全國10個主要的一線和二線城市如，獨立于知名火鍋品牌海底撈的大型餐飲供應(yīng)鏈公司，蜀海，在全國各地租賃多會消費品零售總額同比增長雖在二季度末

的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場中，餐飲品牌占到了全國餐飲收入及同比增長率201920212023疫情前6004803602401200100%80%60%40%20%0%疫情中需求較高的年份疫情相關(guān)管控解除月均

354.7

億元月均

361.9億元月均

405.5

億元餐飲收入月均餐飲收入餐飲收入累計同比增長率資料來源

：中國國家統(tǒng)計局，仲量聯(lián)行研究部9|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要餐飲品牌新租面積占全市新租總面積的百分比（按城市）60%50%40%30%20%10%1H

191H211H

23疫情前疫情

中需求較高的年份疫情

相關(guān)管控

解除0%北京

上海

廣州

深圳

成都

重

慶

杭州

武漢

青島

天津北京

上海

廣州

深圳

成都

重

慶

杭州

武漢

青島

天津北京

上海

廣州

深圳

成都

重

慶

杭州

武漢

青島

天津餐飲品牌新租賃面積占全市新租賃面積的百分比平均百分比注：基于

10

個城市的

500

多個黃金購物中心整理。*深圳的數(shù)據(jù)代表2019

年第二季度、2021

年第二季度和

23

年第二季度的餐飲租賃需求。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部個高標(biāo)準(zhǔn)冷鏈倉庫，設(shè)立43個冷鏈物流中

流向上游食品供應(yīng)鏈相關(guān)企業(yè)，占比較心和八個冷鏈中央廚房，同時為4000多家

2021

年上半年的

9%

有顯著提升。資本對餐飲品牌提供服務(wù)。餐飲行業(yè)的持續(xù)關(guān)注，對產(chǎn)業(yè)鏈上游的食品供應(yīng)鏈企業(yè)的日益青睞，也側(cè)面印證餐投資人繼續(xù)加碼餐飲行業(yè)，零售物業(yè)和冷鏈倉儲中的餐飲需求增長趨勢預(yù)計將持續(xù)。飲行業(yè)整體展示出強勁的增長潛力。未來，投資人的興趣和資本的持續(xù)注入將2023年上半年餐飲品牌仍是獲得投融資進(jìn)一步推動餐飲行業(yè)的增長，助力其保持吳潔敏數(shù)量最多的行業(yè)之一，占比超一半。值得對零售物業(yè)和高標(biāo)準(zhǔn)冷鏈倉儲的較強租中國區(qū)研究部董事注意的是，其中約有三分之一的投融資賃勢頭，繼續(xù)帶來可觀的增量租賃需求。中國區(qū)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)負(fù)責(zé)人餐飲業(yè)對冷鏈倉儲的需求助力35%30%25%20%15%10%5%李茵瑩中國區(qū)研究部分析師0%1H191H211H23冷鏈倉儲中餐飲業(yè)的新租需求冷鏈倉儲中來自餐飲業(yè)的租金收入數(shù)據(jù)來源：業(yè)主訪談，仲量聯(lián)行研究部10|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要周期的韌性。不斷攀升，運營房間數(shù)量達(dá)到深圳市場總量的八成以上。品牌化、高質(zhì)量的產(chǎn)品愈發(fā)今年以來，深圳市場化運營長租公寓較快擺脫疫情影響。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至2023年上半年，深圳在運營市場化長租公占據(jù)市場主體，且區(qū)位分布多元化的提升，顯著增加了租戶獲取優(yōu)質(zhì)租賃房源的便捷性，并利于租戶從運營方規(guī)模化經(jīng)營的成寓項目平均入住率達(dá)96%，較2021年同期本攤薄中享受租金優(yōu)惠。提升約3.5個百分點，且優(yōu)于大部分長租公寓企業(yè)目前全國平均水平。其中，今年上半商業(yè)模式的持續(xù)豐富創(chuàng)新也為市場規(guī)模年開業(yè)的門店入住率亦達(dá)到88%，新項目

化、規(guī)范化發(fā)展奠

定重要基礎(chǔ)。更多成熟長入市后普遍較快得到市場認(rèn)可，反映出長

租公寓品牌探索向政府、業(yè)主、投資者提供租公寓項目有效供給增加，供需匹配精準(zhǔn)

輕資產(chǎn)管理輸出服務(wù)。今年7月，三一集團度較高。與雅詩閣聯(lián)袂打造的新產(chǎn)品線“雅院”首店深圳長租公寓市場體現(xiàn)抗周期韌性亮相深圳，為企業(yè)跨界進(jìn)軍租賃住房市場2021年三季度至2023年二季度，深圳新開提供合作范例。對于租戶而言，這意味著更業(yè)長租公寓超60家，房間數(shù)約1.2萬套。其多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品有望加速落地深圳，供應(yīng)鏈競中，近六成房源來自城中村樓宇改造項目，爭將帶來市場產(chǎn)品與服務(wù)的優(yōu)化迭代。公寓及宿舍改造項目各另占約15%。就區(qū)位分布而言，寶安區(qū)、龍華區(qū)合計貢獻(xiàn)超

推動長租公寓市場平穩(wěn)發(fā)展之余，深圳持今年以來市場租賃需求旺盛，入住率迅速回升60%的房源增量，西鄉(xiāng)、龍華、大浪、民治

續(xù)聚焦提升租賃住房民生屬性。近年來，深等白領(lǐng)人群居住密集、且具有大量適宜改圳加快利用市場化長租公寓及存量住房擴近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了長租公寓系列第造為長租產(chǎn)品的高性價比物業(yè)的片區(qū)持續(xù)

充保租房供應(yīng)，截至2023年6月，規(guī)范管理三部研究報告《順時聚勢，向光謀遠(yuǎn)—受到長租公寓企業(yè)青睞。下的社會房源已占保租房總供應(yīng)量的約2023中國長租公寓市場白皮書》。七普數(shù)15%。2023年，深圳成為首創(chuàng)保租房分配據(jù)顯示，深圳城市人口家庭約77%的房屋與此同時，深圳長租公寓供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)中政府配租與社會主體出租雙渠道的一線來源為租賃，經(jīng)測算擁有約1200萬租賃人

整持續(xù)深入，市場成熟度顯著提升。憑借豐城市，明確規(guī)定社會房源納保后可由住房口，位列一線城市之首。龐大的需求為深圳

富的運營經(jīng)驗和良好的產(chǎn)品質(zhì)量與口碑，租賃企業(yè)直接出租。這不僅將有利于借助租賃住房市場發(fā)展提供了堅實基礎(chǔ)。剛性

萬科泊寓、龍湖冠寓、金地草莓社區(qū)等全國市場力量加大對人才的社會投資，增強保需求支撐下，深圳長租公寓市場體現(xiàn)出抗

連鎖經(jīng)營的龍頭長租公寓企業(yè)市場占有率2023年6月深圳主要在運營市場化長租公寓分布圖深圳存量長租公寓項目概覽（截至2023年6月）光明科學(xué)城???

??.?萬長租公寓項目數(shù)

長租公寓總套數(shù)馬田先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)寶龍科技園區(qū)玉塘先進(jìn)制造園區(qū)坪山生物醫(yī)藥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園觀瀾高新園區(qū)深港先進(jìn)制造業(yè)合作區(qū)大運運軟件小鎮(zhèn)寶能科技園坂雪崗科技城寶安高新產(chǎn)業(yè)園大學(xué)城??%全市平均入住率**???全市平均租金*（元/平方米/月）在運營長租公寓地鐵線路核心商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)注：*全市平均租金僅包含市場化長租公寓，大鵬區(qū)暫無監(jiān)測中的長租公寓項目**

*全市平均入住率僅包含市場化長租公寓，大鵬區(qū)暫無監(jiān)測中的長租公寓項目資料來源：仲量聯(lián)行，數(shù)據(jù)截至2023年6月30日11|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要2023年6月深圳主要在運營市場化長租公寓分布圖《深圳市????年度房屋租賃參考價格》????年??月《深圳市保障性租賃住房項目認(rèn)定辦法（試行）》《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》????年??月《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金租房提取有關(guān)事項的通知（征求意見稿）》????年?月發(fā)布的租賃參考價格覆蓋深圳各區(qū)（含大鵬新區(qū)）中4千余個小區(qū)（包括深圳擬加大公積金對租房支出的支持，商品住房、統(tǒng)建樓、商務(wù)公寓）、2千余個城中村、4千余個產(chǎn)業(yè)園

配套宿舍區(qū)及6千余個產(chǎn)業(yè)園

區(qū)，旨在提高租賃將住房公積金租房提取額度從現(xiàn)行的兩部政策明確各類新建和存量居住房屋月繳存額的65%提高至80%，在深無籌集保障性租賃住房項目的認(rèn)定，及非房的非深戶新市民、35周歲及以下青市場價格透明度，促進(jìn)深圳房屋租賃居住存量房屋改建為保障性租賃住房的年職工、擁有二孩及以上的在深無房市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并為保障性租賃認(rèn)定及相關(guān)工作的申報主體及相關(guān)流程，家庭，每月最高可按全額提取住房公住房定價提供參考。為保租房擴容提供了政策支持。積金用于支付房租。資料來源：仲量聯(lián)行根據(jù)政府公開信息整理租房可持續(xù)性發(fā)展，更幫助長租公寓企業(yè)

“安居”是“樂業(yè)”之本。展望未來，租賃住在保留運營靈活性的同時，顯著降低經(jīng)營

房領(lǐng)域的發(fā)展壯大，勢必將助力深圳擴大風(fēng)險。人才儲備、增強高端人才吸引力。與此同時，深圳將持續(xù)錨定高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群蓬勃發(fā)展，有望吸引大批高端創(chuàng)新人才。城市整體此外，深圳將通過加大城市更新項目中保租房的建設(shè)比例，優(yōu)化保租房區(qū)域分布，提升城市職住平衡。據(jù)政府公開披露數(shù)據(jù)測人口質(zhì)量的提升將推動長租公寓，尤其是算，

預(yù)計到2025年，深圳通過城市更新項中高端產(chǎn)品的需求增長。另外，在一些新興目籌集建設(shè)的保租房套數(shù)將突破32,000套。其中，近50%的未來供應(yīng)將位于福田、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，隨著以二十大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)為代表的新興產(chǎn)業(yè)園

區(qū)逐步落成，配羅湖等保租房資源緊缺的區(qū)域。市場與保障齊驅(qū)并進(jìn)，將促進(jìn)租賃住房體系全方位發(fā)展。合軌道交通五期等重要交通線路逐步投入建設(shè)，這些片區(qū)有望承接更多的長租公寓租賃需求。許佳苗華南區(qū)研究部高級分析師12|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要圖2：中國新能源汽車銷量與滲透率銷量滲透率1,000800600400200035%30%25%20%15%10%5%中國集成電路持續(xù)高速發(fā)展，上海全產(chǎn)業(yè)鏈孕育市場租賃需求0%2017201820192020202120222023F數(shù)據(jù)來源：中國汽車工業(yè)協(xié)會，仲量聯(lián)行研究部整理域，包含EDA工具、核心生產(chǎn)設(shè)備和原材料的半導(dǎo)體單一市場，銷售額全球占比接近生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)；中游代表產(chǎn)業(yè)鏈主體領(lǐng)域，30%。上海市作為發(fā)展集成電路產(chǎn)業(yè)最早包含從IC設(shè)計、制造到封測安裝的開發(fā)環(huán)的區(qū)域，2022年集成電路產(chǎn)業(yè)銷售額已超節(jié)；下游的應(yīng)用則十分廣闊

，場景主要包括過3,000億元，在全國市場占比超過25%，在中國集成電路行業(yè)的發(fā)展中擁有舉足輕集成電路產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，上海市場舉足輕重汽車電子、人工智能、消費電子、醫(yī)療設(shè)備、光伏智能等領(lǐng)域。重的地位。我國集成電路行業(yè)經(jīng)過多年的積累與培育，實現(xiàn)了快速發(fā)展，整體實力顯著提升。

終端應(yīng)用多場景推動產(chǎn)業(yè)鏈中上?汽車電子根據(jù)中國半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，至2022隨著汽車低碳化發(fā)展和智能化升級進(jìn)程游需求穩(wěn)定增長年，中國集成電路產(chǎn)業(yè)銷售額超過11,000

集成電路產(chǎn)業(yè)鏈上中下游緊密聯(lián)動：上游的繼續(xù)，無論是傳統(tǒng)燃油車還是電動車，億元。以地區(qū)來看，中國已成為全球最大

作為基礎(chǔ)技術(shù)支撐的高端制造和原材料領(lǐng)其整車芯片數(shù)量和價值都在持續(xù)上升，圖1：集成電路產(chǎn)業(yè)鏈模型原材料與制造設(shè)備設(shè)計工具EDA工具IC設(shè)計IC制造IC封測邏輯器件微處理器存儲器模擬集成硅片光刻膠光掩模板薄膜沉積集成制造晶圓代工光刻機刻蝕機封裝材料集成電路產(chǎn)業(yè)鏈上游支撐中游制造封裝檢測封裝基板下游應(yīng)用消費電子醫(yī)療設(shè)備汽車電子人工智能機器人光伏智能數(shù)據(jù)來源：公開信息整理，仲量聯(lián)行研究部13|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要圖3：2019-2025年中國人工智能核心產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模及增長據(jù)科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的一半左右，為20%，而這一比例在2020年只有9%，增長十分4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500迅速；另外，與芯片聯(lián)系相當(dāng)緊密的新能源汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)和生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)也分別占比16%和22%。從集成電路產(chǎn)業(yè)租賃熱力圖來看，上海產(chǎn)業(yè)園

區(qū)內(nèi)承載了眾多集成電路企業(yè)的租賃需求，其中以張江和漕河涇板塊內(nèi)的獨棟項目最為突出。張江作為構(gòu)筑集成電路產(chǎn)業(yè)鏈框架的基地，設(shè)有上海集成電路研發(fā)中心和設(shè)計中心，意圖打造世界級集成電路產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，漕河涇則是下游汽車電子、020192020202120222023F2024F2025F人工智能開發(fā)等新興熱門聯(lián)動企業(yè)的匯集之地，兩個板塊擁有的人才、政策和下游聯(lián)動優(yōu)勢成為集成電路產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)公司設(shè)立設(shè)計研發(fā)和辦公場所的首選地。數(shù)據(jù)來源：智研咨詢，仲量聯(lián)行研究部整理同時隨著新能源車滲透率的不斷提升，進(jìn)一步加速推動中國汽車芯片市場規(guī)模高速增長，預(yù)計到2025年汽車芯片行業(yè)市場規(guī)模達(dá)到230億美元。龐大的終端市場將為與汽車芯片相關(guān)的集成電路產(chǎn)來更加廣闊

的市場空間。中國人工智能核心產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長，預(yù)計同時對于集成電路產(chǎn)業(yè)鏈后端，上海2022在2025年將達(dá)到4,000億元，未來三年

年集成電路行業(yè)總銷售額約為3000億元，復(fù)合增長率達(dá)到27.4%。穩(wěn)居全國第一，其龐大的市場需求也使得近年來許多企業(yè)在靠近生產(chǎn)、研發(fā)基地的辦公產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載設(shè)計研發(fā)選址需求，區(qū)域終端市場推動辦公物業(yè)有序擴張業(yè)提供廣闊

的發(fā)展空間。樓板塊設(shè)立公司分部，以更好實現(xiàn)自身在上海乃至整個長三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。?人工智能從產(chǎn)業(yè)園

區(qū)總體租賃需求來看，科技互聯(lián)

在市場需求、政策支持和人才匯集的加持未來幾年，在新基建、數(shù)字經(jīng)濟在內(nèi)的持網(wǎng)企業(yè)占比41%，是最為主要的需求來源下，上海集成電路產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和發(fā)展能續(xù)利好政策支持下，隨著5G技術(shù)的普及之一，其中以芯片為主的硬科技類企業(yè)占

級將進(jìn)一步提升，在吸引國際領(lǐng)先企業(yè)踴和云計算的發(fā)展，人工智能芯片將會迎躍入駐的同時，未來也有望誕生更多成為集成電路技術(shù)標(biāo)桿的本土企業(yè)，成為上海辦公樓、產(chǎn)業(yè)園

區(qū)需求來源中的重要組成圖4：上海集成電路產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分領(lǐng)域租賃熱力圖（2021年至2023年二季度）部分。租賃體量周經(jīng)緯上海研究部分析師大小細(xì)分市場類型辦公樓注：租賃成交基于市場信息最佳估計，顏色深淺代表租賃面積大小差異產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部14|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要香港甲級寫字樓空置率分布（按樓齡）30%25%20%15%10%5%0%0-56-1011-1516-2021-2526-30大于30樓齡（年）資料來源：仲量聯(lián)行研究部，2Q23新供應(yīng)有助于市場更新為市場帶來積極的變化。的辦公市場帶來多樣化，催生更加平衡和相互連接的商業(yè)版圖。以辦公樓空置率按樓齡進(jìn)行細(xì)分，可以看出明顯的“U型”模式：最新和最舊的辦公

總的來說，新供應(yīng)有助于振興辦公市場，并近年來，香港甲級寫字樓的空置率已經(jīng)達(dá)樓往往有著較高空置率。這表明老舊建筑

成為寫字樓市場長期發(fā)展的催化劑。它們到歷史最高點，不論是整體市場還是一些可改造和開發(fā)的潛力高，通過重

建或改造，

可以促進(jìn)老舊建筑的升級，并催化商業(yè)中子市場都是如此。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，截它們能擺脫過時的規(guī)格建筑、有限的配套

心的發(fā)展。盡管市場的高空置率帶來短期至2023年第二季度，香港寫字樓的整體空置率達(dá)到了12.6%，為自上世紀(jì)90年代以設(shè)施等現(xiàn)有弱點，以滿足租戶不斷變化的

挑戰(zhàn)，但隨著經(jīng)濟的逐步恢復(fù)，相信空置空租賃需求。另一方面，我們相信新供應(yīng)的高間終將被吸納。來的最高水平。深入探究高空置率背后的空置率是暫時的，市場將逐漸吸納這些樓原因，可以明顯看到，過去五年對香港來面。從長遠(yuǎn)來看，新供應(yīng)能助力市場復(fù)蘇。說非常動蕩。2019年的社會運動及隨后的新供應(yīng)在催生商業(yè)樞紐的發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)新冠疫情對商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，促重要的作用。一個成功的例子便是鲗魚涌，使許多企業(yè)采取削減成本甚至縮減業(yè)務(wù)的太古地產(chǎn)對該地區(qū)的成功開發(fā)和重

建將其舉動。在經(jīng)濟嚴(yán)重

下滑的背景下，租戶對辦轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€新興的商業(yè)中心。此外，隨著新公空間的需求大幅收縮，導(dǎo)致空置率激增。項目發(fā)展進(jìn)度的推進(jìn)，九龍島正逐步孕育從供應(yīng)端看，僅2022年，就約有500萬平著一些商業(yè)樞紐。其中，長沙灣和西九龍的方尺（凈可租面積）的新辦公樓入市，進(jìn)潛力可期。在上述兩個地區(qū)，新世界和新鴻一步惡化已經(jīng)高企的空置率。此外，據(jù)預(yù)基地分別有著體量不小的新項目，和雄心計，2023年到2027年期間，將有約1,000萬勃勃的開發(fā)藍(lán)圖，立志于打造現(xiàn)代化的辦平方尺的新供應(yīng)陸續(xù)交付。公綜合體，促進(jìn)合作和創(chuàng)新的綜合環(huán)境。隨雖然新供應(yīng)的涌入可能令當(dāng)前空置率高居著這些發(fā)展計劃的實施，將吸引更多國際龐預(yù)香港研究部經(jīng)理不下，但也有理由相信，新供應(yīng)將在長期內(nèi)

化企業(yè)、人才和投資進(jìn)駐九龍島，為該地區(qū)15|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要北京|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要16“北京辦公樓租賃需求持續(xù)低迷，業(yè)主與租戶間的預(yù)期租金差距依然較大。”租金同比增長率每平方米每月有效租金周期租金基于建筑面積*注：增長率為同質(zhì)比變化米陽，華北區(qū)研究部總監(jiān)跌幅加快-3.8%342元價格指數(shù)市場活躍度較上季度小幅回升，但租賃活動仍然受阻。?本季度租賃需求疲軟，租賃談判周期持續(xù)拉長。本季度租賃交易的大部分依然由續(xù)租12010080和降本搬遷構(gòu)成。在疲弱的市場環(huán)境下，降本增效依舊是市場主旋律，租戶傾向于以較低的預(yù)算尋求高品質(zhì)辦公空間。60?TMT行業(yè)依然是全市辦公樓市場的需求支柱，貢獻(xiàn)了租賃成交總量的三分之一。個4020別科技細(xì)分行業(yè)如人工智能和半導(dǎo)體行業(yè)在本季度展現(xiàn)出較高的承租能力。與先前幾個季度的租戶來源結(jié)構(gòu)類似，內(nèi)資租戶在三季度貢獻(xiàn)了超過80%的非續(xù)租成交。04Q184Q194Q204Q214Q224Q23租值指數(shù)資本值指數(shù)兩座新項目入市推升全市空置率。箭頭表示12個月展望基數(shù):

2018年第4季度

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100?第三季度共有兩個甲級辦公樓項目入市，分別是位于中關(guān)村的麗金智地中心和位該價格指數(shù)僅指中央商務(wù)區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行于奧林匹克區(qū)域的北辰中心，總建筑面積近187,000平方米。本季度供應(yīng)量錄得了自2021年第四季度以來的最高單季度數(shù)值。在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境下，業(yè)主的租賃壓力延續(xù)。硬性指標(biāo)?全市甲級市場空置率受新增供應(yīng)影響小幅上升0.9個百分點至11.1%。租賃進(jìn)展緩于預(yù)期導(dǎo)致業(yè)主面臨的空置壓力進(jìn)一步擴大。100018%15%12%9%800600400全市平均租金在承壓環(huán)境中持續(xù)下探。?本季度，甲級辦公樓市場平均租金環(huán)比下滑1.3%，同比下降4.9%。租戶仍然非常注重控制成本，因此在辦公面積租賃方面的預(yù)算十分有限。為吸引租戶，業(yè)主不得不6%進(jìn)一步降低租金以刺激需求。20003%0%北京大宗交易市場中的辦公樓資產(chǎn)占比有所上升。其中，大悅城控股集團以42.56181920212223F?凈吸納量落成量億元的價格向中郵人壽出售了中糧置地廣場項目。當(dāng)前大宗交易市場以自用買家未來供應(yīng)空置率2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是前三季度值，未來供應(yīng)是年底預(yù)計值。需求為主，而從投資角度來看，現(xiàn)階段價格難以滿足買賣雙方的收益預(yù)期，市場調(diào)整仍將進(jìn)一步延續(xù)。市場下行趨勢延續(xù)，全市租金降幅將進(jìn)一步擴大。資料來源：仲量聯(lián)行?受經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢影響，我們預(yù)計甲級辦公樓租金在2025年初前將持續(xù)下探。2024年全年租金降幅將超過今年。較低的租金環(huán)境以及相關(guān)政策的刺激可能將激發(fā)更多的辦公租賃活動，有望打破當(dāng)前的需求困境。租戶將會利用這一窗口機會來降低成本并進(jìn)行辦公品質(zhì)的升級。?今年最后一個新增供應(yīng)項目信達(dá)中心的入市時間已推遲至第四季度。該項目建筑面積達(dá)14萬平方米，預(yù)計將為東二環(huán)子市場乃至全市范圍

中擁有大面積需求的租戶提供更多選擇。全市租賃市場的逐步恢復(fù)預(yù)計將緩慢推動近期入市項目的去化速度。備注：北京辦公樓市場是指北京甲級辦公樓市場。???*CBD甲級辦公樓租金。上海|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要17“辦公樓整體市場復(fù)蘇遲緩。”租金同比增長率每平方米每月有效租金周期姚耀，中國區(qū)研究部總監(jiān)租金基于建筑面積*注：增長率為同質(zhì)比變化跌幅放緩-3.7%270元價格指數(shù)租戶仍持審慎，租賃進(jìn)程遲緩。?整體需求以續(xù)租和成本節(jié)約為主，凈吸納量小幅下降，錄得67,740平方米。中央商務(wù)140130區(qū)的大面積租戶傾向于續(xù)租，相較之下小面積租戶租賃決策更為靈活快速，凈吸納12011010090量錄得3,218平方米。部分企業(yè)利用當(dāng)前租戶市場的機會實現(xiàn)升級需求。?非中央商務(wù)區(qū)市場吸納量錄得64,522平方米，板塊間表現(xiàn)差異明顯，激勵政策更優(yōu)厚的項目吸引成本節(jié)約型需求。行業(yè)方面，內(nèi)資金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)青睞沿江板塊8070的高品質(zhì)項目，同時，部分聯(lián)合辦公運營商出現(xiàn)退租的情

況。604Q184Q19指數(shù)4Q204Q21指數(shù)4Q224Q23租值資本值三季度共計六個項目交付入市，新增供應(yīng)錄得340,900平方米。箭頭表示12個月展望基數(shù):

2018年第4季度

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100?中央商務(wù)區(qū)三個項目竣工，總建筑面積共計154,000平方米。由于其預(yù)租表現(xiàn)低于該價格指數(shù)僅指上海中心城區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行預(yù)期導(dǎo)致中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升1.7個百分點，達(dá)到13.6%。浦東中央商務(wù)區(qū)空置率小幅上升0.8個百分點至11.5%，浦西中央商務(wù)區(qū)空置率達(dá)到15.4%，上升2.4個百分點。硬性指標(biāo)?在非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，三個新項目共計187,000平方米。較大的供應(yīng)加之租賃進(jìn)程的滯緩，非中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.8個百分點，達(dá)到28.5%。600500400300200100055%45%35%25%15%5%大供應(yīng)造成租金下行壓力。?面對整體市場的謹(jǐn)慎態(tài)度以及持續(xù)的供應(yīng)壓力，整體租金仍處于下行通道。中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌1.2%至8.9元每平方米每天。新增供應(yīng)、租戶搬遷至非中央商務(wù)區(qū)趨勢以及需求遲緩的多重

壓力迫使業(yè)主調(diào)整租賃策略以吸引并保留租戶。-5%非中央商務(wù)區(qū)的租金表現(xiàn)呈現(xiàn)板塊差異性，部分業(yè)主表現(xiàn)出更強的租金調(diào)整意愿，181920212223F凈吸納量落成量?未來供應(yīng)空置率提供更多激勵政策。未來大體量新增供應(yīng)增加市場壓力，致使非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，凈吸納量、空置率和未來供應(yīng)是年底預(yù)計值。比下跌1.8%至5.7元每平方米每天。展望：市場復(fù)蘇將晚于預(yù)期。資料來源：仲量聯(lián)行?續(xù)租和成本節(jié)約趨勢持續(xù)，整體市場直至年末仍將保持相對遲緩的復(fù)蘇節(jié)奏。大面積的新增供應(yīng)將繼續(xù)推高整體市場空置率，維持在租戶市場狀態(tài)。?由于租賃需求疲軟以及供應(yīng)壓力增大，業(yè)主情

緒將繼續(xù)受到影響。大部分業(yè)主將進(jìn)一步調(diào)整租賃策略以刺激入住率。因此，整體市場租金短期內(nèi)預(yù)計仍將處于下行通道，觸底時間或?qū)⑼七t。備注：上海辦公樓市場是指上海甲級辦公樓市場，數(shù)據(jù)根據(jù)浦東中央商務(wù)區(qū)板塊邊界調(diào)整有所調(diào)整。???*中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓租金。廣州|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要18“增量租賃需求仍待釋放，租金延續(xù)下行。”租金同比增長率每平方米每月有效租金周期曾麗，華南區(qū)研究部總監(jiān)租金基于建筑面積*注：增長率為同質(zhì)比變化跌幅加快-4.9%162元價格指數(shù)企業(yè)預(yù)期仍需修復(fù)，租賃需求有待回暖。?三季度，國內(nèi)以及廣州經(jīng)濟均延續(xù)了“穩(wěn)增長”的節(jié)奏。不過，當(dāng)前外部環(huán)境復(fù)雜，國12011010090內(nèi)經(jīng)濟內(nèi)生增長動力有待進(jìn)一步增強，經(jīng)濟持續(xù)向好繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)目前仍更傾向于采取審慎穩(wěn)健的經(jīng)營和成本控制策略以應(yīng)對諸多不確定因素，這在一定程度上影響了辦公樓租賃市場。80?三季度，廣州辦公樓市場租賃需求雖然總體穩(wěn)定，但增量租賃需求依然相對有限。70短期內(nèi)經(jīng)濟、業(yè)務(wù)發(fā)展的不確定性，導(dǎo)致企業(yè)對搬遷、擴張等資本支出類決策持相604Q184Q19指數(shù)4Q204Q21指數(shù)4Q224Q23對謹(jǐn)慎的態(tài)度；許多企業(yè)租戶在租約到期后，往往選擇原址續(xù)租。租值資本值箭頭表示12個月展望市場去化趨緩，全市辦公樓空置率保持平穩(wěn)?；鶖?shù):

2018年第4季度

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100該價格指數(shù)僅指廣州珠江新城的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行??三季度，增量租賃需求相對有限，導(dǎo)致租賃市場空置去化整體趨緩；除了本季度有一個項目竣工入市的琶洲片區(qū)以外，包括珠江新城、天河北在內(nèi)的市內(nèi)各主要辦公樓子市場的空置率較上季度相比，未見顯著變化。硬性指標(biāo)三季度僅有一個甲級辦公樓項目入市，新增辦公面積約6.8萬平方米。由于存量空置去化乏力，加之有少量新增供應(yīng)入市，全市空置率環(huán)比微升0.5個百分點至22.3%。1,2001,000800600400200040%30%20%10%0%“存量”與“增量”項目間競爭持續(xù)，租金承壓較為明顯。?年末將至，目前項目出租率未達(dá)今年目標(biāo)的業(yè)主普遍希望盡快推動去化。但由于增量需求有限，這些業(yè)主需面對“存量物業(yè)”與“增量物業(yè)”并存競爭的局面。為提升項目競爭力，部分業(yè)主在給予租金優(yōu)惠

以外，也會通過其他靈活的條款促進(jìn)租賃成交。全市租金三季度也延續(xù)了下行趨勢，環(huán)比下降約1.7%。181920212223F凈吸納量落成量三季度投資市場未錄得大宗成交。目前，廣州辦公樓市場租金下行趨勢延續(xù)，投資未來供應(yīng)空置率?2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，凈吸納量、空置率和未來供應(yīng)是年底預(yù)計值。辦公樓的收益面臨一定不確定性，這導(dǎo)致投資型買家對投資此類資產(chǎn)仍偏謹(jǐn)慎，全市資本值因此持續(xù)下跌。資料來源：仲量聯(lián)行廣州辦公樓租賃需求恢復(fù)還在“進(jìn)行時”。?年內(nèi)，各地經(jīng)濟工作預(yù)計依然以鞏固恢復(fù)基礎(chǔ)、支撐經(jīng)濟平穩(wěn)增長為主。對于企業(yè)而言，在發(fā)展環(huán)境未穩(wěn)的當(dāng)下，持續(xù)貫徹穩(wěn)健的經(jīng)營策略仍是“最優(yōu)解”。短期內(nèi)，企業(yè)大概率將繼續(xù)從成本和實際需求出發(fā)，謹(jǐn)慎考量辦公樓租賃和擴張等事宜，廣州辦公樓租賃需求恢復(fù)仍需時間。?四季度預(yù)計將有兩個甲級辦公樓落成，新增供應(yīng)合計約12.6萬平方米，體量相對可控，因此預(yù)計年底全市空置率不會出現(xiàn)大幅上升。不過，由于短期內(nèi)租賃需求仍在恢復(fù)中，項目間的競爭將持續(xù)，年內(nèi)全市租金上升空間較為有限。備注：廣州辦公樓市場是指廣州甲級辦公樓市場。???*珠江新城核心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓租金。深圳|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要19“深圳辦公樓租賃需求恢復(fù)基礎(chǔ)需進(jìn)一步鞏固?！弊饨鹜仍鲩L率每平方米每月有效租金周期曾麗，華南區(qū)研究部總監(jiān)租金基于建筑面積*注：增長率為同質(zhì)比變化跌幅加快-9.8%181元價格指數(shù)三季度租賃需求繼續(xù)保持穩(wěn)定。三季度深圳整體經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇勢頭。然而，受限于經(jīng)濟復(fù)蘇不均衡和短期不確120110100?定性等因素，企業(yè)仍保持審慎的經(jīng)營策略，對于辦公樓搬遷、擴張等成本支出決策保持謹(jǐn)慎觀望，并且對于降本增效策略更加關(guān)注。因此，三季度深圳辦公樓租賃需求繼續(xù)保持穩(wěn)定。9080?本季度有較多企業(yè)在辦公室搬遷和升級中選擇了成本節(jié)約型租賃策略。同時，從行70業(yè)細(xì)分來看，以銀行業(yè)為代表的金融業(yè)對未來預(yù)期較為樂觀，依然保持了一定的擴604Q184Q194Q204Q214Q224Q23張趨勢。因此，租賃型凈吸納量較上季度略有增加。存量項目空置率小幅下降。租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):

2018年第4季度

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100該價格指數(shù)指深圳全市的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行?本季度共有三個新項目竣工入市，均位于前海桂灣片區(qū)，新增供應(yīng)約22.5萬平方米。截至三季度末，深圳甲級辦公樓總存量增至1,254萬平方米。?由于租賃需求逐步復(fù)蘇，存量項目空置率于第三季度小幅下降。然而，由于新項目硬性指標(biāo)入市，全市空置率上升0.7個百分點至23.4%。2,4002,0001,6001,20080055%45%35%25%15%5%租金水平持續(xù)承壓下行。?面對高空置率壓力和租賃需求回暖不及預(yù)期，部分地標(biāo)項目業(yè)主繼續(xù)采取較為激進(jìn)的“以價換量”策略，試圖在本年度內(nèi)快速去化，帶動周邊同類型辦公樓跟進(jìn)降價。因此，本季度整體租金繼續(xù)下降，環(huán)比跌幅約2.7%。?由于租賃市場復(fù)蘇不及預(yù)期以及外資機構(gòu)融資成本上升，深圳辦公樓投資市場活4000躍度在三季度相對疲弱，交易量較上季度有所減少。同時，隨著三季度租金下降，整1920212223F凈吸納量落成量體資本值繼續(xù)下跌。未來供應(yīng)空置率2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量是前三季度累計值，空置率是第三季度數(shù)值，未來供應(yīng)是指2023年第四季度計劃落成量。租賃需求恢復(fù)基礎(chǔ)仍需進(jìn)一步鞏固。??今年7月份以來，一系列有針對性的擴內(nèi)需、提信心、防風(fēng)險的宏觀調(diào)控政策舉措，資料來源：仲量聯(lián)行一定程度上穩(wěn)固了社會預(yù)期。但一些不穩(wěn)定、不確定因素仍將持續(xù)，短期內(nèi)仍然可能阻礙租賃需求恢復(fù)。供應(yīng)方面，預(yù)計未來12個月內(nèi)將有26個甲級辦公樓項目入市，其中包括多個延期項目，整體空置率將有進(jìn)一步上升空間。短期內(nèi)，業(yè)主將在較高空置壓力下繼續(xù)調(diào)低租金。備注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓。???*福田區(qū)甲級辦公樓租金。成都|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要20“增量需求羸弱，成都甲級辦公樓租金跌幅創(chuàng)近期新高?！弊饨鹜仍鲩L率每平方米每月有效租金周期租金基于建筑面積注：增長率為同質(zhì)比變化杜婷，成都研究部董事跌幅-5.5%87元加快價格指數(shù)新租需求環(huán)比下滑，頭部企業(yè)集中退租，全市凈吸納量由正轉(zhuǎn)負(fù)。?第三季度成交活躍度明顯走弱，甲級新租面積環(huán)比下降42.6%。與此同時，多家頭部10210098企業(yè)集中退出甲級市場?；蚪导壵?，或遷至自建總部樓宇，全市錄得退租面積環(huán)比96上漲44.9%。二者作用下，第三季度甲級凈吸納量跌至-6.8萬平方米，處歷史低位。?從結(jié)構(gòu)上看，金融業(yè)韌性優(yōu)勢仍存，全市新租占比接近1/4。受教育留學(xué)、旅游中介9492等消費服務(wù)修復(fù)走勢影響，專業(yè)服務(wù)季度內(nèi)表現(xiàn)穩(wěn)健。科技互聯(lián)網(wǎng)持續(xù)呈下降趨90勢，內(nèi)部驅(qū)動上看，IT軟件優(yōu)勢持續(xù)，細(xì)分占比達(dá)41.6%。884Q184Q19指數(shù)4Q204Q21指數(shù)4Q224Q23租值資本值新增供應(yīng)暫停，市場退租情緒主導(dǎo)，多子市場空置率攀升。箭頭表示12個月展望基數(shù):

2018年第4季度

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100??第三季度新增供應(yīng)暫停，甲級辦公樓市場存量維持475.7萬平方米。凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)，該價格指數(shù)僅指成都城中心區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行成都市場時隔六年空置率回升至30.9%，環(huán)比上漲1.4個百分點。大型企業(yè)集中退租導(dǎo)致部分樓宇空置率重

回50%以上。區(qū)域上看，市中心、城東以及大源子市場退租率攀升明顯，區(qū)域空置率分別上漲1.8、3.7和2.7個百分點。硬性指標(biāo)辦公樓業(yè)主“價格戰(zhàn)”回歸市場，策略優(yōu)先保入住率。需求端走弱趨勢明顯，疊加當(dāng)前高空置壓力，甲級市場業(yè)主短期重

回價格策略。700600500400300200100055%?三季度，成都甲級辦公樓市場凈有效租金環(huán)比跌幅-3.2%，季末收至86.7元/平方45%35%25%15%5%米/月。其中，空置壓力較大區(qū)域如市中心、城東板塊租金跌幅更是超3%水平。?租賃市場壓力傳導(dǎo)投資市場。盡管本季度全市未錄得大宗成交，但甲級辦公樓宇價格預(yù)期下降明顯，資本值環(huán)比跌幅達(dá)1.5%。-5%18192021落成量2223F需求端預(yù)期走弱，多子市場競爭加劇，全市租金持續(xù)下行。凈吸納量未來供應(yīng)空置率受需求預(yù)期減弱影響，部分未來項目再次調(diào)整交付時間，預(yù)計四季度新增供應(yīng)將低2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、凈吸納量、空置率是前三季度值，未來供應(yīng)是年底預(yù)計值。?于預(yù)期。區(qū)域上看，延期項目主要集中天府新區(qū)，來自新增供應(yīng)端壓力有望在年底減弱。然而，市場帶看量的持續(xù)低位預(yù)示著短期需求難以回彈，全市空置率預(yù)計將資料來源：仲量聯(lián)行維持高位。?空置壓力下，全市租金下行趨勢持續(xù)。其中，部分子市場受當(dāng)前大面積退租影響，空置率將回歸高位，區(qū)域內(nèi)競爭預(yù)計將進(jìn)一步加劇，區(qū)域租金跌幅全年將超8%水平。備注：成都辦公樓市場是指成都甲級辦公樓市場。天津|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要21“天津辦公樓市場穩(wěn)定去化，市場活躍度主要由保險行業(yè)的大面積搬遷支租金同比增長率每平方米每月有效租金周期撐?！弊ⅲ涸鲩L率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積跌幅放緩米陽，華北區(qū)研究部總監(jiān)-1.9%82元價格指數(shù)內(nèi)資金融企業(yè)主導(dǎo)租賃需求，降本增效成為企業(yè)租戶主要考量。?三季度，市場問詢量及帶看量保持穩(wěn)定，全市凈吸納量錄得16,712平方米，其中甲14013012011010090級市場凈吸納量約為6,400平方米。搬遷仍是市場中的主要需求來源，占錄得成交的47%。?從錄得成交的行業(yè)類型來看，活躍度前二為金融、科技互聯(lián)網(wǎng)，需求占比分別為38%和20%。金融業(yè)的主要需求來源為保險行業(yè)的降本增效需求導(dǎo)致的搬遷，三季8070度錄得多宗保險行業(yè)的大面積搬遷租賃成交?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)延續(xù)了前幾季度的604Q184Q194Q204Q214Q224Q23擴張趨勢，需求占比持續(xù)攀升。租值資本值指數(shù)指數(shù)箭頭表示12個月展望供應(yīng)保持低位，市場空置率小幅下降?；鶖?shù):

2018年第4季度

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100該價格指數(shù)僅指天津中心城區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行??2023年三季度，市場無新增供應(yīng)入市，整體空置率環(huán)比下降0.4個百分點至31.6%。雖然市場預(yù)期回落突顯了復(fù)蘇進(jìn)程中的短期陣痛

，但甲級市場的新增供應(yīng)保持低位運行使得供需關(guān)系稍顯改善。甲級市場空置率環(huán)比下降0.5個百分點至37.8%，降硬性指標(biāo)幅較上季度有所擴大。市場租金持續(xù)底部震蕩。400300200100055%在經(jīng)濟緩解跡象并不顯著的情

形下，業(yè)主和租戶維持觀望態(tài)度。業(yè)主以價換量的租賃策略在三季度對需求的撬動作用不明顯，大部分業(yè)主在三季度選擇較為保守的租賃策略，減少租金下降幅度來應(yīng)對市場未來變化45%35%25%15%5%??企業(yè)對租賃預(yù)算的嚴(yán)格把控仍然存在，續(xù)租和降本仍是市場上尋租客戶的主要訴-5%181920212223F凈吸納量落成量求，使得其租賃決策時間進(jìn)一步延長。截至2023年九月底，整體市場凈有效租金錄未來供應(yīng)空置率得76元/平方米/月，租金環(huán)比下降0.4%，甲級租金環(huán)比下降0.3%，降幅較上季度有2018至2022年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量是前三季度值，凈吸納量、空置率和未來供應(yīng)是年底預(yù)計值。所收窄。市場租金逐漸企穩(wěn)，甲級市場進(jìn)入調(diào)整周期。資料來源：仲量聯(lián)行?在年內(nèi)甲級市場無新增供應(yīng)的情

況下，預(yù)計市場將保持穩(wěn)定，供需壓力逐步緩解。乙級項目在未來短期內(nèi)將迎來集中供應(yīng)，從而推升整體市場空置率。?在市場進(jìn)入調(diào)整周期的過程中，多數(shù)企業(yè)仍將維持成本節(jié)約型的房地產(chǎn)策略，對業(yè)主的樓宇運營管理能力提出了更高要求，提高對市場趨勢的把握，提高租賃策略和服務(wù)體系的多元化將有利于構(gòu)筑辦公樓物業(yè)的長期價值。備注：天津辦公樓市場是指天津甲級辦公樓市場。青島|專題

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|二零二三年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要22“總部自用需求推高市場凈吸納量，內(nèi)資保險及頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)均有大面積租金同比增長率每平方米每月有效租金周期成交?！弊ⅲ涸鲩L率為同質(zhì)比變化租金基于建筑面積跌幅陳晨，青島研究部高級經(jīng)理-4.2%77元放緩價格指數(shù)自用型需求占市場主導(dǎo)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)再成焦點。?第三季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為8.1萬平方米，其中超過5.0萬平方米14013012011010090的面積來自于新項目釋放的國企自用需求，推高甲級市場凈吸納量至6.9萬平方米。排除自用型需求外，市場化租賃吸納的凈面積約為3.0萬平方米，與過去兩個季度基本持平。?在線教育、新媒體等頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)催生大面積辦公需求，多個1,000平方米以上的租賃成交落址于市北CBD；而以電商為