徐州沁水灣籌劃及開展建議報告上海圣博華康創(chuàng)意規(guī)劃咨詢有限公司2024年1月15日

目錄一、開展戰(zhàn)略 1二、產業(yè)選擇 2三、工程定位 43.1主題定位 43.2形象定位 43.3功能布局 43.4分區(qū)業(yè)態(tài) 53.5業(yè)態(tài)參考 7四、招商運營 84.1運營方式 84.2財務測算 84.3招商造商 124.4品牌推廣 13五、下一步工作安排 155.1重點工作 155.2時間節(jié)點 15附件 161、工程背景 161.1新城區(qū)環(huán)境 161.2周邊資源 171.3基地特色 181.4背景小結 192、不宜開展業(yè)態(tài)初判 202.1傳統(tǒng)商業(yè)、商務、教育、醫(yī)療等業(yè)態(tài)初判 202.2高檔餐飲、酒店、會所業(yè)態(tài)初判 213、兒童產業(yè)概況 223.1產業(yè)概況 223.2產業(yè)開展趨勢 233.3商業(yè)模式 243.4徐州兒童業(yè)態(tài)概況 244、徐州婚慶產業(yè)概況 255、調研案例 275.1樂高集團 275.2上海貝樂贏兒童快樂運動館 285.3天津希樂城 295.4新音界藝術音樂中心 325.5金夫人婚紗攝影 325.6愛帝宮 335.7瑞真堂 335.8脈道養(yǎng)生 346、財務測算 356.1租金收益 356.2工程本錢 356.3現(xiàn)金流量表 37一、開展戰(zhàn)略沁水灣工程戰(zhàn)略開展目標是成為一個有核心產業(yè)的，并且能成為整個新城區(qū)某一項功能上面的亮點，工程啟動后能迅速贏得社會各界的關注與共識，通過三年時間打造一個能夠聚集人氣，財氣、商氣的工程。實現(xiàn)這一個目標必須從城市功能、產業(yè)開展、主題定位、專業(yè)運營、品牌引領五大戰(zhàn)略入手：一是完善新城區(qū)城市功能，打造內生成長動力工程應立足長遠，不應追求短期經濟效益，應以帶動整個新城區(qū)域綜合效益提升為重，通過工程產業(yè)創(chuàng)新、商業(yè)模式重構，提升新城區(qū)內生增長動力，有效樹立和展現(xiàn)徐州新城形象。二是主導產業(yè)選擇應堅持“藍海戰(zhàn)略〞，避開同質化競爭深入了解消費者需求著手，通過跨越現(xiàn)有競爭力邊界看市場，將不同市場的買方價值元素進行重新篩選與排序，創(chuàng)造重建市場和產業(yè)邊界的可能，開啟巨大的潛在需求。三是核心主題定位明確，打造復合型多功能業(yè)態(tài)盡管工程建筑空間環(huán)境具有獨特優(yōu)勢，但工程本身較為獨立，周邊可直接利用資源少，人氣缺乏，為克服工程缺點并發(fā)揮其優(yōu)勢，工程應聚焦某一特定領域，打造一個相對獨立的產業(yè)整體品牌，并借助開發(fā)商提供的建筑空間載體進行工程落地。四是引入專業(yè)運營模式，實現(xiàn)要素資源深度整合由注重內部現(xiàn)有資源與外部環(huán)境的匹配轉向注重內部核心能力打造與外部資源整合。運營商應堅持價值創(chuàng)造理念，圍繞所確定的主題，營造具體內容與形式，幫助開展商和商家梳理其資源，調動其積極性、幫助他們去整合，實現(xiàn)價值創(chuàng)新與增值。五是堅持品牌引領，以造商帶動招商運營商的使命是為各方創(chuàng)造一個共同成長的空間，所引進商家并不局限于必須是大品牌，但商家入住后，運營商和商家會共同打造園區(qū)品牌，讓商家成為盟主，打造一個具備吸引力、想象力、競爭力、高品質的工程。二、產業(yè)選擇工程應導入一些未來有潛力、有號召力且具有潛在資源的產業(yè)，并以提高人們生活品位與質量為根本價值取向，既能夠為新城區(qū)作配套，又要能對中心城區(qū)市民具有足夠吸引力，成為其可選擇的目的性消費場所之一。并且所選產業(yè)應與新城區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境、快速導入的高素質人口、周邊良好的配套設施，以及工程獨特建筑空間環(huán)境相匹配。綜合考慮本工程戰(zhàn)略開展導向，建議沁水灣工程打造以幸福體驗為核心的幸福產業(yè)，優(yōu)勢獨特，前景廣闊。按照人生成長幸福最為重要的三個階段，也是人生中消費潛力較大的三個節(jié)點，打造幸福產業(yè)的三個版本，即01版—兒童版〔成長體驗為主〕，02版—青年版〔創(chuàng)意及時尚為主〕，03版—中老年版〔健康養(yǎng)生為主〕，把幸福產業(yè)打造成為一個系列、可持續(xù)的產業(yè)，各產業(yè)之間既相互聯(lián)系，又相對獨立，易于分期落地實施。考慮中國現(xiàn)階段特殊育兒模式意味著每一個家庭中有2個、4個甚至6個大人的目光都集中在1個孩子身上，建議工程以兒童產業(yè)工程先行，進而帶動其它兩類產業(yè)工程，實現(xiàn)產業(yè)集聚?？偟膩碚f，選擇幸福產業(yè)系列的理由如下：一是能夠促進新城開展，提升新城生活品質。徐州新城區(qū)的功能定位是區(qū)域性的商務、金融、文化中心，新城核心區(qū)已有相當體量的商業(yè)、商務辦公設施，而文化內涵相對欠缺。兒童體驗文化、創(chuàng)意時尚文化、養(yǎng)生文化等主題不僅具備深厚的文化內涵并可延伸出相應的文化產品，作為產業(yè)內容還能提振人們對新城區(qū)的信心二是能夠完善城區(qū)功能，提升周邊區(qū)域價值。集重點文化產業(yè)工程和重點城建工程于一體的大龍湖沁水灣工程，一定能夠贏得社會各界的關注與共識，符合政策導向與未來產業(yè)開展導向，開展富有特色與個性的幸福產業(yè)，可以實現(xiàn)這一目標，迅速聚集人氣，展現(xiàn)工程活力，并帶動周邊物業(yè)價值升值。三是能夠自成一體，產業(yè)之間相互交融。由于工程周邊無可直接利用資源，本工程只能開展一個主題明確、相對獨立、自成一體的產業(yè)。橫向看工程提供從學前教育，產后護理，嬰幼兒素質教育與體驗，青年創(chuàng)意時尚，到中老年養(yǎng)生保健等個人幸福成長系列效勞，滿足不同年齡階段群體單項消費需求，縱向看，類似教育培訓類工程又可以聚集不同類型階段的消費者?？傮w來看，幸福主題可以把工程打造成為徐州乃至華東區(qū)域一個獨特品牌，發(fā)揮較為廣泛的區(qū)域影響力。四是瞄準高端市場需求，未來成長空間大。隨“單獨二孩〞政策、人口老齡化、消費升級進程加快，孕嬰童產業(yè)已成為擴內需、調結構、保障和改善民生的“朝陽產業(yè)〞。隨著中醫(yī)中藥養(yǎng)生文化的傳播和開展，國民養(yǎng)生保健意識的不斷增強，要求由常規(guī)的醫(yī)療保健轉向特色養(yǎng)生保健的需求范圍越來越廣，需求的人群也逐漸由高官、大款、白領向社會化轉移。并且徐州人口基數(shù)大，老城區(qū)類似高端產品稀缺，而新城區(qū)將來入住人口又會以中高收入人群為主。相關幸福產業(yè)未來成長空間巨大。本工程可以將人生成長動力轉化為新區(qū)開展的內生動力，不僅僅是吸引各年齡階段人群前來體驗、消費，還承載著家庭消費升級的功能。五是創(chuàng)新商業(yè)模式，以造商帶動招商。本工程可以創(chuàng)新商業(yè)模式，以未來占有主導的“體驗經濟〞為根底，比方01兒童版——職業(yè)、運動、教育體驗館要以兒童素質教育與情感智慧開發(fā)為主旨，02青年版——青年創(chuàng)意、時尚產業(yè)可以通過大學生創(chuàng)業(yè)等方式培養(yǎng)，共同成長，03中老年版——健康養(yǎng)生館兼顧客戶的養(yǎng)生保健需求〔有健康〕、事業(yè)開展〔有錢〕、學習求知〔有智慧〕、公益慈善〔有愛心、有面子〕等，綜合考慮滿足顧客的身體健康養(yǎng)生需求和精神健康養(yǎng)生需求，融入我們的創(chuàng)意和智慧，使相關工程實現(xiàn)價值增值，實現(xiàn)造商帶動招商。

三、工程定位3.1主題定位沁水灣幸福碼頭工程將聚焦兒童體驗成長、青年創(chuàng)意時尚、中老年養(yǎng)生三大幸福主題，打造成為具有示范效應的生命與健康文化產業(yè)集聚平臺，打造成為具備區(qū)域輻射力的成長與健康文化消費目的地。碼頭概念利用沁水灣獨特地理位置，輔之以幸福概念，著力強調家、溫馨等感覺，為工程業(yè)態(tài)的落位奠定了基調。3.2形象定位九州彭城龍湖畔成長健康幸福園工程坐落于徐州新區(qū)大龍湖畔，將充分整合利用大龍湖及新區(qū)周邊的優(yōu)美環(huán)境，打造花園式的景觀環(huán)境和活力空間，為兒童的快樂成長、青年的幸?；橛⒅欣夏甑慕】叼B(yǎng)生提供一站式體驗與消費基地，使工程成為徐州市民的成長樂園、時尚花園、健康樂園。3.3功能布局工程將形成以兒童成長體驗、青年創(chuàng)意時尚、中老年健康養(yǎng)生等產業(yè)為核心的幸福業(yè)態(tài)。根據工程建成物業(yè)現(xiàn)狀及相關業(yè)態(tài)開展需求將工程初步分成六大功能區(qū)塊：幸福孕育區(qū)、幸福成長區(qū)、幸福創(chuàng)意區(qū)、幸福養(yǎng)生區(qū)、幸福效勞區(qū)、幸福開放區(qū)。在每個區(qū)域內，將聚焦2-3個主題核心業(yè)態(tài)。圖3-1功能區(qū)塊圖3.4分區(qū)業(yè)態(tài)幸福孕育區(qū)：孕育——幸福的起點。工程未來將引入高端女性養(yǎng)護效勞業(yè)類企業(yè)，重點關注產前教育及產后母嬰護理〔不包括生育環(huán)節(jié)〕?！缃探逃嚎梢朐缃甜^〔滿18個月〕，具體可分為音樂早教、語言早教等，使得嬰兒能夠健康快樂的成長，并盡早的發(fā)現(xiàn)嬰兒的優(yōu)勢?！a后養(yǎng)護：引入專門的母嬰護理機構，主要為新生兒護理、生長檢測、專業(yè)護理、產婦體恢復、心理健康等提供全面專業(yè)的效勞，為產婦和嬰兒的健康提供保證。建議初期重點聚焦產后養(yǎng)護業(yè)態(tài)。產后養(yǎng)護主要是為生產后的女性和嬰兒提供護理效勞，可以與上海、南京、徐州等地的高端女性生育機構合作，在女性生產后，轉入沁水灣相關工程，為生產后的女性和嬰兒提供護理效勞。幸福成長區(qū)：成長——幸福的體驗。工程未來將形成以兒童職業(yè)體驗為核心，教育體驗、運動體驗、娛樂體驗、藝術體驗等為輔的兒童成長體驗類業(yè)態(tài)。工程初期將重點吸引1-2家體驗業(yè)態(tài)。——職業(yè)體驗：為兒童提供高仿真設施道具和模擬場地，在專業(yè)老師的指導下能夠在不同職業(yè)體驗主題店中扮演各行業(yè)成人職業(yè)角色，培養(yǎng)兒童職業(yè)理想。——教育體驗：引入早教、外語、品格、智力、情商培養(yǎng)等教育培訓機構，結合主題式情景教學，寓教于樂，培養(yǎng)孩子的學習興趣、態(tài)度與信心?！\動體驗：為孩子提供一個融合教育、運動、文化為一體的兒童“快樂運動〞工程，可引入輪滑、三大球、迷你Golf、小型游泳池、拳擊、迷你現(xiàn)代軍事九項等23種運動游戲，搭建一個充滿笑聲的運動場所，讓孩子愛上運動?！囆g體驗：融入兒童音樂、鋼琴、舞蹈、書法等元素，挖掘兒童在藝術方面的天賦，釋放兒童在創(chuàng)意、想象、專注等方面的能力。建議初期重點聚焦職業(yè)體驗和藝術體驗業(yè)態(tài)。幸福創(chuàng)意區(qū)：結婚——幸福的傳遞?；閼c行業(yè)是以創(chuàng)意為核心的效勞業(yè)。本工程將重點聚焦婚紗攝影與婚禮籌劃等婚慶效勞業(yè)中附加值相對較高的業(yè)態(tài)。——婚紗攝影：準新人對結婚所需要的主要效勞和產品選擇中，關注度最高的是婚紗攝影。工程可以引入婚紗攝影、禮服租售、婚紗定制等環(huán)節(jié)的商家?！槎Y籌劃：創(chuàng)意有個性，籌劃才出價值。各類創(chuàng)意新穎、個性十足的婚禮方案，通過出彩的活動籌劃可以讓新人成為典禮舞臺的明星，成為新人一生中幸福時刻的美好回憶。建議初期重點聚焦高端婚紗攝影機構。幸福養(yǎng)生區(qū)：養(yǎng)生——幸福的延展。越來越多的人重視并追求健康養(yǎng)生，效勞對象主要有三類：僅需養(yǎng)生的人群；亞健康人群中的高端客戶，包括白領階層；既需治病又要養(yǎng)生的高端客戶，如公司老板，離退休干部等社會群體?？梢耘c東側企業(yè)會所共享資源?！Ｒ?guī)養(yǎng)生：傳統(tǒng)針灸、拔罐、刮痧、按摩、推拿，現(xiàn)代儀器理療等。——特色養(yǎng)生：包括中藥養(yǎng)生，太極養(yǎng)生，易經八卦養(yǎng)生等?！B(yǎng)顏美容：提供根底養(yǎng)生、智慧養(yǎng)生、四季養(yǎng)生、五行養(yǎng)生、無暇肌膚養(yǎng)護、保青春延衰老、中醫(yī)經絡等?！攀痴{理：根據四季和不同人群配以相應的食療組方，定制營養(yǎng)食譜。建議初期重點聚焦中醫(yī)養(yǎng)生業(yè)態(tài)。幸福效勞區(qū)：主要效勞于工程及新區(qū)人群。為主要功能區(qū)提供休閑娛樂、兒童主題餐飲、中高端餐飲等配套業(yè)態(tài)。幸福開放區(qū)：環(huán)湖路北側沿大龍湖的休閑廣場，與其它各區(qū)塊通過步行系統(tǒng)緊密相連。廣場內設有水中舞臺和湖濱劇場、游船碼頭，提供大面積的室外公共綠地和廣場，主要用于市民公共文化活動與創(chuàng)意休閑。3.5業(yè)態(tài)參考根據業(yè)態(tài)定位和初期重點聚焦業(yè)態(tài)，通過對相關典型商家分析為工程布局提供面積參考。表3-1初期局部業(yè)態(tài)面積需求參考類別商家工程特色面積參考兒童體驗希樂城以兒童職業(yè)體驗為核心，書店、商店、餐飲等配套，給孩子們提供根底職業(yè)體驗樂趣，通票120元/人6000平方米酷貝拉一個仿真社會生活城市，擁有合理的街道、高質量的場館空間環(huán)境，以及真實有趣的體驗道具，仿真高科技是它的特點，收費150元/人2000-3000平方米樂高教育樂高旗下共有樂高玩具、樂高教育和樂高樂園三塊主營業(yè)務，國內以樂高積木和樂高教育加盟店為主，享有盛譽300-500平方米貝樂贏國內首家以“讓孩子愛上運動〞為主題的兒童樂園，把孩子的跑、跳、爬、攀登、平衡，設計成好玩又有趣的魔法世界兒童運動主題場館，門票100元/人2000—3000平方米新音界面對5-14歲的孩子及其家長，是一所以鋼琴教育為主的藝術生活中心，集音樂教學、音樂賞析、表演體驗、交流聚會等多種功能為一體1000平方米左右青年創(chuàng)意時尚愛帝宮全國首家五星級月子會所，為產后媽媽提供入住式月子、產后修復、護士外派、寶寶早教等一站式護理效勞，收費從48800元/月到398800元/月4000平方米金夫人婚紗攝影行業(yè)標志性品牌，經營范圍擴展到婚紗攝影、藝術攝影、兒童攝影、廣告攝影、禮服設計制作、婚禮籌劃及婚慶效勞等，全國門店超過300家500—1000平方米中老年養(yǎng)生瑞真堂提供中醫(yī)醫(yī)療、針灸、推拿、足療、中醫(yī)美容、藥膳等特色醫(yī)療保健效勞，采取會員與貴賓制管理1000-2000平方米脈道養(yǎng)生領先的健康養(yǎng)生連鎖品牌，首家提出并倡導“脈道經絡養(yǎng)生〞為經營方針的養(yǎng)生會館，通過專家會診、專業(yè)spa，經絡養(yǎng)生，面部理療等功能療程，使每位顧客得到身體和心理的全面放松500—1000平方米

四、招商運營4.1運營方式對本工程來說，盡管工程前期投資開發(fā)本錢較大，但長遠看工程開發(fā)方可以享受土地及周邊工程開發(fā)增值收益，而運營公司無法參與分享，因此建議地塊本身前期投入不作價，所有的物業(yè)和設施歸工程開發(fā)方所有。以此為根底，建議委托運營、合作運營兩種運營模式。同時，考慮到工程開發(fā)方獨立運營的可能性，也可以聘請有經驗的專業(yè)單位以全程參謀形式參與運營。綜合分析三種運營模式如下：〔一〕整體委托運營運營框架：工程開發(fā)方將工程整體委托給有經驗的專業(yè)單位運營，委托期15年。有經驗的專業(yè)單位提取一定比例的實收租金作為運營管理收入，并單獨承擔運營本錢。具體運營框架如表4-1表4-1雙方職責收益分配表職責收益分配工程開發(fā)方1工程運營前，按照定位要求完善物業(yè)，到達招商和運營要求，承擔相關的改造費用2工程運營后，協(xié)助運營公司獲取政府政策和資金等支持3工程運營后，現(xiàn)有物業(yè)整體交由有經驗的專業(yè)單位，物業(yè)收入、費用均由有經驗的專業(yè)單位統(tǒng)籌從第2年開始收取一定比例實收租金，第2年收取10%，第3年收取20%，第4—10年收取30%，第11-15年收取40%有經驗的專業(yè)單位1工程正式運營前，組建專業(yè)的運營團隊，提前進行潛在招商、宣傳等，承擔相關費用。2工程正式運營后，負責沁水灣工程的整體運營，并承擔相關的運營費用。按照實收租金提取運營管理收入，第1年留存全部實收租金，第2年收取90%，第3年收取80%，第4—10年收取70%，第11-15年收取60%優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢在于能夠最大限度的發(fā)揮雙方專長，有效結合有經驗的專業(yè)單位運營能力和工程開發(fā)方工程開發(fā)能力；工程開發(fā)方可以有效的躲避未來經營風險，在工程運營期獲得較為穩(wěn)定的收益。劣勢在于工程開發(fā)方對工程運營介入較少，監(jiān)管力度較弱。選擇理由：工程控股方國資公司以投資為主，主要負責新城區(qū)土地一級開發(fā)，子公司新凱公司主要負責二級開發(fā)，目前工程已經建設完畢，國資公司和新凱公司在后期運營方面經驗較少，采用整體運營外包方式可以最大限度地減少運營壓力，將精力主要放在新城區(qū)其他工程的開發(fā)上，同時能夠最大限度的發(fā)揮有經驗的專業(yè)單位運營自主性。職責分工：在工程運營前，開發(fā)方利用現(xiàn)有物業(yè)完成工程運營前相應的物業(yè)配套工作，使物業(yè)到達招商要求〔包括按照商家要求進行建筑物外部必要裝修、內局部隔、軟廣告、導示等〕，為工程公司提供辦公用房，承擔相應的費用。有經驗的專業(yè)單位結合自身資源，進行潛在招商和企劃宣傳。工程運營后，有經驗的專業(yè)單位負責工程整體運營，包括籌劃、推廣、招商造商、商家維護、慶典活動、園區(qū)品牌建設、客戶訪談等職責，并承擔運營費用。工程方設定運營目標與效果要求，要求工程落地、業(yè)態(tài)清晰，積極為有經驗的專業(yè)單位爭取資金、政策等方面優(yōu)惠和支持。工程運營后，工程現(xiàn)有物業(yè)整體交由有經驗的專業(yè)單位運營，承擔工程運營后日常物業(yè)管理，物業(yè)收入和費用均由有經驗的專業(yè)單位統(tǒng)籌。收益分配：運營前期由于改造、招商、養(yǎng)商等需要，運營本錢較高運營本錢主要由人員本錢、招商中介費、企劃推廣宣傳費等構成，根據綜合分析，沁水灣每年運營本錢至少600萬以上，運營公司回收期較長。，建議前3年工程開發(fā)方降低實收租金收取比例，第1年不收取實收租金，第2年收取實收租金10%，第3年收取實收租金20%。從第4年開始至第10年，工程開發(fā)方收取實收租金30%，剩余70%作為有經驗的專業(yè)單位運營管理收入。從第運營本錢主要由人員本錢、招商中介費、企劃推廣宣傳費等構成，根據綜合分析，沁水灣每年運營本錢至少600萬以上，運營公司回收期較長?！捕澈腺Y成立工程公司運營運營框架：工程開發(fā)方與有經驗的專業(yè)單位聯(lián)合成立沁水灣工程運營公司，注冊資金500萬，雙方股權比例1：1，運營收益按照股權比例分配，運營本錢按照股權比例分擔。具體結構如圖4-1圖4-1合作運營框架優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢在于開發(fā)方通過參與運營獲得一定的運營能力，并對實際運營中的定位、招商等實施監(jiān)督。劣勢在于需要開發(fā)方派駐人員參與運營，對現(xiàn)有開發(fā)方以工程開發(fā)為主的工程團隊具有一定挑戰(zhàn)；前期運營壓力較大，需要較長時間才能夠產生收益。選擇理由：一是目前工程不成熟，且工程開發(fā)方對工程要求很高，對于工程定位、業(yè)態(tài)、開展方向等需要有強力的控制。通過聯(lián)合成立運營公司，能夠切實保證運營公司按照既定的定位運營招商，從而實現(xiàn)開發(fā)方帶動、盤活、升值周圍更多工程的主要目標。二是有經驗的專業(yè)單位能夠與工程方共同承擔工程運營的風險，便于發(fā)揮工程方組織當?shù)刭Y源的能力，發(fā)揮有經驗的專業(yè)單位定向招商造商，持續(xù)推廣運營與管理能力，從而雙方可以共同創(chuàng)造并分享工程運營過程中的增值收益。三是新城區(qū)還有很多工程要開發(fā)，工程開發(fā)方需要提升自己的運營能力，在目前既沒有團隊，又沒有精力的情況下，通過導入成功的有經驗的專業(yè)單位來合作，使本工程的成功成為一種示范，可以保證未來工程開發(fā)的持續(xù)性。四是在工程運營初期租金收入低于運營本錢的情況下，雙方能夠共同承擔前期本錢的投入，減輕各方壓力。職責分工：在正式運營前，開發(fā)方現(xiàn)有物業(yè)按照業(yè)態(tài)和商家要求完成對物業(yè)的改造，提供運營公司辦公、招商展示等用房，費用由現(xiàn)有物業(yè)承擔。有經驗的專業(yè)單位接洽專業(yè)的設計公司進行景觀、導視等設計，費用由有經驗的專業(yè)單位墊付，正式運營后轉由運營公司承擔。正式運營后，開發(fā)方現(xiàn)有物業(yè)整體并入運營公司，變?yōu)檫\營公司物業(yè)部門，承擔正常運營后日常物業(yè)管理。運營公司主要負責籌劃、推廣、招商造商、商家維護、慶典活動、園區(qū)品牌建設、客戶訪談、物業(yè)管理等職責。收益分配：工程方與有經驗的專業(yè)單位按照實際利潤分成。工程前期由于改造、招商、養(yǎng)商等期限較長，運營本錢較高，建議前三年不分配利潤，從第四年開始，工程方與有經驗的專業(yè)單位利潤分成比例固定為5：5。運營團隊：由有經驗的專業(yè)單位負責運營團隊籌建，任命運營公司總經理及主要的招商、企劃等人員；工程開發(fā)方任命公司副總、財務監(jiān)管員、物業(yè)監(jiān)管員等人員。主要考慮因素一是保證工程開發(fā)方能夠對招商進行監(jiān)管，確保招商業(yè)態(tài)符合定位；二是工程開發(fā)方熟悉工程現(xiàn)有物業(yè)管理，便于物業(yè)并入運營公司后的持續(xù)高效運作；三是工程前期養(yǎng)商時間較長，通過工程方人員的參與，能夠共同承擔起養(yǎng)商的責任；四是工程方的目標在于依托沁水灣工程創(chuàng)造更多的價值，通過實際運營的參與，能夠培養(yǎng)較高的運營能力，便于后續(xù)工程的開發(fā)?！踩称刚堖\營參謀運營框架：工程方把控工程的開展總體方向，組建公司運營團隊，聘請有經驗的專業(yè)單位為工程提供全程運營參謀效勞，有經驗的專業(yè)單位協(xié)助工程方進行園區(qū)的有效運營與管理。參謀期限5年。優(yōu)劣勢分析：有利之處是，工程方通過本工程打造了工程運營團隊，能夠掌握相關資源并把控工程開展的方向，為將來相關工程的開發(fā)提供了運營能力儲藏。同時，運營參謀費用相對固定且較低，開發(fā)方能夠更多的獲得運營成功的收益。不利之處是，對品牌建設的投入較大，招商、企劃等本錢較高，專業(yè)能力的培養(yǎng)需要較長的時間和過程。選擇理由：開發(fā)方作為新城區(qū)的主要開發(fā)者，未來將有一系列的類似工程開發(fā)，通過沁水灣工程打造一支具備相當運營能力的團隊，能夠便利未來工程開發(fā)。職責分工：工程方主要把控開展方向，組建運營團隊，制定開展規(guī)劃，整合開展資源，爭取開展政策支持。參謀方主要是在整合各類資源的根底上提供工程建設、品牌推廣、市場定價、招商造商、人員培訓、體系建立、企業(yè)效勞、物業(yè)管理等多方面參謀效勞建議。收益分配：開發(fā)方承擔運營前及運營后所有工程收益和本錢費用。參謀方獲得固定的參謀費用，每月參謀費20萬元，五年參謀期合計1200萬元。4.2財務測算工程收益：工程可租面積為32000平方米，經營期15年。為改造、招商免租需要，前兩年收到的租金較少，建議在財務測算中暫時不予考慮。從第三年開始初始租金暫定1.3元/天·平方米，當年租金收入為1214萬元。從第四年開始租金每年遞增10%。前兩年出租率到達70%，第三、四年出租率分別為80%、90%，從第五年開始保持在95%。工程本錢：工程開辦費125萬，分5年攤銷；第一年運營費用620萬，從第二年開始每年遞增5%。具體三種運營模式下收益測算如下〔詳見附件6〕：〔一〕整體交給有經驗的專業(yè)單位運營。15年委托期內，開發(fā)方共獲得租金收益1.2億元。去掉運營本錢后，有經驗的專業(yè)單位獲得凈收益0.69億元，從第6年開始產生正的現(xiàn)金流量?！捕澈腺Y合作成立工程公司運營。以15年測算，開發(fā)方和有經驗的專業(yè)單位各獲得收益0.8億元。運營公司從第5年開始產生正的凈現(xiàn)金流入?！踩称刚堖\營參謀。以5年參謀期測算，每月參謀費20萬元，那么3年參謀費1200萬元。15年經營期內，開發(fā)方收益1.48億元。有經驗的專業(yè)單位獲得5年參謀費1200萬元。4.3招商造商在前期籌劃調研過程中已經初步聯(lián)絡對接局部潛在商家的根底上，進一步對物業(yè)和社會招商資源做虛擬對接，爭取工程盡早落地。一是確定招商與造商的層次。工程主導業(yè)態(tài)都和工程的商務條件進行鎖定，然后根據商務條件進行招商和造商，主要分為三類：第一類，外地業(yè)態(tài)定向招商，主要是國際與國內成熟的兒童體驗業(yè)態(tài)，包括希樂城、貝樂贏、瑞真堂等；第二類，本地業(yè)態(tài)整合引進，主要是徐州本地開展相對成熟的兒童體驗業(yè)態(tài)，包括金寶貝、有喜之家母嬰會所等；第三類，新興業(yè)態(tài)造商孵化，主要是為國外著名的兒童體驗機構的代理商做整合創(chuàng)新與孵化效勞，包括推動樂高的代理商依托本工程打造一個新的樂高文化主題園區(qū)；二是進行潛在招商對接。根據業(yè)態(tài)要求，結合各方招商資源，進行潛在招商匹配。建議招商對象應以徐州本地為主，規(guī)模以中小商家為主。表4-1局部潛在招商對接對象業(yè)態(tài)分類適合企業(yè)孕婦效勞紅墻月子會所；紅房子；康樂月子會所；金喜悅健康月子會所；三替集團；白玉蘭母嬰護理兒童早教風熊育嬰早教；新愛嬰早教；金寶貝早教；吉的堡早教；天才寶貝；嬰愛兒童專業(yè)培養(yǎng)易貝樂國際；新東方泡泡少兒；新音界；皮涂樂兒童繪畫兒童體驗娛樂DO都城；酷貝拉；育樂灣；貝樂贏親子卡童尼；大未來；陶藝吧；小蟬陶藝童嬰用品嬰之島；諾貝爾；親子夢工廠；樂高玩具；好孩子；樂友孕童；嬰之冠；嬰愛兒童攝影飛的籃子；寶寶貝貝；東方童話；芭莎貝爾；螞蟻大象；皇家寶貝；迪士尼文化養(yǎng)生植秀堂；寶迪健身；中和堂；樂活SPA；御灸堂；安杰瑪；藍衣天使餐飲寶燕一號；西貝西北菜；三人行；愛國者；牛骨湯；粵珍軒；泰豐富4.4品牌推廣品牌推廣工作要前置。按照兒童產業(yè)對建筑、景觀、水電等要求，聘請專業(yè)設計公司完成工程設計。同時，提前制定品牌推廣和宣傳的詳細方案〔除了工程基地外，可以充分利用湖濱廣場和大草坪進行宣傳〕。一是主題活動籌劃。沁水灣幸福碼頭的品牌培育需要3—5年的時間，在培育期內需要借助各界力量，舉辦各類活動，將人生成長幸福的概念炒熱，形成知名度，以凝聚人氣。有效利用周邊的大龍湖、綠地、休閑廣場和內部開放式空間，開展各類軟性活動。樂高“拼出你的世界〞創(chuàng)意比賽：舉辦由全球多個國家小朋友共同參與的創(chuàng)意拼搭比賽，旨在讓徐州及周邊地區(qū)的孩子們充分發(fā)揮想象，用樂高積木拼出他們“夢想世界〞的創(chuàng)意故事，為熱愛拼搭和創(chuàng)造的孩子提供一個向全世界展示自我創(chuàng)意的時機和舞臺。萬人搭積木：邀請徐州及周邊地區(qū)的適齡兒童參加萬人搭積木活動，利用樂高積木拼搭大型建筑地標或者城市圍欄。國際少年兒童文化藝術節(jié)：在沁水灣幸福碼頭高起點、高標準舉辦盛大的少年兒童文化藝術節(jié)，以政府為依托，將徐州各種大型兒童慶典聚集到幸福碼頭，帶來巨大人氣的同時，也帶來了不可無視的商氣。二是宣傳推廣。借助新城區(qū)政府的力量，通過舉辦一系列的宣傳推廣活動，形成徐州及周邊地區(qū)兒童、青年、中年高端消費群體體驗性消費必選之地。產業(yè)主題活動推廣：開展兒童產業(yè)主題活動，如兒童品牌博覽會、徐州相關兒童制造、效勞行業(yè)展、兒童健康成長講座。公共關系推廣：推進兒童早教、培訓、運動、攝影等行業(yè)協(xié)會、商家及政府部門之間進行產業(yè)、行業(yè)聯(lián)絡互動，為工程注入資源。媒體推廣：設計沁水灣幸福碼頭官方主頁，整合媒體互聯(lián)網資源，廣泛聯(lián)絡徐州、江蘇各家媒體如電臺電視、報刊雜志推廣、隱形媒介推廣等，宣傳沁水灣幸福碼頭。廣告與導視系統(tǒng)設計：把城市公共效勞街具與沁水灣幸福碼頭商家廣告需求對接起來，助力園區(qū)商家品牌成長的同時，提升園區(qū)人文氣息。人性化園區(qū)導視系統(tǒng)設計，包括宣傳牌、說明牌、道路指引牌等，提高消費者的行動能力。

五、下一步工作安排5.1重點工作一是根據工程業(yè)態(tài)落位，完善根底設施配套。要針對確定的幸福產業(yè)相關業(yè)態(tài)及其組合進行二次設計，打造符合業(yè)態(tài)開展要求的整體環(huán)境，包括景觀、標識、燈光、導視系統(tǒng)、廣告位、停車指示、公共衛(wèi)生間、公共休息空間等需要重新打造。目前整個園區(qū)的人流動線組織根本沒有問題，但是應急、休息的空間等考慮缺乏，空間裝飾、設計環(huán)境缺乏人文氣息。做好基地紅線內水、電、氣、熱的接入準備工作。二是完善交通組織體系，解決停車問題。建議向市政府職能部門申請加大工程周邊公交車線網覆蓋密度；可以在工程外圍設置停車站，并配以免費電瓶車擺渡；可以在電影院預留地塊設置臨時停車，該地塊將來新建建筑時可以考慮設置地下兩層停車。三是啟開工程品牌宣傳。主要針對兩個層面，第一層面是品牌商家，明確不同宣傳載體和方法，制定路演資料短片、三維動畫、準備發(fā)放手冊、活頁式招商手冊等工具，統(tǒng)一新聞稿，和市區(qū)宣傳捆綁進行，找到捆綁對象。第二層面是消費者，長期穩(wěn)定的中高檔消費者是主要目標。在工程啟動階段的強勢推廣宣傳，主要通過政府媒體、路邊廣告、軟文和廣告講故事并引起關注。5.2時間節(jié)點為了盡早使得沁水灣工程發(fā)揮出效益，在前期工作根本準備就緒的情況下，建議3月1日運營公司進場，開始前期工作。進場前局部重點工作建議如下：組建專業(yè)運營公司。根據選擇的運營公司組建方式組建運營公司，成立專業(yè)運營團隊，包括招商、物業(yè)等人員，為前期進場做好準備。完善根底設施配套。建議根據業(yè)態(tài)要求于3月1日前根本完成景觀、標識等配套設施建設，并制定詳細的交通組織方案。提前進行潛在招商資源對接。根據業(yè)態(tài)要求，運營公司于3月1日前形成初步的意向商戶聯(lián)絡表，并開始就潛在主力商戶進行對接。前期宣傳籌劃。建議制定工程2024年宣傳方案，從2024年2月下旬開始啟動宣傳。

附件1、工程背景1.1新城區(qū)環(huán)境尚需時間完善徐州老城區(qū)各項生活配套設施齊全成熟，但開展空間有限，正面臨交通擁擠、住房緊張、環(huán)境惡化等一系列城市病的困擾；按照高標準全新打造的行政、商務中心，醫(yī)療、體育、教育、文化等各項優(yōu)質資源也正向新城區(qū)轉移。但目前新城區(qū)商業(yè)、交通等根底生活配套設施以及人氣的集聚尚需要時間來打造。一是隨著新房交付速度與交付總量提升，新區(qū)入住人口導入會呈加速趨勢，但在可見的2到3年，人氣仍顯缺乏。截止2024年底，已有香港恒基、上海綠地、蘇州中茵、江蘇國信、上海建工、重慶龍湖等11家企業(yè)在徐州新城開發(fā)13個房地產工程，規(guī)劃總建筑面積約620萬平方米，其中2024年，開工商品房面積約180萬平方米，竣工面積約90萬平方米，近5000套商品住宅交付使用；2024年房地產新開工161萬平方米，新竣工96萬平方米。目前新城區(qū)已交付使用住宅總數(shù)約15000套，已搬遷入住約4000戶。自2024年05月起開始執(zhí)行的住房限購令，近期限購政策進行調整，限購區(qū)域為主城區(qū)，包括新城區(qū)在內的其它區(qū)域不限購，會使前期壓抑的購房需求得到較大釋放，改善型住宅比例上升，將帶來中高收入人群入住比例增加。二是以知識為根底的現(xiàn)代效勞業(yè)的快速開展，在進一步完善城區(qū)功能的同時，會導入大量高素質的人口前來就業(yè)或居住?？偛拷洕鷪@區(qū)。萊商銀行、江蘇銀行、淮海商業(yè)銀行、永旭置業(yè)、天裕集團、東方黎明集團、郵政儲蓄銀行、華建能源集團等10余家總部辦公工程相繼進駐。物流產業(yè)園區(qū)。蘇寧電器、恩華醫(yī)藥、淮海醫(yī)藥、交廣汽車、徐州卷煙廠等5家物流配送工程在物流產業(yè)園區(qū)開工建設，其中淮海醫(yī)藥物流中心、蘇寧電器等工程已建成和投入使用。

科教創(chuàng)新園。省安科院徐州分院、江蘇省特種設備平安監(jiān)督檢驗研究中心、國際〔雙語〕學校及教育效勞外包基地工程已經在科技創(chuàng)新園成功落地。文化創(chuàng)意園。已有徐州日報社新聞中心、廣電傳媒中心等文化傳媒工程入駐?；春H汽車博覽城。已集聚了沃爾沃、進口現(xiàn)代、寶馬、謳歌、雷克薩斯、捷豹路虎、奔馳、福特、進口群眾等10余家著名進口汽車品牌，開展勢頭良好。三是根底配套設施完工需要時間，商業(yè)氣氛初步形成至少要2到3年。交通配套。新城區(qū)內外交通體系目前已根本形成。從新城區(qū)，5分鐘即可上高速，10分鐘上高鐵，20分鐘上飛機，兩小時左右可進京入滬。新城區(qū)內已開通91路、92路、93路、95路、97路、新城環(huán)線等公交線路，新城區(qū)還擁有公共自行車站點26個，通往新城區(qū)核心位置的軌道交通2號線預計在2024年竣工。教育配套。人才家園附近的徐州幼師幼教幼兒園，青年路小學新城區(qū)分校2024年開始招生后，帶動周邊人氣迅速上升。伊頓國際學?！舶ㄒ令D國際幼兒園、徐州中銳國際學院、上海復旦中學雙語學?！?、徐州一中新城區(qū)校區(qū)也將會在2到3年內相繼建成。醫(yī)療配套。徐州市中心醫(yī)院新城區(qū)分院2024年12月奠基，兩期工程方案5年內建成。商業(yè)配套。新城區(qū)配套商業(yè)開展迅速，由原來的4、5家，開展到近60家，主要分布在人才家園、綠地商務城、吉田商務廣場等區(qū)域。包括綠地商業(yè)廣場、萬象廣場、國信商業(yè)中心等大型工程正處于建設中。商務配套。2024年09月，大龍湖畔的綠地皇冠假日酒店正式營業(yè)，全球頂級酒店連鎖企業(yè)——意大利托尼洛·蘭博基尼集團也正式入駐大龍湖畔中茵廣場，新城商務城正在建設中。1.2周邊資源匱乏一是工程初期運營面臨較大壓力。工程周邊根本公共交通體系相對缺乏，不利于外部消費群體前來消費。方案中的電動車、人行系統(tǒng)、地鐵等交通體系的建成和完善需要時間，工程初期運營面臨較大壓力。二是工程周邊商業(yè)氣氛尚不成熟，工程前期人氣的集聚根本需要靠自身獲得。除“市民廣場〞和“大龍湖會所〞外還沒有其他營業(yè)商業(yè)，中茵商業(yè)廣場正在建設中，對于人氣的集聚短期內難以產生顯著效果。三是與新城北部區(qū)域相比，工程周邊住宅開工建設晚。未來周邊住宅的建設、入住需要3年以上時間，3年內周邊居民對工程支撐較弱。四是周邊購物中心、醫(yī)院、教育設施等能帶動人氣的必要性生活設施離工程都距離較遠。工程與之形成互補，依賴其帶來客源的本錢較高。1.3基地特色工程區(qū)位：徐州新城大龍湖畔西南岸，商聚路與天目路交匯處占地面積：11.41萬平方米出租面積：3.15萬平方米西區(qū)：2.01萬平方米，中區(qū)：1.14萬平方米表一西區(qū)建筑列表編號總建筑面積地下室一層面積二層面積三層面積W12571m2839.5m2942m2789.5m2W21478m2750m2737m2W36602m2542.423117m22942m2W41145m2451.6m2359.2m2334.4m2W5888m2458m2430m2W6815m2398m2417m2W72850m21156m21015m2679m2W81000.4m2541.3m2459.1m2W91056.9m2467.3m2517.2m272.4m2W10537.6m277.6m2230m2230m2W11484.4m270.4m2207m2207m2W20609.4m2308.1m2301.3m2表二中區(qū)建筑列表編號總建筑面積地下室一層面積二層面積三層面積W134167.6m21770.2m21820.5m2576.9m2W14512.1m2512.1m2W154432.8m2542.4m22292m21459.8m2681m2W17170.57m2170.57m2W181148.8m2718.4m2430．4m2W19963.6m2528.8m2434.8m2W20609.4m2308.1m2301.3圖一沁水灣建筑空間布局沁水灣工程按功能劃分為東區(qū)〔高級企業(yè)獨立會所〕、西區(qū)和中區(qū)以及湖濱市民廣場。環(huán)湖路北側沿大龍湖設置休閑廣場，內設有水中舞臺和湖濱劇場、游船碼頭，與其它各區(qū)通過步行系統(tǒng)緊密相連。西區(qū)建筑W7、8、9、10圍合形成環(huán)湖路廣場，西區(qū)端頭建筑W3呈半圍合式布局，與相鄰建筑W6之間有一個下沉式廣場，W5位于整個西區(qū)中央，環(huán)繞四周形成一條開放式內街式休閑廣場。中區(qū)主體建筑為W13與W15，沿內街廣場一側外立面呈方圓互補格局，W18與W19位于中區(qū)與東區(qū)企業(yè)會所之間。工程突出綠色生態(tài)，有大面積的室外公共綠地和廣場，西區(qū)內街式廣場面積約8000平方米左右，中區(qū)廣場面積約有5000平方米左右。中西區(qū)可利用獨棟建筑有19幢，多為2到3層的框架結構，外部建筑空間形態(tài)互補，內部空間可靈巧劃分。建筑出入口與停車場設置。西區(qū)建筑北側有兩個人行入口，南側有一個人行出入口，東側有兩個入口，中區(qū)建筑主要由三棟建筑圍合自然形成多個出入口。主要沿環(huán)湖路與商聚路兩側路邊停車。1.4背景小結一是受制于新城區(qū)環(huán)境打造需要時間，商業(yè)、商務、配套設施等需要逐步完善，人口集聚需要較長時間，工程初期經營壓力較大。二是工程較為獨立，周邊可直接借鑒利用的資源較少，且較為分散，后期運營宣傳推廣本錢高。三是工程本身建筑空間環(huán)境具有獨特優(yōu)勢，大片廣場綠地有利于積聚人氣，體形特色各異的獨棟建筑，利于工程獨立運營與招商。四是工程周邊有大片綠地、湖濱廣場等資源，未來可以與工程定位產業(yè)統(tǒng)籌考慮。2、不宜開展業(yè)態(tài)初判2.1傳統(tǒng)商業(yè)、商務、教育、醫(yī)療等業(yè)態(tài)初判工程開展傳統(tǒng)商業(yè)不具備競爭優(yōu)勢。工程所處的大龍湖區(qū)域是新城的起步區(qū)域，目前已經建設和規(guī)劃建設的大中型商業(yè)工程有綠地商業(yè)廣場、中茵商業(yè)廣場、美的翰城商業(yè)廣場、萬象廣場、國信商業(yè)中心等5個，工程本身的規(guī)模、全獨棟的建筑現(xiàn)狀、以及工程東側的企業(yè)總部工程等因素，決定了工程不適合開展傳統(tǒng)的零售、百貨、餐飲等業(yè)態(tài)。目前徐州在建的綜合體包括：蘇寧廣場、雨潤廣場、和信廣場、云龍萬達、月星、歐蓓莎、綠地商務城、中茵大龍湖、吉田商務、鼓樓廣場、高鐵時代廣場、綠地城市廣場、世貿COSMO，智域新天地、福源廣場、蘋果新天地、中凱城市之光、恒盛廣場、南洋國際等30多個城市綜合體〔見表一〕，未來3到5年會集中入市，結合已建成商業(yè)物業(yè)，徐州商業(yè)地產總量在未來幾年會超過500萬平方米，與中心城區(qū)人口200多萬人口相比，人均商業(yè)面積已達2.5平方，比興旺國家人均商業(yè)面積警戒線1.2平方米，多出1倍多。此外，上述萬達廣場等商業(yè)工程已布局較大規(guī)模的傳統(tǒng)兒童休閑娛樂業(yè)態(tài)，工程開展傳統(tǒng)兒童玩樂業(yè)態(tài)不具備競爭優(yōu)勢。工程開展商務辦公及展覽展示具有較大的風險。工程是全獨棟建筑，其東側的企業(yè)總部同樣是獨棟建筑，會對工程形成最直接的競爭，此外，工程北部的人才家園、綠地商務城、吉田商務廣場等工程會對商務辦公需求產生很大的替代與明顯的競爭，工程開展商務辦公具有較大的風險。對于展覽展示業(yè)態(tài)，景觀工程東側的總部基地會產生一定的展覽展示需求，但是工程東側的總部基地規(guī)模較小，再加上徐州已有的國際展覽中心等，工程開展展覽展示面臨明顯的競爭壓力。表三徐州主要綜合體工程名稱工程特色面積與位置業(yè)態(tài)云龍萬達廣場一站式高端城市綜合體47萬平方米，云龍區(qū)涵蓋大型購物中心、精品商業(yè)步行街、商務寫字樓、高級酒店、國際豪華影城、高檔住宅等高端業(yè)態(tài)蘇寧廣場現(xiàn)代化人文商住綜合體47萬平方米，鼓樓區(qū)主建筑高度266米，3萬平方米的5A甲級寫字樓，超過10萬平方米的購物中心，超五星級凱越酒店規(guī)模5萬平方米月星環(huán)球商業(yè)中心東部高鐵商務中心的商業(yè)中心40萬平方米，東部高鐵商務區(qū)包括5萬平方米的家居廣場，4.4萬的精品商業(yè)，近7萬平方米的高級辦公樓，3.8萬平方米的星級酒店與1.3萬的酒店式雨潤徐州中央國際廣場濃縮版的“生活品質〞之城52萬平方米，鼓樓區(qū)建設高度為259米雙子塔，集國際五星級酒店、甲級寫字樓、酒店效勞公寓、高檔購物中心于一體，提供購物、休閑、辦公、住宿、餐飲、文化、娛樂、健身一站式、體驗式效勞和信廣場一站式國際化街區(qū)100萬平方米涵蓋大型商業(yè)購物中心、星級酒店、高端住宅、loft公寓、商務寫字樓，集購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等多種功能于一體，將成為徐州時尚消費中心雨潤新城以產業(yè)地產為驅動內核、以綜合體物業(yè)為開展平臺400萬平方米，泉山區(qū)著力打造城集展示展銷、交易、倉儲、冷鏈物流、加工配送、檢驗檢疫以及商務配套、辦公、研發(fā)、餐飲食宿、居住功能于一體的綜合性農副產品全球采購中心綠地商務城整個淮海經濟圈嶄新商務平臺200萬平方米，徐州新城包括三大主題功能區(qū)：50萬平方米的大型主題購物樂園——HappyMall；50萬平方米的商務辦公——淮海企業(yè)總部園區(qū)；總建筑面積約100萬平方米的現(xiàn)代住宅社區(qū)榮盛盛景國際親水一條街，休閑精致商業(yè)7萬平方米由5星級酒店、高端智能寫字樓、墅級湖景豪宅2.2高檔餐飲、酒店、會所業(yè)態(tài)初判高檔商業(yè)會所與旅游——金龍湖國際風情小鎮(zhèn)。是大淮海地區(qū)首個旅游〔配套〕綜合體，位于徐州高鐵商務核心，小鎮(zhèn)以威尼斯水城為建筑基調，聚集特色美食、酒吧、酒店、影院、名品購物、婚慶創(chuàng)意等業(yè)態(tài)。其中已簽約GBF全球名品直購廣場主要是由意大利商品中心、法國商品中心舉辦，通過規(guī)?；蚣胁少彙铂F(xiàn)為二十多個國際一線品牌最大客戶之一〕，做到國際品牌國內外統(tǒng)一售價，將引入LV、CUCCI、HERMES、CHANNEL、PRADA等30個國際品牌入駐。高檔休閑娛樂——濱湖新天地步行街。集休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的現(xiàn)代都市生態(tài)休閑文化場所，這里有高檔美食、KTV、酒吧，品牌包括泰和茶館、邢氏海參館、一茶一座、錢柜KTV、寶萊納啤酒吧、克林伯瑞紅酒吧、王子國宴、外婆橋、真鍋咖啡等，80%品牌為首次入駐徐州，高檔餐飲酒店——南湖水街。集合高檔賓館、各式酒吧、創(chuàng)意料理、咖啡簡餐等多種業(yè)態(tài)于一體，打造代表徐州形象和獨特品味的都市名片。建筑采用江南園林風格，白墻黛瓦，院落式結構，空間錯落有致，共有1棟主樓和28棟獨立建筑組成，入住企業(yè)有凱萊度假酒店，明宴鮑翅、茉莉〔多國料理〕、粵鴻和〔高檔粵菜〕、茶客老站〔高檔休閑餐廳〕、番茄主義〔意式咖啡〕、俏江南、藍槍魚〔德式西餐酒吧〕。在當前厲行勤儉節(jié)約、反對鋪張浪費的背景下，本工程應更應該與市區(qū)其它類似工程錯位開展，秉持差異化原那么，不能再做高檔商業(yè)及會所，高檔休閑娛樂與高檔餐飲酒店等業(yè)態(tài)，不能做類似與綜合體相重復的業(yè)態(tài)，也不具備類似金龍湖國際風情小鎮(zhèn)那樣的高鐵優(yōu)勢，開展創(chuàng)意旅游綜合體。3、兒童產業(yè)概況3.1產業(yè)概況兒童產業(yè)是指為0-15歲兒童提供產品和效勞的各種行業(yè)、部門的通稱，是跨行業(yè)、跨部門的綜合產業(yè)群，是一個以兒童消費〔兒童商品和效勞〕為主體的市場體系。目前，國內兒童產業(yè)在產業(yè)劃分上分為兒童商品制造業(yè)、兒童商品批發(fā)零售業(yè)、兒童住宿和餐飲效勞業(yè)、兒童商業(yè)效勞業(yè)、兒童相關的居民及其他效勞業(yè)、兒童教育效勞業(yè)、兒童文化、體育和娛樂效勞業(yè)、兒童IT業(yè)、兒童金融效勞業(yè)、兒童主題商業(yè)地產業(yè)、兒童衛(wèi)生、社會保障和福利業(yè)及兒童相關組織等12大行業(yè)、50余個子行業(yè)。中國是世界第一兒童大國，現(xiàn)有兒童人口3.67億，孩子已成為家庭中最受關注的成員之一。其平均消費已經占到家庭總支出的30%左右，由于國內正處于第四波嬰兒潮(2024年~2024年)，每年有1600萬到1800萬的嬰兒出生，這一波嬰兒潮帶動國內消費進入加速期。早自2000年以來，兒童產業(yè)增長率就達30%，遠高于同期GDP9%的增長率。而“4＋2＋1〞的家庭結構也成為社會主流，孩子在家庭和社會中的地位不斷提高，兒童消費遠遠超過成人消費市場的增長速度和增長潛力，兒童產業(yè)已經成為中國最受關注和最具開展前景的產業(yè)之一。3.2產業(yè)開展趨勢傳統(tǒng)產業(yè)是以生產者為維度劃分的，比方制造業(yè)、商品流通業(yè)、商業(yè)效勞業(yè)等，而兒童產業(yè)卻是以消費者為維度劃分，將兒童的“吃、穿、用、教、玩、醫(yī)〞六大消費需求作為兒童產業(yè)研究的出發(fā)點和主要研究對象。中國的兒童產業(yè)從2000年左右才真正形成，其涉及的領域非常廣泛，主要集中在兒童食品、兒童教育、兒童服裝、兒童娛樂和兒童醫(yī)療等五個方面。服裝：整體穩(wěn)定態(tài)勢。服裝為青少年的硬性需求，在追求時尚和美的情況下，兒童的服裝消費將會稍有提高。食品〔包括飲食、零食、營養(yǎng)品〕：當前重要組成局部，所占比例呈下降趨勢。但是隨著時間的推移，食品消費所占比例將會不斷下降。教育〔包括學校教育、培訓、家教、學習用品〕：兒童消費新的增長點。家庭收入越高，越注重孩子的教育。國內的教育培訓市場正以每年30%速度急速增長，每年參加各類培訓的青少年兒童超過1億人次。娛樂〔包括玩具、兒童樂園、旅游、游戲〕：精神生活受重視，比例將顯著提升。隨著家庭收入的增加，家長們越來越注重孩子的精神生活，把豐富孩子的業(yè)余生活作為培養(yǎng)孩子的重點，未來青少年兒童的娛樂消費所占比例將會大幅度提升。醫(yī)療：所占比例下降趨勢。醫(yī)療消費作為兒童固定消費，隨著其他費用的提高，醫(yī)療消費所占比例會慢慢下降。在五大產業(yè)領域中，食品、服裝及醫(yī)療作為兒童的根本生活需求，其市場份額將隨著產業(yè)的開展而逐步降低。教育已成為兒童消費新的增長點，隨著家庭收入的進一步提高，娛樂消費也已成為兒童產業(yè)重要的增長助力。如杭州的DO都城、上海的星期八小鎮(zhèn)、大白鯨兒童樂園等為代表的兒童職業(yè)體驗館、主題樂園與零售業(yè)態(tài)結合開展，成為大型綜合商業(yè)的招商法寶。未來幾年，隨著市場的快速開展和生活方式的改變，兒童業(yè)態(tài)的需求也在整合與更新，將從商業(yè)體驗為主逐步轉向以成長體驗為特色的主題性工程。3.3商業(yè)模式商業(yè)模式可以有多種，可以合作、合營、招商、孵化、造商、可以加盟等。營業(yè)收入主要包括早期門票及租金收入，中期品牌植入，及遠期衍生品開發(fā)。一是贊助式兒童社會體驗模式日本基德扎尼亞〔kidzania〕兒童社會體驗主題公園，可以為兒童提供70種社會職業(yè)體驗，與一般的職業(yè)體驗的商業(yè)模式不同的是，其營業(yè)收入除了體驗場館收費外，還有很重要的一塊就是贊助商的贊助——其很多的職業(yè)體驗館的主要用品是由職業(yè)對應的行業(yè)的某個企業(yè)贊助，企業(yè)的贊助動力主要來源于兩方面，一是吸引兒童消費者和培養(yǎng)未來的忠實客戶，二是吸引家長成為直接的消費者，贊助的實質是助推相關品牌的成長與擴張。二是嵌入式廣告收費模式工程近期最可能引入的贊助商是競爭性行業(yè)的相關企業(yè)，主要行業(yè)包括兒童食品、服裝、用品、教育、文化、醫(yī)療、娛樂、金融等行業(yè)。例如，文化用品類的大黃蜂、芭比娃娃等，金融類的銀行、證券公司等，醫(yī)療類的徐州兒童醫(yī)院等。3.4徐州兒童業(yè)態(tài)概況目前老城區(qū)多是以童裝店、親子園、家教班等為代表的傳統(tǒng)兒童商家，分布較為零散，規(guī)模大多在500平方米以內，吸引力和輻射力不大。例如位于徐州創(chuàng)意68園區(qū)內的新愛嬰早教中心，其現(xiàn)有的客戶在運營兩年后僅有200余人。2024年以后，隨著徐州商業(yè)綜合體及購物中心的興起，也有一局部大型兒童主題類商家作為人氣配套入駐。局部商場雖提出打造兒童商業(yè)的口號，但由于其主要是側重于整體商業(yè)工程的配套，在兒童業(yè)態(tài)的規(guī)模、功能設置上仍有缺乏，滿足不了本地兒童市場的需求。如云龍區(qū)世茂廣場大潤發(fā)3樓引入的歡樂繽紛谷，其經營面積雖超過8000㎡，但KTV、電玩、輪滑等功能更多的是吸引成年人，在兒童體驗類工程設置上明顯缺乏，吸引的人氣也非常少?？傮w來講，徐州的兒童產業(yè)還是以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)居多，體驗式業(yè)態(tài)較為稀缺。隨著城市的進一步開展及人口的增長，龐大的兒童群體與市場供給的缺口將亟需以體驗為特色，集教育、培訓、娛樂等相關業(yè)態(tài)為一體的綜合性兒童成長主題工程。4、徐州婚慶產業(yè)概況淮海經濟區(qū)為工程的開展提供了潛在和現(xiàn)實的需求支撐。目前，淮海經濟區(qū)是以徐州為中心的最活潑和多實質性進展最大的經濟區(qū)。一方面，徐州作為規(guī)劃中和事實上的區(qū)域中心，經濟開展水平總體最好，有帶動和輻射區(qū)域經濟開展的潛力和實力，能夠為工程開展婚慶效勞等帶來潛在的消費需求；另一方面，根據徐州市婚慶協(xié)會的調研，滕州、棗莊等周邊城市對徐州的婚慶效勞有著明顯的偏好和需求，為工程的開展提供了事實上的需求支撐。表四2024年淮海經濟區(qū)核心區(qū)8個城市經濟開展水平城市所屬省份城市性質GDP〔億元〕區(qū)域比重徐州江蘇核心區(qū)中心城市401726.8%棗莊山東核心區(qū)中心城市170311.4%商丘河南核心區(qū)中心城市14189.5%濟寧山東核心區(qū)中心城市318921.3%連云港江蘇核心區(qū)中心城市160310.7%宿遷江蘇核心區(qū)成員151710.1%淮北安徽核心區(qū)成員6214.1%宿州安徽核心區(qū)成員9156.1%總計————14983100%淮海經濟區(qū)核心區(qū)目前婚慶產業(yè)商業(yè)化與集聚化開展缺乏。目前，淮海經濟區(qū)核心區(qū)8個城市中，僅連云港和宿遷有婚慶主題工程。其中連云港婚慶主題公園已經落成，主要用于婚慶文化展示和現(xiàn)代婚禮儀式舉行；宿遷婚慶文化產業(yè)園工程處于前期階段，僅婚紗攝影是其中和婚慶效勞直接相關的功能。表五淮海經濟區(qū)婚慶工程概況工程所處階段主要功能/工程連云港青年公園2024年5月試開園玫瑰大門、婚典教堂、景觀橋、月老石、茶室、婚慶主題雕塑、過山車等宿遷婚慶文化產業(yè)園2024年4月意向簽約旅游度假、婚紗攝影、主題景觀、文藝演出、影視基地、觀光休閑徐州市婚慶效勞業(yè)開展較快，供需兩旺，為工程提供了堅實的市場根底。一方面，徐州市婚慶何園的企業(yè)和效勞機構的數(shù)量、效勞業(yè)態(tài)等都有了快速的增長和開展，另一方面，徐州市每年結婚登記的對數(shù)不斷增長，且每對新人結婚的消費金額有了明顯的增長，為工程開展提供了很好的市場根底。表六徐州市婚慶效勞機構開展變化情況婚慶相關公司涉及業(yè)態(tài)婚姻登記對數(shù)每對新人結婚平均消費金額2024年100余家以婚紗租售和婚禮效勞公司為主89460〔全市〕一般2萬左右高端：8萬以內2024年700多家〔僅協(xié)會會員〕覆蓋根本業(yè)態(tài)73000〔城區(qū)〕一般：3-5萬高端：10-20萬婚慶與孕產效勞機構需求。工程建筑類型適合中高端婚慶效勞機構入駐。徐州高端婚慶效勞業(yè)態(tài)企業(yè)除婚慶會所一般是獨棟經營外，對經營場所的建筑類型、樓層等沒有特殊要求，可以是典型商圈的研究商鋪、商場的多層空間，甚至是商務辦公樓宇的中高樓層。因此，工程建筑特點主要適合中高端婚慶效勞機構入駐。表七徐州中高端婚慶會所、婚紗攝影、婚紗租售效勞機構經營需求經營場所經營樓層經營面積〔平方米〕婚慶會所獨棟為主1-3層800-3000婚紗攝影沿街商鋪/商場不限800-3500婚紗租售沿街商鋪/商場/商務樓不限200-4005、調研案例5.1樂高集團樂高集團于1931年創(chuàng)立于丹麥，是以著名的樂高積木成為世界最著名的企業(yè)之一，在全球最受家庭和孩子歡迎的兒童品牌中排名前五。從兒童玩具開始起家，樂高已經開展成為綜合性的兒童成長品牌，旗下共有樂高玩具、樂高教育和樂高樂園三塊主營業(yè)務。一是樂高玩具樂高玩具主要是指以樂高積木為主體的拼砌玩具制造商，樂高積木是一種塑料積木，一頭有凸粒，另一頭有可嵌入凸粒的孔，形狀有1300多種，每一種形狀都有12種不同的顏色，以紅、黃、藍、白、黑為主。它靠小朋友自己動腦動手，可以拼插出變化無窮的造型，也被稱為“魔術積木〞。表八玩具類型樂高玩具的主要類型積木類以樂高積木為素材，通過對積木的不同組合與組裝，讓孩子在親身體驗中認識與掌握各種事物與工具的形狀、構造，最終不僅僅鍛煉孩子的動手能力，也能培養(yǎng)孩子的想象力和思維能力。益智組合類交通玩具類拼圖玩具類樂高機器人二是樂高教育樂高集團于1980年成立樂高教育部，其教育課程以樂高積木為依托，通過提供獨特的教學工具來營造一個主動學習的氣氛，培養(yǎng)學生的創(chuàng)新思維、解決問題以及團隊合作的能力，從而在全球開展一系列關于想象力建構的培訓和活動。課程體系包括：1、感觸世界，2、意識世界，3、發(fā)現(xiàn)世界，4、探索世界，5、創(chuàng)造世界，6、獨立探索，7、獨立研究，等七個局部。教學工具：樂高積木，有很大的開放性，能培養(yǎng)孩子的創(chuàng)造力和解決力。教學方式：傳統(tǒng)的指導式教學與知識組建論相結合的“做中學〞教學核心環(huán)節(jié)：聯(lián)系、建構、反思、延續(xù)學習理念：提倡一種呼吸般自然地學習過程，每個孩子在樂高的課堂里面都是成功的。目前，樂高教育已經在多個世界性教育獎項中獲得大獎和特別榮譽，為眾多國家的課堂教育所廣泛使用。在中國已經有2000多所中小學，60多所大學，400多個校外活動場所在使用樂高產品。三是樂高樂園樂高樂園是樂高積木主題公園，是樂高集團的標志性工程，以2至12歲兒童及其家人為目標群體。目前全球只有6家樂高公園，分別為丹麥巴龍樂高樂園、美國加州樂高樂園、德國網茲堡樂高樂園、美國佛羅里達樂高樂園、英國溫莎樂高樂園、馬來西亞樂高樂園，統(tǒng)一由英國的梅林集團運營。樂高樂園的主要內部功能分區(qū)：迷你世界——通常會有代表該地區(qū)的著名建筑和場景，供來訪的家庭和兒童\o"拍照"拍照，如美國佛羅里達樂高公園突出展示用樂高塑料積木搭建的由白宮、自由女神像、帝國大廈等主要城市景點組成的“迷你美國〞縮微模型，德國的國網茲堡樂高樂園中那么會看到迷你版的慕尼黑機場、柏林議會大廈等等。積木學習區(qū)——主要有幼兒積木專區(qū)區(qū)、夢想世界，由園區(qū)提供各種樂高積木及創(chuàng)意，培養(yǎng)小朋友的溝通能力、學習能力、動手能力和想象力。主題觀光區(qū)——主要有野生世界、騎士城堡、恐龍島等不同主題的工程均是由標準的樂高積木砌成，充滿無限樂趣的創(chuàng)造力與想象力的積木世界對小朋友有著巨大的吸引力。游樂區(qū)——有一些以云霄飛車為代表的極限游樂設施。樂高樂園是樂高集團多樣化開展的主題策略之一，利用其在樂高玩具和樂高教育上的成功經驗，并與主題公園相結合，其最大的特色就是欣賞性和參與性兼?zhèn)?，深受全世界兒童及其家長的歡迎。樂高集團與韓國江原道合作興建的東亞首座、全球第7座主題樂園擬在2024年開工，2024年運營。同時，樂高樂園也在與國內成都、無錫等城市進行洽談，希望盡早落戶中國。5.2上海貝樂贏兒童快樂運動館2024年6月22日，國內首家以“讓孩子愛上運動，讓孩子快樂運動!〞為使命的兒童運動主題場館——貝樂贏兒童快樂運動館在上海正式開業(yè)。針對傳統(tǒng)兒童教育市場以獲獎和訓練為目的，兒童缺少快樂、兒童文化娛樂形式單調、青少年體質下降，學校及社區(qū)運動場地及運動性游戲缺乏等問題，貝樂贏兒童快樂運動館作為一種全新的跨界組合，通過融合運動、教育、娛樂、文化四大元素來構建兒童成長生態(tài)系統(tǒng)。表九兒童運動館主要功能業(yè)態(tài)主要功能主要業(yè)態(tài)運動特色攀爬、射箭、足球、輪滑、迷你高爾夫、球類對抗、沙灘排球等娛樂熱氣球、水槍CS、海盜洋城、哈哈鏡走廊、冠軍擂臺、3D攝影世界等培訓邀請國家冠軍級教練，開展輪滑、足球、兒童健美操等單項訓練課程在各種補習學校鋪天蓋地，在電子游戲成為兒童“親密伙伴〞的大背景中，貝樂贏秉承體育運動化，運動游戲化，游戲娛樂化的理念，通過輪滑、拳擊、三大球、迷你現(xiàn)代軍事九項等23種運動游戲，涵蓋了3-13歲兒童“走〞、“跑〞、“跳〞、“鉆〞、“爬〞、“攀登〞、“平衡〞、“投擲〞八大動作開展。同時創(chuàng)立兒童快樂運動社區(qū)，為孩子們搭建一個充滿笑聲的運動場所，讓孩子愛上運動，以期到達根植兒童熱愛運動的基因。5.3天津希樂城工程概況。希樂城地處天津外環(huán)線沿線，坐落于天津西青區(qū)中北鎮(zhèn)，緊鄰天津熱帶植物園，與商超等購物休閑娛樂場所為鄰。占地3.8萬㎡，使用面積2.2萬㎡，投資總額超過1.6億元，2024年下半年建成，2024年04月投入營運。在這里孩子們可以親身體驗中華文化、環(huán)保科技、國防教育、商業(yè)效勞、社會效勞、娛樂傳媒、休閑飲食等職業(yè)，為3-15歲的孩子帶來前所未有的體驗樂趣。希樂城還重點引入了天津曲藝、精武堂、楊柳青年畫、泥人張等天津傳統(tǒng)文化場館，參觀體驗。希樂城內共設61個體驗館，分為兩層，一層為孩子獨立體驗區(qū)，二層設有親子區(qū)，兒童書店、商品店、玩具店等商業(yè)配套，讓希樂城在給孩子們提供根底職業(yè)體驗樂趣的同時，形成一條全新的青少年兒童教育產業(yè)鏈。。每個場館設有1名指導人員，入場后由希樂城統(tǒng)一發(fā)放給孩子三大希樂法寶：護照+樂幣+手環(huán)。孩子在指導者的帶著下完成角色體驗，從而賺得虛擬幣〔希樂幣〕，可以用來投資理財和儲蓄，或者購置商品，親身體驗勞動的收獲與快樂。它強調孩子“獨立〞完成任務的概念，先由家長在場館外協(xié)助孩子穿好服裝〔服裝均根據場館的工作內容而設置，可參照“警察〞、“消防員〞的圖片，多為制服〕，然后由指導員領入場館內，家長是禁止入內的。在指導員的講解及帶著下，完成各項任務。有些動手制作的場館，如蛋糕、壽司、漢堡、陶藝、泥人、活字印刷等可將自己完成的物品帶回家作為紀念。根據任務進行的不同階段，窗戶上會懸掛不同的提示，如“學員招聘中〞、“外出任務中〞等等，一般完成一個角色體驗需要40-60分鐘不等。場館外設有家長休息區(qū)，且提供有wifi，讓家長的等候時間不會太枯燥。整個園區(qū)的設計十分潮流、新穎，比較能抓住小孩子的心，指導人員都是微笑效勞，很和藹親切。經營模式。營業(yè)時間分為A/B場〔具體節(jié)點參照圖片〕，每場均為4個半小時，約可體驗4-6個角色。以我們周六進園的直觀感受，散客不是很多，整個園區(qū)人員很稀疏。據工作人員講，接受學校的團體體驗是主要的業(yè)務。票價分為220元、368元不等〔為一名兒童+一名陪同人員〕，成人陪同票價為40元，學校的團體票價大概為180元或更低〔我們孩子上次隨學校去就是這個價格〕。220元的只可玩一場，即A場或B場的4個半小時，按照每個角色體驗的時間推算，最多可玩5-6個角色體驗。368元的可無限次進園，但規(guī)定最多玩10個場館。園區(qū)內配有餐飲效勞，價格適中。如午餐提供牛腩飯、咖喱雞塊飯等，價格為30元，另有爆米花、烤腸等小食品。以體驗帶動消費，場館面積。61個體驗館都是由投資方請設計師統(tǒng)一規(guī)劃設計的，各個場館體驗的內容不同，面積也相差很多。一些比較冷門的體驗，比方地質勘探研究所、成市環(huán)保局等就很小，面積也就20平方？像反恐精英、奧迪汽車等就很大。園區(qū)人氣。寒暑假有專門的場次，人氣會比平時旺，而且據他們效勞人員說周一-周五的人比較多，因為可以接學校的團。園區(qū)景觀。整個園區(qū)，尤其是場館外面，感覺軟處理的東西、綠化、休息空間少。場館里外都沒有你說的那些軟的處理。因為來著玩的孩子年齡一般都比較大了，而且體驗的都不是劇烈運動的，所以磕碰的時機比較小。可能是出于這方面的考慮，就沒有進行相關設計。場館外面可以說沒有綠化也沒有休息區(qū)。因為一名家長是可以陪同孩子進去的，每個體驗館外面都有小椅子，家長可以休息，商業(yè)模式——政府投資、專業(yè)公司運營，利潤共享。與政府合作，土地及場館建設由政府解決。產權屬于政府旗下公司，但與負責運營的希樂城管理公司簽訂長期合同。在收回投資本錢之前，希樂城管理公司只能提取營業(yè)收入的10%作為運營經費；回收本錢之后，營業(yè)收入和利潤按一定比例分享。這是一個雙贏的方式，政府產權在手沒有風險，運營方沒有前期投入也沒有風險，還有10%的運營經費，沒有快速回收投資本錢的壓力，可以專注于提高場館的運營能力。投資方：天津市地方政府投資建設方：北京益置建安裝飾有限公司籌劃方：湖南至尚文化教育咨詢管理有限公司籌劃運營方：天津希樂城企業(yè)管理有限公司。致力于將希樂城打造成以兒童職業(yè)體驗為中心，涵蓋教育、培訓、吃、行、游、購為一體的一站式兒童產業(yè)園。并且能用wifi。關于本錢，投資收入。2024年05月開業(yè)，運營前兩個月，營業(yè)收入近600萬元。兩個多月的運營后，希樂城數(shù)據庫已經累積了3萬多會員，仔細研究顧客群體的真實需求，并主動營銷。2024年，工程利潤率到達15%左右。運營模式創(chuàng)新。運營方希望把把希樂城打造成一個獨立的兒童Mall，讓兒童職業(yè)體驗館與周邊商業(yè)聯(lián)系起來。同時，針對職業(yè)體驗館本身也將進行新嘗試，打破一票制，實施分館收票。并重視對會員的數(shù)據庫營銷。圖二兒童體驗業(yè)態(tài)相照顧片5.4新音界藝術音樂中心新音界藝術生活中心位于武漢“江城壹號〞文化創(chuàng)意產業(yè)園內，效勞對象主要是5-14歲的孩子及其家長，是一所以鋼琴教育為主的藝術生活中心，主體建筑面積1000平方米，是由老廠房改建而成，內設全裝修的獨立琴房20多個，用于“一對一〞教學?！靶乱艚绋曔€擁有一個可容納近百人的表演廳，可滿足小型專業(yè)演出，同時兼有舉辦藝術沙龍、主題派，集音樂教學、音樂賞析、表演體驗、交流聚會等多種功能為一體。當您走進“新音界〞，您將得到“新音界〞音樂教育專家、老師的熱情接待，他們將會根據對您鋼琴水平的測試，向您提出一個完整的咨詢建議。在您自愿的前提下，“新音界〞將會根據每個學員的鋼琴起點水平測試結果，為您提供一個量身定制的學習方案，從此，“新音界〞的老師們將會細心呵護您實現(xiàn)音樂夢想的每一個過程，伴隨您走向成功的此岸?！靶乱艚绋曇匀藶楸?，量身定制的教學模式，對幼兒、少兒愛樂者而言，“新音界〞的美式音樂教學方法，可以培養(yǎng)孩子獨立自主、創(chuàng)造性思維，以此充分開掘孩子與生俱來的音樂細胞；對成年人而言，因人而異、量身定制的特色教材，可以大大提高學員的學習效率。

5.5金夫人婚紗攝影成立于1989年，重慶市著名商標，中國婚紗攝影行業(yè)標志性品牌，中國杰出影樓，全國攝影優(yōu)秀企業(yè)，中國最具實力和影響力的婚紗攝影連鎖企業(yè)之一。目前已在全國29個省〔自治區(qū)、市〕開展已超過300家連鎖店、控股店、加盟店，并成立金夫人連鎖經營管理中心，納稅6000萬元人民幣，居全國同行業(yè)首位，至今已有近一百二十萬對新人享受過“金夫人〞連鎖企業(yè)的效勞。公司以其較雄厚的實力，實現(xiàn)強強聯(lián)手，組建金夫人集團，經營范圍擴展到婚紗攝影、藝術攝影、兒童攝影、廣告攝影、民用及專業(yè)數(shù)碼輸出、相框裝裱制作、相冊設計制作、禮服設計制作、廣告設計制作、連鎖經營管理、婚禮籌劃及婚慶效勞、專業(yè)軟件開發(fā)及教育培訓等14大產業(yè)鏈，并在2024年下半年成立了中國人像攝影學院，以金夫人強大的技術實力為依托，為中國攝影事業(yè)的開展培養(yǎng)出更多的優(yōu)秀人才。在未來的三年規(guī)劃里，金夫人有著宏偉的藍圖。憑借知名品牌效應、完美的效勞品質、強大的技術實力，建成中國第一所專業(yè)齊全的人像攝影學院，成為培養(yǎng)中國攝影頂尖人才的搖籃；并將在全國范圍內積極開拓，建立四百家連鎖加盟企業(yè)，以全國婚紗行業(yè)旗艦為目標，致力打造出中國婚紗業(yè)界連鎖航母，真正成為中國第一流的婚紗攝影連鎖企業(yè)品牌和百年老店！5.6愛帝宮深圳愛帝宮現(xiàn)代母嬰健康管理有限公司是全國首家現(xiàn)代醫(yī)學與傳統(tǒng)精粹相結合的專業(yè)母嬰健康管理機構，融入了現(xiàn)代醫(yī)學、心理學、營養(yǎng)學、護理學等綜合學科的知識、以產科兒科、中醫(yī)、營養(yǎng)、精神、護理等方面的專家團隊，使月子期得到更科學、更全面的指導和護理，讓入住的媽媽和寶寶在月子期及以后的一段時間里、甚至終生都會受益良多，這無疑