物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及優(yōu)化路徑探究—以廣州利友物業(yè)管理有限公司為例摘要在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊下，物業(yè)管理得到了快速發(fā)展，在近幾年已經(jīng)逐漸走進(jìn)了居民的視線。根據(jù)現(xiàn)代新型城市企業(yè)制度建立的需求和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重大改革，物業(yè)管理行業(yè)即將迎來(lái)更大的生存挑戰(zhàn)和危機(jī)。主要的問(wèn)題是它的財(cái)務(wù)管理需要盡快得到加強(qiáng)。本論文首先是闡述了有關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)概念，介紹了關(guān)于該課題的研究背景和價(jià)值，分析了當(dāng)前國(guó)內(nèi)外物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀；然后，指出物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問(wèn)題并就具體問(wèn)題進(jìn)行成因分析和研究其對(duì)財(cái)務(wù)管理所產(chǎn)生的影響；再對(duì)問(wèn)題提出相關(guān)的對(duì)策及完善措施；接著，對(duì)所在的實(shí)習(xí)公司—廣州利友物業(yè)管理有限公司進(jìn)行案例分析，總結(jié)了現(xiàn)有存在的問(wèn)題，并得到相應(yīng)的建設(shè)性結(jié)論。最終得出對(duì)該課題的總結(jié)和有價(jià)值的結(jié)論。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理，財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化路徑Researchonthecurrentsituationandoptimizationpathoffinancialmanagementinpropertymanagementindustry—TakeGuangzhouLiyouPropertyManagementLimitedCompanyasanexampleAbstract:Undertheimpactofthenewmarketeconomy,propertymanagementhasdevelopedrapidly,andinrecentyearshasgraduallyenteredthesightofresidents.Accordingtotheneedsoftheestablishmentofmodernnewurbanenterprisesystemandthemajorreformofthesocialistmarketeconomy,thepropertymanagementindustryisabouttofacegreatersurvivalchallengesandcrises.Themainproblemisthatitsfinancialmanagementneedstobestrengthenedassoonaspossible.Firstly,thispaperexpoundstherelatedconceptsofpropertymanagement,introducestheresearchbackgroundandvalueofthesubject,analyzesthecurrentsituationoffinancialmanagementinthepropertyindustryathomeandabroad;secondly,pointsoutthemainproblemsoffinancialmanagementinthepropertyindustry,analyzesthecausesofthespecificproblemsandstudiestheimpactonfinancialmanagement;andthenputsforwardtherelevantissuesThen,itanalyzesthecaseofGuangzhouLiyouPropertyManagementLimitedCompany,whichistheinternshipcompany,andsummarizestheexistingproblems,andgetsthecorrespondingconstructiveconclusions.Finally,theconclusionandvaluableconclusionofthesubjectaredrawn.Keywords:property

management，financialmanagement,optimizationpath目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章緒論 第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理的研究背景目前，作為物業(yè)管理企業(yè)，大多數(shù)都是低利潤(rùn)的企業(yè)，因?yàn)槠洳煌谥圃鞓I(yè)，更多的偏向于服務(wù)行業(yè)以及屬于地產(chǎn)附屬行業(yè)。近幾年，我國(guó)的改革開(kāi)放腳步加快，物業(yè)管理這一行業(yè)開(kāi)始慢慢地引入中國(guó)，更多的地方開(kāi)始成立專門的物業(yè)管理公司。起初它的一些運(yùn)營(yíng)方式和財(cái)務(wù)管理制度是引進(jìn)和參考了香港、新加坡等物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。進(jìn)入90年代之后，在一些深圳物業(yè)管理相對(duì)發(fā)達(dá)的地方，企業(yè)家們進(jìn)一步總結(jié)出了既保證了業(yè)主的利益，又保證了企業(yè)的利益的財(cái)務(wù)管理理念，例如保證傭金，多退少補(bǔ)等財(cái)務(wù)管理理念，在實(shí)踐當(dāng)中不斷摸索探究，從而促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的良好發(fā)展。目前，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)有了30多年的歷史。一直保持與時(shí)俱進(jìn)的步伐，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求越來(lái)越高。相反的，物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平和管理模式相對(duì)滯后。盧純.物業(yè)管理行業(yè)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略研究[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2010(10):98+101.盧純.物業(yè)管理行業(yè)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略研究[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2010(10):98+101.因此當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系向廣大物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的需求。相對(duì)于其他傳統(tǒng)行業(yè)，物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有獨(dú)樹(shù)一幟的特性，如24小時(shí)、多層次、綜合性。它包括成本核算、經(jīng)濟(jì)決策、財(cái)務(wù)預(yù)算及統(tǒng)籌。其群體服務(wù)活動(dòng)的各類業(yè)務(wù)與資本密切相關(guān)，覆蓋到了現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的方方面面。作為一個(gè)追求利潤(rùn)的物業(yè)企業(yè)，不斷去完善管理制度，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，一直是物業(yè)企業(yè)管理的重要研究課題。1.1.2本課題的研究意義財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理當(dāng)中擔(dān)任非常重要的一個(gè)核心角色，它的涉及范圍很廣泛。它關(guān)乎著企業(yè)的盈虧，影響著企業(yè)的戰(zhàn)略方向和管理成果。物業(yè)企業(yè)管理有著它獨(dú)特的管理特點(diǎn)，與一般的會(huì)計(jì)管理不同，已經(jīng)產(chǎn)生了一種非常特殊的會(huì)計(jì)主體現(xiàn)象。透過(guò)這些現(xiàn)象，對(duì)于處理物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)獨(dú)立核算問(wèn)題，保證物業(yè)的合理經(jīng)營(yíng)和日常維護(hù)，將業(yè)主的基本利益放在第一位起到重大作用。本文針對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)和管理水平的進(jìn)一步提高，活躍物業(yè)企業(yè)員工的工作態(tài)度和積極性，改善物業(yè)企業(yè)和其業(yè)主的關(guān)系，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國(guó)內(nèi)研究張濤（2010）研究指出，物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理發(fā)展中許多問(wèn)題和矛盾的關(guān)鍵在于能否高效提升服務(wù)質(zhì)量和降低運(yùn)營(yíng)成本。建立完善的措施和管理制度能更加有效的解決這些問(wèn)題。張?。?010）研究發(fā)現(xiàn)，在這幾十年當(dāng)中，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)跨出了很大的一步，取得了重大成果。但是，由于對(duì)財(cái)務(wù)管理的不夠重視，會(huì)計(jì)工作的具體組織實(shí)施、制度建設(shè)、人員配置等方面還存在許多問(wèn)題需要解決。樊易（2016）研究指出，在一個(gè)物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)中,不管是企業(yè)的日常管理,或財(cái)務(wù)部門和其他部門的人員,他們應(yīng)該加強(qiáng)自己的財(cái)務(wù)管理意識(shí),整合統(tǒng)一管理,多級(jí)服務(wù)和社會(huì)發(fā)展，不斷的去完善財(cái)務(wù)管理體系。他們應(yīng)該更加重視并及時(shí)解決財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，這樣才能有效地促進(jìn)和推動(dòng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的更好發(fā)展。總的來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)之前的研究也暴露出我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)仍然存在許多管理上的問(wèn)題，其中包括一些人員配備和制度建設(shè)的問(wèn)題，以及服務(wù)成本和質(zhì)量也沒(méi)有得到重視和保障。因此健全一個(gè)單獨(dú)符合物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理制度是非常重要的一個(gè)措施。1.2.2國(guó)外研究ErinA.Hopkins,DustinC.Read,RosemaryCarucciGoss（2017）研究發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)體系和社會(huì)力量的結(jié)合下，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境可持續(xù)性的努力在美國(guó)各地繼續(xù)激增。這一趨勢(shì)在學(xué)術(shù)文獻(xiàn)中得到了相當(dāng)多的關(guān)注，但對(duì)于在住宅市場(chǎng)多戶型部門運(yùn)營(yíng)的第三方物業(yè)管理公司而言，可持續(xù)性的重要性卻知之甚少。LanYuanLimandSunShengHan（2000）研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)物業(yè)管理是一個(gè)嶄新的東西，不管是業(yè)主還是物業(yè)人員，之前都沒(méi)有過(guò)多了解這一行業(yè)。市場(chǎng)化管理企業(yè)的建立和運(yùn)營(yíng)，突破了傳統(tǒng)管理方式，更加貼近計(jì)劃經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。LanYuanLimandSunShengHan（2000）研究指出，住宅物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)為政府和獨(dú)立企業(yè)服務(wù)的雙重職能，并且與現(xiàn)在的行政體制相互融合。物業(yè)管理公司未來(lái)如何與政府機(jī)構(gòu)更加緊密合作，來(lái)滿足雙方的需求，到目前為止是一個(gè)有趣的問(wèn)題?？偟膩?lái)說(shuō)，國(guó)外研究側(cè)重于對(duì)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性的重視程度，對(duì)物業(yè)管理概念的更新，以及如何與政府機(jī)構(gòu)的完美合作以促使其發(fā)展。1.3課題研究方法和內(nèi)容1.3.1研究方法本論文在撰寫過(guò)程中主要運(yùn)用了以下兩種研究方法：1、文獻(xiàn)研究法。首先對(duì)于國(guó)內(nèi)外關(guān)于物業(yè)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的調(diào)查研究的理論文獻(xiàn)進(jìn)行廣泛的閱讀和理解，真切掌握國(guó)內(nèi)外相關(guān)理論動(dòng)態(tài)打好理論基礎(chǔ)。2、案例分析法。本研究對(duì)我國(guó)物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的調(diào)查研究進(jìn)行了系統(tǒng)詳細(xì)分析，在結(jié)合理論探討的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)廣州利友物業(yè)管理有限公司的實(shí)際案例進(jìn)行深入分析，有益于把理論分析的結(jié)果運(yùn)用在實(shí)踐當(dāng)中，綜合了理論分析與案例分析1.3.2研究?jī)?nèi)容本論文一共分為六個(gè)章節(jié)，詳細(xì)內(nèi)容如下：第1章：緒論。主要是闡述本論文的研究背景，分析目前國(guó)內(nèi)外物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)研究現(xiàn)狀。并且對(duì)一些相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行綜述。闡述本論文的研究意義。第2章：介紹物業(yè)管理相關(guān)概念的界定，包括物業(yè)管理的概念和物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容。第3章：對(duì)物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀分析，指出物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問(wèn)題并就具體問(wèn)題進(jìn)行成因分析和研究其對(duì)財(cái)務(wù)管理所產(chǎn)生的影響。第4章：對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理當(dāng)中存在的問(wèn)題提出相對(duì)應(yīng)的對(duì)策和有效的措施，主要從建立完善內(nèi)部管理制度，提升財(cái)務(wù)部門的整體素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)的成本管理等方面著手。第5章：對(duì)所在的實(shí)習(xí)公司進(jìn)行案例分析，對(duì)其存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，并提出相應(yīng)的建設(shè)性意見(jiàn)。第6章：對(duì)課題進(jìn)行總結(jié)，得出結(jié)論。第2章物業(yè)管理相關(guān)概念的界定2.1物業(yè)管理的概念物業(yè)管理這一概念來(lái)源于英國(guó)，后從香港傳入了中國(guó)。中國(guó)大陸的第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳成立，才標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理時(shí)代的到來(lái)。：首先，廣義的物業(yè)管理是指管理者在物業(yè)工作當(dāng)中，通過(guò)相應(yīng)的技術(shù)和控制手段，為不同類型的業(yè)主或租戶提供不同類型的服務(wù)，滿足各種不同客戶的需求，從而提高行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；其次,物業(yè)管理在狹義上,也就是說(shuō),雙方簽訂合同，建立財(cái)產(chǎn)所有者的授權(quán)下通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)組織、業(yè)務(wù)手段和維護(hù)技術(shù)管理和服務(wù)已建物業(yè),即物業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)管理戶外環(huán)境和公共設(shè)施以滿足不同業(yè)主和租戶的需求。中國(guó)的物業(yè)管理不斷趨向于狹義的物業(yè)管理，伴隨我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的不斷演變，我國(guó)的物業(yè)管理也逐漸由狹義向廣義演變。劉靜敏.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的研究[J].財(cái)會(huì)研究,劉靜敏.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的研究[J].財(cái)會(huì)研究,2019.05.070.劉靜敏.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的研究[J].財(cái)會(huì)研究,劉靜敏.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的研究[J].財(cái)會(huì)研究,2019.05.070.2.2.物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念及內(nèi)容企業(yè)財(cái)務(wù)管理是根據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律、經(jīng)濟(jì)政策的指引下，依照國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)展規(guī)律和企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)收入支出管理的要求，對(duì)一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)的管理。企業(yè)財(cái)務(wù)管理已經(jīng)在企業(yè)生產(chǎn)當(dāng)中承擔(dān)一個(gè)重要的角色。趙霞.淺析我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及改進(jìn)[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）,2014,02.趙霞.淺析我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及改進(jìn)[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）,2014,02.物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)于財(cái)務(wù)收入支出的都是財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，包括融資方案、資金統(tǒng)籌、資金調(diào)用和投資策略等。財(cái)務(wù)管理其實(shí)是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)過(guò)程的一個(gè)系統(tǒng)的管理，從每一個(gè)細(xì)節(jié)體現(xiàn)這個(gè)企業(yè)的完善與否。在一定的總體目標(biāo)下，財(cái)務(wù)管理是對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的投資方案、資金籌備、現(xiàn)金流(資金調(diào)用)和利益劃分的管理。財(cái)務(wù)功能其實(shí)是一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一個(gè)內(nèi)在功能。財(cái)務(wù)功能的出現(xiàn)是為了企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的處理，其表現(xiàn)形式一般為成本核算，支出安排，工資體系，盈利分配等。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)功能更加傾向企業(yè)主的管理職責(zé)，并且以一般財(cái)務(wù)理論為基礎(chǔ)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。所有者的財(cái)務(wù)功能定義為決策、監(jiān)督和調(diào)控，經(jīng)營(yíng)者表現(xiàn)的財(cái)務(wù)功能是組織，協(xié)作和分配。分離權(quán)利可以使得財(cái)務(wù)功能更加透明快速，從而使效率得到提高。張健.物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析及建議[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2012,10.張健.物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析及建議[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2012,10.第3章物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題分析在這些年物業(yè)管理的發(fā)展史中，國(guó)家越來(lái)越重視中小物業(yè)企業(yè)的發(fā)展和扶持。它起到了增加就業(yè)崗位，改善居住環(huán)境，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要作用。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理得以迅速發(fā)展，一大原因是因?yàn)槿嗣裆钏降奶岣吆腿丝诰C合素質(zhì)的提高，并且結(jié)合了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。近期在對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理當(dāng)前現(xiàn)狀的了解中，筆者發(fā)現(xiàn)了一些當(dāng)下需要解決的問(wèn)題，其中包括財(cái)務(wù)管理制度，資金調(diào)配，基礎(chǔ)工作等。3.1缺少科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制根據(jù)目前的實(shí)際情況分析，有很多企業(yè)都不能認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，并且沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。因此，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制方面還存在許多問(wèn)題，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制的實(shí)施存在較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)下如此快速變化的市場(chǎng)節(jié)奏下，非常需要一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)來(lái)起到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警的作用。例如在物業(yè)管理行業(yè)中，有些管理層往往把服務(wù)看得比財(cái)務(wù)更重要，對(duì)財(cái)務(wù)工作中的潛在風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，因?yàn)槿鄙俦容^完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制，很大程度上都增加了財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)這種風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效控制時(shí)，就會(huì)給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益造成損失。3.2管理層意識(shí)淡薄、知識(shí)匱乏、觀念陳舊目前，有相當(dāng)多的物業(yè)公司經(jīng)理來(lái)自房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)商，他們具有多年的房地產(chǎn)建設(shè)知識(shí)。他們對(duì)物業(yè)管理的理解停留在“物業(yè)服務(wù)就是收取物業(yè)費(fèi)用，做社區(qū)清潔和綠化”的層面。他們既沒(méi)有科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理理念和現(xiàn)代服務(wù)意識(shí),再加上他們財(cái)務(wù)管理由于嚴(yán)重缺乏工作知識(shí),輕視財(cái)務(wù)工作和沒(méi)有成本控制和財(cái)務(wù)分析的概念。這使得物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部員工更加不關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,使得很多部門不是非常配合財(cái)務(wù)管理的工作,尤其是一些物業(yè)企業(yè)是存在有物業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)公司不同領(lǐng)導(dǎo)的情況，管理難以達(dá)到統(tǒng)一。財(cái)務(wù)目標(biāo)的不統(tǒng)一導(dǎo)致員工的困惑,不合理的分配企業(yè)資源造成巨大的浪費(fèi)和低效率。3.3財(cái)務(wù)管理制度不健全不完善到目前為止，物業(yè)管理行業(yè)仍然缺少健全的財(cái)務(wù)管理制度，物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系也存在差異。在具體工作過(guò)程中，行業(yè)自身內(nèi)部制度的實(shí)施十分混亂:不同行業(yè)實(shí)施不同的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；有的執(zhí)行的是外貿(mào)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；有的遵照娛樂(lè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度；有一些又是依照教育培訓(xùn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度；有的實(shí)行農(nóng)業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度等。物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度多樣化,會(huì)使得會(huì)計(jì)的具體財(cái)務(wù)工作產(chǎn)生重大的差異,這是非常不利于財(cái)務(wù)狀況和業(yè)務(wù)績(jī)效的統(tǒng)計(jì)和比較,也不利于這個(gè)新興的物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。3.4資金管理效率和質(zhì)量不高財(cái)務(wù)管理的一個(gè)核心組成部分是運(yùn)營(yíng)資金調(diào)配，主要表現(xiàn)在如何分配營(yíng)運(yùn)資金，提高資金的利用率。絕大一部分企業(yè)都沒(méi)有嚴(yán)格的資金調(diào)配制度，閑置資金的利用率低，造成資金的浪費(fèi)。在實(shí)際的管理工作當(dāng)中,少量的物業(yè)企業(yè)不足夠關(guān)注應(yīng)收賬款的催收,只專注于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平,造成應(yīng)收賬目的大量積壓，無(wú)法及時(shí)周轉(zhuǎn)，大大的增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.5投資水平不高，不重視成本管理工作很多物業(yè)管理公司缺乏投資管理。物業(yè)管理公司存在自身的規(guī)模和資質(zhì)的短板，沒(méi)有很大的投資自由，因?yàn)橥狈σ恍┍容^好的投資項(xiàng)目。經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)極大，容易盲目憑借自身感覺(jué)做決策，缺乏優(yōu)秀的投資管理人才，對(duì)資金的調(diào)配缺乏回報(bào)率。首先是投資方向的錯(cuò)誤是最大的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有需求的投資將會(huì)導(dǎo)致回報(bào)率非常的低甚至虧本；第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致資金投入者信心的缺失。如果沒(méi)有完善的投資計(jì)劃和后續(xù)資金的投入,那么一個(gè)投資項(xiàng)目就很容易停滯甚至失敗,早期投資又不能收回,造成巨大的損失和浪費(fèi)。3.6融資渠道及方式單一融資難是很多中小企業(yè)都共同存在的問(wèn)題，甚至一些大型民營(yíng)企業(yè)也都會(huì)存在融資難的問(wèn)題。由于本身物業(yè)管理公司利潤(rùn)低，加上經(jīng)營(yíng)模式單一和可塑性低，自然融資渠道和融資方式選擇少。目前，大部分物業(yè)管理企業(yè)還是走從內(nèi)部湊集資金的路線，這一融資渠道主要來(lái)自企業(yè)自有資金的使用。3.7財(cái)務(wù)管理工作從業(yè)人員素質(zhì)不高目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)普遍不高，或者沒(méi)有從業(yè)資格證書，或者沒(méi)有相應(yīng)的會(huì)計(jì)技術(shù)資格證書。缺乏專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員會(huì)影響企業(yè)的工作質(zhì)量。在很多物業(yè)管理的企業(yè)當(dāng)中，部分人員缺乏職業(yè)道德素養(yǎng)，甚至有些參與欺詐和財(cái)務(wù)造假；還有一些財(cái)務(wù)工作人員沒(méi)有法律意識(shí)，不熟悉財(cái)務(wù)法律法規(guī)、制度；部分財(cái)務(wù)人員缺乏職業(yè)判斷力，業(yè)務(wù)能力低；一些財(cái)務(wù)人員沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，沒(méi)有保守商業(yè)秘密的概念；還有一些財(cái)務(wù)人員不注重自身能力和技能的培訓(xùn)；部分財(cái)務(wù)人員沒(méi)有服務(wù)意識(shí)并且服務(wù)態(tài)度差，敷衍的應(yīng)對(duì)工作，沒(méi)有愛(ài)崗敬業(yè)的精神。特別是在一些物業(yè)企業(yè)中，也存在一些不合理的會(huì)計(jì)崗位和崗位設(shè)置，相互之間不兼容，很難滿足不斷發(fā)展壯大的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的需求。第4章完善物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施4.1完善財(cái)務(wù)管理制度體系物業(yè)企業(yè)不僅要有財(cái)務(wù)管理的制度和標(biāo)準(zhǔn)，還要有強(qiáng)有力的措施來(lái)保證制度和標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，包括領(lǐng)導(dǎo)支持、財(cái)務(wù)支持、內(nèi)部監(jiān)督、考核控制等方面來(lái)保證制度和標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。不僅物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和規(guī)則,而且物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)應(yīng)該基于國(guó)家和地方法律法規(guī),結(jié)合自身的特點(diǎn),與針對(duì)性、科學(xué)性、可行性等特點(diǎn)融合。具體內(nèi)容應(yīng)包括會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員及分工、內(nèi)部控制、成本費(fèi)用管理、報(bào)表管理、單據(jù)審核記錄、會(huì)計(jì)建賬記賬規(guī)則、報(bào)銷制度等等，以保證各項(xiàng)管理工作的高效執(zhí)行。4.2樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制首先，我們需要對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)進(jìn)行一些調(diào)查研究，及時(shí)把控市場(chǎng)需求變化和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，打造出一個(gè)合適的內(nèi)部控制制度，建立科學(xué)規(guī)范的管理模式。其次，搭建一個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)警平臺(tái)，用于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在財(cái)務(wù)管理中，風(fēng)險(xiǎn)是正常存在的，但是可以使用一定的方法來(lái)預(yù)防。所以，企業(yè)管理者不僅要給財(cái)務(wù)管理人員樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并且還應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警機(jī)制，盡可能把風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃里。另外，加強(qiáng)內(nèi)部和外部對(duì)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督。加強(qiáng)監(jiān)管是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理和守法意識(shí)，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。4.3加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的執(zhí)行力，提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理能力檢測(cè)分析當(dāng)前物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理人員的能力，不符合崗位要求的員工進(jìn)行調(diào)任，符合崗位要求的員工進(jìn)行培訓(xùn)，參與相關(guān)財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)。在對(duì)公司財(cái)務(wù)部門的招聘當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇有物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)的人才。安排他們進(jìn)行更高的職業(yè)能力培訓(xùn)，加強(qiáng)與其他同行的溝通和學(xué)習(xí)交流，取得相關(guān)會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書等，全面提高員工的專業(yè)知識(shí)和素質(zhì)。4.4拓寬物業(yè)管理公司的融資渠道融資問(wèn)題一直是物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作的核心問(wèn)題。所以管理者們應(yīng)該更加重視信息技術(shù)，努力開(kāi)拓新的渠道和途徑，以滿足日常運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目發(fā)展的需求。結(jié)合融資模式分析的話，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期，內(nèi)部資金募集仍是物業(yè)管理公司的主要融資方式。關(guān)鍵就在于如何做好企業(yè)內(nèi)部的資金募集。首先，良好的發(fā)展和可觀的盈利是吸引內(nèi)外部資金的唯一途徑。只有當(dāng)公司有良好的利潤(rùn)時(shí)，才能騰出資金去進(jìn)行其他投資。所以，只有當(dāng)企業(yè)內(nèi)部的利潤(rùn)可觀時(shí)，才能吸引企業(yè)內(nèi)部的資金。物業(yè)管理公司在重視內(nèi)部融資的時(shí)候也要積極的去探索外部的融資渠道。有一個(gè)最普遍的渠道是銀行貸款。物業(yè)管理公司自身的盈利情況和規(guī)模資質(zhì)等都會(huì)影響到銀行貸款。并且公司要遵紀(jì)守法，在業(yè)主和同行當(dāng)中樹(shù)立良好的企業(yè)形象，合法合規(guī)的去申報(bào)辦理銀行的存貸款業(yè)務(wù)，慢慢建立良好的銀行企業(yè)關(guān)系。4.5制定一套適用性強(qiáng)的物業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)施規(guī)范目前，我國(guó)會(huì)計(jì)工作主要遵循兩個(gè)法規(guī)，分別為《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，是會(huì)計(jì)人員在我國(guó)開(kāi)展會(huì)計(jì)工作必要遵守的基本原則。在實(shí)踐中不斷的摸索，詳細(xì)的一些會(huì)計(jì)分類設(shè)計(jì)主要由會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技能和公司的實(shí)際需求來(lái)決定。在物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)中,可以借鑒同行的經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)自身的不足,所以相關(guān)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該重視分析對(duì)應(yīng)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn),形成適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,并且應(yīng)該保證各物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建設(shè)過(guò)程中“依法擁有各物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)賬簿和會(huì)計(jì)報(bào)表具有可比性”。同時(shí)，又要使得各公司能夠擁有相應(yīng)足夠的自主權(quán)利，去對(duì)自身的實(shí)際情況作出合理并且有建設(shè)性的改變。因此，并不是強(qiáng)制性的去建立一種會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，而是一切從實(shí)際出發(fā)，運(yùn)用到實(shí)際中去。4.6加強(qiáng)流動(dòng)資金管理，提高利用效率物業(yè)企業(yè)的資金來(lái)源多種多樣，包括物業(yè)費(fèi)收入、停車費(fèi)收入、保潔收入、租金收入等，資金的流動(dòng)性非常強(qiáng)，應(yīng)該要加強(qiáng)自身的流動(dòng)性管理，重視應(yīng)收賬款的催收，減少應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)時(shí)間。對(duì)公司所收取的資金，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)實(shí)行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一分配，通過(guò)這些方式加強(qiáng)閑置資金的利用，增加回報(bào)率，從而規(guī)避一些企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和短板。同時(shí)，為了發(fā)展物業(yè)企業(yè)，提高資金使用效率也是搞好財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵因素。有必要關(guān)注提高營(yíng)運(yùn)資金的運(yùn)行效率,減少資源的浪費(fèi)和損失,,改良企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)制度,全面實(shí)施理財(cái)自主權(quán),規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為,采取多種方式創(chuàng)造收入和發(fā)展大規(guī)模。4.7管理層加強(qiáng)財(cái)務(wù)學(xué)習(xí)和觀念轉(zhuǎn)變管理層應(yīng)拋棄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的管理理念，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)。作為管理人員也應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)報(bào)表并且具備財(cái)務(wù)報(bào)表的分析能力。與此同時(shí),我們還應(yīng)加強(qiáng)研究現(xiàn)代企業(yè)管理理念,形成適應(yīng)現(xiàn)代新型企業(yè)的財(cái)務(wù)管理理念，高效有力的調(diào)用資源配置,有效處理和溝通問(wèn)題。關(guān)于多領(lǐng)導(dǎo)人的管理問(wèn)題,規(guī)避浪費(fèi)，提升效益。4.8拓展與開(kāi)發(fā)新的投資項(xiàng)目物業(yè)管理公司不但要注重社會(huì)服務(wù)的功能，同時(shí)也要積極的去探索新的經(jīng)營(yíng)模式和制度，尋求一些好的投資項(xiàng)目。物業(yè)管理公司有自身的業(yè)務(wù)范圍和客戶群體，可以通過(guò)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍和與其他部門和單位進(jìn)行更多的合作。例如,與各大銀行或儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的合作,包括一些政府部門機(jī)構(gòu)為民眾提供便利,物業(yè)管理公司提供人員和負(fù)責(zé)安全的設(shè)備等,其他單位提供支持,這樣既完成了其他單位對(duì)物業(yè)管理的需求，又為民眾提供了便利，也增加了企業(yè)的收入來(lái)源。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，因?yàn)橛锌蛻艋鶖?shù)，其可以衍生的行業(yè)其實(shí)眾多，例如家政，搬運(yùn)，維修等，如果有足夠的空間甚至可以承包室內(nèi)裝修及一些綠化工作等。第5章案例分析—以廣州利友物業(yè)管理有限公司為例5.1廣州利友物業(yè)管理有限公司概況廣州利友物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱：利友）成立于2019年07月29日，注冊(cè)資本10萬(wàn)元，注冊(cè)地是廣東廣州，是一家小微企業(yè)。業(yè)務(wù)范圍主要包含了小區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)招租，房屋買賣咨詢服務(wù)、家政保潔服務(wù)等。自該公司成立以來(lái)，始終遵循“效率至上”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“誠(chéng)實(shí)、守信、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，確立了“服務(wù)至上，高效率有秩序”的經(jīng)營(yíng)理念。公司目前擁有員工達(dá)22人。公司設(shè)董事長(zhǎng)1人,監(jiān)事1人，內(nèi)設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、工程技術(shù)部等部門。目前，公司承接的物業(yè)類型包括小區(qū)建筑，高層公寓、寫字樓等，涉及咨詢及承接的總建筑面積20000平方米，管理的社區(qū)業(yè)主及租戶超過(guò)300戶。公司提供的一些服務(wù)分類包含:一般性管理服務(wù)、專項(xiàng)專職服務(wù)和代辦服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括清潔服務(wù)、維修服務(wù)、園藝服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)等。5.2廣州利友物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題廣州利友物業(yè)管理有限公司致力于打造自己的品牌，努力的提升企業(yè)的各項(xiàng)能力，贏得客戶的信任和忠誠(chéng)。但其目前所面臨的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：一是資金和融資能力不足。利友正處于發(fā)展的初級(jí)階段，因資金問(wèn)題無(wú)法快速擴(kuò)張業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，利友的注冊(cè)資本相對(duì)較低，不像房地產(chǎn)企業(yè)那樣有很多的銀行認(rèn)可房產(chǎn)，資質(zhì)評(píng)級(jí)相對(duì)較低，高負(fù)債率導(dǎo)致銀行貸款難以獲得。此外，因?yàn)槿谫Y能力較低，利友沒(méi)有辦法像大型企業(yè)和公司那樣通過(guò)上市來(lái)發(fā)行股票和債券的方式籌集資金。資金短缺是利友公司財(cái)務(wù)管理方面的一個(gè)重大問(wèn)題，也是目前導(dǎo)致利友發(fā)展緩慢的原因；二是利友公司的財(cái)管管理方面缺少完善的制度把控和人員調(diào)配。由于利友公司規(guī)模小，財(cái)務(wù)管理工作量小，財(cái)務(wù)人員比較隨意，沒(méi)有合理的安排資金和規(guī)劃。既沒(méi)有內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制也沒(méi)有分配核算的制度。例如,利友沒(méi)有制作日常辦公用品臺(tái)賬,沒(méi)有監(jiān)測(cè)和管理臨時(shí)停車費(fèi),沒(méi)有專門安排人檢查和保管停車位租賃合同,沒(méi)有差異化管理固定資產(chǎn)和辦公用品,和沒(méi)有及時(shí)催收物業(yè)費(fèi)用等。一旦業(yè)務(wù)方面出現(xiàn)問(wèn)題，收入下降甚至斷層，而企業(yè)沒(méi)有預(yù)留足夠的周轉(zhuǎn)資金，那么企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷層的問(wèn)題，從而形成財(cái)務(wù)危機(jī)；三是會(huì)計(jì)人員能力薄弱，素質(zhì)不高。為了控制人員支出成本，利友的財(cái)務(wù)管理部門非常簡(jiǎn)單，沒(méi)有重視財(cái)務(wù)工作。利友成立初期，財(cái)務(wù)管理工作由公司領(lǐng)導(dǎo)承擔(dān)。但其并不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)能力，會(huì)計(jì)能力不強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，在工作中沒(méi)有給出有效的財(cái)務(wù)報(bào)告，使得利友公司沒(méi)辦法做出非常準(zhǔn)確的定位和判斷，也無(wú)法合理的安排資金的調(diào)用；四是財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)不是非常明確。公司的經(jīng)營(yíng)目的應(yīng)該是從行業(yè)當(dāng)中去獲取利潤(rùn)。但是，利友根據(jù)現(xiàn)有的利潤(rùn)情況得出可以繼續(xù)擴(kuò)張，在未回收成本的情況下進(jìn)行擴(kuò)大規(guī)模，使得公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)。然而，當(dāng)利友負(fù)債時(shí)，利友忽視了債務(wù)的償還。利友只是從供應(yīng)商那里賒購(gòu)材料，但是利友不能很快的回收成本，則導(dǎo)致不能很好的履行合同，在高估了自身收益的情況下，各項(xiàng)支出很容易沖突，生產(chǎn)難以維持和良好的進(jìn)行。5.3廣州利友物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)管理優(yōu)化路徑這些問(wèn)題制約著廣州利友物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱：利友）的發(fā)展。那么，如何在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)和行業(yè)環(huán)境下，處理利友公司在生存發(fā)展中面臨的各種難題和選擇，如何改良現(xiàn)有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和方向呢?筆者分析了以下幾個(gè)方面：首先，從利友的融資方面入手，增加利友的融資渠道和方式，賦予利友更好的融資資質(zhì)。在新市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)逐漸突破傳統(tǒng)觀念的束縛，降低門檻，大力扶持小微民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，信貸制度的改革也會(huì)使得民營(yíng)企業(yè)受益，適應(yīng)當(dāng)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。一般來(lái)說(shuō)，是由銀行對(duì)企業(yè)作出信用和資質(zhì)評(píng)估，公司可以將固定資產(chǎn)或應(yīng)收貨款等作為抵押來(lái)進(jìn)行融資。對(duì)于無(wú)法上市的小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行貸款無(wú)疑是很好的一個(gè)選擇。同時(shí)公司也要注重自身財(cái)務(wù)管理能力的提升，才能更好的利用好這筆資金。二是從利友的資金管理方面入手，改變利友現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度，做到高效率高收益。一個(gè)企業(yè)最重要的就是資金，也關(guān)乎到企業(yè)的發(fā)展，但是公司的資金有限，如何合理的減少不必要的支出，及時(shí)處理不必要的積壓。對(duì)于資金的使用，要保持一個(gè)合理的結(jié)構(gòu)，各部門各部分都應(yīng)安排合理，做到公平公正。三是從財(cái)務(wù)人員方面入手，利友的財(cái)會(huì)部門建設(shè)應(yīng)該加強(qiáng)，人員管理素質(zhì)要加強(qiáng)。要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)，一支高素質(zhì)、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)的會(huì)計(jì)隊(duì)伍是關(guān)鍵。企業(yè)要有自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，著重人員的培養(yǎng)。相關(guān)財(cái)務(wù)人員要培養(yǎng)更好的專業(yè)素質(zhì)和技能，來(lái)適應(yīng)當(dāng)代財(cái)務(wù)管理更高的需求。四是根據(jù)自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)當(dāng)中差異化，起到促進(jìn)市場(chǎng)良好發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的作用。利友可以通過(guò)開(kāi)展個(gè)性化、差異化的專項(xiàng)服務(wù)，展現(xiàn)服務(wù)創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)，滿足不同業(yè)主的需求，樹(shù)立自己的聲譽(yù)和形象，逐步建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。整合資源，增加核心競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)闊渠道，打造優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立品牌，與大型物業(yè)管理企業(yè)相得益彰。五是通過(guò)加強(qiáng)自身專業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)頑強(qiáng)的生存能力。在利友的發(fā)展過(guò)程中，利友必須更加注重服務(wù)質(zhì)量的提高，以加強(qiáng)與業(yè)主的良好關(guān)系，鞏固在客戶心中的地位。只有提升服務(wù)質(zhì)量和口碑，才能更好地維持利友的地位，更有效地利用業(yè)主的需要和社區(qū)的資源，創(chuàng)造收入，提高利友的生存能力。六是通過(guò)與各方合作，擴(kuò)寬業(yè)務(wù)渠道和資源，增強(qiáng)利友的發(fā)展能力。中小企業(yè)團(tuán)結(jié)在一起，充分利用自身資源，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。例如，近年來(lái)在深圳成立的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)盟，就是要聯(lián)合中小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)的力量，一起做大做強(qiáng)。此外,萬(wàn)科物業(yè)、彩生活、長(zhǎng)城物業(yè)和其他領(lǐng)先的