上海新天地調(diào)研報告ppt課件上海新天地整體項目介紹—項目背景土地面積：約52公頃總建筑面積：約110萬平方米物業(yè)構(gòu)成：新天地商業(yè)（14.1萬平方米）酒店／服務(wù)式公寓（6.1萬平方米）辦公樓（39萬平方米） 公寓（51.4萬平方米） 人工湖綠地動工日期：1999年初開發(fā)周期：15年分期開發(fā)，預(yù)計到2012年完工開發(fā)商：瑞安集團太平橋地區(qū)重建項目以石庫門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ)上個世紀90年代，上海政府實施城區(qū)改造工程，計劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍1999年，瑞安集團取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新天地改造項目瑞安集團斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬人的動遷安置區(qū)位交通：緊鄰淮海中路、西藏南路，是上海的商業(yè)中心，緊靠地鐵1號線、2號線、8號線、10號線，區(qū)位交通優(yōu)越上海新天地整體項目介紹—項目背景土地面積：約52公頃太上海新天地整體項目介紹—開發(fā)公司介紹

上海新天地及所處的太平橋改造項目，是由香港瑞安集團開發(fā)的。瑞安集團由集團主席羅康瑞先生于一九七一年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個多元化的集團，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國內(nèi)地及北美洲。瑞安的機構(gòu)文化及長遠目標(biāo)，均反映了集團追求優(yōu)質(zhì)、卓越及創(chuàng)新的精神。在一九九七年，集團之建筑及建筑材料業(yè)務(wù)重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司(「瑞安建業(yè)」)，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市?，F(xiàn)時，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產(chǎn)、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司超過百分之二十權(quán)益。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于二零零四年成立，是集團的地產(chǎn)旗艦公司，結(jié)合了瑞安在中國內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項目，并獲得多個著名國際投資者的支持。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的項目可分為兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發(fā)展項目，以及配合城市總體規(guī)、提供全面配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項目。日后瑞安房地產(chǎn)將享有優(yōu)先參與集團內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展項目的權(quán)利。

上海新天地整體項目介紹—開發(fā)公司介紹上海新天地上海新天地整體項目介紹—開發(fā)現(xiàn)狀人工湖＋綠地企業(yè)天地新天地

翠湖天地二期

一期

北里南里2001-2002年先期推出新天地商業(yè)和人工湖/綠地(公益部分)2003-2006年分別推出企業(yè)天地(辦公)和翠湖天地一二期(住宅)5星級酒店新天地時尚購物中心2007-2010年分別五星級酒店和新天地時尚購物中心上海新天地整體項目介紹—開發(fā)現(xiàn)狀人工湖企業(yè)天地新天地翠湖上海新天地（商業(yè)街）—歷史文化背景石庫門

滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”，后又訛作“石庫門”。一般認為，這種建筑的正大門以條石作門框，門扇為實心厚木，上有銅環(huán)一幅，與中國的傳統(tǒng)民宅相比，趨向保守。石庫門住宅興起于19世紀60年代。1860年太平軍發(fā)動?xùn)|進，攻克鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、寧波等蘇南浙北城市，迫使數(shù)以萬計的蘇南、浙北難民進入上海租界避難。租界為接納難民，動員商人投資住宅建設(shè)。為了充分利用土地，這些住宅大都被建為聯(lián)排式的石庫門里弄住宅。本世紀初以后，隨著上海居民的家庭向小家庭結(jié)構(gòu)變化，居民的生活習(xí)慣也發(fā)生明顯變化，石庫門住宅的結(jié)構(gòu)和樣式發(fā)生變化，有適宜小型家庭居住的“單進”（即無廂房）、“兩進”（一客堂一廂房）。其規(guī)模較大，弄堂寬約為4米、樓層主要為2～3層；在樓梯平臺處設(shè)亭子間，立面采用陽臺；20年代后，一般都安裝了衛(wèi)生設(shè)備。90年代初期，上海開始了大型的重建和開發(fā)。不少石庫門老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高樓，一片又一片充滿懷舊風(fēng)情的老房子漸漸消失，人們才意識到要去保留這些上海獨有的“藝術(shù)品”。上海新天地（商業(yè)街）—歷史文化背景石庫門滬語中上海新天地調(diào)研報告ppt課件上海新天地（商業(yè)街）—建筑理念與特色整舊如舊，翻新創(chuàng)新

◆設(shè)計原則：保護歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度?！粽w規(guī)劃：保留下來的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館?！魪娬{(diào)歷史感：保留原有的磚、原有的瓦作為建材。◆外表「整舊如舊」：為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計及工程以保留房子原貌為原則，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進行修建，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺等都和當(dāng)時一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌?！魞?nèi)部「翻新創(chuàng)新」：內(nèi)部進行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費場所。

專業(yè)團隊打造

挑選了美國舊房改造專家本杰明·伍德建筑設(shè)計事務(wù)所和具東方文化背景的新加坡日建設(shè)計事務(wù)所，并邀著名的同濟大學(xué)建筑設(shè)計院為顧問。從保護歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，把新的生命力注入這些舊建筑，以符合新世紀消費者的需求。在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑；南部地塊則以反映時代特征的新建筑為主，配合少量石庫門建筑，一條步行街串起南、北兩個地塊。上海新天地（商業(yè)街）—建筑理念與特色整舊如舊，翻新創(chuàng)新◆設(shè)上海新天地調(diào)研報告ppt課件上海新天地調(diào)研報告ppt課件上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：

新天地現(xiàn)在的經(jīng)營定位是在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過程經(jīng)歷了三個階段：

第一階段：綜合性時尚場所第二階段：都市旅游景點第三階段：順應(yīng)潮流與國際接軌

第一階段由于認識上的局限性，主要強調(diào)綜合性，目標(biāo)是作成上海第一個將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。這一目標(biāo)的參照物是衡山路，衡山路以特色著稱，但是由很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者。對比之下，瑞安認為新天地應(yīng)該有一個明卻的吸引力。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業(yè)場所。

瑞安的出發(fā)點是做綜合性的商業(yè)場所，后漸漸明確為做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一個平面的MALL。但是SHOPPINGMALL不同于SHOPPINGCENTER，不但要求綜合，更要求有明確的主題定位和獨特的魅力。石庫門與生俱來的獨特魅力，自然就為項目鎖定了一個理所當(dāng)然的主題，“都市旅游”。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。

上海不僅僅是中國的上海，將來更會是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質(zhì)。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯(lián)系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設(shè)計成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會。層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。

層層深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了時尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出深化深化上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：新天地現(xiàn)在的經(jīng)上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：營造足夠的消費支撐

上海新天地的檔次定位自然是高端的，這一定位是和項目本身所處的地段區(qū)域緊密相關(guān)的，而不僅僅是憑借石庫門的歷史底蘊盲目身價。

上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：營造足夠的消費支撐A、立足成熟商圈高起點

上海新天地選址于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。淮海路是上海高檔消費的成熟商業(yè)區(qū)，聚集了眾多時尚商家，吸引了上海乃至全國各地來此觀光購物的時尚人士，消費力量強大。而新天地以國際知名度的、以時尚文化為主題的小區(qū)性購物中心，在這樣的環(huán)境中無疑如魚得水般吸納了上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客。上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：營造足夠的消費支撐A、立足成熟商圈高起點上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)

B、興建高檔住宅做支撐新天地不僅靠淮海路上巨大的人流量支撐消費，同時也將會有一批高質(zhì)量的住宅支撐。新天地項目僅是太平橋地區(qū)改造項目的一部分，整個太平橋項目占地52公頃，與新天地一湖之隔將開發(fā)高檔物業(yè)“翠湖天地”，入住的絕對是高層次業(yè)主。即使上海再冒出一個時尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“城市空心化”，新天地也能有足夠的購買力支撐。上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：營造足夠的消費支撐B、興建高檔住宅做支撐上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：營造

C、給“文物”注入生命

早在一九九七年，瑞安集團就提出一個石庫門建筑改造的新理念：改變原先的居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。依據(jù)這一理念開發(fā)的新天地為占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米的石庫門建筑群保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，令游人仿佛進入時光隧道，回到二十世紀二十年代。而每座建筑內(nèi)部，則按照二十一世紀現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧……

門外是風(fēng)情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，產(chǎn)生了穿越時空之感。而精彩紛呈的街頭表演、新意疊出的時尚活動，則為新天地帶來富有動感的現(xiàn)代時尚風(fēng)采，成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：營造足夠的消費支撐C、給“文物”注入生命上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：營造上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：營造足夠的消費支撐

正是這種特立獨行的嶄新理念改寫了石庫門的歷史，對本已走向歷史文物的石庫門注入了新的生命力。新天地成功了，在今天，它已被公認為中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚會場所。上海新天地（商業(yè)街）—規(guī)劃定位：營造足夠的消費支撐上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家占比餐飲類中式風(fēng)味8家49%日本及東南亞5家歐美風(fēng)味13家Tusion風(fēng)格3家咖啡店/茶居7家甜品店6家合計：45家零售/服裝類共32家34%藝術(shù)及文化類共5家5%酒吧娛樂類共11家12%

上海歷史受過很多不同國家的文化影響，新天地希望能真正體現(xiàn)老上海的歷史原貌，營造出一個國際化的氣氛。因此在租戶的選擇方面以國際化為標(biāo)準(zhǔn)，例如法國、美國、德國、英國、意大利、日本等。

在招商階段，新天地做了眾多深入調(diào)查，精心挑選對新天地感興趣的潛在目標(biāo)商戶，進行深入了解，調(diào)查他們的經(jīng)營情況、出品和服務(wù)。對于餐飲商家，有關(guān)負責(zé)人還會親自去試菜，質(zhì)量符合要求才會開始具體談開展業(yè)務(wù)的相關(guān)事宜。

新天地對挑選租戶制定了一套很嚴格的標(biāo)準(zhǔn)。要求租戶與新天地有相近的思維，結(jié)合有創(chuàng)意和特色的服務(wù)。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認為是新天地市場推廣中的重要步驟。

上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家占比餐飲類中式風(fēng)味8家上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)布局：源自歷史、圍繞理念、強化特色新天地分為南里和北里兩個部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大”會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國共產(chǎn)黨第一次代表大會（「一大」）會址所在，辟為步行街。高標(biāo)準(zhǔn)嚴要求挑選出來的實力組合，有機得分布在新天地的南北兩里。

兩部分的業(yè)態(tài)招商都顧及到了國際交流和聚會的主題，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。在現(xiàn)有的98家租戶中，85％來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。品種豐富多樣，消費者選擇余地大，可以有效的抓住目標(biāo)客戶群的消費興趣。對應(yīng)都市旅游文化景點的主題，藝術(shù)文化類的商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例也不小，恰當(dāng)比例的業(yè)態(tài)組合保證了主題得到最大化的實現(xiàn)。超前的經(jīng)營搭配，使得上海新天地成了全國時尚消費的“橋頭堡”，不僅吸引了上海的小資和居住上海的外籍人士，還吸引了國內(nèi)其它城市的時尚消費群。新天地北里廣場新天地南里廣場上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)布局：源自歷史、圍繞理念、強化上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)A、北里業(yè)態(tài)組合北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級消費場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充分展現(xiàn)了新天地的國際元素。新天地北里廣場四周鄰接精致典雅的名品店及餐廳酒吧。石庫門老房子與時尚的裝潢相結(jié)合，詮釋著新天地“新舊交融、中西合璧”的經(jīng)典理念，使北里廣場成為眾多媒體的焦點。同時，青磚鋪墊出的北里廣場還成為品牌設(shè)計師爭相展現(xiàn)自我的舞臺——北里廣場占地250平方米，適合做時尚演出、主題展覽等活動。上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)A、北里業(yè)態(tài)組合上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)B、南里業(yè)態(tài)組合

南里建成了一座總樓面面積達25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。南里中庭位于廣場上的購物中心的一層內(nèi)。寬敞明亮的空間，簡約淡雅的布局，配有良好的背景音響及空調(diào)設(shè)施。中庭占地面積625平方米，可容納700人左右。適合做大型時尚演出、產(chǎn)品展示、主題展覽、新聞發(fā)布等。南里部分除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和極具品位的休閑娛樂熱點。

上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)業(yè)態(tài)B、南里業(yè)態(tài)組合N→S北里南里餐飲類49%零售服裝34%藝術(shù)文化5%酒吧娛樂12%新天地一號會所上海組合PAUL丹瑪鐘表店88酒店（五星級）新吉士酒樓印泰餐飲上海安梨家居飾品璐娜西餐廳酒吧奶酪美食店雷門九歌慧思創(chuàng)智上海錦江拉丁餐廳寶萊納餐廳上海灘凱博希餐廳夜上海意大利餐廳藏博堂吳誼工作室中共一大會址維納斯冰激凌店透明思考餐廳伯嘉利熱巧克力吧豐泉一茶一坐鍋德火鍋UME國際影城TheGLOSS貝納通瑪士高酷圣石藍鰭亭上海郵政博物館鴻禧茶居中央美術(shù)學(xué)院油畫廊上海國際訪問者中心采蝶軒百草傳奇餐廳真的好海鮮餐廳福林堂新一代樹德里上海革命歷史博物館籌備處雨田小藝瓊耳唯品雅木軒中共一大會址紀念館領(lǐng)票處逸居生活用品店上海三愛廣告公司里思南法風(fēng)情餐廳老第坊香啡繽梧桐餐廳新天地35號樓N→S北里南里餐飲類49%零售服裝34%藝術(shù)文化5%酒吧娛樂上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)規(guī)劃亮點新天地商業(yè)區(qū)域內(nèi)亮點不斷，不管是盈利的，、非盈利的，無不展現(xiàn)著新天地的時尚與懷舊。

A、88新天地酒店式服務(wù)公寓位于新天地南廣場，公寓處處是有風(fēng)暴的窗口，一邊看石庫門老房子，一邊看現(xiàn)代摩天大樓，一高一低，新舊對話；一邊看時尚的動感天地，一邊看幽靜的翠湖綠地，一動一靜，相得益彰。擁有53套豪華住房，有5種不同房型提供長期或短期住宿。其設(shè)計裝潢秉承了新天地“新舊對比、中西結(jié)合”的理念，室內(nèi)放置了仿古裝飾及現(xiàn)代的陳設(shè)，房間的布局融合了中國傳統(tǒng)風(fēng)格和異國情調(diào)，鋪陳的帷?？椢锖同F(xiàn)代風(fēng)格的仿古家具同樣凸顯著新舊對比。各房間均設(shè)有寬帶插座、開放式廚房及設(shè)施完備的浴室?！?8新天地”為住客提供相當(dāng)于五星級酒店的24小時服務(wù)，包括送餐服務(wù)、房間清理、秘書服務(wù)、洗燙/干洗、送行李服務(wù)、信使服務(wù)、郵寄服務(wù)及報紙預(yù)訂，三樓的咖啡廳每天供應(yīng)自助早餐。同時，“88新天地”備有豪華房車提供機場接送服務(wù)。

上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)規(guī)劃亮點新天地商業(yè)區(qū)域內(nèi)亮點不斷，上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)規(guī)劃亮點B、懷舊的“屋里廂”新天地的石庫門“屋里廂”展示館制造了一個緬懷老上海，追尋歷史回憶的地方。它由一幢建于二十世紀二十年代的石庫門老房子保留、改造而成。整個展示館占地面積367.2平方米，建筑面積為513.9平方米，按照二十年代里弄單元一戶住戶為模式建成，主要展示房間七間，分別是客堂間、書房、老人房、主人房、女兒房、兒子房、灶廚間，以一個石庫門家庭的故事，貫穿參觀始終。不僅展示了上海獨特的石庫門建筑文化，重現(xiàn)了當(dāng)年上海人的生活空間和生活方式，也介紹了上海新天地項目的理念和改造開發(fā)過程。展示房的所有陳列實物，無論是爐灶、小孩的課本，還是口紅、煙缸，全是二、三十年代石庫門弄堂里所存留的舊時實物。通過分別在各展示點的多媒體、效果音響?zhàn)^內(nèi)投影機，可以感受到二、三十年代上海中產(chǎn)階級人家的石庫門生活，無論走進哪間房間，逼真形象仿佛還原歷史。上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)規(guī)劃亮點B、懷舊的“屋里廂”上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)規(guī)劃亮點D、太平橋公園毗鄰新天地廣場的太平橋公園占地四萬四千平方米，擁有上海市中心最大的人工湖。園內(nèi)樹木成蔭，綠草青青。湖面碧波蕩漾，沿岸空氣清新。綠地北側(cè)的湖濱路，沿人工湖劃出一條優(yōu)美曲線，將公園與外界自然融合，成為市中心一處獨特的悠閑去處。C、上海UME新天地國際影城位于新天地南里購物中心，占地10000平方米。影院除播放電影以外，還擁有配套視像和音頻會議系統(tǒng)，適合舉辦各類大型會議、培訓(xùn)公開課程、記者招待會、頒獎儀式等活動。影城提供會場布置配套服務(wù)，根據(jù)客戶要求變化組合場地。提供專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場服務(wù)，以及各種會議套餐。上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)規(guī)劃亮點D、太平橋公園C、上海UM上海新天地（商業(yè)街）—商業(yè)模式商業(yè)模式

商業(yè)先行，打造知名度瑞安集團在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租