XXX城鎮(zhèn)核心區(qū)城市設(shè)計開發(fā)模式策略研究城市設(shè)計開發(fā)模式策略專題研究

目錄1.研究意義與方法 41.1研究意義 41.2研究方法 41.2.1地價分析法 41.2.2理論研究法 42.土地價值評估 42.1評估步驟與方法 42.1.1評估步驟 42.1.2評估方法 42.2住宅用地價值評估 52.3商業(yè)用地價值評估 62.4綠地價值評估 82.4.1社會效益的評估 82.4.2生態(tài)效益的評估 82.4.3經(jīng)濟效益評估 82.5評估模式的優(yōu)點與缺陷 102.5.1評估模式的優(yōu)點 102.5.2評估模式的缺陷 102.6商業(yè)用地價值分類 103.開發(fā)理論與模式 113.1基本理論 113.1.1生態(tài)導(dǎo)向開發(fā)模式“EOD”相關(guān)概念界定 113.1.2生態(tài)導(dǎo)向開發(fā)模式“EOD”的基本特征、目標(biāo) 123.1.3生態(tài)導(dǎo)向開發(fā)模式“EOD”的核心思想 133.2任務(wù)與目標(biāo) 153.2.1三大滿意基礎(chǔ) 153.2.2三大核心任務(wù) 153.2.3四大運營目標(biāo) 163.3土地運營 163.3.1土地運營的概念 163.3.2國內(nèi)外城市土地資產(chǎn)運營模式分析 173.3.3國內(nèi)城市土地儲備模式分析 183.3.4城市土地資產(chǎn)公司化運營 193.4開發(fā)時序 214.開發(fā)時序建議 224.1開發(fā)時序建議原則與影響因子 224.1.1開發(fā)時序的建議原則 224.1.2開發(fā)時序的影響因子 234.2開發(fā)時序定量評估 234.3開發(fā)時序定性評估 244.4總體開發(fā)時序建議 24參考文獻(xiàn) 271.研究意義與方法1.1研究意義中心區(qū)的建設(shè)是一個長期的過程，會經(jīng)歷各種階段，城鎮(zhèn)中心區(qū)的建設(shè)也并非一帆風(fēng)順，都在實踐中經(jīng)歷了挫折，經(jīng)歷了調(diào)整。因此，對于XXX核心區(qū)的開發(fā)運作策略進(jìn)行研究，結(jié)合前沿理論及成功經(jīng)驗，充分細(xì)致的梳理XXX核心區(qū)的開發(fā)建設(shè)時序，是保證規(guī)劃得以落地，保證城鎮(zhèn)品質(zhì)，避免投資浪費的有效途徑。1.2研究方法1.2.1地價分析法用少數(shù)幾個因子去描述許多指標(biāo)或因素之間的聯(lián)系，即將相關(guān)比較密切的幾個變量歸在同一類中，每一類變量就成為一個因子，以較少的幾個因子反映地塊的大部分信息，通過打分評估地塊的價值。1.2.2理論研究法根據(jù)XXX的現(xiàn)狀條件和設(shè)計理念，查詢相關(guān)的經(jīng)典理論，為XXX的土地開發(fā)和設(shè)計提供理論指導(dǎo)。2.土地價值評估2.1評估步驟與方法2.1.1評估步驟（1）綜合用地規(guī)模、性質(zhì)以及路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，將規(guī)劃用地劃分為10個地塊。（2）對于不同地塊的復(fù)合功能屬性，設(shè)定選取不同的因子，賦予權(quán)重。（3）采取打分方法（滿分記為5分），對不同地塊的不同因子進(jìn)行分值評估。（4）評估比較不同地塊的價值，整合并確定價值分級。2.1.2評估方法均采用因子分析法對各個地塊進(jìn)行價值評估，沒有設(shè)定價值標(biāo)準(zhǔn)的絕對指標(biāo)，而是選取相對優(yōu)勢的地塊，亦即比選擇優(yōu)。但又由于不同地塊的復(fù)合功能屬性不一，選取的因子會有不同，價值評估需要分類進(jìn)行。分值與價值是正相關(guān)關(guān)系，亦即分值越高，價值越高，優(yōu)勢就越明顯；分值越低，價值越低，劣勢就越明顯。圖2-1地塊價值評估體系框架2.2住宅用地價值評估作為城市設(shè)計的必備元素，同時人作為主體，住宅用地有其特有的價值評估因子，其著重于廣泛意義上的居住質(zhì)量，具體來說，涉及區(qū)位條件、交通狀況、周邊環(huán)境、設(shè)施配套、規(guī)劃布局及教育布點等因素。參照光谷中心區(qū)的開發(fā)策略研究，并且考慮XXX自身的發(fā)展條件，選取主要因子，賦予不同權(quán)重，再對地塊進(jìn)行分值評估。表2-1住宅用地價值評分表因子區(qū)位條件交通狀況周邊環(huán)境設(shè)施配套規(guī)劃布局得分權(quán)重0.250.200.200.200.15-地塊01544544.45地塊02444444地塊03444544.2地塊04444454.15地塊05334343.35地塊06345443.95地塊07444444地塊08554544.65地塊09545344.25地塊10454454.35按得分的三個區(qū)間將10個地塊分為三個檔次：表2-2住宅用地價值評分分檔得分[4.50,5.00][4.00,4.50）[0,4.00）地塊編號0801，02，03，04，07，09，1005，0608地塊是規(guī)劃中東北角的核心區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)的潛力最大。01地塊的核心價值依然巨大；10地塊的分值雖然很高，但由于項目入駐，用地定義已為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)；09地塊自然條件最好，又連接08地塊，是別墅開發(fā)的最佳選擇；03地塊的位置在現(xiàn)有的文化辦公區(qū)域，這類設(shè)施自然能夠具備極強的吸引力；02，04，07地塊相對劣勢。05，06地塊離中心區(qū)遠(yuǎn)，加上自然條件的限制，住宅開發(fā)的潛力最小。圖2-2住宅用地價值評分分檔2.3商業(yè)用地價值評估商業(yè)用地是城市發(fā)展的發(fā)動機，沒有生氣勃勃的商業(yè)作為基礎(chǔ)，城市缺乏活力。開發(fā)商業(yè)用地，考量的因素自然不同于其他用途的規(guī)劃用地，區(qū)位條件和交通狀況成為其最主要的決定因子，基礎(chǔ)設(shè)施配套、大型公共建筑、人流量和都有不同程度的影響。表2-3商業(yè)用地價值評分表因子區(qū)位條件交通通達(dá)性基礎(chǔ)設(shè)施大型公建得分權(quán)重0.400.300.250.05-地塊0154544.65地塊0244444地塊0344444地塊0444333.7地塊0533433.25地塊0634333.3地塊0744333.7地塊0855555地塊0954434.35地塊1045454.35按得分的三個區(qū)間將10個地塊分為三個檔次：表2-4住宅用地價值評分分檔得分[4.50,5.00][4.00,4.50）[0,4.00）地塊編號01，0802，03，09，1004，05，06，07商業(yè)類型集中式商業(yè)，大型商業(yè)綜合體，高星級酒店街區(qū)式商業(yè)，濱水特色商業(yè)街，小型主題購物中心社區(qū)型商業(yè)，住宅底商圖2-3住宅用地價值評分分檔得分最高的01，08兩個地塊各項指標(biāo)都很高，是五里街城市設(shè)計的核心商業(yè)區(qū)域，理應(yīng)發(fā)展集中式商業(yè)及大型商業(yè)綜合體；02，03，09，10四個地塊均是01，08地塊的毗鄰區(qū)域，成熟區(qū)帶動未成熟區(qū)發(fā)展，發(fā)展街區(qū)式商業(yè)及商業(yè)街較優(yōu)；04，05，06，07四個地塊遠(yuǎn)離規(guī)劃核心商務(wù)區(qū)，商業(yè)承載力不及其他地塊，適合于社區(qū)型商業(yè)及住宅底商的發(fā)展。2.4綠地價值評估XXX要打造低碳生態(tài)城鎮(zhèn)，需要保證其本身的綠地質(zhì)量。而綠地投資需要基于對整體效益的審度，即對社會效益、生態(tài)環(huán)境效益、經(jīng)濟效益進(jìn)行系統(tǒng)論證，以期更好的回報。圖2-3住宅用地價值評分分檔2.4.1社會效益的評估政府作為綠地建設(shè)的主體，社會效益（外部效應(yīng)）更應(yīng)該被考量。反映影響社會效益的指標(biāo)，要對當(dāng)?shù)厣鐣?、宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境等方面的相互作用、相互影響，對相關(guān)因素進(jìn)行識別、計量、綜合、分析和論證，以評估社會可行性。目的在于系統(tǒng)調(diào)查土地開發(fā)綠地建設(shè)、運營產(chǎn)生的社會影響與社會效益，通過分析涉及的各種社會因素，評估社會可行性，分析綠地建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣膮f(xié)調(diào)關(guān)系，促進(jìn)社會穩(wěn)定。2.4.2生態(tài)效益的評估低碳生態(tài)要成為XXX的標(biāo)簽，必須能夠設(shè)置反映生態(tài)影響的指標(biāo)，對環(huán)境影響和生態(tài)效益進(jìn)行評估。目的在于保護(hù)當(dāng)?shù)氐乃临Y源、森林植被等自然環(huán)境；使環(huán)境治理設(shè)施與其他開發(fā)項目的主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時使用。意義在于使生態(tài)效益與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一，力求土地開發(fā)整理項目方案技術(shù)可行和經(jīng)濟合理。2.4.3經(jīng)濟效益評估綠地建設(shè)構(gòu)建較好的環(huán)境映襯，能夠提高周邊地塊的價格，增加財政收入，設(shè)置反映經(jīng)濟效益的指標(biāo)，考察土地開發(fā)整理項目的盈利能力和清償能力，從而評估項目在經(jīng)濟上的合理性和對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟的貢獻(xiàn)程度。表2-5綠地價值評分表綠地建設(shè)效益評價指標(biāo)得分準(zhǔn)則層社會效益生態(tài)效益經(jīng)濟效益-子準(zhǔn)則層城市形象居民滿足吸引力綠化率空氣凈化周邊地價-權(quán)重0.250.150.150.250.100.10-地塊015554354.55地塊025553254.2地塊034443253.65地塊043444343.65地塊054535554.45地塊063444443.75地塊074444444地塊085553454.4地塊095545554.85地塊105554544.65按得分的三個區(qū)間將10個地塊分為三個檔次：表2-6綠地價值評分分檔得分[4.50,5.00][4.00,4.50）[0,4.00）地塊編號01，09，1002，05，07，0803，04，06綠地類型街道綠地，住宅區(qū)綠地，防護(hù)綠地住宅區(qū)綠地，公園綠地，防護(hù)綠地公園綠地，防護(hù)綠地01地塊屬于現(xiàn)有亦是規(guī)劃核心區(qū)，極具房地產(chǎn)開發(fā)潛力，配備街道綠地和住宅區(qū)綠地；09地塊是所有地塊自然優(yōu)勢最大的，島是隔絕，路是聯(lián)系，收放自如，配備住宅區(qū)綠地和防護(hù)綠地；10地塊是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建筑設(shè)計感較強的特色區(qū)域，附屬綠地較多，由于東南角的京廣高鐵線穿過，也應(yīng)設(shè)置防護(hù)綠地。02，05，07，08四個地塊的得分屬于第二檔次，地理位置毗鄰第一檔次的三個地塊，綠地率有所提升，公園綠地開發(fā)較優(yōu)。03，04，06三個地塊分屬規(guī)劃設(shè)計的南北兩側(cè)，屬于開發(fā)建設(shè)的過渡區(qū)域，且有河流穿過，可結(jié)合河流做濱水公園，再配備防滑綠地即可。圖2-4綠地價值評分分檔2.5評估模式的優(yōu)點與缺陷2.5.1評估模式的優(yōu)點（1）摒除了冗余的無關(guān)因子和次要因子影響規(guī)劃用地價值的因子太多，如果詳盡其述，便不能進(jìn)行評估。摒除無關(guān)因子和次要因子，簡化了系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，抓住問題的核心。（2）數(shù)據(jù)化定量分析，增強了說服力定性分析是必要的，然而融合定量分析，更能增強說服力。另一方面，數(shù)據(jù)化使得結(jié)論來得更加清晰和直觀。（3）相對優(yōu)勢更適合處理實際問題考慮到XXX的現(xiàn)狀，要建設(shè)低碳生態(tài)城鎮(zhèn)，在很多方面達(dá)不到絕對指標(biāo)，只能通過10個地塊間相對優(yōu)勢的比選，及探尋各個地塊應(yīng)當(dāng)承載的功能出發(fā)，再往各類絕對指標(biāo)靠攏。2.5.2評估模式的缺陷主成分的選取和打分均是人為的，具有很強的主觀性，評估結(jié)果不能詳盡所有問題；已經(jīng)入駐和簽約入駐的企業(yè)對土地開發(fā)有很大的影響，還能影響開發(fā)決策。2.6商業(yè)用地價值分類金字塔形的分級商業(yè)開發(fā)項目適用于XXX發(fā)展的實際情況，將商業(yè)開發(fā)項目氛圍三類：區(qū)域級大型購物中心、街區(qū)式商業(yè)和社區(qū)型商業(yè)。按照服務(wù)范圍而言，服務(wù)范圍越大，開發(fā)的實體項目就越少，即項目數(shù)和服務(wù)范圍呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。表2-7商業(yè)用地分類建議商業(yè)分類區(qū)域級大型購物中心街區(qū)式商業(yè)社區(qū)型商業(yè)服務(wù)范圍大中小項目數(shù)量少中多功能建議集購物娛樂文化于一體的高端購物中心打造具備主題特色的商業(yè)集聚中心滿足和促進(jìn)居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)建筑風(fēng)格體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)，注重開放性、體驗式風(fēng)格一般為單層建筑或多層建筑群落一般為住宅底商和集中式鄰里購物中心兩種形式商業(yè)業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)百貨、超市、家電、時尚、餐飲餐飲、娛樂、休閑、特色零售超市、便利店、糧品店、面包店輔助業(yè)態(tài)電腦城、書城、娛樂設(shè)施、康體設(shè)施服裝、電腦配件、咖啡酒吧街餐飲、服飾、家居、美容美發(fā)近期即將進(jìn)駐XXX的企事業(yè)，帶來不同職業(yè)的客源，能夠依托于商業(yè)體系，催生更多的商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)生，豐富生活的色彩。3.開發(fā)理論與模式3.1基本理論城市物質(zhì)環(huán)境要素的組織和空間形態(tài)的塑造對城市自然環(huán)境質(zhì)量、城市舒適性、市民行為、能源和資源的利用效率、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化等都有深刻影響。如何在塑造良好的城市空間形態(tài)的同時，將生態(tài)質(zhì)量及環(huán)境健康議題納入到城市設(shè)計實踐中，是值得深入思考的。3.1.1生態(tài)導(dǎo)向開發(fā)模式“EOD”相關(guān)概念界定“生態(tài)導(dǎo)向”的概念最早由美國美國學(xué)者霍納蔡夫斯基（Honachefsky）于1999年提出的，他認(rèn)為美國城市的無序蔓延及其對生態(tài)環(huán)境的破壞等問題的出現(xiàn)，是因為將土地的潛在經(jīng)濟價值置于生態(tài)過程之前所致，因此強調(diào)應(yīng)將區(qū)域生態(tài)價值和服務(wù)功能與土地開發(fā)利用政策相結(jié)合，提出“生態(tài)優(yōu)化”的思想。這一思想迅速在全球范圍內(nèi)得到積極響應(yīng)，并開始從“生態(tài)優(yōu)化”所強調(diào)的單純“保護(hù)”向利用生態(tài)來引導(dǎo)區(qū)域開發(fā)的“生態(tài)導(dǎo)向”思想方向發(fā)展。3.1.2生態(tài)導(dǎo)向開發(fā)模式“EOD”的基本特征、目標(biāo)（1）基本特征1）和諧性生態(tài)城市的和諧性表現(xiàn)在人—自然—社會三者相互協(xié)調(diào)形成一個有機整體，自然融入到生態(tài)城市中，城市中人的生活貼近自然，社會與人的自身發(fā)展互為促進(jìn)，不像工業(yè)化社會人成為絕對的核心、絕對的主宰，技術(shù)不加控制的濫用，破壞了自然，造成了社會的冷漠和畸形發(fā)展，粗放型的推動了經(jīng)濟的發(fā)展卻付出了極大地代價，而身為主體的自身卻未得到任何進(jìn)步。生態(tài)城市為人自身的發(fā)展提供了可靠和多樣的成長環(huán)境，重視優(yōu)秀城市文化氛圍的營造，人的天性能得到充分的發(fā)展。2）高效性生態(tài)城市一改過往工業(yè)城市“高耗能”、“非循環(huán)”的弊端，將重心放在了如何提高資源的利用率上，依靠自身知識發(fā)展和科技進(jìn)步以推動經(jīng)濟發(fā)展，而不是像工業(yè)城市將注意力放在能源上，實現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)展的“內(nèi)在化”，同時對資源的利用實現(xiàn)了多層次的利用和開發(fā)，循環(huán)回收利用體現(xiàn)在社會多方面。生態(tài)城市的高效性還體現(xiàn)在信息、知識高效的傳播和利用上，各部門、各單位間相互協(xié)作、互為共生，城市中物盡其用、人盡其才。3）整體性生態(tài)城市在城市的發(fā)展視角相對過往的城市建設(shè)已站的更高、看的更遠(yuǎn)。城市的發(fā)展不再僅僅著眼于某一方面（城市面貌，城市經(jīng)濟等），而是從社會、經(jīng)濟和環(huán)境三者的整體利益出發(fā)，考慮發(fā)展和限制、發(fā)展和公平的關(guān)系。4）多樣性工業(yè)城市由于過分的重視城市的理性分割而使人性的城市往往成為規(guī)劃師腦中永遠(yuǎn)的臆想，生態(tài)城市的多樣性則更多的體現(xiàn)了對人性的關(guān)懷，因為生態(tài)城市除具有生物多樣性、文化多樣性、景觀多樣性、功能多樣性、空間多樣性、建筑多樣性、交通多樣性、選擇性多樣性等內(nèi)容外，其對個人的精神信仰、政治主張、生活習(xí)性也擁有極大地包容性，因而生態(tài)城市中的社會生活極為豐富，不同的人和諧的生活在一起。5）全球性當(dāng)然生態(tài)城市不可能是一個孤立的個體，它是一個開放的系統(tǒng)，其需要與外圍環(huán)境進(jìn)行各種生態(tài)流間的輸入和輸出，從整體和部分的角度看，生態(tài)城市是隸屬于區(qū)域的，區(qū)域的不平衡將直接影響城市的穩(wěn)定，城市個體的平衡并不能脫離于區(qū)域而獨自存在，因而只有共同發(fā)展、相互協(xié)調(diào)、互相依存才能達(dá)到整個區(qū)域的穩(wěn)定發(fā)展，所以生態(tài)城市若要實現(xiàn)，其必須是全球性的。（2）目標(biāo)1）社會生活文明，人口結(jié)構(gòu)合理。生態(tài)城市中人口規(guī)模與其自身的資源供給保持平衡，人口的增長參照區(qū)域的自然承載力進(jìn)行控制，是城市的資源利用始終處于生態(tài)閾值的范圍內(nèi)。人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，無老齡化等不良趨勢，人口素質(zhì)較高，社會風(fēng)氣良好。社會中的個體能得到物質(zhì)和精神文化上的滿足，與社會經(jīng)濟發(fā)展同步協(xié)調(diào)，個體與個體之間關(guān)系平等，擁有自由、有序、健康、安全的社會環(huán)境。2）資源利用高效，經(jīng)濟增長合理。經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)集約型，能源利用率高，實現(xiàn)資源的循環(huán)使用，極低的三廢排放量。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，知識成為主要經(jīng)濟發(fā)展推動力。3）生態(tài)系統(tǒng)完善，人居環(huán)境和諧。城市順應(yīng)自然山水格局，林地、農(nóng)田、山體、河流等資源得到合理的利用和保護(hù)。大氣環(huán)境、水源質(zhì)量等達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，人居環(huán)境優(yōu)秀、健康、和諧。3.1.3生態(tài)導(dǎo)向開發(fā)模式“EOD”的核心思想以生態(tài)環(huán)境為導(dǎo)向的城市開發(fā)理念，其核心思想為“4E”模式，即以自然生態(tài)為導(dǎo)向的設(shè)計（NE）、以人工生態(tài)為導(dǎo)向的設(shè)計（AE）、以環(huán)境舒適性為導(dǎo)向的設(shè)計（CE）、以節(jié)約能源為導(dǎo)向的設(shè)計（EC）。城市自然及生物氣候條件（日照、風(fēng)向、降雨等）影響和制約著城市空間形態(tài)（高度分區(qū)、密度、街道走向、建筑組合形式等）及功能布局，進(jìn)而影響城市自然資源的保護(hù)、城市物理環(huán)境改變、空間質(zhì)量和環(huán)境舒適度、交通出行與活動需求等，上述因素又共同決定了城市能源的利用、節(jié)約和消耗程度。圖3-1.“4E”模式設(shè)計圖3-2城市設(shè)計因素間的聯(lián)系（1）NE策略：基于自然生態(tài)系統(tǒng)的城市設(shè)計對策基于自然生態(tài)要素和系統(tǒng)，我們可以提出三種以生態(tài)健康為導(dǎo)向的城市設(shè)計策：1）適應(yīng)性對策：城市設(shè)計應(yīng)當(dāng)具有對自然生態(tài)的適應(yīng)性和應(yīng)變能力，其設(shè)計決策要適應(yīng)地形地貌、氣候等自然條件的改變，在生態(tài)框架內(nèi)尋求合理的空間環(huán)境應(yīng)變模式。2）保護(hù)性對策：針對自然資源的城市設(shè)計保護(hù)措施，主要包括對自然山體、水體、地形地貌和生物多樣性的保護(hù)，對自然生態(tài)格局、過程和系統(tǒng)承載力的保護(hù)等，其要點是對自然生態(tài)特征的保護(hù)、保存或強化。3）補償性對策：從設(shè)計上對已遭破壞的自然網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行生態(tài)補償，利用自然要素和人工要素的相互作用及特性，適度改善城市自然生態(tài)系統(tǒng)，恢復(fù)、添加、強化和激發(fā)自然生態(tài)要素、系統(tǒng)、過程的活性，促進(jìn)城市水文循環(huán)等自然平衡過程以及生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的恢復(fù)與重建，提高城市物質(zhì)空間環(huán)境的生態(tài)質(zhì)量。（2）AE策略：基于人工生態(tài)系統(tǒng)的城市設(shè)計對策理解建成環(huán)境和人工生態(tài)問題的要義，針對城市人工環(huán)境復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)和要素的形態(tài)發(fā)展、功能布局制定合理的設(shè)計對策，降低或消除開發(fā)建設(shè)對生態(tài)健康的不良影響，保障人工環(huán)境形體要素和設(shè)施在生態(tài)機制常規(guī)的約束框架內(nèi)來運作，實現(xiàn)城市空間生態(tài)健康目標(biāo)的關(guān)鍵。通過綜合考慮城市形態(tài)結(jié)構(gòu)與鄉(xiāng)村、自然、農(nóng)業(yè)的共生關(guān)系，城市土地開發(fā)與居民健康、行為的作用過程，解決城市環(huán)境和社會系統(tǒng)的均衡及可持續(xù)等問題。（3）CE策略：基于環(huán)境舒適性的城市設(shè)計對策城市環(huán)境舒適性的優(yōu)劣是由城市空間環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部的人工和自然要素共同決定的，通過改變-適應(yīng)-調(diào)節(jié)-再適應(yīng)-再調(diào)節(jié)的作用過程，人、人工和自然因子被高度整合起來。可見，城市設(shè)計師必須認(rèn)真研究城市空間形態(tài)與物理生態(tài)質(zhì)量、環(huán)境舒適度的關(guān)聯(lián)性，來制定聲、光、熱、風(fēng)、空氣等方面的物理環(huán)境優(yōu)化對策，包括：以自然光利用和光污染控制優(yōu)化光環(huán)境；積極引導(dǎo)人工設(shè)施建設(shè)優(yōu)化城市風(fēng)環(huán)境；依靠空氣流通和植物凈化改善空氣環(huán)境；以人工和自然的綜合物理手法優(yōu)化熱環(huán)境；通過合理分區(qū)及聲障效應(yīng)來優(yōu)化聲環(huán)境，等等。（4）EC策略：基于能源節(jié)約的城市設(shè)計對策設(shè)計者必須將空間形態(tài)塑造、功能分區(qū)、環(huán)境性能、活動需求與城市能源損耗聯(lián)系起來，正確引導(dǎo)人工設(shè)施與自然要素的空間分布形式、功能組織關(guān)系，加強土地的混合使用，將分散活動區(qū)之間的出行能耗降到最低，同時增加自然通風(fēng)、降溫、采光等被動調(diào)節(jié)機會，降低建筑能耗。具體對策包括：引導(dǎo)合理的交通模式促進(jìn)節(jié)能與環(huán)保；以良好的微氣候條件促進(jìn)低能耗被動調(diào)節(jié)；以積極的空間形態(tài)促進(jìn)太陽能和風(fēng)能利用；水資源與生物資（能）源循環(huán)體系設(shè)計；以地下空間熱效能優(yōu)勢降低城市能耗量，等等。3.2任務(wù)與目標(biāo)3.2.1三大滿意基礎(chǔ)(1)民眾滿意為根本(2)政府滿意為保障(3)開發(fā)商滿意為動力3.2.2三大核心任務(wù)（1）合理有序推進(jìn)公建建設(shè)（2）合理有序?qū)嵭型恋爻鲎專?）合理有序開展土地招商推廣3.2.3四大運營目標(biāo)（1）構(gòu)建中心區(qū)的功能形象（2）建立智慧與生態(tài)的品牌（3）營造投資熱土（4）實現(xiàn)土地價值3.3土地運營3.3.1土地運營的概念在市場經(jīng)濟條件下，依據(jù)我國現(xiàn)有的土地管理制度，經(jīng)營城市土地的主體是政府和土地使用者。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，國家對土地的所有權(quán)國務(wù)院代表國家行使。國務(wù)院主要行使土地的收益分配權(quán)和土地的最終處置權(quán)，而將占有、使用及其他權(quán)能授予地方人民政府。所以地方政府在城市土地經(jīng)營中處于支配地位，即具有土地財產(chǎn)管理和行政管理雙重職權(quán)。而土地使用者主要行使對土地的占有、使用和部分收益、處置權(quán)，并受到政府行政權(quán)的限制。因此，在城市土地經(jīng)營過程中，地方政府是經(jīng)營主體。城市政府以城市土地為對象，其經(jīng)營的目標(biāo)并不是簡單的“以地生財”，單純追求土地資產(chǎn)的價值。經(jīng)營城市土地是土地使用制度改革深化的結(jié)果，比土地有償使用制度的內(nèi)容更加豐富。經(jīng)營城市土地不僅僅是招標(biāo)拍賣一方面的工作，更不是大量提供房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，而是通過建立良好的土地市場環(huán)境，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟提供可持續(xù)發(fā)展的資源保障。在這個前提下，使土地資源實現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價值。因此，城市土地經(jīng)營可以定義為:政府為提高城市競爭力而提出的管理和經(jīng)營土地的新理念，其實質(zhì)就是城市政府在保持城市土地所有權(quán)不變的前提下，以實現(xiàn)城市規(guī)劃為具體目標(biāo)，在政府的宏觀調(diào)控下，充分發(fā)揮市場機制在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，對城市土地實行市場化運作，強化城市土地資產(chǎn)的價值，實現(xiàn)土地要素和其他要素的最優(yōu)組合，促進(jìn)城市社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。3.3.2國內(nèi)外城市土地資產(chǎn)運營模式分析（1）歐洲”土地銀行“經(jīng)營模式歐洲是土地銀行的發(fā)源地，土地銀行的運行模式由蘭個主要環(huán)節(jié)姐成矛收購、儲備和出讓。收購有四種形式:收、購、換和征;儲備包括兩部分內(nèi)容:開發(fā)(再開發(fā))和儲備，儲備時間的長短，則根據(jù)城市發(fā)展對土地的需求和政府財力的承受能力等確定。（2）美國城市土地運營模式美國土地市場是一種“準(zhǔn)完全競爭性”市場，政府通過經(jīng)濟手段和立法手段管理土地交易，美國土地有三種所有制形式，即私人土地，聯(lián)邦土地、州及地方政府土地。私人土地約占58%，聯(lián)邦政府土地占32%左右，州及地方政府土地占8%，另有2%為印第安人保留地美國土地所有制狀況的形成觸于政府的土地政策，而土地政策本身又從屬于美國政府政治、經(jīng)濟、社會總體目標(biāo)。養(yǎng)國政府對于土地的擁有、使用、交易都實行嚴(yán)格管理，法令眾多，條目清楚。美國法律保護(hù)私有土地和公有土地的所有權(quán)不受侵犯，允許土地買賣和出租。但政府擁有土地使用權(quán)的終決權(quán)，包括占有、控制、管理、先買權(quán)等。私有土地的所有權(quán)也不是絕對的“私有”，必須在合法的范圍內(nèi)，遵守法律程序規(guī)定的義務(wù)，美國對土地私有權(quán)的限制和管理主要表現(xiàn)為:第一對土地?fù)碛袡?quán)的限制，包括土地的取得與征收，擁有土地的種類、數(shù)量、位置等;第二，對土地使用的限制，包括土地用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃布局等，而且禁止土地閑置;第三，對土地租賃、轉(zhuǎn)讓、交易的限制，包括變更登記、租賃期限和對土地投機的控制等，第四，為發(fā)展公共設(shè)施或保障社命到蘋而進(jìn)行的某些限制，包括對某些行業(yè)提供廉價的土地，為中低產(chǎn)收入者供應(yīng)優(yōu)惠住房用地等。對于合法的土地交易，政府一般不粗暴干預(yù)，而讓價值規(guī)律、競爭規(guī)律充分發(fā)揮作用，故房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、地產(chǎn)金融異常活躍。由于城市土地的稀缺，地價波動很大，1980一1987年美國地價上漲率達(dá)到239%，政府主要通過基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件和產(chǎn)業(yè)政策等來影響地價。也就是說，美國雖然號稱完全的市場經(jīng)濟，但土地作為一種特殊商品不完全由“看不見的手”控制，而是通過政府管制下的“準(zhǔn)完全競爭性市場”來交易。這種“準(zhǔn)完全競爭性市場”并不取決于土地私有或公有的所有制形式，也不完全采用效益與公平的理性標(biāo)準(zhǔn)，而關(guān)鍵取決于政府一定時期的社會經(jīng)濟總體政策。（3）中國香港土地經(jīng)營模式在1997年7月1日中國對香港恢復(fù)行使主權(quán)之前，香港為英國所統(tǒng)治，其全部土地統(tǒng)稱為“官地”。中國對香港恢復(fù)行使主權(quán)以后，香港土地回歸中國，但是香港的土地經(jīng)營管理模式并沒有與中國大陸地區(qū)相同，由于長時間受英國殖民統(tǒng)治，其經(jīng)營模式也類似于英國的模式。香港土地使用制度是土地租用制(Leasehodlsystem)，其特色之一是只租不賣斷。一般而言，租約的有效期為75年，租戶可于租約期滿后續(xù)約75年，但須繳納相當(dāng)于地段價格的金額作為土地補價。在所謂土地市場就是土地租約的交易市場，香港特區(qū)政府兼有行政管理者和土地所有者雙重身份，其出讓土地的方式有五種:拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議、無償劃撥、臨時出租。香港的土地法律制度與英國卻很不相同，與土地有關(guān)的法律大約在50個以上，但絕大多數(shù)不是專門的土地問題立法，而是其中包含有關(guān)的土地問題。土地法律的主要特點在于:①法律規(guī)定明確具體，透明度高，便于執(zhí)行和檢查;②不斷修改、補充和完善;③已形成一套內(nèi)容各不同又彼此銜接，較為完整的土地法律;④立法的同時設(shè)立相應(yīng)的執(zhí)行機構(gòu)。（4）發(fā)達(dá)國家或地區(qū)城市土地經(jīng)營模式的成功經(jīng)驗及其啟示①土地交易行為是平等主體間的行為，交易雙方處于平等地位②有嚴(yán)密的法律支撐體系③市場信息能夠自由流通④政府在市場機制的作用下發(fā)揮間接調(diào)控作用3.3.3國內(nèi)城市土地儲備模式分析（1）市場主導(dǎo)型以上海、青島為代表，這一模式的特點是，土地儲備經(jīng)營機構(gòu)根據(jù)自己的收購計劃和市政府的要求，通過與被收購單位協(xié)商，確定土地收購價格或土地收益分成，按照規(guī)定由儲備機構(gòu)支付收購金，取得土地并按現(xiàn)行規(guī)定辦理土地過戶手續(xù)。儲備機構(gòu)取得土地后負(fù)責(zé)對土地進(jìn)行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，然后轉(zhuǎn)交給土地管理部門，對易于轉(zhuǎn)讓的儲備土地由土地管理部門出讓給新的用地者。這種模式的市場主導(dǎo)主要體現(xiàn)在土地儲備經(jīng)營機構(gòu)在收購?fù)恋貢r沒有強制性，需要與其他用地者在市場競爭。（2）政府主導(dǎo)型以杭州為代表，這一模式的特點是:政府一抓“統(tǒng)一收購權(quán)”，市區(qū)范圍內(nèi)凡需盤活的土地一律由政府收購儲備，收購?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)定:，二抓“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，市區(qū)土地特別是用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應(yīng)下根據(jù)需求用招標(biāo)拍賣的方式出讓。政府通過土地收購(收回)一土地儲備一土地出讓這三個環(huán)節(jié)實現(xiàn)市區(qū)土地一級市場壟斷，規(guī)定范圍內(nèi)的劃撥土地，不能通過補辦出讓手續(xù)自行轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，結(jié)果形成了土地收購儲備兩級管理的體制：市土地收購儲備管理委員會是政府決策機構(gòu)，隸屬于市土地管理局的土地儲備機構(gòu)則是土地儲備工作的執(zhí)行機構(gòu)。對于土地協(xié)議出讓的情況，由土地儲備經(jīng)營機構(gòu)先與用地者簽訂預(yù)出讓協(xié)議，用地者繳納有關(guān)費用后，與土地管理部門攀杠正式出讓協(xié)議。（3）行政指導(dǎo)、市場運作與土地資產(chǎn)管理相結(jié)合、以南通、武漢為代表，這種模式的特點是:政府規(guī)定用于儲備的土地范圍，對可收購的土地可由土地儲備經(jīng)營機構(gòu)與原用地者簽訂合同，儲備經(jīng)營機構(gòu)按合同約定支付土地收購補償費用，取得國有土地使用權(quán)。南通的儲備經(jīng)營機構(gòu)還受市政府委托作為國有土地資產(chǎn)代表，對國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價入資(入股)部分進(jìn)行管理，收取企業(yè)改革中以租賃方式處宜的土地使用權(quán)的租金和其他用地者按規(guī)定向政府繳納的租金。3.3.4城市土地資產(chǎn)公司化運營所謂土地資產(chǎn)是指“土地資產(chǎn)是指國家社會、企事業(yè)單位或個人占用的土地資源作為其財產(chǎn)權(quán)利。之所以稱之為梯地資產(chǎn)，是由于取得此種資產(chǎn)時是按成本計價的，即在取得土地資源時必須從實際成本支付貨幣計價。在商品經(jīng)濟和現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)條件下，土地資產(chǎn)也應(yīng)是資產(chǎn)的物的表現(xiàn)，土地資源和資產(chǎn)在所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)移時都應(yīng)該是有償?shù)?，并?yīng)在經(jīng)濟核算上把土地資產(chǎn)作為資本占用來反映”。（1）經(jīng)營公司的主要職能1）、從理論上來講，城市土地資產(chǎn)公司建議的提出仍然遵循土地儲備制度的思路，公司化運營是一種特殊的城市土地儲備方式，因此，土地公司不僅要接收儲備中心的主要業(yè)務(wù)范圍，而且要將城市土地的經(jīng)營模式更加市場化，多樣化。其主要職責(zé)是:eq\o\ac(○,1)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地市場需求，制定收購儲備計劃，適時收購儲備土地，協(xié)助政府建立市內(nèi)各級土地收購、儲備、出讓機構(gòu)，由各級機構(gòu)執(zhí)行政府土地收購、儲備、出讓計劃。eq\o\ac(○,2)代表國家收回企業(yè)破產(chǎn)后所占用的土地資產(chǎn)，并進(jìn)行處理。eq\o\ac(○,3)對收購儲備土地進(jìn)行拆遷、整理和出讓前的合理利用。協(xié)調(diào)、管理市區(qū)內(nèi)土地開發(fā)部門的土地前期開發(fā)工作。eq\o\ac(○,4)對收購儲備的土地組織預(yù)出讓，開展城市土地的租賃、轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，代理政府國土部門經(jīng)營儲備的城市土地。eq\o\ac(○,5)經(jīng)營和管理政府依法收回的違法用地、閑置荒地和無主土地，并納入土地儲備體系，對全市的土地儲備情況進(jìn)行統(tǒng)計。eq\o\ac(○,6)籌集、運作和管理土地收購、儲備和預(yù)出讓資金。2）、采取多元化渠道籌集資金城市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司需要根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和國家土地法規(guī)的要求，從事城市新區(qū)土地開發(fā)和舊區(qū)土地再開發(fā)，也需要購進(jìn)農(nóng)村集體所有的土地，因此能否獲得足夠的資金十分關(guān)鍵。城市土地資產(chǎn)公司可以將其持有的具有法人財產(chǎn)權(quán)的土地抵押給金融機構(gòu)，獲得抵押貸款。另外在國家政策允許的前提下，公司可以根據(jù)《公司法》的要求發(fā)行債券性土地開發(fā)債券、權(quán)益性股票，籌集專項資金和長期運營資金，構(gòu)建適合于我國特殊國情的籌資模式，為公司運營籌集足夠的資金。3）、參加國有企業(yè)改制，以土地資產(chǎn)參股城市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司由各級國土資源部門委托，分級持有中央、各省及市、地區(qū)國有企業(yè)原劃撥用地使用權(quán)作價出資、作價入股的權(quán)力，授權(quán)經(jīng)營形成的國家土地股股權(quán)，以國有土地資本出資人和國有土地股權(quán)持有者身份參與改制后企業(yè)的管理，依照有關(guān)規(guī)定，收回土地，建立各級土地儲備庫。公司以國有土地資本出資人和國有土地股股權(quán)持有者身份參與改制后企業(yè)管理，將國有土地資本金產(chǎn)生的紅利、股息收繳財政，運用資本運營手段，通過國有土地股減持、回收轉(zhuǎn)讓等方式變現(xiàn)土地資產(chǎn)、資本形成的國有股，逐漸減少競爭性行業(yè)中國有股份額。通過收回、收購?fù)恋?，促進(jìn)土地的增殖，調(diào)控土地市場的正常運行。4）、公開規(guī)范信息，上報市場信息作為國家土地資源部門與土地市場之間的橋梁，公司能夠及時掌握兩方面的最新消息。一方面土地資產(chǎn)經(jīng)營公司可以受規(guī)劃部門委托公開城市規(guī)劃計劃，讓土地市場能夠及時掌握信息，以避免由于信息不流通或不及時造成的市場分配不均;另一方面公司要及時將土地市場信息，如最新土地、土地的供需狀況及市場的不規(guī)范交易等上報給國土管理部門，以便管理部門采取相應(yīng)的調(diào)控措施。（2）國有土地資產(chǎn)經(jīng)營公司的風(fēng)險規(guī)避新型國有土地資產(chǎn)經(jīng)營管理體制雖然具有科學(xué)、高效的特點，但是仍然存在缺陷，因而不可避免的會帶來一定風(fēng)險，需要采取有力措施對風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避。主要缺陷有:1）、國家(全體國民)的身份及其行使的權(quán)利不明確，由此缺乏對政府機構(gòu)的強有力的激勵約束，這是導(dǎo)致政府行為越位的重要原因。2）、國有土地資產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)負(fù)責(zé)人的行為目標(biāo)與國有土地資產(chǎn)所有者利益目標(biāo)之間不存在必然的完全一致性，因此在缺乏嚴(yán)格有效的激勵約束下，極有可能產(chǎn)生國有土地資產(chǎn)經(jīng)營者侵蝕國有土地資產(chǎn)所有者利益的現(xiàn)象。3）、如果土地資產(chǎn)經(jīng)營公司能忠實的服務(wù)于國家的委托，就可以得到預(yù)期的效果，但事實上很難做到。這是因為:一方面，公司法人也是獨立人格的經(jīng)濟人，他本身的利益目標(biāo)并不總是和國家的目標(biāo)相一致;另一方面，委托者國家和代理人土地經(jīng)營公司之間存在著信息不對稱性，使得兩者之間的關(guān)系容易產(chǎn)生一種非協(xié)作、非效率，主要反映在兩個方面:一是道德障礙，即土地經(jīng)營公司采取減少自己要素的投入，或采取機會主義行為損害委托者的利益;二是逆向選擇，即委托人在不完全了解代理方的情況下，選擇了條件較差的土地經(jīng)營公司作為代理。為了克服以上缺陷，最主要的措施在于改革政府自身職能，特別是加強政府的監(jiān)督管理職能，這是由政