70-90政策應(yīng)對專題新政對于套型限制的解讀與分析國家調(diào)控主要目的：是為了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格，保持和諧社會(huì)的長久穩(wěn)定。新政出臺(tái)主要是針對大城市房價(jià)漲幅過快的現(xiàn)象，但目前國家采取的是全國“一刀切”的政策。大城市規(guī)劃細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)：9.23~9.30深圳、北京、上海《住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃》陸續(xù)出臺(tái)1、北京、上海：按照總量和項(xiàng)目相結(jié)合的原則，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，從總量上保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。其中，政策房（經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、限價(jià)房）面積全部為90平米以下。因此，單個(gè)項(xiàng)目的套型比例的壓力并不是很重。深圳：“70%”嚴(yán)格按項(xiàng)目執(zhí)行2、主要針對在細(xì)則出臺(tái)以后新審批，新開工的項(xiàng)目新政影響下的各城市發(fā)展商反應(yīng)九部委十五條調(diào)控細(xì)則出臺(tái)以后。我們通過對所服務(wù)的眾多城市開發(fā)商作了調(diào)查，了解他們對于新政的反應(yīng)與對策1、調(diào)控的重點(diǎn)城市，如深圳、北京率先推出調(diào)控細(xì)則，其它城市也會(huì)隨之出臺(tái)。開發(fā)商在政策剛出臺(tái)始時(shí)表現(xiàn)比較緊張，現(xiàn)在政策逐漸明朗，有些城市如北京開發(fā)商感覺壓力并不太大；深圳開發(fā)商，想各種辦法，通過技術(shù)手段（如拼合戶型，贈(zèng)送陽臺(tái)等）或開發(fā)節(jié)奏的控制盡量化解政策帶來的不利因素。2、在一些房價(jià)漲幅并不太高的二線城市，比如沈陽、石家莊等城市預(yù)計(jì)會(huì)沿用一線城市做法按總量來控制戶型比例。通過對我們服務(wù)的幾個(gè)合肥開發(fā)商的訪談，他們表現(xiàn)并不是很緊張，在細(xì)則出臺(tái)之前，加快報(bào)批各類證件，申辦開工證，爭取項(xiàng)目早日入市，已報(bào)規(guī)項(xiàng)目加緊運(yùn)作3、三線城市地方政府相關(guān)政策比較靈活，目前細(xì)則還未出臺(tái)，執(zhí)行時(shí)間未定，開發(fā)商反應(yīng)相對遲緩，普遍反映不強(qiáng)烈，認(rèn)為對單個(gè)項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生太大影響，但普遍關(guān)注政策的動(dòng)向本項(xiàng)目的應(yīng)對策略措施1：新政未來執(zhí)行的連續(xù)性和力度目前還很難確定，本項(xiàng)目為大盤項(xiàng)目，開發(fā)周期較長，前期盡量考慮大面積產(chǎn)品，后期可視政策情況作產(chǎn)品規(guī)劃上的調(diào)整（如石家莊可以在后期修改項(xiàng)目規(guī)劃圖）措施2：考慮新政影響，主動(dòng)調(diào)整本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型面積配比，可將多層、小高層部分戶均面積調(diào)整為90平方米，從而提高90平方米以下產(chǎn)品比例，以降低本項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)建審批的難度。措施3：若后期有嚴(yán)格細(xì)則出臺(tái)，可以在開發(fā)中利用建筑設(shè)計(jì)上的彈性，考慮拆分戶型等方法應(yīng)對小戶型比例要求。彈性——發(fā)揮大盤優(yōu)勢，預(yù)留開發(fā)彈性，做好風(fēng)險(xiǎn)防范戶型拼合的原則保證拼合前各戶型的功能完善，戶型實(shí)用性基本達(dá)標(biāo)；拼合后的戶型盡量保證臥室南向，客廳設(shè)置在景觀較好一側(cè)；盡量保證拼合后主臥的私密性；注意鄰近功能空間的設(shè)計(jì)，以保證拼合后戶型的實(shí)用性；為拼合后的戶型留有較大尺度的公共交流空間，滿足目標(biāo)客戶家庭交流的需求。二室一廳一衛(wèi)65.53平米一室一廳一衛(wèi)72.30平米南北兩戶拼合設(shè)計(jì)

拼合前功能齊全，戶型實(shí)用Nolita幸福家園戶型臥室充分采光客廳和臥室南向采光三室二廳二衛(wèi)137.83平米拼合后的大戶型南北通透；客廳南向，帶陽臺(tái)，拼合后面寬較寬，充分保證舒適性；主臥南向采光，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，保證舒適性；兩個(gè)小戶型的相鄰功能空間接合較好，共同構(gòu)成舒適的公共交流空間；可打通隔墻拼合成舒適主臥套間客廳面寬5.3米，形成寬敞的公共交流空間缺點(diǎn)：主臥正對客廳開門，影響私密性；次臥北向，采光稍差；南北兩戶拼合設(shè)計(jì)

拼合后戶型舒適度提高東西向子母戶型設(shè)計(jì)2居+1居自由組合，既可以做為子母戶型，滿足部分業(yè)主希望照顧老人又不想與老人合住的需求，也可拼合成為大戶型；拼合前，1居戶型功能完整，有南向陽臺(tái)采光；拼合前的2居戶型南北向均有采光面，也可保證其居住舒適性。可設(shè)置成帶獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間的舒適主臥套間北向增加陽臺(tái)，便可使整個(gè)戶型南北通透打通后設(shè)置客衛(wèi)和客臥橡樹灣戶型=+塔式的子母戶型設(shè)計(jì)拼合后可擴(kuò)大廚房面積，根據(jù)業(yè)主需要設(shè)計(jì)中廚和西廚布置次臥，增加戶型使用空間擴(kuò)大餐廳和客廳等公共活動(dòng)空間面積可設(shè)毀計(jì)一榆梯四治戶，息左右勺兩戶溪拼合尼，保沖證拼屯合后避戶型罩南北位通透拼合袋前稍遺大戶煎型南跑北通澤透，辨較小狀戶型牢也保積證南才向采副光。牲保證脹了兩控戶基培本舒敗適；左邊睡兩戶京拼合診后，唇整個(gè)干戶型或南北鋼通透眼，保位證拼視合后哈戶型腔的舒完適度淡。B1A1A2B2橡樹醋灣平量面可設(shè)筆計(jì)一泛梯三衛(wèi)戶，糕中間蟲一戶駱可向楊上或卸者向亡下躍端式拼績合左右導(dǎo)兩戶仿為90平米縣的小祖戶型澆單位齡，南胳北通暑透；中間決一戶股南向傍采光遼，向繁上或練者向確下躍洲式拼把合，叫可以鳥保證聯(lián)所有落臥室旱和客餓廳南逗向采申光。ABC躍層照拼合抽要保勞證足拾夠的質(zhì)面寬傍設(shè)計(jì)黨，避恐免內(nèi)麥廊，靈保證五拼合靠后戶叮型舒書適避免休此種欲內(nèi)廊胞式設(shè)稅計(jì)，選以保貌證戶部型舒掀適度吼和項(xiàng)詞目檔結(jié)次整個(gè)兄戶型盜的通啞風(fēng)采斯光面鞏太窄跌，面慌積雖曉大，兼舒適劉度不員佳注意越相鄰侄戶型龍的功趴能空公間處搭理相鄰烤戶型擁的組慘合戶型掀拼合琴建議考慮渡拼合躍后戶灰型的哀合理健性和進(jìn)舒適扣性，勾建議頂研究左：“一個(gè)逐成熟餐的戶誕型怎蕩么分正隔”，岸而不嘩是“敗兩個(gè)營戶型里如何郵拼接盼”！大戶秀型分割形后的侍小戶大戶昌型分割虧后的游小戶11侄6m212躲7m211美6m2大戶現(xiàn)型59嗚m257漏m245螞m282娃m257那m259噴m2分割跡后的啟小戶沈型大戶踩型13漁3m213