物業(yè)承接查驗操作指南內(nèi)容簡介《物業(yè)承接?xùn)蓑灢僮髦改稀吩凇段飿I(yè)管理條例》及《物業(yè)承接查驗辦法》確定的原則基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理職責(zé)，緊扣物業(yè)承接查驗重點，從強電、弱電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、房屋管理七個環(huán)節(jié)，具體講解了物業(yè)承接?xùn)蓑灥牟僮髁鞒毯妥⒁馐马?，具有較強的指導(dǎo)性、實閑性和可操作性，是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員難得的一本指導(dǎo)用書，是繼《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南》之后的又一力作。希望廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分認識物業(yè)承接查驗工作的重要性，深刻領(lǐng)悟本書的要點和精華，強化從業(yè)人員專業(yè)知識的學(xué)習(xí)和專業(yè)技能的提高，推動節(jié)能、降耗、減排工作的全面實施，為實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展貢獻力量。目錄目章節(jié)名稱頁碼內(nèi)容簡介001關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗辦法》的通知（建房[2010]165號）012物業(yè)承接查驗辦法012第一部分 物業(yè)承接查驗017第一章 物業(yè)承接查驗概述018第一節(jié) 物業(yè)承接查驗018第二節(jié) 物業(yè)承接查驗的意義018第三節(jié) 物業(yè)承接查驗與工程竣工驗收的區(qū)別018第四節(jié) 物業(yè)承接查驗的依據(jù)和原則019一、物業(yè)承接?xùn)蓑灥囊罁?jù)019二、物業(yè)承接查驗的原則019第五節(jié) 物業(yè)承接查驗的主體019第六節(jié) 物業(yè)承接查驗的范圍019第七節(jié) 物業(yè)承接查驗的條件020第八節(jié) 物業(yè)承接查驗的程序020第九節(jié) 物業(yè)承接查驗的責(zé)任021第十節(jié) 物業(yè)承接查驗爭議的解決021第二章 物業(yè)承接查驗與移交022第一節(jié) 物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件022第二節(jié) 物業(yè)承接查驗的依據(jù)022第三節(jié) 物業(yè)承接查驗的程序022第四節(jié) 確定物業(yè)承接查驗方案023一、確定物業(yè)承接?xùn)蓑灧桨傅某绦?23二、物業(yè)承接?xùn)蓑灧桨傅膬?nèi)容023表2-1物業(yè)承接?xùn)蓑炐〗M及職責(zé)023表2-2 系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場査驗計劃表025表2-3物業(yè)資料査驗移交表025表2-4系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗匯總表026表2-5物業(yè)承接查驗問題處理跟蹤表026表2-6物業(yè)承接查驗最終遺留問題匯總表027表2-7物業(yè)項目移交表027第五節(jié) 物業(yè)資料的查驗與移交027第六節(jié) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗028第七節(jié) 物業(yè)現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)問題的解決028第八節(jié) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接029第九節(jié) 其他有關(guān)規(guī)定029第十節(jié) 物業(yè)承接查驗遺留問題的解決與物業(yè)保修責(zé)任030第十一節(jié) 物業(yè)承接查驗中其他法律責(zé)任030第十二節(jié) 爭議的解決031第十三節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)承接查驗031一、承接查驗的法律主體031二、承接?xùn)蓑灥臈l件031三業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備承接查驗所依據(jù)的文件031四、承接查驗及移交的程序和內(nèi)容032成立承接查驗組織，確定査驗和移交方案032查驗和移交的物業(yè)管理資料032物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗與移交032物業(yè)查驗與移交資料032第二部分房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地的現(xiàn)場查驗034第三章 強電系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗035第一節(jié) 強電系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的依據(jù)035第二節(jié) 強電系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的準備035一、組織準備035二、資料準備035三、查驗工具和儀器儀表準備035四、現(xiàn)場査驗計劃與進度安排035表3-1強電系統(tǒng)分項查驗表035表3-2現(xiàn)場查驗風(fēng)險及預(yù)防措施036第三節(jié) 強電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗037一、強電系統(tǒng)隨機圖紙、資料、備品備件及專用工具的査驗037表3-3強電系統(tǒng)隨機圖紙、資料及備品備件查驗表037二、強電設(shè)備機房的現(xiàn)場查驗037表3-4變配電房現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準037表3-5變配電房現(xiàn)場查驗記錄表038表3-6發(fā)電機房的現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準039表3-7發(fā)電機房現(xiàn)場查驗記錄表039表3-8強電豎井現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準040表3-9強電豎井現(xiàn)場查驗記錄表040三、高低壓變配電設(shè)備的現(xiàn)場查驗040表3-10高壓開關(guān)柜現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準041表3-11高壓開關(guān)柜現(xiàn)場查驗記錄表042表3-12干式變壓器現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準043表3-13干式變壓器現(xiàn)場查驗記錄表044表3-14低壓開關(guān)柜現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準044表3-15低壓開關(guān)柜現(xiàn)場查驗記錄表045表3-16低壓無功功率補償柜現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準045表3-17低壓無功功率補償柜現(xiàn)場查驗記錄表046表3-18直流屏現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準047表3-19直流屏現(xiàn)場查驗記錄表047四、備用電源設(shè)備的現(xiàn)場查驗048表3-20應(yīng)急發(fā)電機的現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法表048表3-21應(yīng)急發(fā)電機現(xiàn)場查驗記錄表048表3-22不間斷電源現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準049表3-23不間斷電源現(xiàn)場查驗記錄表049表3-24應(yīng)急電源現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準050表3-25應(yīng)急電源現(xiàn)場查驗記錄表050五、用電設(shè)備的現(xiàn)場查驗051表3-26成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱的現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準051表3-27成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱的現(xiàn)場查驗記錄表052表3-28電動機的現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準053表3-29電動機現(xiàn)場查驗記錄表053表3-30開關(guān)、插座、風(fēng)扇的現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準054表3-31開關(guān)、插座、風(fēng)扇現(xiàn)場查驗記錄表055表3-32照明燈具的現(xiàn)場査驗內(nèi)容與標(biāo)準055表3-33照明燈具現(xiàn)場查驗記錄表057六、電氣線路的現(xiàn)場查驗057表3-34電氣線路現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準057表3-35電氣線路現(xiàn)場查驗記錄表058七、防雷及接地系統(tǒng)的現(xiàn)場査驗059表3-36防雷及接地系統(tǒng)現(xiàn)場查驗內(nèi)容與標(biāo)準059表3-37防雷及接地系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表060第四節(jié) 強電系統(tǒng)現(xiàn)場査驗記錄匯總與問題的解決060第四章 電梯升降系統(tǒng)的現(xiàn)場査驗061第一節(jié) 電梯升降系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的依據(jù)061第二節(jié) 電梯升降系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的準備061一、組織準備061二、測試儀表的準備061三、現(xiàn)場査驗計劃與進度安排061表4-1電梯升降系統(tǒng)現(xiàn)場查驗工程分項表061四、設(shè)備隨機圖紙、資料及備品、備件的查驗062表4-2電梯隨機圖紙、資料及備品備件查驗表062第三節(jié) 電梯升降系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗062一、電梯轎廂與對重的現(xiàn)場査驗062表4-3電梯轎廂與對重現(xiàn)場查驗的內(nèi)容與方法062表4-4電梯轎廂與對重設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表063二、電梯機房設(shè)備的現(xiàn)場查驗064表4-5電梯機房設(shè)備現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法064表4-6電梯機房設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表065三、電梯井道部位的現(xiàn)場查驗066表4-7電梯井道部位現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法066表4-8電梯井道設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表068四、層站與轎門設(shè)備的現(xiàn)場査驗069表4-9層站與轎門設(shè)備的現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法069表4-10層站與轎門設(shè)備測試與試運行記錄表070五、電梯綜合性能査驗071表4-11電梯綜合性能現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法071表4-12電梯綜合性能現(xiàn)場查驗記錄表072六、自動扶梯的現(xiàn)場查驗073表4-13自動扶梯隨機圖紙、資料現(xiàn)場查驗表073表4-14驅(qū)動和專向站現(xiàn)場查驗記錄表073表4-15傾斜角和導(dǎo)向現(xiàn)場查驗記錄表075表4-16傾斜角和導(dǎo)向現(xiàn)場查驗記錄表075表4-17扶手裝置和圍裙板的現(xiàn)場查驗記錄表076表4-18梳齒和梳齒板的現(xiàn)場查驗記錄表077表4-19安全裝置的運行測試記錄表077表4-20檢修裝置的現(xiàn)場查驗記錄表078表4-21檢修裝置的現(xiàn)場查驗記錄表078表4-22扶梯標(biāo)識的現(xiàn)場查驗記錄表079第四節(jié) 電梯升降系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄匯總與問題的解決079第五章 空調(diào)系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗080第一節(jié) 空調(diào)系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的依據(jù)080一、建筑、設(shè)備和安裝施工工程的國家或地方標(biāo)準、規(guī)范080二、設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)廠家安裝、調(diào)試及使用、維護說明書080三、建設(shè)單位提交的設(shè)備和圖紙資料清單080第二節(jié) 空調(diào)系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的準備080一、組織準備080二、現(xiàn)場査驗計劃與進度安排081表5-1空調(diào)系統(tǒng)現(xiàn)場查驗工程分類表081三、現(xiàn)場查驗工機具、儀器、儀表準備081四、現(xiàn)場查驗風(fēng)險分析與預(yù)防081表5-2設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗的風(fēng)險與控制措施082五、設(shè)備隨機圖紙、資料及備品、備件的查驗082表5-3空調(diào)系統(tǒng)隨機圖紙、資料及備品備件查驗表082第三節(jié) 空調(diào)系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗083一、空調(diào)系統(tǒng)冷熱源主機的現(xiàn)場查驗083冷（溫）水機組現(xiàn)場查驗的內(nèi)容，標(biāo)準與方法083表5-4蒸汽壓縮式冷水（熱泵）機組現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法083表5-5蒸汽壓縮式冷水（熱泵）機組現(xiàn)場查驗記錄表084表5-6吸收式冷（溫）機組現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法085表5-7吸收式冷（溫）水機組現(xiàn)場查驗記錄表086鍋爐與輔機現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法087表5-8燃煤鍋爐現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法087表5-9燃煤鍋爐現(xiàn)場查驗記錄表090表5-10燃汽（油）鍋爐現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法091表5-11燃氣（油）鍋爐現(xiàn)場查驗記錄表092表5-12電鍋爐現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法093表5-13電鍋爐現(xiàn)場查驗記錄表094熱交換器現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法094表5-14熱交接器現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法094表5-14熱交接器現(xiàn)場查驗記錄表095二、空調(diào)冷媒水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗095表5-16水處理設(shè)備現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法095表5-17軟水處理設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表096三、空調(diào)冷卻水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗096表5-18冷卻塔現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法096表5-19冷卻塔現(xiàn)場查驗記錄表097四、空調(diào)末端設(shè)備的現(xiàn)場査驗098表5-20空調(diào)機組（新風(fēng)機、風(fēng)柜）現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法098表5-21空調(diào)機組（新風(fēng)機組、風(fēng)柜）現(xiàn)場查驗記錄表099表5-22風(fēng)機盤管現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法100表5-23風(fēng)機盤管現(xiàn)場查驗記錄表101表5-24通風(fēng)機現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法101表5-25通風(fēng)機現(xiàn)場查驗記錄表102表5-26散熱器現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法103表5-27散熱器現(xiàn)場查驗記錄表103表5-28地板輻射采暖現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法內(nèi)容、標(biāo)準與方法104表5-29地板輻射采暖現(xiàn)場查驗記錄表104五、空調(diào)房間空氣調(diào)節(jié)效果監(jiān)測查驗105表5-30空調(diào)房間空氣調(diào)節(jié)效果檢測內(nèi)容、標(biāo)準與方法105表5-31空調(diào)房間空調(diào)效果檢測記錄表105第四節(jié) 空調(diào)系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄匯總與問題的解決106第六章 給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗107第一節(jié) 給排水系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的依據(jù)107第二節(jié) 給排水系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的準備107一、組織準備107二、現(xiàn)場查驗計劃與進度安排107表6-1給排水系統(tǒng)工程分項表107三、現(xiàn)場查驗風(fēng)險分析與預(yù)防108表6-2設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗前風(fēng)險分析與控制措施108四、設(shè)備隨機圖紙、資料集備品、備件的查驗108表6-3給排水設(shè)備隨機圖紙、資料及備品備件查驗表108第三節(jié) 給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗109一、給水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗109表6-4離心清水泵現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法109表6-5離心清水泵查驗與試運行記錄表110表6-6深井與深井水泵現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法110表6-7深井與深井水泵現(xiàn)場查驗記錄表111表6-8水池、水箱現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法112表6-9水池、水箱現(xiàn)場查驗記錄表112表6-10組合式供水設(shè)備現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法113表6-11組合式供水設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表114表6-12室內(nèi)供水管道與附件現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法115表6-13室內(nèi)供水管道與附件現(xiàn)場查驗記錄表115表6-14熱水器現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法表116表6-15熱水器現(xiàn)場查驗記錄表116表6-16太陽能熱水器現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法117表6-17太陽能熱水器現(xiàn)場查驗記錄表117表6-18室內(nèi)衛(wèi)生器具查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法118表6-19室內(nèi)衛(wèi)生器具現(xiàn)場查驗記錄表118二、建筑中水系統(tǒng)及游泳池設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗119表6-20中水處理設(shè)施設(shè)備查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法表119表6-21中水設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表119表6-22游泳池及附屬設(shè)施設(shè)備查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法120表6-23游泳池及附屬設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表120三、排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗121表6-24室內(nèi)排水管道與附件現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法表121表6-25室內(nèi)排水管道與附件現(xiàn)場查驗記錄表121表6-26室外排水管道與附件現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法122表6-27室外排水管道與附件現(xiàn)場查驗記錄表122表6-28排污電泵的現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與辦法表122表6-29排污電泵現(xiàn)場查驗記錄表123四、給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄匯總與問題的解決123第七章消防系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗124第一節(jié) 消防系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的依據(jù)124第二節(jié) 消防系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的準備124一、組織準備124二、資料準備124三、查驗工具和儀器儀表準備125四、編寫現(xiàn)場查驗計劃與進度安排125表7-1火災(zāi)自動報警系統(tǒng)查驗范圍分項劃分表125表7-2自動噴水滅火系統(tǒng)查驗范圍分項劃分表125表7-3消火栓滅火系統(tǒng)查驗范圍分項劃分表125表7-4氣體滅火系統(tǒng)查驗范圍分項劃分表126表7-5泡沫滅火系統(tǒng)查驗范圍分項劃分表126表7-6固定消防炮滅火系統(tǒng)查驗范圍分項劃分表126表7-7設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗前的準備及風(fēng)險控制措施126表7-8設(shè)備圖紙、資料及備品備件查驗表127第三節(jié) 消防系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗127一、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗127表7-9火災(zāi)自動報警系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法128表7-10火災(zāi)自動報警系統(tǒng)查驗記錄表133二、自動噴水滅火系統(tǒng)現(xiàn)場查驗133表7-11自動噴水滅火系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法134表7-12自動噴水滅火系統(tǒng)查驗記錄表135三、消火栓滅火系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗136表7-13消火栓滅火系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法136表7-14消火栓滅火系統(tǒng)查驗記錄表137四、氣體滅火系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗137表7-15氣體滅火系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法138表7-16氣體滅火系統(tǒng)查驗記錄表139五、泡沬滅火系統(tǒng)的現(xiàn)場査驗139表7-17泡沬滅火系統(tǒng)査驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法139表7-18泡沫滅火系統(tǒng)查驗記錄表139六、固定消防炮滅火系統(tǒng)的現(xiàn)場査驗140表7-19固定消防炮滅火系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法140表7-20固定消防炮滅火系統(tǒng)查驗記錄表141七、滅火器配置的現(xiàn)場查驗142表7-21滅火器配置定位編碼表142表7-22滅火器現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法143表7-23滅火器配置查驗記錄表143第四節(jié) 消防系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄匯總與問題的解決144第八章弱電系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗145第一節(jié) 弱電系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的依據(jù)145第二節(jié) 弱電系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的準備145一、組織準備145二、圖紙資料的準備145三、測試儀表的準備145四、現(xiàn)場查驗計劃與進度安排146表8-1弱電系統(tǒng)的工程分項表146第三節(jié) 弱電系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗146一、樓宇自控系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗146表8-2中央管理工作站的現(xiàn)場查驗辦法與內(nèi)容147表8-3中央管理工作站現(xiàn)場查驗記錄表147表8-4中央管理工作站運行測試記錄表148表8-5網(wǎng)絡(luò)控制器的現(xiàn)場查驗內(nèi)容149表8-6網(wǎng)絡(luò)控制器的現(xiàn)場查驗記錄表149表8-7直接數(shù)字控制器現(xiàn)場查驗的內(nèi)容150表8-8直接數(shù)字控制器現(xiàn)場查驗記錄表150表8-9傳感器的現(xiàn)場查驗內(nèi)容151表8-10傳感器的現(xiàn)場查驗記錄表151表8-11執(zhí)行機構(gòu)的現(xiàn)場查驗內(nèi)容151表8-12執(zhí)行機構(gòu)的現(xiàn)場查驗記錄表152表8-13冷凍機子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法152表8-14冷凍機子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表153表8-15熱力站子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容154表8-16熱力站子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表154表8-17空調(diào)子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容155表8-18空調(diào)子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表155表8-19給排水子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容156表8-20給排水子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表157表8-21變配電子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容157表8-22變配電子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表158表8-23公共照明子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容與方法158表8-24公共照明子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表159表8-25電梯子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容與方法159表8-26電梯子系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表159二、安全技術(shù)防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗160表8-27中央計算機的現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法160表8-28中央計算機的現(xiàn)場查驗記錄表160表8-29入侵報警系統(tǒng)現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法160表8-30入侵報警系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗記錄表161表8-31視頻監(jiān)控系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容與要求162表8-32視頻監(jiān)視系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗記錄表163表8-33出入口控制系統(tǒng)現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法163表8-34出入口控制系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表164表8-35樓宇對講系統(tǒng)現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法165表8-36樓宇對講系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表166表8-37周界防范系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容與方法166表8-38周界防范系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄見表167表8-39電子尋更系統(tǒng)現(xiàn)場查驗內(nèi)容與方法167表8-40電子尋更系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表168三、廣播會議設(shè)備系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗168表8-41廳堂擴音系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容與方法168表8-42廳堂擴音系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表169表8-43廳堂擴音系統(tǒng)功能測試記錄表169表8-44數(shù)字會議系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容與方法170表8-45數(shù)字會議系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表171表8-46數(shù)字會議系統(tǒng)功能測試記錄表171表8-47同聲傳譯系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容與方法172表8-48同聲傳譯系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表172表8-49同聲傳譯系統(tǒng)功能測試記錄表173四、有線電視與衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)173表8-50有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容與方法174表8-51有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表174表8-52有線電視與衛(wèi)星電視頻道輸出電平測試記錄表175表8-53用戶終端電視圖像測試記錄175表8-54停車場管理系統(tǒng)現(xiàn)場查驗內(nèi)容175表8-55停車場管理系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表176表8-56停車場管理系統(tǒng)功能測試記錄表177第四節(jié) 弱電系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄匯總與問題的解決178第九章 房屋共用部位與共用設(shè)施的現(xiàn)場查驗179第一節(jié) 房屋共用部位與共用設(shè)施現(xiàn)場查驗的依據(jù)179第二節(jié) 房屋共用部位與共用設(shè)施現(xiàn)場查驗的準備179一、查驗項目179二、組織準備179三、資料準備（由建設(shè)單位提供）179四、編寫現(xiàn)場查驗計劃與進度安排180表9-1房屋共用部分查驗范圍分項劃分180表9-2房屋共用部位現(xiàn)場查驗計劃表181表9-3房屋共用設(shè)施現(xiàn)場查驗計劃表181第三節(jié) 房屋共用部位與共用設(shè)施的現(xiàn)場查驗181一、房屋共用部位的現(xiàn)場査驗181⒈房屋結(jié)構(gòu)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法181表9-4房屋結(jié)構(gòu)查驗方法和要求182⒉房屋裝飾裝修的現(xiàn)場查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法183表9-5墻面、天花抹灰的査驗內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法183表9-6門窗的査驗內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法183表9-7吊頂?shù)臇蓑瀮?nèi)容、標(biāo)準與查驗方法184表9-8輕質(zhì)隔墻的査驗內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法185表9-9飾面板（磚）的查驗內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法185表9-10幕墻（玻璃、金屬和石材）的查驗內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法186表9-11涂飾的查驗內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法187表9-12裱糊與軟包的查驗內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法187表9-13細部的查驗內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法187表9-14地面鋪裝的查驗內(nèi)容、標(biāo)準與查驗方法188⒊設(shè)備房的查驗內(nèi)容、標(biāo)準與方法188表9-15變配電房現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法188表9-16發(fā)電機房現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法189表9-17智能化系統(tǒng)機房現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法189表9-18電梯機房現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法190表9-19水泵（空調(diào)）機房現(xiàn)場查驗的內(nèi)容、標(biāo)準與方法190二、房屋共用設(shè)施的現(xiàn)場查驗191表9-20房屋共用設(shè)施現(xiàn)場查驗方法和要求191三、房屋共用部位與共用設(shè)施現(xiàn)場查驗記錄193表9-21房屋共用部位查驗記錄表193表9-22房屋共用設(shè)施查驗記錄表194第四節(jié) 房屋共用部位與共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄匯總與問題的解決195一、查驗記錄匯總及存在問題的處理195表9-23尚未移交資料清單195表9-24房屋共用部位現(xiàn)場查驗結(jié)果匯總記錄表195表9-25房屋共用設(shè)施現(xiàn)場查驗結(jié)果匯總記錄表196表9-26房屋共用部位和共用設(shè)施現(xiàn)場查驗問題處理跟蹤表197二、遺留問題的解決197表9-27房屋共用部位和共用設(shè)施查驗遺留問題匯總表197第三部分附錄198第十章引用法規(guī)規(guī)章199物業(yè)管理條例199第十一章引用相關(guān)工程技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準（摘錄）206第一節(jié) 建筑專業(yè)206建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準（50300-2001（部分內(nèi)容）206第二節(jié) 強電系統(tǒng)212建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（50303-2002（部分內(nèi)容）212第三節(jié) 電梯與升降系統(tǒng)237《電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（50310-2002（部分內(nèi)容）237第四節(jié) 空調(diào)系統(tǒng)250《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（50243-2002（部分內(nèi)容）250第五節(jié) 給排水系統(tǒng)289《建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（50242-2002（部分內(nèi)容）289第六節(jié) 消防系統(tǒng)321一、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范（50166-2007（部分內(nèi)容）321二、自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范（50261-2005（部分內(nèi)容）339三、建筑滅火器配置驗收及檢查規(guī)范（50444-2008（部分內(nèi)容）343第七節(jié) 弱電系統(tǒng)349智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范（50339-2003（部分內(nèi)容）349參考文獻378關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗辦法》的通知（建房[2010]165號）各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督護業(yè)主的合法權(quán)益中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《物業(yè)承接查驗辦法現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告知我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部二〇一〇年十月十四日物業(yè)承接查驗辦法第一條為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。第三條物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。第四條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。第五條國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)全國物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。第六條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準。第七條建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。第八條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補充。不能達成補充協(xié)議的，按照國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準履行；沒有國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準的，按照通常標(biāo)準或者符合合同目的的特定標(biāo)準履行。第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。第十一條實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：㈠建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；㈡供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；㈢教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；㈣道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；㈤電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；㈥物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；㈦法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第十二條實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：㈠物業(yè)買賣合同；㈡臨時管理規(guī)約；㈢前期物業(yè)服務(wù)合同；㈣物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；㈤建設(shè)單位移交的圖紙資料；㈥建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準和規(guī)范。第十三條物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：㈠確定物業(yè)承接查驗方案；㈡移交有關(guān)圖紙資料；㈢查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；㈣解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；㈤確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；㈥簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；㈦辦理物業(yè)交接手續(xù)。第十四條現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：㈠竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；㈡共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；㈢供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；㈣物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；㈤承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收：㈠共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；㈡共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；㈢共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。第十八條現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準、外觀質(zhì)量和使用功能。第十九條現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。第二十條現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。第二十二條物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。第二十三條物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。第二十五條物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第二十六條交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。第二十七條分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目以根據(jù)開發(fā)進度符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。第二十八條物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：㈠前期物業(yè)服務(wù)合同；㈡臨時管理規(guī)約；㈢物業(yè)承接查驗協(xié)議；㈣建設(shè)單位移交資料清單；㈤查驗記錄；㈥交接記錄；㈦其它承接查驗有關(guān)的文件。第三十條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。第三十一條物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。第三十二條物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十三條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有期物業(yè)服務(wù)合同終止主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。第三十七條建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。第三十八條建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第四十條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通虛作假物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十一條物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。第四十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。第四十三條建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。第四十四條物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。第四十五條前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗活動，可以參照執(zhí)行本辦法。第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實施細則。第四十七條本辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)解釋。第四十八條本辦法自2011年1月1日起施行。第一部分 物業(yè)承接查驗第一章 物業(yè)承接查驗概述第一節(jié) 物業(yè)承接查驗物業(yè)承接查驗活動是履行前期物業(yè)服務(wù)合同的一個主要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，直接關(guān)系到物業(yè)管現(xiàn)工作今后能否正常進行及使用和管理過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題時責(zé)任的確定進一步規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年10月印發(fā)了《物業(yè)承接查驗辦法建房[2010]165號將《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定進行細化、補充和完善，增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《辦法》第二條的規(guī)定，物業(yè)承接查驗是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。同時，按照《辦法》第四十五條的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗活動，可以參照辦法執(zhí)行。第二節(jié) 物業(yè)承接查驗的意義現(xiàn)階段，我國實行物業(yè)承接查驗制度具有以下幾方面的現(xiàn)實意義：一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。二行物業(yè)承接查驗制度以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準和售房約定視物業(yè)共用部位.、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。三、實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。第三節(jié) 物業(yè)承接查驗與工程竣工驗收的區(qū)別物業(yè)承接查驗是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準、外觀質(zhì)簠和使用功能的再檢驗。而竣工驗收指建設(shè)工程項目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。具體而言，物業(yè)承接查驗與竣工驗收有以下三個不同：⒈目的不同。工程竣工驗收的目的是確認物業(yè)項目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進人物業(yè)產(chǎn)品市場的資格。物業(yè)承接查驗?zāi)康闹饕谟诜智甯鞣截?zé)任，維護各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進行。⒉參與主體不同。工程竣工驗收是物業(yè)建設(shè)單位將建設(shè)的物業(yè)項目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進行質(zhì)量驗收業(yè)承接查驗是前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在業(yè)主參與并接受行業(yè)主管部門監(jiān)督下進行的。⒊對象不同。物業(yè)承接查驗是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗。工程竣工驗收是對項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗。第四節(jié) 物業(yè)承接查驗的依據(jù)和原則一、物業(yè)承接?xùn)蓑灥囊罁?jù)物業(yè)承接查驗的依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)，其中物業(yè)承接查驗的法作依據(jù)主要是《物權(quán)法《合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)。承接查驗的內(nèi)容與標(biāo)準主要依據(jù)《辦法以及各省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)《辦法》制定的實施細則。物業(yè)承接查驗的合同依據(jù)據(jù)物業(yè)的不同情況有所區(qū)別要原則是不應(yīng)超出物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的范圍與內(nèi)容。對新違物業(yè)的承接查驗，其交接雙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商，承接查驗以前期物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)；前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗活動，以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)。二、物業(yè)承接查驗的原則物業(yè)承接?xùn)蓑瀾?yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。第五節(jié) 物業(yè)承接查驗的主體物業(yè)承接查驗涉及的法律主體主要包括建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會。⒈新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主體。交驗方：物業(yè)的建設(shè)單位接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)⒉新建物業(yè)購買人的專有部分物業(yè)承接查驗的主體。交驗方：物業(yè)的建設(shè)單位接管方：物業(yè)專有部分的買受人⒊物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主體。交驗方：業(yè)主或業(yè)主委員會接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)第六節(jié) 物業(yè)承接查驗的范圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收：⒈共用部位:一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；⒉共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；⒊共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施，安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。第七節(jié) 物業(yè)承接查驗的條件實施承接?xùn)蓑灥奈飿I(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：⒈建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；⒉供水、排水.供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；⒊教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；⒋道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；⒌電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；⒍物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；⒎法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第八節(jié) 物業(yè)承接查驗的程序物業(yè)承接?xùn)蓑灠凑障铝谐绦蜻M行：⒈確定物業(yè)承接查驗方案。⒉移交有關(guān)圖紙資料。⒊查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?，F(xiàn)場査驗應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用檢測和武驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準觀質(zhì)量和使用功能場査驗應(yīng)當(dāng)形成書而記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括査驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及査驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。⒋解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題?，F(xiàn)場査驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)呈不符合約定或者規(guī)定的情形面通知建設(shè)單位設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。⒌確認現(xiàn)場査驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果訂物業(yè)承接查驗協(xié)議業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等項作出明確約定。⒍辦理物業(yè)交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與在承接最后一期物業(yè)時理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)期物業(yè)服務(wù)合同時管理規(guī)約業(yè)承接查驗協(xié)議設(shè)單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄、其他承接查驗有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接?xùn)蓑灆n案屬于全體業(yè)主所有期物業(yè)服務(wù)合同終止主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。第九節(jié) 物業(yè)承接查驗的責(zé)任自物業(yè)交接之日起業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受建設(shè)單位委托，提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。物業(yè)交接后，隱蔽工程質(zhì)量問題影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《辦法》覆行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。第十節(jié) 物業(yè)承接查驗爭議的解決物業(yè)承接?xùn)蓑炛邪l(fā)生的爭議以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解業(yè)承接查驗相關(guān)法律主體在承接查驗中發(fā)生的爭議也可以通過仲裁或者訴訟等其他方式解決。第二章 物業(yè)承接查驗與移交第一節(jié) 物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件實行承接查驗的新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：⒈建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；⒉供水、排水、供電、供供熱、電信、有線電視、公共照明等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；⒊教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成；⒋道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計建成，并滿足使用功能要求；⒌電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；⒍物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；⒎法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。第二節(jié) 物業(yè)承接查驗的依據(jù)實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：⒈《物業(yè)管理條例；⒉《物業(yè)承接查驗辦法；⒊物業(yè)買賣合同；⒋臨時管理規(guī)約；⒌前期物業(yè)服務(wù)合同；⒍物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；⒎建設(shè)單位移交的圖紙資料；⒏建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準和規(guī)范。第三節(jié) 物業(yè)承接查驗的程序物業(yè)承接查驗應(yīng)按照下列程序進行：⒈確定物業(yè)承接查驗方案；⒉移交有關(guān)圖紙資料；⒊査驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；⒋解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；⒌確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；⒍簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；⒎辦理物業(yè)交接手續(xù)。第四節(jié) 確定物業(yè)承接查驗方案一、確定物業(yè)承接?xùn)蓑灧桨傅某绦颉掇k法》規(guī)定新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。而在現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。因此，建議建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前至少50日根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗收，取得質(zhì)量合格證書完成備案全達到物業(yè)交付使用的條件后面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)承接查驗，并約定時間召開物業(yè)承接查驗協(xié)調(diào)會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位的書面通知后主動與建設(shè)單位聯(lián)系查看物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件的相關(guān)文件，即：⒈關(guān)于工程質(zhì)量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認可及準許使用文件的備案文件；⒉供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)公司的供用合同與計量表具的相關(guān)文件；⒊教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施的竣工驗收文件；⒋電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；⒌物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)枝術(shù)資料完整齊全；⒍物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必須的文件；⒎物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗的時間，共同制定物業(yè)承接查驗方案。二、物業(yè)承接?xùn)蓑灧桨傅膬?nèi)容上述條件具備后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時作出書面回復(fù)，并約定雙方召開物業(yè)承接查驗首次協(xié)調(diào)會。雙方根據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)承接?xùn)蓑炓篱募募s定物業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備的承接查驗進行協(xié)商，形成物業(yè)承接?xùn)蓑灧桨?。其?nèi)容包括：㈠組建物業(yè)承接查驗小組由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位各抽調(diào)數(shù)名工程技術(shù)人包括土建與安裝專業(yè)管理人員組成物業(yè)承接查驗小組，建設(shè)單位亦可指派工程施工總承包單位、主要設(shè)備供貨廠家、工程監(jiān)理單位參加，同時可以邀請業(yè)主代表和房地產(chǎn)行政主管部門參加建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方共同推選物業(yè)承接查驗組長、副組長，制定各崗位職責(zé)與分工，規(guī)范物業(yè)承接查驗工作。物業(yè)承接查驗小組及職責(zé)見表2-1。表2-1 物業(yè)承接?xùn)蓑炐〗M及職責(zé)序號職務(wù)崗位職責(zé)1組長負責(zé)本物業(yè)項目承接查驗的領(lǐng)導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)及問題的處理等全部事務(wù)2副組長負責(zé)各專業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗的領(lǐng)導(dǎo)、管理和技術(shù)指導(dǎo)，以及問題的解決與協(xié)調(diào)；并全面掌握各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的有效操作、維修保養(yǎng)的技術(shù)要求和操作規(guī)程3副組長負責(zé)本項目物業(yè)承接?xùn)蓑灥呐浜?、問題的解決及協(xié)調(diào)，安排對物業(yè)技術(shù)人員進行設(shè)施設(shè)備使用的專業(yè)培訓(xùn)，代表建設(shè)單位對本項目物業(yè)查驗中存在問題的解決全面負責(zé)4物業(yè)管理的建筑、安裝專業(yè)工程師負責(zé)本專業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗的領(lǐng)導(dǎo)與管理，協(xié)調(diào)解決查驗中的問題，全面掌握本專業(yè)設(shè)施設(shè)備的運行、維護、管理的專業(yè)要求，并能帶領(lǐng)技術(shù)工人正確的使用、維護和管理物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備5專業(yè)技工水、電等專業(yè)若干人在專業(yè)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下,進行各專業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗，了解熟悉設(shè)施設(shè)備,學(xué)習(xí)掌握設(shè)施設(shè)備的使用、維護方法，能熟練地正確操作各種設(shè)備6記錄員數(shù)人負責(zé)填寫各項現(xiàn)場査驗記錄,并保存完好，以便收集歸檔㈡列出各專業(yè)工程實施查驗的技術(shù)依據(jù)，主要包括：⒈物業(yè)項目設(shè)計文件引用的建筑與安裝施工工程的國家、行'業(yè)和地方標(biāo)準與規(guī)范；⒉建設(shè)單位提交的物業(yè)與物業(yè)竣工圖紙資料清單；⒊設(shè)施設(shè)備供貨廠家安裝、調(diào)試、維修及使用說明書；⒋物業(yè)買賣合同約定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準；⒌建筑、安裝工程施工與質(zhì)量驗收系列叢書（實用手冊。㈢確定物業(yè)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容：⒈物業(yè)資料的査驗與移交。現(xiàn)場査驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。要包括：⑴竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；⑵共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；⑶供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等準許使用文件；⑷物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；⑸承接?xùn)蓑炈仨毜钠渌Y料。⒉物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗。新建物業(yè)的現(xiàn)場查驗時業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢査和驗收：⑴共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；⑵共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等；⑶共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。⒊物業(yè)管理中的有關(guān)合同，共用設(shè)備的專用工具和機配件等：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場査驗和驗收的內(nèi)容，但其能源供用合同位進行查驗和移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行現(xiàn)場物業(yè)承接?xùn)蓑灥闹攸c是查驗物業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準觀質(zhì)量和使用功能對物業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能是在查閱確認文件的基礎(chǔ)上進行再檢驗。因此，物業(yè)承接查驗小組就應(yīng)該根據(jù)《辦法》的規(guī)定與合同約定、以及物業(yè)設(shè)計文件及淸單列出現(xiàn)場查驗的項目和內(nèi)容。⒋擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗方案，主要包括：査驗項目、內(nèi)容、標(biāo)準、方法、時間與進度、問題的收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄人、負責(zé)人等。編制物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗計劃與進度：參見表2-2。表2-2 ____________系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場査驗計劃表物業(yè)項目： 編號： 建設(shè)單位： 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號計劃時間查驗項目査驗內(nèi)容檢査人記錄人負責(zé)人123456編制： 日期： 審核： 確認：⒌物業(yè)承接?xùn)蓑炍镔Y準備，包括：查驗人員的組織與培訓(xùn)、設(shè)備、儀器儀表、工具、防護用品、記錄表格等。⑴驗收文件的收集，查驗人員查驗前的培訓(xùn)；⑵設(shè)備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計、超聲波流量計、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動照明燈等；⑶記錄表格，主要包括：①物業(yè)資料查驗移交表，參見表2-3；②物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表，參見各專業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表；③系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗問題匯總表，參見表2-4；④物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗問題處理跟蹤表，參見表2-5；⑤物業(yè)設(shè)施設(shè)備查驗最終遺留問題匯總表，參見表2-6；⑥物業(yè)項目移交表，參見表2-7。表2-3物業(yè)資料査驗移交表序號資枓名稱編碼冊數(shù)備注123456交方簽字（蓋章： 日期：接方簽字（蓋章： 日期：物業(yè)項目：___________________移交日期：____________年序號資枓名稱編碼冊數(shù)備注123456交方簽字（蓋章： 日期：接方簽字（蓋章： 日期：表2-4 系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗匯總表序號設(shè)施設(shè)備名稱查驗內(nèi)容配置標(biāo)準查驗結(jié)果存在的問題備注1數(shù)量位置外觀質(zhì)量使用效果檢測數(shù)據(jù)序號設(shè)施設(shè)備名稱查驗內(nèi)容配置標(biāo)準查驗結(jié)果存在的問題備注1數(shù)量位置外觀質(zhì)量使用效果檢測數(shù)據(jù)試驗結(jié)果2數(shù)量位置外觀質(zhì)量使用效果檢測數(shù)據(jù)試驗結(jié)果3數(shù)量位置外觀質(zhì)量使用效果檢測數(shù)據(jù)試驗結(jié)果4數(shù)量位置外觀質(zhì)量使用效果檢測數(shù)據(jù)試驗結(jié)果查驗人： 記錄人： 負責(zé)人：表2-5 物業(yè)承接查驗問題處理跟蹤表項目： 專業(yè)： 編號： 序號問題項目與內(nèi)容解決時限與標(biāo)準1234567物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽字（蓋章： 日期：建設(shè)單位簽字（蓋章： 日期：復(fù)驗結(jié)果簽字（蓋章： 日期：備注序號問題項目與內(nèi)容解決方案12345建設(shè)單位：簽字（蓋章： 日期：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：簽字（蓋章： 日期：備注：表2-6物業(yè)承序號問題項目與內(nèi)容解決方案12345建設(shè)單位：簽字（蓋章： 日期：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：簽字（蓋章： 日期：備注：表2-7物業(yè)項目移交表物業(yè)項目： 移交日期：______年______月______日編號:_________建設(shè)單位： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 序號移交內(nèi)容移交方式123交方簽字（蓋章： 日期：接方簽字（蓋章： 日期：第五節(jié) 物業(yè)資料的查驗與移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：⒈竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；⒉共用設(shè)施設(shè)備淸單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；⒊供水、供電、供氣、供熱、電梯、消防、環(huán)保、防雷、通信、有線電視等準許使用文件；⒋物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；⒌房屋、共用設(shè)施設(shè)備清單；⒍承接查驗所必需的其他資料（如物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、客戶資料、保修資料等。未能全部移交前款所列資料的設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細淸單并書面承諾補交的具體時限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點檢查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。雙方應(yīng)按照規(guī)定進行物業(yè)資料的查驗，查驗結(jié)果填入表2-3，即《物業(yè)資料查驗移交表完成物業(yè)資料的查驗移交工作。物業(yè)資料移交后業(yè)服務(wù)企業(yè)參加物業(yè)承接查驗的工程技術(shù)人員應(yīng)全面閱讀物業(yè)淸單業(yè)竣工圖紙與資料和設(shè)備使用說明書面了解物業(yè)工程內(nèi)容和引用的標(biāo)準與規(guī)范報據(jù)物業(yè)資料將物業(yè)設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準填入各專業(yè)《系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表》和《物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場査驗匯總表》的配置標(biāo)準一欄中,為現(xiàn)場查驗做充分準備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接收到的物業(yè)資料應(yīng)按規(guī)定進行分類建檔，永久保存，認真管理。第六節(jié) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗⒈現(xiàn)場查驗的方法物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行現(xiàn)場查驗時應(yīng)當(dāng)綜合應(yīng)用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準、外觀質(zhì)量、使用功能和檢測、試驗數(shù)據(jù)。具體做法是：⑴核對。應(yīng)根據(jù)合同約定和規(guī)劃設(shè)計批準文件及引用的法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準，以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場核對，確保設(shè)施設(shè)備的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量和安裝位置符合規(guī)劃設(shè)計批準與物業(yè)買賣合同約定的配置要求。⑵觀察。主要是雙方人員，特別是物業(yè)服務(wù)人員依據(jù)自身的專業(yè)技術(shù)能力和經(jīng)驗以及觀察力，在對物業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場核對時詳細觀察其是否符合配置標(biāo)準觀質(zhì)量是否存在缺陷，發(fā)現(xiàn)問題，詳細記錄。⑶使用。物業(yè)服務(wù)人員在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場查驗時，要根據(jù)設(shè)施設(shè)備出廠的安裝用和維護保養(yǎng)說明文件的要求和有關(guān)設(shè)備的安全操作規(guī)程建設(shè)單位或供貨廠商的專業(yè)人員開啟共用設(shè)施設(shè)備，并使其達到滿負荷運行，記錄設(shè)備運行的主要技術(shù)參數(shù)，在現(xiàn)場雙方進行交流溝通和有效培訓(xùn)，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的值班維修人員全面正確的使用管理設(shè)備，并從中發(fā)現(xiàn)問題，以便由建設(shè)單位責(zé)成責(zé)任單位負責(zé)解決，以保證查驗的正常進行。⑷檢測。在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗中，查驗人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行使用進行狀態(tài)檢測，觀察、記錄各種數(shù)據(jù)，看其是否達到設(shè)計文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需要。對存在的問題做好記錄。⑸試驗。物業(yè)服務(wù)人員要在建設(shè)單位專業(yè)人員指導(dǎo)和配合下對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的有關(guān)部位進行有效性試驗（如：消防系統(tǒng)的分系統(tǒng)試驗和綜合聯(lián)動試驗；排水系統(tǒng)的灌水、通水、通球試驗；有防水要求部位的閉水試驗等注意：試驗前要做好方案，試驗中要注意安全，并做好記錄。⒉查驗記錄現(xiàn)場査驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄方在物業(yè)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗中由查驗記錄人將査驗情況認真填入各專業(yè)現(xiàn)場查驗記錄表，然后匯總填入表2-4，即各專業(yè)《系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗匯總表查驗記錄應(yīng)包括査驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他參加查驗的人員在現(xiàn)場簽字確認，統(tǒng)一歸檔保存。第七節(jié) 物業(yè)現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)問題的解決⒈書面通知建設(shè)單位及時解決，并進行復(fù)驗?，F(xiàn)場查驗中業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和有關(guān)文件規(guī)定的情形，由物業(yè)現(xiàn)場査驗小組將查驗中發(fā)現(xiàn)的問題分類填入表2-5，即《物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗問題跟蹤表書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位簽收后應(yīng)當(dāng)及時責(zé)成責(zé)任人解決，完成后，組織查驗的雙方人員進行復(fù)驗，直至合格。對于不能及時解決的遺留問題，應(yīng)記入表2-6，即《物業(yè)承接查驗最終遺留問題匯總表雙方協(xié)商解決方案，并在簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議》時明確約定。⒉建設(shè)單位必須派人參加物業(yè)現(xiàn)場查驗，并確認查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。物業(yè)承接?xùn)蓑瀰f(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第八節(jié) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄接記錄成當(dāng)包括移交資料明細業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備明細，交接時間、交接方式等內(nèi)容，雙方簽署物業(yè)《物業(yè)項目移交表即表2-7，交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字、蓋章確認。物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備辦理正式移交前，應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)管理；移交后則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行使用和管理。第九節(jié) 其他有關(guān)規(guī)定⒈分期開發(fā)的物業(yè)項目的承接查驗分期開發(fā)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗與交接。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。⒉物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。⒊辦理物業(yè)承接查驗備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦現(xiàn)備案手續(xù)：⑴前期物業(yè)服務(wù)合同；⑵臨時管理規(guī)約；⑶物業(yè)承接查驗協(xié)議；⑷建設(shè)單位移交資料清單；⑸查驗記錄；⑹交接記錄；⑺其他承接查驗有關(guān)的文件。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主知方式應(yīng)前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。⒋物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。第十節(jié) 物業(yè)承接查驗遺留問題的解決與物業(yè)保修責(zé)任⒈物業(yè)承接?xùn)蓑灤嬖诘膯栴}由建設(shè)單位負責(zé)解決，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償貴任；⒉物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定履行維修、養(yǎng)護和管理的義務(wù)，否則亦要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。自物業(yè)完成交接之日起業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的律法規(guī)規(guī)定的及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀壞或滅失的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接?xùn)蓑灆n案資料屬于全體業(yè)主所有期物業(yè)服務(wù)合同終止時主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主、業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。⒊建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，認真履行物業(yè)的保修責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。第十一節(jié) 物業(yè)承接查驗中其他法律責(zé)任⒈當(dāng)事人雙方均應(yīng)承擔(dān)不履行協(xié)議的違約責(zé)任。物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《辦法》規(guī)定履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正期仍不改正的為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案,并予以通報。⒉建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)承接?xùn)蓑灥倪`約責(zé)任。建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任重物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔(dān)，損害物業(yè)買受人權(quán)益。建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。建設(shè)單位不移交有關(guān)承接?xùn)蓑炠Y料的物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。⒊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)承接查驗的違規(guī)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承相相應(yīng)的賠償責(zé)任。⒋業(yè)主在物業(yè)承接查驗中具有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。⒌房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管責(zé)任。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的承接查驗進行有效監(jiān)管及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)查驗行為的投訴。第十二節(jié) 爭議的解決物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。第十三節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)承接查驗物業(yè)管埋機構(gòu)更迭時的物業(yè)承接查驗和移交是在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或物業(yè)服務(wù)合同期滿時主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時發(fā)生的物業(yè)共用部位用設(shè)施設(shè)備的承接查驗及移交活動物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接丁作一、承接查驗的法律主體⒈原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會移交時的雙方法律主體是：交方：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會⒉業(yè)主或業(yè)主委員會向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交時的雙方法律主體是：交方：業(yè)主或業(yè)主委員會接方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)二、承接?xùn)蓑灥臈l件在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實施承接查驗。⒈物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會與原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了前期物業(yè)服務(wù)合同；⒉物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會同新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效。三、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗所依據(jù)的文件⒈物業(yè)服務(wù)合同；⒉《物業(yè)管理條例；⒊《物業(yè)承接查驗辦法；⒋《管理規(guī)約；⒌移交的物業(yè)圖紙資料、淸單；⒍物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準和規(guī)范；⒎物業(yè)管理相關(guān)的合同、協(xié)議等。四、承接查驗及移交的程序和內(nèi)容⒈成立承接查驗組織，確定査驗和移交方案。為保證物業(yè)查驗和移交的順利進行，使物業(yè)管理實現(xiàn)無縫銜接，一般情況下，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位主管部門的主持下原有的和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員參加用組成査驗和交接小組，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)檔案資料進行全面的查驗和移交。⒉查驗和移交的物業(yè)管理資料，主要包括：⑴物業(yè)原始資料要是物業(yè)交付使用初期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)建設(shè)單位承接來的物業(yè)原始資料。包括：物業(yè)竣工圖紙資料，竣工驗收資料，設(shè)備的使用、維護技術(shù)資料，物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，物業(yè)