美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及啟示一）近年來，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，越來越多的人將資金投向房地產(chǎn)業(yè)。然而我國(guó)房地產(chǎn)投資體系不完善,且投資方式單一。大部分投感謝閱讀資者采用購(gòu)買、出租、出售房地產(chǎn)的方式，希望通過短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)精品文檔放心下載格上漲帶來的買賣價(jià)差而獲益。這種方式雖然可能帶來較高的收益，謝謝閱讀但資產(chǎn)流動(dòng)性差、風(fēng)險(xiǎn)大。而且,由于投資者的“羊群效應(yīng)”，容易為房感謝閱讀地產(chǎn)泡沫的形成推波助瀾。房地產(chǎn)投資信托基金簡(jiǎn)稱REITs）是一種采取基金或信托的組織形式，感謝閱讀集合眾多投資者的資金，收購(gòu)并持有收益類房地產(chǎn)或抵押貸款以獲得感謝閱讀投資收益,并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。其股票或收益憑證一般在證券精品文檔放心下載交易所或柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行自由交易.投資者的收益主要來源于股息、利息謝謝閱讀等及在二級(jí)流通市場(chǎng)交易產(chǎn)生的資本增值。一、美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)（一)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷史。1960年,感謝閱讀信托基金的正式設(shè)立。此法案的初衷是使中小投資者通過房地產(chǎn)投資精品文檔放心下載信托基金投資于大型商業(yè)房地產(chǎn)，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資謝謝閱讀收益。因此，早期的信托基金不允許超大股東的存在,且都是直接投資感謝閱讀于房地產(chǎn)的“股權(quán)類信托.上世紀(jì)60精品文檔放心下載貸款的抵押類信托REITs得到進(jìn)一步發(fā)展。但進(jìn)入上世紀(jì)70謝謝閱讀年代中期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)開始衰退，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下降和利率的上升,謝謝閱讀使REITs1974年的200億美元下降到1976年謝謝閱讀底的97REITs謝謝閱讀到1986年《稅收改革法案》出臺(tái)后才有所改觀。該法案放松了房地產(chǎn)精品文檔放心下載投資信托基金的限制，允許REITs直接擁有和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而不必交由精品文檔放心下載REITs的法律框架和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，謝謝閱讀特別是ITs在上世謝謝閱讀紀(jì)90年代后獲得迅猛發(fā)展。（二)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品種類。經(jīng)過40多年的發(fā)展感謝閱讀產(chǎn)品系列.:股權(quán)感謝閱讀類信托、抵押類信托、綜合類信托.從歷史看，股權(quán)類信托不僅收益率感謝閱讀普遍高于其他兩種信托波動(dòng)率即風(fēng)險(xiǎn)也小于其他兩者。這也是股權(quán)類謝謝閱讀信托現(xiàn)今占據(jù)美國(guó)絕大部分REITs份額的原因。截至2005年，在美國(guó)精品文檔放心下載共有197支REITs。其中，股權(quán)類信托為152支，所管理的資產(chǎn)占所有謝謝閱讀REITs總資產(chǎn)的％。（三)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的主要特點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)投資信托基金通過將房地產(chǎn)證券化，為中小投資者提供謝謝閱讀了一種流動(dòng)性好、投資靈活的房地產(chǎn)投資工具。以前,中小投資者對(duì)房精品文檔放心下載地產(chǎn)的投資主要通過抵押貸款形式購(gòu)買、出租、出售房地產(chǎn)以賺取差謝謝閱讀價(jià)，存在資金耗費(fèi)大、流動(dòng)性差等缺點(diǎn)。而投資REITs，投資金額根據(jù)謝謝閱讀認(rèn)購(gòu)份額的不同而靈活變化。且基金份額通常在交易所上市,可隨時(shí)變感謝閱讀謝謝閱讀1971年月31日至2002年12月31日期間，股權(quán)類REITs的收益率謝謝閱讀為12．35%，超過同期道瓊斯平均工業(yè)指數(shù)(7．25%感謝閱讀77950068,其波動(dòng)性(1346％)謝謝閱讀卻低于其它三種股票指數(shù)。第三，享受一定的稅收優(yōu)惠政策。為鼓勵(lì)精品文檔放心下載REITs的發(fā)展,美國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)滿足一定條件的PElTs可免收公司所得精品文檔放心下載“合伙經(jīng)營(yíng)份精品文檔放心下載額".這種遞延稅收感謝閱讀的辦法吸引了眾多投資者的參與.（四）美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)?？偟恼f，主要有以謝謝閱讀下四點(diǎn)：1．法律法規(guī)的大力支持為REITs發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。精品文檔放心下載體現(xiàn)政府支持的一個(gè)方面是每當(dāng)REITs精品文檔放心下載出臺(tái)新的稅收改革法案來幫助REITs健康發(fā)展.以1976年的稅收改革法精品文檔放心下載案（TRA76）為例，由于1973年至1975年間房地產(chǎn)投資信托基金的極謝謝閱讀度蕭條，造成該行業(yè)的巨額負(fù)債，大量資產(chǎn)被迫投放到市場(chǎng)上進(jìn)行低精品文檔放心下載價(jià)處理。針對(duì)這種情況,TRA76對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行了重大調(diào)整:取消對(duì)非故精品文檔放心下載意違反75％和90謝謝閱讀許8精品文檔放心下載上述措施為房地產(chǎn)投資信托公司處置資產(chǎn)和保留納稅優(yōu)惠資格創(chuàng)造了感謝閱讀有利條件。另外一項(xiàng)影響REITs發(fā)展的重大法案是1993年通過的《綜精品文檔放心下載,精品文檔放心下載養(yǎng)老基金只能算作一個(gè)投資者對(duì)REITs進(jìn)行投資.由于REITs對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)謝謝閱讀的要求使養(yǎng)老基金只能占較小的份額,這自然使養(yǎng)老基金對(duì)ITs投感謝閱讀資的熱情不高。而《調(diào)整法案》改變了這種情況,允許養(yǎng)老基金按其持謝謝閱讀REITs的絕大部份份謝謝閱讀額，這為養(yǎng)老基金投資REITs鋪平了道路。2．REITs自身的不斷改革和創(chuàng)新使產(chǎn)品更加適應(yīng)市場(chǎng)的需求。精品文檔放心下載首先，REITs在所有權(quán)形式上不斷完善。從最初成立時(shí)唯一的股權(quán)投資感謝閱讀信托，到抵押投資信托和綜合投資信托，之后又陸續(xù)推出參與型抵押感謝閱讀房地產(chǎn)投資信托基金、專項(xiàng)貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種基金形式，以謝謝閱讀適應(yīng)市場(chǎng)的不同需求.其次，PElTs投資管理的專業(yè)化程度不斷提高。專感謝閱讀門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、寫字樓、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等謝謝閱讀感謝閱讀為更好地解決投資人和管理者間的代理成本問題，REITs在管理結(jié)構(gòu)上感謝閱讀也有重要?jiǎng)?chuàng)新。19