當(dāng)前房地產(chǎn)形勢與未來發(fā)展趨勢分析第1頁/共42頁2特別聲明本報(bào)告僅作提供資料之用，客戶并不能盡依賴此報(bào)告而取代行使獨(dú)立判斷。本公司力求報(bào)告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但不對因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。本報(bào)告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。第2頁/共42頁3新政解析和市場表現(xiàn)1發(fā)展趨勢和應(yīng)對建議2第3頁/共42頁新政解析和市場表現(xiàn)1第4頁/共42頁出臺(tái)背景：在政策沒有放松的前提下，8、9月樓市成交全面回暖5世聯(lián)全國樣本城市代理樓盤成交情況世聯(lián)一類城市代理樓盤成交情況世聯(lián)二類城市代理樓盤成交情況世聯(lián)三類城市代理樓盤成交情況數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)第5頁/共42頁一類城市：從8月份開始，成交量全面回暖，已達(dá)到或超過調(diào)控前的水平；成交均價(jià)基本上都低于新政出臺(tái)當(dāng)月6北京商品住宅成交走勢深圳商品住宅成交走勢上海商品住宅成交走勢杭州商品住宅成交走勢數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)第6頁/共42頁二類城市：除廈門外，其他3個(gè)城市成交量全面回暖，已接近或超過調(diào)控前的水平，成交均價(jià)與新政出臺(tái)當(dāng)月基本持平7天津商品住宅成交走勢大連商品住宅成交走勢廈門商品住宅成交走勢佛山商品住宅成交走勢數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)第7頁/共42頁三類城市：成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，在此前提下，成交量出現(xiàn)回暖，但時(shí)間不一8長沙商品住宅成交走勢沈陽商品住宅成交走勢西安商品住宅成交走勢鄭州商品住宅成交走勢數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)第8頁/共42頁市場回暖的原因：政策效力邊際遞減，市場力量主導(dǎo)行業(yè)走勢9政策面沒有任何放松情況下的回暖自住型需求的爆發(fā)性入市購房者對政府宏觀調(diào)控失去信心政策執(zhí)行效力差開發(fā)商看好后市順勢而為成交物業(yè)類型以中小戶型為主世聯(lián)全國樓市回暖實(shí)地調(diào)查婚房需求入市城市更新、舊改12345調(diào)查時(shí)間：9月7-9日，調(diào)查范圍：世聯(lián)分公司所在的25個(gè)城市在售項(xiàng)目全國城市回暖特點(diǎn)全國城市回暖原因第9頁/共42頁面對持續(xù)回暖的市場，中央領(lǐng)導(dǎo)、各大部委明確表態(tài)：政策調(diào)控層面“決不半途而廢”，新一輪的落實(shí)政策于9月底重新頻繁出臺(tái)109月17日，加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)出席會(huì)議并講話。他強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)人民群眾安居樂業(yè)。9月21日，住建部發(fā)通知要求，各地9月底前必須實(shí)現(xiàn)保障房安居工程項(xiàng)目全部開工，年末建成或基本建成的要達(dá)到60%以上。9月中旬開始，住建部和銀監(jiān)會(huì)組成聯(lián)合調(diào)查組，對北京、上海、廣州、深圳、三亞、南京、杭州和廈門八個(gè)城市的“二套房貸”執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并將結(jié)果上報(bào)國務(wù)院。9月26日晚，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公開發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，強(qiáng)調(diào)，因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上者、開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地者均禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動(dòng)。9月28日，中國保監(jiān)會(huì)副主席楊明生于保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管工作會(huì)議上表示，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，嚴(yán)禁以養(yǎng)老社區(qū)名義炒作土地和開發(fā)房地產(chǎn)、嚴(yán)禁以社區(qū)名義炒作樓盤。9月28日下午，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，該《通知》表示，將對當(dāng)前公租房建設(shè)和運(yùn)營中涉及到的土地使用稅等多項(xiàng)稅收給予政策上的優(yōu)惠。9月29日，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知精神，國家有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。9月29日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》9月29日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部三部文公布《對各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲通知提出四項(xiàng)要求》李克強(qiáng)住建部住建部、銀監(jiān)會(huì)國土部、住建部保監(jiān)會(huì)財(cái)政部第10頁/共42頁9·29樓市新政將地方政府的落實(shí)擺在首位，是對“國十條”的嚴(yán)格化11政策內(nèi)容第一條：直指地方政府貫徹落實(shí)地方政府要立即制定執(zhí)行，否則問責(zé)約談第三條：稅收調(diào)節(jié)首套稅收優(yōu)惠，取消多套優(yōu)惠，逐步推廣房產(chǎn)稅第五條：直指開發(fā)商規(guī)范開發(fā)商交易行為第二條：直指銀行信貸首套三成，二套五成，三套停貸第四條：直指供給加大中小套型和保障房供給第11頁/共42頁9·29政策執(zhí)行及后續(xù)政策的亮點(diǎn)：限購、加息和預(yù)售資金監(jiān)管12政策地方限購令（14城市）預(yù)售資金監(jiān)管（浙江、北京）銀行加息第12頁/共42頁外部流動(dòng)性過剩、通貨膨脹預(yù)期上升，進(jìn)一步推高了資產(chǎn)價(jià)格、促使房價(jià)越調(diào)越高流動(dòng)性過剩通貨膨脹可持有資產(chǎn)價(jià)格上漲09樓市反彈新國十條9.29新政限

購

令宏觀背景行業(yè)背景4萬億救市CPI持續(xù)升高黃金、白銀、大蒜、綠豆。嚴(yán)格問責(zé)、約談最低首付三成調(diào)整稅收優(yōu)惠應(yīng)該限購套數(shù)建立考核問責(zé)機(jī)制首套可二成二套五成1.1倍利率可以限購套數(shù)首付二成，利率7折商品房銷售面積漲42.1%商品房銷售金額漲77%商品房銷售均價(jià)漲23.2%地方執(zhí)行不力樓市量價(jià)齊升救市樓市愈調(diào)愈漲政府信心臨危數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)13第13頁/共42頁一落實(shí)：9.29政策出臺(tái)后，多個(gè)城市限購令迅速跟進(jìn)，均分布在東南沿海房價(jià)上漲過快的區(qū)域城市出臺(tái)日期截止日期本市戶籍家庭非本市戶籍家庭無房戶可購買擁有1套房可購買擁有2套房及以上可購買無納稅、社保證明可購買有1年納稅、社保證明，無房戶可購買有1年納稅、社保證明，有1套房及以上可購買北京4月30日—1套1套1套1套1套1套深圳9月30日—2套1套禁止購買禁止購買1套禁止購買廈門9月30日—1套1套1套1套1套1套上海10月7日—1套1套1套1套1套1套寧波10月9日—1套1套1套禁止購買1套1套福州10月11日12月31日1套1套禁止購買禁止購買1套禁止購買杭州10月11日—1套1套1套1套1套1套南京10月12日—2套1套禁止購買2套2套最多1套溫州*10月12日12月31日1套1套1套禁止購買1套1套天津10月13日—市內(nèi)六區(qū)限購1套海口10月14日12月31日1套1套1套1套1套1套廣州10月15日—1套1套1套禁止購買1套1套三亞10月16日—1套1套1套1套1套1套大連10月19日—1套1套1套1套1套1套*溫州的限購令自6月10日起，至12月31日止，其它城市多是即時(shí)生效。4.15新政后，僅北京1個(gè)城市出臺(tái)限購令，9.29政策后，13個(gè)城市迅速出臺(tái)限購令14第14頁/共42頁限購城市：限購令出臺(tái)后成交量應(yīng)聲而跌，抑需求之效果立竿見影北京深圳廈門杭州數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)成交環(huán)比降幅在3成-7成15第15頁/共42頁非限購城市：9.29政策出臺(tái)首周成交面積有所下滑，目前又重新回暖價(jià)格處于小幅波動(dòng)中東莞佛山成都長沙16第16頁/共42頁二信貸：銀行按揭首付比例再度提高至三成，預(yù)防市場成交繼續(xù)回暖引起政策失效世聯(lián)調(diào)查：信貸政策對不同購房者的影響數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)購房者調(diào)查數(shù)據(jù)調(diào)查時(shí)間：2010年9月世聯(lián)調(diào)查：按揭購房者所能承受的最大首付比例從首付比例來看，首付三成將誤傷三成的首次置業(yè)者，二套房首付五成以上對該類置業(yè)者有不同程度的影響4·15新政的信貸政策以誤傷三成首套購房者的代價(jià)抑制了六成以上的多次置業(yè)者，打擊投機(jī)投資行為效果顯著面對剛需釋放造成的成交回暖，政府又選擇了短期迅速見效的信貸政策，防止市場再度過熱而失控1711月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。第17頁/共42頁（按揭30年）利率調(diào)整前（7折）調(diào)整后（85折）總房款100萬100萬最低首付金額30萬30萬貸款金額70萬70萬按揭利率4.158%5.219%月還款額3406元3852元調(diào)整后月還款額增加446元商業(yè)貸款首套房貸月供計(jì)算（以總房款100萬為例）（按揭30年）利率調(diào)整前調(diào)整后總房款200萬200萬最低首付金額100萬100萬貸款金額100萬100萬按揭利率（1.1倍計(jì)算）6.534%6.754%月還款額6343元6488元調(diào)整后月還款額增加145元商業(yè)貸款二套房貸月供計(jì)算（以總房款200萬為例）（按揭30年）利率調(diào)整前調(diào)整后總房款100萬100萬首付金額30萬30萬貸款金額70萬70萬按揭利率3.87%4.05%月還款額3289元3362元調(diào)整后月還款額增加73元公積金貸款首套房貸月供計(jì)算（以總房款100萬為例）（按揭30年）利率調(diào)整前調(diào)整后總房款100萬100萬首付金額30萬30萬貸款金額70萬70萬按揭利率3.87%4.455%月還款額3289元3528元調(diào)整后月還款額增加239元開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市的公積金貸款首套房貸月供計(jì)算（以總房款100萬為例）注：共有包括北京在內(nèi)的全國28個(gè)城市確定為試點(diǎn)城市注：以上均按等額還款計(jì)算二信貸：緊信貸再加碼，7折優(yōu)惠取消，按揭利率重回85折18第18頁/共42頁個(gè)稅政策出臺(tái)，長期來看對抑制購房炒作具有明顯的抑制作用深圳11月份將推出按評估價(jià)征收二手房交易環(huán)節(jié)的所得稅和營業(yè)稅稅收政策成為地方政府調(diào)控房價(jià)的主要手段之一，在平抑房價(jià)的同時(shí)，還將增加地方政府的收入來源。稅收調(diào)控可能成為長期調(diào)控手段之一房產(chǎn)稅和土地增值稅尚不能全面推廣加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國；加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查三稅收：增加房屋購置或持有成本，阻止購房者進(jìn)入市場或增加存量房的供給契稅政策可執(zhí)行性較高，對抑制需求有一定作用自2010年10月1日起，對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅19第19頁/共42頁三稅收：各地相繼調(diào)整交易契稅，對購房者購房成本的增加比較明顯面積/家庭購房套數(shù)調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整前后契稅負(fù)擔(dān)對比①家庭唯一普通住宅，且面積≤90平1%1%-②個(gè)人購買住宅，面積>90且<144平1%1.5%假設(shè)總房款100萬，調(diào)整后增加5000元③個(gè)人購買住宅，面積>144平1.5%3%假設(shè)總房款200萬，調(diào)整后增加3萬別墅3%3%-9.29新政后，全國已有十余個(gè)城市按新政對契稅進(jìn)行調(diào)整，各地稅率標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整幅度不一，契稅的調(diào)整對購房者的購房成本有直接影響，尤其對大戶型的影響更為明顯。以下為最新出臺(tái)的重慶市交易契稅調(diào)整政策，調(diào)整前后的稅負(fù)變化對比如下：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號）1999-7-29個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號）2008-10-22對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》財(cái)稅[2010]13號）2010-3-9對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。三部委發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）2010-9-29對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。與契稅有關(guān)的房地產(chǎn)交易稅歷年調(diào)整變化情況：注：有關(guān)房屋面積的認(rèn)定，調(diào)整前后有建筑面積和套內(nèi)面積的區(qū)別20第20頁/共42頁房產(chǎn)稅平抑房價(jià)的邏輯房產(chǎn)稅新房二手房抑需求促供給增加購買成本增加持有成本抑制購買欲望轉(zhuǎn)讓或出租房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三、四條款中規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納，扣除比例由當(dāng)?shù)卣?guī)定。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。解決供求矛盾平抑房價(jià)21第21頁/共42頁房價(jià)上漲過快的城市率先試點(diǎn)征收，尚不具備全國開征的條件8月24日9月12日9月29日10月22日9月22日9月17日-18日國家發(fā)改委財(cái)政金融司司長徐林公開證實(shí)，我國將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，它的開征可以為地方政府帶來一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種。隨后，財(cái)政部部長謝旭人在向全國人大作報(bào)告時(shí)也表示，下半年的一項(xiàng)重要工作就是研究完善合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。北京大學(xué)林肯中心在日前提交的一份報(bào)告中提及，深圳、杭州在數(shù)據(jù)積累、批量評估技術(shù)CAMA系統(tǒng)，（下簡稱CAMA系統(tǒng)）以及機(jī)構(gòu)設(shè)施方面，已經(jīng)具備實(shí)戰(zhàn)水平，可以考慮開征房地產(chǎn)稅。在中國土地稅費(fèi)金改革國際研討會(huì)上，與會(huì)者一致認(rèn)為，部分城市推出房產(chǎn)稅的條件已經(jīng)成熟。與此同時(shí)，房產(chǎn)稅在國慶前后出臺(tái)的消息開始傳出。根據(jù)國家有關(guān)部委近日出臺(tái)的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國。工信部和中國社科院昨日聯(lián)合發(fā)布的《中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行2010年夏季報(bào)告》指出，下半年要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。其中，要選擇好房產(chǎn)稅征收政策出臺(tái)的合適時(shí)機(jī)。財(cái)政部財(cái)科所所長賈康表示，雖然住房房產(chǎn)稅最后方案尚未確定，但可以肯定的是不會(huì)涉及首套房。打擊投資投機(jī)穩(wěn)定市場預(yù)期調(diào)節(jié)收入分配增加地方收入通過增加所有者的持有成本，提高投資投機(jī)性需求的成本，減少投資投機(jī)行為，同時(shí)有利于多套房屋所有者將房屋轉(zhuǎn)讓或出租，增加存量房的供給只要持有房屋，就需每年征收房產(chǎn)稅，是一項(xiàng)長期成本，將有助于形成理性的需求，但也無形中增加了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)調(diào)節(jié)財(cái)富分配，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平房產(chǎn)稅是一種地方稅，可增加地方財(cái)政收入22第22頁/共42頁房產(chǎn)稅政策推進(jìn)的幾種可能性原價(jià)？現(xiàn)價(jià)？增量房？存量房？普通住宅？高檔住宅？可能以評估價(jià)為準(zhǔn)可能先針對增量房可能先針對高檔住宅首套房？多套房？可能先針對多套房全面推廣？局部試點(diǎn)？可能先局部試點(diǎn)23第23頁/共42頁四供給：三管齊下：加快建設(shè)保障性住房、加快已出讓土地轉(zhuǎn)化為實(shí)際供應(yīng)、擴(kuò)大土地供應(yīng)等方式，著眼于增加市場長期供應(yīng)8月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前公布，北京、天津、重慶、唐山等28個(gè)城市，作為利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市；9月29日，住建部首次公布了今年保障房建設(shè)進(jìn)展情況：今年計(jì)劃建設(shè)的580萬套,前8月已開工70%,竣工30%,總體完成情況良好，但是各地區(qū)之間進(jìn)展不平衡，部分地區(qū)進(jìn)度緩慢的主要原因是當(dāng)?shù)卣匾暡粔?。促供給方式保障房國土部嚴(yán)查開發(fā)企業(yè)囤地情況：8月19日，國土資源部披露了全國房地產(chǎn)違法違規(guī)用地情況；上海、山東、甘肅等地新規(guī)都明確規(guī)定，欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、履行土地使用權(quán)出讓合同存在嚴(yán)重違約行為等房產(chǎn)商，將被禁止參加土地競買活動(dòng)，矛頭直指閑置土地、囤地炒地等房產(chǎn)商違法違規(guī)用地行為。促開發(fā)北京市土地整理儲(chǔ)備中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，四季度，北京將有50宗土地入市，合計(jì)供應(yīng)建筑面積達(dá)897.876萬平方米。其中涉及居住用地45塊，合計(jì)供應(yīng)面積為855.046萬平方米。粗略估算四季度所供應(yīng)的土地可供北京銷售12個(gè)月以上。截至10月14日，今年北京已供應(yīng)住宅用地合計(jì)705萬平方米。增供地24第24頁/共42頁加息背景及其邏輯控制通脹預(yù)期的重要性上升

加息成為必選動(dòng)作

從強(qiáng)調(diào)增長轉(zhuǎn)向調(diào)結(jié)構(gòu)

經(jīng)濟(jì)走出危機(jī)

先小幅加息、形成持續(xù)加息預(yù)期，同時(shí)對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響最小

危機(jī)時(shí)期的政策手段面臨轉(zhuǎn)向

25第25頁/共42頁加息對樓市影響的邏輯分析加息影響開發(fā)商借貸資金成本上升、銀行存款利率上升、流動(dòng)性收緊需求者資金緊張資金較寬松加快銷售回籠資金主動(dòng)跟進(jìn)首套需求改善需求保值型需求購買力較弱的暫時(shí)觀望購買力較強(qiáng)、初期受影響小初期受影響較小價(jià)量平穩(wěn)跌多次加息后通常要到加息周期的后期，房價(jià)開始明顯下降加息初期單純從加息對樓市的影響來看，其調(diào)控邏輯主要是通過調(diào)節(jié)開發(fā)商的資金成本、需求者的購房成本，來促進(jìn)供應(yīng)、降低需求，從而使供求關(guān)系發(fā)生改變、降低房價(jià)；但從加息的實(shí)質(zhì)影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、作用累加后房價(jià)開始明顯下降。初期對不同檔次物業(yè)影響會(huì)有不同26第26頁/共42頁從香港經(jīng)驗(yàn)來看，單一使用貨幣政策，發(fā)揮作用往往需要較長的反應(yīng)期；而多種政策組合使用，能夠迅速發(fā)揮調(diào)控作用1994年：多種政策組合使用措施：規(guī)定新樓內(nèi)部認(rèn)購成數(shù)和限制樓花買賣、增加公屋及土地供應(yīng)等，進(jìn)一步調(diào)升利率效果：下半年的物價(jià)交易縮減，樓價(jià)回落，投機(jī)活動(dòng)收斂2002年：單一貨幣政策措施：調(diào)低利率，但對持續(xù)低迷的樓市效果不明顯，效果兩年后才顯現(xiàn)27第27頁/共42頁歷次加息效果不可能一蹴而就，是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，加息對房價(jià)的影響，更多的體現(xiàn)在漸進(jìn)加息的過程中數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國人民銀行加息后近兩年，房價(jià)才首次出現(xiàn)環(huán)比下跌利率、CPI與房價(jià)關(guān)系圖28第28頁/共42頁監(jiān)管預(yù)售資金，必將進(jìn)一步加劇開發(fā)商的資金緊張程度，降價(jià)壓力更進(jìn)一步自2010年11月1日起，浙江省將開始監(jiān)管商品房預(yù)售資金。開發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理。自2010年12月1日起，北京市商品房預(yù)售資金將全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。當(dāng)前的資金面比07年9·27調(diào)控時(shí)要樂觀許多，不足以支撐房價(jià)的下跌但從長期來看，資金來源指數(shù)逐月下降，資金長久充足面臨挑戰(zhàn)降價(jià)？降價(jià)住宅價(jià)格（環(huán)比）、資金來源與投資變動(dòng)情況29第29頁/共42頁企業(yè)名稱銷售金額(億元)金額同比銷售面積(萬平米)面積同比銷售均價(jià)(元/平米)均價(jià)同比2010銷售金額目標(biāo)(億元)完成率(>75%)萬科集團(tuán)69262%58833%1176922%80087%保利地產(chǎn)40530%48530%83510%60068%中海外39936%3561%1120835%50080%恒大地產(chǎn)37555%59732%628118%40094%綠地集團(tuán)36768%45521%806639%

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—綠城中國32616%167-10%1952128%67049%富力地產(chǎn)21721%175-4%1240026%30072%碧桂園215122%40071%537530%30072%龍湖集團(tuán)18031%129-21%1395367%24873%雅居樂17075%17035%1000029%24569%世茂房地產(chǎn)163-3%133-30%1225638%30054%中信地產(chǎn)15572%13060%119237%

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—金地集團(tuán)1507%1314%114503%21071%華潤置地134-19%139-17%9640-2%

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—遠(yuǎn)洋地產(chǎn)13021%107-6%1215029%

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—融僑金輝集團(tuán)12232%128-17%953159%

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—世紀(jì)金源12011%233-25%515048%

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—2010年前三季度中國大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況部分開發(fā)商未完成預(yù)期銷售目標(biāo)，銀行回款減少可能會(huì)增加資金壓力30第30頁/共42頁銀行資金在開發(fā)商資金來源中占比約55%，調(diào)控對開發(fā)商資金狀況影響較為顯著2007年開發(fā)商來源于銀行的金額和所占比例2010年開發(fā)商來源于銀行的金額和所占比例從占比來看，銀行資金依然是開發(fā)商主要的資金來源渠道。加息的出臺(tái)，使的開發(fā)商銀行貸款的成本增加。限購令加上加息的影響，市場需求將進(jìn)一步下滑，銀行資金來源中，預(yù)付款金額和個(gè)人按揭貸款將減少，將加劇開發(fā)商的資金緊張程度。開發(fā)商來自銀行的資金包括銀行貸款、購房者個(gè)人按揭貸款以及定金和預(yù)收款數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)2010年開發(fā)商來源于定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款的金額和所占比例31第31頁/共42頁效果：通過影響市場預(yù)期和持續(xù)加息對購房成本的增加，作用逐漸釋放市場心態(tài)變化：主要在加息后期出現(xiàn)明顯變化效果：投資/投機(jī)型需求在本次重點(diǎn)打擊之列,大戶型/拼合戶型受政策影響明顯市場心態(tài)變化：供求方處于觀望階段、市場可能會(huì)出現(xiàn)下一波反彈效果：通過監(jiān)管開發(fā)商預(yù)售資金，加劇開發(fā)商資金的緊張程度，進(jìn)而迫使其加快供應(yīng)市場心態(tài)變化：一旦嚴(yán)格執(zhí)行，部分開發(fā)商將會(huì)受到嚴(yán)重影響限購令加息預(yù)售資金監(jiān)管未來需警惕限購、加息和預(yù)售資金監(jiān)管政策效應(yīng)疊加，加重房價(jià)下跌預(yù)期32第32頁/共42頁發(fā)展趨勢和應(yīng)對建議2第33頁/共42頁新政出臺(tái)，市場觀望成交量急劇下跌價(jià)格小幅波動(dòng)保持堅(jiān)挺態(tài)勢受促銷刺激，需求小幅釋放價(jià)格下降到部分客戶的預(yù)期成交量回暖成交量快速回升價(jià)格上漲觀點(diǎn)一：未來市場的不確定是常態(tài)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前做好預(yù)案，避免被動(dòng)量跌價(jià)穩(wěn)觀望階段量升價(jià)穩(wěn)促銷階段量價(jià)齊跌降價(jià)階段量升價(jià)跌局部回暖量價(jià)齊升全面回暖2010.42010.6部分城市二次觸底的成交量可能略高于首次觸底，如虛線所示；具體可參考《世聯(lián)新政系列研究之五》局部促銷全面促銷局部降價(jià)全面降價(jià)2010.8世聯(lián)對未來市場走勢的初步研判34量長期處于低位開發(fā)商降價(jià)回款市場看空者繼續(xù)觀望量首次觸底量二次觸底價(jià)格觸底政策加碼GO第34頁/共42頁從07年9·27調(diào)控來看，一二三類城市均具有如下特征：價(jià)格堅(jiān)挺－量首次觸底回升－價(jià)格下跌－量二次觸底回升－價(jià)格觸底注：數(shù)據(jù)經(jīng)過一次移動(dòng)平均處理，并消除春節(jié)效應(yīng)一類城市價(jià)格相對于新政當(dāng)月降低6.7％，相對于調(diào)控期高點(diǎn)，降低21.1％注：14個(gè)城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、長沙、西安、佛山、無錫、大連、廈門、鄭州9.27新政后二類城市量價(jià)變動(dòng)情況9.27新政后三類城市量價(jià)變動(dòng)情況三類城市價(jià)格高于新政當(dāng)月水平，相對于調(diào)控期高點(diǎn)，降低3.8％二類城市價(jià)格相對于新政當(dāng)月降低5.1％，相對于調(diào)控期高點(diǎn)，降低15.7％數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)35第35頁/共42頁一類城市4.15新政前后成交量走勢與9.27前后極為類似深圳北京上海廣州單位：萬平米數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)09.709.909.1110.110.310.510.709.709.909.1110.110.310.510.709.709.909.1110.110.310.510.709.709.909.1110.110.310.510.736第36頁/共42頁二三類城市4.15新政前后成交量走勢與9.27前后較為類似4.15新政波動(dòng)更明顯天津西安廈門鄭州單位：萬平米數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)09.709.909.1110.110.310.510.709.709.909.1110.110.310.510.70