.z商業(yè)銀行開(kāi)展土地金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略思考一引言土地具有資源和資產(chǎn)雙重特征,以往我們?cè)谘芯客恋刭Y源配置時(shí),總是局限于土地資源的開(kāi)發(fā)利用和保護(hù),忽略了土地是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的載體,包括土地價(jià)格政策土地稅收政策土地規(guī)劃政策和土地金融政策等在內(nèi)的土地政策能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展起到重大調(diào)節(jié)作用其中,調(diào)控區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最重要的土地政策是土地金融政策所謂土地金融,是指圍繞土地開(kāi)發(fā)利用經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)而發(fā)生的籌集融通和結(jié)算資金的金融業(yè)務(wù),其實(shí)質(zhì)是通過(guò)土地和建立工程的有償使用和以土地使用權(quán)土地經(jīng)營(yíng)收入抵押等方式把未來(lái)的資金轉(zhuǎn)換成現(xiàn)實(shí)收入,是國(guó)際上通行的重要的金融形式之一作為一個(gè)開(kāi)展中國(guó)家,我國(guó)開(kāi)展中必然涉及到土地資源的增量選擇和控制,土地市場(chǎng)的培育和完善,需要進(jìn)展土地收購(gòu)儲(chǔ)藏和相關(guān)金融支持,國(guó)有土地資源性資產(chǎn)的保值和增值,經(jīng)營(yíng)和收益分配等,使得土地的金融實(shí)踐或金融深化顯得尤為迫切從國(guó)外經(jīng)歷看,土地金融是西方興旺國(guó)家土地制度金融體系的重要組成局部,它在合理配置土地資源開(kāi)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮了重要的作用作為新的金融效勞領(lǐng)域,我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)借鑒他國(guó)的成功經(jīng)歷,積極開(kāi)展適合我國(guó)國(guó)情的土地金融業(yè)務(wù)二商業(yè)銀行開(kāi)展土地金融業(yè)務(wù)的重要意義(一)有利于銀行業(yè)務(wù)*圍的進(jìn)一步拓展銀行大力開(kāi)展土地金融業(yè)務(wù)能從土地開(kāi)場(chǎng),提供對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑施工個(gè)人住房消費(fèi)貸款的全過(guò)程全方位多功能差異化的一條龍優(yōu)質(zhì)金融效勞,能在時(shí)間上和空間上從市場(chǎng)政策客戶(hù)群體政府支持管理經(jīng)歷等等方面獲得更廣泛快速的開(kāi)展機(jī)遇和占據(jù)具有很大潛力的土地金融業(yè)務(wù)市場(chǎng)(二)有利于銀行調(diào)整信貸構(gòu)造,化解信貸風(fēng)險(xiǎn)由于體制和自身經(jīng)營(yíng)管理水平的原因,長(zhǎng)期以來(lái),銀行中長(zhǎng)期固定資產(chǎn)貸款比重大數(shù)額高,信貸構(gòu)造不合理土地儲(chǔ)藏所需銀行貸款期限較短,一般為2到3年,最短半年,最長(zhǎng)也不超過(guò)5年,而且,商業(yè)銀行開(kāi)辦的土地儲(chǔ)藏貸款等土地金融業(yè)務(wù)具有以下特點(diǎn):一是土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)作為政府的特殊單位,具有較大的穩(wěn)定性和運(yùn)作的壟斷性,收益較穩(wěn)定;二是貸款主體資金需求相對(duì)集中,便于管理;三是用地段較好的土地抵押加財(cái)政擔(dān)保方式,貸款風(fēng)險(xiǎn)較小;四是通過(guò)開(kāi)辦這一貸款可改善商業(yè)銀行與政府關(guān)系,吸收財(cái)政存款;五是能夠帶來(lái)附加收益,從土地源頭抓起,便于對(duì)下游客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo);六是土地資源的不可再生性,土地的自然增值性,土地的級(jí)差地租等特點(diǎn),以土地作為抵押的土地金融風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)小投資收益高我國(guó)已實(shí)施土地制度改革的城市土地金融實(shí)踐證明,貸款逾期不良率均未超過(guò)2%,反而通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)給貸款銀行帶來(lái)了巨大的沉淀資金存款和銀行效益(三)有利于土地資源的流轉(zhuǎn)和優(yōu)化配置土地金融的中心環(huán)節(jié)是土地抵押,無(wú)論是土地抵押的所有權(quán)出讓,還是抵押的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,抵押人逾期不能清償債務(wù),抵押土地產(chǎn)權(quán)即歸債權(quán)人,這實(shí)質(zhì)上是土地產(chǎn)權(quán)的一種流動(dòng)方式這樣,土地金融成為實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的中介,使得土地能夠與勞力資金等其他生產(chǎn)要素重新組合,優(yōu)化土地資源配置,有利于實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng),提高土地資源的配置效率(四)有利于土地市場(chǎng)的安康開(kāi)展我國(guó)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)發(fā)育較為緩慢,開(kāi)展土地金融,賦予土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì),允許將其抵押以實(shí)現(xiàn)資金的融通,就能集中較多資金,從而對(duì)土地市場(chǎng)的形成和發(fā)育提供強(qiáng)大的金融動(dòng)力三商業(yè)銀行開(kāi)展土地金融業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題目前,各商業(yè)銀行已開(kāi)場(chǎng)關(guān)注土地金融業(yè)務(wù),并取得了一定的成績(jī),但總體來(lái)看,開(kāi)展速度和質(zhì)量都很不夠,表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(一)對(duì)開(kāi)展土地金融業(yè)務(wù)的重要性認(rèn)識(shí)缺乏長(zhǎng)期以來(lái),各商業(yè)銀行由于一直是與經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)生信貸關(guān)系,而與代表政府行使土地收購(gòu)儲(chǔ)藏交易的事業(yè)單位的土地儲(chǔ)藏交易中心發(fā)生巨額信貸關(guān)系心里無(wú)底,潛意識(shí)對(duì)土地政策變動(dòng)政府信用風(fēng)險(xiǎn)控制及還貸能力產(chǎn)生各種疑心和擔(dān)憂(yōu)對(duì)其市場(chǎng)潛力認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一,導(dǎo)致實(shí)際工作中有主觀(guān)上不積極的思想,從而錯(cuò)過(guò)了不少拓展業(yè)務(wù)的好時(shí)機(jī)(二)提供的土地金融業(yè)務(wù)效勞單一,靈活性差對(duì)顧客有關(guān)貸款抵押擔(dān)保方式貸款期限貸款額度授信額貸款利率效勞品種等業(yè)務(wù)要求難以滿(mǎn)足,使得土地金融業(yè)務(wù)開(kāi)展難有大的起色和突破因此,有必要針對(duì)我國(guó)土地金融特點(diǎn),在嚴(yán)格控制防*風(fēng)險(xiǎn)前提下,進(jìn)展信貸政策,管理制度的創(chuàng)新(三)對(duì)土地金融的具體業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)不一,效率低下各銀行對(duì)土地儲(chǔ)藏貸款工程從貸款主體資格,抵押擔(dān)保方式工程的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)信貸管理方法財(cái)務(wù)核算方法等沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和管理方法由于沒(méi)有一套可操作的方法,實(shí)際工作中,經(jīng)辦銀行往往是工程最先接,但由于不知如何申報(bào)或申報(bào)資料難以滿(mǎn)足要求審批效率低等諸多原因,最終失去到手的業(yè)務(wù)(四)從事土地金融業(yè)務(wù)的職工隊(duì)伍業(yè)務(wù)素質(zhì)有待提高土地金融業(yè)務(wù)涉及面廣,政策性強(qiáng),綜合知識(shí)要求較高,是技術(shù)含量很高的金融業(yè)務(wù),對(duì)土地政策法律土地價(jià)格土地評(píng)估土地貸款風(fēng)險(xiǎn)防*資產(chǎn)保全的熟悉是從事這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域的信貸人員必備素質(zhì),否則不僅工作質(zhì)量低下,而且也存在較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)四加快開(kāi)展土地金融業(yè)務(wù)的措施針對(duì)土地金融業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題,為使商業(yè)銀行更快更好地開(kāi)展土地金融業(yè)務(wù),提出以下具體應(yīng)對(duì)措施:(一)把土地金融業(yè)務(wù)提到作為壯大銀行事業(yè)的戰(zhàn)略高度來(lái)開(kāi)展各商業(yè)銀行要統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),加大工作力度,充分發(fā)揮銀行的信貸管理優(yōu)勢(shì)當(dāng)前要在經(jīng)濟(jì)較興旺投融資環(huán)境比擬好市場(chǎng)化程度比擬高的大中城市,優(yōu)先選擇規(guī)劃具有前瞻性,具有較大升值潛力的土地開(kāi)發(fā)工程積極開(kāi)展對(duì)土地貸款及其他效勞的營(yíng)銷(xiāo)工作,大力開(kāi)展土地金融業(yè)務(wù),把抓好土地金融作為貫徹銀行中心城市戰(zhàn)略大力開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)加以開(kāi)展(二)盡快制定土地金融業(yè)務(wù)的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)管理方法考慮到我國(guó)土地國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)藏交易中心的性質(zhì)以及土地金融的特殊性,各商業(yè)銀行應(yīng)從貸款主體資格貸款評(píng)估資料貸款的抵押擔(dān)保方式貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)工程評(píng)估授信評(píng)價(jià)貸款審批條件標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)控制貸款的會(huì)計(jì)科目核算歸口部門(mén)管理等方面,盡快制定一個(gè)有操作性統(tǒng)一規(guī)*的土地金融信貸會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)管理方法(三)加快土地金融產(chǎn)品創(chuàng)新,提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平由于土地歸國(guó)家所有,政府信用級(jí)別較高,土地(特別是城市土地)可以有穩(wěn)定的可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流,而且具有較好的變現(xiàn)價(jià)值,收益相對(duì)平安,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小因此,土地是一種特別適合證券化的資產(chǎn)各商業(yè)銀行要積極與政府部門(mén)密切配合,加快土地金融產(chǎn)品和效勞創(chuàng)新,開(kāi)展直接銀團(tuán)貸款和間接銀團(tuán)貸款等業(yè)務(wù)模式,探索開(kāi)展包括財(cái)務(wù)參謀資產(chǎn)重組企業(yè)并購(gòu)和上市等方面的投資銀行業(yè)務(wù)在條件成熟時(shí),商業(yè)銀行不僅通過(guò)向土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)貸款提供間接融資,還可以通過(guò)資本運(yùn)作的方式幫助它們從資本市場(chǎng)上獲得直接融資盡管多數(shù)業(yè)務(wù)以國(guó)家信用為根底,但土地金融業(yè)務(wù)仍然不可防止地存在政策風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),因此,各商業(yè)銀行除應(yīng)結(jié)合我國(guó)土地金融國(guó)情進(jìn)展產(chǎn)品創(chuàng)新外,還應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平:認(rèn)真對(duì)每一工程土地進(jìn)展可行性分析和工程評(píng)價(jià),以確立貸款授信額度和貸款額度及期限有效運(yùn)用不同貸款期限組合及利率組合等方式增強(qiáng)工程的風(fēng)險(xiǎn)可控性;廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析監(jiān)控體系,加強(qiáng)土地政策研究市場(chǎng)研究和客戶(hù)研究,提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力;加強(qiáng)第一還款來(lái)源土地拍賣(mài)經(jīng)營(yíng)收益的管理;構(gòu)筑以政策支持為背景的貸款回收保障體系躲避和減少風(fēng)險(xiǎn)等(四)加強(qiáng)培訓(xùn)力度,提高土地金融從業(yè)人員素質(zhì)和水平要盡快培養(yǎng)一批懂政策懂土地懂法律懂經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍,始終做到市場(chǎng)信息收集反響靈敏,與政府各有關(guān)部門(mén)聯(lián)系嚴(yán)密配合良好,確保商業(yè)銀行在充分防*風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),快速壯大開(kāi)展土地金融業(yè)務(wù)綜上所述,隨著我國(guó)城市規(guī)模功能的不斷擴(kuò)大和完善,土地作為城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的根底,各商業(yè)銀行應(yīng)充分利用自身多年開(kāi)展金融業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì),積極參與各級(jí)政府土地金融運(yùn)作,努力提供高效優(yōu)質(zhì)的金融效勞,力**現(xiàn)功能互補(bǔ)