目錄第一節(jié)概述述2第二節(jié)物業(yè)業(yè)業(yè)管理總總體設設想44第三節(jié)擬擬擬采取的的管理理方式及及工作作計劃5第四節(jié)管理理理人員的的配備備及培訓100第五節(jié)管管管理規(guī)章章制度度的建立111第六節(jié)物物物業(yè)管理理報價價書及經(jīng)經(jīng)費收收支測算119第七節(jié)住住住宅區(qū)檔檔案的的建立和和管理理27第八節(jié)各類類類經(jīng)營管管理服服務指標標的承承諾330第九節(jié)保保保安、設設施設設備、保保潔服服務實施施方案案36第十節(jié)便便便民服務務及特特約服務558第十一節(jié)社區(qū)文化661第一節(jié)概述一、海上名門項項項目：海上名門總建筑筑筑面積15377006.555平方米，其其其中商業(yè)業(yè)面積積1451144.4平方米，會會會所面積25755..96平方米，住住住宅面積11422226.997平方米，地地地下2078877.01平方米，共共共建有30幢樓。綠綠化化率達50.5544%。二、公司概況×××物業(yè)管理理理有限公公司主主要從事事住宅宅、大廈廈物業(yè)業(yè)管理和和服務務以及裝裝飾裝裝潢和商商品經(jīng)經(jīng)營。公公司在在物業(yè)管管理服服務上建建立了了一整套套科學學化、標標準化化、規(guī)范范化的的管理和和經(jīng)營營體系。公公司司以品牌牌發(fā)展展為起點點，不不斷探索索經(jīng)營營管理新新路子子，崇尚尚業(yè)績績、注重重工作作改進的的考核核—激勵制度度，使使公司全全體員員工始終終以積積極的心心態(tài)和和專業(yè)化化的服服務技能能，為為客戶提提供價價格比的的高品品質、專專業(yè)化化服務。公司制定了完善善善的管理理規(guī)章章制度，并并嚴嚴格考核核。從從作息時時間到到工作實實績，從從保潔、保保安安、維修修工到到收費員員，做做到任務務明確確，獎懲懲分明明。為業(yè)主提供全方方方位高質質量的的服務是是我們們的宗旨旨，使使業(yè)主的的生活活無后顧顧之憂憂是我們們努力力的目標標。公公司除開開展日日常的保保安、保保潔、保保綠、公公共部位位的維維修業(yè)務務外，還還提供各各種特特約便民民服務務，開設設房屋屋裝修、維維修修、代叫叫出租租車、代代繳水水電費、代代購購物品等等服務務。數(shù)年來，我公司司司以其規(guī)規(guī)范的的管理、優(yōu)優(yōu)質質的服務務、精精湛的智智能化化管理技技術，贏贏得了上上海市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內內人士的的贊譽譽和關注注。三、公司優(yōu)勢1、具具具有一支支高素素質的管管理及及運行隊隊伍。經(jīng)經(jīng)過不斷斷地開開拓創(chuàng)新新、兢兢兢業(yè)業(yè)業(yè)，塑塑造了一一批高高素質的×××物業(yè)人員員。人人員業(yè)務務素質質高，動動手能能力強，一一專專多能，一一職職多能，隊隊伍伍精干，完完全全能滿足足海上上名門的的管理理需要。2、形成了一套套套完整科學學管管理運作作模式式和質量量管理理體系。該該模模式涵蓋蓋物業(yè)業(yè)管理的的有關關設備維維護保保養(yǎng)、房房管、客客戶服務務，保保安、清清潔、車車輛管理理、消消防管理理、社社區(qū)文化化等各各個環(huán)節(jié)節(jié)，凝凝聚了×××物業(yè)人多多年年的心血血，吸吸收了南南通市市同行的的先進進經(jīng)驗，管管理理運作的的標準準化、規(guī)規(guī)范化化程度達達到南南通市先先進水水平，是是我們們對事業(yè)業(yè)執(zhí)著著追求的的結晶晶。3、高級物業(yè)管管管理人才優(yōu)優(yōu)勢勢。公司司中高高層管理理人員員均獲全全國物物業(yè)管理理企業(yè)業(yè)經(jīng)理上上崗證證，有著著豐富富的項目目創(chuàng)優(yōu)優(yōu)經(jīng)驗，這這些些經(jīng)驗必必將對對管好海海上名名門、塑塑造物物業(yè)管理理的品品牌形象象起到到極大的的促進進作用。4、具有珍惜機機機會、全情情投投入的激激情。我我公司是是一個個正在發(fā)發(fā)展中中的公司司，在在激烈的的市場場競爭面面前，我我們珍惜惜市場場給予的的每一一次機會會。海海上名門門是海海門市的的高尚尚住宅區(qū)區(qū)，通通過分析析投標標項目的的物業(yè)業(yè)管理特特點和和我公司司的實實力與優(yōu)優(yōu)勢，我我們堅信信我們們完全有有能力力管理好好該項項目，完完全有有能力滿滿足業(yè)業(yè)主對該該項目目物業(yè)管管理標標準的期期望。如如果雙方方有機機會合作作，我我們必將將全情情投入，派派出出精銳人人員，付付出百分分百努努力，塑塑造該該項目的的物業(yè)業(yè)管理的的嶄新新形象，實實行行雙贏局局面。第二節(jié)物業(yè)業(yè)業(yè)管理總總體設設想根據(jù)住宅小區(qū)的的的物業(yè)管管理的的自身運運作規(guī)規(guī)律，針針對海海上名門門日前前的實際際情況況，我們們經(jīng)過過初步綜綜合分分析，認認為在在對該物物業(yè)的的管理服服務工工作中應應著重重抓好如如下幾幾項工作作：一、實施綜合治治治理，還還原一一個清潔潔的海海上名門門?！痢痢廖飿I(yè)接管管海海上名門門以后后，首先先將對對社區(qū)環(huán)環(huán)境進進行綜合合治理理，具體體方案案是；1、對社區(qū)的衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)生綜合治治理理，把公公共場場所、場場地的的衛(wèi)生徹徹底打打掃干凈凈，重重點清理理衛(wèi)生生死角，全全面面進行“滅四害”消殺、清清除除所有垃垃圾雜雜物、泥泥沙等等，還社社區(qū)一一個干凈凈整潔潔的環(huán)境境。2、對所有沙井井井、溝渠進進行行疏通清清淤工工作，保保障排排水系統(tǒng)統(tǒng)暢通通。3、對社區(qū)的公公公共設備、機機房、值班室室、宿舍等公公共設施進行行全面檢修維維護，使其恢恢復正常工作作狀態(tài)。二、健全、完善善善保安系系統(tǒng)，把把小區(qū)安安全工工作放在在第一一位，安安全工工作包括括治安安和消防防安全全兩大方方面。1、建立健全適適適合海上名名門門實際的的安全全管理規(guī)規(guī)定并并嚴格執(zhí)執(zhí)行。2、對全體保安安安人員的聘聘用用實行嚴嚴格把把關，嚴嚴格審審查資歷歷、經(jīng)經(jīng)歷、確確認無無不良記記錄，并并實行擔擔保人人制度。3、利用技防與與與人防相結結合合，不留留安全全隱患與與死角角，對保保安員員實施半半軍事事化管理理，加加強培訓訓，嚴嚴格管理理。4、對消防設備備備、設施認認真真巡查，嚴嚴格格管理，使使其其隨時保保持在在良好狀狀態(tài)。5、加強對業(yè)主主主、住戶的的治治安消防防意識識和知識識的宣宣傳，做做到全全民具備備防范范能力。確確保保海上名名門安安全萬無無一失失。三、逐步改進綠綠綠化環(huán)境境，建建造一個個舒適適的優(yōu)美美小區(qū)區(qū)。海上名門的綠化化化環(huán)境經(jīng)經(jīng)過精精心設計計，綠綠化面積積比重重很大，綠綠化化覆蓋率率較高高，花草草樹木木品種繁繁多，我我們接管管后將將發(fā)揮我我們多多年對東東苑半半島等管管理經(jīng)經(jīng)驗，結結合小小區(qū)的環(huán)環(huán)境特特點，對對小區(qū)區(qū)綠化進進行改改造，并并精心心管理，精精心心修造，把把海海上名門門塑造造成一個個四季季花開、鳥鳥語語花香的的美麗麗的高檔檔社區(qū)區(qū)。四、以人為本，實實施人性化管管理，塑造海海上名門形象象。為了管理好海上上上名門，在在對對社區(qū)環(huán)環(huán)境進進行綜合合治理理的同時時，最最重要的的是塑塑造人氣氣，盡盡最大努努力去去調動業(yè)業(yè)主住住戶的積積極性性。大家家的家家園大家家關心心，我們們將堅堅持我公公司的的“業(yè)主、住住戶戶至上，服服務務第一”的服務宗宗旨旨，實施“以人為本本，人人性化管管理”，逐個走走訪訪業(yè)主、住住戶戶，廣泛泛征求求意見和和建議議，集思思廣益益，事事事處處處為業(yè)主主、住住戶的利利益著著想，以以誠待待人，以以誠感感人，與與全體體業(yè)主、住住戶戶及業(yè)主主委員員會一起起共同同努力，完完善善收費，竭竭誠誠服務，用用我我們的雙雙手和和智慧，塑塑造造海上名名門的的美好形形象，保保證物業(yè)業(yè)的保保值與增增值。第三節(jié)擬采取的的的管理方方式及及工作計計劃第一部分擬采取取取的管理理方式式一、管理體制接管海上名門物物物業(yè)管理理以后后，形成成以業(yè)業(yè)主委員員會為為主，居居委會會、派出出所參參與的住住宅共共管體制制，管管理處在在業(yè)主主委員會會和公公司的直直接領領導下，根根據(jù)據(jù)所簽委委托管管理合同同條款款要求，嚴嚴格格執(zhí)行《物物業(yè)業(yè)管理條條例》及及其實施施細則則，對海海上名名門實施施綜合合一體化化物業(yè)業(yè)管理。管管理理的指導導思想想是：以以社會會效益為為主，經(jīng)經(jīng)濟效益益、環(huán)環(huán)境效益益有機機結合，為為業(yè)業(yè)主提供供一流流服務。（一）外部管理理理體制政府主管管部部門業(yè)主管理委員會業(yè)主管理委員會×××物業(yè)管理理理有限公公司海上名門管理處海上名門管理處（二）海上名門門門管理處處組織織管理架架構×××物業(yè)管理理理有限公公司根根據(jù)物業(yè)業(yè)管理理服務合合同，設設立海上上名門門管理處處，財財務實行行獨立立核算。管管理理處組織織架構構圖如下下：海上名門管理處處處組織架架構圖圖消防社區(qū)文化內勤檢查客戶服務收費房管維消防社區(qū)文化內勤檢查客戶服務收費房管維修運行清潔綠化主任管理員管理員保安車輛管理保安隊（三）海上名門門門管理處處組織織架構說說明1、管理處內部部部采取直線線職職能制的的組織織形式，盡盡量量減少管管理環(huán)環(huán)節(jié)，提提高工工作效率率和保保證信息息渠道道暢通。2、在崗位設置置置上，充分分考考慮到海海上名名門規(guī)模模偏小小，硬件件設施施先進的的特點點，崗位位設置置少而精精，減減少中間間層，滿滿足海上上名門門的實際際需求求，降低低管理理成本。3、要求管理處處處管理維修修人人員素質質高，一一人多職職，一一專多能能，最最大限度度地壓壓縮人員員定編編數(shù)量。二、監(jiān)督約束機機機制（一）海上名門門門監(jiān)督約約束機機制示意意圖門回訪雙周檢制度定期巡查業(yè)主門回訪雙周檢制度定期巡查業(yè)主（二）海上名門門門監(jiān)督約約束機機制說明明1、由政府部門門門、業(yè)主及及業(yè)業(yè)主委員員會、物物業(yè)管理理公司司對管理理處實實行全方方位監(jiān)監(jiān)督。2、管理處內部部部運作公開開透透明，便便于大大家監(jiān)督督。3、強強強化物業(yè)業(yè)管理理公司及及管理理處的檢檢查考考核職能能，考考核結果果與員員工工資資待遇遇掛鉤。三、激勵機制（一）激勵機制制制示意圖圖激勵機制獎懲體系報酬體系溝通體系培養(yǎng)提升體系企業(yè)文化體系激勵機制獎懲體系報酬體系溝通體系培養(yǎng)提升體系企業(yè)文化體系（二）激勵機制制制說明1、公司激勵機機機制分為兩兩個個層次，第第一一層次為為員工工直接感感受的的報酬及及獎懲懲體系。第第二二層次為為溝通通、提升升、企企業(yè)文化化體系系，滿足足員工工的精神神需求求。2、通過合理的的的報酬體系系設設計，完完善的的績效管管理與與考評，嚴嚴格格的獎懲懲體系系，真正正做到到獎懲分分明，優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰，保保護員工工長期期的工作作熱情情及動力力。3、通過加強溝溝溝通，加強強企企業(yè)文化化建設設，引導導員工工形成共共同的的價值取取向和和文化觀觀，確確保員工工積極極主動愉愉快地地從事本本職工工作。同同時對對積極上上進，追追求自我我提升升的員工工，給給他們提提供培培訓再教教育的的機會，隨隨著著企業(yè)的的發(fā)展展，使員員工的的自身能能力不不斷提高高，盡盡可能創(chuàng)創(chuàng)造條條件滿足足員工工自我價價值實實現(xiàn)的愿愿望。四、管理工作的的的控制方方式1、采用定點檢檢檢查方式，通通過管理處受受理投訴，追追溯處理問題題的全過程，檢檢查有無推拖拖、應付之現(xiàn)現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問問題及時糾正正。2、實實實行“走訪管理理、層層層檢查”，主任、管管管理員定定期、不不定期對對各類類人員的的工作作進行檢檢查、量量化考核核獎優(yōu)優(yōu)罰劣，從從而而不斷改改善工工作質量量。3、實行動態(tài)信信信息反饋控控制制，定期期或不不定期走走訪住住戶、街街道辦辦及派出出所，聽聽取他們們對管管理處的的意見見和建議議，并并在工作作中予予以改進進。第二部分工作計劃劃依據(jù)管理方式和和和管理運運作流流程，我我們將將工作計計劃分分為接管管管理理和常規(guī)規(guī)管理理兩部分分，按按照輕重重有序序、科學學實效效的原則則，擬擬定如下下管理理工作計計劃。一、接管管理工工工作計劃劃海上名門進駐管管管理、對對于接接管管理理工作作尤為重重要。一一方面要要接管管原來開開發(fā)商商所移交交的海海上名門門建設設施工驗驗收的的各種圖圖紙資資料，另另一方方面還要要辦理理有關業(yè)業(yè)主的的各種入入伙、交交費資料料，以以便今后后進行行完善的的管理理服務，更更為為了海上上名門門業(yè)主的的切身身利益，所所以以在接管管時我我們將認認真進進行接收收，嚴嚴格進行行科學學分類、編編號號、建檔檔、整整理。做做好登登記造冊冊，完完善交接接簽收收認可工工作，分分清責任任，對對于各類類設備備設施，結結合合設備檔檔案，認認真核對對，辦辦好接收收手續(xù)續(xù)。序號項目內容時間一檔案接管海上名門建筑施施施工竣工工全套套資料業(yè)主資料檔案歷年業(yè)主交費記記記錄簽訂委托管理合合合同后一一周內內二設備接管公共設備接管公共設備技術、維維修檔案三環(huán)境整治海上名門內環(huán)境境境綠化的的整治治二、正常期管理理理工作計計劃序號項目內容時間一機電設備的維修養(yǎng)護設備的基礎資料料料管理設備的運行管理理理設備的維修管理理理設備能源和安全全全管理2008年5月月月起二保安管理治安管理交通、車輛管理理理消防管理2008年5月月月起三小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理清潔衛(wèi)生管理2008年5月月月起四財務管理費用收取2、財務記帳2008年5月月月起五社區(qū)文化活動開展社區(qū)宣傳舉辦社區(qū)活動2008年5月月月起六便民服務和完善配套為住戶提供便民民民服務2008年5月月月起第四節(jié)管理人員員員的配備備及培培訓一、管理服務人人人員的配配備（一）海上名門門門管理處處人員員配備方方案主任1人主任1人炊事員1人清潔綠化清潔工16人保安隊炊事員1人清潔綠化清潔工16人保安隊維修工6人管理員6人人員配備說明：：：海上名門管理處處處擬配備備各類類人員52人，其中中管管理人員7人，技工6人，一般般層層員工39人。在管管理理人員中中，大大專以上上學歷歷3人。（二）人員素質質質要求崗位性別要求年齡要求文化程度要求工作技能及工作作作經(jīng)驗要要求人員素質主任男50歲以下大專以上1、經(jīng)管專業(yè)或或或機電專業(yè)業(yè)2、五年以上工工工作經(jīng)驗3、具物業(yè)管理理理經(jīng)歷4、有較強溝通通通及協(xié)調能能力力內部選派管理員不限35歲以下大專1、物管或經(jīng)營營營專業(yè)2、三年以上工工工作經(jīng)驗3、熟練使用電電電腦4、熟悉會計業(yè)業(yè)業(yè)務內部選派與外聘相結合管理員男35歲以下大專以上1、建筑或機電電電專業(yè)2、三年以上物物物業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗驗3、熟悉物業(yè)管管管理法律法法規(guī)規(guī)，具物物業(yè)管管理上崗崗證內部選派維修工男40歲以下中專以上1、有中級電工工工及弱電以以上上操作證證三年以上專業(yè)工工工作經(jīng)驗驗3、具土木維修修修經(jīng)驗內部選派與外聘聘聘相結合合清潔工不限40歲以下初中以上1、男性1.6668m以上，女女性1.555m以上2、五官端正，動動動作麻利利3、有專業(yè)經(jīng)驗驗驗優(yōu)先4、會使用清潔潔潔設備優(yōu)先先班長內部選派，衛(wèi)衛(wèi)生員外聘保安員車管員男20—26歲高中1、退伍軍人，黨黨黨員優(yōu)先先2、身體健康，儀儀儀容形象象好3、身高1.7775-1..882米4、有物業(yè)管理理理經(jīng)歷者優(yōu)優(yōu)先先內部選派與外聘相結合二、管理服務人人人員的培培訓（一）培訓工作作作原則理論聯(lián)系實際，學學用一致，按按需施教，講講求實效。（二）培訓系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)的實施施運作作1、培訓系統(tǒng)圖圖圖培訓計劃修正執(zhí)行崗位應用崗位應用培訓組織培訓考核培訓考核系統(tǒng)圖說明：（1）針對海上上名名門的管理理理特點來來設置置培訓目目標并并擬訂實實施計計劃。（2）有效運用用各各種培訓形形形式和方方法，確確保培訓訓達到到預期效效果。（3）通過對員員工工進行考核核核，以了了解培培訓的有有效性性及員工工的接接受程度度。（4）根據(jù)對考考核核結果的評評評估和反反饋，及及時調整整培訓訓思路并并確定定未來培培訓重重點。強強調將將理論應應用到到實踐工工作中中。2、培訓的組織織織方式（1）培訓職責責①管理處負責責員員工日常培培培訓計劃劃、協(xié)協(xié)調、組組織、考考核等工工作。②主管級以上的的的管理人員員根根據(jù)公司司提出出的培訓訓計劃劃進行逐逐級培培訓，并并對培培訓實施施評估估和反饋饋。（2）培訓形式式實行公司與管理理理處兩級級的培培訓，根根據(jù)培培訓要求求，采采取多種種形式式對員工工進行行崗前培培訓和和在崗培培訓，其其中在崗崗培訓訓是培訓訓的主主要形式式。（3）培訓實施施流流程員工培訓分為三三三個階段段，即即：崗前前培訓訓——崗位轉正正培培訓——在崗培訓訓。每每位新入入職員員工必須須接受受為期一一周的的入職培培訓，內內容詳見見《新新員工公公共培培訓科目目》。三三個月試試用期期滿后，經(jīng)經(jīng)考考核合格格后方方可轉正正。轉轉正以后后員工工將接受受長期期連續(xù)的的在崗崗培訓，內內容容詳見《多多工工種培訓訓科目目表》。所所有有培訓課課程結結束后均均進行行考核、評評價價，并歸歸檔管管理。（三）培訓內容容容及目標標1、新員工公共共共培訓科目目序號公共科目名稱具具具體內容容一禮儀知識：1、常用禮儀知知知識2、《×××物業(yè)管理理公公司儀表表、儀儀態(tài)、行行為規(guī)規(guī)范》二服務意識：教教處理與戶主住溝技三企業(yè)文化：1、公司發(fā)展史史史及基本情情況況介紹2、公司經(jīng)經(jīng)營營理念3、《員工工手手冊》4、內部管理規(guī)規(guī)規(guī)章制度四海上名門基本情情情況介紹紹及二二次裝修修管理理要點五行業(yè)法規(guī)：建設部及南通市市市物業(yè)管管理方方面的法法規(guī)條條例六物業(yè)管理基礎知知知識七安全知識及消防防防知識2、保安員及車車車管員培訓訓科科目序號培訓內容培訓頻率培訓目標一單兵隊列動作2、三大步法3、體能訓練逢周一至周五每天訓練一小時時時培養(yǎng)組織紀律性性性練就扎實基本功功功二擒拿格斗基本功功功2、捕俘拳3、防衛(wèi)術逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內務管理每周一次檢查評評評比保持宿舍干凈整整整潔四工作例會（政治治治思想及及職業(yè)業(yè)道德教教育，工工作講評評及分分析）每周一次提高思想覺悟總總總結自身身存在在不足五《保安服務工作作作手冊》每月一次培訓考考考核熟練掌握保安員員員崗位職職操程工準六保安服務的規(guī)章章章制度及及相關關法規(guī)政政策每月一次培訓考考考核熟悉相關法律常常常識，提提升理理論水平平七《消防管理工作作作手冊》每月一次培訓考考考核了解消防的基礎礎礎知識，救救火火的基本本程序序及各自自職責責八突發(fā)事件的應急急急處理，緊緊急急集合演演練每季度一次提高突發(fā)事件處處處理能力力九消防實戰(zhàn)演習，傷傷員救護知識識每半年一次提高消防實戰(zhàn)能能能力3、清潔工（綠綠綠化工）培培訓訓科目序號培訓內容培訓頻率培訓目標一工作例會（政治治治思想及及職業(yè)業(yè)道德教教育，工工作講評評及分分析）每周一次提高思想覺悟，總總結自身存在在不足二內務管理每月一次檢查保持宿舍干凈整整整潔三《清潔服務工作作作手冊》《綠化服務工作作作手冊》每月一次培訓及及及考核熟練掌握清潔工工工（綠化化工）崗崗位職責責、操操作規(guī)程程、工工作標準準四和和；潔的用藝械備操養(yǎng)農(nóng)使每季度一次培訓訓訓和考核核提高工作技能，保保持工作效率率五清潔環(huán)保方面的的的管理條條例園藝方面的管理理理條例每季度一次培訓訓訓及考核核熟悉相關法律常常常識，提提升理理論水平平六四害消殺和防治治治，植物物生長長一般常常識每季度一次程程了和園的知七((安隊每半年一次提高消防實戰(zhàn)能能能力4、維修技工培培培訓科目序號培訓內容培訓頻率培訓目標一工作例會（政治治治思想及及職業(yè)業(yè)道德教教育，工工作講評評及技技術交流流）每月召開一次提高思想覺悟，總總結自身不足足，提高技術術水平二內務管理每月一次檢查保持宿舍干凈整整整潔三《維修服務工作作作手冊》《設備管理工作作作手冊》《消防管理工作作作手冊》考考熟悉技工的崗位位位職責、操操作作規(guī)程、工工作作標準，掌掌握握消防知知識和和設備管管理知知識四房屋維修方面的的的管理條條例，房房屋修繕繕標準準每季度一次培訓訓訓考核熟悉相關法律常常常識，提提升理理論水平平五小區(qū)內水、電、消消防管道走向向，設備設施施特點，維修修服務范圍每季度一次培訓訓訓考核了解和熟悉小區(qū)區(qū)區(qū)狀況，提提高高工作效效率六土建、機電、給給給排水等等相關關專業(yè)的的基礎礎管理知知識每半年一次培訓訓訓考核能能素七設備及機具的操操操作演練練和保保養(yǎng)規(guī)程程每半年一次培訓訓訓和考核核檢驗技工實際操操操作能力力八技術大比武每年一次綜合評比，提高高高技能九((安隊每半年一次提高消防實戰(zhàn)能能能力第五節(jié)管理規(guī)章章章制度的的建立立“沒有規(guī)矩，不不不成方圓”。健全、規(guī)規(guī)規(guī)范的管管理規(guī)規(guī)章制度度是我我們實施施科學學管理、提提供供優(yōu)質服服務的的依據(jù)，也也是是我們塑塑造物物業(yè)管理理品牌牌的保證證。我我們將嚴嚴格按按照ISO990001質量保證證體體系的要要求，對對海上名名門實實施專業(yè)業(yè)化、規(guī)規(guī)范化的的管理理。同時時，根根據(jù)海上上名門門的實際際情況況，我們們制訂訂了完善善的管管理規(guī)章章制度度。限于篇幅，我們們們僅將海海上名名門管理理規(guī)章章制度的的目錄錄摘錄如如下：：一、公眾制度1、海上名門精精精神文明建建設設公約2、海上名門樓樓樓宇使用及及維維護管理理規(guī)定定3、海上名門裝裝裝修管理規(guī)規(guī)定定4、海上名門裝裝裝修管理公公約約5、海上名門裝裝裝修人員管管理理規(guī)定6、海上名門物物物品搬進（出出）管理規(guī)定定7、海上名門治治治安管理規(guī)規(guī)定定8、海上名門清清清潔衛(wèi)生管管理理規(guī)定9、海上名門園園園林綠化管管理理規(guī)定10、海上名門門門消防管管理規(guī)規(guī)定11、海上名門門門交通車車輛、停停車場管管理規(guī)規(guī)定12、海上名門門門環(huán)境保保護管管理規(guī)定定13、海上名門門門供水、供供電電、供氣氣管理理規(guī)定14、海上名門門門臨時用用電管管理規(guī)定定二、內部崗位職職職責1、管理處主任任任崗位職責責描描述2、保安隊長崗崗崗位職責描描述述3、管理員崗位位位職責描述述4、保安員崗位位位職責描述述5、車管員崗位位位職責描述述6、清潔員崗位位位職責描述述7、維修工崗位位位職責描述述8、綠化工崗位位位職責描述述9、炊事員崗位位位職責描述述三、內部行政管管管理制度度1、員工守則2、員工培訓制制制度3、員工錄用制制制度4、勞動合同管管管理規(guī)定5、請銷假制度度度6、崗位考勤制制制度7、工作制度8、員工考核制制制度9、獎懲制度10、辦公用品品品管理制制度11、員工宿舍舍舍管理規(guī)規(guī)定12、員工食堂堂堂管理規(guī)規(guī)定13、管理處回回回訪制度度14、接待來訪訪訪投訴工工作制制度15、檔案管理理理制度16、電腦管理理理制度17、安全操作作作制度18、防火安全全全檢查制制度四、工作流程1、海上名門管管管理處整體體運運作流程程2、社區(qū)文化活活活動實施流流程程3、業(yè)主投訴處處處理流程4、物業(yè)接管驗驗驗收流程5、業(yè)主入住流流流程6、二次裝修管管管理流程7、檔案建立與與與管理流程程8、服務質量評評評價及不合合格格服務控控制服服務9、物料控制流流流程10、設備設施施施維修養(yǎng)養(yǎng)護工工作流程程11、業(yè)主室內內內維修工工作流流程12、治安事件件件處理工工作流流程13、環(huán)境管理理理工作流流程14、消防應急急急處理流流程15、培訓工作作作流程五、員工工作崗崗崗位考核核及獎獎懲1、獎勵辦法2、公司考核制制制度第六節(jié)物業(yè)管理理理報價書書及經(jīng)經(jīng)費收支支測算算一、投標報價書書書項目名稱海上名門物業(yè)所在地海門市物業(yè)總建筑面積積積153706...55物業(yè)管理費報價1、物業(yè)管理費費費標準：小高層物業(yè)管理理理費：4.50元/月.平方米多層物業(yè)管理費費費：3.00元/月.平方米別墅物業(yè)管理費費費：5.00元/月.平方米商業(yè)物業(yè)管理費費費：5.00元/月.平方米2、會所年物業(yè)業(yè)業(yè)管理費：：80萬元/年3、前期開辦費費費：開辦費總總總額60223302元二、物業(yè)管理經(jīng)經(jīng)經(jīng)費收支支的基基本原則則1、“以收定支支”原原則海上名門在制訂訂訂物業(yè)管管理收收費時考考慮到到業(yè)主的的承受受能力，收收費費標準均均照南南通市的的收費費指導，并并在在此基礎礎上精精打細算算，計計劃使用用，合合理開支支。2、“透明管理理”原原則編制費用開支計計計劃，物物業(yè)公公司僅收收取合合理的管管理傭傭金，其其余收收入均投投入到到管理中中，費費用開支支的預預決算通通過業(yè)業(yè)主委員員會的的審查確確認，并并按規(guī)定定定期期公布賬賬目。三、日常物業(yè)管管管理費及及開辦辦費測算算（一）測算依據(jù)據(jù)據(jù)1、南通市物業(yè)業(yè)業(yè)管理收費費的的相關法法律收收費指導導標準準及文件件；2、我公司多年年年物業(yè)管理理的的經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)，并并參照現(xiàn)現(xiàn)行市市場行情情及行行業(yè)測算算慣例例；（二）海上名門門門物業(yè)管管理公公共服務務費測測算（見見附表表一）。（三）海上名門門門前期開開辦物物資（見見附表表二）。四、“兩金”的的管理與使用用用海上名門公用設設設施專用用基金金、房屋屋本體體維修基基金的的管理與與使用用按《物物業(yè)管管理條例例》、《南南南通市住住宅區(qū)區(qū)公用設設施專專用基金金管理理試行規(guī)規(guī)定》、《[南通市房房屋本體維維修基金管管理規(guī)定》執(zhí)執(zhí)行。海上名門物業(yè)公公公共服務務費測測算表(附表一)序號項目測算依據(jù)測算式測算結果（年總總總支出）一人工費(1)+┅┅(((6)250380000（1）管理人員工資管理人員8人（一一正兩副副），工工資標準準按人人均500000元/人·月測算月工資標準×人人人數(shù)500000×8××122480000（2）安全護衛(wèi)人員工工工資安全護衛(wèi)人員2222人，三三班班兩運轉轉，每每班7人，設隊隊長長1名，工資資標標準按人人均222000元/人·月計月工資標準×人人人數(shù)220000×222×112580800（3）保潔人員工資保潔人員16人人人，設保保潔主主管一名名，工工資標準準按人人均100000元/人·月計月工資標準×人人人數(shù)100000×166×112192000（4）水電、智能化、機機電設備技術術人員工資技術人員6人，工工資標準準按人人均400000元/人·月計月工資標準×人人人數(shù)400000×6××122288000（5）社會保險費工資的45%（醫(yī)醫(yī)療10%%，工傷傷4%，養(yǎng)老老28%%，失業(yè)3%%）[（1）+（22）+（3）+（4）]×45%693360（6）福利費、培訓教教教育費工工會費費工資的17.555%（福利利14%%，培訓教教育育1.5%%，工工會費2%%）[（1）+（22）+（3）+（4）]×17.5%%269640二行政辦公費用（1）+（2）+（3）+（4）377040（1）辦公用低值易耗耗耗品、辦辦公設設備保養(yǎng)養(yǎng)綜合測算每月支支支出2000000元年消耗2000000×112240000（2）辦公用水、用電電電費用水：500方方方/月用電：：80000度/月（智能能監(jiān)監(jiān)控用電電）水水費：1..880元/方電費：：0..79元/度（用水方數(shù)×水水水費單價價+用電度數(shù)×電度單價價）（5000×2..20+88000××0.799）×1289040（3）宣傳費、書報費費費綜合測算按200000元/月2000×122224000（4）通訊費、郵電費費費3部電話，管理理理處、值班班室室、報警警監(jiān)控控接警用用，月月支出200000元2000×122224000三公共設施設備日日日常維護護費用用1.住宅建筑成成成本為255000元/平方米；；2..公用設施施建建造成本本按住住宅建筑筑成本本的40%%；3.折舊年年限限為70年；4.維修養(yǎng)養(yǎng)護護費按月月折舊舊費的500%%計2500元/平平平方米×40%÷÷770年×50%××115377066.555平方方米109790444四環(huán)境管理費用（1）+（2）68000（1）保潔工具、損耗耗耗、清潔潔用品品消耗按4000元/人·年計，保保潔潔14人4000元/年年年×1456000（2）除四害消殺費用用用綜合測算月支出出出10000元100012000五公共秩序管理費費費用（1）44000（1）保安裝備、損耗耗耗保安用用品消消耗按2000元///人·年計算，保保保安22人2000元/人人人·年×2244000六綠化維護費用綠化面積為43336922.115；全部外外包包每平方米年費用用用20元873843七稅收一+┅┅六項的的9.005%計[一+┅┅六]]×9.0555%449295八公司利潤一+┅┅七項的的25%%計[一+┅┅七]]×20%108277666九總計649665888十建筑面積為122287441..37；計算每每平平方米每每月平平均物業(yè)業(yè)管理理費4.21注：上述測算不不不包括公公共能能耗，如如：電電梯電費費、二二次供水水電費費、景觀觀燈、公公共用水水等，該該項費用用由我我公司向向業(yè)主主每年預預收1500元/戶的公用用水水、電費費，按按實分攤攤。海上名門物業(yè)公公公共服務務費收收費標準準序號項目收費標準備注1小高層物業(yè)費4.50元/平平平方米.月2多層物業(yè)費3.00元/平平平方米.月3別墅物業(yè)費5.00元/平平平方米.月4商業(yè)物業(yè)費5.00元/平平平方米.月5會所物業(yè)費80萬元/年海上名門前期開開開辦物資資清單單(附表二)序號物品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注一辦公用品類1電腦臺96000540002愛普生160000K3針式打印印機機臺135003500財務專用3愛普生噴墨打印印印機臺2300060004復印機臺112000120005傳真機臺2100020006科密考勤機臺1270027007塑封機臺18008008安裝電話部33009009數(shù)碼相機鈔機臺13000300011128兆優(yōu)盤個4100400121.5匹空調（掛掛掛機）臺4250010000經(jīng)理、財務、會會會議室、工工程程維修、客客服服接待、值值班班室133匹空調（柜機機機）臺280001600014飲水機套330090015電話機部105050016寬帶接入項128028017辦公桌椅套12600720018接待臺發(fā)套23000600020茶幾張230060021文件柜個1515002250022住戶資料柜個408003200023會議桌議椅把20200400025保險柜臺24000800026書報架套230060027白板套211022028員工工號牌批11500150029員工服裝套1048008320030對講機含電池部3610003600031入伙資料批12000020000入伙時用32電話程控交換系系系統(tǒng)套150005000用于辦公室小計354800二安全、消防管理理理1警棍根1715025502隔離帶卷51206003反光錐個3012036004太陽傘把41506005崗臺個350015006白板塊21102207可充式電筒個912010808多用插座個6301809雨衣鞋雙144056011自行車輛9300270012告示牌塊525125133kg干粉滅火火火器瓶2075150014消防腰斧把44518015消防大平斧把44518016消防扳手把4187217安全繩卷47530018水袋接口個4208019消防槍頭個43012020防毒面具個415060021消防帶米10015150022頭盔個412048023消防膠鞋雙43012024消防鍬把4208025消防桶個4104026鐵鍬桿個48032027消防服套41200480028消防腰帶只48032029警示帶卷412048030鐵圍欄個1060060001.5米/個小計32987三保潔、綠化類1連身雨衣套1010010002保潔工具批110000100003綠化工具批1500050004奧林匹斯K19995型高壓沖沖洗洗機臺122500225005XSS53剪草草草機臺26000120006割灌機臺2400080007綠籬機臺2350070008垃圾推車臺161500240009高枝剪把230060010三節(jié)伸縮桿根2900180011花剪把512060012大剪把54522513藥水機個350150肩背式141.2米伸縮桿桿桿把25001000151.2米二節(jié)伸伸伸縮桿把2800160016推水地刮把212024017汽油機臺150005000小計100715四工程維護類1電焊機臺112001200用于焊接養(yǎng)護2進口手提切割機機機臺1680680用于日常維修3熱熔焊接機臺210002000用于日常維修4管絲機臺220004000用于日常維修5角磨機臺1750750用于日常維修6沖擊鉆臺216503300用于日常開孔7手電鉆臺26501300用于日常開孔8彈簧管管道疏通通通機臺130003000用于污水管道疏疏疏通9數(shù)字式萬用表塊53801900用于日常維修10鉗形表塊2350700用于日常維修11萬用表47型個1095950用于日常維修12搖表（500VVV）套25001000用于日常檢測13排污泵1.5KKKW臺25001000用于日常搶修14管鉗把450200用于日常維修15電話壓線鉗把1120120用于通訊維護161.5米鋁梯個25001000用于日常維修及及及保潔173米鋁梯個1800800用于日常維修及及及保潔185米鋁梯個120002000用于日常維修及及及保潔19工具柜個28001600放置工具20工作臺臺120002000工作臺面21工具箱套101001000放置工具22臺鉗臺120002000工作用具23電錘鉆頭套1500500用于日常維修24電鉆鉆頭套1200200用于日常維修25充電式手電把3200600用于日常維修26工作標示牌套110001000如：小心路滑等等等等小計34800五員工生活設施類類類1上下床張2740010800不含保潔、綠化化化2床上用品套5420010800軍被、墊被、床床床單等3電風扇臺141001400每4人1臺4熨斗套2100200員工用5電視機臺330009000員工用6DVD臺312003600員工用7洗衣機臺230006000員工用8電熱水器臺4500020000員工用9廚具批150005000員工食堂用10柜式冰箱臺130003000員工食堂用11消毒柜臺110001000員工食堂用12微波爐臺2300600員工食堂用13電飯堡臺44001600員工食堂用14其他零星物品批160006000員工食堂用小計79000合計602302第七節(jié)住宅區(qū)檔檔檔案的建建立和和管理住宅區(qū)的檔案資資資料是物物業(yè)管管理的重重要資資源，建建立完完善的檔檔案并并進行科科學的的管理是是十分分必要的的。因因此，我我們將將在接管管海上上名門物物業(yè)管管理的同同時，對對海上名名門所所有物業(yè)業(yè)管理理檔案進進行接接管，包包括建建筑施工工、竣竣工驗收收圖紙紙、資料料、和和業(yè)主、住住戶戶檔案資資料等等。在原原來檔檔案的基基礎上上，進行行科學學分類，并并不不斷進行行補充充完善，應應用用計算機機實施施規(guī)范化化管理理，從而而建立立完整的的資料料檔案庫庫。一、檔案的接管管管1、成立管理處處處檔案資料料室室，專門門負責責海上名名門檔檔案的接接管與與管理工工作。2、制定檔案接接接管與管理理的的工作流流程，檔檔案資料料管理理規(guī)章制制度，檔檔案資料料管理理員（兼兼）崗崗位責任任制。3、對于海上名名名門的工程程技技術、小小區(qū)管管理、經(jīng)經(jīng)營財財務、人人事管管理、規(guī)規(guī)章制制度及往往來文文件、質質量管管理文件件檔案案資料及及其他他檔案，進進行行分類編編號、科科學建檔檔，具具體內容容見附附表。二、檔案的管理理理1、充分運用計計計算機技術術進進行管理理。在在現(xiàn)代信信息社社會，廣廣泛地地應用計計算機機，參與與各行行業(yè)、各各方面面的工作作，已已成為現(xiàn)現(xiàn)代化化管理的的重要要手段。在在檔檔案管理理上，充充分發(fā)揮揮計算算機所具具有的的數(shù)據(jù)處處理快快、貯存存信息息量大、安安全全可靠、易易于于保存、方方便便使用等等優(yōu)勢勢，實現(xiàn)現(xiàn)檔案案管理的的科學學化和現(xiàn)現(xiàn)代化化。2、采用計算機機機貯存與原原始始文書檔檔案雙雙軌制，實實現(xiàn)現(xiàn)檔案資資料貯貯存方式式多元元化。盡盡可能能把其他他形式式的檔案案資料料轉化為為電腦腦磁盤貯貯存，以以利于保保存、查查找和利利用。同同時，運運用錄錄像帶、錄錄音音帶、膠膠卷、照照片、圖圖紙、圖圖表、幻幻燈片片等多種種形式式貯存信信息，使使抽象的的檔案案資料具具體、形形象化，更更易易于運用用與接接受。3、做到檔案組組組卷分類科科學學化。編編制統(tǒng)統(tǒng)一的檔檔案組組卷分類類說明明書，規(guī)規(guī)定應應按部門門分類類，以內內容分分類，按按同一一年度，同同一一保存期期限，同同一保密密程度度的順序序進行行組卷，逐逐一一編號、登登記記造冊、編編輯輯目錄，分分柜柜保存。住住戶戶檔案資資料分分類原則則是每每組團按按柜、每每棟按位位、每每單位按按盒、每每戶按冊冊建檔檔，但要要充分分考慮原原接管管檔案分分類的的實際。4、加強檔案的的的安全、保保密密工作。應應符符合防盜盜、防防火、防防蟲、防防鼠、防防潮的的要求。貫貫徹徹執(zhí)行國國家保保密法，管管理理處部分分檔案案按其泄泄露、遺遺失會使使住戶戶、管理理處利利益受到到重大大、較大大損失失和不良良影響響分為絕絕密、機機密、秘秘密三三級，其其他為為普通檔檔案，不不同密級級的檔檔案在保保管和和運用方方面將將區(qū)別對對待。三、檔案的運用用用1、員工因工作作作需要借閱閱檔檔案，應應辦理理借閱登登記手手續(xù)，并并規(guī)定定借閱期期限。2、檔案的銷毀毀毀，應填寫寫銷銷毀單，并并經(jīng)經(jīng)管理處處主任任批準后后方可可執(zhí)行，銷銷毀毀單由檔檔案室室管理員員保存存。附表：海上名門檔案資資資料分類類目錄錄項目內容住宅管理1、業(yè)主委員會會會工作：業(yè)業(yè)主主委員會會的章章程、文文件、通通知、資資料、歷歷次活動動記錄錄等2、住戶管理：：：住戶資料料（入入伙通知知單、購購房合同同、住住戶登記記表、業(yè)業(yè)主公約約、住住戶證件件、驗驗房簽收收表、鑰鑰匙發(fā)放放記錄錄等）、住住戶戶投訴、回回訪訪記錄，住住戶戶意見調調查、統(tǒng)統(tǒng)計記錄錄3、社區(qū)文化：：：社區(qū)文化化活活動計劃劃、記記錄（簡簡報、照照片、錄錄像帶帶、錄音音帶等等）、活活動總總結：：生檢果記垃清同消同記5、綠化管理：：：綠化工作作記記錄及檢檢查記記錄，消消殺、病病蟲害檢檢查防防治記錄錄、綠綠化設備備清單單、使用用及保保養(yǎng)記錄錄6、車場管理：：：入住戶辦辦理理停車卡卡記錄錄、辦卡卡車輛輛檔案、巡巡視視路線、記記錄錄、丟失失車輛輛處理記記錄、交交接班、值值班班記錄，搬搬/入出記錄錄7、消防、治安安安管理資料料：：上級消消防文文件精神神，本本區(qū)消防防設施施的管理理情況況及有關關消防防治安狀狀況記記錄。工程技術管理1、海上名門建建建設竣工資資料料：報建建資料料、海上上名門門紅線圖圖、規(guī)規(guī)劃圖、總總平平面竣工工圖、、建建建筑物竣竣工圖圖（建筑筑、結結構、給給排水水、電氣氣、煤煤氣等）、構構筑物竣工圖圖、公共設施施竣工圖、室室外管網(wǎng)竣工工圖（水、電電、電話、煤煤氣、消防、有有線電視、智智能化系統(tǒng)配配線、排雨排排污等）、綠綠化工程竣工工圖等2、海上名門改改改造變更資資料料：各類類改造造竣工圖圖、裝裝修及驗驗收資資料（裝裝修申申請表、責責任任書、裝裝修圖圖、施工工隊資資料、驗驗收資資料等）、海海上名門改造造計劃3、房屋及公共共共設施維修修（維維護）：：房屋屋重大維維修資資料、公公共設設施重大大維修修資料、日日常常維修資資料（申申請記錄錄、回回訪記錄錄、維維修派工工單等等）、大大修改改造計劃劃、故故障事故故報告告、公共共設施施巡檢記記錄等等4、設備資料：：：設備管理理（維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)范范、設備備臺帳帳及更新新記錄錄、工程程驗收收資料等等）、設設備技術術（設設備使用用說明明書、圖圖紙）、設設設備運行行、維維修保養(yǎng)養(yǎng)資料料（通訊訊、水水電、智智能化化系統(tǒng)、消消防防等）5、科技圖書及及及資料：各各類類技術手手冊、標標準、規(guī)規(guī)范、產(chǎn)品樣本本和和資料、其其他他技術信信息和和資料等等經(jīng)營財務1、經(jīng)營管理資資資料：房產(chǎn)產(chǎn)面面積資料料、經(jīng)經(jīng)營收費費標準準等2、資料委委理同房同圾運消殺采購工程合及經(jīng)合合更評記3、財務管理：：：各類會計計憑憑證、賬賬簿、報報表等人事勞資1、人事：員工工工花名冊、資資質證明資料料、員工體檢檢表、考核表表、工傷保險險資料、各類類統(tǒng)計報表等等2、勞資：員工工工工資、考考勤勤、各類類休假假、獎金金發(fā)放放記錄、各各類類統(tǒng)計報報表等等3、培訓：培訓訓訓計劃、員員工工培訓記記錄、培培訓考核核記錄錄等規(guī)章制度及往來文件管理及運作規(guī)章章章制度政府、主管部門門門頒發(fā)的的法律律法規(guī)文文件×××物業(yè)管理理理公司文文件其他外來文件本管理處發(fā)出的的的通知、公公告告、報告告、信信函等公公文質量管理文件1、質量體系文文文件：質量量手手冊、運運作程程序文件件、作作業(yè)指導導書2、質量管理資資資料及記錄錄：：內部質質量審審核資料料、管管理評審審資料料、糾正正和預預防措施施報告告、其他他記錄錄及資料料檔案管理資料1、檔案銷毀報報報告及清單單檔案接管、移交交交記錄其他第八節(jié)各類類類經(jīng)營管管理服服務指標標的承承諾一、管理經(jīng)營指指指標承諾諾及擬擬采取的的措施施（一）管理服務務務費收取取率國優(yōu)標準＞98%省優(yōu)標準＞98%承諾指標測定依據(jù)實收費用額/應應應收費用用總額額×1000%＞98%保證措施1、加強宣傳，提提提高業(yè)主主對物物業(yè)管理理的消消費意識識。2、對住宅用戶戶戶采取銀行行定定期托收收服務務。對于欠交管理服服服務費的的行為為，我們們將采采取業(yè)主主公約約中規(guī)定定的合合理措施施予以以催繳，必必要要時采用用法律律手段作作為催催繳措施施。經(jīng)協(xié)商采取代為為為出租等等方式式盤活長長期空空置住宅宅。二、管理服務指指指標承諾諾及擬擬采取的的措施施（一）維修工程程程質量合合格率率及回訪訪率1、維修工程程質量量合格率率市優(yōu)標準100%承諾指標100%測定依據(jù)質量合格的維修修修單數(shù)/總維修單單數(shù)×1000%%=1000%%保證措施1、加強對維修修修技工的專專業(yè)業(yè)培訓，所所有有技術人人員持持證上崗崗，嚴嚴格按照照操作作規(guī)程進進行維維修。2、維修工程實實實行業(yè)主、客客戶質量簽收收制度。3、加強外購材材材料、備件件的的驗收控控制，確確保質量量，提提供維修修安裝裝服務前前由業(yè)業(yè)主檢驗驗確認認。4、較為復雜的的的維修工程程，事事先應制制訂詳詳細的工工作方方案，同同時要要求管理理員到到現(xiàn)場進進行指指導、監(jiān)監(jiān)督和和驗收。2、維修服務務回訪訪率公司內控標準100%承諾指標100%測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總總總維修單單數(shù)×1000%%=1000%%保證措施1、維修實行11100%回訪制，采采采用電話話、上上門、書書面征征集等方方式進進行回訪訪，保保證反饋饋渠道道暢通。2、每月5日前前前由管理員員對對上月維維修單單進行統(tǒng)統(tǒng)計、分分析，并并提交交分析報報告。（二）公共清潔潔潔保潔率率公司內控標準399%承諾指標399%測定依據(jù)清潔保潔達標面面面積/清潔保潔潔總總面積×1000%%399%保證措施1、配備完善的的的垃圾收集集及及處理設設施，方方便業(yè)主主使用用，加強強宣傳傳教育，提提高高業(yè)主的的保潔潔意識，并并搞搞好自家家院內內的清潔潔工作作。2、垃圾日產(chǎn)日日日清，封閉閉轉轉運，杜杜絕二二次污染染，實實施垃圾圾分類類處理。3、每日巡視檢檢檢查清潔保保潔潔情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題立立即處處理。4、提倡“全員員員保潔，人人過過地凈”。（三）治安案件件件發(fā)生率率公司內控標準≤0.5%承諾指標≤0.5%測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)///入住總戶戶數(shù)×1000%≤0.5‰保證措施1、提供24小小小時保安服服務務。充分分發(fā)揮揮技防手手段的的作用。2、嚴格控制外外外來人員進進入入，外來來施工工單位必必須簽簽訂施工工責任任書，施施工人人員掛牌牌上崗崗，定位位施工工。3、樹立“全員員員防范”意識，建建立“快速反應應和和快速支支援”體系。4、實行業(yè)主搬搬搬出/入登記制制度度，嚴格格控制制物料進進出。5、保安員實行行行準軍事化化管管理，定定期進進行軍事事素質質和業(yè)務務技能能培訓，不不斷斷提高處處理可可疑或突突發(fā)事事件的能能力。要要求保安安員盡盡快熟悉悉海上上名門用用戶業(yè)業(yè)主的人人、車車情況。（四）火災年發(fā)發(fā)發(fā)生率市優(yōu)標準＜0.1%承諾指標＜0.1%測定依據(jù)火災發(fā)生次數(shù)///總入住戶戶數(shù)×1000%＜0.1%%保證措施1、實行全員義義義務消防員員制制，建立立一支支“消防快速速反反應分隊”；制定嚴嚴格格的消防防管理理制度和和詳細細的消防防應急急作戰(zhàn)方方案，每每半年組組織一一次消防防實戰(zhàn)戰(zhàn)演習。各各的安電用防宣提業(yè)消意3、海上名門所所所有動火作作業(yè)業(yè)，施工工單位位必須事事先申申報并辦辦理動動火登記記手續(xù)續(xù)。施工工單位位應指定定動火火部位監(jiān)監(jiān)控人人，并配配備足足夠的消消防器器材。4、定期為業(yè)主主主提供安全全用用電檢查查，及及時消除除隱患患。5、加強巡視和和和維修養(yǎng)護護工工作，確確保消消防設施施設備備的完好好。（五）業(yè)主年有有有效投訴訴率和和處理率率1、年有效投訴訴訴率市優(yōu)標準＜5‰承諾指標＜2‰測定依據(jù)有效投訴次數(shù)///入住總戶戶數(shù)×1000%＜2‰保證措施1、不斷培養(yǎng)和和和樹立員工工的的服務意意識，為為業(yè)主提提供優(yōu)優(yōu)質的服服務，使使員工追追求業(yè)業(yè)主百分分之百百的滿意意。2、保持業(yè)主和和和公司之間間溝溝通渠道道的暢暢通，設設立投投訴電話話和投投訴信箱箱，不不斷超越越業(yè)主主的服務務需求求，及時時改進進工作中中存在在的問題題和缺缺點。2、投訴處理率率率市優(yōu)標準＞95%承諾指標＞98%測定依據(jù)處理有效投訴次次次數(shù)/有效投訴訴總總次數(shù)×1000%＞98%保證措施1、實行24小小小時值班，接接受業(yè)主的各各類投訴。值值班員做好投投訴記錄，并并根據(jù)投訴內內容傳遞至相相關責任部門門。2、各責任部門門門接到投訴訴后后應立即即采取取補救措措施，并并在預定定時間間內向業(yè)業(yè)主回回復。暫暫時無無法解決決的問問題應制制訂解解決的計計劃并并向業(yè)主主進行行解釋。3、投訴處理率率率作為部門門及及員工個個人每每月工作作考核核的重要要指標標直接與與工資資掛鉤。（六）業(yè)主綜合合合服務滿滿意率率國優(yōu)標準＞95%省優(yōu)標準＞95%市優(yōu)標準＞95%承諾指標＞95%測定依據(jù)滿意戶數(shù)/入住住住總戶數(shù)×1000%＞95%保證措施1、實行開放管管管理，向業(yè)業(yè)主主公開服服務內內容、服服務質質量標準準，使使物業(yè)管管理工工作始終終處于于業(yè)主監(jiān)監(jiān)督之之中。2、設立征詢意意意見箱和投投訴訴受理電電話。每每半年向向業(yè)主主作一次次業(yè)主主滿意率率調查查，由主主任主主持對調調查結結果及業(yè)業(yè)主反反饋意見見進行行分析，及及時時調整和和改進進管理服服務方方案。對對不合合格項提提出糾糾正和預預防措措施，并并將實實施結果果直接接向業(yè)主主公布布。3、通過每季度度度召開一次次質質量分析析會，每每半年組組織一一次內部部質量量審核，每每年年開展一一次管管理評審審等活活動，不不斷改改進和完完善質質量保證證體系系，確保保業(yè)主主滿意。（七）公共綠化化化完好率率公司內控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據(jù)完好綠化面積///總綠化面面積×1000%≥98%保證措施1、制訂科學的的的綠化養(yǎng)護護計計劃，并并嚴格格執(zhí)行。2、管理員每日日日對綠化養(yǎng)養(yǎng)護護情況進進行巡巡視檢查查，并并將檢查查結果果作為綠綠化工工的考核核依據(jù)據(jù)之一。3、定期開展環(huán)環(huán)環(huán)保宣傳，組組織園藝方面面的社區(qū)活動動，增強業(yè)主主愛護綠化的的自覺性并養(yǎng)養(yǎng)護和管理好好自家的綠化化地。（八）道路、車車車場完好好率公司內控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據(jù)道路、車場完好好好面積/道路、車車場場總面積×1000%≥98%保證措施1、制訂詳細的的的養(yǎng)護計劃劃，定定期巡視視和維維護。2、市政工程進進進入轄區(qū)內內施施工，管管理處處派人跟跟蹤協(xié)協(xié)助管理理并備備案。（九）管理人員員員專業(yè)培培訓合合格率公司內控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據(jù)管理人員培訓合合合格人數(shù)/管理人員員總總數(shù)×1000%≥98%保證措施1、建立嚴格的的的培訓制度度并并制訂詳詳細的的培訓計計劃，配配備專職職培訓訓員以及及先進進的培訓訓設施施。2、入職培訓、崗崗崗位技能能培訓訓、素質質提高高培訓和和理論論政策培培訓相相結合，采采用用先進的的培訓訓方式確確保培培訓效果果。3、強調理論與與與實踐相結結合合，培訓訓與考考核相結結合，采采取有針針對性性的“啄木鳥式”培訓方法法，不不斷提高高員工工的工作作能力力與工作作績效效。（十）檔案建立立立與完好好率公司內控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據(jù)完好檔案數(shù)量///應建檔案案總總量×1000%≥98%保證措施1、制訂嚴密的的的檔案管理理制制度，配配備兼兼職人員員管理理，配置置完善善的檔案案儲存存設施及及場所所，加強強檔案案資料的的收集集、分類類和歸歸檔管理理。2、采用原始資資資料與電腦腦磁磁盤雙軌軌制，確確保檔案案資料料的安全全可靠靠，實現(xiàn)現(xiàn)檔案案資料儲儲存方方式的多多元化化。（十一）公共照照照明完好好率市優(yōu)標準＞99%承諾指標＞99%測定依據(jù)完好公共照明燈燈燈具數(shù)量/公共燈具具總總數(shù)量×1000%＞99%保證措施1、值班電工每每每日進行定定期期檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)損壞及及時更更換。2、對業(yè)主反映映映公共照明明故故障，10分鐘內到到達達現(xiàn)場維維修。（十二）消防設設設施設備備完好好率市優(yōu)標準＞98%承諾指標＞98%測定依據(jù)消防設施、設備備備完好數(shù)數(shù)量/消防設施施、設設備總數(shù)數(shù)量×1000%＞98%保證措施1、建立嚴格的的的各類消防防設設施、設設備的的定期巡巡檢、保保養(yǎng)制度度，切切實按照照制度度執(zhí)行。2、對各類消防防防設施，指指定定專人負負責，建建立責任任追究究制度。3、建立嚴格的的的抽檢制度度，獎獎罰分明明。4、按消防設施施施的不同功功能能，進行行分類類，分別別計算算完好率率。（十三）違章發(fā)發(fā)發(fā)生率公司內控標準＜1%承諾指標＜1%測定依據(jù)發(fā)生違章戶數(shù)///總入住戶戶數(shù)×1000%＜1%保證措施1、加強物業(yè)管管管理各項規(guī)規(guī)章章制度的的宣傳傳教育。2、嚴格按照業(yè)業(yè)業(yè)主公約辦辦事事，樹立立管理理處權威威。3、加強巡視，及及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題，盡早早杜絕絕違章事事件。（十四）違章處處處理率公司內控標準100%承諾指標100%測定依據(jù)處理違章戶數(shù)///違章總戶戶數(shù)×1000%%=1000%%保證措施1、有章必循，有有有法必依依。2、對違章者，嚴嚴嚴格按照照有關關規(guī)定處處理。（十五）化糞池池池、雨水水井、污污水井完完好率率公司內控標準＞98%承諾指標＞98%測定依據(jù)完好雨水井、污污污水井數(shù)數(shù)量/雨水井、污污污水井總總數(shù)量量×1000%＞98%保證措施1、化糞池每半半半年清理一一次次。2、每月定期清清清理、檢查查雨雨水井、污污水水井，發(fā)發(fā)現(xiàn)不不通，及及時處處理。3、雨季、臺風風風期間，及及時時巡查。（十六）排水管管管、明暗暗溝完完好率公司內控標準＞98%承諾指標＞98%測定依據(jù)完好排水管、明明明暗溝數(shù)數(shù)量/排水管、明明明暗溝總總數(shù)量量×1000%＞98%保證措施1、每季定期清清清理檢查。2、雨季、臺風風風季節(jié)加強強檢檢查。（十七）公共設設設施完好好率公司內控標準＞98%承諾指標100%測定依據(jù)完好設施數(shù)量///設施總數(shù)數(shù)量×1000%%=1000%%保證措施1、落實責任人人人及巡檢保保養(yǎng)養(yǎng)制度，實實行行責任人人定期期巡檢。2、實行定期維維維修、清潔潔制制度，確確保設設施完好好、美美觀。第九節(jié)保安、設設設施設備備、保保潔服務務實施施方案★保安管理服務務務方案一、保安管理構構構想（一一）管管理目標標1、建立專專業(yè)業(yè)化的保保安隊隊伍以高高標準準、嚴要要求組組建一支“思想過硬硬、作作風優(yōu)良良、紀紀律嚴明明、訓訓練有素素、服服務一流”的專業(yè)化化保保安隊伍伍。22、完善保保安安管理制制度以以ISO990001：20000質量量管理體體系有有關標準準和法法律法規(guī)規(guī)為依依據(jù)，建建立完完整、規(guī)規(guī)范、切切實可行行且符符合海上上名門門正常運運作需需求的保保安管管理制度度。33、實現(xiàn)“群防群治”的目的視“安全”為“命脈”，結合海海上上名門的的實際際情況，切切實實把“人防”、“物防”與“技防”有機結合合，加加強與當當?shù)毓膊块T門的聯(lián)聯(lián)絡溝通通，在在“群防群治”環(huán)境下做做好好海上名名門內內的各項項安全全防范工工作。4、保障消消防安全堅堅持“預防為主主，防消結結合”的消防工工作方針，認認真落實和和貫徹“誰主管、誰誰負責”的消防原原則，建立立三級防火火責任制，做做好防火安安全檢查，維維護海上名名門的消防防安全。55、維護公公共秩序，規(guī)規(guī)范交通車車輛管理以以“安全”為重心，“服務”為目的，努努力維護海海上名門及及周邊的公公共秩序，營營造整潔、文文明、舒適適、安全的的生活環(huán)境境。規(guī)范海海上名門的的車輛管理理，力保車車輛停泊有有序、交通通暢順、標標識清晰、管管理完善。（二二）管理方方法海門市市海上名門門從保安管管理角度來來看，既有有“開放式”保安工作作的特點，又又有“封閉式”保安管理理的特點，更更需具有符符合海上名名門保安管管理的特色色。根據(jù)我我司多年從從事物業(yè)管管理工作之之安全防范范的相關經(jīng)經(jīng)驗，堅持持“安全第一一、服務至至上”的保安工工作宗旨，建建立一種“內緊外松”適合海上上名門的保保安管理模模式。具體體將從以下下幾方面開開展保安工工作:1、建立立一支專業(yè)業(yè)化的保安安隊伍保安安管理的有有效與否將將直接影響響海上名門門的安全，甚甚至影響其其社會形象象。因此我我司介入管管理后，將將以高標準準、嚴要求求組建一支支“思想過硬硬、作風優(yōu)優(yōu)良、紀律律嚴明、訓訓練有素、服服務一流”的專業(yè)化化保安隊伍伍，以半軍軍事化、規(guī)規(guī)范化、服服務型的標標準來管理理保安隊伍伍，出色完完成海上名名門的各項項安全保衛(wèi)衛(wèi)任務。所所有保安人人員都必須須通過嚴格格的考核、篩篩選、擇優(yōu)優(yōu)錄用（骨骨干隊伍從從公司在管管物業(yè)中擇擇優(yōu)選拔）。同同時，注重重保安員的的思想教育育和業(yè)務素素質的培訓訓，嚴格按按照《江蘇蘇省保安服服務管理條條例》持證證上崗，向向屬地公安安機關申請請成立自建建保安組織織。并將保保安工作納納入海上名名門物業(yè)管管理的“一體化”專業(yè)管理理之中，進進行經(jīng)常性性的職業(yè)道道德、思想想品德教育育和業(yè)務知知識學習，定定期和不定定期組織開開展物業(yè)管管理、治安安、消防、交交通等法律律法規(guī)以及及保安技能能、服務意意識的培訓訓，著重以以實際操作作為主，力力求達到一一專多能，把把保安隊伍伍培養(yǎng)成公公正、廉潔潔、高效的的保安服務務隊伍。22、建立健健全保安管管理制度保保安管理是是否有效，需需要有一整整套完善的的規(guī)章制度度和辦事程程序，為此此，我司介介入管理后后，將根據(jù)據(jù)ISO99001：：20000質量管理理體系之有有關標準和和法律法規(guī)規(guī)要求，結結合日常管管理運作的的實際情況況，建立含含《保安部部值班管理理規(guī)定》、《各各崗位工作作職責規(guī)程程》、《治治安管理規(guī)規(guī)定》、《消消防管理規(guī)規(guī)定》、《停停車場管理理規(guī)定》、《保保安交接班班制度》、《消消防設施設設備定期檢檢查制度》、《應應急工作規(guī)規(guī)程》、《停停車場管理理規(guī)程》、《火火警應急處處理規(guī)程》等等一整套完完善的管理理制度和操操作規(guī)程，使使管理工作作有法可依依，有章可可循，做到到行為標準準化、管理理規(guī)范化。3、落實安全防范措施，加強配合與溝通，達到群防群治效果治安保衛(wèi)工作在物業(yè)管理工作中占有極為重要的地位，是物業(yè)公司為維護業(yè)主（使用人）正常的生活、生活秩序而進行的防盜、防火、防破壞等一系列的安全防范管理活動。根據(jù)海上名門的特點，我司將在日常管理工作中從如下幾方面做好海上名門的安全防范管理工作：⑴堅持“預防為主，防治結合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責任制，實行全天二十四小時對海上名門各區(qū)域進行全方位值崗巡查，防止可疑人員進入海上名門，預防各類刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕海上名門內的一切推銷活動。⑵堅持海上名門內的治安管理工作與周邊社會治安工作相結合原則。積極與當?shù)毓矙C關保持密切聯(lián)系，加強溝通與聯(lián)絡，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機關搞好物業(yè)周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的安全。⑶堅持保安工作“硬件”（技防、物防）與“軟件”（人防）一起抓的原則。把固定崗與巡邏崗相結合，形成較為完善的治安防范體系，努力為海上名門的業(yè)主營造一個安全、舒適、文明、寧靜的生活環(huán)境。⑷建立安全責任人制度，定期進行防盜、防破壞、防治安災害的安全防范檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改。⑸在執(zhí)勤工作時，對違反治安管理規(guī)定的人，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》向公安機關報告。⑹在執(zhí)勤時必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標志、警械和通訊工具，遵紀守法、服從命令、團結協(xié)作、秉公辦事、文明用語、熱情服務。4、注重消防管理，維護消防安全一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點和難點來抓。稍有不慎，出現(xiàn)火災意外，就可能對業(yè)主（使用人）的生命財產(chǎn)造成重大損失。根據(jù)海上名門的消防實際情況和消防安全要求，我司將把海上名門的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內容包括：⑴建立三級防火責任制和消防工作領導小組；⑵制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實海上名門重要部位防火措施，加強消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習；⑶加強消防設施設備管理，對海上名門的消防設施設備實行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關部門報告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；⑷加強防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全；⑸建立義務消防制度，組建義務消防隊，開展消防宣傳教育，制定滅火和應急疏散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力。⑹建立消防檔案，填寫公安機關各種法律文書和消防工作有關的材料和記錄。消防檔案要詳實、統(tǒng)一保管備案。5、維護公共秩序，規(guī)范車輛管理海門市海上名門進出的人員、車輛相對較多。必須通過有效的措施，維護管理責任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。我司將結合海上名門情況，制定適合海上名門停車場的管理規(guī)定，維護和完善車場及道路的各類交通設施和環(huán)境設施，嚴格按照業(yè)主的指示，做好車輛的導泊和管理工作，力保車輛停放、出入有序?！镌O備管理方案一、工作職責主要負責海上名名名門的設設備運運行管理理、操操作及設設備設設施的定定期計計劃維護護保養(yǎng)養(yǎng)，保證證供水水、供電電、供供冷，確確保海海上名門門設備備設施的的科學學、安全全、可可靠、高高效運運行。二、設備的接管管管、驗收收（一一）組織織一個個設備接接管驗驗收小組組，會會同貴方方有關關部門，根根據(jù)據(jù)國家、省省、市市有關設設備設設施接管管驗收收標準，對對所所委托管管理責責任范圍圍內的的各種設設備及及相關配配套設設施進行行接管管驗收，并并做做好設備備圖紙紙、說明明書、技技術資料料、文文件等的的建檔檔歸檔及及保存存工作。（二二）同時派出出員工隊伍，對對設備實施接接收管理，及及時建立運行行值班制度，做做好設備的運運行管理，確確保設備的正正常運行，保保證供水、供供電、供冷，實實現(xiàn)接管中的的平穩(wěn)過渡。（三三）對存在問問題的設備設設施，提出合合理的建議和和解決方案，由由貴方有關部部門審核同意意后，組織施施工解決；具具體整改完善善工程的監(jiān)理理由我部負責責，力求使設設備設施達到到原設計之使使用功能的要要求，為確保保設備設施的的完好、安全全、經(jīng)濟及高高效運行奠定定基礎。（四四）接管驗收收時業(yè)主應提提供的圖紙、資資料1、產(chǎn)權資料料（1）項目批準準文件（2）用地批準準文件（3）建筑執(zhí)照照2、技術資料料（1）規(guī)劃圖（22）竣工圖（33）總平面圖①單體建筑、結結構、各系統(tǒng)統(tǒng)設備竣工圖圖②消防、附屬屬工程及地下下管網(wǎng)竣工圖圖（4）地質勘測測報告（5）工程合同同（6）開、竣工工報告（7）工程預決決算（8）圖紙會審審記錄（9）工程設計計變更通知及及技術核定單單（包括質量量事故處理記記錄）（100）隱蔽工程程驗收簽證（11）沉降觀測記錄（12）竣工驗收證明書（包括綜合驗收、各分項目驗收）（13）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書（14）玻璃幕墻等新材料、構件的鑒定合格書（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書（16）供水、供電協(xié)議（合同）（17）供水管道、空調水管道試壓報告（18）綠化工程圖紙及相關資料（19）車庫圖紙及車輛詳細資料（20）其他技術資料（通訊、監(jiān)控、智能化設備等）及物業(yè)管理所必需的資料。三、建立健全規(guī)章制度主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001：2000質量管理體系之有關標準及原有的各類規(guī)章制度，結合海門市海上名門的實際情況，在完善補充的基礎上，制定出切實可行的適合海門市海上名門特點的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務規(guī)范。如《崗位責任制》、《設備安全操作規(guī)程》、《設備定期維護保養(yǎng)制度》、《員工考核細則》及《應急突發(fā)事件技術支持方案》等有關制度。四、設備運行管理和維修服務目的：保證海上名門所有設備處于正常運行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動力保障。設備管理模式：對于特殊設備按照勞動監(jiān)察部門、質量技術監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負責維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設備由工程部負責日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。（一）對外承包項目的管理協(xié)調：電梯、中央空調、消防、建筑設備自動化、霓虹燈等。（二）供配電系系系統(tǒng)1、高壓部分：：：負責日常常的的運行操操作、管管理和日日常維維護并做做好相相關運行行記錄錄備查。按按供供電部門門有關關規(guī)定，高高壓壓部分由由其負負責定期期檢修修保養(yǎng)。22、低壓部部分分：操作作、保保養(yǎng)和維維修的的基本內內容（1）建立嚴嚴格的配送送電運行制制度和電氣氣維修制度度。（2）值班人人員、維修修人員必須須接受過主主管部門業(yè)業(yè)務培訓、考考試合格，持持證上崗。（3）配備主管電氣的工程技術人員，要有完整的供電網(wǎng)絡資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對樓宇的進線、房屋內的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設備布置等，做到心中有數(shù)。（4）建立24小時值班巡查制度，定時檢查供配設備運行情況，電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時排除，并做好相關運行巡查記錄備查。（5）加強日常維護檢修及定期保養(yǎng)，用電設備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內的電氣線路安裝要符合設計、施工技術規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設備安全高效運行。（6）加強樓層照明、外圍照明設備的日常檢查維護、更換燈具等工作，確保海上名門照明系統(tǒng)正常運行。（7）經(jīng)常檢查節(jié)日照明（包括霓虹燈招牌），督促專業(yè)公司做好維護檢修工作，確保節(jié)日照明設備（包括霓虹燈招牌）發(fā)揮正常功能。（8）搞好應急發(fā)電設備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設備能隨時投入運行。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長使用壽命。（10）遇火災、地震、水災等災害時，建立及時切斷電源等有關搶險、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關工作。3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結合海門市海上名門實際情況另行制定。設備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的海上名門具體設備、圖紙、說明書、資料做詳細計劃。（三）給排水系系系統(tǒng)1、給排水系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)設備管理理、維維修保養(yǎng)養(yǎng)基本本內容（11）建立正正常常用水、供供水水、排水水的管管理制度度，制制定操作作規(guī)程程及維修修保養(yǎng)養(yǎng)計劃并并嚴格格執(zhí)行。（22）供水管道道、水表、泵泵、水池、閥閥門進行經(jīng)常常性維護和定定期檢查，確確保供水安全全；每月對排排水管道、雨雨水井、污水水井進行檢查查，并視情況況進行清通。（3）定期對化糞便池進行檢查、維護、清通，防止阻塞。（4）每班4次巡查給排水設備，并記錄設備運行數(shù)據(jù)。（5）每月檢查維護給排水設備，確保設備正?？煽窟\行。（6）每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗合格的報告，防止二次供水污染。（7）節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（8）制定事故處理應急措施，當發(fā)生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴大。2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結合實際情況具體修訂后實施，設備維修計劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。（四）電梯系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)1、操作、保保保養(yǎng)和維維修基基本內容容（ll）根據(jù)各各種種類型的的電梯梯圖紙資資料及及技術性性能指指標，制制定安安全維修修保養(yǎng)養(yǎng)的規(guī)章章制度度。（2）電梯運運行行人員和和維修修人員必必須持持證上崗崗。（3）重視和和落實電梯梯的保修和和安全年檢檢工作。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動部門、質量技術監(jiān)督部門審查認可的單位承擔（由原廠家或安裝調試單位承擔較好，也可通過投標選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。其定期維修保養(yǎng)的工作質量和技術性能由工程部負責檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗收。（5）建立健全電梯設備檔案及各類維護（修）保養(yǎng)、運行記錄。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（7）電梯運行發(fā)生任何故障時要首先救護乘客出梯。（8）保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（9）監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時對電梯設備進行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度電梯機房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實際情況修訂后實施。設備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料另行詳細制定。（五）消防系統(tǒng)l、操作、保養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)和維修的的基基本內容容（l）建立消防防管管理制度、操操作規(guī)程、設設置樓層火警警疏散平面圖圖、消防設備備設施日常檢檢查維修保養(yǎng)養(yǎng)制度及火警警應急方案等等。（2）制定應急急搶險措施，當當發(fā)生火災報報警時，應能能按應急方案案的要求采取取現(xiàn)場補救、緊緊急疏散、對對外聯(lián)系協(xié)調調等有效措施施，并在規(guī)定定的時間內啟啟動應急電源源，控制事態(tài)態(tài)發(fā)展，將損損失降到最低低。（3）做好消防防系統(tǒng)各類設設備設施的日日常檢查維護護保養(yǎng)(控制計算機機除外)，并做好有有關記錄備查查。（4）每月按海海上名門區(qū)域域劃分抽查試試驗煙感及溫溫感探頭、破破玻及消防栓栓等配套設施施情況，每年年由海上名門門物業(yè)管理處處組織保安部部、工程部、業(yè)業(yè)主及有關