從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !土地增值稅全面剖析土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的稅種，本文將對其基本概念予以闡述，后期將對其重要內(nèi)容進(jìn)行深度剖析，限于本人對其的理解，如有錯誤，望閱讀者多提寶貴意見。一、納稅人《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。二、稅率土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。實行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，通過較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方名，對取得過高收入，尤其是對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個人，能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。稅率30%40%50%60%增值率0%50%100%200%速算扣除系數(shù)05%15%35%三、計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。1、收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。營改增后，納稅人轉(zhuǎn)從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。2、扣除項目及其金額本文只介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅規(guī)則，其他本文不在介紹，將會在后期的文章中述及。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目包括以下五種：1）、取得土地使用權(quán)所支付的金額2）、房地產(chǎn)開發(fā)成本3）、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5）、房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除（ 20%）四、扣除項目分析1、取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本1從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !23456土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用土地征用費(fèi)耕地占用稅勞動力安置拆遷補(bǔ)償凈支出安置動遷費(fèi)等規(guī)劃、設(shè)計可行性研究水文、地質(zhì)從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !勘察、測繪三通一平等出包自營建筑安裝費(fèi)道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費(fèi)用營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》 （國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣 （市區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不按實際發(fā)生的費(fèi)用實際扣除，而是按照以下規(guī)則扣除。（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除?？偨Y(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在以上兩種方法中選擇有利益企業(yè)的方法， 有稅收籌劃空間。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不在單獨(dú)扣除。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也視同稅金扣除。營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金不包括增值稅。營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)交增值稅時實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。5、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除?？偨Y(jié)：按照以上的講述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項目合計為 :（以房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息費(fèi)用不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測算）=取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本+（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%=（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本）*1.3+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項目合計為：（以房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測算）=取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本+利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*1.25+利息支出+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金根據(jù)上述分析，因為利息支出不一定等于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*0.05，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講有一定的納稅籌劃空間。五、應(yīng)納稅額計算應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)增值額=收入額-扣除項目金額增值率=增值額/扣除項目金額*100%土地增值稅實行先預(yù)征，后清算，對已經(jīng)實行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)不同類型房地產(chǎn)的實際情況，確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。本文主要介紹一般納稅人的稅務(wù)處理。一、土地增值稅預(yù)繳《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》 （國家稅務(wù)總局公告從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !2016年第70號）：關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù) =預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款同時，根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局〔2016〕18號公告規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%總結(jié)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù) =預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%=預(yù)收款*[（1+適用稅率或征收率）-3%]（1+適用稅率或征收率）土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù) ≠應(yīng)預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)＞應(yīng)預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)為什么這么規(guī)定，是否有必要，筆者認(rèn)為納稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)以方便納稅人納稅和征管部門征收，同時，由于土地增值稅實行先預(yù)征，后清算制度，而國家稅務(wù)總局公告 2016年第70號，說的是可按照并非強(qiáng)制性要求， 但是并沒有申明可按照應(yīng)預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)預(yù)繳。所以，筆者認(rèn)為應(yīng)該統(tǒng)一兩者的征收口徑。從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !二、土地增值稅清算1、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。2、土地增值稅清算條件1）、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2）、對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。土地增值稅清算的文件規(guī)定：國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 （國稅函[2010]220號）各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局：為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作， 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !及實施細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題解析：說明土地增值稅清算時收入的確定方法土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題解析：注重建筑企業(yè)開具的發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題解析：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并非按照賬面實際扣除，而是按照以下方法進(jìn)行扣除（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。解析：本條款參照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除問題理解四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除。六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 （國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。年度匯算清繳和項目清算的差異(執(zhí)行的政策不同)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是按年就企業(yè)整個年度全部所得納稅，因此，需要按年度進(jìn)行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。對于有完工前開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè)，其預(yù)售收入也要按規(guī)定的預(yù)計毛利率預(yù)計毛利額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，而不是預(yù)繳稅款。土地增值稅實行的是項目單位清算，清算之前屬于預(yù)繳稅款。當(dāng)開發(fā)項目達(dá)到國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā) [2009]91號）規(guī)定清算條件時，再進(jìn)行清算。清算時，將清算項目的各年度收入全部匯總，減除該清算項目全部扣除項目金額后，按規(guī)定計算土地增值稅。計算全部項目應(yīng)繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補(bǔ)。成本核算對象與清算項目的差異從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !土地增值稅清算時，按項目單位進(jìn)行清算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅對開發(fā)產(chǎn)品成本核算時，不是按清算單位進(jìn)行核算，而是要按六項原則劃分成本對象進(jìn)行核算。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）第第二十六條規(guī)定，計稅成本對象的確定原則有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。共同成本間接成本計算分?jǐn)偡椒ú町惼髽I(yè)所得稅法規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法。其中，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。而在土地增值稅項目清算時，對于清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬唵?，且可由納稅人自行選擇?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。因此，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除項目分?jǐn)偡椒?。項目營銷設(shè)施建造費(fèi)用的差異在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計算時，企業(yè)營銷設(shè)施的建造費(fèi)計入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用。國稅發(fā)[2009]31號第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。而在計算土地增值稅時，項目營銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計入開發(fā)成本中，不允許作為加計扣除的基數(shù)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第七條關(guān)于扣除項目中的開發(fā)成本中規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。配套設(shè)施的地下停車場所成本的差異屬于配套設(shè)施的地下停車場所，在計算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅時，其成本由地上開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國稅發(fā)[2009]31號第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。按此規(guī)定，作為配套設(shè)施的停車場所，其成本經(jīng)二次分配給地上開發(fā)產(chǎn)品后，其成本為零。土地增值稅清算時，作為配套設(shè)施的停車場所，轉(zhuǎn)讓時，其成本可以扣除；不轉(zhuǎn)讓時，其成本不得計算為扣除項目。國稅函〔2010〕220號第三條第（二）項同時規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。該文第四條第（三）項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、 會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。借款利息費(fèi)用分?jǐn)傆嬎愕牟町愒谟嬎惴康禺a(chǎn)企業(yè)所得稅時，為建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款利息費(fèi)用，其資本化部分應(yīng)按規(guī)定計入開發(fā)計稅成本。而在土地增值稅項目清算時，利息費(fèi)用不得計入扣除項目中的開發(fā)成本中，應(yīng)調(diào)整作為財務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用處理。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條第（四）項規(guī)定，土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的差異企業(yè)每年度實際發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等期間費(fèi)用，允許按稅法規(guī)定據(jù)實稅前扣除。但在土地增值稅清算時，由于清算項目一般是跨年度的，其開發(fā)費(fèi)用（與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用）不再按年度匯總計算，而是按照一定方法和比例計算扣除。國稅函〔2010〕220號第三條就房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題規(guī)定：（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照取得土地使用權(quán)所支付的從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。（二