華僑城XXXX 年業(yè)績說明會紀要華泰聯(lián)合魚晉華時刻：2010年3月8日出席人員：華僑城總裁劉春平，副總裁王曉雯，證代李珂輝等一．華僑城2010年年報情形介紹（全部為公司年報內(nèi)容）10年收入：旅行綜合加地產(chǎn)和紙包裝業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)營業(yè)收入173億元，比上年增長58%，其中旅行綜合收入95億元。公司實現(xiàn)凈利潤30億元，同比增長78%，差不多每股收益0.978元，同比增長77.5%，10年收入按業(yè)務(wù)分類，旅行綜合收入占55%，地產(chǎn)占41%，紙包裝占4%，按區(qū)域分類，華南地區(qū)占69%，其他地區(qū)占31%。公司整體上市完成后，資產(chǎn)規(guī)模大幅度提升，凈資產(chǎn)收益率25.71%。泰州華僑城于4月份建成開業(yè)，當年實現(xiàn)盈利。年中獵取天津華僑城項目，年底青島華僑城項目正式成立。年規(guī)劃：現(xiàn)時期公司期望實現(xiàn)旅行綜合業(yè)務(wù)全國最強，文化演藝全國第一，都市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成片綜合開發(fā)全國領(lǐng)先。地產(chǎn)方面，公司將主動順應(yīng)國家的政策變化，按照銷售為先，以變應(yīng)變，以快制勝的方式進行，重點提升產(chǎn)品標準化。充分挖掘境內(nèi)外融資平臺，土地儲備：截止 2010年末，公司旅行綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)儲備面積 662.80萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)儲備面積 233.76萬平方米。開工打算：2011年度，公司旅行綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)打算開工面積為143萬平方，估量可售面積為151萬平米。11年上海蘇河灣項目將按照上海都市地標的標準建設(shè)，部分產(chǎn)品將在年內(nèi)進入市場，武漢華僑城歡樂谷將在12年5月開業(yè)，云南華僑城將在今年部分產(chǎn)品進入市場，深圳歡樂海岸目前招商工作正在主動推進，11年7月份開始試營業(yè)，天津華僑城配套地產(chǎn)項目爭取2011年進入銷售。二、提咨詢環(huán)節(jié)：Q1：年報中提到的旅行行業(yè)收入倍增打算將如何展開？A1：第一個咨詢題提旅行讓我們專門寬心，因為旅行的估值遠高于地產(chǎn)。我們認為中國旅行產(chǎn)業(yè)具有時期性的特點，目前并沒有現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化的運作，最全然的緣故是我國的經(jīng)濟水平。按照國際上的體會，人均 GDP為3000-5000美元時期，為旅行產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)性增長期。我國在98年達到3000美元，10年接近4000美元，按照國際體會，3000-4000美元期間為快速增長期，4000-5000美元間為爆發(fā)增長期。近些年，高速公路修建，帶薪休假，合家出游的顯現(xiàn)，將為旅行行業(yè)爆發(fā)提供條件，旅行產(chǎn)業(yè)將發(fā)生變化，迪斯尼進入中國，也講明他們通過調(diào)查后對中國旅行市場的認可，因此公司進入旅行業(yè)。公司從錦繡中華和世界之窗開始， 98年從歡樂谷開始把旅行當做產(chǎn)業(yè)，公司全國布局，占據(jù)市場高地的中心都市，按照市場設(shè)計產(chǎn)品，到今天已在中心都市完成差不多布點。具體倍增打算背景：1、目前旅行市場容量龐大，上海歡樂谷收入可觀，北京如果剔除冬季過于冰冷的 4個月，收入超過上海，現(xiàn)有市場容量專門大。2、通過技術(shù)手段，改進娛樂方式和方法，利用多元化和新產(chǎn)品，原有產(chǎn)品升級換代。例如日本大阪環(huán)球影城，只有公園，面積與北京歡樂谷相當，但一年可接納 800萬游客，取得55億人民幣收入，而北京歡樂谷目前只有4億元收入。因此差距專門大，需要大幅提升公園旅行的單位面積產(chǎn)出能力。3、產(chǎn)業(yè)規(guī)模。國際標準主題公園土地可承載翻倍的游客量，由于固定成本不變，業(yè)務(wù)具有平穩(wěn)點，收入倍增后利潤增長更多，因此倍增打算的基點是提價能力。因此公司提出倍增打算的基點是，公司已完成布局布點，占據(jù)市場，接下來將開始內(nèi)涵式增長，提升新投資產(chǎn)品的產(chǎn)出能力。爭取在該領(lǐng)域內(nèi)全國第一，在國際品牌進入中國后保持競爭力。具體如何做：1、 提升接待能力和容量，中國市場淡旺季，節(jié)慶市場分明，需要對市場進行培養(yǎng)和組織2、 保持特色和吸引力，專門是對家庭游客，使他們同意公司產(chǎn)品3、 連鎖，聯(lián)動，治理更有序4、 與渠道商合作5、 改進服務(wù)理念和溝通渠道旅行收入倍增打算將是公司在十二五期間專門重要的工作。Q2：公司各項業(yè)務(wù) 5年的進展方向？文化產(chǎn)業(yè)的進展方向？海南國際旅行島公司是否會參與建設(shè)？A2：公司五年方向確實是文化旅行產(chǎn)業(yè)全國第一，都市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全國領(lǐng)跑，文化演藝打造航空母艦。文化產(chǎn)業(yè)：最近看到宋城股份發(fā)行時 PE70多倍，而我們目前只有 15倍，事實上公司文化演藝應(yīng)該為全國第一，我們目前正預(yù)備把業(yè)務(wù)獨立運作，與市場更好接軌，建立平臺。:海南：海南是個好地點，我們曾經(jīng)也有機會進入，當由于種種緣故沒去，公司需要穩(wěn)妥。Q3：公司旅行和文化的收入和利潤分不是多少？對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司不開放融資，公司對資本運作有什么方法？A3：公司是綜合類公司，商業(yè)模式帶來業(yè)務(wù)的綜合性，你看迪斯尼的報表，也只有4項業(yè)務(wù)，度假業(yè)務(wù)還包括其他業(yè)務(wù)。投資者需要看商業(yè)模式，投資者都專門贊揚我們的商業(yè)模式。如果分來，地產(chǎn)的收入將遠大于旅行，因為這是兩種商品，地產(chǎn)銷售的是終端商品，旅行銷售的是服務(wù)，是能夠堅持40年的收入。深圳歡樂谷每年有 4億元收入，1億元利潤。不可能旅行收入超過地產(chǎn)，但公司將盡可能提升效益，提升文化產(chǎn)業(yè)收入在整體收入中的比例。資本市場的咨詢題，我們認為不公平，公司會為了操縱風(fēng)險，操縱資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，幸免盲目擴張。如果政策有松動，就利用資本市場。Q4：旅行收入倍增是靠接待人數(shù)依舊人均消費？目前我們的收入要緊是門票，而迪斯尼是先有文化產(chǎn)業(yè)，再有有關(guān)消費公園，公司在文化這塊如何想？A4:既要靠門票也要靠接待，核心是增加客量和實際人次，因此也要漲價，因為通脹使職職員資等支出增加。講迪斯尼門票收入只占總收入的六成，那個講法并不準確，因為總收入包括了景區(qū)外的以及酒店收入。因此我們的最大短板是門票外收入比例太低，缺乏從源頭上構(gòu)建文化，但不是每個人都能夠走迪斯尼的路。我們也能夠通過購買和加大研發(fā)投入來改善。Q5:年報的兩個風(fēng)險點1、地產(chǎn)銷售，可售量增加后的銷售情形，是什么預(yù)期2、11年未支付地價專門高，公司凈負債率提升，公司現(xiàn)金不是專門充裕，公司有什么應(yīng)對方式？酒店業(yè)務(wù)09年收入高但利潤低，是因為在建設(shè)周期，10年和11年的趨勢如何?A5：地產(chǎn)銷售：地產(chǎn)銷售會受到調(diào)控阻礙，但預(yù)期政策不是長期政策，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)將按原定打算實施，商業(yè)模式將使公司相對更有優(yōu)勢，利潤空間也更大。資金：股份公司10年負債上升了，合并負債率在70%，但公司并不擔(dān)憂，擔(dān)憂的是11-12年房地產(chǎn)和貨幣政策連續(xù)緊縮。11年負債率期望將向10年看齊，11-13年按既定節(jié)奏進行，公司最關(guān)注的是每個月銷售否如期進行，這是健康現(xiàn)金流的保證，目前的融資安排將更有保證力。目前短債和長債的比例為25:75,11-12年若政策連續(xù)，將把債務(wù)調(diào)整為 15:85。酒店：酒店業(yè)務(wù)是 08年經(jīng)濟危機后復(fù)原最快的業(yè)務(wù)，由于深圳的高星級酒店和以東部華僑城休閑度假酒店群表現(xiàn)最好，因此收入小幅上升，超過上年同期。但確實高峰會在 13年將有新酒店進入，分布在天津、武漢、上海和云南。Q6：二級市場估值的咨詢題，市場對公司大旅行的預(yù)期專門紛亂，因為地產(chǎn)和旅行板塊估值差異專門大，公司是否能夠分板塊披露， 2010年公司純旅行收入到底有多少？A6：無法分開披露，期望投資者看公司的成長性，公司是以旅行為先導(dǎo)，利用邊際效應(yīng)帶動地產(chǎn)。酒店收入大致10億元，旅行收入能夠用入園人數(shù)2000萬人乘以人均門票150元運算，大約30億元，門票收入占旅行收入的75%，因此旅行收入大致為40億元，大伙兒能夠自己算一算。Q7：近10年R0E大致在24%-25%之間，關(guān)于旅行行業(yè)的爆發(fā)式增長，為何ROE沒如何提升？我自己罷了一下，09年純旅行收入增長100%，10年僅增長33%，入園人數(shù)增長，但收入增速回落，是什么緣故?A7:應(yīng)該是因為資本的擴張速度造成 ROE比較穩(wěn)固，而且沒有整體上市的時候公司要小專門