投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的探討2006年和2014年頒布的準(zhǔn)則對于性房地產(chǎn)以及公允價(jià)值計(jì)量模式是一個(gè)重大突破。通俗來講，公允價(jià)值就是交易雙方皆認(rèn)可的交易價(jià)格。在房地產(chǎn)交易市場異軍突起的下，所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)也迅速升值。此時(shí)，仍然采用購買或建造時(shí)所付出的成本――也就是入賬價(jià)值――進(jìn)行后續(xù)計(jì)量并定期計(jì)提折舊顯然無法正確地衡量性房地產(chǎn)在當(dāng)下這個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，也就是說，以一成不變的賬面價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的成本模式的弊端和劣勢逐漸突顯出來。由于公允價(jià)值對交易市場的敏感性更高層次，其會(huì)增強(qiáng)信息的即時(shí)性和可比性，有利于者和決策者更加關(guān)注市場變化，對發(fā)展做出預(yù)測，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。本文從我們國家現(xiàn)前階段采用公允價(jià)值計(jì)量模式的條件入手，對該模式存在的問題進(jìn)行研究和探索，并對未來公允價(jià)值計(jì)量模式發(fā)展提出符合當(dāng)前實(shí)際狀況的建議。一、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的現(xiàn)在狀況投資性房地產(chǎn)，指的是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)可采用的后續(xù)計(jì)量模式有兩種，一是成本模式，另一種是公允價(jià)值模式。成本模式是以購買時(shí)所支付的價(jià)款或在建成時(shí)所花費(fèi)成本作為初始成本入賬，分期計(jì)提折舊，基本不考慮金額的變動(dòng)。而公允價(jià)值模式指在公平、有序、自愿的交易中，以某一時(shí)點(diǎn)交易雙方共同認(rèn)可的價(jià)值來計(jì)量，也可以近似解成資產(chǎn)的市場價(jià)值。自2007年以來，我們國家房地產(chǎn)交易市場瞬息萬變，賬面價(jià)值一成不變的成本模式顯然已經(jīng)無法準(zhǔn)確地反映出投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。作為一個(gè)動(dòng)態(tài)的價(jià)值指標(biāo)，公允價(jià)值能夠反映出一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間、市場環(huán)境的變化的波動(dòng)情況，能夠更準(zhǔn)確地衡量業(yè)績，幫助信息使用者進(jìn)行預(yù)測并做出正確的決策。二、公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的局限分析公允價(jià)值作為一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，能夠更及時(shí)、更準(zhǔn)確地反映出資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和復(fù)雜多變的市場環(huán)境，在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場環(huán)境下又可以增加利潤。然而，當(dāng)前絕大多數(shù)上市仍采用成本模式的后續(xù)計(jì)量模式，采用公允價(jià)值模式可謂少之又少。經(jīng)過分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我們國家采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式仍然存在一些問題，使得公允價(jià)值暫無法完全普及。〔一〕會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的嚴(yán)格規(guī)定及公司自身的條件不足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對于公允價(jià)值模式運(yùn)用比較嚴(yán)格。首先，一、二線城市的房地產(chǎn)交易市場較完備，更易符合采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件；而地處三線、四線城市的上市公司，由于資產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場尚未完全成熟，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級也稍遜于發(fā)達(dá)城市，可能難以準(zhǔn)確衡量房地產(chǎn)的公允價(jià)值。其次，房產(chǎn)位置、樓層、朝向的差異對評估價(jià)值影響很大，在缺乏公開的市場報(bào)價(jià)的現(xiàn)在狀況下，必須有足夠大的樣本量才能準(zhǔn)確估計(jì)其公允價(jià)值。這一方面對評估人員的專業(yè)技能是個(gè)考驗(yàn)，另一方面，公允價(jià)值的確定要花費(fèi)更多代價(jià)，從成本效益原則出發(fā)，企業(yè)更大可能采用成本模式?！捕彻蕛r(jià)值隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)而易變且難以掌控與成本價(jià)值相比，公允價(jià)值一大優(yōu)勢在于它是面向未來的、動(dòng)態(tài)的評價(jià)指標(biāo)，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式更有利于企業(yè)者進(jìn)行預(yù)測、做出決策、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。然而，投資性房地產(chǎn)相較于其他資產(chǎn)自有其特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，與國計(jì)民生息息相關(guān)，也因此國家會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策對房價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控。我們國家房地產(chǎn)市場一直處于的監(jiān)管之下，自2007年起國家多次進(jìn)行宏觀政策調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。而公允價(jià)值計(jì)量模式受市場行情波動(dòng)的影響較大〔投資性房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)會(huì)計(jì)入當(dāng)期損益〕，相當(dāng)于把這種房地產(chǎn)市場行情的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)引入了公司業(yè)績，使得公司凈利潤的不可預(yù)見性增大。由于成本模式向公允價(jià)值模式的變更是不可逆的，那么上市公司對計(jì)量模式的改變保持謹(jǐn)慎的態(tài)度也在情理之中了。三、推動(dòng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的建議通過上述論述可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式是一種動(dòng)態(tài)的指標(biāo)，更客觀可比，能夠更準(zhǔn)確得反應(yīng)出市場環(huán)境的變化，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。但這種核算模式的實(shí)務(wù)應(yīng)用并未完全成熟的，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善。故提出以下建議：〔一〕改進(jìn)和完善相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)制度〔企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號――公允價(jià)值〕規(guī)定了三個(gè)層級的披露，該準(zhǔn)則的復(fù)雜性要求財(cái)務(wù)人員要有更高層次層次的專業(yè)性和技術(shù)性。為保障新準(zhǔn)則的有效實(shí)施應(yīng)盡快修訂和完善準(zhǔn)則及配套的準(zhǔn)則指南、案例講解等，提供可以參考的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。除此之外，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中仍有一些概念尚不清晰。比如，作為條件之一的“活躍的交易市場〞中，“活躍〞一詞是一個(gè)模糊的界限，如果能從交易規(guī)模、交易頻率、供需比例等指標(biāo)上做出更細(xì)致的界定，相關(guān)的規(guī)定就能更細(xì)致、明朗，有利于更準(zhǔn)確地進(jìn)行評估?！捕程岣邇r(jià)值評估的規(guī)范程度公允價(jià)值計(jì)量模式在活躍的交易市場下才得以通行，因此，構(gòu)建一個(gè)開放、透明、可比的市場就顯得尤為重要。由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)一般委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，因此只有評估機(jī)構(gòu)提高估值技術(shù)與手段、相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管與輔助力度，才能提高企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的可靠性。除此之外，有關(guān)部門還應(yīng)組織專業(yè)的機(jī)構(gòu)，建立起價(jià)值評估的數(shù)據(jù)庫、信息庫，收入各個(gè)評估案例，記錄下不同時(shí)點(diǎn)、不同位置的價(jià)格數(shù)據(jù)，整理相應(yīng)的模型、建立信息共享平臺(tái)，有效地提高公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的可操作性，降低公允價(jià)值的評估成本，向信息使用者提供真實(shí)、有效、及時(shí)、透明、集中的會(huì)計(jì)信息。這對公允價(jià)值計(jì)量模式的推廣應(yīng)用毫無疑問是有著積極意義的。〔三〕加強(qiáng)估值技術(shù)的披露及相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)能力與職業(yè)道德培養(yǎng)對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評估屬于會(huì)計(jì)估計(jì)的范疇，帶有一定的主觀性，這就要求相關(guān)的會(huì)計(jì)人員有較高的職業(yè)能力和判斷力，能夠根據(jù)自身的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)對要評估的資產(chǎn)的公允價(jià)值做出準(zhǔn)確判斷；在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則補(bǔ)充或變更時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也要及時(shí)對公司的估值技術(shù)進(jìn)行更新，以適應(yīng)最新的法律法規(guī)。同時(shí)，公允價(jià)值模式計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，直接影響到當(dāng)年利潤，因此，要提防被企業(yè)管理者利用，成為財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾、造假的工具來修飾掩蓋真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。因此，要想遏制這種現(xiàn)象的發(fā)生，必須提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)道德，拒絕參與財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾行為。從而杜絕公允價(jià)值模式下可能出現(xiàn)的利潤操縱問題的產(chǎn)生。同時(shí)國家相關(guān)監(jiān)管部門和會(huì)計(jì)師事務(wù)所也應(yīng)加強(qiáng)對人員的再和培訓(xùn)以使得監(jiān)管力度能夠一并加強(qiáng)?？偠灾?，在經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程加速推進(jìn)的今天，我們國家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則只有與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷交流，兼收并蓄，注入新鮮血液，才能不斷發(fā)展和完善。公允價(jià)值計(jì)量模式的日趨完善，意味著在借鑒先進(jìn)的國際會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的路上，我們又邁出了重要一