前言敝司深感榮幸承承蒙貴司賞識(shí)，有有幸為『白云云錦繡花園』』提供策劃及及市場(chǎng)推廣建建議書，并多多謝貴司提供之寶寶貴資料，現(xiàn)現(xiàn)特向貴司遞交敝司司對(duì)貴項(xiàng)目的的一些看法和和建議，以及及相關(guān)的收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并致致謝意。憑敝司過往為國(guó)國(guó)內(nèi)外眾多項(xiàng)項(xiàng)目提供的顧顧問和銷售工工作積累的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)所得：一一個(gè)項(xiàng)目要得得到成功的推推廣及銷售，需需多方面努力力及細(xì)致的鋪鋪排，而這些些工作必須經(jīng)經(jīng)由多方面專專業(yè)人士擔(dān)任任，首要工作作如現(xiàn)今市場(chǎng)場(chǎng)分析、廣告告及宣傳策略略、銷售策略略及銷售技巧巧等工作，均均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)執(zhí)行。一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目只有從實(shí)實(shí)際出發(fā)，做做到以人為本本，配合完善善的規(guī)劃、準(zhǔn)準(zhǔn)確的定位、方方能迎合市場(chǎng)場(chǎng)的需要，為為企業(yè)帶來良良好的銷售效效益。至于本項(xiàng)目整體體的策劃及市市場(chǎng)推廣，我我司將于此建建議書內(nèi)作一一個(gè)簡(jiǎn)單扼要要的闡述，務(wù)務(wù)求以一貫的的專業(yè)精神，為為貴司的項(xiàng)目作作出全方位跟跟進(jìn)，達(dá)到我我司的宗旨『『您所委托，我我必承諾』。希希望藉此達(dá)成成貴、敝司的合合作意向，并并建立良好的的合作關(guān)系。第一部分20001年廣州市樓樓市概述2001年房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展可謂機(jī)遇與與挑戰(zhàn)并存。但但總體衡量，預(yù)預(yù)計(jì)廣州房地地產(chǎn)業(yè)在2002年仍將繼續(xù)續(xù)維持持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展的格格局。發(fā)展的的主要特點(diǎn)表表現(xiàn)為：1．商品房市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨趨激烈2001年的房房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各各個(gè)樓盤為了了促銷，花樣樣百出，用盡盡招術(shù)，甚至至連“無理由退房”這種手段都都用上了，反反映激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)實(shí)。從商品房房市場(chǎng)的供求求狀況看，2001的房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更更加激烈。2001年，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大大量增加土地地儲(chǔ)備，顯示示2001年商品房的的供應(yīng)潛力不不可小視；此此外，到2001年底，商品品房的新開工工面積、在建建規(guī)模、現(xiàn)樓樓存量均有增增長(zhǎng)，因此，2002年的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，供求求矛盾將更加加尖銳，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激激烈。令人感感興趣的是，在在競(jìng)爭(zhēng)更加激激烈的2002年，樓盤促促銷還會(huì)玩出出什么新花樣樣，“降價(jià)”能否成為樓樓市的一種趨趨勢(shì)？樓盤還還有多大的降降價(jià)空間？當(dāng)當(dāng)然，在用盡盡了各種花招招之后，開發(fā)發(fā)商們可能會(huì)會(huì)冷靜下來，理理智地發(fā)現(xiàn)認(rèn)認(rèn)認(rèn)真真為購購房者著想，兢兢兢業(yè)業(yè)地提提高樓盤綜合合素質(zhì)才是贏贏得市場(chǎng)的最最好手段。2．商品住宅價(jià)價(jià)格仍受供求求關(guān)系制約，房房地產(chǎn)開發(fā)利利潤(rùn)率進(jìn)一步步趨向社會(huì)平平均利潤(rùn)由于2001年年商品住宅市市場(chǎng)供求矛盾盾進(jìn)一步加劇劇，商品住宅宅價(jià)格將受到到供求關(guān)系的的制約而有繼繼續(xù)下降的動(dòng)動(dòng)力。但2000年廣州市商商品住宅總體體價(jià)格下降近近10%后，發(fā)展商商讓利的空間間越來越窄，價(jià)價(jià)格繼續(xù)下降降的空間已越越來越??；而而且，城郊低低價(jià)樓盤銷售售在總成交中中的比例也已已經(jīng)達(dá)到一定定程度，不可可能再有明顯顯的增長(zhǎng)，反反而中高價(jià)樓樓盤銷售有逐逐漸增加的趨趨勢(shì)，價(jià)格重重心下移導(dǎo)致致整體價(jià)格下下降的動(dòng)因不不足。因此，2002年商品住宅宅價(jià)格將呈牛牛皮盤整的態(tài)態(tài)勢(shì)，上下兩兩難是2002年房?jī)r(jià)的基基本走勢(shì)。住住宅價(jià)格繼續(xù)續(xù)面臨下降的的壓力，而利利率卻有上升升的可能，房房地產(chǎn)開發(fā)利利潤(rùn)率進(jìn)一步步趨向社會(huì)平平均利潤(rùn)。按按照房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目平均兩年年半的開發(fā)周周期計(jì)算，前前幾年的7次降息使房房地產(chǎn)總的開開發(fā)成本平均均下降5.5％，成本的的下降在一定定程度上抵消消了價(jià)格下降降對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)利潤(rùn)的影影響。3．新的城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略將建建立新的樓市市發(fā)展格局2001年是新新世紀(jì)的第一一年，也是廣廣州實(shí)施第十十個(gè)五年計(jì)劃劃的第一年，廣廣州將進(jìn)一步步調(diào)整城市形形態(tài)和城市功功能分區(qū)，實(shí)實(shí)施“北抑、南拓拓、西調(diào)、東東移”的城市發(fā)展展戰(zhàn)略，重點(diǎn)點(diǎn)向東、向南南、沿珠江向向海濱發(fā)展，在在調(diào)整完善中中心區(qū)大組團(tuán)團(tuán)的情況下，發(fā)發(fā)展東翼大組組團(tuán)，構(gòu)建南南翼大組團(tuán)，重重點(diǎn)發(fā)展居住住、旅游等，并并重點(diǎn)對(duì)珠江江沿江區(qū)域進(jìn)進(jìn)行城市設(shè)計(jì)計(jì)，構(gòu)建珠江江口門戶及廣廣州景觀門戶戶，塑造具有有國(guó)際水準(zhǔn)的的濱海城市新新形象。新的的城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略將引領(lǐng)樓樓市發(fā)展新格格局的形成。南南部樓市的發(fā)發(fā)展將由大石石、南村逐步步向東南沿珠珠江推進(jìn)，南南沙、蓮花山山等沿珠江地地區(qū)有新的發(fā)發(fā)展機(jī)遇；琶琶洲地區(qū)將成成為廣州景觀觀門戶的重要要地區(qū)，隨著著華南快速干干線、環(huán)城高高速的建成，地地鐵二號(hào)線的的推進(jìn)，“南肺”保護(hù)以及廣廣州會(huì)展中心心的開工建設(shè)設(shè)，琶洲地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的外部條件件日趨成熟，預(yù)預(yù)計(jì)2002年，該地區(qū)區(qū)將成為房地地產(chǎn)市場(chǎng)的熱熱點(diǎn)之一；另另一個(gè)重點(diǎn)地地區(qū)是東圃地地區(qū)，廣園東東路竣工后，該該地區(qū)交通條條件大為改善善，隨著廣東東奧林匹克體體育中心的竣竣工以及體育育中心周邊景景觀設(shè)計(jì)和配配套設(shè)施等項(xiàng)項(xiàng)目的竣工，該該地區(qū)的環(huán)境境形象將更進(jìn)進(jìn)一步改觀。此外，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)當(dāng)一個(gè)城市的的人均GDP超過3000美元時(shí)，市市中心區(qū)人口口向郊區(qū)遷移移現(xiàn)象會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)。20011年廣州的人人均GDP已經(jīng)達(dá)到3623美元，隨著城城市快速干道道、環(huán)城高速速公路和地鐵鐵的建設(shè)；以以及消費(fèi)者住住房的多樣化化需求，一部部分收入較高高的消費(fèi)者為為了追求生活活質(zhì)量和情調(diào)調(diào)，愿意購買買郊區(qū)的住宅宅，同時(shí)，另另一部分工薪薪階層，在擴(kuò)擴(kuò)大住房面積積時(shí)，為了減減小貸款壓力力，會(huì)選擇房房?jī)r(jià)較低的近近郊區(qū)住宅，不同的消費(fèi)需求都會(huì)造成近郊區(qū)住宅的銷售比例增加。預(yù)計(jì)進(jìn)入2002年后，隨著我市城市建設(shè)進(jìn)一步向南、向東發(fā)展，廣州居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)將進(jìn)一步明顯。4．房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范范，規(guī)模經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)繼續(xù)加加強(qiáng)造成目前住宅供供求比例失衡衡，空置持續(xù)續(xù)上升主要有有兩方面的原原因，一是住住宅行業(yè)對(duì)于于新的發(fā)展商商來說進(jìn)入障障礙小。與家家用電器、汽汽車制造、石石油化工等平平均規(guī)模已達(dá)達(dá)到20億元以上的的行業(yè)相比，新新的住宅發(fā)展展商的資金進(jìn)進(jìn)入障礙較小??；與高科技技、電子等要要求具有較強(qiáng)強(qiáng)的產(chǎn)品研究究和開發(fā)能力力的行業(yè)相比比，新的發(fā)展展商的技術(shù)進(jìn)進(jìn)入障礙較小小。二是住宅宅行業(yè)的平均均經(jīng)營(yíng)規(guī)模不不高，沒有形形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)局面。到1997年，全國(guó)家家用電器行業(yè)業(yè)前10名的市場(chǎng)份份額已達(dá)到84％，而在住宅宅行業(yè)中，上上海、深圳等等地前10名的市場(chǎng)份份額都沒有超超過40％。在住宅宅市場(chǎng)發(fā)育較較早的香港，前10名的市場(chǎng)份額已達(dá)到80％左右。由于商品房開發(fā)的集中度不足，其規(guī)模經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)也不明顯，商品房市場(chǎng)的信號(hào)一般因生產(chǎn)周期較長(zhǎng)而滯后一年左右，因而也導(dǎo)致了相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的滯后。第二部分區(qū)域市市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總總體概述白云區(qū)簡(jiǎn)介1、交通狀況白云區(qū)交通發(fā)達(dá)達(dá)，路網(wǎng)建設(shè)設(shè)完善，是廣廣州市東西南南北交通的緩緩沖區(qū)也是廣廣州對(duì)外經(jīng)濟(jì)濟(jì)往來、文化化交流的重要要窗口。白云云國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐坐落在區(qū)內(nèi)，京京廣、廣三和和武廣鐵路干干線橫貫整個(gè)個(gè)白云區(qū)。白白云區(qū)有全國(guó)國(guó)最發(fā)達(dá)的公公路交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，南北有京京珠高速、105國(guó)道、106國(guó)道、107國(guó)道、新廣廣從、廣清高高速、機(jī)場(chǎng)高高速等；東西西有廣深高速速、廣佛高速速、北環(huán)高速速、華南快速速干線、九太太公路等；興興建之中的地地鐵二號(hào)線在在白云區(qū)設(shè)有有多個(gè)出口，白白云區(qū)的交通通狀況有望在在近年有更大大的改觀。航航空、地鐵、輕輕軌及地面交交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成成了白云區(qū)的的立體交通系系統(tǒng)，為白云云區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展鋪就了康康莊大道。2、市政規(guī)劃白云區(qū)是市政規(guī)規(guī)劃的重點(diǎn)，城城市規(guī)劃較為為先進(jìn)完善，區(qū)區(qū)域功能明確確。隨著市政政規(guī)劃的進(jìn)一一步實(shí)施白云云國(guó)際機(jī)場(chǎng)將將搬往花都，污污染嚴(yán)重的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將受到整整治，區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)境將進(jìn)一步步改善。目前前白云區(qū)在建建或擬建大型型建設(shè)項(xiàng)目共共有18項(xiàng)，預(yù)計(jì)投投入資金將超超過300億元，這些些項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)和投入使用用將會(huì)對(duì)白云云區(qū)的社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大大的推動(dòng)作用用，也為該區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速速發(fā)展提供良良好的契機(jī)，有有助白云區(qū)下下一步的發(fā)展展規(guī)劃。此外外，市政府的的“北抑南拓”及“一年一小變變，三年一中中變”的發(fā)展計(jì)劃劃也對(duì)白云區(qū)區(qū)今后的發(fā)展展方向產(chǎn)生意意義深遠(yuǎn)的影影響。白云區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r白云區(qū)住宅分布布狀況縱觀白白云區(qū)的樓盤盤開發(fā)狀況，區(qū)區(qū)內(nèi)樓盤的呈呈帶狀分布，主主要集中在以以下幾個(gè)重要要路段：增槎槎路、西灣路路、廣花路、機(jī)機(jī)場(chǎng)路、黃石石路、同和路路、新廣從路路（現(xiàn)為白云云大道）等；；此外，白云云山麓及南湖湖周邊也是住住宅樓盤的主主要分布地帶帶，南湖周邊邊更集中了白白云區(qū)的數(shù)個(gè)個(gè)高檔豪宅盤盤，如白云堡堡豪苑、山水庭庭園、頤和山山莊、江南世世家等?？傮w體說來，白云云區(qū)的樓盤分分布具有以下下幾個(gè)特點(diǎn)：：（1）以以城市規(guī)劃為為發(fā)展依據(jù)，樓樓盤的分布具具有可推測(cè)性性。市政設(shè)施施先行，以城城市規(guī)劃為發(fā)發(fā)展節(jié)奏是白白云區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)點(diǎn)之一。區(qū)內(nèi)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)從從無到有，從從小到大不斷斷發(fā)展并逐步步變得成熟市市政建設(shè)功不不可沒。白云云區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)從第一階段段發(fā)展至今，市市政設(shè)施如教教育、醫(yī)療等等配套不斷地地得到完善，交交通狀況、人人居環(huán)境大大大改善，居住住條件日益成成熟，從以往往的郊農(nóng)地區(qū)區(qū)一躍成為現(xiàn)現(xiàn)今的居住旺旺地，樓盤的的分布向交通通設(shè)施和大型型市政配套落落戶的地段集集中。以機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路板塊的發(fā)發(fā)展為例，隨隨著機(jī)場(chǎng)路周周邊的市政項(xiàng)項(xiàng)目的相繼建建設(shè)、竣工和和交付使用，這這一板塊的樓樓市一路升溫溫，機(jī)場(chǎng)的搬搬遷也將影響響到該板塊的的住宅分布?？煽梢灶A(yù)見，一一座嶄新的“白云新城”將在這里崛崛起。此外，地地鐵的建設(shè)也也將影響到住住宅樓盤的分分布，地鐵沿沿線將成為樓樓盤的集結(jié)地地帶。（2）依依山而建，傍傍水而居是白白云區(qū)樓盤分分布的特點(diǎn)之之一。隨著白白云區(qū)住宅樓樓盤的深入開開發(fā)，發(fā)展商商愈來愈注重重樓盤的選址址，白云山麓麓成為眾發(fā)展展商的鑾戰(zhàn)之之地。倚綠山山莊、恒駿山山莊、東方明明珠花園、保保利白云山莊莊、云山別墅墅等聯(lián)袂引領(lǐng)領(lǐng)白云區(qū)山景景樓盤，樓盤盤的選址大有有包圍白云山山之勢(shì)。南湖湖板塊逐漸揭揭開其神秘的的面紗，露出出冰山一角，引引起廣州豪宅宅市場(chǎng)的強(qiáng)烈烈震動(dòng)。白云云堡豪苑、江南世世家、頤和山山莊、山水庭庭園相繼推出出，雅居樂集集團(tuán)的介入，以以南湖板塊為為代表的山水水豪宅欲與珠珠江新城、濱濱江豪宅三分分廣州豪宅市市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)顯顯露無遺。受受多因素的影影響，白云區(qū)區(qū)樓盤依山而而建傍水而居居的分布格局局在很長(zhǎng)一段段時(shí)間內(nèi)不會(huì)會(huì)有很大的改改變?！澳贤乇币帧钡陌l(fā)展規(guī)劃劃只會(huì)使區(qū)內(nèi)內(nèi)山水樓盤倍倍受眾買家的的關(guān)注和推崇崇。（3）白白云區(qū)樓盤分分布注重路段段的選擇，交交通在很大程程度上決定了了樓盤的分布布。白云區(qū)樓樓盤的分布以以機(jī)場(chǎng)路、同同和路等重要要路段為基礎(chǔ)礎(chǔ)，呈半環(huán)狀狀分布，逐漸漸向白云山麓麓靠攏，并隨隨著機(jī)場(chǎng)路、白白云大道的建建設(shè)慢慢地與與市區(qū)樓盤連連成一片?？傮w而言，白云云區(qū)住宅樓盤盤的分布受到到眾多因素的的影響。地鐵鐵建設(shè)、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)搬遷等眾多多利好消息對(duì)對(duì)白云區(qū)樓盤盤的分布趨勢(shì)勢(shì)產(chǎn)生很大的的影響；市政政規(guī)劃、城市市建設(shè)也都在在很大程度上上制約著樓盤盤的分布；政政府最近推出出的“北優(yōu)”代替“北抑”的規(guī)劃案對(duì)對(duì)今后白云區(qū)區(qū)住宅樓盤的的分布有深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的影響，有有助于把白云云區(qū)與廣州“后花園”——花都連成大大型的生活社社區(qū)，形成互互補(bǔ)互利的社社區(qū)格局，白白云區(qū)住宅分分布面臨重大大變陣。白云區(qū)上半年住住宅交易情況況一覽表面積：平平方米均價(jià)：元/平方米月份一月二月三月四月五月六月高層387223789339816507074528856854高層均價(jià)442547744482437142474417多層318722892028920434872469427902多層均價(jià)448738923892461239343713由上述圖表可可以看出，白白云區(qū)住宅成成交量呈逐月月上升態(tài)勢(shì)。據(jù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)計(jì)，白云區(qū)的的住宅成交量量位居全市第第三，成交量量和成交金額額較去年同期期由很大的增增長(zhǎng)?？傮w而言，白云云區(qū)的住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是近兩年年廣州樓市迅迅速崛起的后后起之秀，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)速度度十分快，住住宅開發(fā)逐步步走上規(guī)?；?、精品化的的道路，區(qū)內(nèi)內(nèi)住宅素質(zhì)不不斷提高，大大型樓盤、明明星樓盤不斷斷涌現(xiàn)。目前前白云區(qū)以山山水著稱的云云山板塊、南南湖板塊的豪豪宅盤以及眾眾多的中低檔檔盤為廣州樓樓市增添了許許多的亮點(diǎn)。云云山、南湖板板塊的興起再再度成為“北部”樓市的焦點(diǎn)點(diǎn)，逐漸形成成與珠江新城城、濱江東板板塊三分廣州州豪宅時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)的態(tài)勢(shì)；機(jī)機(jī)場(chǎng)路、黃石石路等眾多路路段的中低檔檔也紛紛叫板板“華南板塊”，欲與之決決一高低。（三）白云區(qū)住住宅市場(chǎng)行情情概述白云區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)是白云區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重要組組成部分，在在廣州樓市中中具有不可或或缺的作用。從從整體看，白白云區(qū)住宅市市場(chǎng)已進(jìn)入理理性發(fā)展階段段，住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)逐漸走向成成熟。相對(duì)廣廣州住宅樓市市的發(fā)展?fàn)顩r況，白云區(qū)住住宅市場(chǎng)的成成長(zhǎng)速度是較較快的，市場(chǎng)場(chǎng)前景也是最最為樂觀的。白白云區(qū)住宅樓樓盤具有先天天的優(yōu)勢(shì)，自自然條件好、市市政配套較完完善、政府規(guī)規(guī)劃到位等使使得該區(qū)的地地段升值潛力力不斷增強(qiáng)。近近年不斷傳出出的利好消息息不啻為白云云區(qū)住宅的發(fā)發(fā)展注進(jìn)了一一支強(qiáng)心劑，白白云區(qū)住宅樓樓市表現(xiàn)出強(qiáng)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭。從目前前的發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)看，白云區(qū)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)有有如下的幾個(gè)個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：：（1）住宅樓價(jià)價(jià)將穩(wěn)步攀升升，但增幅不不會(huì)很大“大廣州”概念念客觀上把白白云區(qū)置于“市中心”的位置，加加上機(jī)場(chǎng)搬遷遷、地鐵2號(hào)線及輕軌軌延伸等市政政利好，為造造就名副其實(shí)實(shí)的城北中心心區(qū)域地位和和吸引眾多的的購房者創(chuàng)造造的條件。此此外，新體育育館的落成，“九運(yùn)會(huì)”的舉辦也為為白云區(qū)住宅宅的形象提升升創(chuàng)造了機(jī)會(huì)會(huì)，令該區(qū)的的各種市政設(shè)設(shè)施得以不斷斷地完善。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，除豪豪宅外，白云云區(qū)住宅均價(jià)價(jià)從幾年前的的不足4000元/平方米漲到現(xiàn)現(xiàn)今的4600元/平方米以上，穩(wěn)穩(wěn)步地向中檔檔盤邁進(jìn)。（2）近期樓市市將平穩(wěn)發(fā)展展，區(qū)內(nèi)住宅宅市場(chǎng)醞釀著著大的變陣白云區(qū)近來演繹繹著“西線無戰(zhàn)事“，表面上各各大樓盤廣告告宣傳明顯減減弱，銷售策策略似乎有了了很大的改變變，之前風(fēng)風(fēng)風(fēng)火火的促銷銷場(chǎng)面清靜了了很多。但事事實(shí)上，各大大發(fā)展商并沒沒有放棄樓盤盤的促銷，各各樓盤正醞釀釀著大的變陣陣。以機(jī)場(chǎng)路路為例，翠逸逸家園已進(jìn)入入“尾貨”階段，廣告告投入自然有有所回落，其其發(fā)展商的另另一個(gè)大盤“世紀(jì)花園”正伺機(jī)入市市，估計(jì)10月份將推出出，屆時(shí)與云云集機(jī)場(chǎng)路又又一居、萬方方園、百順臺(tái)臺(tái)等樓盤將有有一番龍爭(zhēng)虎虎斗。舊機(jī)場(chǎng)場(chǎng)搬遷后騰空空的大片土地地也將成為眾眾發(fā)展商鑾戰(zhàn)戰(zhàn)的又一戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)。占地100多萬平方米米的花都南航碧花花園橫空出世世，是機(jī)場(chǎng)路路最強(qiáng)勁的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。此外，雅居樂集集團(tuán)將介入南南湖板塊的豪豪宅的市場(chǎng)，想想從火爆的南南湖豪宅市場(chǎng)場(chǎng)中分一杯羹羹。頤和山莊莊、山水庭園園、白云豪堡堡、江南世家家等豪宅盤再再度狹路相逢逢，新一輪的的促銷浪潮一一觸即發(fā)。（3）“新都市市主義”的回歸為白白云區(qū)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提提供了良好的的契機(jī)“新都市主義”與“住宅郊區(qū)化”是兩種并行行不悖的居住住理念，這兩兩種理念的提提出在不同的的時(shí)期影響著著人們的購買買意向?！白≌紖^(qū)化“使華南板塊成為今年年最大的贏家家，而“新都市主義”的再度興起起又使得市區(qū)區(qū)住宅成為新新的熱點(diǎn)。兩兩種理念的激激蕩和碰撞，一一種折衷的平平衡主義將為為地處城市邊邊緣的白云區(qū)區(qū)、芳村區(qū)帶帶來了良好的的發(fā)展機(jī)遇，白白云區(qū)住宅市市場(chǎng)將獲益菲菲淺。具體而而言，白云區(qū)區(qū)地處城市邊邊緣，既能方方便地享受大大都市的繁榮榮，又不失為為遠(yuǎn)離煩囂的的一片綠地，是是居住的理想想地段，因而而必能受到眾眾多回歸都市市的買家青睞睞。二、項(xiàng)目區(qū)域各各板塊市場(chǎng)分分析白云區(qū)住宅樓樓盤大致可以以分為以下幾幾個(gè)板塊：南南湖板塊、同同和板塊、機(jī)機(jī)場(chǎng)路板塊、城城西板塊、白白云大道板塊塊。這幾個(gè)板板塊是白云區(qū)區(qū)住宅樓盤的的重要分布地地段，各板塊塊具體分析如如下：（一）白云山---南湖板塊塊該板塊由于有著著白云山和南南湖這一稀缺缺性資源，，是是白云區(qū)諸板板塊中樓價(jià)最最高的。區(qū)域域內(nèi)樓盤主要要有：白云堡堡豪苑、頤和和山莊、江南南世家、山水水庭苑。各樓樓盤情況如下下表：樓盤名稱地理位置建筑規(guī)模配套設(shè)施占地面積建筑面積頤和山莊華南北道131600104670學(xué)校、會(huì)所、健健身中心、桑桑拿室等山水庭苑同和路南湖東側(cè)側(cè)12000080378會(huì)所、游泳池等等江南世家南湖黃莊路段1200畝——商場(chǎng)、超市、銀銀行、酒樓、托托兒所等白云堡豪苑白云堡大道123500177036會(huì)所、球場(chǎng)、健健身中心、桑桑拿室等雅居樂南湖東側(cè)600畝不詳不詳白云山——南湖湖板塊各因素素分析如下：：1、環(huán)境“云山珠水”歷歷來是廣州人人引以為豪的的驕傲。白云云山—南湖板塊地地處白云山麓麓，是白云區(qū)區(qū)最具升值潛潛力的地段。該該板塊項(xiàng)目依依山而建傍水水居，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越，人人文物產(chǎn)豐富富，樹木郁郁郁蔥蔥，山水水相映成趣，景景觀錯(cuò)落有致致，坐擁白云云山和南湖風(fēng)風(fēng)景區(qū)。白云云山是廣東名名山之一，素素有“市肺”和“氧吧”之稱；而南南湖則是著名名的旅游度假假風(fēng)景區(qū)，是是接待國(guó)家政政要的地方。2、交通白云山——南湖湖板塊由于城城市規(guī)劃和政政策性傾斜交交通狀況已有有很大的改觀觀，但交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的完善仍仍有待時(shí)日。目目前，白云山山——南湖板塊與與市區(qū)之間的的主要交通干干線是同和路路，而該路段段多年失修、路路面狹窄，車車輛通行十分分困難，交通通瓶頸的問題題尚未得到妥妥善的處置。3、配套白云山山——南湖板塊政政府介入不足足，市政規(guī)劃劃起步比較晚晚，市政設(shè)施施和公共配套套很不完善，主主要靠小區(qū)自自身的配套給給以彌補(bǔ)。板板塊周邊生活活設(shè)施相當(dāng)缺缺乏，在很大大程度上無法法滿足居民的的需求，給住住戶帶來諸多多的不便。4、價(jià)格白云山山——南湖板塊主主要樓盤價(jià)格格情況一覽表表單位：元/平方米樓盤名稱平均定價(jià)按揭均價(jià)管理費(fèi)頤和山莊935086203山水庭苑903087602.5江南世家738065104.8白云堡豪苑公寓11840116004別墅1147011470——南湖雅居樂尚未開盤尚未開盤——該板塊塊住宅價(jià)格都都在6500元/m2以上，是廣廣州豪宅的市市場(chǎng)價(jià)，部分分單位的樓價(jià)價(jià)甚至高達(dá)萬萬元以上，價(jià)價(jià)格足以與珠珠江新城、濱濱江東豪宅相相媲美。白云云堡的售價(jià)由由于其特殊的的市場(chǎng)定位，再再加上近年豪豪宅市場(chǎng)價(jià)格格的理性調(diào)節(jié)節(jié)作用正在下下降，目前售售價(jià)在11100元/平方米左右右；然而同樣樣位于該區(qū)的的頤和山莊，價(jià)價(jià)格卻在大幅幅攀升，由于于環(huán)境較佳，正正加之開發(fā)商商通過投入巨巨資營(yíng)造人文文山頂公園，頤頤和山莊的樓樓價(jià)已經(jīng)由開開盤時(shí)的4000多元/平方米左右右，上升至目目前的6000多元/平方米左右右。南湖板塊塊的樓盤已超超越了番禺大大石的眾多大大盤，進(jìn)入了了高尚住宅的的行列。5、客戶對(duì)象區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶定位于于社會(huì)高收入入人士，主要要有高收入的的私營(yíng)企業(yè)主主，高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)人士，港澳澳臺(tái)等外籍人人士、政府官官員等。6、發(fā)展規(guī)劃政府實(shí)施“北抑抑南拓”的城市規(guī)劃劃方針，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)白云山風(fēng)風(fēng)景區(qū)的保護(hù)護(hù)，將嚴(yán)格限限制白云山周周邊的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，有利利于目前已開開發(fā)建設(shè)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目。政府最近決定以南湖為中心，周邊車程15分鐘為限構(gòu)建南湖高尚住宅群區(qū)，將完善該區(qū)的交通條件、配套設(shè)施并改善該區(qū)域的社區(qū)環(huán)境，大大提升區(qū)域形象。此外，云踞該板塊的多家發(fā)展商還會(huì)與政府?dāng)y手共同加快板塊內(nèi)市政設(shè)施的建設(shè)和完善，并加強(qiáng)同和路的改造和拓寬。板塊分析：白云山山——南湖板塊是是繼二沙島及及濱江東、珠珠江新城之后后的豪宅板塊塊，憑籍其優(yōu)優(yōu)越的地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)和豐富的的自然資源在在廣州豪宅市市場(chǎng)上有重要要的地位。該該板塊具有以以下幾個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)：1、地利人和潛潛力大白云山山——南湖板塊，隨隨著白云堡豪豪苑、江南世世家、頤和山山莊、山水庭庭苑以及雅居居樂等有實(shí)力力、有規(guī)模的的樓盤和發(fā)展展商的相繼進(jìn)進(jìn)駐，逐漸為為廣州地產(chǎn)界界所樂道和熟熟知。該板塊塊位于白云山山北麓、南湖湖之畔，風(fēng)光光旖旎，坐擁擁湖景山色，已已經(jīng)成為廣州州樓市一顆冉冉冉上升的新新星。政府“北翼”規(guī)規(guī)劃的出臺(tái)，對(duì)對(duì)白云區(qū)周邊邊的地產(chǎn)開發(fā)發(fā)作了嚴(yán)格的的控制，使白白云山周邊的的樓盤開發(fā)有有了數(shù)量上的的嚴(yán)格規(guī)定。“北抑”與“北優(yōu)”政策的傾斜斜也為該板塊塊的發(fā)展提供供了契機(jī)。白白云山——南湖板依山山傍水，順應(yīng)應(yīng)地利人和，一一出生就彰顯顯豪氣，這將將是二沙島之之后又一豪宅宅匯聚之地。2、自然環(huán)境十十分優(yōu)越白云山——南湖湖板塊是廣州州“青山、碧水水、藍(lán)天、綠綠地”山水城市理理念的最好詮詮釋，人工與與自然處于一一種渾然天成成的狀態(tài)。該該板塊坐擁有有廣州“市肺”、“氧吧”之稱的白云云山，懷攬輕輕波飄渺、水水光粼粼的南南湖，生態(tài)環(huán)環(huán)境保存之完完美，自然風(fēng)風(fēng)光之優(yōu)美在在廣州當(dāng)屬無無出其右者。3、環(huán)境不斷完完善借九運(yùn)會(huì)的東風(fēng)風(fēng)，南湖板塊塊的市政配套套得到了快速速的改善。在在九運(yùn)會(huì)會(huì)場(chǎng)場(chǎng)周邊地區(qū)及及場(chǎng)館連接道道路的景觀整整治中，建筑筑物外立面的的防盜網(wǎng)將統(tǒng)統(tǒng)一被拆除，同同一建筑物上上的室外空調(diào)調(diào)將按統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)重新設(shè)置置，工廠、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院等等實(shí)體封閉圍圍墻將改為通通透圍欄；此此外，建筑物物外立面，亂亂停亂放車輛輛現(xiàn)象，雜亂亂電線、通訊訊線路等也將將得到相應(yīng)整整治。隨著九九運(yùn)會(huì)的如期期舉行，白云云山——南湖板塊有有建成區(qū)域中中心的可能。白白云區(qū)政府也也對(duì)南湖板塊塊作出了“高尚住宅區(qū)”的定位，有有關(guān)部門正在在加緊南湖周周邊環(huán)境、城城中村的整治治，加快周邊邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建設(shè)。（二）機(jī)場(chǎng)路板板塊機(jī)場(chǎng)路南通廣園園中路，北往往黃石路，與與解放北路相相連，因緊鄰鄰白云機(jī)場(chǎng)而而命名。機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路板塊指是是機(jī)場(chǎng)路兩旁旁的樓盤所組組成的板塊，它它包括樂得花花園、匯僑新新城、宜福閣閣、白云明珠珠廣場(chǎng)、紫荊荊花園、海德德花園、百順順臺(tái)、萬方園園、翠逸家園園、又一居、騰騰龍閣、和潤(rùn)潤(rùn)花園、貝麗麗花園等十余余個(gè)樓盤。大大部分樓盤在在機(jī)場(chǎng)西生活活區(qū)這一帶，另另外有一部分分在新市鎮(zhèn)一一帶，即機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路北端。這這一帶的房地地產(chǎn)市場(chǎng)有以以下一些特性性：環(huán)境機(jī)場(chǎng)西西生活區(qū)由眾眾多居住小區(qū)區(qū)組成，有些些是在售的商商品房小區(qū)。也也有些是國(guó)有有企業(yè)的員工工宿舍樓。這這些居住樓集集在一起形成成整個(gè)區(qū)域良良好的居住環(huán)環(huán)境。人多而而不雜，居住住的人氣旺為為即將入住的的提供信心保保證。機(jī)場(chǎng)路路北端新市一一帶原為行政政村，現(xiàn)在居居住的有原村村居，也有外外出的打工人人員、居住人人口比較混雜雜。另外由于于許多房屋為為村民自建，出出現(xiàn)整體外觀觀差，并有臟臟和亂的存在在。同時(shí)這一一帶受到機(jī)場(chǎng)場(chǎng)噪音的污染染。交通機(jī)場(chǎng)路路是聯(lián)通市區(qū)區(qū)與北部花都都的重要通道道，來往的車車輛多，而且且目前是通往往飛機(jī)場(chǎng)的唯唯一通道。這這條路卻很容容易塞車，特特別是機(jī)場(chǎng)路路的兩頭，即即機(jī)場(chǎng)立交和和新市處。目目前新市處在在建廣花高架架，這在一定定程度上會(huì)造造成不便，待待全部竣工后后將會(huì)部分改改善交通狀況況。同時(shí)，地鐵2號(hào)號(hào)線正處于建建設(shè)中，在機(jī)機(jī)場(chǎng)板塊附近近高設(shè)了5個(gè)站：江廈廈、新市、廣廣州體育館、遠(yuǎn)遠(yuǎn)景和三元里里，雖然開通通尚需時(shí)日，但但地鐵的方便便快捷將會(huì)給給這一帶的交交通狀況以較較大改觀。配套住宅多多，相對(duì)生活活配套便較為為齊備，區(qū)內(nèi)內(nèi)有學(xué)校、酒酒店以及小區(qū)區(qū)的商鋪、肉肉菜市場(chǎng)，機(jī)機(jī)場(chǎng)西生活區(qū)區(qū)有廣州民航航子弟學(xué)校、云云港大廈、民民航酒店等。新新市則有蕭崗崗購物中心以以及王太子服服裝廣場(chǎng)等。但但由于居住環(huán)環(huán)境以住為主主，商業(yè)氛圍圍相對(duì)市區(qū)中中心較淡。價(jià)格機(jī)場(chǎng)路板塊的樓樓盤平均價(jià)格格在3300--5500元/平方米之間，機(jī)機(jī)場(chǎng)西生活區(qū)區(qū)一帶的樓盤盤價(jià)格在4500--5500//平方米之間，新新市一帶的價(jià)價(jià)格則在3300--5000元/平方米之間，機(jī)機(jī)場(chǎng)西生活區(qū)區(qū)的樓盤價(jià)格格相對(duì)較高，并并且是白云和和樓盤價(jià)格較較高的，而新新市一帶由于于地理位置及及環(huán)境的影響響，樓盤價(jià)格格較低。發(fā)展前景機(jī)場(chǎng)路板塊的發(fā)發(fā)展前景關(guān)鍵鍵在于舊機(jī)場(chǎng)場(chǎng)搬遷所帶來來的區(qū)域性地地位的提升。新新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)設(shè)及投入使用用，舊機(jī)場(chǎng)所所在地將成為為廣州北部的的生態(tài)新城：：白云新城。據(jù)據(jù)規(guī)劃，白云云新城東至白白云山，南至至廣園路，西西至機(jī)場(chǎng)路，北北至華南路，核核心區(qū)域是2.55平方公里的的機(jī)場(chǎng)用地，規(guī)規(guī)劃總面積12.8平方公里，成成為連接北部部花都居住組組成和市中心心大組團(tuán)的樞樞紐，具有文文化、娛樂、休休閑功能，成成為均衡發(fā)展展居住、商貿(mào)貿(mào)、金融的地地區(qū)性中心。白白云新城規(guī)劃劃總?cè)丝?5萬，將建設(shè)設(shè)三個(gè)居住組組團(tuán)和一個(gè)市市屬公共設(shè)施施中心。白云新城的規(guī)劃劃充分考慮了了綠化用地的的建設(shè)，人與與自然的和諧諧規(guī)劃使得白白云新場(chǎng)堪稱稱一座生態(tài)新新城。據(jù)了解解，白云新城城將于2005年開始建設(shè)設(shè)，規(guī)劃期限限2010年。毫無疑問，對(duì)消費(fèi)費(fèi)者而言，現(xiàn)現(xiàn)在的住所在在不遠(yuǎn)的將來來會(huì)成為白云云新城的鄰居居，自然對(duì)這這一區(qū)域會(huì)增增添信心和喜喜愛，這樣便便會(huì)促進(jìn)本區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展。（三）白云大道道板塊這一板塊包白云云大道南、黃黃石東路一帶帶，它包括體體育花園、盈盈翠華庭、逸逸景居、東方方明珠花苑、松松云雅苑、保保利白云山莊莊、隆康花園園、白云高爾爾夫花園、祥景花園等等。這區(qū)域的的房地產(chǎn)特征征有以下一些些：環(huán)境白云大道位于白白云山西側(cè)，這這一帶的樓盤盤或多或少可可以與白云山山沾上邊，加加上白云山為為市重點(diǎn)保護(hù)護(hù)景地，輻射射到周邊較大大范圍內(nèi)的環(huán)環(huán)境，得以保保護(hù)，沒有大大型污染源，景景觀資源好是是這一帶的環(huán)環(huán)境特點(diǎn)。在在這一帶還有有東方樂園和和新體育館，待待新體育館竣竣工之后，將將成為這一帶帶的標(biāo)志性建建設(shè)物之一。另外由于這一帶背靠白云機(jī)場(chǎng)，一定程度的受到機(jī)場(chǎng)噪音的污染。交通白云大道南起廣廣園中路，北北止文盛路，原原屬景從路、大大金鐘路北段段，廣從一路路至廣從三路路，為105國(guó)道的一段段。它與廣園園路、黃石路路相交，是連連接市區(qū)與市市北部郊區(qū)的的重要通道。目目前由于九運(yùn)運(yùn)會(huì)的一個(gè)體體育館設(shè)在這這里，這條路路正在進(jìn)行60米路寬的拓拓建工程，目目前這條路上上的住宅小區(qū)較集中中在南北兩頭頭，交通線路路并不齊全，有有數(shù)條公交車車經(jīng)過，可以以把客戶送到到市中心的一一些地方，如如童心路等，同同時(shí)地鐵2號(hào)線經(jīng)過這這一帶的北部部江廈處，到到時(shí)對(duì)本區(qū)域域的交通會(huì)有有一定的提升升。配套白云大大道一帶的配配套設(shè)施較少少，從逸景居居到廣州外語語外貿(mào)大學(xué)的的一段距離上上沒有銀行、飲飲食、商店等等配套設(shè)施，即即使是逸景居居、盈翠華庭庭的周邊也缺缺乏大型的商商業(yè)設(shè)施、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生生活配套，白白云大道與黃黃石路交匯處處一帶則比較較好，有大專專院校，瑪莎莎女子中學(xué)，以以及一些灑家家。娛樂方面面區(qū)域內(nèi)則有有東方樂園作作支撐，東方方樂園是白云云區(qū)及至廣州州市的一個(gè)知知名的娛樂場(chǎng)場(chǎng)所。加上體體育館建成之之后，其體育育設(shè)施也是較較好的配套資資源。價(jià)格白云大大道板塊的平平均價(jià)格范圍圍在4000--6000元/平方米之間，各各盤的價(jià)格與與其地理位置置及個(gè)盤特點(diǎn)點(diǎn)有關(guān)。白云云大道南如逸逸景居約為4500元/平方米，東方方明珠花苑為為4900元/平方米；而中中間的白云高高爾夫花園推推出錯(cuò)層住宅宅，其標(biāo)準(zhǔn)層層的價(jià)格約為為4200元/平方米，而錯(cuò)錯(cuò)層住宅則為為4900元/平方米左右，這這樣的一個(gè)價(jià)價(jià)格幅度在廣廣州市內(nèi)處于于中等水平；；最近白云山山的體育花園園的價(jià)格約為為6000元/平方米左右右，松云雅苑苑的價(jià)格則比比較高，達(dá)到到6600元/㎡。但整個(gè)個(gè)板塊的價(jià)格格與鄰近的機(jī)機(jī)場(chǎng)路板塊相相比略低。發(fā)展前景白云大道板塊的的發(fā)展前景與與這一帶的白白云山和新體體育館相聯(lián)，白白云山為廣州州市的市肺，為為了保護(hù)這個(gè)個(gè)市中心的綠綠洲，市政府府采取了眾多多的防范措施施，從而在很很大程度上以以白云山周邊邊的地帶給以以較大的發(fā)展展前景，即周周邊地帶的房房地產(chǎn)始終能能夠打著“白云山山景”這桿旗，為為自己創(chuàng)造賣賣點(diǎn)。而新體體育館的即將將建成將為這這一帶的樓市市帶來利好，“六運(yùn)會(huì)”創(chuàng)造了天河，“九運(yùn)會(huì)”有可能再創(chuàng)造一個(gè)新的東圃，而受九運(yùn)會(huì)的影響，新的體育館的周邊樓盤必然會(huì)在概念上得以升華，進(jìn)而為本區(qū)域房市的發(fā)展增添砝碼。客戶對(duì)象本板塊的客戶以以周邊區(qū)域的的客戶為主。同同時(shí)向廣州市市的其它區(qū)域域輻射，例如如是盈翠華庭庭的定位為超超時(shí)尚的住宅宅小區(qū)，來這這里買樓的客客戶不但有周周邊的如廣源源新村的客戶戶，也會(huì)有天河河、海珠的客客戶。從另一一角度看，由由于價(jià)格適中中，以中青年年夫婦為購買買主力。而體體育花園、松松云雅苑、保保利白云山莊莊的客戶則是是對(duì)山景有獨(dú)獨(dú)特喜好的人人群。相對(duì)客客戶定位比較較高。三、總述白云區(qū)住宅是廣廣州樓市的重重要組成部分分，是白云區(qū)區(qū)房地產(chǎn)的核核心，也是該該區(qū)經(jīng)濟(jì)的支支柱力量，具具有不可或缺缺的作用?？傮w體來說，白云云區(qū)住宅樓盤盤大致可以分分為高檔盤和和中低檔盤，其其中，中低檔檔住宅盤是白白云區(qū)住宅樓樓市的主打力力量，也是廣廣州住宅市場(chǎng)場(chǎng)的重頭戲，而而高檔樓盤則則初現(xiàn)端倪，露露出冰山一角角。從上述分分析看，白云云區(qū)的高檔盤盤主要分布在在白云山——南湖板塊，現(xiàn)現(xiàn)今推出的豪豪宅盤僅有四四個(gè)：頤和山山莊、山水庭庭苑、江南世世家、白云豪豪堡以及即將將推出的雅居居樂花園，比起珠江新新城、濱江東東等豪宅云集集之地，是白白云區(qū)高檔樓樓盤只能算鳳鳳毛麟角，但但這幾個(gè)樓盤盤卻能憑籍自自身的優(yōu)勢(shì)叫叫板廣州豪宅宅市場(chǎng)，與珠珠江新城、濱濱江東及二沙沙島形成三足足鼎立、三分分廣州豪宅市市場(chǎng)的局面；；而中低檔盤盤的分布則較較為廣泛，幾幾乎遍布白云云區(qū)的所有路路段，形成大大面積分布的的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并并有向北不斷斷蔓延的趨勢(shì)勢(shì)。以下是白白云區(qū)中低檔檔樓盤的對(duì)比比分析：樓盤對(duì)比分析1．賣點(diǎn)對(duì)比機(jī)場(chǎng)路翠逸家園舒服無價(jià)、翠逸逸家園又一居好生活、看得見見匯港苑100%港式生生活方式紫荊花園半山高尚居庭百順臺(tái)機(jī)場(chǎng)路上罕見的的立體化園林林小區(qū)城西同逸苑西關(guān)新風(fēng)情同德花園同德大型成熟生生活小區(qū)富力半島花園大型江景成熟配配套社區(qū)城西花園純美山水生態(tài)、極極品蘇杭園林林珠島花園居住革命的綠、靜靜、美白云大道體育花園白云新城綠化景景觀主軸上的的都市生態(tài)社社區(qū)盈翠華庭超越時(shí)尚、活出出精彩逸景居白云山下果園居居?xùn)|方明珠花苑白云山下、龍頭頭大盤白云高爾夫花園園尋常人家的生態(tài)態(tài)家園祥景花園白云山下、祥景景人家松云雅苑白云山里絕版的的阿爾卑斯山山村，標(biāo)準(zhǔn)國(guó)國(guó)際社區(qū)同和路保利白云山莊山里的尊貴享受受、把握住進(jìn)進(jìn)白云山的珍珍貴機(jī)會(huì)倚綠山莊白云山下，健康康人家云景花園白云山畔32萬萬M2湖景綠色小小城恒駿花園千色生活無界限限從以以上的賣點(diǎn)可可以看到白云云區(qū)的樓盤很很大程度上與與本區(qū)的重要要景點(diǎn)白云山山相連，如一一半以上的樓樓盤說是在白白云山下。由由此可見，白白云山在客戶戶心中的地位位。另外有一一些樓盤的賣賣點(diǎn)是對(duì)一種種生活方式的的詮釋，例如如盈翠華庭的的時(shí)尚，翠逸逸家園的舒適適。2．價(jià)格對(duì)比路段名稱一次性均價(jià)按揭均價(jià)機(jī)場(chǎng)路翠逸家園54805716又一居52535309匯港苑45954698紫荊花園39654009百順臺(tái)43204460平均4722．64838．4城西同逸苑38773957同德花園35393613富力半島花園58085808城西花園35773692珠島花園42704360平均4214．24286白云大道體育花園59325994盈翠華庭58805942逸景居45004700東方明珠花苑42534300白云高爾夫花園園49184972祥景花園45674665松云雅苑62046336保利白云山莊57535857同和路平均5130．85231．1倚綠山莊34903545云景花園44764622恒駿花園38864017平均3950．64061．3白云區(qū)的樓盤價(jià)價(jià)格范圍在3000----60000元/平方米之間，根根據(jù)地理位置置、諸方面質(zhì)質(zhì)素不同而不不同。由上表表可以看出各各個(gè)區(qū)域的平平均價(jià)格，最最近白云山的的白云大道板板塊的平均價(jià)價(jià)格最高，一一次性均價(jià)在在5000元/平方米以上，其其次為機(jī)場(chǎng)路路板塊，依次次后是城西板板塊、同和路路板塊。個(gè)盤盤最高為白云云山下的松云云雅苑，另外外富力半島、盈盈翠華庭、保保利白云山莊莊的價(jià)格比較較高。3．戶型對(duì)比名稱一房二房三房四房五房復(fù)式其它翠逸家園335575又一居58.341.7匯港苑47.834.717.5紫荊花園84.215.8百順臺(tái)6.2531.2562.5同逸苑22.244.533.3同德花園206020富力半島花園37.537.525城西花園86725珠島花園8.35041.7體育花園15452713盈翠華庭59.738.12.2逸景居56.632.311.1東方明珠花苑35.6343.47119.9白云高爾夫花園園22392217祥景花園5.342.147.35.3松云雅苑5.677.85.66.64.4保利白云山莊7.574.617.9倚綠山莊9.656.221.712.5云景花園39.7519.3恒駿花園51.0436.4612.5總計(jì)71.35847.92837.23156.923.655.87.2比例3.567542.39641.861557.8451.182.790.36從以上表格可以以知道二房、三三房占極大比比例，綜合在在80%以上，其中中二房的比例例略大。剩下下的四房、一一房都有一定定的比重，較較少的是大單單位。由此可可見，對(duì)平民民百姓來講，中中小戶型仍最最受歡迎的。規(guī)模對(duì)比路段名稱占地面積(萬MM2)總建筑面積(萬萬M2)機(jī)場(chǎng)路翠逸家園1.438.3又一居4.510匯港苑30120紫荊花園38百順臺(tái)2.5810城西同逸苑35同德花園1629富力半島花園11.845城西花園1123.4珠島花園40100白云大道體育花園714盈翠華庭2.57逸景居12東方明珠花苑5.3611白云高爾夫花園園1020祥景花園10.826.3松云雅苑1.782.6同和路保利白云山莊2.33.2倚綠山莊6.3712.8云景花園3275恒駿花園5.814.8小結(jié)：白云區(qū)是廣州占占地面積最大大、人口密度度最小的一個(gè)個(gè)區(qū)，區(qū)內(nèi)住住宅樓盤的分分布廣，既有有豪宅盤又有有經(jīng)濟(jì)實(shí)用的的中低檔盤，兼兼顧了不同買買家的需求。目目前該區(qū)在售售的樓盤中價(jià)價(jià)格、戶型、規(guī)規(guī)模不盡相同同，各有特色色：中低檔住住宅單價(jià)在4000--6000元之間，以以經(jīng)濟(jì)實(shí)用二二房、三房等等戶型為主，小小區(qū)大的有占占地幾十萬平平方米、建筑筑面積過百萬萬平方米的，小小的占地也有有一萬平方米米左右。其中中，中低檔盤盤占白云區(qū)在在售住宅樓盤盤的絕大部分分，而高檔盤盤雖然所占比比例不大但其其地位不可忽忽略，也正是是這些樓盤組組成了白云區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。從以上的對(duì)比分分析中可知，白云區(qū)的樓盤多、開發(fā)面積大、房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，并擁有豐富的自然資源和有利的區(qū)域條件，且有多方利好的支持，因而必將成為廣州樓市中繼番禺之后的有一樓市熱點(diǎn)，地段升值潛力不可限量。四．項(xiàng)目區(qū)域的的樓盤分析物業(yè)名稱：頤和和山莊地理位置：廣州州市白云區(qū)同同各鎮(zhèn)永泰村村金鐘嶺西南南側(cè)發(fā)展商：廣廣州頤和山莊莊房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司占地面積：1004670平平方米建筑面積：11316000平方米綠地率：445.7%容積率：：1.25建筑規(guī)劃：工程進(jìn)度：第一一期在20000年春節(jié)前前交樓配套設(shè)施：學(xué)校校、會(huì)所、健健身中心、桑桑拿室等價(jià)格狀況一次性均價(jià)（元/m2）按揭均價(jià)（元/m2）單元最低售價(jià)（元元）單元最高售價(jià)（元）8530862062845600782700以上價(jià)格為頤沁沁圓價(jià)格管理費(fèi)：33元/平方米戶型狀況：現(xiàn)推推戶型主要是是二廳四房、二二廳五房、二二廳六房，各各戶型所占比例例均為三分之之一。樓盤賣點(diǎn)：廣州州的頤和園評(píng)述：頤和山山莊是優(yōu)質(zhì)樓樓盤，具有明明顯的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，集居住住、休閑、旅旅游、度假于于一體其得天天獨(dú)厚。山莊莊在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上，在自然然生態(tài)上做文文章，使人回回歸大自然；；又利用現(xiàn)代代的園林、建建筑，使天賦賦與人工融為為一體。在總總體規(guī)劃上較較恰當(dāng)?shù)胤从秤场皬V州的頤和和園”（夏天的宮宮殿）的意念念，構(gòu)成較濃濃厚的生態(tài)意意境，表現(xiàn)出出帶有古典氣氣息的意大利利式的山地園園林風(fēng)貌。不不僅為居民提提供了一個(gè)寬寬松、幽雅、舒舒適的居住、休休閑、度假的的理想場(chǎng)所；；同時(shí)把天然然與人工、現(xiàn)現(xiàn)代與古典、東東方與西方文文化較好地融融合在一起，有有較濃厚的文文化氛圍，成成為真正的“頤和山莊”——生態(tài)園林住住宅區(qū)。區(qū)內(nèi)配套設(shè)設(shè)施齊全，除除滿足居民的的一般生活消消費(fèi)需要外，特特別關(guān)注居民民的康體活動(dòng)動(dòng)，有近8萬平方米的的山頂公園，可可供攀登，有有昆明湖和多多個(gè)泳池可供供嬉水，可從從事多種體育育運(yùn)動(dòng)。在建建筑物的設(shè)計(jì)計(jì)上，除外觀觀的高文化品品位，內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)則突出居居民的適用性性，考慮亞熱熱帶氣候特點(diǎn)點(diǎn)，注意房屋屋的通風(fēng)、防防塵等，把人人的需要放在在首位。山莊莊物業(yè)還具有有較高的投資資價(jià)值。據(jù)物物業(yè)所處的區(qū)區(qū)位、北組團(tuán)團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃劃，以及近期期樓市的價(jià)格格及其走勢(shì)山山莊物業(yè)未來來升值的潛力力是可觀的。物業(yè)名稱：山水水庭苑地理位置：廣州州.白云區(qū)白云云山麓，同和和路南湖東側(cè)側(cè)發(fā)展商：廣州偉偉成房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司占地面積：800378建筑面積：1220000綠化率：40%容積率：不不詳建筑規(guī)模：199幢小高層、高高層住宅配套設(shè)施：小學(xué)學(xué)、商場(chǎng)、食食肆、會(huì)所、游游泳池等工程進(jìn)度：現(xiàn)樓樓價(jià)格狀況：一次性均價(jià)（元/m2）按揭均價(jià)（元/m2）單元最低售價(jià)（元）單元最高售價(jià)（元元）857887601070520046841400管理費(fèi)：22.5元/平方米戶型狀況：戶型型有3房2廳、3房1廳、4房1廳、4房2廳及復(fù)式單位，面面由182~4476平方米不等等，現(xiàn)推戶型型中3房和4房所占比例例分別為62.5%和37.5%%賣點(diǎn)：：南湖山水庭庭苑，廣州上上流社區(qū)評(píng)述：山水庭庭苑憑借其得得天獨(dú)厚的自自然環(huán)境和優(yōu)優(yōu)越的產(chǎn)品品品質(zhì)成為廣州州山景樓盤的的代表作。該該樓盤定位為為上流社區(qū)，標(biāo)標(biāo)榜是“都市中的國(guó)國(guó)家旅游渡假假區(qū)”，引進(jìn)分質(zhì)質(zhì)供水系統(tǒng)和和先進(jìn)的設(shè)計(jì)計(jì)理念，力求求使社區(qū)的功功能臻于完善善。這樣的定定位迎合了目目標(biāo)客戶的居居住需求，有有效地提升了了物業(yè)的品牌牌形象。此外外樓盤在建筑筑設(shè)計(jì)上因地地制宜，最大大限度地保留留了原有的植植被，并利用用架空層、天天臺(tái)綠化等手手段，達(dá)到自自然與建筑物物的完美結(jié)合合，使坡地建建筑與自然地地形渾然一體體，小區(qū)布局局錯(cuò)落有致，園園林綠化極具具觀賞性。發(fā)發(fā)展商還聘請(qǐng)請(qǐng)知名物業(yè)管管理公司對(duì)物物業(yè)進(jìn)行管理理，并不斷地地完善小區(qū)的的配套設(shè)施，使使小區(qū)社區(qū)環(huán)環(huán)境得以不斷斷改善?？傮w而言，山水水庭苑推出半半年多，但銷銷售進(jìn)度緩慢慢，銷售業(yè)績(jī)績(jī)并不理想，一一方面是由于于發(fā)展商尚未未全力促銷，另另一方面則是是由于該樓盤盤周邊的配套套尚須時(shí)日去去完善，購買買者持幣觀望望，遲遲不能能入市。物業(yè)名稱：江南南世家地理位置：南湖湖黃莊路段發(fā)展商：廣廣州清漪園房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司占地面積：12200畝建筑面積：不不詳綠化率：887%容積率：不不詳建筑規(guī)模：由1175座別墅組成成配套設(shè)施：商場(chǎng)場(chǎng)、超市、銀銀行、酒樓、會(huì)會(huì)所、托兒所所、醫(yī)療中心心等工程進(jìn)度：現(xiàn)樓樓價(jià)格狀況：一次性均價(jià)（元/m2）按揭均價(jià)（元/m2）單元最低售價(jià)（元元）單元最高售價(jià)（元元）751076801392858823626977管理費(fèi)：44.8元/平方米戶型狀況：155種別墅戶型型，建筑面積積241~4453平方米，占占地面積114~~691平方米賣點(diǎn)：：南湖大型別別墅群，締造造高尚生活區(qū)區(qū)。評(píng)述：該項(xiàng)目占地面積積達(dá)到了１２２００畝，是是白云山——南湖板塊最最大的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目目自然條件優(yōu)優(yōu)越，自然資資源得天獨(dú)厚厚，樓盤定位位為純別墅區(qū)區(qū)。首期開發(fā)發(fā)的170多套別墅，分分布錯(cuò)落有致致，盡現(xiàn)山水水樓盤的淳樸樸本質(zhì)，其延延續(xù)了南湖自自然風(fēng)光的漪漪麗本質(zhì)。發(fā)發(fā)展商憑籍其其雄厚的實(shí)力力，在南湖邊邊營(yíng)造出高尚尚生活區(qū)樓盤盤形象，從去去年開盤至今今，與周邊樓樓盤發(fā)展商聯(lián)聯(lián)手投入大量量的財(cái)力物力力提升樓盤的的品牌形象，在在廣州豪宅市市場(chǎng)中引起很很大的震動(dòng)。據(jù)據(jù)發(fā)展商講，雖雖然近段時(shí)間間未作推廣，但但江南世家近近期成交卻很很紅火。物業(yè)名稱：白云云堡豪苑地理位置：新廣廣從公路白云云堡大道一號(hào)號(hào)發(fā)展商：白白云堡房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司占地面積：1777036平方米建筑面積：11235000平方米綠化率：不不詳容積率：不不詳建筑規(guī)模：由2236幢別墅合座座高層豪華公公寓組成配套設(shè)施：會(huì)所所、球場(chǎng)、健健身中心、桑桑拿房、游泳泳池等工程進(jìn)度：現(xiàn)樓樓價(jià)格狀況（別墅墅）一次性均價(jià)（元/m2）按揭均價(jià)（元/m2）單元最低售價(jià)（元元）單元最高售價(jià)（元元）136001389053735067664088管理費(fèi)：4元/平方米戶型狀況：不詳詳賣點(diǎn)：：不詳評(píng)述：該項(xiàng)目占地２２２萬平方米米，三面環(huán)水水，別墅和公公寓均環(huán)繞４４萬平方米的的天然湖依山山而建。廣州州北部豪宅群群落的興起，白白云堡功不可可沒，當(dāng)年孤孤軍奮戰(zhàn)，與與二沙島眾多多豪宅單打獨(dú)獨(dú)斗，硬是殺殺出了一條血血路，別墅價(jià)價(jià)位曾飚升到到１７００００元每平方米米，當(dāng)仁不讓讓地成為廣州州豪宅的一面面旗幟。白云云堡開白云山山——南湖板塊豪豪宅先河，在在該地區(qū)真正正形成規(guī)模開開發(fā)，其依靠靠2年多時(shí)間建建造起來的疊疊級(jí)設(shè)計(jì)，沿沿著中心人工工湖建起了別別墅群，開創(chuàng)創(chuàng)了這里豪宅宅設(shè)計(jì)的新紀(jì)紀(jì)元。白云堡的售價(jià)價(jià)由于其特殊殊的市場(chǎng)定位位，再加上近近年豪宅市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格的理性性調(diào)節(jié)作用正正在下降，目目前售價(jià)在11100元/平方米左右右。白云堡將將其顧客群限限于高收入人人群這一狹窄窄的范圍，普普通市民對(duì)其其的認(rèn)識(shí)有限限，但隨著白白云山——南湖板塊的的興起，白云云堡逐漸被人人們所認(rèn)識(shí)，彰彰現(xiàn)豪宅氣派派。物業(yè)名稱：百順順臺(tái)地理位置：廣花花四路與機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路交界處發(fā)展商：廣廣州市百順房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司投資商：廣廣州工程總承承包集團(tuán)有限限公司占地面積：255800m2建筑面積：100萬m2建筑規(guī)模：100棟16層電梯洋房房綠化率：330%，100000m2首次公開發(fā)售：：2001年7月27日硬件配套：會(huì)所所、幼兒園、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、泳池池、羽毛球場(chǎng)場(chǎng)軟件配套：封閉閉式物業(yè)管理理，電子保安安監(jiān)控系統(tǒng)交通狀況：機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路及廣花路路有較多車輛輛經(jīng)過裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯坯房管理費(fèi)：1.000元/m2客戶定位：周邊邊的居民，工工薪一族宣傳定位：機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路上罕見的的立體化園林林小區(qū)推廣策略：內(nèi)部部認(rèn)購后公開開發(fā)售，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展銷會(huì)戶型比例及面積積：一房一廳6.25%45.59mm2二房一廳6.25%50.12mm2二房二廳25%73.73mm2三房二廳62.5%91.96~1118.3m2價(jià)格：均價(jià)一次性按揭最高單價(jià)最低單價(jià)4695元/mm24320元/mm24460元/mm25590元/mm23860元/mm2銷售率：已售110余套工程現(xiàn)狀：A、B棟封頂，年年底交樓物業(yè)名稱：紫荊荊花園地理位置：機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路新市人行行天橋西南側(cè)側(cè)發(fā)展商：廣州龍龍海房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司占地面積：300000m2建筑面積：800000m2建筑規(guī)模：由222棟12層電梯洋房房組成硬件配套：會(huì)所所、商場(chǎng)、健健身室、泳池池、小學(xué)軟件配套：專業(yè)業(yè)物業(yè)管理交通狀況：出花花園到新市有有很多車經(jīng)過過裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯坯房管理費(fèi)：1.22元/m2客戶定位：周邊邊居民、工薪薪一族宣傳定位：半山山高尚居庭推廣策略：推出出第三期單位位戶型比例及面積積：兩房二廳84.2%2三房二廳15.8%2價(jià)格：均價(jià)一次性按揭最高價(jià)最低價(jià)4405元/mm23965元/mm24009元/mm24835元/mm23385元/mm2工程現(xiàn)狀：C區(qū)區(qū)未封頂，2002年5月份交樓物業(yè)名稱：東方方明珠花苑地理位置：大金金鐘路東方樂樂園正南側(cè)發(fā)展商：廣廣州粵興房地地產(chǎn)有限公司司占地面積：533640M22建筑面積：1100000M2建筑規(guī)模：二期期包括6幢多層洋樓樓、24幢別墅綠化率：334%硬件配套：有線線電視、停車車場(chǎng)、會(huì)所、保保安系統(tǒng)、花花園軟件配套：專業(yè)業(yè)物業(yè)管理交通狀況：附近近公交線路：：36、76、76A、233、274、864等，步行至至車站5鐘裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯坯房，需裝修修另交500元/M2管理費(fèi)：1．88元/M2客戶定位：周圍圍的中青年客客戶、來渡假假的港人推廣策略：報(bào)紙紙廣告、展銷銷會(huì)、看樓車車接送戶型比例及面積積：二房二廳35.63%M2三房二廳43.47%M2四房二廳11%122.14——154.88M2復(fù)式9.9%M2價(jià)格：均價(jià)一次性按揭最高單價(jià)最低單價(jià)5234元/M24972元/M25077元/M25883元/M24456元/M2工程進(jìn)度：現(xiàn)樓樓物業(yè)名稱：翠逸逸家園地理位置：廣州州市機(jī)場(chǎng)西發(fā)展商：廣州翠翠逸家園房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司發(fā)展商：時(shí)代發(fā)發(fā)展集團(tuán)占地面積：144300MM2建筑面積：833000MM2建筑規(guī)模：由77幢高層組成成綠化率：70%%硬件配套：會(huì)所所、網(wǎng)球場(chǎng)、泳泳池軟件配套：智能能化管理交通狀況：方便便裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯坯房管理費(fèi)：1.55元/M2客戶定位：較有有資產(chǎn)的工薪薪一簇推廣策略：推出出購房計(jì)劃，有有額外折扣送送。戶型比例及面積積：二房二廳33%71.48—887.43M2三房二廳55%M2四房二廳7%117.7—1145.088M2其它5%138.24——198.775M2價(jià)格：均價(jià)一次性按揭最高單價(jià)最低單價(jià)5893元/M25480元/M25716元/M27816元/M24951元/M2工程進(jìn)度：現(xiàn)樓樓物業(yè)名稱：又一一居花園地理位置：白云云區(qū)機(jī)場(chǎng)西路路和順街8號(hào)發(fā)展商：廣州合合富房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有限公司司發(fā)展商：廣州大大業(yè)投資有限限公司占地面積：4..5萬M2建筑面積：約十十萬M2建筑規(guī)模：由88棟九層、5棟十五層住住宅組成綠化率：31%%硬件配套：花園園、泳池、會(huì)會(huì)所、學(xué)校軟件配套：ISSO專業(yè)管理、全全方位家居智智能化服務(wù)交通狀況：較方方便裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯坯房管理費(fèi)：1.55元/M2客戶定位：周邊邊的居民、有有一定資產(chǎn)的的工薪一簇推廣策略：街頭頭派單和廣告告宣傳、借竣竣工之機(jī)推出出優(yōu)惠：送十十大名牌電器戶型比例及面積積：二房二廳58.3%63.41—886.2M22三房二廳41.788.87—1118.888M2價(jià)格：均價(jià)一次性按揭最高單價(jià)最低單價(jià)5529元/M25253元/M25309元/M26314元/M24816元/M2工程進(jìn)度：現(xiàn)樓樓物業(yè)名稱：體育育花園地理位置：廣州州市白云大道道廣州體育館館西側(cè)發(fā)展商：廣廣州珠江實(shí)業(yè)業(yè)集團(tuán)有限公公司占地面積：7萬萬M2建筑面積：144萬M2綠化率：3300%容積率：22建筑規(guī)劃：2棟棟4層，8棟5層，9棟6層，11棟7層，4棟8層共34棟4~8層電梯洋房房工程進(jìn)度：第一一期2002年3月交樓配套設(shè)施：園林林會(huì)所、泳池池、停車場(chǎng)等等價(jià)格狀況：一次性均價(jià)按揭均價(jià)單元最低售價(jià)單元最高售價(jià)5932599451373810182977管理費(fèi)：22元/M2戶型比例及面積積：二房二廳15%89.45~990.45三房二廳45%112.32~~136.110四房二廳27%115.81~~175.554五房二廳13%146.93~~160.995樓盤賣點(diǎn):白云云新城綠化景景觀主軸上的的都市生態(tài)社社區(qū)。物業(yè)名稱：盈翠翠華庭地理位置：白云云山景從路盈盈翠華庭站發(fā)展商：廣州市市三九國(guó)裕房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司占地面積：2..5萬M2建筑面積：7萬萬M2建筑規(guī)模：144棟7層和5棟12層綠化率：40%%硬件配套：會(huì)所所、泳池軟件配套：智能能化系統(tǒng)、專專業(yè)管理公司司管家式服務(wù)務(wù)交通狀況：方便便，36、76A、864、805、76、529、223裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯坯房管理費(fèi)：1.55元/M2客戶定位：時(shí)尚尚、有品味一一簇推廣策略：第二二期公開發(fā)售售戶型比例及面積積：二房二廳59.7%63.48—880.93MM2三房二廳38.1%75.99—1118.422M2大單位2.2%161.59——200.668M2價(jià)格：均價(jià)一次性按揭最高單價(jià)最低單價(jià)6256元/M25880元/M25942元/M29392元/M25316元/M2工程進(jìn)度：現(xiàn)樓樓物業(yè)名稱：逸景景居地理位置：大金金鐘路發(fā)展商：廣州市市穗衛(wèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司占地面積：近11萬M2建筑面積：2萬萬M2建筑規(guī)模：2棟棟12層帶電梯洋洋房綠化率：近千平平方平臺(tái)花園園硬件配套：首層層商鋪、平臺(tái)臺(tái)花園軟件配套：封閉閉管理交通狀況：較方方便裝修標(biāo)準(zhǔn)：送全全屋裝修管理費(fèi)：1.000元/M2客戶定位：周邊邊客戶推廣策略：標(biāo)出出最低價(jià)3800元/M2戶型比例及面積積：二房二廳56.6%73.7—877.1M2三房二廳32.3%100.4—1132.8MM2復(fù)式11.1%144.5—2260.1MM2價(jià)格：均價(jià)一次性按揭最高單價(jià)最低單價(jià)4700元/M24500元/M24700元/M26800元/M24000元/M2工程進(jìn)度：現(xiàn)樓樓物業(yè)名稱：白云云高爾夫花園園地理位置：黃石石路發(fā)展商：廣州方方圓粵景房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司占地面積：100萬M2建筑面積：200萬M2建筑規(guī)模：東、南南、西三區(qū)組組成綠化率：六大主主題生態(tài)花園園硬件配套：會(huì)所所、學(xué)校、球球場(chǎng)軟件配套：專業(yè)業(yè)物業(yè)管理公公司專業(yè)管理理交通狀況：較方方便裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯坯房管理費(fèi)：2.000元/M2客戶定位：工薪薪一簇推廣策略：廣告告宣傳、免費(fèi)費(fèi)睇樓車戶型比例及面積積：二房二廳22%79.05—887.29MM2三房二廳39%97.69—1106.044M2四房二廳22%115—1555.28MM2五房二廳17%M2價(jià)格：均價(jià)一次性按揭標(biāo)準(zhǔn)層4674元/M24253元/M24300元/M2錯(cuò)層5404元/M24918元/M24972元/M2工程進(jìn)度：西區(qū)區(qū)已入住，東東區(qū)2001年12月交樓物業(yè)名稱：松云云雅苑地理位置：白云云大道陳村處處發(fā)展商：廣州三三銀房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司占地面積：177838M22建筑面積：266009M22建筑規(guī)模：洋房房及別墅綠化率：40000M2中庭花園硬件配套：泳池池、花園、會(huì)會(huì)所軟件配套：專業(yè)業(yè)物業(yè)管理公公司、智能化化服務(wù)交通狀況：數(shù)路路公交車經(jīng)過過裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯坯房管理費(fèi)：1.55元/M2客戶定位：外賓賓、高層次的的人士推廣策略：展銷銷會(huì)、廣告宣宣傳戶型比例及面積積：二房二廳5.6%三房二廳77.8%四房二廳5.6五房二廳6.6復(fù)式4.4價(jià)格：均價(jià)一次性按揭6600元/MM26204元/MM26336元/MM2工程進(jìn)度：部分分現(xiàn)樓、部分分準(zhǔn)現(xiàn)樓物業(yè)名稱：倚綠綠山莊地理位置：同和和白云山制藥藥廠生活區(qū)發(fā)展商：廣州銀銀山建設(shè)開發(fā)發(fā)公司占地面積：633689M22建筑面積：1228148MM2建筑規(guī)模：二期期8棟8層洋房綠化率：50000M2中庭花園硬件配套：網(wǎng)球球場(chǎng)、幼兒園園、花園、市市場(chǎng)、足球場(chǎng)場(chǎng)軟件配套：專業(yè)業(yè)物業(yè)管理公公司交通狀況：數(shù)路路公交車直至至小區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯坯房管理費(fèi)：0.775元/M2客戶定位：周邊邊的客戶、愛愛好運(yùn)動(dòng)的客客戶推廣策略：報(bào)紙紙廣告、展銷銷會(huì)戶型比例及面積積：一房一廳9.6%49.46—552.99MM2二房二廳56.2%66.48—669.1M2三房二廳21.7%85.81—1114.266M2復(fù)式12.5140.28——241.774價(jià)格：均價(jià)一次性按揭最高單價(jià)最低單價(jià)3654元/MM23490元/MM23545元/MM24169元/MM23316元/MM2工程進(jìn)度：二期期準(zhǔn)現(xiàn)樓物業(yè)名稱：保利利白云山莊地理位置：白云云大道陳村處處發(fā)展商：廣州保保利房地產(chǎn)開開發(fā)公司占地面積：2..3萬M2建筑面積：3..2萬M2建筑規(guī)模：三棟棟住宅、一棟棟公寓、八棟棟別墅綠化率：中心花花園硬件配套：會(huì)所所、泳池軟件配套：專業(yè)業(yè)物業(yè)管理公公司交通狀況：數(shù)路路公交車經(jīng)過過裝修標(biāo)準(zhǔn)：住宅宅為一級(jí)一類類、別墅為毛毛坯管理費(fèi)：1.55元/M2客戶定位：喜歡歡山景、有品品味的一簇推廣策略：廣告告宣傳戶型比例及面積積：二房二廳7.5%三房二廳74.6%復(fù)式17.9%價(jià)格：均價(jià)一次性按揭最高單價(jià)最低單價(jià)6120元/MM25753元/MM25857元/MM26586元/MM25656元/MM2工程進(jìn)度：現(xiàn)樓樓物業(yè)名稱：祥景景花園地理位置：黃石石東路255號(hào)發(fā)展商：廣州市市白云城市建建議開發(fā)有限限公司占地面積：100.8萬M2建筑面積：266.3萬M2建筑規(guī)模：388棟九層、13棟15層綠化率：50%%硬件配套：球場(chǎng)場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)場(chǎng)、幼兒園、小小學(xué)、會(huì)所、泳泳池軟件配套：專業(yè)業(yè)物業(yè)管理公公司交通狀況：數(shù)路路公交車經(jīng)過過裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯坯房管理費(fèi)：1.55元/M2客戶定位：同邊邊居民、工薪薪一簇推廣策略：廣告告宣傳、睇樓樓車戶型比例及面積積：一房二廳5.3%66.9M2二房二廳42.1%69.8—911.5M2三房二廳47.3%91.2—1117.4M2四房二廳5.3%122.5M22價(jià)格：均價(jià)一次性按揭最高單價(jià)最低單價(jià)4859元/MM24567元/MM24665元/MM25255元/MM23829元/MM2工程進(jìn)度：現(xiàn)樓樓第三部分項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況白云云錦繡花園位位于廣州白云云大道西側(cè)（原原新廣從公路路）。廣州白白云大道是廣廣州前往北面面廣州從化市市的主干道，白白云大道的東東側(cè)是廣州白白云山風(fēng)景保保護(hù)區(qū)，沿路路座落一些民民宅、機(jī)構(gòu)、療療養(yǎng)山莊及渡渡假村等。白白云大道的西西側(cè)是廣州白白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)（2003年即將搬遷遷至廣州花都都新國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)），廣園新新村、廣州新新體育館、東東方樂園及臨臨街機(jī)構(gòu)和單單位等。廣州州白云大道（原原新廣從公路路）至黃石路路段兩側(cè)已落落成使用和正正在開發(fā)樓盤盤不多，已落落成投入使用用的樓盤有：：東方明珠花花苑、盈翠華華庭、逸景居居及廣園新村村等，正在開開發(fā)的樓盤有有：體育花園園、部隊(duì)生活活小區(qū)及本項(xiàng)項(xiàng)目。這些樓樓盤基本上座座落在白云大大道的西側(cè)。向向西延伸至機(jī)機(jī)場(chǎng)路及未來來的白云新城城（廣州白云云國(guó)際機(jī)場(chǎng)搬搬遷后政府規(guī)規(guī)劃興建廣州州白云新城）。白云云錦繡花園總總占地面積：：1015554平方米，總總建筑面積2125447平方米，其其中：住宅建建筑面積：1832551平方米，辦辦公樓7000平方米，公公建及裙樓（商商鋪）面積24792平方米?？偪傄?guī)劃11棟12層住宅樓，3棟18層住宅樓，2棟24層住宅樓，1棟9層辦公樓等等。配套設(shè)施施有幼兒園、小小學(xué)、會(huì)所、泳泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)、中心花園園、老人院、郵郵電所、電信信所、農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)及地下停停車場(chǎng)等。項(xiàng)目目容積率2.10，建筑密度20%，綠化率達(dá)37.1%，公共綠地地面積13560平方米，人人均公共綠地地2.02平方米/人，居住戶戶數(shù)1914戶，人口密密度600人/公頃。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目占地規(guī)模大大，罕有占地地10萬平方米的的主題小區(qū)項(xiàng)目是廣州城市市中心地區(qū)罕罕有占地面積積達(dá)10萬平方米的的主題小區(qū)，樓樓盤的品質(zhì)可可塑性大，項(xiàng)項(xiàng)目的策劃空空間大，可以以營(yíng)造概念性性的主題樓盤盤。項(xiàng)目容積率2..1，建筑密度度低有題材炒炒作項(xiàng)目規(guī)劃12層層，18層及24層共16棟電梯住宅宅洋房，是當(dāng)當(dāng)前廣州已進(jìn)進(jìn)入后小康住住宅時(shí)期開發(fā)發(fā)的低密度住住宅小區(qū)。樓樓盤的產(chǎn)品品品質(zhì)有提高，有有題材炒作。項(xiàng)目地理位置處處在城郊結(jié)合合中心區(qū)，離離城市中心（環(huán)環(huán)市東路）近近在咫尺。項(xiàng)目從所在白云云大道經(jīng)童心心路僅數(shù)分鐘鐘就可到達(dá)廣廣州環(huán)市東路路，直線距離離不足2公里，項(xiàng)目目所在的地理理位置尚可。項(xiàng)目所在地鄰廣廣州白云大道道，公交車輛輛多，交通方方便。項(xiàng)目所在的廣州州白云大道是是廣州城市前前往北面廣州州從化市的主主干道，并且且在項(xiàng)目北面面是廣州標(biāo)志志性建筑——廣州新體育育路和東方樂樂園，公路沿沿線配有大量量市區(qū)交通汽汽車連接市區(qū)區(qū)各地。項(xiàng)目處在廣州著著名風(fēng)景保護(hù)護(hù)區(qū)——白云山西側(cè)側(cè)，遙望風(fēng)景景如畫的白云云山景觀；項(xiàng)目的東面是廣廣州著名的風(fēng)風(fēng)景保護(hù)區(qū)——廣州白云山山，從項(xiàng)目的的樓盤向東看看到是沒有遮遮擋的風(fēng)景如如畫的白云山山景觀，為項(xiàng)項(xiàng)目提供豐富富炒作題材。項(xiàng)目處在廣州著著名標(biāo)志性建建筑——廣州新體育育館，全面提提升該地段物物業(yè)價(jià)值項(xiàng)目近在咫只的的廣州著名標(biāo)標(biāo)志性建筑——廣州新體育育館，由國(guó)際際上著名的設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)，廣州上市市公司珠江實(shí)實(shí)業(yè)集團(tuán)承建建，外觀由三三座流線形場(chǎng)場(chǎng)（館）組成成，氣勢(shì)不凡凡。該地段自自廣州新體育育館落成投入入使用后，其其地段物業(yè)價(jià)價(jià)值已顯著獲獲得提升，項(xiàng)項(xiàng)目也將隨著著該地段的升升值而升值。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目周邊地區(qū)生生活配套尚未未完善項(xiàng)目位位于廣州白云云大道，其公路兩旁，大大都是一些機(jī)機(jī)構(gòu)或單位，臨臨街商鋪較多多都是汽車配件經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，生生活配套設(shè)施施極少且不完完善。除了項(xiàng)項(xiàng)目南面近廣廣園路的廣園園新村，其周邊的臨街街商鋪經(jīng)營(yíng)如如超市、銀行行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)等生活配套套商店，但沿白云云大道向北面面延伸，臨街街商店逐漸減少至至完全沒有，令該區(qū)域置業(yè)人士望而卻步。項(xiàng)目所在區(qū)域形形象仍有待提提升項(xiàng)目處處在廣園路北北面區(qū)域，該該區(qū)域一直以以來給人的印印象都很不好好（尤其在廣廣園新村周邊邊區(qū)域至機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路），該地處城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部，流動(dòng)動(dòng)人口眾多，治治安管理以及及市政規(guī)劃都都較混亂，雖雖然近期有廣廣州新體育館館落戶該地區(qū)區(qū)，有助該區(qū)區(qū)域形象得以以改善，但該該區(qū)域形象仍仍有待提升。項(xiàng)目所在區(qū)域在在短時(shí)期內(nèi)仍受到的的機(jī)場(chǎng)噪音影影響廣州白云國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)將在2003年底才遷入花都新新機(jī)場(chǎng)，在機(jī)機(jī)場(chǎng)未遷之前前的飛機(jī)起降降的噪音，仍仍將影響該區(qū)區(qū)域正常的居居住環(huán)境。項(xiàng)目緊鄰航空油油庫區(qū)，影響響置業(yè)者的決決策項(xiàng)目的的南面有幾座座巨大的園狀狀建筑物，是是供廣州白云云機(jī)場(chǎng)飛機(jī)加加油的航空油油庫，其油庫庫區(qū)距項(xiàng)目不不足一百米遠(yuǎn)遠(yuǎn)，若油庫不不搬遷，將影影響項(xiàng)目置業(yè)業(yè)者的決策。項(xiàng)目規(guī)劃總體缺缺乏創(chuàng)新從項(xiàng)目目總平面圖上上看到，項(xiàng)目目規(guī)劃的住宅宅樓仍是廣州近近幾年較常用用的二梯八戶，其住宅宅戶型和建筑筑造型難有較大大創(chuàng)新或突破破。第四部分項(xiàng)目定位通通過深入詳細(xì)細(xì)市場(chǎng)調(diào)查，研研究和分析，結(jié)結(jié)合“白云錦繡花花園”項(xiàng)目自身的的特點(diǎn)及項(xiàng)目目的總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案（占占地約10萬平方米主主題小區(qū)），以以及前面所闡闡述的市場(chǎng)分分析、區(qū)域分分析、項(xiàng)目分分析和項(xiàng)目初初步評(píng)估得出出的依據(jù)和結(jié)結(jié)論。我司對(duì)對(duì)該項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位是：：廣州白云區(qū)中檔檔大型特色主主題小區(qū)物業(yè)業(yè)（項(xiàng)目開發(fā)發(fā)檔次）廣州白云新城大大型低密度小小高層電梯洋洋房小區(qū)（項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃）廣州白云山下大大型生態(tài)綠島島社區(qū)（項(xiàng)目目口號(hào)）定位說明：項(xiàng)目目最大賣點(diǎn)就就是位于項(xiàng)目目東面的廣州州著名保護(hù)區(qū)區(qū)——廣州白云山山景觀及該區(qū)區(qū)域鄰近廣州州白云山所帶帶來空氣清新新、健康怡人人的生態(tài)家園園，是這個(gè)地地段所擁有的的獨(dú)一無二區(qū)區(qū)域文化特征征。市場(chǎng)定位的著眼眼點(diǎn)項(xiàng)目所處在的位位置是廣州未未來白云新城城綠化景觀主主軸上的中心心區(qū)域，是廣廣州城郊結(jié)合合部。這里有有廣州著名的的資源之一：：廣州白云山山風(fēng)景保護(hù)區(qū)區(qū)；還有廣州州著名的標(biāo)志志性建筑物之之一：廣州新新體育館；這這里有廣州著著名的高等學(xué)學(xué)府之一：廣廣東外語外貿(mào)貿(mào)大學(xué)；這里里也有一座類類似于廣州東東部地區(qū)政府府規(guī)劃高尚商商住用地：珠珠江新城之廣廣州白云新城城（2003在年廣州白白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)搬遷花都之之后開始全面面開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅用地）…項(xiàng)項(xiàng)目正因?yàn)橛杏猩鲜隽己玫牡拈_發(fā)環(huán)境，地地理位置理想想，占盡天時(shí)時(shí)、地利及人人和三大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，空氣清新新，環(huán)境優(yōu)美美，治安好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，地段升值值等，使人有有回歸大自然然的感覺，而而位于廣州新新體育館旁的的體育花園在在近期一推出出就受到眾多多買家追捧（均均價(jià)賣到6000元/平方米）就就是一個(gè)明證證。因此此本項(xiàng)目應(yīng)從從現(xiàn)在前期樓樓盤項(xiàng)目總體體規(guī)劃設(shè)計(jì)開開始，以引導(dǎo)導(dǎo)和創(chuàng)造市場(chǎng)場(chǎng)的超前理念念。將項(xiàng)目“超前規(guī)劃、準(zhǔn)準(zhǔn)確策劃、系系統(tǒng)包裝及精精心打造”，使之成為為在廣州地區(qū)區(qū)一項(xiàng)樹地產(chǎn)產(chǎn)界品牌的大大型主題小區(qū)區(qū)概念樓盤，從從而使該項(xiàng)目目成為廣州城城北地區(qū)之“明星樓盤”。市場(chǎng)定位的支撐撐點(diǎn)地理位置理想配置適宜的樓盤盤硬件設(shè)施和和領(lǐng)先的智能能化水平提供出色的酒店店式管家服務(wù)務(wù)和“以人為本”品牌服務(wù)將廣州著名的白白云山保護(hù)區(qū)區(qū)引入樓盤之之中配合廣州新體育育館的體育文文化溶入樓盤盤之內(nèi)善用廣東外語外外貿(mào)大學(xué)的資資源營(yíng)造樓盤的城郊郊渡假休閑理理念樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)具有強(qiáng)烈震震撼性的創(chuàng)意意（超前規(guī)劃劃）樓盤的聯(lián)合會(huì)所所功能的超常常規(guī)延伸和服服務(wù)樓盤的高尚文化化有機(jī)地融入入房地產(chǎn)之中中（以上“10個(gè)個(gè)市場(chǎng)定位的的支撐點(diǎn)”容以后專題題表述）市場(chǎng)定位的策略略點(diǎn)我我司的市場(chǎng)定定位是經(jīng)過對(duì)對(duì)整個(gè)廣州房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展趨勢(shì)、該該地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)現(xiàn)、項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)以及我司長(zhǎng)長(zhǎng)期從事和服服務(wù)于廣州房房地產(chǎn)策劃和和銷售的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)等，獲獲得以下三種種策略考慮：：廣州高檔物業(yè)（相相對(duì)地以均價(jià)價(jià)在6000元/平方米以上上的住宅項(xiàng)目目）所對(duì)應(yīng)的的目標(biāo)客戶群群相對(duì)是有限限的，即樓盤盤單位供應(yīng)量量不能太多（不不適合大型小小區(qū)項(xiàng)目）；；廣州低檔物業(yè)（相相對(duì)地以均價(jià)價(jià)在4000元/平方米以下下的住宅項(xiàng)目目）所對(duì)應(yīng)的的目標(biāo)客戶群群相對(duì)是眾多多的，即樓盤盤單位供應(yīng)量量可以大量。但但樓盤成本限限制了開發(fā)這這類樓盤（較較適合遠(yuǎn)郊的的大型小區(qū)，但但利潤(rùn)空間有有限）。廣州中檔物業(yè)（相相對(duì)地以均價(jià)價(jià)在5000元/平方米左右右的住宅項(xiàng)目目）所對(duì)應(yīng)的的目標(biāo)客戶群群相對(duì)是廣泛泛的（有較強(qiáng)強(qiáng)的承接力），尤尤其是廣州當(dāng)當(dāng)前已進(jìn)入“后小康住宅宅時(shí)期”，這類物業(yè)業(yè)是有市場(chǎng)及及受到消費(fèi)者者追捧的。（尤尤其適合有特特色理念大型型主題小區(qū)）結(jié)論：“廣州白白云錦繡花園園”以中檔物業(yè)業(yè)開發(fā)理念作作為其市場(chǎng)定定位，是對(duì)廣廣州白云區(qū)（尤尤其對(duì)白云新新城區(qū)域）低低檔物業(yè)項(xiàng)目目的有力競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者，又是對(duì)對(duì)廣州白云區(qū)區(qū)（尤其對(duì)白白云新城區(qū)域域）高檔物業(yè)業(yè)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者者。這將占領(lǐng)領(lǐng)廣州白云區(qū)區(qū)中檔物業(yè)住住宅市場(chǎng)的空空間而獲得理理想的市場(chǎng)占占有率。第五部分工作計(jì)劃敝司根據(jù)多年的的銷售策劃經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，把貴項(xiàng)項(xiàng)目整個(gè)銷售售推廣分為以以下幾個(gè)階段段1．銷售前準(zhǔn)備備（第一階段段）1.1提供最新新市場(chǎng)資料及及正確數(shù)據(jù)1.2了解分析析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情情況1.3與發(fā)展商商共同研究項(xiàng)項(xiàng)目的未來規(guī)規(guī)劃的路向、項(xiàng)項(xiàng)目的平面布布局、圖則，務(wù)務(wù)求更迎合市市場(chǎng)需要*本司將采取取電訪、街訪訪、實(shí)地了解解、咨詢的多多種形式協(xié)助助貴司了解市市場(chǎng)發(fā)展的趨趨向，目標(biāo)市市場(chǎng)的特點(diǎn)等等。2、項(xiàng)目推廣（第第二階段）2.1制定推廣廣模式2.2制定促銷銷策略（包括括：付款辦法法、優(yōu)惠措施施）2.3提供整體體形象的包裝裝建議A)地盤包裝B)形象包裝2.4協(xié)助制定定銷售價(jià)格及及策略2.5協(xié)助發(fā)展展商與律師行行、銀行、管管理公司草擬擬合約2.6推廣活動(dòng)動(dòng)策劃及工作作安排3、銷售計(jì)劃（第第三階段）3.1制定推廣廣時(shí)間表3.2制定各階階段銷售策略略4、宣傳策略制制定4.1媒體選擇擇及運(yùn)用4.2廣告策劃劃4.3廣告發(fā)布布計(jì)劃5、銷售物料準(zhǔn)準(zhǔn)備5.1宣傳單張張5.2樓價(jià)表5.3電臺(tái)廣告告制作5.4新聞稿5.5報(bào)紙廣告告制作（包括括2—3個(gè)主題及版版面）5.6現(xiàn)場(chǎng)條幅幅制作5.7廣告制作作*以上銷售物物料本公司將將協(xié)助及監(jiān)督督有關(guān)制作公公司，如廣告告公司、報(bào)社社、電視臺(tái)等等共同編排制制作。6、直接銷售工工作6.1對(duì)外推廣廣及宣傳初期期（從美聯(lián)公公司龐大客戶戶