超高層住宅專題研究關(guān)鍵詞：超高層住宅、建筑規(guī)范、發(fā)展模式、影響因素、國內(nèi)設計單位案例簡介：超高層住宅的研究綜述，介紹了關(guān)于超高層概念、國內(nèi)超高層發(fā)展模式、影響開發(fā)商超高層決策的關(guān)鍵性因素以及國內(nèi)典型的超高層設計單位來源：《A-1113-GW-2011-0009_武漢_中鄂聯(lián)奧林紫園/工農(nóng)兵路125號項目》提供人：朱良瑛專題研究目錄Part1什么是超高層？Part2有哪些超高層？Part3做不做超高層？Part4超高層怎么做？Part5可以整合哪些資源？Part1什么是超高層？關(guān)于超高層界定的幾個關(guān)鍵性問題超高層的定義超高層建筑的規(guī)范性要求超高層的界定在不同國家不同，但在建筑高度超過100米時，開發(fā)技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化中國《民用建筑設計通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

1.超高層定義100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺開窗公攤較高消防樓梯增加設置避難層實用率多在70-80％左右成本比高層高出15－30％對抗風、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運行能耗高后期維護管理費用高其他開發(fā)周期拉長智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化超高層建筑的特殊規(guī)范性要求主要體現(xiàn)在防火設計和結(jié)構(gòu)技術(shù)方面結(jié)構(gòu)技術(shù)——《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（J186—2002）防火設計——《高層民用建筑防火規(guī)范》（2005年版）超高層核心規(guī)范2.超高層建筑的規(guī)范性要求建筑構(gòu)件耐火等級：超高層建筑屬于一類高層建筑，耐火等級應為按一級建筑高度不超過100m的高層建筑，其電纜井、管道井應每隔2～3層在樓板處用相當于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔；建筑高度超過100m的高層建筑，應在每層樓板處用相當于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔。耐火等級燃燒性能和耐火極限(h)構(gòu)件名稱

防火墻

承重墻、樓梯間的墻、電

梯井的墻和住宅單元之

間的墻、住宅分戶墻

墻

非承重外墻、疏散走道兩

側(cè)的隔墻

房間隔墻

柱

梁樓板、疏散樓梯、屋頂承重構(gòu)件吊頂

一級不燃燒體

3.00不燃燒體

2.00不燃燒體

1.00不燃燒體

0.75不燃燒體

3.00不燃燒體

2.00不燃燒體

1.50不燃燒體

0.25

二級不燃燒體

3.00不燃燒體

2.00不燃燒體

1.00不燃燒體

0.50不燃燒體

2.50不燃燒體

1.50不燃燒體

1.00難燃燒體

0.25十九層及十九層以上的住宅屬于一類住宅耐火等級應按一級2.超高層建筑的規(guī)范性要求避難層：超高層建筑應設避難層《民用建筑設計通則》GB50352—20056.4.2：建筑高度超過100m的超高層民用建筑，應設置避難層(間)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：建筑高度超過100m的公共建筑，應設置避難層(間)自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間，不宜超過15層通向避難層的防煙樓梯應在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開，但人員均必須經(jīng)避難層方能上下避難層的凈面積應能滿足設計避難人員避難的要求，并宜按5.00人/㎡計算避難層可兼作設備層，但設備管道宜集中布置避難層應設消防電梯出口避難層應設消防專線電話，并應設有消火栓和消防卷盤封閉式避難層應設獨立的防煙設施避難層應設有應急廣播和應急照明，其供電時間不應小于1.00h，照度不應低于1.00lx超高層應設避難層，但民用建筑是否設置有差異避難層的設置具體要求2.超高層建筑的規(guī)范性要求停機坪：標準層建面超過1000平米的超高層公共建筑，宜設置屋頂直升機停機坪或供直升機救助的設施設在屋頂?shù)耐C坪，距設備機房、電梯機房、水箱間、共用天線等突出物的距離，不應小于5米。出口不應少于兩個，每個出口寬度不宜小于0.9米。在停機坪的適當位置應設消火栓。停機坪四周應設航空障礙燈，并應設置應急照明。公共建筑的超高層要求設置停機坪及其相關(guān)設施，但民用建筑并無強制性要求2.超高層建筑的規(guī)范性要求消防電梯：超高層應設置專門的消防電梯，在數(shù)量和細節(jié)上有專門的要求每層建筑面積消防電梯數(shù)量X≤1500㎡11500㎡＜X＜4500㎡2X≥4500㎡3消防電梯間前室宜靠外墻設置，在首層應設直通室外的出口或經(jīng)過長度不超過30m的通道通向室外消防電梯間前室的門，應采用乙級防火門或具有停滯功能的防火卷簾消防電梯的載重量不應小于800kg消防電梯井、機房與相鄰其它電梯井、機房之間，應采用耐火極限不低于2.00h的隔墻隔開，當在隔墻上開門時，應設甲級防火門消防電梯的行駛速度，應按從首層到頂層的運行時間不超過60s計算確定消防電梯轎廂的內(nèi)裝修應采用不燃燒材料動力與控制電纜、電線應采取防水措施消防電梯轎廂內(nèi)應設專用電話；并應在首層設供消防隊員專用的操作按鈕消防電梯間前室門口宜設擋水設施消防電梯的井底應設排水設施，排水井容量不應小于2.00m3，排水泵的排水量不應小于10L/s一類建筑應設消防電梯，設置數(shù)量應滿足以下要求：消防電梯的具體設置細節(jié)要求2.超高層建筑的規(guī)范性要求消防和滅火設施：要求細節(jié)較多，但選擇適當并不會對成本造成較大影響消火栓的水槍充實水柱應通過水力計算確定，且建筑高度不超過100m高層建筑不應小于10m，建筑高度超過100m的高層建筑不應小于13m；高位消防水箱的設置高度應保證最不利點消火栓靜水壓力。當建筑高度不超過100m時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應小于0.07MPa；當建筑高度超過100m時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應低于0.15MPa。當高位消防水箱不能滿足上述靜壓要求時，應設增壓設施。建筑高度超過100m的高層建筑及其裙房，除游泳池、溜冰場、建筑面積小于5.00m2的衛(wèi)生間、不設集中空調(diào)且戶門為甲級防火門的住宅的戶內(nèi)用房和不宜用水撲救的部位外，均應設自動噴水滅火系統(tǒng)。充實水柱10m跟13m的區(qū)別在于水泵的選用；靜水壓力0.07Mpa和0.15Mpa的區(qū)別在于屋頂消防水箱到頂層的高差，所以此條款對造價影響很小。該條款規(guī)定超高層建筑的戶門必須為防火門，且前室及裙房要做自動噴水滅火系統(tǒng)2.超高層建筑的規(guī)范性要求防煙、排煙通風要求：超高層應采用機械排煙，不宜采用自然排煙除建筑高度超過50m的一類公共建筑和建筑高度超100m的居住建筑外，靠外墻的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室和合用前室，宜采用自然排煙方式。建筑內(nèi)的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室都是建筑著火時最重要的疏散通道，一旦采用的自然排煙方式其效果受到影響時，對整個建筑的人員將受到嚴重威脅。對超過50m的一類建筑和超過1OOm的其它高層建筑不應采用這種自然排煙措施該條款規(guī)定超高層住宅的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室必須采用機械排煙。2.超高層建筑的規(guī)范性要求火宅自動報警系統(tǒng)：超高層應設火宅自動報警系統(tǒng)建筑高度超過100m的高層建筑，除游泳池、溜冰池、衛(wèi)生間外，均應設火災自動報警系統(tǒng)《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50116－98：3.1.1火災自動報警系統(tǒng)的保護對象應根據(jù)其使用性質(zhì)、火災危險性、疏散和撲救難度等分為特級、一級和二級，…建筑高度超過100m的高層民用建筑應采用特級。該條款規(guī)定超高層住宅的火宅自動報警系統(tǒng)應設置最高級別。2.超高層建筑的規(guī)范性要求最大適用高度：不同建筑結(jié)構(gòu)在抗震級別上的最大適用高度不同鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)的最大適用高度和高寬比應分為A級和B級。B級高度高層建筑結(jié)構(gòu)的最大適用高度和高寬比可較A級適當放寬，其結(jié)構(gòu)抗震等級、有關(guān)的計算和構(gòu)造措施應相應加嚴，并應符合本規(guī)程有關(guān)條文的規(guī)定。

A級高度鋼筋混凝土乙類和丙類高層建筑的最大適用高度應符合表1的規(guī)定；B級高度鋼筋混凝土乙類和丙類高層建筑的最大適用高度應符合表2的規(guī)定。表1A

級高度鋼筋混凝土高層建筑的最大適用高度（m）

抗震設防烈度

非抗震設計6度7度8度9度

框架框架-剪力墻

全部落地剪力墻

70140150

60130140

55120120

45100100255060剪力墻部分框支剪力墻

框架-核心筒130160120150100130

80100不應采用

70簡體

筒中筒板柱-剪力墻200

70180

70150

35120

30

80不應采用表2B

級高度鋼筋混凝土高層建筑的最大適用高度（m）

抗震設防烈度

非抗震設計6度7度8度框架-剪力墻

全部落地剪力墻170180160170140150120130剪力墻部分框支剪力墻

框架-核心筒150220140210120180100140簡體筒中筒3002802301702.超高層建筑的規(guī)范性要求最大高寬比：比當?shù)乜拐鹪O防烈度高一度的標準分級別選擇合適的結(jié)構(gòu)A級和B級高度的結(jié)構(gòu)體系適用的最大高寬比存在差異，具體需結(jié)合當?shù)氐目拐鹪O防烈度要求進行設計。表

1A

級高度鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)適用的最大高寬比抗震設防烈度結(jié)構(gòu)體系非抗震設計6

度、7

度8度9度

框架、板柱-剪力墻

框架-剪力墻

剪力墻筒中筒、框架-核心筒5566456634552344表

2

B

級高度鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)適用的最大高寬比抗震設防烈度非抗震設計6

度、7

度8度8762.超高層建筑的規(guī)范性要求超高層規(guī)范性要求的關(guān)鍵性設計要點總結(jié)防火規(guī)范建筑構(gòu)件耐火等級超高層規(guī)范要點結(jié)構(gòu)技術(shù)消防電梯防煙排煙通風要求最大適用高度避難層/停機坪消防和滅火設施火警自主報警系統(tǒng)最大高寬比2.超高層建筑的規(guī)范性要求關(guān)于超高層建筑的規(guī)范性要求的說明特別說明：超高層建筑在風荷載、地震等方面結(jié)構(gòu)技術(shù)標準有專門的系統(tǒng)性規(guī)范，以上僅遴選了最關(guān)注的兩個指標，詳細規(guī)范及其精確計算可參見《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（附件1）以上整理的關(guān)于超高層防火技術(shù)性規(guī)范是相對于高層建筑而言的特殊性要求，高層應滿足的硬性要求未做說明，防火的具體規(guī)范細節(jié)參見《高層民用建筑防火規(guī)范》（附件1）?！陡邔咏ㄖ炷两Y(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》《高層民用建筑防火規(guī)范》

2.超高層建筑的規(guī)范性要求Part2有哪些超高層？關(guān)于超高層的現(xiàn)狀與前景的幾個核心問題超高層住宅的發(fā)展歷程？國內(nèi)典型的超高層住宅開發(fā)模式？武漢典型的超高層有哪些？超高層住宅的出現(xiàn)與發(fā)展與城市化進程、城市經(jīng)濟發(fā)展和城市景觀資源的利用密不可分1.國內(nèi)超高層住宅的發(fā)展歷程城市GDP與超高層建筑對應關(guān)系超高層建筑數(shù)量（億元）10002000300040005000600070008000基本無超高層建筑開始出現(xiàn)超高層建筑大量出現(xiàn)超高層建筑武漢4560億元城市化率與超高層建筑對應關(guān)系超高層建筑數(shù)量（億元）55%60%65%70%75%80%85%90%基本無超高層建筑開始出現(xiàn)超高層建筑大量出現(xiàn)超高層建筑武漢64.7%市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟背景：經(jīng)濟發(fā)展水平較高城市的GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達到80％左右超高層大量出現(xiàn)占據(jù)一定的景觀資源國內(nèi)超高層住宅發(fā)展的歷程——以深圳為例，從出現(xiàn)到成熟經(jīng)過了漫長歷程。1998年深圳首個超高層住宅萬科俊園2000年港麗豪園2002年擎天華庭2006年高容積率下的無奈產(chǎn)物金域藍灣2009年順勢而為的超高層頂級豪宅幸福里歷程項目市場表現(xiàn)羅湖老區(qū)項目，容積率14.29，開發(fā)歷程艱難，有過多次停工；銷售表現(xiàn)一般，銷售80%，但后續(xù)出現(xiàn)價格大幅下跌；項目整體沒有取得成功，項目整體利潤率僅為6.43%。超高層豪宅的失敗嘗試福田中心區(qū)，容積率4.7，項目配套及裝修號稱“超六級”標準雖遠離口岸，但是以港客為主要定位，且產(chǎn)品無競爭力；項目銷售失敗，三年的銷售結(jié)果僅不到60％，不被市場認可；定位混亂的商住超高層高尚居住區(qū)景田的超高層塔樓，容積率15.87；項目整體失敗：小戶型銷售順利，但主力的大戶型滯銷，且30層以上單位難以售出；紅樹林區(qū)域的高檔住宅，容積率7，以高層為主力產(chǎn)品，2006年最后一期銷售2棟超高層以消化容積率，項目銷售順利以港客和本地精英人士為主，銷售價格比普通高層產(chǎn)品無優(yōu)勢地王商圈內(nèi)的核心地塊，華潤借萬象城之勢，開發(fā)3棟超高層頂級公寓，強勢登場預計2009年下半年銷售，年底銷售約90％，均價4萬/平米三期均價17000元/㎡開盤均價7600元/㎡開盤均價約15000元/㎡均價約12000元/㎡均價4萬/平米1.國內(nèi)超高層住宅的發(fā)展歷程通過分析國內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功6大共性規(guī)律2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式澳大利亞黃金海岸SierraGrand邁阿密海岸線案例新加坡吉寶灣……國外案例國內(nèi)案例香港凱旋門香港貝沙灣深圳萬科俊園深圳擎天華庭深圳港立豪園青島東海路9號成都河畔新世界成都華宇金沙港灣杭州盛元慧谷杭州東方潤園寧波凌江名庭重慶海客瀛洲……超高層系列萬科金域藍灣系列深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州世茂濱江系列上海世茂濱江花園哈爾濱世茂濱江新城南京世茂濱江新城

武漢世茂錦繡長江福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園昆山世茂蝶湖灣……案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進行模式照抄，而是要挖掘這個案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。24在市場化的條件下，超高層成功市場實現(xiàn)需要經(jīng)濟發(fā)展與高度城市化的支撐市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟背景：經(jīng)濟發(fā)展水平較高城市的GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達到80％左右超高層大量出現(xiàn)現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青島370059%福州197550％………………超高層成功共性一出現(xiàn)超高層的城市基本指標25超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強勢資源驅(qū)動超高層多具有強勢水景資源世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動承擔“城市運營商”角色開發(fā)商會采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價值綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補，資源得以共享在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合樓盤技術(shù)指標城市運營商物業(yè)類型武漢世茂錦繡長江占面：90.25萬㎡建面：165萬㎡容積率：2.3綠化率：53.6%從兩江四岸復合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)建設形成互動，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅；占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象南京世茂濱江新城占面:51萬㎡建面:150萬㎡容積率：2.3綠化率：65%所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域，是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域新城由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等組成福州世茂外灘花園占面：77357㎡建面：27萬㎡容積率：2.73綠化率：56.30%項目根據(jù)福州"東擴南進"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸150米純板式超高層豪宅，4棟百米板式豪宅商業(yè)配套，6000平米五星級會所蕪湖世茂濱江花園占面：19萬㎡建面：56.5萬㎡容積率：2.73綠化率：60%位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內(nèi)，三號地塊應市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術(shù)中心

由8幢33～53層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成超高層成功共性二蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江26市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超高層成功共性三超高層客戶共性世茂濱江系列萬科金域藍灣系列成都、重慶、杭州……深圳、上?！?jīng)歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經(jīng)濟實力較強視野開闊，見多識廣……大城市生活背景27面對客戶對超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設計階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實用性兼顧，引導客戶認知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導，同時物管服務前置——成都天璽項目負責人陳先生超高層成功共性四階段初級階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開始重視視野、采光、通風等優(yōu)點；產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居??；優(yōu)勢意識增強發(fā)展商作為相對保守的開發(fā)策略；挖掘關(guān)系客戶、有區(qū)域情結(jié)的客戶；訴求完善的城市配套引導：強化視野、通風、采光的特性；強化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設計：以景觀為導向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴大；選址上占據(jù)較好的景觀資源倡導新的生活方式；豐富產(chǎn)品線；服務升級：物管服務前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢超高層發(fā)展初級階段，開發(fā)商重點營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設計階段滿足客戶需求，力求舒適性與實用性；成熟階段，通過物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點打造一種超高層獨特的生活方式訪談紀要28所在城市的房價基數(shù)較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠高于建造成本在市場化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價空間。超高層成功共性五建安成本2800-3500元/㎡29超高層銷售均價與開發(fā)成本之比（簡稱S比）的不同會導致超高層開發(fā)模式的不同“S比”帶來的兩種開發(fā)模式：

S＞2時，超高層多位于一二線城市，且具備強勢資源（如一線海景），產(chǎn)品層級屬高端；S＜2時，超高層多位于二三線城市，資源相對弱（如二線河景），產(chǎn)品層級屬中高端世茂濱江系列S值均大于2，金域藍灣系列S值則小于2；世茂與萬科均進入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍灣的2倍，緣于萬科取地價格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對較低樓盤開發(fā)成本銷售均價S比（S=銷售均價/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米3.1武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍灣5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算超高層成功共性六30超高層市場成功實現(xiàn)共性總結(jié)城市因素共性1：城市GDP總量達到一定層級共性2：城市化率達到一定水平共性6：市場具有較高的可實現(xiàn)售價預期共性4：市場客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì)區(qū)域因素價格因素客戶因素共性3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴資源驅(qū)動共性7：S比的不同會導致超高層開發(fā)模式的不同共性5：開發(fā)商從各個層面對客戶抗性進行引導這些共性并不適用于每一個案例，但來源于一些類似的成功要素的總結(jié)31匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場成功實現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為針對客戶可能存在的抗性的引導：可能存在的抗性抗性的原因有效的解決方案選擇適合項目的開發(fā)模式開發(fā)模式有哪些明確模式選擇的前提條件適合項目的超高層規(guī)模超高層在項目整體中的作用匹配超高層共性條件后的開發(fā)商作為選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產(chǎn)品線32超高層兩種發(fā)展模式案例研究33我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究世茂濱江系列超高層一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在100萬平米以上，通過規(guī)模效應降低建設推廣成本；綠化率50%以上；綜合體運營，其中住宅占世茂利潤70%萬科金域藍灣系列超高層二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分攤?cè)莘e率；精致園林，提高單位成本成都系列超高層2007年為成都超高層轉(zhuǎn)折點，08年出現(xiàn)井噴。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。超高層開發(fā)以外來品牌開發(fā)商為主上海、南京、武漢、福州、成都、蕪湖等世茂濱江系列超高層深圳、珠海、福州、成都等金域藍灣系列超高層外灘、湖畔新世界、時代豪庭、遠大郎朗風景等成都系列超高層2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式34世茂濱江超高層系列案例樓盤景觀資源技術(shù)指標物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價格地價、投資額等上海世茂濱江花園一線江景占地22.06萬平米，建面70萬平米容積率2.9綠化率70%6棟49～55層超高層公寓與1棟60層酒店式公寓戶型從四房兩廳到一房一廳，從80多平米到300多平米總投資達50億人民幣；目前三級市場價格：3.5～4.2萬元/平方米僅拆遷費意向，就投入了20億元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀南京世茂濱江新城地處南京長江、秦淮河口占面:510000平方米總建面:150萬平方米容積率：2.3綠化率：65%開發(fā)周期:三期總戶數(shù):8000新城由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、中小學以及大型購物超市等組成“家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設計110-270平毛坯13000元/平，精裝修17000元/平均價:13000元/平方米18億買地1000畝，總投資將超過100億，樓面地價0.12萬元/平方米，公司未來三年收益提供保障武漢世茂錦繡長江2公里長江景觀用地面積90.25萬㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬㎡，容積率2.3。綠化率53.6%項目整體建筑面積165萬㎡，投資超過100億住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象二期奇數(shù)層257平米，偶數(shù)層255平米均價14500

元/平米規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價值福州世茂外灘花園一線江景占地77357平方米，總建筑面積27萬M2容積率2.73綠化率56.30%150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅起價:8000元/平方米均價:12000元/平方米地價+建造成本大約在5000元/平米，預計每平方米每天租金大約在2-3元，大約10年左右就可以收回蕪湖世茂濱江花園坐擁2公里浩淼長江岸線總投資近50個億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬平方米綠化率60%由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成在戶型設計上，采用了江景最大化的設計原則，尤其是靠江端頭，設計了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開2008年1月1日開工。目前，周邊小區(qū)在4700元到5000元。估計世茂精裝房售價達8000元占地280余畝，4.01億元巨資摘得該地塊2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式35萬科金域藍灣系列超高層案例樓盤景觀資源技術(shù)指標（單位：平米）物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價格備注占面建面容積率深圳金域藍灣一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無阻擋，3層以上可看海6.3萬42萬6.58一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層三期超高層戶型分別是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均價：8200元/平方米（2004）；三期均價：17000元/平方米（2006）萬科地產(chǎn)第一個濱海全景觀住宅項目超大型海濱高尚住宅(高層)，弧形大曲線布局，出挑深遠大陽臺珠海金域藍灣一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島2.4萬9.2萬3.91棟47層超高層，3棟33層高層，6套商HOUSE。超高層住宅建設完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標超高層以180平米的三房和103平米的二房為主，高層主力戶型為150－175平米的三房，其次為90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量頂層復式均價：15000元/平方米超高層作為三期最后推出，目前尚在認籌。福州金域藍灣——16萬16.5萬2.3擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產(chǎn)品品質(zhì)，目標客戶定位于福州中高端消費群體————項目案名“萬科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開始出街，項目具體情況尚未公開。成都金域藍灣河景：西臨沙河7.4萬35萬535、36層高層，5層多層。戶型方面以兩房、三房為主，兩房95-120平方米，三房135-150平方米均價:8981元/平方米新古典主義建筑風格2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式36通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn)決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)樓盤開發(fā)成本銷售均價上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米深圳金域藍灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高層規(guī)模銷售均價/開發(fā)成本我們將“銷售均價/開發(fā)成本”擬為“S比”，那么S比值的不同是否會形成超高層不同的開發(fā)模式呢？注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式37按S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于2屬于價值主體模式；S比小于2歸類形象主導模式世聯(lián)認為，按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導模式價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導模式以金域藍灣系列代表1.01.52.02.53.0123456789S比=銷售均價/開發(fā)成本S比樓盤S比價值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價值主體模式形象主導模式樓盤S比形象主導深圳金域藍灣2珠海金域藍灣1.7成都金域藍灣1.74福州金域藍灣1.2成都外灘1.157891062.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式38價值主體與形象主導兩種開發(fā)模式核心點對比定位客戶園林配套資源強度、項目規(guī)模、容積率規(guī)劃排布、產(chǎn)品比例、梯戶比、實用率、平面組織、增值體系客戶關(guān)注點、解除抗性的共性綠化率功能定位、檔次定位城市價值會所、物管、商業(yè)自身屬性產(chǎn)品兩種開發(fā)模式核心點對比2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式39形象主導模式及價值主體模式適應性KPI條件研究形象主導（以金域藍灣系列為例）價值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠小于2大于2項目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分攤?cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復合功能）自身能力資金實力較強的資本實力雄厚的資本實力品牌效應一定的品牌效應較強的品牌效應政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運營能力功能單一，項目自身運作能力較強很強的區(qū)域運營的能力2.國內(nèi)典型超高層住宅開發(fā)模式40資源強度方面，世茂濱江多擁有一線江景強勢資源，相比，金域藍灣系列多為二線水景資源世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城景觀資源一線黃浦江江景一線閩江江景坐擁2公里一線長江岸線2公里一線長江景觀一線江景、秦淮河口萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣景觀資源二線海景一線海景二線湖景：12.45公頃的濱海湖弱勢河景：沙河一線河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等金域藍灣系列水景資源相對弱于世茂濱江系列；金域藍灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍灣、成都金域藍灣等自身屬性資源規(guī)模容積率41規(guī)模方面，世茂濱江多為100萬平米以上大規(guī)模項目，金域藍灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項目世茂濱江系列多為100萬平米以上大規(guī)模項目，金域藍灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項目世茂濱江系列上海世茂濱江花園南京世茂濱江新城蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江占面22萬51萬19萬90萬建面70萬150萬56萬65萬萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣占面6.3萬2.4萬6萬7.4萬建面42萬9.2萬24萬35萬金域藍灣系列占面均在8萬平米以內(nèi)；建面平均為25萬平米，其中最高為深圳金域藍灣為42萬平米自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江項目占面均在50萬平米左右，最高南京世茂濱江新城達150萬平米；世茂濱江建面平均都超過了100萬平米42容積率，世茂濱江屬超高層低密度項目，金域藍灣系列為中高容積率，成都超高層為高容積率世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城容積率2.9

2.734.172.32.3

萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣容積率6.583.945

2成都超高層成都外灘

河畔新世界

遠大·朗朗風景

城市理想大廈

時代豪庭

上錦美地

容積率8.73.94.164.832R=2.0～3.0R=3.0～7.0R=4.0～8.0自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江系列容積率集中在2.0～3.0，屬超高層低密度項目；金域藍灣系列容積率較高，為3.0～7.0；相比，成都超高層容積率高于強兩者，為4.0～8.0。43定位：價值主體模式多定位頂級、綜合體運營，主動承擔“城市運營商”角色；形象主導型則定位中高檔、純住宅、首要關(guān)注項目利潤層面世茂濱江上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城功能定位超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會所高層、超高層住宅、2幢五星級酒店超高層、占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店超高層、五星級酒店、商業(yè)步行街、市民廣場、幼兒園、中小學、超市檔次定位全國頂級福州頂級蕪湖頂級頂級頂級城市價值根據(jù)福州"東擴南進"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸三號地塊應市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術(shù)中心不僅與四新地區(qū)建設形成互動，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣廈門金域藍灣南京金域藍灣功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商業(yè)街檔次定位高檔高檔中/高檔中/高檔中檔高檔城市價值萬科金域藍灣系列對城市價值貢獻，主要體現(xiàn)在精細化以及產(chǎn)品創(chuàng)新定位功能定位檔次定位城市價值功能定位，價值主體模式定位為住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等綜合體，形象主導型以純住宅為主，少量附有商業(yè)；檔次定位，價值主體模式定位全國或城市頂級，形象主導型為中高檔；城市價值，價值主體模式多位于城市政務新區(qū)，主動承擔“城市運營商”角色，綜合體運營考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益；形象主導型注重項目本身利潤層面武漢世茂錦繡長江44價值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運營能力產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型價值主體規(guī)劃排布要點：注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積，解決多排布置所造成的視線遮擋；降低建筑密度，板式結(jié)構(gòu)設計使戶戶實現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯落布置，視線互不遮擋，保通風性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅福州世茂外灘沿閩江一線設世茂摩爾街外灘188號45復合產(chǎn)品規(guī)劃，形象主導規(guī)劃更多為分攤?cè)莘e率，超高層相對獨立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍灣，超高層看海景視線相對好于一二期珠海金域藍灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā)形象主導模式規(guī)劃排布要點：以超高層分攤高容積率，利用項目的整體溢價，以時間換空間；超高層為整個項目樹立形象標桿，和高層等半圍合式布局形成組團；獨立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影響其他物業(yè)類型開發(fā)成都湖畔新世界排布相對獨立，聚集46超高層與其他物業(yè)類型關(guān)系處理方面，價值主體注重超高層江景最大化，低密度物業(yè)則占據(jù)社區(qū)內(nèi)園林景觀；形象主導，超高層與高層等隔離、分期分組團開發(fā)價值主體，多以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據(jù)社區(qū)最好資源景觀；形象主導超高層與其他物業(yè)往往隔離，分期、分組團開發(fā)深圳金域藍灣，以超高層消化高容積率，并置于末期開發(fā)，利用項目的整體溢價，以時間換空間；珠海金域藍灣，采用一座超高層和三座高層半圍合式布局形成兩個組團，通過合理的折板式樓型設計，超高層90%戶型擁有多角度的優(yōu)良海景資源，實現(xiàn)景觀資源價值最大化高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部最佳資源產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍灣珠海金域藍灣47產(chǎn)品比例，超高層占價值主體模式80%～90%以上；形象主導模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%～30%價值主體模式，超高層比例往往占80%～90%以上如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅；形象主導模式，超高層比例僅占20%～30%，產(chǎn)品線豐富，包括高層、多層、別墅等產(chǎn)品。如金域藍灣系列世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城產(chǎn)品比例超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅

由8幢33-53層的高層、超高層住宅

純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅

17棟50層的超高層建筑

萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣產(chǎn)品比例一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層35、36層高層，5棟多層45棟18層住宅、10棟30層住宅產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型48戶型，形象主導模式追求利潤，一個交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高價值主體一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高；形象主導模式，一個交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型上海世茂濱江花園一梯二、一梯三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京世茂濱江新城珠海金域藍灣，31層以下為三梯四戶，31層以上為三梯三戶ABCCD深圳金域藍灣以四梯五戶為主49戶型，價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點開闊江景臥室與客廳；雙層中空鋼化玻璃落地窗，主人生活區(qū)與傭人服務區(qū)分隔明確產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型附贈約11平米雙南向花園平臺；附帶約7平米獨立休閑空間；主臥區(qū)可設置獨立衣帽間，附帶衛(wèi)生間天津金域藍灣上海世茂濱江花園客房飄窗設計，法式園林盡收眼底；主臥大面積觀景窗；主衛(wèi)飄窗設計客廳配以觀景大陽臺深圳金域藍灣南北通透，全海景陽臺每戶獨有兩層高陽臺主人房附超大凸窗形象主導模式戶型亮點滿足基本舒適性需求入戶花園、挑高露臺等大面積贈送比價值主體模式戶型亮點功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景；舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等南京世茂濱江新城50建筑風格，采用現(xiàn)代都市風格，價值主體模式項目更展現(xiàn)濱海建筑風情建筑風格均采用現(xiàn)代都市風格，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉）部分項目展現(xiàn)濱海建筑風情。如珠海金域藍灣通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構(gòu)圖來捕捉陽光與陰影，表達一種清新明快的熱帶濱海建筑風情產(chǎn)品建筑風格增值體系限制條件蕪湖世茂濱江福州世茂外灘南京世茂濱江珠海金域藍灣51低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴大等有效解除低層無海景客戶抗性整個地基抬高5米，公寓樓底層與江岸防護堤基本齊平，提高了觀景視覺度抬高地基，更將大自然水景與小區(qū)綠化融為一體，創(chuàng)造人與自然和諧共生的濱水環(huán)境。產(chǎn)品建筑風格增值體系限制條件架空層的高度(超過7m)，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標架空層本身也不單調(diào)，而是設計成不同標高臺廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富深圳金域藍灣南京世茂濱江新城上海世茂濱江花園園林尺度擴大，提高綠化率，實現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風情景觀，進而解除抗性不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達成銷售52成本控制，形象主導模式做足全方位成本控制，價值主體模式基于城市運營戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制價值主體模式基于城市運營、綜合體發(fā)展等戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制，而是大手筆投資；相比形象主導通過各種策略進行全方位成本控制。力求成本最小，利潤最大化。17層，33層為避難層（設計要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復式），用足設計，控制成本超高層建筑有抗風要求，項目在29層以上開始設置抗風玻璃幕墻，控制成本產(chǎn)品建筑風格增值體系限制條件世茂濱江系列上海世茂濱江花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城投入成本總投資達50億4.01億元地價31．5億成交價18億買地，總投資100億世茂濱江系列緣于大規(guī)模購地、一線江景稀缺資源、綜合體發(fā)展戰(zhàn)略、城市運營商等因素，投資更有長遠意識，較少計較階段性成本控制53避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項目一大賣點；基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層；珠海金域藍灣也未做避難層產(chǎn)品建筑風格增值體系限制條件香港凱旋門62層避難層做成7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成4層空中會所，成為項目一大賣點香港凱旋門“我們沒有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安全問題?！薄暇┦烂癁I江新城銷售員54形象主導模式以精致化小型園林為主，價值主體模式則傾力打造大規(guī)模國際化主題園林廈門金域藍灣泰式精致園林蘇州園林奧運公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園上海世茂濱江花園16萬平方米六大主題園林景觀世茂濱江系列綠化率綠化面積（萬平米）上海世茂濱江花園70%15.44南京世茂濱江新城65%33.15武漢世茂錦繡長江53.60%34.85福州世茂外灘56.30%4.36蕪湖世茂濱江花園60%11.19金域藍灣系列綠化率綠化面積（萬平米）深圳金域藍灣40%2.55珠海金域藍灣35%0.84天津金域藍灣35%2.10成都金域藍灣30%2.22南京金域藍灣40%10.88世茂濱江系列園林特點：大規(guī)模、主題化，綠化率超過50%；金域藍灣為精致化小型園林，綠化率在30%左右園林規(guī)模成本55形象主導模式精致園林單位成本提高，價值主體模式大規(guī)模園林總投資成本高，但有效支撐綜合體運營形象主導模式為求利潤最大化，園林尺度較小，但一定做精致，因此園林單位成本比一般園林提高，每平米提高1000元；價值主體模式園林尺度擴大（如上海世茂濱江花園園林占地16萬平米），一方面為解決低層客戶抗性，烘托高端物業(yè)價值，另一方面，有效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體運營。天津萬科金域藍灣成都萬科金域藍灣深圳金域藍灣珠海金域藍灣昆山蝴蝶灣蕪湖世茂濱江武漢世茂錦繡長江園林規(guī)模成本56會所，價值主體模式大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營；形象主導模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求價值主體模式大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營；世茂濱江系列會所多為1.5萬平米左右超豪華會所，且會所引用國際會所管理公司直接管理形象主導模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求目前國內(nèi)二線城市樓盤會所幾乎100%虧損經(jīng)營，因此金域藍灣系列以及成都超高層在會所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點，客戶入住后，會所多空閑配套會所物管商業(yè)南京世茂濱江新城——多種功能大型主題會所，由美國會管理

上海世茂濱江花園——1.5萬平米超豪華會所深圳金域藍灣會所健身房及棋牌室57物管方面，價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務，形象主導模式物管以人性化見長全方位智能化服務；人性化氛圍管理；24小時國際管家熱線；專家顧問特色服務，健康、休閑VIP服務（有償）；享受五星級酒店客戶服務（有償）配套會所物管商業(yè)上海世茂濱江花園成都金域藍灣南京世茂濱江新城價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標準全權(quán)委托式物業(yè)管理；形象主導模式物管以人性化見長金域藍灣系列均有萬科分公司物業(yè)公司負責，如天津金域藍灣由天津萬科物業(yè)負責，提供萬科高質(zhì)量物業(yè)水準；成都本土開發(fā)商物業(yè)相對較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進入，先進的物管也對其形成沖擊。微笑百分百

安全管理嚴密和諧設備管理專業(yè)智能

環(huán)境管理綠色清新社區(qū)活動豐盛健康

個性服務貼心快捷58商業(yè)配套，價值主體模式靠綜合體運營，自建商業(yè)及學校配套；而形象主導模式更多依靠區(qū)域現(xiàn)有成熟配套價值主體模式社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補，資源得以共享最典型如南京世茂濱江新城，除17棟50層的超高層住宅外，還包括五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿足配套資源形象主導模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源，其中珠海金域藍灣、南京金域藍灣建有小型商業(yè)街配套會所物管商業(yè)不同業(yè)態(tài)共生互補，價值聚合為源動力城市六大功能的整合，CBD與RBD的促為基礎商務資源

居住資源

酒店資源

辦公資源

商業(yè)資源

景觀資源

59生活方式打造方面，價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時代到濱江時代”，形象主導模式重點在打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在生活方式方面并無太突出生活方式產(chǎn)品園林配套60解除客戶抗性方面，價值主體模式更多靠大手筆軟性服務吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產(chǎn)品作為主要賣點開發(fā)商品牌效應高品質(zhì)增值化產(chǎn)品大尺度主題化園林衣食住行學多功能配套國際標準物管服務打造濱江生活方式解除客戶超高層抗性價值主體模式更多靠大手筆軟性服務（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細化，多贈送面積）作為主要賣點解除客戶抗性武漢超高層開發(fā)歷史較早，但多為寫字樓、酒店、商業(yè)，民用住宅開發(fā)晚、數(shù)量少，世茂錦繡長江拉開武漢超高層住宅開發(fā)的大幕自1996年武漢出現(xiàn)超高層建筑，其后逐年增加，但絕大多數(shù)為寫字樓、酒店、商業(yè)；世茂錦繡長江為首個超高層住宅3.武漢典型超高層開發(fā)武漢佳麗廣場泰和廣場2000199620032008-201120052006-2007武漢錦繡長江成為武漢首席超高層住宅目前武漢典型的超高層住宅數(shù)量還非常有限，還處于起步階段武漢國貿(mào)大廈武漢廣場中南商業(yè)廣場武漢世貿(mào)大廈民生銀行大廈武漢建設大廈京漢科技大廈保利文化廣場武漢時代廣場武漢廣電中心水岸星城G53復地東湖國際萬達公館綠地中心武漢中心武漢天地廣發(fā)銀行大廈中華城總部區(qū)寫字樓浙商國際大廈江漢國際大廈武漢國際金融廣場菩提金國際金融中心長江傳媒大廈濱江豪宅模式的典型代表，位于長江之畔鸚鵡洲，地理位置優(yōu)越，2公里長江景觀資源優(yōu)勢凸顯典型項目1——世茂錦繡長江整體采取超高層+低密度的路線，最大化利用江景，綜合體多物業(yè)配合開發(fā)實現(xiàn)價值最大化典型項目1——世茂錦繡長江園林打造：四大主題園林的精致化打造，形成高綠化率和高舒適度的室外空間典型項目1——世茂錦繡長江戶型產(chǎn)品：戶型多元，覆蓋80-350㎡多元戶型，其中超高層最小標準層面積為500㎡典型項目1——世茂錦繡長江五室三廳三衛(wèi)230㎡一室兩廳一衛(wèi)87㎡四室兩廳三衛(wèi)210㎡市場實現(xiàn)情況：以高于市場均價兩倍的高價迅速售罄，客戶覆蓋面較廣典型項目1——世茂錦繡長江最大化沙湖景觀，提高土地利用率、同時實現(xiàn)溢價的典型項目典型項目2——水岸星城G53項目名稱：水岸星城項目位置：武昌徐東二路2號(沙湖之濱)開發(fā)商：湖北福星惠譽置業(yè)有限公司項目規(guī)模：占地35萬㎡/建面68萬㎡，地塊被分為三塊超高層：秦園路東地塊狹小，高容低密，提高利用率，兩棟53層超高層160米，4梯6戶、戶型以97～105㎡兩房、139～170㎡三房為主；高區(qū)可觀沙湖江景；價格表現(xiàn)：高區(qū)16000元/㎡，低區(qū)無影響均價8000元/㎡客戶：以本地客戶為主，同時也有部分外地客戶，購買看重湖景品質(zhì)，自己持有。53層160米水岸星城G53主打東湖湖景，通過高低配產(chǎn)品路線最大化發(fā)掘湖景價值，嫁接城市價值，實現(xiàn)項目價值最大化典型項目3——復地東湖國際占地/建面:53萬/130萬㎡地址：武昌中北路147號（原武重工廠）開發(fā)商:武漢復地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位:深圳市筑博工程設計有限公司武漢分公司代理商:武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司景觀設計單位:上海意格環(huán)境設計咨詢建筑設計單位:深圳市筑博工程設計有限公司武漢分公司/意格環(huán)境設計咨詢物管:武漢東湖高地物業(yè)管理有限公司

規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、主題會所、中小學校、商業(yè)配套等超高層和高層：1號樓為55層，2號樓為45層，3號樓為33層，4－5號樓為32層別墅產(chǎn)品：6-15號樓通過“看得見”的品質(zhì)塑造，建立起豪宅體系典型項目3——復地東湖國際建筑風格上采用新古典主義建筑風格，彰顯文脈氣質(zhì)；園林打造上通過通透的尺度空間和綠植營造園林空間；建筑細節(jié)上重視入戶大堂和室內(nèi)裝修細節(jié)的打造，標簽化高端品質(zhì)感開發(fā)次序：以優(yōu)勢產(chǎn)品和資源資源率先啟動，確保初期獲得持續(xù)熱銷，大道后續(xù)開發(fā)銷售的熱度典型項目3——復地東湖國際震撼展示——售樓處、前廣場、樣板房，未來生活場景前置典型項目3——復地東湖國際營銷推廣——精確制導客戶、東湖階層基調(diào)典型項目3——復地東湖國際銷售情況——突破區(qū)域價格天花板，取得良好銷售速度典型項目3——復地東湖國際武漢錦繡長江與水岸星城基本信息總結(jié)項目名稱建筑基本指標車位及物業(yè)收費電梯品牌、裝飾、外墻及窗戶型價格體系銷售與客戶世茂錦繡長江一二期50層以上3棟；三期為四棟，最高為56層，地下兩層，建筑最高180米。未設避難層。鉆孔灌注樁，樁長達60米。1-20層層高3.1米；20層以上3.2米。轉(zhuǎn)換層下墻體厚500，轉(zhuǎn)換層上墻體厚400高層2.0-2.5，超高層2.5；車位比1：0.7，賣使用權(quán)12萬一個。外墻外保溫墻體、外墻真石漆、基座石材。斷橋鋁合金型材中空玻璃。一期為通力，二期為富士達高速電梯，速度達3米/秒。一期3梯2戶，240和259，電梯直接進戶，精裝修交房（單價2500元/平米）；二期為2梯3戶，120（2*1*1）、80（1*1*1）、150（3*2*1）；3梯3戶，為200、220、80標準層建面約500平米，二期為毛坯交房，節(jié)約工期。得房率為74%一期均價12000，最高13600，為精裝修交房；二期開盤10750，后上漲均價至12000；三期8200-8500，看不見江景。頂層層高5.8米開盤即被搶購；中高層好賣，與上海規(guī)律相反。規(guī)劃1萬戶，僅僅開發(fā)了3000戶。一線江景房140-180，220-260比較好賣。居住在武漢的商人為主；外地商人主要以江浙為主；炒房投資的以2-3房為主，本地炒房人也不少。水岸星城2棟53層超高層住宅，建筑高度170米，地下兩層；鉆孔灌注樁；單層層高3.0米簽訂合同交房后兩年1.2；兩年過后1.8。外墻外保溫墻體、外墻涂料、斷橋鋁合金型材中空玻璃。廣日高速電梯。1-30層2部；30-53層2部直達30層及以上。4梯6戶；朝南兩戶160，端頭一戶139，均為3*2*2；端頭一戶97，中間兩戶為90，均為2*2*1。標準層建面736平米。得房率為79%均價8000，頂層17000，每層單價最低的為朝南的160，主要因為總價較高。1-10層層差80，10-36層層差50-80，超過36層層差200，均價約在30層2008年3月開盤，9、10月基本售罄。端頭南北通透的走得快些?？腿阂跃幼”镜氐纳倘藶橹?。Part3做不做超高層？關(guān)于超高層決策的幾個關(guān)鍵性問題超高層對居住的影響——客戶接受程度超高層對成本的影響——成本上升空間超高層對價格的影響——價格上升空間項目城市建筑類別實用率港麗豪庭深圳超高層77%金域藍灣深圳超高層80%幸福里深圳超高層79%凱旋會廣州超高層79%譽峰廣州超高層80%萬科金域藍灣珠海超高層79%一號銀海香港超高層80%實用率——普通高層產(chǎn)品實用率在88%，而超高層實用率受到影響約80%1.超高層對居住的影響技術(shù)難度——超高層技術(shù)安全等級變化導致設計和建設的難度大幅度增加，建設周期增大由于超高層技術(shù)要求出現(xiàn)質(zhì)的變化，大量不同于普通高層的技術(shù)問題出現(xiàn)；直接導致的影響是設計和建設的難度大幅度增加；結(jié)果是建設周期的拉長。結(jié)構(gòu)形式住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼結(jié)構(gòu)水電指標超高層高度為給水系統(tǒng)帶來更多要求消防：超高的體量對消防要求更高，例如消防噴淋系統(tǒng)等配置配電:對配電要求比較高，多路配電電梯設置每隔15——18層之間要分層設計高速電梯避難層每隔15——18層之間需要設計一層避難層戶型立面以景觀為導向，大開間，大面積玻璃幕墻使用高科技智能化：大量智能化技術(shù)的運用還需預留職能化模塊，為將來發(fā)展預備空間1.超高層對居住的影響代表項目：深圳金域藍灣三期四梯五戶，實用率80%戶型面積：100-160㎡平層面積：702㎡代表項目：世貿(mào)濱江花園兩梯兩戶，實用率77.2%戶型面積在129－335㎡整體平層面積：2000㎡板式結(jié)構(gòu)——頂級豪宅布局筒體布局——(酒店式)公寓蝶式結(jié)構(gòu)——高檔住宅布局代表項目：黃金海岸SierraGrand三梯十戶，實用率約83%戶型面積在63－198㎡戶型設計——由于平層面積的限制，超高層建筑景觀價值和身份屬性優(yōu)于使用率1.超高層對居住的影響客戶抗性消除抗性舉措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、沒有與地面的接觸感?？剐蕴骄科胀ǔ扇松钚螒B(tài)探究：超高層隔離人與自然的直接接觸；給避難和消防活動帶來了更多的困難；住宅低部發(fā)生旋風問題帶來的不適感；對地震、強風所引起的“擺動”抱有不安感。超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢；通風、采光、景觀更加優(yōu)越；可以營造出配備有高級設備、設施的居住環(huán)境；制定令人放心的防災、避難體制。普通成人生活領域擴展探究：缺乏近鄰接觸和交流的場所；相互見面交流的程度較低，近鄰關(guān)系淡化；電梯內(nèi)犯罪的不安感要比中低層住宅高；對孩子的監(jiān)視性、防范性減弱；對于住宅周邊的領域意識較低，提高了對樓梯間等空間的不安感。對共用走廊、樓梯、大廳等空間進行充分的研究：如對走廊進行少許擴寬，配置綠化和座椅；在門廳前設置門廊，走廊側(cè)面預留出大窗戶，窗前設置花池，每幾層設置一處空中回廊等等；通過防災、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性，從舒適和生態(tài)學的觀點進行研究和探討來解決住戶周圍的交通共用空間領域和促進鄰里交流等。兒童生活形態(tài)特性探究：阻礙兒童室外的游玩活動；家長擔心兒童被關(guān)在電梯內(nèi)或發(fā)生危險事故。讓擁有孩子的家庭在低層居住設計減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角住宅周圍和住宅內(nèi)的游玩場地設計。老年人生活形態(tài)特性探究：生活領域容易縮小，對外部產(chǎn)生疏遠感；對自然的需求增加，而接觸地面的機會降低；災害時避難要求增大；對醫(yī)療、福利設施和文教設施依存度較高。確?？梢越佑|到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺；制定令人放心的防災、避難體制；周邊考慮醫(yī)療、福利設施和文教等設施。1、注重通風、采光的設計，增加景觀面2、注重對公共空間的設計，增加鄰里交流場所和綠化空間，減少死角3、制定令人放心的防災、避難體制，增加心理上的安全感4、針對兒童：設計室內(nèi)的游玩場地5、針對老人：增加有自然環(huán)境的空間和陽臺，并在小區(qū)內(nèi)設置醫(yī)療、福利設施客戶對超高層的主要抗性可以采取細化措施弱化抗性1.超高層對居住的影響建筑成本——不同高度成本增加不同，120米建筑成本上升15-25%，160米建筑成本上升30%樓盤開發(fā)成本銷售均價S比（S=銷售均價/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米3.1武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍灣5172元/平方米8981元/平方米1.742.超高層對成本的影響建筑成本增加主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、消防、建筑施工等方面，根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，超高層單方建筑成本約增加1000元/㎡世聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)驗數(shù)據(jù)：超高層住宅建安成本在2800-3500元/平米；實際案例借鑒：重慶某超高層住宅項目（2棟140m，1棟170m）成本比對100m高層住宅，除車庫及配套設施外，可銷售的超高層住宅及公寓（含相應的架空層）單方成本增加1008元/㎡（其中土建成本增加超過600元/㎡，大型設備成本增加約300元/㎡）；結(jié)構(gòu)要求及設備投入增加垂直運輸、塔吊安拆、砼泵送費等砼含量增加、砼等級提高等地下車庫面積增加減少可售面積供水供電、場地治理、通訊工程等超高層住宅成本增加主要項整體成本增加約1000元/平2.超高層對成本的影響超高層和高層在建筑設計上帶來的成本變化比較案例案例：哈藥大廈位于友誼路原社科院地段，北臨松花江。大樓擬建43層，地下3層，總建筑面積7000