Codeofthisreport|1項(xiàng)目背景介紹

項(xiàng)目位于揚(yáng)州市廣陵區(qū)廣陵新城一塊280畝的商業(yè)綜合用地，地塊規(guī)模較大，區(qū)域目前處在大規(guī)模規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程中，本報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)新政解讀，宏觀、區(qū)域市場(chǎng)的了解與分析，以及項(xiàng)目本身的研究，通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定可行性方案，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利操作。Codeofthisreport|2報(bào)告提綱Part2、宏觀環(huán)境解讀Part3、Part4、Part5、Part6、項(xiàng)目建議

項(xiàng)目分析市場(chǎng)判定區(qū)域解讀Part1、政策解讀Part7、經(jīng)濟(jì)測(cè)算Codeofthisreport|3政策解讀part1Codeofthisreport|4政策解讀新政出臺(tái)背景2010年3月份，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，達(dá)到近年來(lái)新高09年下半年開(kāi)始，全國(guó)房?jī)r(jià)再次瘋狂上漲，至2010年第1季度，全國(guó)商品房銷售均價(jià)達(dá)5193元/平米，同比09年1季度上漲16％2010年3月，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比均上漲，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%Codeofthisreport|5政策解讀促使本輪房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的四大成因信貸投放過(guò)量通脹預(yù)期加速市場(chǎng)供給不足政府的兩面性本輪房?jī)r(jià)上漲的原因Codeofthisreport|6政策解讀政策的出臺(tái)是對(duì)高房?jī)r(jià)呼聲的回應(yīng)

在四大因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了12個(gè)月的上漲后，再次成為政府宏觀調(diào)控的核心政府的殺手锏：“4.15新政”、“4.17新政”出臺(tái)Codeofthisreport|7政策解讀國(guó)務(wù)院總理溫家寶14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。4月15日下午5時(shí)許，國(guó)務(wù)院公布了會(huì)議確定的四項(xiàng)政策措施，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國(guó)四條”?！?.15新政”出臺(tái)對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款付款比例不得低于30%；二是“二套房”貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三是繼續(xù)“累進(jìn)”。抑制不合理住房需求

增加有效供應(yīng)保障性住房大幅加碼

加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

增加土地總供應(yīng)，實(shí)行差別化的土地政策，避免人為的制造土地稀缺的恐慌。根據(jù)4月15日國(guó)土資源部的全國(guó)住房供地計(jì)劃，其中中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。

年的“兩會(huì)”工作報(bào)告，提出今年保障性住房建設(shè)的規(guī)模是200萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造是130萬(wàn)套，“新國(guó)四條”則提出要在2010年完成建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū)280萬(wàn)套的計(jì)劃。

嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在土地獲得、開(kāi)發(fā)融資、報(bào)批等環(huán)節(jié)嚴(yán)格限制；清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對(duì)惡性經(jīng)營(yíng)行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

國(guó)四條的出臺(tái)，讓市場(chǎng)開(kāi)始對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底如何走向產(chǎn)生眾多猜測(cè)，這時(shí)，市場(chǎng)還是存在一定的對(duì)于這些政策到底如何執(zhí)行，執(zhí)行到什么力度的僥幸……Codeofthisreport|8政策解讀如果說(shuō)在國(guó)四條剛出臺(tái)的時(shí)候，市場(chǎng)整體對(duì)于新政到底會(huì)如何執(zhí)行還存在某些僥幸心理的話，那么2天以后的4月17日，中央政府讓市場(chǎng)徹底相信了他們調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的決心。在國(guó)四條的基礎(chǔ)上，深入細(xì)化了“國(guó)十條”“4.17新政”出臺(tái)抑制不合理住房需求增加有效供應(yīng)保障性住房大幅加碼加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

增加居住用地有效供應(yīng)

調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)

從本次“國(guó)十條”實(shí)行的力度來(lái)看，其重點(diǎn)落在了“抑制投機(jī)”和“加強(qiáng)監(jiān)管”上。當(dāng)然，這兩大項(xiàng)也是過(guò)往調(diào)控的重點(diǎn)，此次調(diào)控的區(qū)別在于，對(duì)于打擊投機(jī)和加強(qiáng)監(jiān)管的力度上，是過(guò)往政策所不能比的——由此可見(jiàn)，政府對(duì)于本次調(diào)控的決心和力度。統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用

建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管

加大交易秩序監(jiān)管力度

完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度

Codeofthisreport|9政策解讀新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1、新政策出臺(tái)，上門量明顯減少；對(duì)于放盤(pán)的業(yè)主，情緒影響較大，前期市場(chǎng)行情持續(xù)走高，部分嗅覺(jué)敏感的投資客已經(jīng)出現(xiàn)大量拋盤(pán)的情況，而政策出臺(tái)之后，業(yè)主更是紛紛打電話要求代理商盡快出貨；2、短期之內(nèi)，客戶對(duì)二手房市場(chǎng)更多的將會(huì)呈現(xiàn)觀望態(tài)度。首次置業(yè)的客戶將以等待為主，關(guān)注市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)；而改善性住房或其他購(gòu)買第二套房客戶的需求將會(huì)受到抑制；對(duì)于投資客而言，雖然首付比例的提升以及利率的調(diào)整對(duì)資金影響不大，但由于市場(chǎng)趨勢(shì)不明朗，短期之內(nèi)不會(huì)入市；3、新政出臺(tái)后，房源呈現(xiàn)突增勢(shì)頭,擔(dān)心市場(chǎng)重新陷入觀望,已有不少二手房業(yè)主主動(dòng)調(diào)低了掛牌價(jià)格,因購(gòu)入不滿5年、打算將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給下家的到手價(jià)紛紛改為成交價(jià)。Codeofthisreport|10政策解讀操作建議審時(shí)度勢(shì)高度決定深度1面對(duì)目前的局勢(shì)，首先要做的不應(yīng)該是盲目悲觀或心存僥幸。而應(yīng)切實(shí)的對(duì)自身所面臨的情況（人、財(cái)、物、市）進(jìn)行客觀的綜合分析。每個(gè)不同的企業(yè)，其模式，運(yùn)作都是無(wú)可復(fù)制的，可以借鑒別人的。但必須建立在對(duì)自有情況深挖的基礎(chǔ)上。精研客群眼光決定口袋2他們到底要什么？事實(shí)上，大多數(shù)市場(chǎng)參與者不能100%的回答這個(gè)問(wèn)題。而究其原因，無(wú)非是“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”。那么，為什么不暫時(shí)脫離一下這座山，“坐上熱氣球去俯瞰他呢”？特別是在面臨這樣的大市環(huán)境下，對(duì)于客群需求、購(gòu)買行為的深入了解，全面掌握。是走出困境的重要出路。精研產(chǎn)品思路決定出路3本論調(diào)控的重點(diǎn)在于打壓投機(jī)需求、增加供給。那么，可預(yù)見(jiàn)的形勢(shì)是供應(yīng)種類將會(huì)偏向“剛性需求”類產(chǎn)品。那么，在眾多競(jìng)爭(zhēng)層面中，如何拔得頭籌？如何創(chuàng)造出“屬于我的唯一標(biāo)簽”。這是未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出的根本。同時(shí)，打壓投機(jī)需求，不代表不存在投資需求。在政策環(huán)境基礎(chǔ)上，是否能夠?qū)τ谙鄳?yīng)的投資類產(chǎn)品進(jìn)行有效的提升呢？其實(shí)提升綜合營(yíng)銷細(xì)節(jié)決定成敗4營(yíng)銷力=執(zhí)行力面臨這樣的市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)要在今年完成既定指標(biāo)。最為重要的關(guān)口將落在“營(yíng)銷環(huán)節(jié)”。不是說(shuō)其他環(huán)節(jié)不重要，而是營(yíng)銷環(huán)節(jié)的好與壞將是最終體現(xiàn)前述環(huán)節(jié)成績(jī)的風(fēng)向標(biāo)。在這個(gè)過(guò)程中間，需要我們大幅度的提升每個(gè)環(huán)節(jié)的執(zhí)行力。特別對(duì)于某些操作壓力相對(duì)較大的個(gè)案，更需要將相應(yīng)的工序“緊前”，以提升運(yùn)作的空間。Codeofthisreport|11政策解讀?政府痛下殺手，市場(chǎng)向下調(diào)整壓力巨大?市場(chǎng)情緒急轉(zhuǎn)直下，需要長(zhǎng)時(shí)間消化?調(diào)控組合拳向下傳導(dǎo)效應(yīng)還需要時(shí)間徹底釋放?史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策必定造就更長(zhǎng)的調(diào)整周期態(tài)度手段情緒傳導(dǎo)小結(jié)作為開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨如此市場(chǎng),我們更需要保持冷靜的態(tài)度和理性的思路.強(qiáng)化項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略與準(zhǔn)確的執(zhí)行力度.獲取市場(chǎng)的認(rèn)可.Codeofthisreport|12宏觀環(huán)境解讀part2Codeofthisreport|13城市地位

現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展直接反映一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的狀態(tài)和社會(huì)繁榮程度。

揚(yáng)州商貿(mào)業(yè)的“十一五”發(fā)展規(guī)劃，確定了“把揚(yáng)州建設(shè)成為輻射蘇中、蘇北以及毗鄰省市的區(qū)域性商貿(mào)流通中心城市”的戰(zhàn)略定位，這是基于魅力揚(yáng)州的城市品牌，已經(jīng)成為揚(yáng)州大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的強(qiáng)大支撐。

揚(yáng)州是長(zhǎng)三角第三梯度城市，GDP千億俱樂(lè)部成員、百萬(wàn)級(jí)人口中等規(guī)模城市、2006年聯(lián)合國(guó)最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)、首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市揚(yáng)州城市地位Codeofthisreport|14城市概述

揚(yáng)州是歷史文化名城，同時(shí)也是全國(guó)宜居城市，且旅游業(yè)發(fā)展迅猛，使得揚(yáng)州為越來(lái)越多的人所關(guān)注和認(rèn)可，愿意在此定居。古今轉(zhuǎn)變

揚(yáng)州是蘇中門戶，園林城市。全市建成區(qū)面積71.9平方公里，現(xiàn)轄廣陵、維揚(yáng)、邗江三區(qū)，代管江都、儀征高郵3個(gè)縣級(jí)市。人口約460萬(wàn)，市轄區(qū)總?cè)丝?18萬(wàn)，市區(qū)人口約60萬(wàn)。揚(yáng)州城市概述Codeofthisreport|15城市格局老城區(qū)與新區(qū)過(guò)渡板塊區(qū)域定位：城市產(chǎn)業(yè)、人口居住的疏散區(qū)主體功能：以居住功能為主，主要是城市人口和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散區(qū)同時(shí)也有大量城市商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展程度：積聚大量城市拆遷安置小區(qū)和物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)展處于舊城更新階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊區(qū)域定位：工業(yè)產(chǎn)業(yè)園主體功能：以制造業(yè)為主體功能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)涵蓋開(kāi)發(fā)區(qū)、邗江產(chǎn)業(yè)園、廣陵產(chǎn)業(yè)園和沿江開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展程度：工業(yè)發(fā)展導(dǎo)向明確，區(qū)域園區(qū)發(fā)展接近飽和西部新城板塊區(qū)域定位：城市副中心主體功能：區(qū)域功能涵蓋居住、商業(yè)、行政和公建配套，主體功能以居住為主發(fā)展程度：區(qū)域空間受鐵路、高速公路影響，區(qū)域發(fā)展空間受到限制老城區(qū)-蜀崗瘦西湖板塊區(qū)域定位：揚(yáng)州城市中心主體功能：旅游、休閑、市級(jí)行政、商業(yè)辦公等功能發(fā)展程度：發(fā)展受到老城保護(hù)限制，建設(shè)密度和容量嚴(yán)重受限中心老城區(qū)城北老城區(qū)城南工業(yè)園城東老城區(qū)城西新城區(qū)揚(yáng)州城市格局西部新城-以居住為主體功能版權(quán)所有，資料由：/整理編輯，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明Codeofthisreport|16城市經(jīng)濟(jì)人均可支配收入持續(xù)大幅上漲居民消費(fèi)信心不斷提升GDP年增幅保持在15%以上經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速揚(yáng)州城市經(jīng)濟(jì)Codeofthisreport|17社會(huì)投資房地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，但在總投資額中占比有下降趨勢(shì)，其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)逐步壯大固定資產(chǎn)投資額不斷增加，且在GDP中所占比重加大，投資驅(qū)動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特征明顯揚(yáng)州社會(huì)投資Codeofthisreport|18產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

第二、第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加。工業(yè)的不斷壯大為城市發(fā)展奠定了更好的基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展尤其是旅游業(yè)的不斷壯大為城市經(jīng)濟(jì)注入新的活力。揚(yáng)州城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)Codeofthisreport|19城市規(guī)劃城市空間擴(kuò)展，完善城市功能，大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)

使第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主角，成為未來(lái)城市發(fā)展的關(guān)鍵按照構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)和促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求，以科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)秀美城市統(tǒng)領(lǐng)全局，以申報(bào)“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”和世界文化遺產(chǎn)為目標(biāo)，以完善城市功能、提升城市品位、彰顯城市個(gè)性為重點(diǎn)，做優(yōu)主城區(qū)，加快開(kāi)發(fā)沿江地區(qū)，西進(jìn)東聯(lián)，初步形成“一體兩翼”組團(tuán)式發(fā)展的格局，努力把揚(yáng)州建設(shè)成為古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城。城市建設(shè)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)按照“一體兩翼，西進(jìn)南下東聯(lián)”的城市發(fā)展方向，進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，跳躍開(kāi)發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河?xùn)|分區(qū)和東北分區(qū)城市化發(fā)展目標(biāo)根據(jù)揚(yáng)州在長(zhǎng)江三角洲中的區(qū)位條件，加大招商引資力度，吸引各類資本，大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，使第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主角。揚(yáng)州城市規(guī)劃目標(biāo)Codeofthisreport|20城市規(guī)劃留下君逸匯城市發(fā)展戰(zhàn)略：“主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)”，推動(dòng)城市房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設(shè)健康、持續(xù)發(fā)展，使之成為揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。城市中心西移：在新城西區(qū)規(guī)劃總用地面積約為10平方公里，建設(shè)以生活居住、公共服務(wù)功能為主，配套設(shè)施完善，生態(tài)型、復(fù)合型城市副中心。東北分區(qū)：注重對(duì)現(xiàn)有居住用地進(jìn)行整合和改造，提高居住環(huán)境質(zhì)量和各類服務(wù)設(shè)施配套水平。

控制西北分區(qū)、東北分區(qū)的居住人口密度和居住人口數(shù)量，有效保護(hù)城市周邊生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化城市交通組織。

東北分區(qū)雖不在城市發(fā)展主軸上，卻是未來(lái)城市居住質(zhì)量最高的區(qū)域之一。揚(yáng)州城市總體規(guī)劃Codeofthisreport|21小結(jié)城市宏觀環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用明顯城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展時(shí)期蘇中要地，區(qū)域經(jīng)濟(jì)重心，宜居城市城市格局清晰，定位明確宏觀經(jīng)濟(jì)良好，發(fā)展快速且穩(wěn)定居民收入增加，消費(fèi)信心增強(qiáng)投資性城市經(jīng)濟(jì)特征明顯工業(yè)不斷壯大，三產(chǎn)旅游業(yè)發(fā)展迅猛未來(lái)人口大幅增長(zhǎng)的契機(jī)點(diǎn)宏觀環(huán)境小結(jié)Codeofthisreport|22區(qū)域解讀part3Codeofthisreport|23區(qū)域構(gòu)成區(qū)域構(gòu)成新興區(qū)域：隨著揚(yáng)州城市的發(fā)展，目前已經(jīng)初步形成六大城市新興區(qū)域：廣陵新城（東）、蜀崗生態(tài)新城（西北）、甘泉新區(qū)（西北）、新城西區(qū)（西）、臨港新城（南）、第二城（南）。廣陵新城甘泉新區(qū)蜀崗生態(tài)新城新城西區(qū)臨港新城第二城Codeofthisreport|24區(qū)域?qū)Ρ葘?duì)比分析：通過(guò)對(duì)六大新興區(qū)域的分析和對(duì)比，我們尋找各個(gè)區(qū)域在定位和規(guī)劃方面的差異，為項(xiàng)目的定位提供城市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的指導(dǎo)新城對(duì)比Codeofthisreport|25區(qū)域界定廣陵新城區(qū)域界定Codeofthisreport|26區(qū)域地位

作為揚(yáng)州城市的中心城區(qū)，廣陵區(qū)域在很大程度上集中體現(xiàn)著揚(yáng)州的城市功能：身在廣陵區(qū)，不僅可以追溯和覓得昔日揚(yáng)州商賈云集的繁華印記，而且，也不難感悟到千年古城文化歷史的精髓所在。實(shí)際上，正是廣陵悠久豐厚的古代文化掩映著今日揚(yáng)州的繁榮興盛的現(xiàn)代文明，躍動(dòng)著揚(yáng)州市歷史發(fā)展的脈絡(luò)，折射著積淀深厚的城市文明法度，暗示著城市發(fā)展的方向和靈魂。從這個(gè)視角看廣陵，我們可以說(shuō)，沒(méi)有廣陵，揚(yáng)州在歷史脈絡(luò)、文化底蘊(yùn)和城市功能上都將是不完整的。區(qū)域地位連接揚(yáng)州城市歷史與現(xiàn)在的支柱

在大揚(yáng)州發(fā)展概念下，廣陵新城承載著串聯(lián)區(qū)域，并產(chǎn)生龍頭集聚效應(yīng)的歷史使命，使市轄區(qū)和江都連為一體，共同發(fā)展，共贏并成為真正的龍頭，廣陵新城不僅僅是揚(yáng)州市轄區(qū)的新城，而是“大揚(yáng)州”格局下的新城，是大揚(yáng)州整體發(fā)展布局的要求，因此，決定了廣陵新城不僅是現(xiàn)有城區(qū)功能的補(bǔ)充、延續(xù)，同時(shí)也是整個(gè)揚(yáng)州的發(fā)展功能的希望，也是整個(gè)大揚(yáng)州的配套。

廣陵新城承載著整個(gè)揚(yáng)州發(fā)展功能的希望，是“大揚(yáng)州”格局下的新城Codeofthisreport|27區(qū)域形象廣陵新城核心區(qū)的形象價(jià)值點(diǎn)區(qū)域形象京杭大運(yùn)河、廖家溝、水系環(huán)繞、水質(zhì)優(yōu)越新興開(kāi)發(fā)區(qū)域江揚(yáng)一體化的中心區(qū)位信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地廣陵新城與其他區(qū)域形象相比老城區(qū)揚(yáng)州其他功能區(qū)塊西區(qū)新、都市感新經(jīng)濟(jì)動(dòng)力活力水系、生態(tài)、厚重新、上升感核心、中央產(chǎn)業(yè)升級(jí)Codeofthisreport|28區(qū)域交通配套立體交通，配套豐厚

大交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建揚(yáng)州東向發(fā)展的骨架聯(lián)系，擬建的蘇中機(jī)場(chǎng)將加速揚(yáng)州空間版圖的重心東移萬(wàn)福路-江陽(yáng)大橋東接線文昌路-文昌大橋運(yùn)河?xùn)|路-廖家溝大橋Codeofthisreport|29區(qū)域經(jīng)濟(jì)

作為聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)城市，以廣陵新城核心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為動(dòng)力推進(jìn)生態(tài)城市建設(shè)，是揚(yáng)州由工業(yè)文明向生態(tài)文明邁進(jìn)，示范城市發(fā)展的必由之路三產(chǎn)服務(wù)業(yè)二產(chǎn)工業(yè)一產(chǎn)農(nóng)業(yè)旅游文化商務(wù)第三產(chǎn)業(yè)是廣陵新城的發(fā)展方向。機(jī)電產(chǎn)品占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)品的比重達(dá)70%以上，工業(yè)產(chǎn)值不斷突破

逐步發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)比重不斷下降產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)深化調(diào)整，三產(chǎn)服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已達(dá)50%以上。區(qū)域經(jīng)濟(jì)Codeofthisreport|30區(qū)域規(guī)劃——發(fā)展使命區(qū)域發(fā)展定位廣陵新城核心區(qū)發(fā)展使命

推進(jìn)歷史文化名城揚(yáng)州的都市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)向都市名稱的跨越式發(fā)展完善揚(yáng)州城市空間結(jié)構(gòu)構(gòu)成，推動(dòng)揚(yáng)州一體兩翼城市發(fā)展戰(zhàn)略的有效實(shí)施城市新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)元素的注入，完善揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)升級(jí)廣陵新城核心區(qū)發(fā)展理念及職能定位職能定位：歷史文化名稱揚(yáng)州的都市化城市核心區(qū)發(fā)展理念：生態(tài)筑城都市化核心區(qū)生態(tài)城區(qū)世界、都市名城橋梁、紐帶、中心財(cái)富、動(dòng)力Codeofthisreport|31區(qū)域規(guī)劃——總體規(guī)劃圍繞全面展開(kāi)政府政策導(dǎo)向規(guī)劃支持充足的土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀：舊城改造未來(lái)，宏偉藍(lán)圖發(fā)展格局高起點(diǎn)晚起步Codeofthisreport|32區(qū)域規(guī)劃——功能分區(qū)功能分區(qū)功能分區(qū)規(guī)模（畝）都市生活區(qū)2550生態(tài)游憩區(qū)724濱水高尚居住區(qū)1352SOHO商住區(qū)1460生態(tài)休閑居住區(qū)1700文化水岸休閑區(qū)1400行政商務(wù)區(qū)565都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)2000都市活力區(qū)1000九大功能分區(qū)：都市活力區(qū)、文化水岸休閑區(qū)、都市生活區(qū)、SOHO商住混合區(qū)、行政商務(wù)區(qū)、都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、濱水高尚住宅區(qū)、生態(tài)游憩區(qū)、都市生活區(qū)文化水岸休閑區(qū)都市活力區(qū)都市生活區(qū)行政商務(wù)區(qū)SOHO商住區(qū)都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)濱水高尚居住區(qū)生態(tài)游憩區(qū)生態(tài)休閑居住區(qū)Codeofthisreport|33區(qū)域目前階段判定規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套土地開(kāi)發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項(xiàng)目中高檔住宅市政設(shè)施政府相關(guān)部門辦公物業(yè)中高檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)開(kāi)發(fā)次序0-3年4-5年6-10年10年后時(shí)間開(kāi)發(fā)類型城市新中心成功開(kāi)發(fā)秩序所處階段根據(jù)這一模型，目前處土地開(kāi)發(fā)、路網(wǎng)設(shè)施建設(shè)時(shí)期，即將進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期。Codeofthisreport|34區(qū)域情況小結(jié)區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊狀況良好區(qū)域內(nèi)目前仍處于規(guī)劃期，即將進(jìn)入全面建設(shè)期區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況良好，三產(chǎn)業(yè)比重逐年上升生態(tài)旅游區(qū)域，宜居性強(qiáng)廣陵新城目前已有較為明確的方向，上升空間大

區(qū)域界定廣陵新城各項(xiàng)指標(biāo)較好，適宜開(kāi)發(fā)特色商業(yè)區(qū)域分析小結(jié)Codeofthisreport|35市場(chǎng)分析part4Codeofthisreport|36市場(chǎng)供銷揚(yáng)州商品房供銷走勢(shì)2009年，揚(yáng)州商品房市場(chǎng)成交量較去年大幅上升，全市統(tǒng)計(jì)共有22969套計(jì)273.71萬(wàn)平方米的成交量，較2008年上升了91.9%，創(chuàng)下歷史之最。揚(yáng)州商品房市場(chǎng)5386.63元/平方米的年度成交均價(jià)較2008年上漲了6.8%.近五年來(lái)，揚(yáng)州揚(yáng)州商品房市場(chǎng)年度成交均價(jià)持續(xù)上漲。Codeofthisreport|37市場(chǎng)供銷多層、小高層是市場(chǎng)上主力，小高層發(fā)展?jié)摿薮?/p>

目前市場(chǎng)上供應(yīng)的產(chǎn)品依然是以多層、小高層占到主體、高層產(chǎn)品的占比依然偏小。揚(yáng)州潛在購(gòu)房者普遍喜歡多層，但小高層發(fā)展?jié)摿薮?，小高層成交量是最大的，也是除了別墅之外的物業(yè)類型中供銷比最低的。揚(yáng)州各物業(yè)供銷走勢(shì)Codeofthisreport|38價(jià)格走勢(shì)揚(yáng)州商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)

自2005年起，揚(yáng)州商品房市場(chǎng)成交價(jià)格平緩上升，目前成交均價(jià)在6000-7000元/平方米左右徘徊Codeofthisreport|39價(jià)格走勢(shì)揚(yáng)州各物業(yè)價(jià)格走勢(shì)本月從各物業(yè)類型的成交均價(jià)來(lái)看，除了小高層、商業(yè)及獨(dú)棟別墅外，都有不同程度的下滑，其中多層及聯(lián)排別墅降幅較大，多層成交均價(jià)5114元/㎡，環(huán)比下降10.70%；聯(lián)排別墅成交均價(jià)8951元/㎡，環(huán)比下滑11.28%；商辦類用房均價(jià)也有所變化，其中商業(yè)成交均價(jià)6982元/㎡，環(huán)比基本持平，辦公成交均價(jià)5555元/㎡，環(huán)比下降4.62%。Codeofthisreport|40住宅市場(chǎng)揚(yáng)州住宅市場(chǎng)板塊功能分化顯著，市場(chǎng)格局逐漸形成北區(qū)板塊老城區(qū)板塊西區(qū)板塊東區(qū)板塊南區(qū)板塊揚(yáng)州住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)圖揚(yáng)州住宅市場(chǎng)空間布局

西區(qū)板塊發(fā)展特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)主要集中于區(qū)域中部，以雙博館和京華城hoppingmall為帶東，高檔品質(zhì)樓盤(pán)聚集，高價(jià)格支撐；低密度大盤(pán)多層小高層為主典型樓盤(pán)：和美第、京華城中城、中信泰富錦苑；價(jià)格：5000-6000，

老城區(qū)板塊發(fā)展特點(diǎn)：成熟商圈配套，發(fā)展空間受到老城限制，空間已趨飽和，未來(lái)將沒(méi)有新增項(xiàng)目。典型樓盤(pán)：萊茵北院、錦悅花苑價(jià)格：6000-7000

東區(qū)板塊發(fā)展特點(diǎn)：區(qū)域配套不夠完善，發(fā)展相對(duì)滯后，樓盤(pán)品質(zhì)不一，發(fā)展特征涵蓋老廠礦單位、古舊住宅小區(qū)和拆遷安置房；在濱水區(qū)也有開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)。多層、小高層為主，品質(zhì)樓盤(pán)成為近期開(kāi)發(fā)主導(dǎo)典型樓盤(pán)：廣陵世家、開(kāi)運(yùn)天地、駿和天城；價(jià)格：4000-5000

北區(qū)板塊發(fā)展特點(diǎn)：依托蜀崗-瘦西湖旅游區(qū)區(qū)域環(huán)境和老城區(qū)的商服配套，發(fā)展品質(zhì)較高，但同時(shí)承載一部分拆遷安置小區(qū)，對(duì)區(qū)域住宅品質(zhì)有一定貶損。板塊北側(cè)邊界的火葬場(chǎng)搬遷，將拓展住宅開(kāi)發(fā)的北側(cè)沿伸；典型樓盤(pán)：御河苑、瘦西湖西苑、陽(yáng)光水岸；價(jià)格：4500-5500，多層和別墅為主，近期小高層有所放量

南區(qū)板塊

南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，少量城市偏南樓盤(pán)目前均在歸于西區(qū)，故南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚無(wú)相關(guān)數(shù)據(jù)。Codeofthisreport|41住宅市場(chǎng)揚(yáng)州住宅市場(chǎng)供銷及價(jià)格走勢(shì)自09年4月至10年4月，住宅市場(chǎng)供銷狀況不斷變化，到10年4月供銷均有所上升；成交價(jià)格基本保持平緩的態(tài)勢(shì)上升。Codeofthisreport|42住宅市場(chǎng)—重點(diǎn)項(xiàng)目廣陵世家項(xiàng)目體量建筑面積：20萬(wàn)(M2)占地總面積:170畝物業(yè)類型住宅項(xiàng)目特色項(xiàng)目東臨廖家溝，茱萸灣公園，南臨廣陵產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)，西接明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，廣陵公園，北靠揚(yáng)州汽車東站。廣陵世家共分三期開(kāi)發(fā)，總規(guī)劃1662戶，共26幢，其中25幢為11+1的小高層，1幢為商業(yè)用房。銷售狀況在售，均價(jià)6200元/平米戶型特點(diǎn)目前在售房源90-105平米項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)開(kāi)發(fā)商口碑較好，周邊環(huán)境較好Codeofthisreport|43住宅市場(chǎng)—重點(diǎn)項(xiàng)目江南一品項(xiàng)目體量建筑面積：12.6萬(wàn)(M2)占地總面積:7萬(wàn)(M2)物業(yè)類型住宅項(xiàng)目特色江南一品為公園地產(chǎn)。15棟純小高層建筑，項(xiàng)目東臨大世界國(guó)際廣場(chǎng)，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，南臨曲江商品城，蘇果超市，西接文昌閣商圈，市人醫(yī)，北靠大潤(rùn)發(fā)廣陵店。銷售狀況一期已銷售完畢，二期預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤(pán)均價(jià)8000左右戶型特點(diǎn)94-122平米，二居及三居項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)周邊環(huán)境較好，品質(zhì)較高，內(nèi)部景觀營(yíng)造力強(qiáng)Codeofthisreport|44住宅市場(chǎng)—重點(diǎn)項(xiàng)目公園一號(hào)項(xiàng)目體量建筑面積：120000(M2)占地總面積:

71594(M2)物業(yè)類型住宅,商業(yè)項(xiàng)目特色中式風(fēng)情建筑風(fēng)格

主要賣點(diǎn)秉承“品質(zhì)是硬道理”的開(kāi)發(fā)理念，吸取中國(guó)人文、自然、藝術(shù)、科學(xué)等諸多元素，打造一座集多層、別墅、高層、商業(yè)于一體的高檔社區(qū)

銷售狀況一期房源已銷售完畢，現(xiàn)可預(yù)約登記二期房源，預(yù)計(jì)均價(jià)在8000左右

戶型特點(diǎn)主力戶型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。戶型設(shè)計(jì)上，“全明”格局，運(yùn)用空間層次效果，營(yíng)造出多彩的室內(nèi)生活。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)周邊生活配套完善，且曲江公園與項(xiàng)目?jī)H一路之隔，周邊環(huán)境優(yōu)美。Codeofthisreport|45住宅市場(chǎng)—小結(jié)住宅市場(chǎng)小結(jié)1、目前揚(yáng)州住宅市場(chǎng)需求依舊明顯遞增，成交價(jià)格平緩上升。2、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售中分析得知，環(huán)境配套等依舊是廣陵新城住宅的重要賣點(diǎn)。3、廣陵區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有一定的認(rèn)可度，銷售狀況較好。4、住宅產(chǎn)品的存在對(duì)于廣陵新城的發(fā)展具有推動(dòng)作用。廣陵新城區(qū)域內(nèi)具有發(fā)展品質(zhì)住宅產(chǎn)品的潛力Codeofthisreport|46商業(yè)市場(chǎng)文昌閣商圈以金鷹國(guó)際為代表,揚(yáng)州商業(yè)核心,包括集中式商業(yè)和街坊式商鋪以宋城名都為代表的旅游商業(yè)西區(qū)商圈以京華城SHOPPINGMALL為代表的集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)東區(qū)商業(yè)節(jié)點(diǎn)以金盛國(guó)際家具城為代表的專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)城南商業(yè)節(jié)點(diǎn)以滿足周邊商業(yè)需求的商業(yè)生活超市及專業(yè)市場(chǎng)城北商業(yè)節(jié)點(diǎn)以友誼廣場(chǎng)為代表的城北商業(yè)為區(qū)域居民提供商業(yè)服務(wù)城西商業(yè)節(jié)點(diǎn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的商業(yè)體第二城商圈以揚(yáng)州第二城為核心，包括有揚(yáng)州商城、歐尚超市等集中型商業(yè)的城南商貿(mào)區(qū)。揚(yáng)州商業(yè)呈現(xiàn)出以文昌閣商圈為核心，西區(qū)商圈為輔的“一主一次多節(jié)點(diǎn)”的空間格局。本項(xiàng)目所在區(qū)域位于是東區(qū)商業(yè)節(jié)點(diǎn)。廖家溝京杭大運(yùn)河文昌閣商圈城北商業(yè)節(jié)點(diǎn)東區(qū)商業(yè)節(jié)點(diǎn)西區(qū)商圈城南商業(yè)節(jié)點(diǎn)城西商業(yè)節(jié)點(diǎn)第二城商圈揚(yáng)州商業(yè)市場(chǎng)空間布局Codeofthisreport|47商業(yè)市場(chǎng)揚(yáng)州商業(yè)市場(chǎng)成交及價(jià)格走勢(shì)自09年4月至10年4月?lián)P州商業(yè)市場(chǎng)成交及成交均價(jià)均有多所起伏，10年04月?lián)P州市區(qū)商鋪成交面積為4.19萬(wàn)㎡，環(huán)比增加126.49%，同比增加63.04%；10年04月?lián)P州市區(qū)辦公成交面積為2.34萬(wàn)㎡，環(huán)比增加52.94%，同比增加244.12%。Codeofthisreport|48商業(yè)市場(chǎng)分散單一相對(duì)集中綜合現(xiàn)有商圈自主經(jīng)營(yíng)新城區(qū)統(tǒng)一招租大型化專業(yè)化商用物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)Codeofthisreport|49商業(yè)市場(chǎng)—重點(diǎn)項(xiàng)目明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目體量建筑面積：399681(M2)占地總面積:145267(M2)物業(yè)類型住宅,商鋪?lái)?xiàng)目特色揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)由明發(fā)集團(tuán)在揚(yáng)州投資興建。項(xiàng)目地處廣陵開(kāi)發(fā)區(qū)中心位置，西臨京杭大運(yùn)河，東靠廖家溝，南與長(zhǎng)江相系，毗鄰在建中的汽車東站以及京滬、寧通高速，交通極為便利。主要賣點(diǎn)項(xiàng)目建成后將成為超40萬(wàn)平方米、超大規(guī)模、全業(yè)態(tài)、全齡段、全時(shí)段游樂(lè)MALL銷售狀況在售.住宅6700元㎡商業(yè)均價(jià)9000元㎡(不包含投資回報(bào)率)戶型特點(diǎn)80至130平方米主力戶型：2廳3室2衛(wèi)主力面積：133平方米項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)是東區(qū)范圍內(nèi)較大的商業(yè)綜合體，也是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案Codeofthisreport|50商業(yè)市場(chǎng)—重點(diǎn)項(xiàng)目揚(yáng)州大世界國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目體量裙樓有1-4層，建筑面積約2萬(wàn)平方米；塔樓有5-14層，建筑面積約1.5萬(wàn)平方米；地下層約6000平方米物業(yè)類型商鋪、商務(wù)公寓項(xiàng)目特色城東小商品物流基地的璀璨明珠主要賣點(diǎn)主要由商鋪和商務(wù)公寓組成。其中，商務(wù)公寓調(diào)高5．1米。商鋪部分為自主經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理的模式，初步將1一2層設(shè)置為日用百貨及副食品區(qū)，3層為服飾和紡織業(yè)，另外4—15層為5．1米挑高公寓。銷售狀況2009年揚(yáng)州1-7月商鋪銷售冠軍，400余套內(nèi)鋪被搶一空。僅余30余套街鋪王45-185㎡接受預(yù)約，成交業(yè)主400多戶，總銷售額高達(dá)一億多元，均價(jià)格11000㎡(包含投資回報(bào)率5年稅后7%)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)區(qū)域內(nèi)較大的商業(yè)項(xiàng)目Codeofthisreport|51商業(yè)市場(chǎng)—重點(diǎn)項(xiàng)目揚(yáng)州瘦西湖新天地項(xiàng)目體量總建筑面積：10萬(wàn)平方米物業(yè)類型商業(yè)綜合體項(xiàng)目特色以餐飲休閑娛樂(lè)商品為主力主要賣點(diǎn)一條400米長(zhǎng)的中央步行道結(jié)合兩頭廣場(chǎng)大店及星級(jí)假日酒店組成。整體建筑與景觀風(fēng)格，既有傳統(tǒng)色彩的青磚灰瓦，也有電子幕墻等現(xiàn)代元素，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的相融，包括了娛樂(lè)城、電玩館、酒吧街、中外美食、運(yùn)動(dòng)館、生活館、健康館、流行數(shù)碼館銷售狀況已銷售項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)規(guī)模較大，檔次高的商業(yè)步行街Codeofthisreport|52商業(yè)市場(chǎng)—重點(diǎn)項(xiàng)目揚(yáng)州1912物業(yè)類型商業(yè)綜合體項(xiàng)目特色品位之餐飲、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所主要賣點(diǎn)由7幢互為呼應(yīng)的明清風(fēng)格建筑群為主題，配合獨(dú)具特色的景觀設(shè)計(jì)，具有極強(qiáng)的整體感，同時(shí)整體開(kāi)業(yè)后的數(shù)十家商家為市民和游客提供了極為豐富的選擇，文化、休閑、娛樂(lè)完美結(jié)合，顯著的群體效應(yīng)更為這里積聚“人氣”。銷售狀況已銷售項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)規(guī)模較大，檔次高的商業(yè)步行街Codeofthisreport|53商業(yè)市場(chǎng)——小結(jié)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)1、目前揚(yáng)州商業(yè)市場(chǎng)成交量呈上升趨勢(shì)，成交均價(jià)平緩上升。2、廣陵新城內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目不斷增加，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。3、參照區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目，大規(guī)模純商業(yè)項(xiàng)目存在一定風(fēng)險(xiǎn)。4、區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項(xiàng)目在商業(yè)操作中，均加入一定的住宅部分，保證資金鏈回籠。廣陵新城區(qū)域內(nèi)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)配合一定量的住宅產(chǎn)品有利于整體發(fā)展Codeofthisreport|54小結(jié)鑒于目前市場(chǎng)狀況，商業(yè)住宅綜合體發(fā)展?jié)摿^大市場(chǎng)分析小結(jié)廣陵新城區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)多配合住宅產(chǎn)品廣陵新城區(qū)域內(nèi)具有發(fā)展住宅產(chǎn)品的潛力住宅市場(chǎng)供銷狀況跌宕起伏，但剛性需求明顯商品房市場(chǎng)目前基本屬于供銷兩旺狀態(tài)商品房成交價(jià)態(tài)勢(shì)平緩，基本6000-7000元/平Codeofthisreport|55項(xiàng)目分析part5Codeofthisreport|56地塊概況項(xiàng)目位于揚(yáng)州市廣陵區(qū)京杭運(yùn)河以東文昌大橋以北。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施良好，具有一線運(yùn)河景觀資源，有一定的商業(yè)配套。項(xiàng)目地快可及性較好，文昌大橋，萬(wàn)福路均可直通市中心對(duì)外交通方面，距離揚(yáng)州汽車東站直線距離不到3公里地塊概況Codeofthisreport|57項(xiàng)目指標(biāo)分析土地性質(zhì)商業(yè)綜合用地總用地面積280畝總建筑面積28萬(wàn)平方米容積率1.5綠地率未知本案為280畝商業(yè)綜合用地，其他指標(biāo)尚未明確?？刹僮餍暂^強(qiáng)。項(xiàng)目指標(biāo)Codeofthisreport|58項(xiàng)目外部環(huán)境（四至）北南西東項(xiàng)目宗地緊鄰秦郵路，新東方外國(guó)語(yǔ)學(xué)院臨近文昌東路，文昌大橋直通市中心向西緊鄰具有悠久歷史的京杭大運(yùn)河向北有正在舊城改造中的陳家莊聯(lián)合村Codeofthisreport|59地塊理解配套條件：城東老城區(qū)具有一定的配套設(shè)施，目前正處于舊城改造中，配套有待進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)綜合用地，總用地面積280畝區(qū)位條件：位于廣陵區(qū)，城東老城區(qū)，交通便捷，文化氣息濃郁，緊鄰運(yùn)河，環(huán)境優(yōu)美地塊條件：地塊較為規(guī)整，可及性良好，具有開(kāi)發(fā)潛力交通條件：文昌大橋，萬(wàn)福路等均可直通市中心，距離揚(yáng)州汽車東站直線距離不足3公里，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通都很便捷

環(huán)境條件：環(huán)境條件優(yōu)越，緊鄰京杭運(yùn)河，周邊新東方外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，揚(yáng)州警察學(xué)校，運(yùn)河博物館文化氣氛濃郁地塊開(kāi)發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場(chǎng)歡迎產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值地塊理解Codeofthisreport|60地塊價(jià)值評(píng)估

權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良一般較差差土地性質(zhì)★土地級(jí)別★自然景觀★

環(huán)境污染★

交通情況★

生活配套★社會(huì)人文★區(qū)位形象★地塊價(jià)值較高，亮點(diǎn)突出

地塊亮點(diǎn)突出，沿河景觀帶優(yōu)勢(shì)明顯

地塊交通可及性較高，交通條件較為優(yōu)越

地處廣陵新區(qū)，環(huán)境質(zhì)量較高，無(wú)環(huán)境污染源

生活配套逐步完善，配套基礎(chǔ)較好

運(yùn)河遺址紀(jì)念館，社會(huì)人文氣息濃郁

區(qū)域形象較好，將成為未來(lái)?yè)P(yáng)州最具生活品質(zhì)的區(qū)域Codeofthisreport|61項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（Strength）

S1：目前項(xiàng)目周邊文昌大橋直接連接至城區(qū)中心，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；S2：項(xiàng)目周邊可打造性強(qiáng),緊鄰京杭運(yùn)河，靠近運(yùn)河歷史博物館，具有運(yùn)河景觀帶，環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出.S3：本案距離主城區(qū)較近,相關(guān)生活配套設(shè)施完善.S4：土地狀況較好，可塑性高。S5：廣陵新城的規(guī)劃有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。優(yōu)勢(shì)利用利用便利的交通環(huán)境與濃郁的人文生活環(huán)境吸引目標(biāo)客戶群,鞏固區(qū)域內(nèi)的目標(biāo)客戶群的同時(shí)，吸引其他區(qū)域的客戶群利用較好的區(qū)域狀況及土地狀況，突出運(yùn)河優(yōu)勢(shì)，利用水景模式，打造特色水景商業(yè)綜合體“借東風(fēng)”利用廣陵新城規(guī)劃打造的優(yōu)勢(shì)，借助勢(shì)頭凸顯自身的優(yōu)勢(shì)。Codeofthisreport|62項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析利用運(yùn)河優(yōu)勢(shì)，走特色化路線，與其他商業(yè)項(xiàng)目相區(qū)別強(qiáng)推規(guī)劃值,多以廣陵新城未來(lái)規(guī)劃加強(qiáng)項(xiàng)目關(guān)注度提升自身產(chǎn)品的附加值，充分運(yùn)用營(yíng)銷包裝手段和有效的執(zhí)行力加強(qiáng)項(xiàng)目的人性化設(shè)計(jì)，由過(guò)去賣方市場(chǎng)穩(wěn)步向買方市場(chǎng)角色轉(zhuǎn)變。劣勢(shì)改造

（二）劣勢(shì)(Weakness)

w1：區(qū)域內(nèi)已有規(guī)模相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，會(huì)給本案帶來(lái)直接的競(jìng)爭(zhēng)影響.w2：雖已對(duì)廣陵新城區(qū)域有明確規(guī)劃，但整體起步較晚，相比起城西新區(qū)，老百姓對(duì)該區(qū)域認(rèn)可度較低w3：近期國(guó)家房地產(chǎn)新政給予整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定的壓力。Codeofthisreport|63項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)(Opportunity)O1：揚(yáng)州市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段，具有較大的發(fā)展空間；O2：項(xiàng)位于廣陵新城，廣陵新城未來(lái)的規(guī)劃打造將給本案帶來(lái)大量潛在購(gòu)房者；O3：區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)區(qū)域成熟度的培育起到了很好的作用，借此利于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。O4：稀缺的運(yùn)河京杭運(yùn)河景觀優(yōu)勢(shì)，將為提高項(xiàng)目的特色品質(zhì)優(yōu)勢(shì)帶來(lái)巨大的幫助版權(quán)所有，資料由：/整理編輯，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明Codeofthisreport|64項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析T1：目前國(guó)內(nèi)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)均處于較為冷淡的時(shí)期，政策面收緊，未來(lái)不確定因素較多；T2：整個(gè)廣陵新城在未來(lái)的2-3年土地供應(yīng)量還會(huì)大量增加，市場(chǎng)會(huì)形成較大競(jìng)爭(zhēng)壓力；T3：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)等區(qū)域內(nèi)具有一定規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目已在搶占市場(chǎng)先機(jī)；T4：目前區(qū)域特色市場(chǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新較多，走特色化道路有一定阻礙威脅(Threat)Codeofthisreport|65小結(jié)緊鄰京杭運(yùn)河，周邊人文景觀條件較好位于廣陵新城，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)域內(nèi)已有規(guī)模商業(yè)綜合體，競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻未來(lái)區(qū)域規(guī)劃較為明朗，上升空間大項(xiàng)目土地狀況較好，開(kāi)發(fā)利用價(jià)值高利用優(yōu)越的區(qū)位及環(huán)境優(yōu)勢(shì)，打造特色商業(yè)綜合體項(xiàng)目基本狀況小結(jié)Codeofthisreport|66客群分析購(gòu)買需求分析

中原團(tuán)隊(duì)通過(guò)客戶資料庫(kù)系統(tǒng)，根據(jù)本案的具體情況，提取了揚(yáng)州市場(chǎng)商鋪及住宅產(chǎn)品客戶購(gòu)買需求數(shù)據(jù)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，得出以下數(shù)據(jù)列表，對(duì)于本案的產(chǎn)品打造具有一定的指導(dǎo)意義。本次提取有效樣板227份。所選擇人群為，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位職員、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職員、部分外來(lái)人口等。而選擇的樣本年齡為25—55歲之間。Codeofthisreport|67客群分析商鋪需求分析——客群構(gòu)成

職業(yè)方面，個(gè)體/私營(yíng)業(yè)主所占比例最高，超過(guò)半數(shù)，占比達(dá)51.33%；其它依次是政府機(jī)關(guān)/事業(yè)單位職員，占16.67%、公司/企業(yè)一般職員，占11.33%，這三類人群是主力購(gòu)買人群。外地炒房者所占比例為5.00%，項(xiàng)目所在地廣陵新城將成為揚(yáng)州最具生活品質(zhì)的區(qū)域，炒房者普遍看好該區(qū)域的升值潛力。

交叉分析顯示，35歲-50歲的男性對(duì)政府商業(yè)政策的把握比較準(zhǔn)確且有一定的資金積累，是商鋪投資的主導(dǎo)力量。Codeofthisreport|68客群分析商鋪需求分析——購(gòu)買時(shí)間及動(dòng)因半年內(nèi)半年以上一年以下一年以上25.37%43.28%31.35%數(shù)據(jù)顯示，打算在半年內(nèi)購(gòu)買的不到三成，這表明在目前，大部分人對(duì)該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿θ匀狈ψ銐蛐判?。打算在半年以上一年以?nèi)購(gòu)買的占到了43.28%，這部分人主要是持觀望態(tài)勢(shì)，另外，31.34%的被訪者表示短期內(nèi)不會(huì)購(gòu)買，謹(jǐn)慎投資是主要原因，也從側(cè)面反應(yīng)出在現(xiàn)階段部分人群對(duì)本區(qū)域的信心不足。數(shù)據(jù)顯示，以自用為購(gòu)買目的占到了44.78%，而用于投資的比例為55.22%，其中96.54%的人選擇出租，所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出轉(zhuǎn)售人群。隨著政府對(duì)該區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，以及通和桂園小區(qū)、新宿中花園業(yè)主的入住，人們對(duì)這個(gè)區(qū)域未來(lái)商業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展普遍很有信心。Codeofthisreport|69客群分析商鋪需求分析—投資回報(bào)需求分析

數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)投資者期望的投資回報(bào)率為4%-6%，屬于比較理性的投資者。有近3成的投資者期望得到7%以上的投資回報(bào)，這說(shuō)明從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人們還是很看好該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展前景。

Codeofthisreport|70客群分析商鋪需求分析——影響因素

數(shù)據(jù)顯示，對(duì)購(gòu)買者影響最大的三個(gè)因素依次是交通、地區(qū)規(guī)劃及人流量?？梢?jiàn)人們?cè)趯?duì)商鋪進(jìn)行投資的時(shí)候，比較理性，考慮到周邊的商業(yè)決定因素，追求其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。Codeofthisreport|71客群分析住宅需求分析——客群構(gòu)成私營(yíng)業(yè)主/個(gè)體業(yè)主31.28%政府機(jī)關(guān)/事業(yè)單位職員18.03%醫(yī)務(wù)人員13.09%教師12.13%個(gè)體/私營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員8.09%公司/企業(yè)一般員工7.14%自由職業(yè)者6.05%出租車司機(jī)/公交車司機(jī)1.30%其他2.89%數(shù)據(jù)顯示，私營(yíng)業(yè)主/個(gè)體業(yè)主、政府機(jī)關(guān)/事業(yè)單位職員占了住宅需求總量的近50%，其次是收入較為穩(wěn)定的教師和醫(yī)務(wù)人員，二者合計(jì)占25.22%。Codeofthisreport|72客群分析住宅需求分析——購(gòu)買時(shí)間及動(dòng)因半年內(nèi)一年到半年一年以上39.38%44.25%6.37%八成以上的被訪者準(zhǔn)備在1年以內(nèi)購(gòu)房，其中準(zhǔn)備在半年內(nèi)就購(gòu)房者的為39.38%，已處于購(gòu)房準(zhǔn)備期，購(gòu)買力也相對(duì)成熟。

改善居住條件是購(gòu)房的主要?jiǎng)右?，占總比例?2.64%，其次是用于結(jié)婚。隨著收入水平的不斷提高，生活條件日益改善，人們對(duì)于生活質(zhì)量有了更高追求，另一方面80后子女陸續(xù)達(dá)到結(jié)婚年齡，對(duì)婚房的需求增大。Codeofthisreport|73客群分析住宅需求分析——購(gòu)買面積及戶型調(diào)查表明，90-110平方米的面積最受購(gòu)房者的歡迎，其次是51-90平方米的小戶型，再次是111-143平方米的中大戶型。在未來(lái)選擇戶型方面，3-1-1戶型的需求量最大，占比為34.69%，其次為2-1-1（24.75%）及2-2-1（18.39%）戶型。Codeofthisreport|74客群分析住宅需求分析——購(gòu)買因素調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在對(duì)潛在購(gòu)房者區(qū)域選擇產(chǎn)生影響的所有因素中，排在前三位的與影響潛在購(gòu)房者購(gòu)房決策的因素一致，均為地段，交通情況以及學(xué)區(qū)。另外，親友的居住、生活便利程度以及對(duì)目前區(qū)域的依戀也在一定程度上影響了潛在購(gòu)房者的區(qū)域選擇傾向。值得注意的是，價(jià)格及投資潛力兩大因素對(duì)潛在購(gòu)房者的影響并不大，僅分列最后一、二位。Codeofthisreport|75客群分析揚(yáng)州市場(chǎng)客戶群體整體消費(fèi)特征·消費(fèi)人群本地化為主，周邊地區(qū)成為有益補(bǔ)充·購(gòu)房區(qū)域除市中心外，優(yōu)先考慮城西區(qū)域，對(duì)東區(qū)認(rèn)識(shí)正在逐步提升·購(gòu)房觀念傳統(tǒng)化，思想處于初步開(kāi)放階段·對(duì)社區(qū)內(nèi)外的生活配套設(shè)施因素考慮較多·景觀特點(diǎn)偏重水景，無(wú)論是自然水景還是人工水景，市場(chǎng)認(rèn)可度較高

對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，利用水景吸引客戶進(jìn)駐廣陵新城是重要途徑Codeofthisreport|76客群分析小結(jié)商鋪及住宅的主力客戶群體均是個(gè)體及私營(yíng)業(yè)主交通環(huán)境條件是影響客戶的主力因素商鋪客戶群體中近半數(shù)投資者期望的投資回報(bào)率為4%-6%住宅部分90-110平方米的面積最受購(gòu)房者的歡迎客戶群體對(duì)水景的認(rèn)知度較高水景及便利的交通是本案吸引客戶的亮點(diǎn)Codeofthisreport|77項(xiàng)目建議part6Codeofthisreport|78規(guī)劃建議商業(yè)+住宅建議方案一：商業(yè)+住宅：主題商業(yè)+特色商業(yè)+高檔住宅+退臺(tái)式河景公寓Codeofthisreport|79方案一京杭運(yùn)河水景特色商業(yè)文昌大橋主題商業(yè)高檔住宅區(qū)特色商業(yè)退臺(tái)式水景洋房Codeofthisreport|80經(jīng)濟(jì)測(cè)算主題商業(yè)25%特色商業(yè)15%主題中心水景高檔住宅40%退臺(tái)式洋房20%商業(yè)部分：住宅部分=1：2方案一Codeofthisreport|81規(guī)劃建議

純商業(yè)：主題商業(yè)+特色商業(yè)+準(zhǔn)四星酒店建議方案二：Codeofthisreport|82經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案二特色商業(yè)準(zhǔn)四星酒店特色商業(yè)京杭運(yùn)河文昌大橋水景主題商業(yè)特色商業(yè)特色商業(yè)主題商業(yè)Codeofthisreport|83經(jīng)濟(jì)測(cè)算主題商業(yè)55%特色商業(yè)30%主題中心水景準(zhǔn)四星酒店15%方案二純商業(yè)方案Codeofthisreport|84方案對(duì)比方案一方案二優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1、商業(yè)部分與住宅產(chǎn)品的有機(jī)結(jié)合，可以達(dá)到相互補(bǔ)充，互相帶動(dòng)的效果。2、住宅部分相對(duì)于商業(yè)部分開(kāi)發(fā)周期短，有助于甲方快速回籠資金。3、住宅產(chǎn)品可為商業(yè)開(kāi)發(fā)積累人氣。1、住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格不及商業(yè)部分，毛利潤(rùn)點(diǎn)小于純商業(yè)方案1、做足商業(yè)，可提高銷售價(jià)格，毛利潤(rùn)點(diǎn)高于商業(yè)加住宅2、整體感強(qiáng)，項(xiàng)目形象感容易做高1、28萬(wàn)方純商業(yè)，體量過(guò)大，推售存在難度。2、商業(yè)開(kāi)發(fā)需考慮招商等問(wèn)題，周期長(zhǎng)于住宅，資金回籠慢。綜合各方面利弊，以及以往操作經(jīng)驗(yàn)，中原建議使用方案一Codeofthisreport|85拒絕傳統(tǒng)商業(yè)不斷的復(fù)制物主題式商業(yè)產(chǎn)品建議Codeofthisreport|86拋棄傳統(tǒng)意義上商業(yè)的中規(guī)中矩格式,打造屬于自己特色的主題商業(yè)利用空間層次感將以及配合各截點(diǎn)的打造營(yíng)造出主題氛圍主題式商業(yè)產(chǎn)品建議Codeofthisreport|87特色商業(yè)街產(chǎn)品建議特色街區(qū)產(chǎn)品以2層左右單體建筑為主.結(jié)合水景.將產(chǎn)品親水性完美體現(xiàn).利用營(yíng)業(yè)的時(shí)間差將整體業(yè)態(tài)分割成為日店與夜店2部分.充分確保項(xiàng)目整體人氣Codeofthisreport|88中心水景建議不需要太深的水系一樣可以貫穿項(xiàng)目整體.點(diǎn)式噴泉、旱地噴泉等結(jié)合讓整體建筑跟具浪漫.Codeofthisreport|89住宅產(chǎn)品建議動(dòng)與靜的結(jié)合也許只有一河隔，依然可以保證品質(zhì)需求。Codeofthisreport|90經(jīng)濟(jì)測(cè)算part7Codeofthisreport|91經(jīng)濟(jì)測(cè)算—建設(shè)成本開(kāi)發(fā)成本估算1、建筑安裝工程費(fèi)用W序號(hào)項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）1小高層住宅1120001750196002多層住宅56000120067203主題商業(yè)70000130091004特色商業(yè)4200012505250合計(jì)40670Codeofthisreport|92經(jīng)濟(jì)測(cè)算—建設(shè)成本開(kāi)發(fā)成本估算2、配套設(shè)施費(fèi)Y項(xiàng)目單位費(fèi)用（元/M2）總費(fèi)用（萬(wàn)元）備注大市政配套3208960含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等排水配套費(fèi)15420按建筑面積計(jì)綠化建設(shè)費(fèi)12336按建筑面積計(jì)供水管道工程費(fèi)17.5490按建筑面積計(jì)燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)21588按建筑面積計(jì)電話通訊工程費(fèi)14.75413按建筑面積計(jì)電力工程1454060按建筑面積計(jì)小區(qū)智能化30840按建筑面積計(jì)配套站房18504按建筑面積計(jì)道路及附屬設(shè)施20560按建筑面積計(jì)人防工程建設(shè)費(fèi)601680按地面總建筑面積計(jì)小計(jì)/18851/Codeofthisreport|93經(jīng)濟(jì)測(cè)算—建設(shè)成本開(kāi)發(fā)成本估算前期費(fèi)用（Z）=（建安費(fèi)用+配套費(fèi)用）×5%=2976.05萬(wàn)元管理費(fèi)用（Q）=（建安費(fèi)用+前期費(fèi)用+配套費(fèi)用）×3%=1874.9萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（P）=(建安費(fèi)用+前期費(fèi)用+配套費(fèi)用)×3%=1874.9萬(wàn)元3、其他費(fèi)用Codeofthisreport|94價(jià)格設(shè)定依據(jù)

市場(chǎng)比較法推算單價(jià)①估價(jià)思路：市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析及修正，從而得到項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。②樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。因此在樣本選取中將遵循以下原則：相近原則，相近地段會(huì)