造價文件在評估過程中的使用分析報告目錄TOC1.前言 .前言“工程估價”一個名字起源于國外，在國外的基本施工程序中，可行性研究階段、方案制定階段、基礎設計階段、詳細設計階段及招投標階段對于建設工程項目的投資進行評估時這個系統(tǒng)被我們稱為“工程估價”，但在各個階段，其詳細程度和估價的準確性都是相當大差別。工程估價師要在對項目施工進行的過程中，根據(jù)估價的目的、遵守估價的原則、按照估價的程序、采取科學的估價手段和方法，結合估價的經驗等，對該項目最終可能達到的合理估價價格作出科學的推測和判斷，從而制訂出項目工程造價的經濟性文件。我國對重點建設項目施工造價和質量管理逐步地趨于完善，并向相關的國際慣例標準傾斜。上世紀90年代末，工程造價和質量顧問服務業(yè)的不斷誕生和發(fā)展，這就使得該行業(yè)的質量評估和服務越來越多地變得及時、可靠。隨著今年我國正式進行了加入WTO和對建設工程定額造價標準化和建設工程定額造價標準化管理制度的深化改革，相關國家和地區(qū)建設工程行政監(jiān)督管理部門將逐步加快和完善建設工程定額造價標準化并研究制定和實施相應的建設工程造價管理法律政策規(guī)范，實行對建設工程定額造價的標準化和價格監(jiān)督考核和管理，規(guī)范建設工程定額造價監(jiān)督管理行為。各個工程造價顧問機構也必然會繼續(xù)努力加強對相關項目的造價信息進行及時搜集、整理和公開發(fā)布等以實現(xiàn)其與工程造價項目確定業(yè)務中的工程量價業(yè)務分離。同時隨著社會的不斷進步，我國的建筑行業(yè)發(fā)展得越來越迅速，建設項目也變得越來越多，項目規(guī)模也在逐漸擴大，因而要不斷增強對建設項目的管理力度。在工程項目建設中，工程從投資估算到竣工結算，一般都會經過很長的一段時間，在這期間也有可能會發(fā)生一些變更。而建設項目的成功與否主要依靠充分利用和管理信息，造價文件則是工程項目管理中的一個最主要的部分，它集中描述了一個工作，將實現(xiàn)項目目標所需要完成的各種任務的性質以書面形式記錄下來。工程量清單計價模式作為一種全新的計價模式，使企業(yè)擁有定價權，企業(yè)可以通過正當?shù)氖袌龈偁?，從而決定工程造價，既可以制定更加適合企業(yè)自身的方案，也可以有效地控制造價的成本，是一種很先進的計價模式。所謂采用工程量清單進行計價，是根據(jù)建設工程中的各個分部或者分項工程費等實體數(shù)額加上施工現(xiàn)場實際消耗的材料和人才機等在市場上的價格，按照這些標準對其工程價格進行了計算。其中工程量清單是控制工程造價工作的主要依據(jù)，采用這種方式可以得到比較準確的結果，能夠很好的控制建設工程項目的造價工作，對于節(jié)約成本和優(yōu)化方案等方面也有很大的作用。但是，目前我國的工程量清單計價還有一些不足的地方，在一定程度上影響了發(fā)揮，對此，建設部門應該大力落實相關政策進行優(yōu)化和完善，使管理工作的成效得到進一步提升，積極地推動我國建筑行業(yè)的發(fā)展。2.項目各個階段造價文件的編制依據(jù)和原則2.1估算編制依據(jù)和原則本章以公路工程項目為例進行說明，公路工程投資估算是對擬建的公路工程項目的全部投資費用進行預測的估計。主要包括項目建議書投資估算和可行性研究報告投資估算。1）編制投資估算是一件相當重要的工作，編制前要全面掌握項目所在地的有關資料，并詳細具體的工作現(xiàn)場調查，正確引用規(guī)定指標、取費標準、人工及主要材料價格。編制主要依據(jù)為：a.法令性文件（指交通運輸部、地方主管部門頒發(fā)的有關法令性文件或規(guī)定）如：交公路發(fā)〔1996〕611號文《公路基本建設工程投資估算編制辦法》等。b.估算指標、取費標準、費率規(guī)定、材料價格。如：交公路發(fā)〔1996〕611號《公路工程估算指標》等。c.勘查資料。規(guī)劃設計文件及估算工程數(shù)量、控制點及主要工程方案等資料。d.當?shù)刭Y源的調查資料。勞動力的情況、材料供應的情況、運輸條件及水電供應狀況等。e.當?shù)刈匀粭l件及其變化規(guī)律；臨時設施、征地拆遷等資料。2）編制的原則a.科學性投資估算的每一部分費用都應該找到科學的依據(jù)，如指標來源、費率規(guī)定等等。b.客觀性投資估算必須實事求是地反映工程項目的投資額，不可以為了地方利益增大或縮小估算金額。在編制時，要保證投資估算的客觀、準確，要充分考慮工程項目的投資回收效果，從而保證工程項目研究成果的可信、可行，引導國家宏觀投資方向的正確性。c.系統(tǒng)性任何項目都不是孤立存在的，一個工程項目的投資估算應該站在全局的立場上，對該項目的所有費用進行系統(tǒng)的計算，不可以偏向任何一個局部利益使估算費用失真。投資估算的系統(tǒng)性可以保證公路網中各個工程項目加快回收速度。d.公平性投資估算是站在全局的利益上，用同一指標和辦法，公平計算投資額，決不會因為個別的意見而采用不同的指標和辦法。投資估算的公平性是建立在科學性和客觀性的原冊基礎之上的。3）項目建議書投資估算和可行性研究報告投資估算的區(qū)別a.編制時間先后不同。項目建議書投資估算和可行性研究報告投資估算都是建設項目評價、研究過程中不可缺少的兩種估算文件，但只有在項目建議書投資估算審核通過后，才允許編制可行性研究報告投資估算文件。b.研究工作深度不同。可行性研究報告投資估算較項目建議書投資估算深入、細致。工程數(shù)量上，可行性研究投資估算工程量是通過踏勘測量計算和調查得出的，有明確的結構設計方案和施工方案；項目建議書投資估算工程量一般按公路等級及技術標準、規(guī)范進行估測而得出，沒有具體的結構方案和施工方案。所以可行性研究報告投資估算的計算更加復雜，總造價更加接近工程項目的建設成本。c.編制依據(jù)不同。項目建議書投資估算和可行性研究報告投資估算雖然都依據(jù)相同的《公路工程估算指標》，但是可行性研究報告投資估算必須使用《指標》中的分項指標，項目建議書投資估算必須使用《指標》中的綜合指標。d.表格文件不同。可行性研究報告投資估算文件包括的內容是全面而具體的，而項目建議書投資估算文件則是相對簡單籠統(tǒng)地。e.文件作用不同。項目建議書投資估算是在研究階段對是否實施該項目具有決定性作用，也是能否繼續(xù)進行工程可行性研究階段的可行性研究報告投資估算文件編制的主要依據(jù)。而可行性研究報告投資估算是一個工程項目在整個研究階段中，最后評判該項目是否進入實施階段的決定性依據(jù)。4）項目建議書投資估算和可行性研究報告投資估算的聯(lián)系a.目的的一致性二者宗旨都是在研究階段為決策者提供依據(jù)，為國民經濟計劃部門的宏觀控制提供保證。b.兩種估算的費用及表格的一致性二者雖然在費用組成框架、表格種類上存在一定差別，但在費用條目和表格文件形式上是一脈相承的。c.二者的承遞性可行性研究報告投資估算必須建立在項目建議書投資估算成果的基礎之上。2.2設計概算編制的依據(jù)和原則初步設計概算是反映建設項目設計內容的全部費用文件，是初步設計文件的重要組成部分，是工程造價管理的重要環(huán)節(jié)，其編制依據(jù)概括起來，主要有：a.初步設計圖表資料和文字說明。設計圖紙的工程數(shù)量和結構形式、施工的基本內容等是編制設計概算的基礎資料，是決定建設工程造價的主要因素。b.施工方案。建設工期和進度安排，以及臨時工程和臨時用地的數(shù)量等，都是與計價有關的主要因素，對設計概算有極其重要的影響。c.《公路基本建設工程概算、預算編制辦法》（交公路發(fā)〔1996〕612號文）、《公路工程概算定額》（交工發(fā)〔1992〕65號文）和1996年《公路工程概算定額基價表》，這幾個交通部發(fā)布的辦法和定額是確定其他直接費、現(xiàn)場經費、間接費等各項取費標準的依據(jù)，它們規(guī)范了從事編制設計概算行為的準則，通過按照規(guī)定的程序編制各種統(tǒng)一的計算表格，是設計概算的編制工作更加規(guī)范化。d.補充定額。當出現(xiàn)新技術、新工藝時，現(xiàn)有的定額不能滿足編制需要時，按照定額的編制原則編制的補充定額也是編制設計概算的合法依據(jù)。e.人工、材料、施工機械臺班預算價格。他們是按照建設工程所在地的實際價格確定的，是計算直接費的基礎資料。他們應該以當?shù)毓饭こ潭~管理站發(fā)布的價格信息為依據(jù)。f.工程量計算規(guī)則?！豆饭こ谈潘愣~》中的章、節(jié)文字說明，對編制設計概算選用定額時，應如何計算計價工程量作了明確具體的規(guī)定，是必須嚴格遵守的重要規(guī)則。g.國家和地方政府頒發(fā)的建設土地補償標準，工程勘察設計收費標準，以及其他應計入建設項目投資中規(guī)定的費用項目的標準。h.可行性研究報告投資估算文件，是控制設計概算的依據(jù)，要求在批準的投資估算允許幅度范圍之內做好限額設計，不斷提高設計概算的編制質量。i.國家及地方政府有關的公路建設工程的方針、政策，以及工程造價管理的有關規(guī)定，不僅是編制設計概算的重要依據(jù)，而且必須認真貫徹執(zhí)行。設計概算的編制原則和投資估算的編制原則相同，即科學性、客觀性、系統(tǒng)性、公平性。2.3施工圖預算的編制依據(jù)和原則施工圖預算是根據(jù)施工圖設計文件資料和施工組織設計，以及國家頒布的定額、取費標準和預算編制辦法，并按照當?shù)亍敃r的人工、材料、機械臺班的實際價格來進行編制的。它是反映工程建設項目所需的人力、物力、財力及全部費用的文件，是施工圖設計的重要組成部分。其編制依據(jù)多是由國家有關主管部門批準頒發(fā)的，具有法律約束力，在從事工程造價經濟活動時，必須嚴格遵守，認真貫徹執(zhí)行，主要有以下幾項：a.在公路工程的不同設計階段，一階段設計中的可行性研究報告投資估算、兩階段設計的初步設計概算，是編制施工圖預算的主要依據(jù)之一。施工圖預算不得隨意突破經批準的投資限額。b.施工設計圖紙和說明。是計算工程數(shù)量，編制施工圖預算的主要依據(jù)。c.施工組織設計資料。施工工期、施工方法、機械化程度，以及預制場地、混合料拌和場、臨時工程的位置和臨時用地數(shù)量等，都是計算輔助工程量的、臨時工程數(shù)量和計算相關費用的重要依據(jù)。d.《公路基本建設工程概算、預算編制辦法》（交公路發(fā)〔1996〕612號文）、《公路工程預算定額》（交工發(fā)〔1992〕65號文）和1996年《公路工程預算定額基價表》等交通部發(fā)布的辦法和定額是計算建項目人工、材料、機械臺班消耗量和計算和確定工程數(shù)量依據(jù)和標準；同時也是確定其他直接費、現(xiàn)場經費、間接費等各項取費標準的依據(jù)。e.補充定額。當采用新技術、新工藝時，現(xiàn)有的定額不能滿足編制需要時，按照定額的編制原則編制的補充定額也是編制施工圖預算的合法依據(jù)。f.人工、材料、施工機械臺班預算價格，以及據(jù)以計算這些價格的工資標準、材料供應價、運價、機械臺班費用定額、養(yǎng)路費等都是編制施工圖預算的基礎資料，通過實物量法確定人工材料機械的消耗量。g.工程量計算規(guī)則。主要為兩方面的含義：一是根據(jù)設計圖紙資料如何計算工程量；二是按照預算定額的內容要求如何正確計取工程量，二者都是編制施工圖預算時必須嚴格遵守的原則。h.勘察設計合同、協(xié)議，以及項目主管部門或建設單位的有關規(guī)定。i.國家及地方政府有關的公路建設工程的方針、政策，以及工程造價管理的有關規(guī)定，不僅是編制施工圖預算的重要依據(jù)，而且必須認真貫徹執(zhí)行。3.造價文件在評估工作中的應用意義與影響因素3.1應用意義在評估工作中經常會用到造價指標，各地政府建設主管部門會定期發(fā)布工程造價資料，比如北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會門戶網站，下設“工程建設-工程造價信息-”欄目，該欄目細分為：“造價指標”、“造價動態(tài)”、“造價信息”、“計價依據(jù)”等子欄目。其中“造價指標”包括“造價實例”、“造價指數(shù)”、“人工成本”等相關信息。“造價實例”中會有住宅、辦公等常見建筑的單位造價、工料消耗等信息。各地評估行業(yè)協(xié)會也會定期發(fā)布工程造價資料，比如北京估價師協(xié)會定期發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估技術標準》。該標準中包括住宅樓、商住樓、辦公樓、商業(yè)樓、教學樓等常見建筑基本造價。這類建筑類型標準性強，造價指標相對穩(wěn)定，并且一、二線城市的商品房地產市場價格相對很高，其建筑造價占商品房地產市場價格比重可能不足20%，如果估價人員根據(jù)造價指標確定的建設成本誤差為10%，則估價對象成本法評估結果的誤差不足2%，在這種情況下，過分追求造價精確程度就失去了實用意義，即政府建設主管部門、評估行業(yè)協(xié)會發(fā)布的造價指標是有其實用價值的。但是工業(yè)建構筑物千差萬別，對于鐵路、大壩、井巷、港口、電廠冷卻塔等大型建構筑物，更無穩(wěn)定且相對準確的造價指標可以參考，部分估價人員多采用投資估算形式確定其建設成本，但是投資估算的誤差相對較大，此類建筑的建設成本一般大于甚至遠大于土地成本，這種情況下，造價文件對于評估的實用意義就會體現(xiàn)出來。另外，特殊情況下的土地使用權評估也可能應用到造價知識，比如某工業(yè)廠區(qū)地處偏遠，其土地紅線外基礎配套開發(fā)成本由產權人自行承擔，比如紅線外通電力可能由十公里外的城區(qū)變電站接入廠區(qū)，那么土地比較實例或者基準地價構成中的紅線外平均開發(fā)成本對于估價對象應該是不足的，這種情況下，土地紅線外開發(fā)成本無論是在無形資產-土地使用權中評估還是在固定資產-管道溝槽中評估，都是需要應用工程造價知識的，當然不論在哪個財務科目中評估，都不影響固定資產與無形資產的合計評估結果，這也是企業(yè)價值評估中的注意事項。3.2影響因素影響造價文件在評估工作應用的因素很多，其主要因素有以下幾個方面：一是政策法規(guī)性與市場性因素。我國現(xiàn)有，評估市場價值計量難度大，市場價值是自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。評估市場價值的計量準確性取決去活躍資產市場的交易情況，由于項目市場價值受到經濟的發(fā)展程度、區(qū)位及地段的影響，項目價格千差萬別，我國活躍市場的交易環(huán)境缺乏信息，因此評估市場價值計量的準確性不高。二是編制人員素質因素。在預算編制過程中，預算編制人員有一套自己固定的經驗，而這種經驗只能更好地結合工地的建設來運用。但一些預算人員往往不考慮實際情況，盲目套用定額，不知道如何適應，造成預算差異。此外，預算外購材料有統(tǒng)一的指導價，但指導價不一定全面，甚至有時設計人員對部分材料概算的單價沒有隨意調查，使工程造價最終調整的材料價格隨實際差距增大。這樣，所做的預算指標就沒有查詢值。三是設計因素。在設計過程中，由于解決方案調整比例，比較頻繁，這將保證工程量、預算的準確性，人員在預算編制過程中由于工程量的多次核對，將耗費大量的時間，另外設計人員與預算溝通的次數(shù)較少，預算編制的難度較大，人員不能及時得到新的數(shù)據(jù)，導致嚴重的預算和設計。4.造價文件在評估過程中合理使用的對策4.1建立健全預決算管理制度“無規(guī)矩不成方圓”，健全的制度是開展工程預決算工作的基礎，預決算要以相關制度為依據(jù)，提高工作開展執(zhí)行的管控效率。首先，要規(guī)范預決算工作的流程，在此基礎上，根據(jù)實際情況進行適當?shù)恼{整，使之適應預決算工作的需求。其次，加強內部控制體系的建立，營造一種相互制約相互監(jiān)督的內部管理，提高監(jiān)督管理的效率。對于工程預決算過程中的一些關鍵控制點，要設定專門的監(jiān)督檢查制度，確保其執(zhí)行效果。認識到預決算管理工作開展的必要性，做好定期檢查，工作要務實，不能流于形式，做表面功夫。此外，預決算工作的成效離不開施工現(xiàn)場管理，項目管理人員應加強預決算宣傳教育，尤其是與施工人員息息相關的施工材料管理方面的預決算問題，讓預決算意識落實到每一個人。4.2提高從業(yè)人員的準入要求，壯大評估團隊項目投資評估服務人員的基本專業(yè)知識和良好職業(yè)道德素質是持續(xù)促進投資評估服務行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。要借鑒國際的資格考試系統(tǒng)，要從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力、實踐經驗、技術含量等多方面，多緯度的來進行考核。因為對評估行業(yè)來說，它需要一定的專業(yè)水準，所以要不斷加強對服務人員的培訓，積極的不斷學習新技術知識。使其中所掌握的新技術知識效果能夠及時緊跟評估服務行業(yè)的適應時代經濟發(fā)展的新潮流；另一方面，評估服務行業(yè)還需要適時設置積極的行業(yè)管理激勵政策，如建立獎勵考核機制，因此也要抽出定點的時間對那些把評估人員進行評估，并且對評估出來成績優(yōu)秀的人員進行獎勵，這樣才有機會為其樹立良好榜樣，不斷將其激發(fā)成為從業(yè)人員不斷進取的推動人；也就才能有效促進評估服務行業(yè)的相關