宜都市天龍灣國際文化旅游區(qū)

老鷹嘴垂釣休閑文化中心建設項目

可行性研究報告（草案）1目錄第一章垂釣文化中心市場環(huán)境分析第二章垂釣文化中心市場定位分析第三章垂釣文化中心的市場競爭態(tài)勢及風險分析第四章垂釣文化中心擬建規(guī)模及布局構(gòu)想第五章垂釣文化中心營業(yè)收入預算及投資回報第六章垂釣文化中心的發(fā)展方向及遠景目標第七章垂釣文化中心的可行性闡述2第一章垂釣文化中心市場環(huán)境分析1、交通及地理環(huán)境垂釣文化中心項目位于湖北宜都市清江庫區(qū)老鷹嘴水域?qū)儆趪覞竦乇Ｗo區(qū)文化項目開發(fā)區(qū)域，，距離宜都市中心14公里，距離宜昌49公里，距離三峽機場32公里，方便快捷，環(huán)境地理位置優(yōu)越。景區(qū)內(nèi)水域面積廣闊，河道蜿蜒曲折，依山偎橋。游人至此，既可觀賞這里的風光，又可體味亭臺樓閣、江南煙雨的西湖美景，當清江那散發(fā)著原始洪荒氣息的濕地風光撲面而來時，你又不得不驚嘆這里的野性美：千頃青山吐翠，萬只水鳥飛鳴，水盛魚肥，天龍灣國際旅游區(qū)各景源交相輝映，使人仿佛置身世外桃源、童話世界。同時，本項目周邊的空氣質(zhì)量是宜都市空氣質(zhì)量最好的區(qū)域之一，除了浪拍石岸和蛙鳴魚躍基本沒有噪音的污染。32、宏觀優(yōu)勢1）老鷹嘴釣魚場的建設是實施宜都政府政府規(guī)劃的“天龍灣國際文化旅游區(qū)”戰(zhàn)略構(gòu)想和建設宜都旅游的標志性工程，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展、利國利民的一項“親水”工程，因此在政策方面有一定優(yōu)勢。2）結(jié)合周邊的守敬書院、宋山風景區(qū)、青林寺古鎮(zhèn)（待建設）、愚人島旅游區(qū)、天龍灣水城、高爾夫國際俱樂部的全面啟動和運行，為廣大市民與游客提供了更多方式的娛樂與休閑，提高了老鷹嘴垂釣休閑文化中心的項目附加值。3）老鷹嘴所處地“清水灣”通過十年的建設，已經(jīng)使此區(qū)域逐步被消費者所認同。4）宜都市雖然長江、清江、漁洋河三江交匯水域面積廣闊，但卻缺乏大型的系統(tǒng)的休閑垂釣場所，且現(xiàn)有的場所大多硬件設施條件差、提供項目單一、服務質(zhì)量低等，這就反映出項目整體在市場上有著很大的提升空間。5）老鷹嘴垂釣休閑文化中心離市區(qū)有一定距離，氣溫適宜，有“世外桃園”的感覺，依據(jù)三十分鐘車程經(jīng)濟圈的新市場經(jīng)濟學說，結(jié)合交通便利現(xiàn)況，有利于打造“生態(tài)休閑式垂釣度假村”形象。3、劣勢分析宜都旅游市場線路較為單一，基本分為—古潮音洞、奧陶紀石林、宋山景點等，清水灣作為市天龍灣旅游開發(fā)的一部分，但知名服務特色不明顯，多數(shù)消費群體在此只是觀光式旅游。4第二章垂釣文化中心市場定位分析1、市場定位鄂西首家大型生態(tài)休閑式垂釣文化中心，集康體娛樂、休閑垂釣，商務運營為一體的綜合性會所。2、定位原則安靜、寫意、輕松、健康、快樂。3、定位思路：1）以水資源及綠色文化為核心以水資源為最大賣點，結(jié)合濕地及園林式的自然設計，幽雅、安靜、寫意，項目在設計過程中要緊緊圍繞水及園林綠化作文章，突出綠色文化與生態(tài)設施的切合，同時突出現(xiàn)代人對時尚休閑與健康的全新追求。①現(xiàn)代都市人對泛舟、觀鳥、垂釣充滿向往，熱衷于綠色文化活動。近期舉辦的“趣味游”體驗式旅游活動，魚類增殖放流”等主題活動，均引起較大反響。②垂釣文化中心以清江天然水資源，進行充分利用和深入挖掘，使項目具有核心競爭力和不可替代性。52）生態(tài)垂釣文化中心①接待周期較短，一般在兩天以內(nèi)，以一天或數(shù)小時的接待為主；②與傳統(tǒng)的經(jīng)營模式不同，項目雖然以垂釣為經(jīng)營主題。但不可忽視餐飲、住宿、休閑、娛樂等配套功能的完善及文化產(chǎn)業(yè)的深挖掘。項目水面達1000畝，具有成為大型生態(tài)商業(yè)運營場所的條件。同時，根據(jù)對區(qū)內(nèi)相關行業(yè)的調(diào)查了解，產(chǎn)業(yè)鏈都有一個共同特點：規(guī)模越大，規(guī)模效應越明顯，在經(jīng)營效益上越有保障。此項目完全可以成為在區(qū)內(nèi)甚至中西部有較大影響力的垂釣文化中心；主體經(jīng)營項目包括：①大型室外垂釣②特色魚類餐飲；③特色種植養(yǎng)殖園④棋牌健身休閑中心⑤各式客房及會務配套。64、客源定位分析1）目標客源主要為武漢及宜昌周邊縣市客源。項目距市中心車程20分鐘，距宜昌市區(qū)45分鐘，這兩個區(qū)域的客源是核心市場。在背靠國家濕地保護區(qū)并保證項目特色及宣傳力度的同時，也可吸引一部分短線游客源。由于公路交通發(fā)達，周邊城市區(qū)域可進入性很強，因此可以把其作為二級市場來發(fā)展。2）目標消費群①政府單位各級政府管理部門公費消費和職務消費，這部分消費者一般是行業(yè)的主要接待對象之一。尤其行政中心及四套領導班子在開發(fā)區(qū)的落戶，直接帶來了大量的潛在消費者。②大型企業(yè)大部分企業(yè)的商務應酬，是酒店、會所和其他商務休閑場所的主要目標消費群。這部分消費的特點是消費額比較高，消費面比較廣。7③白領階層及商務人員隨著現(xiàn)代人工作節(jié)奏的加快，很多人因工作壓力過大而處于亞健康狀態(tài)，為緩解壓力，他們往往會選擇綠色、健康的休閑場所，緩解壓力。如眾多企業(yè)老總、經(jīng)理、公務員則可列入潛在的目標客源，當然這部分客源的消費頻率不會太高。還有越來越多從事商務活動的因勞累往往會選拔擇休閑場所放松、休憩。④家庭休閑娛樂消費垂釣文化中心最基礎考慮的就是家庭式消費的思路，南方地區(qū)由于夏季熱，春秋季干燥等關系，過去家庭成員大部分時間只能在室內(nèi)活動，隨著人們生活水平的逐漸提高，從單純式的物質(zhì)跨越到了精神層面的追求，開始喜歡周末及假期一家人在大自然中享受樂趣了。⑤商務會議及比賽隨著經(jīng)濟發(fā)展與各類文化交流活動的增加，近年來，各種形式的會議尤其是商務會議需求不斷上漲，很多會議的主題都與綠色環(huán)保有關，當然在一個天然的休閑垂釣文化中心的特色酒店里舉行，是再合適不過的了。區(qū)域性以及全國性的釣魚比賽的開展，在逐步將老鷹嘴推向一個全國性的垂釣天堂，這樣專業(yè)成具規(guī)模的垂釣中心就是不可或缺的。83）目標消費群細分①職業(yè)情況細分從市區(qū)及閱海周邊的客源構(gòu)成情況來看，企業(yè)單位管理人員、公務員（含事業(yè)單位人員）和私營企業(yè)主比重最高，其次是專業(yè)性人員、學生和工人等。上述消費群體構(gòu)成中，企業(yè)單位管理人員、公務員（含事業(yè)單位人員）和私營企業(yè)主都是目前中國旅游休閑市場的主體力量之一，他們平時工作壓力大、經(jīng)濟收入高、消費力比較強，同時對住宿、餐飲、娛（康）樂設備的要求也比較高。這部分消費者是俱樂部目標消費群的核心，在項目設計中要充分考慮他們的消費特點。為此，垂釣本項目設備要有較高檔次，突出時尚性和新穎性。開業(yè)后也要以他們?yōu)橹饕氖袌鲩_發(fā)對象。為了有效爭奪企業(yè)單位管理人員、公務員（含事業(yè)單位人員）和私營企業(yè)主中的高端市場，中心設高檔會員區(qū)。高檔會員區(qū)設獨立的接待臺，設備設施質(zhì)量和服務質(zhì)量也有較高水平。9②性別比例細分在垂釣行業(yè)中，男女客源比例差別較大，男性顧客往往是女性的數(shù)倍。但近年來，隨著家庭休閑活動的增加和商務等，參與到這項活動中的女性也在逐步增加，很多女性由陪同者發(fā)展為參與者，但男性仍然占據(jù)著90%以上的比例。③年齡和文化程度細分從全國各地的垂釣場所的客源構(gòu)成情況來看，消費者往往以40－55歲的中年人士為主。在消費者的文化程度方面，大專和大專文化程度以上比例達50％以上。這些顧客都有一些共同的特點：（1）對消費場所的要求較高，接受能力強，同時消費力度也比較強。（2）受教育的程度高，對精神層次上的需求也比較高，同時消費能力也相對較高。（3）在時間安排上較為靈活，保障了場所日常的入客率。垂釣文化中心一定要把握這些消費特點，在設計、文化品味、產(chǎn)品特色、服務內(nèi)容等方面很下功夫，盡量突出垂釣休閑項目的文化內(nèi)涵。10第三章垂釣文化中心的市場競爭態(tài)勢及風險分析市場經(jīng)濟的規(guī)律是“大魚吃小魚”，以1000畝的垂釣文化中心形成的規(guī)模及硬件上的保障，在整個大宜昌同行市場絕對處于優(yōu)勢。如裝修風格別具特色，在同行業(yè)中居引領潮流地位，加上與濕地環(huán)境的相結(jié)合，絕對會給市場形成一個不小的沖擊?？偠灾硕寄酥琳麄€議程的休閑娛樂行業(yè)發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮?。當然，在風險方面，若周邊再有大量同行加入，勢必會導致客源市場的飽和，產(chǎn)生對前景的憂慮，這是其一；其二，因內(nèi)外政治及經(jīng)濟出現(xiàn)突發(fā)性的變化，引起消費市場的激烈震蕩，導致收益銳減。當然，面對目前的競爭對手，無論在硬件檔次及規(guī)模方面，我們都要占有絕對優(yōu)勢。我們的目標是做宜昌最高檔、最具影響力的生態(tài)垂釣休閑文化中心；在前期規(guī)劃初始，我們應著力于軟件的建設及提高，如品牌形象的塑造、管理體制的健全、人員素質(zhì)的提高、服務水平的提升、企業(yè)文化的建設等，以此擁有優(yōu)秀的管理人員和訓練有素的員工隊伍，營運中嚴格按同行業(yè)的標榜實施，必定會取得更好的社會效益和經(jīng)濟效益。相信老鷹嘴垂釣休閑文化中心在未來的發(fā)展中能夠乘風破浪，起到“巡洋艦”的作用。11第四章垂釣文化中心的擬建規(guī)模及布局構(gòu)想1、建筑規(guī)模項目建筑占水面積1000畝，呈不規(guī)則弧形。臨高壩周水電站便于水質(zhì)的置換。2、總體布局構(gòu)想垂釣中心可以以獨特的裝修格調(diào)如“臨江棧道”等，旨在為廣大的市區(qū)及周邊消費者提供一個集休閑、娛樂、餐飲、度假于一體的江南風情式的生態(tài)園林垂釣文化中心。針對各年齡層、各階層及家庭式消費群體，營造一種時尚、健康、逸趣、自娛自樂的休閑空間。整體以度假酒店及垂釣休閑項目為一體，全力打造宜昌市垂釣文化行業(yè)的旗艦。具體要求：1、營造家庭式生態(tài)垂釣休閑場所，滿足大眾化消費心理；2、設計定位講究動靜結(jié)合、浪漫寫意、層次感強；3、突出項目的多元化、趣味化，形成最具特色的一站式休閑圣地；4、體現(xiàn)人與自然的結(jié)合，返璞歸真；5、迎合消費者日益追求新鮮、追求刺激的消費心理；6、傳承垂釣及其它文化的集合；123、主要場地規(guī)模及投資預算：老鷹嘴垂釣休閑文化中心水面1000畝，配套有度假村，項目資金估算投資約約為700--1000萬元，故以下參照總價進行預算：1、老鷹嘴垂釣場面積：1000畝2、綠色餐飲中心面積：800平米（包含在原酒店內(nèi)）3、休閑娛樂中心面積：600平米（包含在原酒店內(nèi)）4、客房接待中心面積：1600平米（包含在原酒店內(nèi)，設標間及商務套間）度假村面積：10000平米投資配套設施：約270萬元5、VIP別墅區(qū)（如追加預算用以提升品質(zhì)可考慮）6、綠色種植養(yǎng)殖園投資：30萬元總投資：1000萬元可接待人數(shù)：300人/日134、經(jīng)營范圍內(nèi)具體項目1）酒店項目用餐、客房、會議室、KTV、棋牌、休息廳、網(wǎng)吧、休閑水吧。2）垂釣項目天然水域垂釣、垂釣比賽區(qū)3）生態(tài)項目綠色生態(tài)種植園、綠色生態(tài)養(yǎng)殖園、5、項目規(guī)劃（暫略）14第五章垂釣文化中心營業(yè)收入預算及投資回報1、價目表（主要消費項目）152、收入預測平均日計300人左右，人均消費按200元/人計算。按年300天起計算，則全年營業(yè)額為：1800萬元，3、成本核算（主要大項）序號項目預計成本備注1人員工資（30人）6萬2水電費150003冬季燃料費1按4固定資產(chǎn)折舊按7廣告宣傳費20前三年9稅金180萬按百分之十計算8其他維護費用30萬小計2385000/4、年利潤預測1800萬元/年－238.5萬元/年=1561.5萬元/年5、預計回收期：為：365天16第六章垂釣文化中心的發(fā)展方向及遠景目標根據(jù)大宜昌發(fā)展綱要和宜都天龍灣國際文化旅游區(qū)的整體規(guī)劃，老鷹嘴既現(xiàn)在的清水灣已經(jīng)被納入文化休閑旅游開發(fā)規(guī)劃，加上垂釣市場的規(guī)模逐步在延伸和擴大。一是農(nóng)家樂市場的建設項目有所增加，品位也逐步在提升，吸引了不少客人;二是垂釣節(jié)的舉辦，帶動了更多的釣魚愛好者。僅垂釣活動這一項，社會經(jīng)濟效益將非?？陀^。由此可見，市場潛力是巨大的，我們要根據(jù)老鷹嘴垂釣休閑文化中心自身的優(yōu)勢與特點，結(jié)合宜都市未來的發(fā)展趨勢，確定項目往多元化、綠色、人文的發(fā)展方向。遠景目標是與大宜昌休閑、旅游市場接軌，將垂釣文化中心的功能、文化與建筑環(huán)境完美結(jié)合、相互促進，使多元化、綠色、人文理念充分展現(xiàn)；同時，在企業(yè)文化的基礎上，大量培養(yǎng)專業(yè)人才，形成垂釣文化中心獨特的“自我完善、自我發(fā)展”的企業(yè)內(nèi)部機制，造就“垂釣文化模式”的優(yōu)勢群體，在后期的發(fā)展中取得良好的經(jīng)濟效益同時擴大社會效益及影響等。17第七章垂釣文化中心的可行性闡述1.1時機分析主要分析結(jié)論宜昌市缺乏多元化規(guī)模性的休閑垂釣場所，但目前中高檔消費市場尚不夠活躍。政府同時批復的周邊水域項目不夠明晰，周邊大環(huán)境尚未形成。政府對這一片區(qū)的的政策指導性及規(guī)避性尚不了解。1.2公司戰(zhàn)略分析垂釣文化中心作為公司的一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，有利有弊；響應政府及對城市生態(tài)文化建設的推動，產(chǎn)生的社會效應對公司的發(fā)展是有很大促進的，但從單純的利潤空間及運作模式看，在一個新的領域投入的物質(zhì)及管理等又恰恰是不容忽視的，需要做好更多前期的準備工作。181.3.敏感性問題分析前面涉及到的經(jīng)濟效益分析是參照市場及行業(yè)特性上進行的，尚有許多未確定因素考慮，如：政策扶持力度、土地價格及使用權(quán)、合作經(jīng)營方式、周邊其它配套設施的完善時間及情況等。1.4.結(jié)論