2015年上半年湖南省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務收費的費用構成考試題分0，60分及格。1個事最符合題n,凈收益增長率本卷共分為2大題分0，60分及格。1個事最符合題n,凈收益增長率一、單項選擇題(共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有意)1、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是 __。A口空置率水平B口租金清單C口押金收入D口欠租清單2、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若凈收益 a每年不變，年限為與報酬率Y□□,□□□□□□ V=()。A．0B．C．a(chǎn)×nD．∞3、__是由房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)決定的，是房地產(chǎn)估價的最高行為準則，是房地產(chǎn)估價師的天職。A口獨立、客觀、公正原則B口合法原則C口最高最佳使用原則D口估價職業(yè)道德4、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以 __進行估價。A口保持現(xiàn)狀前提B口裝修改造前提C口轉(zhuǎn)換用途前提D口重新利用前提5、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得 40年土地使用權的當年開始建造，建造期 3年，建筑物經(jīng)濟壽命 60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是年。 ．A：37B：40C：60D：63E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向當?shù)厣暾堅O立登記。A：行政管理部門B：房產(chǎn)管理部門C：工商行政管理部門D：中介管理部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價格變化百分比為10％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是。A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格A：B：C：DA：B：C：D：E：9、100150300400執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)關于確定估價時點與得出評估價值先后次序的說法，正確的是。A：確定估價時點在先，得出評估價值在后B：得出評估價值在先，確定估價時點在后C：確定估價時點與得出評估價值同時進行D：確定估價時點與得出評估價值無先后表示，誰先誰后都可以E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到__的極限值。A．A．B．C．D．最高運營費用比率最大費用允許的最低經(jīng)濟效益指標11、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括。A：購買價格B：容積率及有關設計參數(shù)C：空置率D：運營費用E：借款合同12、下列關于勘察設計的發(fā)包與承包，說法不正確的是。A：建設工程勘察、設計方案評標，應當以投標人的業(yè)績、信譽和勘察、設計人員的能力以及勘察、設計方案的優(yōu)劣為依據(jù)，進行綜合評定B：建設工程勘察、設計的招標人應當在評標委員會推薦的候選方案中確定中標方案C：包括建設工程主體部分的勘察、設計在內(nèi)，只要經(jīng)發(fā)包方書面同意，承包方可以將建設工程其他部分的勘察、設計再分包給其他具有相應資質(zhì)等級的建設工程勘察、設計單位D：發(fā)包方可以將整個建設工程的勘察、設計發(fā)包給一個勘察、設計單位；也可以將建設工程的勘察、設計分別發(fā)包給幾個勘察、設計單位E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章13、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率是__。A．1%B．3%C．5%D．7%14、下列行業(yè)中，__中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關。A.批量行業(yè)B.僵滯行業(yè)C.分塊行業(yè)D.專業(yè)化行業(yè)15、2008年1月21日，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式取得一幅土地的使用權，并交納土地使用權出讓金1000萬元，該土地使用權出讓合同規(guī)定此項目于2008年3月1日動工開發(fā)。后因建設資金未到位，直到2009年10月20日仍未進行。這時土地出讓者。A：可以無償收回土地使用權B：可以征收200萬元以下的土地閑置費C：可以對B公司處以相當于土地使用權出讓金20%的罰款D：既不能收回土地使用權，也不能征收土地閑置費，更不能罰款E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章16、路線價法主要適用于兩側(cè)土地的估價。A：城市街道B：城市主干道C：城市商業(yè)街道D：城市高速公路E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、下列不屬于工程造價的特點是__。A.大額性B.層次性C.個別性D.不可移動性18、以下不屬于經(jīng)營性用地的是()。A.工業(yè)用地B.旅游用地C.娛樂用地D.商品住宅用地19、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤=()義直接成本利潤率。A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費20、當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進人實施過程，而實施過程的第一步就是__。A.確定建設施工的各種圖紙準備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權D.明確各工作人員及施工階段應發(fā)放的工資21、根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是__。A.認知價值定價法B.領導定價法C.目標定價法D.成本加成定價法22、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2,報酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2,報酬率為6%。那么，甲的價格（）乙的價格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無法確定23、下列不屬于債券特征的是。A：償還性B：收益性C：安全性D：非流動性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在__年以上。A．20B．30C．70D．4025、工程建設過程中不可避免地存在風險。保險是承包商承擔的風險之一，以下不屬于保險內(nèi)容的是__。A.工程保險B.工人人身保險C.第三方保險D.質(zhì)量保險二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產(chǎn)的部門規(guī)章包括。A：《城市房屋租賃管理辦法》B：《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》C：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》D：《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》E：《土地管理法實施條例》2、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申報的成交價格作為交納稅費的依據(jù)，成交價格明顯低于正常市場價格時，以__作為繳納稅費的依據(jù)。A.市場價格B.評估的價格C.申報價格和市場價格的加權平均口.申報價格和評估的價格的加權平均3、下列關于資金時間價值的表述中，正確的有__。A.資金時間價值是資金的增值特性使然B.利率是資金時間價值的一種標志C.從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償D.即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較E.資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹、風險因素等4、根據(jù)工程量清單計價法，下列應計入建筑安裝工程費用稅費的包括。A：營業(yè)稅B：教育費附加稅C：城鄉(xiāng)維護建設稅D：企業(yè)所得稅E：個人所得稅5、當貸款利率__內(nèi)部收益率時，項目投資則會面臨虧損。A.低于B.高于C.等于D.前三者都對6、下列關于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系，表述正確的是。A：房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有聯(lián)系又有區(qū)別B：在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系C：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務等多種性質(zhì)D：房地產(chǎn)業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)E：建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)7、通風施工圖紙可分為。A：立面圖B：平面圖C：剖面圖D：系統(tǒng)圖E：詳圖8、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在__下的估價結果具有近似性。A.同一估價原則、同一估價時點B.同一估價目的、同一估價方法C.同一估價目的、同一估價時點D.同一估價原則、同一估價目的9、中國目前的房地產(chǎn)權利主要有等。A：處分權B：抵押權C：地役權D：租賃權E：土地使用權10、我國住房公積金制度實行的利率政策是__。A.低存低貸B.低存高貸C.高存低貸D.高存高貸11、應分攤的共有建筑面積不包括__。A.作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積B.單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半C.用作公共休憩、綠化等場所的架空層D.外墻（包括山墻）水平投影面積的一半12、國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用，但在征用集體土地時一般應遵循的原則。A：合理利用土地B：保證國家建設用地C：妥善安置被征地單位和人員D：無償使用土地E：有償使用土地13、工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（）。A.臨街狀況B.動力是否易于取得C.廢料處理是否方便D.接近大自然E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度14、根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》，下列關于估價專家鑒定的表述中，不正確的是。A：估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組B：估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告C：估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告D：估價專家委員會應當自收到申請之日起7日內(nèi)，出具書面鑒定意見E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查的有。A：房地產(chǎn)銷售價格調(diào)查B：房地產(chǎn)促銷策略調(diào)查C：城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查D：城市人口地理分布調(diào)查E：城市基礎設施狀況調(diào)查16、按消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是__。A.同質(zhì)偏好市場B.分散偏好市場C.個別偏好市場D.集群偏好市場E.彌隙市場17、下列屬于需辦理房屋所有權變更登記的情形。A：權利人法定名稱變更B：房地產(chǎn)現(xiàn)狀的改變C：房屋門牌號碼改變D：買賣房屋E：改建或添建而使房屋面積增加18、不屬于稅收制度的構成要素的是__。A.納稅人B.課稅對象C.納稅時間口.稅基E.稅點19、間接融資的局限性主要表現(xiàn)在__。A.隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系B.在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產(chǎn)的關注C.減少了對籌資者使用資金的壓力和約束D.融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制多E.融資風險大20、確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括方面。A：對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差B：控制混凝土質(zhì)量C：對工程中的配套設備進行檢驗D：對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法E：實行科學合理的施工進度控制安排21、不屬于市場法估價的步驟是__。A.搜集交易實例B.查看交易成功的比例C.比較價格的最大差距D.選取可比實例E.對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?2、