2015年上半年湖南省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成考試題分0，60分及格。1個事最符合題n,凈收益增長率本卷共分為2大題分0，60分及格。1個事最符合題n,凈收益增長率一、單項(xiàng)選擇題(共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有意)1、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是 __。A口空置率水平B口租金清單C口押金收入D口欠租清單2、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價格，若凈收益 a每年不變，年限為與報(bào)酬率Y□□,□□□□□□ V=()。A．0B．C．a(chǎn)×nD．∞3、__是由房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)決定的，是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則，是房地產(chǎn)估價師的天職。A口獨(dú)立、客觀、公正原則B口合法原則C口最高最佳使用原則D口估價職業(yè)道德4、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以 __進(jìn)行估價。A口保持現(xiàn)狀前提B口裝修改造前提C口轉(zhuǎn)換用途前提D口重新利用前提5、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得 40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期 3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是年。 ．A：37B：40C：60D：63E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格6、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厣暾堅(jiān)O(shè)立登記。A：行政管理部門B：房產(chǎn)管理部門C：工商行政管理部門D：中介管理部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是。A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格A：B：C：DA：B：C：D：E：9、100150300400執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)關(guān)于確定估價時點(diǎn)與得出評估價值先后次序的說法，正確的是。A：確定估價時點(diǎn)在先，得出評估價值在后B：得出評估價值在先，確定估價時點(diǎn)在后C：確定估價時點(diǎn)與得出評估價值同時進(jìn)行D：確定估價時點(diǎn)與得出評估價值無先后表示，誰先誰后都可以E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格10、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到__的極限值。A．A．B．C．D．最高運(yùn)營費(fèi)用比率最大費(fèi)用允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)11、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括。A：購買價格B：容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)C：空置率D：運(yùn)營費(fèi)用E：借款合同12、下列關(guān)于勘察設(shè)計(jì)的發(fā)包與承包，說法不正確的是。A：建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)方案評標(biāo)，應(yīng)當(dāng)以投標(biāo)人的業(yè)績、信譽(yù)和勘察、設(shè)計(jì)人員的能力以及勘察、設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣為依據(jù)，進(jìn)行綜合評定B：建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評標(biāo)委員會推薦的候選方案中確定中標(biāo)方案C：包括建設(shè)工程主體部分的勘察、設(shè)計(jì)在內(nèi)，只要經(jīng)發(fā)包方書面同意，承包方可以將建設(shè)工程其他部分的勘察、設(shè)計(jì)再分包給其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位D：發(fā)包方可以將整個建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包給一個勘察、設(shè)計(jì)單位；也可以將建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)分別發(fā)包給幾個勘察、設(shè)計(jì)單位E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率是__。A．1%B．3%C．5%D．7%14、下列行業(yè)中，__中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。A.批量行業(yè)B.僵滯行業(yè)C.分塊行業(yè)D.專業(yè)化行業(yè)15、2008年1月21日，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式取得一幅土地的使用權(quán)，并交納土地使用權(quán)出讓金1000萬元，該土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定此項(xiàng)目于2008年3月1日動工開發(fā)。后因建設(shè)資金未到位，直到2009年10月20日仍未進(jìn)行。這時土地出讓者。A：可以無償收回土地使用權(quán)B：可以征收200萬元以下的土地閑置費(fèi)C：可以對B公司處以相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%的罰款D：既不能收回土地使用權(quán)，也不能征收土地閑置費(fèi)，更不能罰款E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、路線價法主要適用于兩側(cè)土地的估價。A：城市街道B：城市主干道C：城市商業(yè)街道D：城市高速公路E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格17、下列不屬于工程造價的特點(diǎn)是__。A.大額性B.層次性C.個別性D.不可移動性18、以下不屬于經(jīng)營性用地的是()。A.工業(yè)用地B.旅游用地C.娛樂用地D.商品住宅用地19、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤=()義直接成本利潤率。A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)20、當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評估之后，就要進(jìn)人實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是__。A.確定建設(shè)施工的各種圖紙準(zhǔn)備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權(quán)D.明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資21、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是__。A.認(rèn)知價值定價法B.領(lǐng)導(dǎo)定價法C.目標(biāo)定價法D.成本加成定價法22、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2,報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2,報(bào)酬率為6%。那么，甲的價格（）乙的價格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無法確定23、下列不屬于債券特征的是。A：償還性B：收益性C：安全性D：非流動性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在__年以上。A．20B．30C．70D．4025、工程建設(shè)過程中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)是承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)之一，以下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是__。A.工程保險(xiǎn)B.工人人身保險(xiǎn)C.第三方保險(xiǎn)D.質(zhì)量保險(xiǎn)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1、房地產(chǎn)的部門規(guī)章包括。A：《城市房屋租賃管理辦法》B：《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》C：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》D：《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》E：《土地管理法實(shí)施條例》2、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價格作為交納稅費(fèi)的依據(jù)，成交價格明顯低于正常市場價格時，以__作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。A.市場價格B.評估的價格C.申報(bào)價格和市場價格的加權(quán)平均口.申報(bào)價格和評估的價格的加權(quán)平均3、下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有__。A.資金時間價值是資金的增值特性使然B.利率是資金時間價值的一種標(biāo)志C.從消費(fèi)者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償D.即使資金存在時間價值，也可以對不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較E.資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)因素等4、根據(jù)工程量清單計(jì)價法，下列應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用稅費(fèi)的包括。A：營業(yè)稅B：教育費(fèi)附加稅C：城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅D：企業(yè)所得稅E：個人所得稅5、當(dāng)貸款利率__內(nèi)部收益率時，項(xiàng)目投資則會面臨虧損。A.低于B.高于C.等于D.前三者都對6、下列關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系，表述正確的是。A：房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有聯(lián)系又有區(qū)別B：在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系C：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)D：房地產(chǎn)業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)E：建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)7、通風(fēng)施工圖紙可分為。A：立面圖B：平面圖C：剖面圖D：系統(tǒng)圖E：詳圖8、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在__下的估價結(jié)果具有近似性。A.同一估價原則、同一估價時點(diǎn)B.同一估價目的、同一估價方法C.同一估價目的、同一估價時點(diǎn)D.同一估價原則、同一估價目的9、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有等。A：處分權(quán)B：抵押權(quán)C：地役權(quán)D：租賃權(quán)E：土地使用權(quán)10、我國住房公積金制度實(shí)行的利率政策是__。A.低存低貸B.低存高貸C.高存低貸D.高存高貸11、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不包括__。A.作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積B.單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半C.用作公共休憩、綠化等場所的架空層D.外墻（包括山墻）水平投影面積的一半12、國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用，但在征用集體土地時一般應(yīng)遵循的原則。A：合理利用土地B：保證國家建設(shè)用地C：妥善安置被征地單位和人員D：無償使用土地E：有償使用土地13、工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（）。A.臨街狀況B.動力是否易于取得C.廢料處理是否方便D.接近大自然E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度14、根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，下列關(guān)于估價專家鑒定的表述中，不正確的是。A：估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組B：估價報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報(bào)告C：估價報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報(bào)告D：估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起7日內(nèi)，出具書面鑒定意見E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查的有。A：房地產(chǎn)銷售價格調(diào)查B：房地產(chǎn)促銷策略調(diào)查C：城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查D：城市人口地理分布調(diào)查E：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查16、按消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是__。A.同質(zhì)偏好市場B.分散偏好市場C.個別偏好市場D.集群偏好市場E.彌隙市場17、下列屬于需辦理房屋所有權(quán)變更登記的情形。A：權(quán)利人法定名稱變更B：房地產(chǎn)現(xiàn)狀的改變C：房屋門牌號碼改變D：買賣房屋E：改建或添建而使房屋面積增加18、不屬于稅收制度的構(gòu)成要素的是__。A.納稅人B.課稅對象C.納稅時間口.稅基E.稅點(diǎn)19、間接融資的局限性主要表現(xiàn)在__。A.隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系B.在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注C.減少了對籌資者使用資金的壓力和約束D.融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制多E.融資風(fēng)險(xiǎn)大20、確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括方面。A：對各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差B：控制混凝土質(zhì)量C：對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)D：對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法E：實(shí)行科學(xué)合理的施工進(jìn)度控制安排21、不屬于市場法估價的步驟是__。A.搜集交易實(shí)例B.查看交易成功的比例C.比較價格的最大差距D.選取可比實(shí)例E.對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?2、