2013年12月北京商業(yè)市場考察報告北京商業(yè)市場概況重點商業(yè)調(diào)研項目北京商業(yè)市場概況北京商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入黃金期，規(guī)模大，商業(yè)飽和度日益增強(qiáng)，業(yè)態(tài)層次鮮明，檔次不斷提高。在2012年中國傳統(tǒng)商業(yè)在受到淘寶、天貓等電商沖擊情況下，北京社會消費品零售額仍將將邁上新的臺階，實現(xiàn)社會消費品零售總額7702.8億元，同比增長11.6%，完成了“全年社會消費品零售總額增長12%左右”的任務(wù)商業(yè)增加值在GDP中的比例逐年上升，是從業(yè)人員最多的行業(yè)，成為了北京經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的支柱行業(yè)之一，為北京經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定做出了重要貢獻(xiàn)隨著北京商業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多國外頂尖品牌看中北京商業(yè)發(fā)展得巨大潛力，入駐北京，北京商業(yè)的檔次越來越高北京強(qiáng)調(diào)發(fā)展特色商業(yè)，培育發(fā)展特色商業(yè)街和特色市場；“老字號”是北京特色商業(yè)發(fā)展得重要力量，紅橋市場、潘家園舊貨市場等特色市場成為北京獨特的發(fā)展景觀規(guī)模巨大支柱地位檔次高檔特色突出北京商圈分布西單和王府井是北京最傳統(tǒng)的商圈，隨著時間的發(fā)展，新型商圈不斷崛起，多中心商圈特征日益明顯形成原因：北京最傳統(tǒng)的商圈就是西單大街和王府井大街，然后隨著時間的發(fā)展，在北京的環(huán)形城市結(jié)構(gòu)在周邊形成了眾多的商圈，新型商圈不斷崛起，市場競爭日益激烈；形成眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京的商圈格局；商業(yè)區(qū)域包括：前門商業(yè)區(qū)域、阜成門商業(yè)區(qū)域、朝陽門商業(yè)區(qū)域、東直門商業(yè)區(qū)域、東單商業(yè)區(qū)域、安貞商業(yè)區(qū)域、馬甸商業(yè)區(qū)域等；重點商圈包括：CBD商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西單商圈、中關(guān)村商圈、亞奧商圈等。多中心商圈概況CBD商圈朝外商圈王府井商圈北京商業(yè)運(yùn)營模式購物中心已成為北京新商業(yè)地產(chǎn)項目的主流經(jīng)營模式，得到業(yè)主、零售商和消費者三房的共同認(rèn)可便于管理在購物中心模式下，基本不涉及統(tǒng)一收銀、營業(yè)員管理培訓(xùn)等復(fù)雜環(huán)節(jié)，對管理深度及廣度要求相對不高，因為易于被業(yè)主認(rèn)可并推向購物中心模式成為主流一站式消費符合客戶需求隨著收入水平及文化素質(zhì)的持續(xù)提高，人們的消費需求逐漸朝著復(fù)合型、感性化方向發(fā)展，而購物中心能夠連續(xù)實現(xiàn)購物、休閑、聚會等系列活動，可“一站式”地滿足人們多元化的需求，并且其空間規(guī)劃也更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗。北京2013年開業(yè)的商業(yè)面積約300多萬平方米左右，其中以購物中心模式運(yùn)作的約有195萬平方米，占總面積約65%。北京新建的眾多項目都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項目的主流經(jīng)營模式。購物中心作為適應(yīng)市場需求變化的產(chǎn)物，得到了業(yè)主、零售商和消費者三房的共同認(rèn)可。一站式消費符合客戶需求隨著收入水平及文化素質(zhì)的持續(xù)提高，人們的消費需求逐漸朝著復(fù)合型、感性化方向發(fā)展，而購物中心能夠連續(xù)實現(xiàn)購物、休閑、聚會等系列活動，可“一站式”地滿足人們多元化的需求，并且其空間規(guī)劃也更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗。北京商業(yè)市場概況重點商業(yè)調(diào)研項目購物中心綜合體三里屯太古里項目位置朝陽區(qū)工體北路與三里屯路交匯處占地面積5.3萬㎡建面17.3萬㎡（南區(qū)9.06㎡，北區(qū)8.23㎡）開發(fā)商太古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品組合19個商業(yè)體+1個五星級酒店綠化率/容積率30%/3.2開盤時間2006.11開業(yè)時間2008停車位890商鋪面積段80-10700㎡樓層5層層高B1：5.2m（局部7.2m）、F1：3.2-5m、F2：3.2-5.1m、F4：3.6m分割方式縱向結(jié)合橫向分割產(chǎn)品設(shè)計特點外部連廊、上層商鋪外廊、單體全玻璃幕墻經(jīng)營模式統(tǒng)一招租/租金+流水租金20-45元/㎡/日三里屯太古里商業(yè)產(chǎn)品組合客房+酒吧+特色餐廳房間數(shù)99間（包括1間復(fù)式penthouse）面積段45-115㎡+1個近200㎡的penthouse產(chǎn)品設(shè)計特點城市綠洲主題、金木水火土”五行概念酒吧、地中海風(fēng)情和北亞質(zhì)感餐廳三里屯太古里酒店——瑜舍世界城項目位置朝陽東大橋路10號開發(fā)商北京京匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地14344.5平方米總建面120117.9平方米其中總裁官邸48套C棟4F-29F單套面積363平方米酒店式公寓671套A、B棟，廳室合一&一室一廳商業(yè)面積30000平方米，B1-3F地下車位498個（其中商用-400個）地上車位75個（商業(yè)用）世界城位于北京CBD中央商務(wù)區(qū)中心，總建筑面積12萬平方米，是由總裁觀邸、酒店式公寓和休閑商業(yè)街組成的綜合建筑體。世界城南面是世貿(mào)國際商業(yè)街，北面是SOHO尚都，西面與第一使館區(qū)及日壇公園隔街相望，處于CBD商圈、朝外商圈、貴友商圈等三大商圈交匯處?！?10沿街展示面，兩側(cè)景觀休閑廣場□景觀商業(yè)廊橋，不間斷LED高清畫面□CBD稀有萬米開闊下沉空間，層高7.6米□高層里面廣告展示空間建筑規(guī)劃特點世貿(mào)天階時尚+藝術(shù)+娛樂+品牌+互動=新業(yè)態(tài)“體驗式”商業(yè)中心項目位置時尚大廈東二環(huán)光華路開發(fā)商北京奧中置地投資公司建面17萬方產(chǎn)品組合2棟5A級寫字樓+休閑購物中心均價均價40891元/平方米物業(yè)公司/物業(yè)費28.00元/平方米·月項目位于朝陽區(qū)光華路9號，位于迎賓國道東大橋東側(cè)，緊鄰國貿(mào)、嘉里中心等眾多頂級寫字樓及世貿(mào)國際公寓、新城國際等名品公寓，坐鎮(zhèn)北京CBD西區(qū)門戶，連接北京等第一使館區(qū)、朝外商業(yè)圈、長安街等北京重要的城市節(jié)點與商業(yè)、文化動線。被朝陽區(qū)政府定為政府重點工作項目，并成為CBD的旗艦業(yè)。特色天幕：長250米，寬30米。世貿(mào)天階：是北京CBD區(qū)域內(nèi)獨具時尚品味、休閑娛樂、文化藝術(shù)氣息和奧中品牌特色的高檔綜合時尚購物場所，被有識之士稱為“夢開始的地方”。世貿(mào)天階由南北兩翼商業(yè)廊和兩座寫字樓組成，同時擁有階梯廣場等戶外場所。項目優(yōu)勢商業(yè)廊這座天幕將為整條商業(yè)街帶來富于夢幻色彩和時尚品位的聲光組合，成為一座吸引人潮的世界級奇觀。人們在這里可以欣賞繽紛悅目的日夜景觀，感受現(xiàn)代科技帶來的富于夢幻色彩和時尚品位的聲光藝術(shù)。寫字樓世貿(mào)天階擁有兩座5A級寫字樓－C座時尚大廈及D座天階大廈。兩座高檔寫字樓擁有先進(jìn)的配套設(shè)施以及優(yōu)良的服務(wù)團(tuán)隊，優(yōu)越的地理位置、明亮穩(wěn)重的寫字樓大堂、智能先進(jìn)的硬件設(shè)備以及24小時全天候服務(wù)等，各大國際品牌公司先后入駐。2003年開發(fā)建設(shè)世貿(mào)天階項目2006年建成投入使用總體布局項目打破傳統(tǒng)布局，西班牙建筑風(fēng)格，商業(yè)分為南街、北街及地下B1組成。這樣形成了中央大廣場，其標(biāo)志性的天幕也就設(shè)置于些。天幕廣場最大的亮點就屬震撼的天幕了，它長為250米，寬度為30米的巨型LED顯示屏，總面積7500平方米，強(qiáng)大的環(huán)繞擴(kuò)聲，令人身臨其境的超震撼三維聲像效果，總造價超過2.5億人民幣。世貿(mào)天階寫字樓之一時尚大廈世貿(mào)天階擁有兩座5A級寫字樓－C座時尚大廈及D座天階大廈。兩座高檔寫字樓擁有先進(jìn)的配套設(shè)施以及優(yōu)良的服務(wù)團(tuán)隊，優(yōu)越的地理位置、明亮穩(wěn)重的寫字樓大堂、智能先進(jìn)的硬件設(shè)備以及24小時全天候服務(wù)等，各大國際品牌公司先后入駐。項目位置北京市朝陽區(qū)東大橋路開發(fā)商世貿(mào)天階投資集團(tuán)交通地鐵1號線、10號線停車位1400個在售均價54525/平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平方米建筑年代2007年物業(yè)公司/物業(yè)費北京園景時尚物業(yè)管理有限公司25.00元/平方米·月世貿(mào)天階投資集團(tuán)于2003年斥巨資開發(fā)建設(shè)世貿(mào)天階項目，由南北兩翼休閑購物中心和兩座5A寫字樓組成，長250米寬30米的天幕凌空而起，同時兼具優(yōu)雅豪華的階梯廣場、半封閉型的步行街，在整個和諧的空間組合中，各種經(jīng)典建筑元素令世貿(mào)天階處處流露著高貴時尚的商業(yè)氣息。朝陽大悅城項目位置朝陽北路與青年路交叉口的東北角總體概況購物中心（共12層，地下3層，地上11層）項目定位由家庭調(diào)整為品質(zhì)時尚生活中心便捷、國際化、一站式的跨國界生活體驗?zāi)繕?biāo)客群25-40歲時尚、知性、品味客群社區(qū)居民、白領(lǐng)階層周邊地區(qū)時尚和家庭消費群體項目總建筑面積400,000㎡（含購物中心及酒店公寓）購物中心面積（不包括停車位）約230,000㎡酒店公寓面積約70，000㎡停車位共3000個，其中商業(yè)2300個（位于地下二層、三層）超大規(guī)模時尚購物中心，一站式體驗中心購物中心兩棟公寓樓項目概況物業(yè)類別綜合體/購物中心空調(diào)中央空調(diào)電梯數(shù)量客梯10部，貨梯4部開業(yè)時間2010-05-01物業(yè)公司北京凱萊物業(yè)管理有限公司開發(fā)商中糧置業(yè)投資有限公司柱網(wǎng)14*9米地磚600*600mm家居生活超市國際名品時尚時裝、沙龍潮流時尚時尚生活護(hù)理美食餐飲休閑娛樂高檔餐飲育教中心KTV來福士項目位置東二環(huán)東直門立交橋西南角占地面積14686平方米總建面143865平方米開發(fā)商新加坡凱德置業(yè)產(chǎn)品組合寫字樓、購物廣場、公寓開業(yè)時間2009停車位618個寫字樓建筑面積38665平方米等級甲級購物廣場建筑面積40000平方米出售方式自己持有公寓建筑面積27000平方米芳草地PARKVIEWGREEN芳草地緊鄰北京CBD中心，從細(xì)致入微的綠色科技應(yīng)用到美國LEED鉑金預(yù)先認(rèn)證的榮譽(yù)，刷新了北京地標(biāo)的新理念項目位置朝陽東大橋路8號開發(fā)商北京僑福置業(yè)發(fā)展有限公司建面20萬平方米建筑類型高層。地上15層，地下4層停車位地下1000個標(biāo)準(zhǔn)層面積A.B座1967平米，C.D座850-4160平米

在售均價商鋪：不詳寫字樓均價：32038/平方米交通地鐵十號線呼家樓站入住時間2010年5月物業(yè)公司/物業(yè)費北京錦融物業(yè)管理有限公司30.00元/平方米·月僑福芳草地位于北京市朝陽區(qū)東大橋路,緊鄰北京CBD核心地帶，總面積達(dá)20萬平方米，是一座集頂級寫字樓（建筑面積8.2萬平方米）、時尚購物中心,藝術(shù)中心和精品酒店于一身的創(chuàng)新建筑。立足芳草地濃郁的國際氛圍與優(yōu)勢地段，僑福芳草地致力打造多元的商業(yè)及文化休閑綜合體，成為北京風(fēng)格時尚與高品質(zhì)的新復(fù)合生活板塊。其領(lǐng)先的環(huán)保設(shè)計、永續(xù)發(fā)展的理念和豐富多元的藝術(shù)氛圍構(gòu)成了僑福芳草地的獨有特色，為每一位到訪者帶來充滿新意的獨特體驗。概念定位ParkviewGreen芳草地將重新定義頂級消費與休閑體驗，為顧客提供真正充滿藝術(shù)氛圍的理想購物之所。作為除巴塞羅那之外世界上最杰出的達(dá)利作品私人收藏館，ParkviewGreen芳草地將多達(dá)40余件大師親手制作的雕塑永久珍藏僑福芳草地?fù)碛?36米長的亞洲最長室內(nèi)步行吊橋，整個貫穿購物中心。芳草地：成為北京城市中心的地標(biāo)性建筑，會給北京的天際線帶來巨大的沖擊力。高端業(yè)態(tài)ParkviewGreen芳草地?fù)碛薪?00個鐘表珠寶，時尚服飾，風(fēng)格配飾，高級定制品牌。讓你盡享精彩購物！

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米其林三星世界大廚UmbertoBombana打造的全新概念餐廳OperaBOMBANA，將于2013年首次在北京開業(yè)。最純正的GIEVES&HAWKES皇室櫥窗利邦集團(tuán)北京總部位于芳草地寫字樓內(nèi)前門大街項目位置北至前門月亮灣，南至珠市口大街，東到前門東路，西到大柵欄街總體概況步行街總長約845米，寬20-25米項目定位一條中西合璧的購物商街特色恢復(fù)民國時期老北京建筑風(fēng)貌一條具有北京老文化古韻的老街，潘石屹重新整頓后定位為國際中西合璧購物商街，名副其實旅游購物商街前門大街規(guī)劃經(jīng)過本次走訪，前門大街經(jīng)營狀況不佳，推斷原因如下：項目內(nèi)各個業(yè)態(tài)分布混亂，特色主力店不清晰，客戶消費目的性差；街道寬度較大，作為商業(yè)步行街，街道寬度過大，且中央步行達(dá)到綠化覆蓋率不足，導(dǎo)致游逛舒適感較差；整體規(guī)劃中，沒有人氣聚集點，整條步行商街過長，可聚集人氣點卻除了門樓之外并無其他節(jié)點，導(dǎo)致街道后端人氣明顯不足；前門大街旁支小巷，除美食小街外，臺灣風(fēng)情街等人氣零落，多數(shù)商家空置，與主街人氣完全割裂，導(dǎo)致人氣分散難以聚集。寫字樓三里屯SOHO項目位置北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)占地面積51245㎡總建面46535㎡開發(fā)商SOHO中國產(chǎn)品組合商業(yè)、寫字樓、公寓綠化率/容積率56.8%/開盤時間2008.07開業(yè)時間2009.12停車位2000多個商業(yè)建筑面積128383㎡（B1-F4和部分5層）層高B1層5米，一層4.8米，二層4.3米，三層4.3米，四層4.5米寫字樓建筑面積108406㎡（共5棟，5-24層）.公寓建筑面積118375㎡（共4棟，5-28層）建外SOHO項目位置北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號（國貿(mào)中心對面）開發(fā)商SOHO中國總用地16.9萬平方米總建面約70萬平方米（含地下面積）物業(yè)種類20棟塔樓，4棟別墅總設(shè)計師山本理顯（日本）設(shè)計理念為，一個有住家、有店鋪、有辦公的功能混合的開放式場所。建外SOHO位于北京CBD核心區(qū)，銀泰世貿(mào)中心、中環(huán)廣場、世紀(jì)財源中心、中央電視臺和北京電視臺的建成，為這里帶來更加濃厚的商業(yè)氣氛和人文環(huán)境。規(guī)劃特點由20棟塔樓、4棟別墅、16條小街組成；建外SOHO沒有圍墻，16條小街在占地約17萬平方米的建筑群中流動，制造出充滿人情味的小街文化；它不是一個封閉的、單調(diào)的住宅區(qū)，它是集辦公樓、酒店式公寓、商業(yè)于一體的混合功能的開放式場所。整個建筑規(guī)劃特別強(qiáng)調(diào)一種新式的生活氛圍營造，也是建外SOHO的定位核心概念。提倡北京新生代的居住模式。銀河SOHOSOHO中國旗下銀河SOHO位于北京內(nèi)城罕有的大型地塊和鳥巢、新央視大樓齊名是北京天際線的決定性地標(biāo)項目位置小牌坊胡同甲七號開發(fā)商SOHO中國建面33萬方建筑類型高層停車位地下2000個，地上160個標(biāo)準(zhǔn)層面積3000平方米在售均價商鋪：一樓19萬/平方米（不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計）寫字樓均價：7.5萬/平方米（不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計）交通地鐵2號線、地鐵6號線無縫對接區(qū)位優(yōu)勢地處東二環(huán)，國家核心企業(yè)聚集地（中石油、中石化、中海油、中國電信等）物業(yè)公司/物業(yè)費北京錦融物業(yè)管理有限公司24.00元/平米·月SOHO中國旗下的銀河SOHO位于北京內(nèi)城罕有的大型地塊。這是一個占地5萬多平方米、總建筑面積33萬平方米、集商業(yè)辦公于一身的大型綜合項目。銀河SOHO使用了多項綠色建筑的先進(jìn)技術(shù)，比如高性能的幕墻系統(tǒng)、日光采集、百分之百的地下停車、污水循環(huán)利用、高效率的采暖與空調(diào)系統(tǒng)、無氟氯化碳的制冷方式以及優(yōu)質(zhì)的建筑自動化體系銀河SOHO：成為北京城市中心的地標(biāo)性建筑，會給北京的天際線帶來巨大的沖擊力。整個項目占地5萬多平方米、總建筑面積33萬平方米項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢地處東二環(huán),國家核心企業(yè)聚集地。(中石油、中石化、中海油、中國電信等)地標(biāo)建筑銀河SOHO外觀設(shè)計獨特，成為北京非常知名的建筑之一，