收房注意事項及驗房流

程明細文件管理序列號：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]2015年《收房注意事項》及《驗房流程明細》目錄1、收房注意事項2.1交房資格第2頁交房的5個證件重要程度排名第2頁PS:特別提示第3頁2.2收房流程第3頁查證、辦理驗樓手續(xù)第4頁PS:提示第4頁3、驗房流程明細3.1驗房時間第5頁3.2驗房目的第5頁3.3驗房項目各項標準第5頁PS:提示第5頁詳細檢測項目…………………第5-6頁驗房時應注意哪些事項……………………第6-7頁驗房標準項目各項標準………第7-9頁4、驗房案例第9頁5、溫馨提示驗房申請第10頁一、收房時應注意1、交房資格：根據(jù)我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。否則，購房者有權拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。同時，根據(jù)《消防法》的規(guī)定，單體必須經(jīng)過消防驗收，才能交付使用?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！币虼?，提供“兩書”也是開發(fā)商交房的必備條件。PS：《建筑工程竣工備案表》的頒發(fā)部門是由當?shù)氐囊?guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等部門共同出具的認可文件，或準許使用文件；同時滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；2、交房的5個證件重要程度排名：1、《竣工驗收備案表》——最重要《房屋建筑工程和市政基礎設施備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案?！犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖浚灰徒恢鞴懿块T備案后，就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。2、《住宅質量保證書》一一是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3、《住宅使用說明書》一一是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。4、《建設工程質量認定證書》；5、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》；PS:特別提示：、只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。、《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。、對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。、如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。、提醒您：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。、如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。2、收房流程：第一步：拿鑰匙驗房。在還沒有與業(yè)主交接前，開發(fā)商一般會委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗房團，對即將交付業(yè)主使用的房子進行預檢，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。經(jīng)過預檢后，開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司安排業(yè)主驗房。第二步：寄發(fā)通知。業(yè)主一般會提前5-7天收到物業(yè)《入伙通知書》業(yè)主最好要按約前往。因為合同中一般約定，如果業(yè)主未能在約定期限內(nèi)前去驗房，視同同意交接。如果無故不交接，有的開發(fā)商還將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，最好書面通知發(fā)展商，并說明原因。第三步：確認身份。業(yè)主應該根據(jù)入住通知書的要求，攜帶相關資料到售樓部確認身份，并聯(lián)系驗收交接事宜。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預售合同、身份證的原件和復印件，家庭成員照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗房，被委托人在持有效身份證明文件的同時，還需出具業(yè)主的《授權委托書》。第四步：驗房移交。物業(yè)公司指派一名相關人員陪同業(yè)主現(xiàn)場驗房，若驗收合格，業(yè)主須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，領取房屋鑰匙和《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》和《住戶手冊》等資料，同時須按規(guī)定繳納有關費用。若驗收不合格，業(yè)主應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時間由雙方另行約定，但一般不應超過30天。驗房表格（相關證件需要業(yè)主自己提前跟物業(yè)了解清楚）第一步：查證、辦理驗樓手續(xù)房屋權屬文件《國有土地使用權證》上是否有抵押記載？是□否口房屋質量文件（原件）《住宅使用說明書》一帶走一一開發(fā)商提供有□否口《住宅質量保證書》一帶走一一開發(fā)商提供有□否口《竣工驗收備案表》一帶走建設主管部門出具有□否口《建筑工程質量認定書》有□否口《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》有□否口各種相關驗收表格《住戶驗房交接表》有□否口《樓宇驗收記錄表》有□否口《商品房面積測繪技術報告書》――房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測繪隊有□否口《房屋質量合格證明》――區(qū)級以上質檢站核發(fā)有□否口《用水合格證》――衛(wèi)生防疫部門核發(fā)有□否口《建筑工程消防驗收意見書》――公安消防部門出具有□否口《XXX市電梯（扶梯）驗收結果通知單》――質量技術監(jiān)督部門出具有□否口《XXX市建設工程環(huán)保驗收合格證》――環(huán)保部門出具有□否口《XXX市燃氣工程驗收證書》燃氣主管部門出具有□否口《XXX市工程驗收檔案認可書》城建檔案部門出具是□否口管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）帶走是□否口《實測面積測繪報告》一一開發(fā)商提供是□否口從物業(yè)處拿鑰匙單元門鑰匙是□否口進戶門鑰匙是□否口信箱鑰匙是□否口提示：1、目前有些開發(fā)商在房屋交接過程中，往往讓業(yè)主先交費用及其他手續(xù)后再驗房，給日后的糾紛埋下隱患。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)。2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權證，業(yè)主是可以拒絕的，因為產(chǎn)權證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開發(fā)商，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費。3、驗房中所發(fā)現(xiàn)的質量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時間，這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法。4、對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。二、驗房流程明細：驗房時長：一般公寓套房，50分鐘左右驗房項目：水，電，墻面空鼓，開裂，平整，地面，陰陽角，陽臺，衛(wèi)生間，門窗等的檢測；驗房目的：通過專業(yè)第三方機構對新房進行全面檢查，將交房前的問題提交開發(fā)商整改，避免后期收房后，業(yè)主承擔房屋質量責任，避免不必要的經(jīng)濟損失。二、詳細檢測項目防盜門的檢查：

-天花部分是否有麻點？（對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響）是□否口是否有雨水滲漏的痕跡或者裂痕？是□否口頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是□否口外觀是否有漆面的破損或剝落、劃痕現(xiàn)象是□否口門及門框的密封條是否完好是□否口門的上、下插銷是否安全、可靠、靈活是□否口多次開啟子母門，感覺門的合葉是否靈活是□否口合葉、門鎖的安裝螺絲是否緊固，是否有缺少現(xiàn)象是□否口門的門舌、把手是否靈活，聯(lián)動裝置是否靈活是□否口鑰匙是否能夠安全、靈活的把門鎖好是□否口玄關：墻體部分：墻體部分屋頂上是否有裂縫？（與橫梁平行基本無妨，如果裂縫與墻角呈45。斜角，說明有結構問題）是□否口承重墻是否有裂縫？（若裂縫貫穿整個墻面，表示該房存在隱患）是□否口是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等（這些都是滲漏的跡象）是□否口墻身頂棚是否有隆起？用木槌敲下是否有空聲？是□否口從側面看墻上是否留有較大、較粗的顆?；蛴≯E粗糙？是□否口墻面是否有水滴、結霧的現(xiàn)象？（冬天房間里的墻面如有水滴，說明墻面的保溫層可能有問題）是□否口內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點（麻點，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致，影響裝修）是□否口墻身有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否口天花部分：地面部分

墻體部分墻體部分屋頂上是否有裂縫？（與橫梁平行基本無妨，如果裂縫與墻角呈45°斜角，說明有結構問題）是□否口承重墻是否有裂縫？（若裂縫貫穿整個墻面，表示該房存在隱患）是□否口現(xiàn)場是否清理完畢是□否口是否地面平坦，無裂紋，無破損，無空鼓等現(xiàn)象是□否口是口有裂痕、脫皮、麻面、起砂等缺陷是□否口房間與陽臺的連接處是否有裂縫？（如裂縫很有可能是陽臺斷裂的先兆）是□否口是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等（這些都是滲漏的跡象）是□否口墻身頂棚是否有隆起？用木槌敲下是否有空聲？是□否口從側面看墻上是否留有較大、較粗的顆?；蛴≯E粗糙？是□否口墻身有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否口窗戶部分窗戶部分安裝是否牢固，與混凝土接口是否有縫隙是□否口窗框無損傷，密封條縫平整，無卷邊脫槽，是□否口玻璃牢固，無裂紋、損傷和松動，封膠修口妥當平滑是□否口窗把手，窗鎖完好及操作正常是□否口窗與窗框各邊之間是否平行？是□否口窗框四周無滲漏異況，窗臺下面有無水漬是□否口雙層玻璃內(nèi)部是否整潔？無灰塵和水蒸氣是□否口供電及設施部分供電開關箱內(nèi)開關應安裝是否牢固是□否口所有燈是否能亮？所有插座是否有電？（使用試電筆或小型即插型電器）是□否口各個開關、插座是否牢固？（別忘打開電話、電視的線路接口，用里拉一拉，看是否虛設）是□否口廚房電、水、煤氣表具是否齊全？是□否口煤氣是否開通？是□否口是否有地漏是□否口房間上面的鄰居家是否漏水？是□否口水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾？是□否口用手使勁晃動上水管，看是否固定牢固，如果松動，應重新固定是□否口檢查廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方10厘米左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走是□否口觀察水表是否空轉，如有則通知房管維修部門檢查水管及各水閥是否滲漏是□否口閥門關閉正常是□否口、驗房時應注意哪些事項樓地面是否平整想查看樓地面是否平整，只需要要用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻未發(fā)好，抹在墻上就會形成爆點，用鐵器敲打“爆點”時，就會發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落等質量問題。）墻面是否有裂痕檢查墻面是否平整的同時，還需要看墻面是否有裂痕（常見的四大裂痕：強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫）、是否有外漏的鐵絲網(wǎng)、鋼筋。如果在驗房時發(fā)現(xiàn)以上的墻面問題，可以終究開發(fā)商幫忙修補后在簽字。室內(nèi)樓梯是否有缺損主要看樓梯的平整性，是否有缺損。門窗安裝軌道是否順暢在門窗檢查方面，最主要的就是檢查門窗的軌道是否順暢。特別是平開窗的親們，一定要注意能否關嚴實。否則會有風進入房內(nèi)，特別是在寒冷的北方，那么在冬天你們就慘了。如果再驗房時發(fā)現(xiàn)的這些問題，直接通知開發(fā)商，他們會很快就修理好了，如果你已經(jīng)簽字后，再找開發(fā)商處理這些問題。那么他們的辦事效率就是龜速了。第二個方面，就是在檢查新房的門窗玻璃是否有破損。窗框是否有變形。如有發(fā)現(xiàn)異常，抓緊找開發(fā)商解決，這個是非常需要你們注意的事項，特別是各個房間的門窗都要仔細檢查好，避免不必要的破財。進戶門是否有磕碰和刷漆需要仔細檢查進戶門是否有磕碰和刷漆，從嚴格意義上講，門身內(nèi)、外、頂面是必須要刷油漆。門的間隙不要太大，門的開合無特別的聲音，門的四邊要緊貼門框，門鎖的一邊間隙不能太大，同時也不要忘記了試鎖，主要是看鑰匙是否好用，以及門鎖是否安裝的堅固。其他很重要的一點是，門的隔音效果要好，以及密封程度。進戶門磕碰痕跡陽臺設備無破損驗收陽臺的時候，主要是看陽臺的地面是否平整有無破損，其次就是陽臺的窗戶設備是否完好。層高不能低于2.8米作為樓房的建筑高度規(guī)定一般在2.8米，實際高度不能低于2.6米，層高3米的實際高度不能低于2.75米，但是住宅層高不能低于2.8米。給水是否配套齊全在檢查給那方面的注意事項，主要是看房間的各個水管的龍頭是否有水的供給，是否配套齊全，（包括樓道里的管道井中的水龍頭）。排水是否正常有了給水后，剩下的一大問題就是排水問題的解決。驗收排水的位置主要是在臺盆、馬桶、浴缸，和衛(wèi)生間、廚房、陽臺地漏等（應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水）。合格的地面不應有積水存在，因地漏是最低處,但毛坯房地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。盡可能讓水流大、急，看水壓大小，試排水速度。排水驗收一定要實踐操作電氣是否與買的數(shù)量一致電氣方面的檢查首先是要檢查電卡、水卡中的水量、電量是否與買的數(shù)量一致；預留洞是否合理.首先要查問客廳、南、北臥室的空調機位和孔洞。特別是在檢查空調孔時，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的時候雨水就會灌進來，這可是比較麻煩的事，尤其是空調孔開在北面的，灌水非常嚴重。如果發(fā)現(xiàn)這個問題，堅決要求kfs把原來的口子堵上，并重新打孔。強電、弱電在檢查強電弱電的時候，主要是看電閘及電表其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，檢查開關、插座的牢固程度。檢查強電弱電垂直距離是否超過一米，否則日后會影響電視的收看效果。（這個很重要哦），用電筆/小燈泡測量各個強弱電是否暢通。通過拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有分閘的，也同樣分別檢查。就可以知道電閘及電表其是否能完全控制室內(nèi)電源，對于插座，一定要是保險插座（距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置），衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應有插座。檢查室內(nèi)的平整度如何檢查室內(nèi)的平整度的三大方法：在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。目測大致地平。檢查墻體平整度。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜，是否彎曲、起浪。檢查室內(nèi)平整度檢查門窗垂直度大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊。門插是否插入得太少？門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)。門四邊是否緊貼門框?門開關時有無特別聲音。窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。窗邊與混凝土接口有無縫隙。開關窗戶是否太緊？可否妥當關上。窗戶玻璃是否完好。公共配套打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。電話線、閉路電視線、寬帶是否暢通到位。CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)。周邊防范管理系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響及廣播系統(tǒng)。以上十五條驗房知識對每一個業(yè)主在收房時都會有所幫助，對于業(yè)主而言，驗房都應該是很重大的事情，因為只有在簽字前發(fā)現(xiàn)的房子問題，才能去追究真正的責任人，最大化的保證自身的利益。驗房標準：1、電路檢測：電路檢測會用到專業(yè)的檢測儀，針對室內(nèi)的每一個插座進行檢測，看看室內(nèi)是否火零線有相交，或相鄰，是否會缺地線等等。2、測試陰陽角與水平：利用帶有遠紅外線的水平儀，以90°的垂直原理即可測試陰陽角和地面水平，一般誤差在0.3公分之內(nèi)屬于國家規(guī)定范圍之內(nèi)的，有偏差后期在裝修的時候可以進行在一起的整改修補，誤差過大是建議業(yè)主找開發(fā)商整改，不然后期裝修出來