站在城市的最中央站在城市的最中央帶給你的好處身份便利生活地位帶給你的好處身份便利生活地位前能掌控未來

后能安身立命前能掌控未來我，與別人不同牛氣沖天面子我，與別人不同牛氣沖天面子目錄一、宏觀市場二、房地產(chǎn)市場狀況三、房地產(chǎn)板塊及個案分析四、消費市場分析五、本案分析目錄（一）、城市發(fā)展特色 1、龍巖市是閩粵贛三省邊區(qū)交通要沖和物資集散地 龍巖市位于福建西部，通稱“閩西”，東臨廈門、漳州、泉州，是閩粵贛三省邊區(qū)交通要沖和物資集散地，成為連接沿海與內(nèi)地的過渡帶和經(jīng)濟技術(shù)走廊。一、宏觀市場一、宏觀市場 2、轄區(qū)廣闊，管轄一區(qū)六縣市。

全市總面積19.05萬平方公里，現(xiàn)轄新羅區(qū)，漳平市、永定縣、上杭縣、武平縣、長汀縣、連城縣五縣，下設(shè)134個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）。 2、轄區(qū)廣闊，管轄一區(qū)六縣市。 3、人口狀況

2006年末總?cè)丝?87.5萬人，常住人口275萬。市政府設(shè)在新羅區(qū)，市轄區(qū)人口47.02萬，城鎮(zhèn)化水平達39.5%，中心城區(qū)常住人口28.5萬人（8.5萬戶）。 3、人口狀況 4、交通升級 龍巖是正在逐漸升級的交通要地。既是廈門經(jīng)濟特區(qū)、閩南金三角開放區(qū)的腹地，又是內(nèi)地的前沿，是閩粵贛三省的交通要沖和物質(zhì)集散地,沿海與內(nèi)地的過渡帶和經(jīng)濟走廊。龍廈鐵路將于2010年建成，建成后將龍巖至廈門間鐵路運距縮短61公里，旅客列車運行速度將由65公里/小時提高到200公里/小時，旅行時間可由4小時縮短至1小時左右，將有效的加強龍巖與廈門的經(jīng)濟聯(lián)系，有利于發(fā)揮龍巖的資源優(yōu)勢，促進龍巖經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。 4、交通升級 5、礦藏資源、區(qū)域特產(chǎn)豐富 龍巖是福建省重要的礦產(chǎn)地 目前全市已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)64種，其中不同程度探明儲量的33種，煤、鐵、金、銅、高嶺土等14種礦產(chǎn)儲量居全省第一，探明礦產(chǎn)價值在1000億元以上。相對全省其他市，豐富的礦產(chǎn)資源是閩西重要的區(qū)域優(yōu)勢之一。近年來，礦業(yè)產(chǎn)值以每年20%以上的速度增長。 水利資源豐富 水能理論蘊藏量208萬千瓦，可開發(fā)量140.8萬千瓦。國家重點工程，裝機60萬千瓦的棉花灘水電站已并網(wǎng)發(fā)電。 福建省三大林區(qū)之一 森林覆蓋率78.6％，林木蓄積量7023立方米，毛竹蓄積量2.4億珠，是福建省三大林區(qū)之一。物產(chǎn)富饒。

永定烤煙有“南湖瑞草”的美譽，是全國清香型烤煙的代表 “長汀河田雞”是全國三大名雞之一。

以“閩西八大干”為代表的土特產(chǎn)享譽海內(nèi)外。 5、礦藏資源、區(qū)域特產(chǎn)豐富 6、龍巖是享譽海內(nèi)外的客家祖地和著名僑區(qū) 閩西是客家人的主要祖地和聚居地之一，全市七個縣（市、區(qū)）中有五個縣的居民以客家人為主。全市在外華僑及港澳臺胞30多萬人，其中不少是東南亞地區(qū)政界、商界知名人士和實業(yè)家。

小結(jié)：龍巖市廣闊的轄區(qū)、眾多的人口、豐富的自然資源、著名僑區(qū)，擁有發(fā)展經(jīng)濟的良好基礎(chǔ)。 6、龍巖是享譽海內(nèi)外的客家祖地和著名僑區(qū)（二）、經(jīng)濟發(fā)展狀況 1、GDP狀況

十五期間，年均增長9.8%，十一五以來經(jīng)濟增長持續(xù)加快，2007年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達556.02億元（現(xiàn)價），比上年增長16%，創(chuàng)下近年新高。在交通設(shè)施改善之后，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展明顯加快。（二）、經(jīng)濟發(fā)展狀況2、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由1978年的45.3：34.4：20.3調(diào)整為2007年的19.3：48.9：31.8；全市工業(yè)實現(xiàn)增加值增長22.9%，增速比上年提升4個百分點，拉動GDP增長9.4個百分點，比上年同期提升2個百分點。

呈現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)比重不斷降低，第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的發(fā)展態(tài)勢。2、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由1978年的453、居民收入水平

2007年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14128元，比增17.2%；農(nóng)民人均純收入5086元，比增13.3%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別比全省平均水平高1.5和0.2個百分點，增長速度分別居全省各設(shè)區(qū)市的第1位和第4位。3、居民收入水平（三）、城市發(fā)展規(guī)劃 1、總體發(fā)展規(guī)劃 整體加快建設(shè)閩粵贛邊聯(lián)結(jié)沿海、拓展腹地的生態(tài)型經(jīng)濟樞紐，閩西將成為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的重要增長極、集聚極、輻射極。 ——經(jīng)濟發(fā)展指標。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11%以上，力爭到2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值比2005年翻一番。2、城區(qū)發(fā)展方向

中心城市以拓展南區(qū)、龍巖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和龍洲綜合工業(yè)園區(qū)的新區(qū)建設(shè)為重點，加快城市南移、西擴的跨越式、組團式發(fā)展。南拓西進中心城區(qū)（三）、城市發(fā)展規(guī)劃南拓西進中心城區(qū)四、結(jié)論

龍巖做為福建省的山區(qū)城市，近年在交通設(shè)施改善之下，充分發(fā)揮其區(qū)位、資源優(yōu)勢，經(jīng)濟處于快速發(fā)展階段，有利促進了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。四、結(jié)論二、房地產(chǎn)市場運行狀況分析（一）、總體運行狀況1、供需關(guān)系

2007年市區(qū)批準預(yù)售面積約為70萬平方米，銷售面積約為90萬平方米，供需比為0.78，市場總體供小于求的形勢。2008年來，央行連續(xù)加息、提高信貸準備金率及出臺針對購買第二套住房的信貸緊縮政策，對我市房地產(chǎn)的投資、銷售及房價等產(chǎn)生了重大影響。龍巖房市觀望情緒濃厚，處于高位盤整、理性回歸階段。二、房地產(chǎn)市場運行狀況分析（一）、總體運行狀況2、價格走勢07年以來受供應(yīng)量減少的影響，特別是07年四、五月份沒有新項目的推出，使得七月份的商品住宅成交均價創(chuàng)下歷史新高。07年八月份前一周，在登高西路新開盤兩項目的影響下，再次提升了商品住宅的成交均價，中心城區(qū)商品住宅整體均價首次突破4000元/平方米。隨后由于整個中國大市場的火爆，到11月份，已經(jīng)突破4500元/平方米，達到4700元/平方米。08年以來受政策調(diào)控的影響，整體價格開始下滑，一路走低，成交量也持續(xù)低迷，08年五、六月一些樓盤的推出，又一次提高了市場的價格，但是成交量仍處于低谷。2、價格走勢07年以來受供應(yīng)量減少的影響，特別是07年四、五（二）、土地市場分析1、土地供應(yīng)持續(xù)減少07年中心城市土地供應(yīng)（二）、土地市場分析1、土地供應(yīng)持續(xù)減少07年中心城市土地供08年中心城市土地供應(yīng)持續(xù)減少

08年至目前總共掛牌出讓了4塊土地，成交兩塊，共計5.82公頃，同比07年供應(yīng)量14.52公頃，同比下降60%.08年中心城市土地供應(yīng)持續(xù)減少08年至目前總（三）、未來走勢分析1、08年市場供應(yīng)增長，購買力下降

2008年新開工的項目增多，加上現(xiàn)有在售項目受政策調(diào)控銷售減緩，市場存量加大；因此目前市場尚供大于求的狀況將持續(xù)。2、供應(yīng)的加大，成本的提高，將促進龍巖房地產(chǎn)的開發(fā)品質(zhì)

供應(yīng)加大，市場競爭加??；成本提高，開發(fā)風(fēng)險加大。開發(fā)商將更注重產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品創(chuàng)新以贏得市場，將進一步促進龍巖房地產(chǎn)的開發(fā)品質(zhì)。（三）、未來走勢分析一、板塊分析 龍巖市區(qū)房地產(chǎn)老城區(qū)項目較少，項目主要以新區(qū)開發(fā)為主；房地產(chǎn)主要分為三大板塊。1、人民路板塊：龍騰新地標、明珠城市廣場、裕福國際。2、龍騰路板塊：水韻華都、五洲財富廣場。3、登高西路板塊：香樟名都、億嘉麗都、金茂領(lǐng)秀城、世紀華城。三、房地產(chǎn)板塊及個案分析

登高西板塊龍騰路板塊

人民路板塊龍巖火車站市七中市中醫(yī)院明珠廣場裕福國際水韻華都龍騰新地標五洲財富廣場行政中心龍巖汽車站人民醫(yī)院香樟名都世紀華城億嘉麗都金貿(mào)領(lǐng)秀城一、板塊分析三、房地產(chǎn)板塊及個案分析龍騰路板塊人民路板塊

人民路板塊主要集中于西段，目前區(qū)域內(nèi)主要以高層為主，代表性項目有龍騰新地標、明珠城市廣場、裕福國際。人民路板塊龍騰新地標項目概況地址：龍騰路與人民路交匯。開發(fā)商：福建新地標地產(chǎn)有限公司戶型規(guī)劃狀況規(guī)劃為15層商住項目，地下1層，地上15層，一層為店面，二層為商場，三層以上為住宅。住宅設(shè)計五星級中小戶型：36平-45平單身公寓254套，50平-80平二房47套，87平-115平三房90套，一層店面36間，地下停車位81個。龍騰新地標項目概況戶型規(guī)劃狀況價格水平：起價5100元/平均價：5600元/平銷售狀況：40%開盤時間：2008年6月賣點

1、地段優(yōu)越。 2、1#、2#、3#三個棟宇之間分別有著25米棟距，三層兩個25*18米的空間綠化項目分析項目以地段+品質(zhì)為口號，前景可觀。價格水平：明珠城市廣場項目概況地址：龍巖大道與人民路交匯處。開發(fā)商：龍巖恒益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。明珠城市廣場項目概況價格水平：起價5300元/平均價：5800元/平戶型規(guī)劃：戶型面積有59平、88平、105平、137平、151平、160平樓中樓，以137平三房為主。龍巖首個地下2層停車場，車位數(shù)214位。項目規(guī)劃30層，1-4層為商業(yè)，5-30層為住宅，棟高99.9米。銷售狀況：50%開盤時間：2008年1月賣點：

1、極品生活的格調(diào)居所； 2、中軸核心地位，空中別墅。項目分析：項目以上層建筑上層生活為口號，打造尊貴居所。價格水平：裕福國際項目概況地址：龍巖人民路南側(cè)開發(fā)商：龍巖市裕福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型規(guī)劃狀況1號樓30層，2、3號樓28層，最高99.9米，地下設(shè)一層（局部兩層），建筑面積7916㎡，停車位183個，另設(shè)有水電設(shè)備用房，車庫含2個人防防護單元。地面一至三層形成商業(yè)氛圍，總建筑面積為10542㎡，北側(cè)開口處及內(nèi)庭中設(shè)四部電動扶梯，將商業(yè)人流引向二至三層，三座主樓設(shè)計住宅商務(wù)套房入戶大堂，四層為架空綠化層，五至八層為商務(wù)套房，九至二十八層為住宅。裕福國際項目概況戶型規(guī)劃狀況面積配比：銷售狀況：價格：5層為特價房，原價為5080元/m2,現(xiàn)特價為3998元/m2,共28套，預(yù)計特價房在8月10號將售完，6層4600元/m2，層差40，均價5080元/m2,開盤日期：項目于2007年9月開盤。銷售率：住宅部分目前批準銷售265套，已銷售79套，總銷售率29.81％?？蛯樱阂札垘r當?shù)兀?jīng)濟基礎(chǔ)雄厚的三口之家的家庭為主項目賣點分析：區(qū)位：位于未來CBD中心人民大道旁，顯示高貴身份；配套：周圍分布有西安小學(xué)、第二實驗小學(xué)、七中等學(xué)校；建筑：2梯2戶，層高3.15米，南北通透，明廳明臥明廚明衛(wèi)設(shè)計，4000m2,架空層超大國際名流會所；其他：龍巖未來3至5年內(nèi)最高的建造。項目綜合分析：

做為龍巖的高檔樓盤，以大戶型，提供高貴的環(huán)境為口號，雖然消費市場較為狹小，但因其純高檔定位，對經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚的家庭有較大吸引力，目前銷售情況較好面積配比：銷售狀況：客層：以龍巖當?shù)兀?jīng)濟基礎(chǔ)雄厚的三人民廣場板塊

人民廣場板塊是龍巖市南拓的重點建設(shè)規(guī)劃，以新的行政中心、人民廣場、體育公園等高起點市政規(guī)劃為核心；將是未來龍巖市區(qū)開發(fā)的熱點板塊；代表性項目有五洲財富廣場、水韻華都。人民廣場板塊項目概況地址：龍巖市新羅區(qū)西陂鎮(zhèn)龍騰路西側(cè)開發(fā)商：龍巖五洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃狀況：五洲財富廣場項目概況規(guī)劃狀況：五洲財富廣場戶型配比:

戶型 面積 數(shù)量 比例 一房 35-60 331 35.9% 兩房 61-80 329 35.7% 三房 81-120 172 18.6% 四房 121-180 90 9.8% 價格水平及銷售狀況 開盤時間：2008年5月。 價格水平：起價4180元/㎡。均價：5600元 銷售狀況：已售40%。 客層：龍巖本地人居多，少部分周邊地區(qū)客層。 賣點:

1、首創(chuàng)近5米挑高典范[LOFT]戶型，使用面積約為建筑面積的1.6倍； 2、超寬觀景陽臺； 3、空中休閑景觀平臺；

4、完善社區(qū)配套（健身房、乒乓球館、SPA館……）；5、貴族管家，24H物業(yè)。 項目分析

位于行政中心西側(cè)，南側(cè)為體育公園，是龍巖市城市建設(shè)的重點區(qū)域，擁有良好的發(fā)展前景。戶型配比:水韻華都項目概況地址：龍巖市龍巖路開發(fā)商：龍巖裕興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃狀況：水韻華都項目概況規(guī)劃狀況：戶型規(guī)劃狀況:

三期“水云天”，則為15#-19#，4棟17層的純水岸豪宅，房源680套，戶型為137平三房、205平四房、170-270平復(fù)式樓中樓。價格水平及銷售狀況 開盤時間：2007年。 價格水平：起價4438元/㎡。 銷售狀況：三期已售60%。 客層：龍巖本地人居多，少部分周邊地區(qū)客層。 賣點: 1、規(guī)劃建設(shè)20000平米的水文化主題公園，動人水景為其最大賣點。 2、規(guī)模優(yōu)勢，是龍巖迄今為止規(guī)模最大的樓盤。 3、完善的小區(qū)配套，商業(yè)、教育、休閑娛樂一應(yīng)俱全（百米環(huán)湖健康休閑步道、獨立豪華會所、1300多平米標準園林式幼兒園、大型量販超市、1000平方米游泳池）。 項目分析

位于龍騰路中心，大型項目開發(fā)，擁有完善的配套，受到市場的歡迎。戶型規(guī)劃狀況:

登高西路板塊是連接老城區(qū)與新城區(qū)的核心板塊，是目前龍巖市區(qū)開發(fā)品質(zhì)最高的板塊；代表性項目有富山國際、億嘉麗都、金茂領(lǐng)秀城、世紀華城、香樟名都。登高西路板塊登高西路板塊億嘉麗都項目概況：

地址：龍巖市登高西路北側(cè)

開發(fā)商：龍巖市億嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃狀況：億嘉麗都項目概況：規(guī)劃狀況：戶型規(guī)劃狀況：

規(guī)劃為1棟16層小高層，1至3層為商業(yè)，一層獨立店面層高5.8米，二、三層大型商場。地下車位一層140位車位。住宅戶型有單身公寓、二房一廳、三房二廳。

開盤時間：2007年7月28日 價格水平： 起價：5000元/m2

均價：5500元/m2 商鋪價格：35000-40000元/m2 銷售狀況：在售房源以兩房為主，兩房60平-80平20套，三房104平-107平8套，單身公寓30幾平6套，已售出300套。

客層：龍巖本地人居多，少部分周邊地區(qū)客層。戶型規(guī)劃狀況：世紀華城項目概況地址：龍巖市登高西路南面開發(fā)商：龍巖豐華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃狀況：世紀華城項目概況規(guī)劃狀況：戶型規(guī)劃狀況:建筑由兩棟住宅和一棟商場組成，底層均為店面，1#樓2--3層為商場，2#、3#樓為小高層建筑，產(chǎn)品面積由63---180平方米，戶型一房到四房齊全。

價格水平及銷售狀況: 開盤時間：2007年7月7日 價格水平：5100-6300元/㎡。 銷售狀況：60%。 客層：本地人居多，少部分周邊地區(qū)客層。 賣點: 1、核心地段，高效交通。2、新興商圈、商業(yè)旺座。3、潛力商股、投資熱脈。 項目分析

提出“不購物也休閑”的新潮流風(fēng)尚,坐落在新舊城交界處，地段優(yōu)越。戶型規(guī)劃狀況:商業(yè)分析登高西路商業(yè)分析：

該商業(yè)街還未真正形成，租金水平無法確定，參照中山路租金標準的80%計算。商業(yè)分析登高西路商業(yè)分析：該商業(yè)登高西路是目前政府大力的打造的高檔商圈，離舊城中心近。隨著登高西路在近幾年的開發(fā)力度加大，陸續(xù)興起了四個大型房地產(chǎn)項目，政府的安置房也在這個地段興建。直接帶動了這個片區(qū)的高速發(fā)展。幾個項目都擁有大型的商業(yè)規(guī)劃，底層挑高商鋪，二、三層高檔商場，個項目的招商活動也有條不序地進行，隨著各商家的入駐，這一帶的商業(yè)將逐漸繁榮起來。未來這一帶將成為新的城市中心，商業(yè)在人潮的帶動下，潛力將進一步挖掘。登高西路是目前政府大力的打造的高檔商圈，離舊城中四、消費市場分析一、龍巖市中心城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展快速，輻射力不斷加強。

龍巖市總體人口基數(shù)大，中心城區(qū)城鎮(zhèn)化水平高，輻射力不斷加強，吸引大量的外來人口。四、消費市場分析一、龍巖市中心城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展快速，輻射力不斷加二、客層來源廣泛，房地產(chǎn)需求旺盛.

大量的周邊縣市及外來返鄉(xiāng)投資、自住需求，有效的促進了龍巖市房地產(chǎn)的發(fā)展。二、客層來源廣泛，房地產(chǎn)需求旺盛.三、未來客層需求走勢 1、城市規(guī)劃帶來大量需求

2010年規(guī)劃區(qū)常住人口達到38萬，城市化水平達到70%，人均住房建筑面積不低于35平方米的要求，規(guī)劃期內(nèi)，規(guī)劃區(qū)住房總需求約為400萬平方米。

2、自住需求、改善性需求將占市場主流

現(xiàn)有政策主要打壓二次置業(yè)及投資性需求，而自住性需求在政策不明朗下，現(xiàn)階段主要以觀望為主。未來隨著政策調(diào)控明朗，自住需求具有剛性，而改善性需求在經(jīng)濟發(fā)展下將逐步增長，這兩部分需求將成為未來市場的主流。三、未來客層需求走勢 1、城市規(guī)劃帶來大量需求香樟名都項目概況：地址：龍巖市登高西路170號開發(fā)商：龍巖市永佳房地產(chǎn)開發(fā)開盤日期：2007年7月規(guī)劃狀況：占地面積：13673㎡ 建筑面積：43763.96m2 工程進度：準現(xiàn)房 總套數(shù)：372套 容積率：3.2 綠化率：20% 建筑密度：38.7% 車位：200個銷售率：50%

五、項目分析香樟名都項目概況：五、項目分析賣點： 1、據(jù)守城市的新老城交界，交通便利 2、采用目前最成熟的商業(yè)步行街+主力名品百貨商店模式 3、超過萬米的規(guī)模優(yōu)勢 4、充分考慮空間與建筑的契合，南北朝向，通風(fēng)采光俱佳。龍巖香樟名都項目提報三、項目SWOT分析

1、優(yōu)勢（S）

位置：位于新老城區(qū)交匯處登高西路板塊，區(qū)位優(yōu)越。

配套：即有老城區(qū)的繁華配套，又享有新區(qū)的高起點規(guī)劃配套。

規(guī)劃：區(qū)域內(nèi)將成為未來龍巖的新城中心。

商業(yè)價值：項目緊鄰登高西路，沿街面長，5.4米商鋪層高,商業(yè)價值高。 2、劣勢（W） 高地價：地塊高樓面價帶來高成本。 3、機會點（O） 經(jīng)濟：龍巖經(jīng)濟處于快速發(fā)展通道，快速促進區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展。 居住氛圍：登高西路近期項目陸續(xù)交房，居住氛圍日趨濃厚。 4、威脅點（T） 政策：政策調(diào)控加劇，打壓投資及改變客層需求。

競爭：大量項目滯銷，市場存量加大，市場個案增多，加大市場競爭。三、項目SWOT分析1、優(yōu)勢（S）

目前整個龍巖房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，整體市場銷售情況不佳。從而使項目滯銷。至于項目本身，在前期廣告推廣策略中并無突出特色，項目沒有明確的定位，在消費群體沒有形成深刻的印象。項目價格策略制定中，沒有預(yù)先對市場做詳細分析，使價格不穩(wěn)定，高開低走。使消費者對項目產(chǎn)生不良印象，同時該策略也沒有對項目的銷售產(chǎn)生積極影響，造成項目喪失競爭力。龍巖香樟名都項目提報我們要怎樣突圍？對手和我們一樣！我們要怎樣突圍？對手和我們一樣！1、明確項目定位，找到項目核心價值：目前龍巖市場上個案很多，我們和對手的客層都是同一群人：他們?yōu)槭裁匆I我們的房子？

因為他們要買一個概念！我們要給客戶一個買的理由：1、明確項目定位，找到項目核心價值：核心——城市中心香樟名都——高貴之都核心——城市中心2、開展系列主題活動，提升品牌認知度：迅速在龍巖刮起一股“香樟名都”熱潮。封鎖式廣告投放策略，強行灌輸名都概念。在碧桂園鳳凰城“一天狂銷七個億”的案例中，帶有壟斷廣告的性質(zhì)。2002年“五·一”前后，鳳凰城展開強勢媒體攻勢，其廣告在傳媒密集投放，密集到讓人喘不過氣來，只要你看報紙、電視，你就躲不到鳳凰城廣告的襲擊，報紙廣告基本上是整版的，電視廣告投放頻率也極高，甚至引起部分人的反感。另外一個隱含的目的是壟斷這個時間段的主力媒體，讓同行沒有機會沒有地方可以打廣告，讓消費者只能看到鳳凰城的廣告。2、開展系列主題活動，提升品牌認知度：站在城市的最中央站在城市的最中央帶給你的好處身份便利生活地位帶給你的好處身份便利生活地位前能掌控未來

后能安身立命前能掌控未來我，與別人不同牛氣沖天面子我，與別人不同牛氣沖天面子目錄一、宏觀市場二、房地產(chǎn)市場狀況三、房地產(chǎn)板塊及個案分析四、消費市場分析五、本案分析目錄（一）、城市發(fā)展特色 1、龍巖市是閩粵贛三省邊區(qū)交通要沖和物資集散地 龍巖市位于福建西部，通稱“閩西”，東臨廈門、漳州、泉州，是閩粵贛三省邊區(qū)交通要沖和物資集散地，成為連接沿海與內(nèi)地的過渡帶和經(jīng)濟技術(shù)走廊。一、宏觀市場一、宏觀市場 2、轄區(qū)廣闊，管轄一區(qū)六縣市。

全市總面積19.05萬平方公里，現(xiàn)轄新羅區(qū)，漳平市、永定縣、上杭縣、武平縣、長汀縣、連城縣五縣，下設(shè)134個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）。 2、轄區(qū)廣闊，管轄一區(qū)六縣市。 3、人口狀況

2006年末總?cè)丝?87.5萬人，常住人口275萬。市政府設(shè)在新羅區(qū)，市轄區(qū)人口47.02萬，城鎮(zhèn)化水平達39.5%，中心城區(qū)常住人口28.5萬人（8.5萬戶）。 3、人口狀況 4、交通升級 龍巖是正在逐漸升級的交通要地。既是廈門經(jīng)濟特區(qū)、閩南金三角開放區(qū)的腹地，又是內(nèi)地的前沿，是閩粵贛三省的交通要沖和物質(zhì)集散地,沿海與內(nèi)地的過渡帶和經(jīng)濟走廊。龍廈鐵路將于2010年建成，建成后將龍巖至廈門間鐵路運距縮短61公里，旅客列車運行速度將由65公里/小時提高到200公里/小時，旅行時間可由4小時縮短至1小時左右，將有效的加強龍巖與廈門的經(jīng)濟聯(lián)系，有利于發(fā)揮龍巖的資源優(yōu)勢，促進龍巖經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。 4、交通升級 5、礦藏資源、區(qū)域特產(chǎn)豐富 龍巖是福建省重要的礦產(chǎn)地 目前全市已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)64種，其中不同程度探明儲量的33種，煤、鐵、金、銅、高嶺土等14種礦產(chǎn)儲量居全省第一，探明礦產(chǎn)價值在1000億元以上。相對全省其他市，豐富的礦產(chǎn)資源是閩西重要的區(qū)域優(yōu)勢之一。近年來，礦業(yè)產(chǎn)值以每年20%以上的速度增長。 水利資源豐富 水能理論蘊藏量208萬千瓦，可開發(fā)量140.8萬千瓦。國家重點工程，裝機60萬千瓦的棉花灘水電站已并網(wǎng)發(fā)電。 福建省三大林區(qū)之一 森林覆蓋率78.6％，林木蓄積量7023立方米，毛竹蓄積量2.4億珠，是福建省三大林區(qū)之一。物產(chǎn)富饒。

永定烤煙有“南湖瑞草”的美譽，是全國清香型烤煙的代表 “長汀河田雞”是全國三大名雞之一。

以“閩西八大干”為代表的土特產(chǎn)享譽海內(nèi)外。 5、礦藏資源、區(qū)域特產(chǎn)豐富 6、龍巖是享譽海內(nèi)外的客家祖地和著名僑區(qū) 閩西是客家人的主要祖地和聚居地之一，全市七個縣（市、區(qū)）中有五個縣的居民以客家人為主。全市在外華僑及港澳臺胞30多萬人，其中不少是東南亞地區(qū)政界、商界知名人士和實業(yè)家。

小結(jié)：龍巖市廣闊的轄區(qū)、眾多的人口、豐富的自然資源、著名僑區(qū)，擁有發(fā)展經(jīng)濟的良好基礎(chǔ)。 6、龍巖是享譽海內(nèi)外的客家祖地和著名僑區(qū)（二）、經(jīng)濟發(fā)展狀況 1、GDP狀況

十五期間，年均增長9.8%，十一五以來經(jīng)濟增長持續(xù)加快，2007年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達556.02億元（現(xiàn)價），比上年增長16%，創(chuàng)下近年新高。在交通設(shè)施改善之后，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展明顯加快。（二）、經(jīng)濟發(fā)展狀況2、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由1978年的45.3：34.4：20.3調(diào)整為2007年的19.3：48.9：31.8；全市工業(yè)實現(xiàn)增加值增長22.9%，增速比上年提升4個百分點，拉動GDP增長9.4個百分點，比上年同期提升2個百分點。

呈現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)比重不斷降低，第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的發(fā)展態(tài)勢。2、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由1978年的453、居民收入水平

2007年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14128元，比增17.2%；農(nóng)民人均純收入5086元，比增13.3%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別比全省平均水平高1.5和0.2個百分點，增長速度分別居全省各設(shè)區(qū)市的第1位和第4位。3、居民收入水平（三）、城市發(fā)展規(guī)劃 1、總體發(fā)展規(guī)劃 整體加快建設(shè)閩粵贛邊聯(lián)結(jié)沿海、拓展腹地的生態(tài)型經(jīng)濟樞紐，閩西將成為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的重要增長極、集聚極、輻射極。 ——經(jīng)濟發(fā)展指標。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11%以上，力爭到2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值比2005年翻一番。2、城區(qū)發(fā)展方向

中心城市以拓展南區(qū)、龍巖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和龍洲綜合工業(yè)園區(qū)的新區(qū)建設(shè)為重點，加快城市南移、西擴的跨越式、組團式發(fā)展。南拓西進中心城區(qū)（三）、城市發(fā)展規(guī)劃南拓西進中心城區(qū)四、結(jié)論

龍巖做為福建省的山區(qū)城市，近年在交通設(shè)施改善之下，充分發(fā)揮其區(qū)位、資源優(yōu)勢，經(jīng)濟處于快速發(fā)展階段，有利促進了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。四、結(jié)論二、房地產(chǎn)市場運行狀況分析（一）、總體運行狀況1、供需關(guān)系

2007年市區(qū)批準預(yù)售面積約為70萬平方米，銷售面積約為90萬平方米，供需比為0.78，市場總體供小于求的形勢。2008年來，央行連續(xù)加息、提高信貸準備金率及出臺針對購買第二套住房的信貸緊縮政策，對我市房地產(chǎn)的投資、銷售及房價等產(chǎn)生了重大影響。龍巖房市觀望情緒濃厚，處于高位盤整、理性回歸階段。二、房地產(chǎn)市場運行狀況分析（一）、總體運行狀況2、價格走勢07年以來受供應(yīng)量減少的影響，特別是07年四、五月份沒有新項目的推出，使得七月份的商品住宅成交均價創(chuàng)下歷史新高。07年八月份前一周，在登高西路新開盤兩項目的影響下，再次提升了商品住宅的成交均價，中心城區(qū)商品住宅整體均價首次突破4000元/平方米。隨后由于整個中國大市場的火爆，到11月份，已經(jīng)突破4500元/平方米，達到4700元/平方米。08年以來受政策調(diào)控的影響，整體價格開始下滑，一路走低，成交量也持續(xù)低迷，08年五、六月一些樓盤的推出，又一次提高了市場的價格，但是成交量仍處于低谷。2、價格走勢07年以來受供應(yīng)量減少的影響，特別是07年四、五（二）、土地市場分析1、土地供應(yīng)持續(xù)減少07年中心城市土地供應(yīng)（二）、土地市場分析1、土地供應(yīng)持續(xù)減少07年中心城市土地供08年中心城市土地供應(yīng)持續(xù)減少

08年至目前總共掛牌出讓了4塊土地，成交兩塊，共計5.82公頃，同比07年供應(yīng)量14.52公頃，同比下降60%.08年中心城市土地供應(yīng)持續(xù)減少08年至目前總（三）、未來走勢分析1、08年市場供應(yīng)增長，購買力下降

2008年新開工的項目增多，加上現(xiàn)有在售項目受政策調(diào)控銷售減緩，市場存量加大；因此目前市場尚供大于求的狀況將持續(xù)。2、供應(yīng)的加大，成本的提高，將促進龍巖房地產(chǎn)的開發(fā)品質(zhì)

供應(yīng)加大，市場競爭加?。怀杀咎岣?，開發(fā)風(fēng)險加大。開發(fā)商將更注重產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品創(chuàng)新以贏得市場，將進一步促進龍巖房地產(chǎn)的開發(fā)品質(zhì)。（三）、未來走勢分析一、板塊分析 龍巖市區(qū)房地產(chǎn)老城區(qū)項目較少，項目主要以新區(qū)開發(fā)為主；房地產(chǎn)主要分為三大板塊。1、人民路板塊：龍騰新地標、明珠城市廣場、裕福國際。2、龍騰路板塊：水韻華都、五洲財富廣場。3、登高西路板塊：香樟名都、億嘉麗都、金茂領(lǐng)秀城、世紀華城。三、房地產(chǎn)板塊及個案分析

登高西板塊龍騰路板塊

人民路板塊龍巖火車站市七中市中醫(yī)院明珠廣場裕福國際水韻華都龍騰新地標五洲財富廣場行政中心龍巖汽車站人民醫(yī)院香樟名都世紀華城億嘉麗都金貿(mào)領(lǐng)秀城一、板塊分析三、房地產(chǎn)板塊及個案分析龍騰路板塊人民路板塊

人民路板塊主要集中于西段，目前區(qū)域內(nèi)主要以高層為主，代表性項目有龍騰新地標、明珠城市廣場、裕福國際。人民路板塊龍騰新地標項目概況地址：龍騰路與人民路交匯。開發(fā)商：福建新地標地產(chǎn)有限公司戶型規(guī)劃狀況規(guī)劃為15層商住項目，地下1層，地上15層，一層為店面，二層為商場，三層以上為住宅。住宅設(shè)計五星級中小戶型：36平-45平單身公寓254套，50平-80平二房47套，87平-115平三房90套，一層店面36間，地下停車位81個。龍騰新地標項目概況戶型規(guī)劃狀況價格水平：起價5100元/平均價：5600元/平銷售狀況：40%開盤時間：2008年6月賣點

1、地段優(yōu)越。 2、1#、2#、3#三個棟宇之間分別有著25米棟距，三層兩個25*18米的空間綠化項目分析項目以地段+品質(zhì)為口號，前景可觀。價格水平：明珠城市廣場項目概況地址：龍巖大道與人民路交匯處。開發(fā)商：龍巖恒益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。明珠城市廣場項目概況價格水平：起價5300元/平均價：5800元/平戶型規(guī)劃：戶型面積有59平、88平、105平、137平、151平、160平樓中樓，以137平三房為主。龍巖首個地下2層停車場，車位數(shù)214位。項目規(guī)劃30層，1-4層為商業(yè)，5-30層為住宅，棟高99.9米。銷售狀況：50%開盤時間：2008年1月賣點：

1、極品生活的格調(diào)居所； 2、中軸核心地位，空中別墅。項目分析：項目以上層建筑上層生活為口號，打造尊貴居所。價格水平：裕福國際項目概況地址：龍巖人民路南側(cè)開發(fā)商：龍巖市裕福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型規(guī)劃狀況1號樓30層，2、3號樓28層，最高99.9米，地下設(shè)一層（局部兩層），建筑面積7916㎡，停車位183個，另設(shè)有水電設(shè)備用房，車庫含2個人防防護單元。地面一至三層形成商業(yè)氛圍，總建筑面積為10542㎡，北側(cè)開口處及內(nèi)庭中設(shè)四部電動扶梯，將商業(yè)人流引向二至三層，三座主樓設(shè)計住宅商務(wù)套房入戶大堂，四層為架空綠化層，五至八層為商務(wù)套房，九至二十八層為住宅。裕福國際項目概況戶型規(guī)劃狀況面積配比：銷售狀況：價格：5層為特價房，原價為5080元/m2,現(xiàn)特價為3998元/m2,共28套，預(yù)計特價房在8月10號將售完，6層4600元/m2，層差40，均價5080元/m2,開盤日期：項目于2007年9月開盤。銷售率：住宅部分目前批準銷售265套，已銷售79套，總銷售率29.81％?？蛯樱阂札垘r當?shù)?，?jīng)濟基礎(chǔ)雄厚的三口之家的家庭為主項目賣點分析：區(qū)位：位于未來CBD中心人民大道旁，顯示高貴身份；配套：周圍分布有西安小學(xué)、第二實驗小學(xué)、七中等學(xué)校；建筑：2梯2戶，層高3.15米，南北通透，明廳明臥明廚明衛(wèi)設(shè)計，4000m2,架空層超大國際名流會所；其他：龍巖未來3至5年內(nèi)最高的建造。項目綜合分析：

做為龍巖的高檔樓盤，以大戶型，提供高貴的環(huán)境為口號，雖然消費市場較為狹小，但因其純高檔定位，對經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚的家庭有較大吸引力，目前銷售情況較好面積配比：銷售狀況：客層：以龍巖當?shù)兀?jīng)濟基礎(chǔ)雄厚的三人民廣場板塊

人民廣場板塊是龍巖市南拓的重點建設(shè)規(guī)劃，以新的行政中心、人民廣場、體育公園等高起點市政規(guī)劃為核心；將是未來龍巖市區(qū)開發(fā)的熱點板塊；代表性項目有五洲財富廣場、水韻華都。人民廣場板塊項目概況地址：龍巖市新羅區(qū)西陂鎮(zhèn)龍騰路西側(cè)開發(fā)商：龍巖五洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃狀況：五洲財富廣場項目概況規(guī)劃狀況：五洲財富廣場戶型配比:

戶型 面積 數(shù)量 比例 一房 35-60 331 35.9% 兩房 61-80 329 35.7% 三房 81-120 172 18.6% 四房 121-180 90 9.8% 價格水平及銷售狀況 開盤時間：2008年5月。 價格水平：起價4180元/㎡。均價：5600元 銷售狀況：已售40%。 客層：龍巖本地人居多，少部分周邊地區(qū)客層。 賣點:

1、首創(chuàng)近5米挑高典范[LOFT]戶型，使用面積約為建筑面積的1.6倍； 2、超寬觀景陽臺； 3、空中休閑景觀平臺；

4、完善社區(qū)配套（健身房、乒乓球館、SPA館……）；5、貴族管家，24H物業(yè)。 項目分析

位于行政中心西側(cè)，南側(cè)為體育公園，是龍巖市城市建設(shè)的重點區(qū)域，擁有良好的發(fā)展前景。戶型配比:水韻華都項目概況地址：龍巖市龍巖路開發(fā)商：龍巖裕興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃狀況：水韻華都項目概況規(guī)劃狀況：戶型規(guī)劃狀況:

三期“水云天”，則為15#-19#，4棟17層的純水岸豪宅，房源680套，戶型為137平三房、205平四房、170-270平復(fù)式樓中樓。價格水平及銷售狀況 開盤時間：2007年。 價格水平：起價4438元/㎡。 銷售狀況：三期已售60%。 客層：龍巖本地人居多，少部分周邊地區(qū)客層。 賣點: 1、規(guī)劃建設(shè)20000平米的水文化主題公園，動人水景為其最大賣點。 2、規(guī)模優(yōu)勢，是龍巖迄今為止規(guī)模最大的樓盤。 3、完善的小區(qū)配套，商業(yè)、教育、休閑娛樂一應(yīng)俱全（百米環(huán)湖健康休閑步道、獨立豪華會所、1300多平米標準園林式幼兒園、大型量販超市、1000平方米游泳池）。 項目分析

位于龍騰路中心，大型項目開發(fā)，擁有完善的配套，受到市場的歡迎。戶型規(guī)劃狀況:

登高西路板塊是連接老城區(qū)與新城區(qū)的核心板塊，是目前龍巖市區(qū)開發(fā)品質(zhì)最高的板塊；代表性項目有富山國際、億嘉麗都、金茂領(lǐng)秀城、世紀華城、香樟名都。登高西路板塊登高西路板塊億嘉麗都項目概況：

地址：龍巖市登高西路北側(cè)

開發(fā)商：龍巖市億嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃狀況：億嘉麗都項目概況：規(guī)劃狀況：戶型規(guī)劃狀況：

規(guī)劃為1棟16層小高層，1至3層為商業(yè)，一層獨立店面層高5.8米，二、三層大型商場。地下車位一層140位車位。住宅戶型有單身公寓、二房一廳、三房二廳。

開盤時間：2007年7月28日 價格水平： 起價：5000元/m2

均價：5500元/m2 商鋪價格：35000-40000元/m2 銷售狀況：在售房源以兩房為主，兩房60平-80平20套，三房104平-107平8套，單身公寓30幾平6套，已售出300套。

客層：龍巖本地人居多，少部分周邊地區(qū)客層。戶型規(guī)劃狀況：世紀華城項目概況地址：龍巖市登高西路南面開發(fā)商：龍巖豐華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃狀況：世紀華城項目概況規(guī)劃狀況：戶型規(guī)劃狀況:建筑由兩棟住宅和一棟商場組成，底層均為店面，1#樓2--3層為商場，2#、3#樓為小高層建筑，產(chǎn)品面積由63---180平方米，戶型一房到四房齊全。

價格水平及銷售狀況: 開盤時間：2007年7月7日 價格水平：5100-6300元/㎡。 銷售狀況：60%。 客層：本地人居多，少部分周邊地區(qū)客層。 賣點: 1、核心地段，高效交通。2、新興商圈、商業(yè)旺座。3、潛力商股、投資熱脈。 項目分析

提出“不購物也休閑”的新潮流風(fēng)尚,坐落在新舊城交界處，地段優(yōu)越。戶型規(guī)劃狀況:商業(yè)分析登高西路商業(yè)分析：

該商業(yè)街還未真正形成，租金水平無法確定，參照中山路租金標準的80%計算。商業(yè)分析登高西路商業(yè)分析：該商業(yè)登高西路是目前政府大力的打造的高檔商圈，離舊城中心近。隨著登高西路在近幾年的開發(fā)力度加大，陸續(xù)興起了四個大型房地產(chǎn)項目，政府的安置房也在這個地段興建。直接帶動了這個片區(qū)的高速發(fā)展。幾個項目都擁有大型的商業(yè)規(guī)劃，底層挑高商鋪，二、三層高檔商場，個項目的招商活動也有條不序地進行，隨著各商家的入駐，這一帶的商業(yè)將逐漸繁榮起來。未來這一帶將成為新的城市中心，商業(yè)在人潮的帶動下，潛力將進一步挖掘。登高西路是目前政府大力的打造的高檔商圈，離舊城中四、消費市場分析一、龍巖市中心城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展快速，輻射力不斷加強。

龍巖市總體人口基數(shù)大，