房地產信貸知識課程目的了解貸款流程

熟悉貸款要件

掌握貸款細節(jié)1、定義

是抵押貸款的一種，是指借款人在向房地產開發(fā)公司購買房產時，自己先交樓價款的一部分(作為首付)，其余部分由銀行貸款墊付，在銀行貸款墊付期間，房產的權益屬于銀行所有，當借款人還清全部貸款本息時，該房產的權益才移至借款人。在我國，稱為個人住房抵押貸款。樓宇按揭貸款三者關系開發(fā)商銀行購房者、貸款人①合作協(xié)議②購房合同③貸款協(xié)議④房款⑤交房⑥還款2、個人住房抵押貸款的種類

組合貸款商業(yè)貸款公積金貸款3、按揭貸款應具備的條件

申請按揭貸款的對象一般是年滿18周歲具有完全民事行為能力的當地居住的自然人，且同時具備如下條件：(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；法庫、新民、遼中算沈陽人。(2)具有穩(wěn)定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。（原則上信用卡有連續(xù)3次不良記錄的銀行不受理）(3)具有購買住房的合同或協(xié)議。(4)已付全部房款的30％作為住房的首期付款。(5)有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。(6)貸款人規(guī)定的其他條件。4、申請按揭貸款應提供的資料戶口需要的要件備注本地人身份證戶口簿婚姻證明：已婚-結婚證、單身-單身證明、離婚-離婚證和單身證明收入證明首付款的收據購房合同如果月收入大于5000，需要已繳交個人所得稅或家庭財產稅的稅單、最近六個月銀行往來對賬單、存折和定期存款單以及有關投資收益的證明文件等；申請人的其他物業(yè)及財產證明，如私人汽車所有權證等。外地人同上自然人需要在沈繳納一年的養(yǎng)老保險；私企業(yè)主（法人）需要繳納一年的稅；年檢的營業(yè)執(zhí)照副本以上材料，均需提交原件及復印件。5、申請按揭貸款的程序

1、貸款申請與受理2、貸款調查與審批3、貸款的發(fā)放4、貸款使用與償還5.1貸款申請與受理

借款人應直接向銀行的房地產信貸業(yè)務部門提出借款申請；房地產信貸業(yè)務部門在收到借款申請及符合要求的資料之日起，在二周內向借款人作出正式答復。5.2貸款調查與審批貸款銀行受理后，應及時安排力量對借款申請進行凋查和初審，重點內容如下：(1)借款人的身份和資格；(2)借款人提供資料的真實性及合法性等；(3)貸款用途；(4)借款人的償還能力；(5)借款人的擔保和保險情況。貸前調查和初審，要對借款申請及其有關資料的真實性和正確性負責。信貸管理部門負責對房地產信貸業(yè)務部門報送的貸款調查和初審意見進行復審，提出貸款審批意見。

5.3貸貸款的的發(fā)放(1)個個人住住房貸款款批準后后，房地地產信貸貸業(yè)務部部門應盡盡快通知知借款人人簽訂借借款合同同，辦理理用款、、抵押、、法律公公證和登登記、保保險等手手續(xù)，繳繳付各有有關費用用。(2)在在辦理理貸款手手續(xù)時，，為保證證有關資資料和貸貸款手續(xù)續(xù)的合法法性，可可委托律律師事務務所代辦辦有關貸貸款手續(xù)續(xù)和承辦辦有關法法律事宜宜。主要法律律事宜包包括：抵抵押房產產的合法法性驗證證、借款款人身份份及收入入資料驗驗證、抵抵押借款款合同審審核、抵抵押登記記查驗以以及今后后的貸款款催收等等。5.4貸貸款使使用與償償還借款申請請獲得批批推后，，貸款人人應通知知借款人人在指定定的時間間到貸款款銀行辦辦理有關關個人住住房貸款款用款手手續(xù)，并并在貸款款銀行開開立存款款賬戶。。還款方式式和還本本付息計計劃應在在借款合合同中規(guī)規(guī)定。貸貸款期限限在1年年以內(含1年年)的，，到期一一次償清清貸款本本息。貸貸款期限限在1年年以上的的，借款款人應按按月并自自使用貸貸款后第第二個月月開始償償付貸款款本息。。償還貸貸款本息息的方式式可選擇擇等額本本息月均均還款法法、等額額本金還還款法等等5.4貸貸款使使用與償償還借款人應應出具授授權書，，授權貸貸款銀行行可于約約定的還還款日主主動在借借款人在在該行開開立的存存款賬戶戶中扣收收。提前還款款借款人在在抵押貸貸款合同同生效一一年后，，若有足足夠的資資金來源源．可以以提前部部分或全全部還款款，但必必須在還還款前向向貸款人人提交書面申請請。逾期貸款款的處理理貸款人應應根據實實際逾期期金額和和實際逾逾期天數數按照人人民銀行行規(guī)定的的逾期貸貸款利率率收取利利息。如如借款人人連續(xù)3個個月或累累計6期期未能按期期如數還還款的，，貸款人人應向擔擔保人追追償或處處分抵押押物，清清償全部部貸款本本息。貸款流程程購房意向向客戶查查個人征征信記錄錄交定金同同時準備備貸款要要件簽約商品品房買賣賣合同提夠貸款款要件給給房產中中介報銀行審審核房產局網網上備案案銀行進抵抵押房款進入入開放商商賬戶購房者償償還銀行行本息7、貸款款的期限限、利率率和額度度（1）.貸款的期期限住住宅貸貸款年限限貸款人的的生理年年齡+貸貸款年限限男的不不大大于70周歲歲，女的的不大于于65周周歲。貸貸款的最最長年限限不超過過30年年。商業(yè)貸款年限最長期限10年。（2）.貸貸款利率見見附表（3）.貸貸款額度套數總房款的百分比利率首套70%基準利率二套60%上浮10%商鋪、寫字間、公寓50%上浮10%模擬練習例題：王先先生想買三三盛頤景園園的房子，，總房款110萬，，目前有一一套商貸貸，月供1500，，現(xiàn)