房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分析

與全成本管控區(qū)域成本管理部CONTENTS123房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念碧桂園的全成本管控理念和體系成本管控工作中的常見問題課程目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念1房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費(fèi)用的總和。一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念成本管控省錢×成本管控是解決如何科學(xué)地花錢的問題一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在全生命周期中要花哪些錢？你了解多少？一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念成本科目：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。

碧桂園項(xiàng)目成本科目開發(fā)成本01土地成本02行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用03主體建筑安裝工程費(fèi)04景觀環(huán)境工程05社區(qū)管網(wǎng)工程06公共配套設(shè)施07工程建設(shè)其他費(fèi)用08開發(fā)間接費(fèi)用期間費(fèi)用09管理費(fèi)用10營銷費(fèi)用11財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)12稅金13所得稅總成本一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念01土地成本土地成本土地出讓金拆遷補(bǔ)償及相關(guān)費(fèi)用契稅土地出讓金：分為土地出讓價(jià)款、土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款、土地溢價(jià)款。拆遷補(bǔ)償及相關(guān)費(fèi)用：除土地出讓金中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)之外的，另外發(fā)生的有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)（拆）遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。以及長期各類土地租賃費(fèi)用、交易費(fèi)用等，不含短期租賃費(fèi)用及紅線外拆遷費(fèi)用。契稅：土地出讓金的3%。土地成本約占項(xiàng)目總成本的？？%約占項(xiàng)目總成本的5-70%左右均有可能一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念01土地成本“成就共享”對土地拓展的指導(dǎo)回籠快1）良好的市場前景：售價(jià)高，市場容量大，去化快；2）恰當(dāng)?shù)挠玫匾?guī)模：首期開發(fā)與土地規(guī)模匹配（土地款是投入的主體）；3）便利的開發(fā)條件：凈地、熟地交付，合適的容積率，報(bào)建綠色通道等；4）寬松的資金環(huán)境：開發(fā)融資、按揭、預(yù)售款監(jiān)管等。占用少1）地價(jià)低、支付周期長；2）提前預(yù)售，減少工程和開發(fā)支出。一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念02行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用行政事業(yè)性收費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)定額外專項(xiàng)檢測費(fèi)增容配套費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包含基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、新型墻體基金、白蟻防治費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、消防審查費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)境影響評測費(fèi)、交通影響評估咨詢服務(wù)、防雷評估分?jǐn)倷z測費(fèi)及其他。定額外專項(xiàng)檢測費(fèi)：包含基礎(chǔ)專項(xiàng)檢測、室內(nèi)環(huán)境檢測、生活給水水質(zhì)檢測費(fèi)等。增容配套費(fèi)：水、電、燃?xì)庠鋈荨Ｐ姓?guī)費(fèi)給每平方增加了多少成本？一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念02行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)三通工程費(fèi)場地平整臨時(shí)設(shè)施勘測丈量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)獨(dú)立樣板房和獨(dú)立售樓部三通工程費(fèi)：含臨時(shí)施工道路、臨時(shí)施工供排水、臨時(shí)施工供電等。場地平整：場地基本平整及大型土石方開挖工程。臨時(shí)設(shè)施：含臨時(shí)辦公、宿舍設(shè)施、臨時(shí)場地、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)圍板?？睖y丈量費(fèi)：含初勘、詳勘、沉降觀測及基坑觀測、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線和面積丈量。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：各類設(shè)計(jì)費(fèi)用。獨(dú)立樣板房和獨(dú)立售樓部：臨時(shí)性獨(dú)立樣板房和獨(dú)立售樓部（含建造、精裝及軟裝修，后期會(huì)拆除的建筑）。博意順茵一、 房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的全成成本概念03主體建筑安裝裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi)地下室結(jié)構(gòu)及粗裝修地上結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗工程公共部位裝修外立面裝修欄桿工程（陽臺(tái)露臺(tái)護(hù)窗欄桿）基礎(chǔ)工程費(fèi)：含樁基礎(chǔ)、基坑支護(hù)、降水費(fèi)用及其他地基處理工程。地下室結(jié)構(gòu)及粗裝修：地下室結(jié)構(gòu)（含除樁基及地下室大開挖土石方工程外的基礎(chǔ)工程）及粗裝修建筑成本。地上結(jié)構(gòu)及粗裝修：有地下室時(shí)為地下室頂板以上結(jié)構(gòu)，無地下室時(shí)為除樁基外的基礎(chǔ)工程及上部結(jié)構(gòu)工程及粗裝修建筑成本。門窗工程：單元門、入戶門、外立面門窗、防火門及防火卷簾。公共部位裝修：樓梯間、入戶大堂、電梯間、電梯轎廂裝修。外立面裝修：外立面干掛石材、幕墻、涂料、塊料、裝飾線及飾件等。現(xiàn)代家居萬方騰越一、 房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的全成成本概念03主體建筑安裝裝工程費(fèi)室內(nèi)精裝修工程室內(nèi)裝修工程室內(nèi)裝修水電四大類費(fèi)用精裝交樓其他配置室內(nèi)裝修工程：建筑物戶內(nèi)的裝修裝飾費(fèi)用。室內(nèi)裝修水電：精裝修范圍水電安裝工程（含燈具、潔具等）。四大類費(fèi)用：集團(tuán)統(tǒng)一指定的門、地板、樓梯扶手、櫥柜四大類成本，不含入戶門。精裝交樓其他配置：包括洗手柜、鏡柜、淋浴屏、抽煙機(jī)等?，F(xiàn)代家居雅駿一、 房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的全成成本概念03主體建筑安裝裝工程費(fèi)主體安裝工程主體水暖電消防空調(diào)太陽能熱水工程單體智能化工程電梯工程機(jī)械停車位發(fā)電機(jī)及安裝主體水暖電消防空調(diào)：含主體給排水、電氣、消防、通風(fēng)空調(diào)、防雷、采暖工程等。太陽能熱水工程：精裝修范圍水電安裝工程（含燈具、潔具等）。單體智能化工程：包括電子門禁、可視對講、監(jiān)控、電子顯示屏等建筑主體內(nèi)的智能化安防工程。電梯工程：含電梯的采購、安裝、交樓前的維護(hù)成本等。機(jī)械停車位：機(jī)械停車位的建安成本。發(fā)電機(jī)及安裝：發(fā)電機(jī)及安裝（非臨電），機(jī)房環(huán)保工程。騰安碧日一、 房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的全成成本概念03主體建筑安裝裝工程費(fèi)基礎(chǔ)：對于樁基工工程，以總建建筑面積為單單位計(jì)算，目目前的造價(jià)水水平一般是80－180元/m2，有去到600-700的。地基處理樁基礎(chǔ)非樁基礎(chǔ)一、 房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的全成成本概念03主體建筑安裝裝工程費(fèi)地基處理完全與場地的的地質(zhì)條件有有關(guān)運(yùn)氣不好的，，將付出大筆筆金錢，運(yùn)氣氣好的，支出出很少，甚至至不發(fā)生費(fèi)用用。比如韶關(guān)、清清遠(yuǎn)地區(qū)地下下溶洞較多，，處理起來花花費(fèi)大、耗時(shí)時(shí)長；有些地地區(qū)會(huì)出現(xiàn)換換填土現(xiàn)象。。相對來說，，換土之后如如果能利用天天然地基，是是相當(dāng)節(jié)省的的，但是，這這種方案具有有明顯的地區(qū)區(qū)特征，不是是每個(gè)城市都都可以效仿的的。一、 房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的全成成本概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)樁基礎(chǔ)礎(chǔ)它的造造價(jià)水水平受受什么么影響響？樁長打樁記錄樁型造價(jià)上有彈性，要有優(yōu)化意識(shí)！一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)非樁基基礎(chǔ)獨(dú)立筏筏板的的能避則則避筏板同兼地下室室底板板低層用用獨(dú)立立樁基基經(jīng)濟(jì)一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)地下室室：地下下室工工程的的造價(jià)價(jià)，一一般是是2,000－3,000元／m2。地下室面積地下室層數(shù)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性頂板覆土基坑支護(hù)土方工程人防工程防水工程一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念多棟高高層建建筑地地下室室縱向向示意意圖>單個(gè)地地下室室的面面積越越小，，整體體造價(jià)價(jià)水平平就越越高，，因?yàn)闉樗址謹(jǐn)偭肆怂闹苤艿膲w，，所以以多棟棟高層層建筑筑，其其下面面的地地下室室如果果是連連成一一片的的話，，相對對來說說，就就很經(jīng)經(jīng)濟(jì).地下室室面積積03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)多棟高高層建建筑地地下室室縱向向示意意圖>如果每每一棟棟的下下部都都有一一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的的地下下室，，而每每個(gè)地地下室室又相相互連連通，，象是是“地地道戰(zhàn)戰(zhàn)”一一樣，，那么么多個(gè)個(gè)地下下室的的造價(jià)價(jià)水平平肯定定要高高于一一個(gè)地地下室室。在在這一一點(diǎn)上上，設(shè)計(jì)評評審方方案時(shí)時(shí)多加加注意意。地下室室面積積<>一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念1F-1F究竟哪哪種成成本相對更更低？-2F-3F1F-1F多層地地下室室單層地地下室室？地下室室層數(shù)數(shù)03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念鋼筋砼核心地下室室建造造成本本控制制0.8m3/m2以上影響因因素：：底板板厚度度80－150kg/m2甚至更更多設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念因?yàn)橛杏懈餐镣?，將將直接接影響響到頂頂板部部位的的梁的的高度度和板板的厚厚度，，以及及配筋筋加大大。因因?yàn)榱毫杭痈吒?，將將?dǎo)致致抹灰灰工程程量和和防水水工程程量大大幅度度增加加。頂板覆覆土03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念涉及到到經(jīng)濟(jì)濟(jì)性在能夠夠保證證安全全的情情況下下，盡盡量優(yōu)優(yōu)化方方案，，追求求最大大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性。安全性性必須須要由由施工工單位位來承承諾，，否則則將來來我們們會(huì)面面臨被被索賠賠的問問題。。在安全全性，，我們們自己己要有有基本本的判判斷，，在我我們與與施工工單位位之間間，求求得安安全性性認(rèn)識(shí)識(shí)的平平衡，，不能能被施施工單單位牽牽著鼻鼻子走走?；又еёo(hù)03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念能否用用于本本期或或該項(xiàng)項(xiàng)目的的前期期回填填聯(lián)系需需求項(xiàng)項(xiàng)目，，“變變廢為為寶””項(xiàng)目自自用外運(yùn)需考慮慮到開開挖土土方的的可利用用性土方工工程03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念影響造造價(jià)較較為明明顯，，但因因?yàn)榫呔唧w的的表現(xiàn)現(xiàn)形式式是在在結(jié)構(gòu)構(gòu)工程程上，，所以以無法法拆分分出造造價(jià)水水平。。加之之，人人防工工程是是被動(dòng)動(dòng)接受受的設(shè)設(shè)計(jì)，，部分分地區(qū)區(qū)想不建建都不不行。人防工工程03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念防水層層不建建議做做兩道道，如如果怕怕漏，，從施施工管管理上上找原原因，，而不不準(zhǔn)通通過額額外花花費(fèi)來來補(bǔ)自自己管管理上上的漏漏洞。。防水工工程03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)以設(shè)計(jì)計(jì)補(bǔ)施工工？一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)地下室室哪些些部位位在設(shè)計(jì)上上做法上上可以以優(yōu)化？？一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)<涉及到到模板板、抹抹灰等等工序序，每每平方方米的的模板板和抹抹灰至至少節(jié)節(jié)省10元，甚甚至15元。一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)墻柱面面膩?zhàn)庸すば蛲苛息獕χ婷嬖谟糜猛苛狭蠒r(shí)，，可以以考慮慮將膩膩?zhàn)庸すば蚴∈÷?，，只刷刷涂料料，雖雖然涂涂料用用量可可能會(huì)會(huì)增加加，但但膩?zhàn)幼庸ば蛐蚋F貴。當(dāng)當(dāng)然，，地下下室地地涂料料，也也不必必用好好的，，一般般檔次次的就就行。。目前前膩?zhàn)幼拥脑煸靸r(jià)是是6－8元／m2。一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)天花抹灰ⅹ天花不不要抹抹灰，，直接接做涂涂料（（有些些地區(qū)區(qū)天花花不抹抹灰也也不刷刷涂料料）。。天花花因?yàn)闉橛写蟠罅康牡牧?，，所以以抹灰灰面積積一般般是建建筑面面積的的1.2倍以上上，遇遇有頂頂板覆覆土?xí)r時(shí)，因因?yàn)榱毫盒枰痈吒?，天天花面面積甚甚至?xí)?huì)達(dá)到到建筑筑面積積的1.5倍。每每平方方米的的抹灰灰造價(jià)價(jià)按12元／m2計(jì)算，，對于于10,000m2的地下下室，，如果果天花花抹灰灰面積積是15,000m2，僅此此一項(xiàng)項(xiàng)就可可以節(jié)節(jié)省18萬，夠夠發(fā)兩兩個(gè)骨骨干員員工的的一年年工資資。節(jié)約成成本可可發(fā)兩兩個(gè)骨骨干員員工的的一年年工資資一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)燈火通通明是是浪費(fèi)費(fèi)自然通通風(fēng)更更節(jié)約約ⅹⅹ一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)地下室室的門門窗工工程，，主要要是防防火門門，它它的數(shù)數(shù)量是是按規(guī)規(guī)范確確定的的，剛剛性很很強(qiáng)，，想在在設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)節(jié)上節(jié)節(jié)省，，不容容易。。?一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)地下室室的機(jī)機(jī)電工工程，，機(jī)電電成本本可以以說是是個(gè)無無底洞洞，管管理得得好也也可以以更經(jīng)經(jīng)濟(jì)，，而且且對于于地下下室還還涉及及到很很多要要與政政府壟壟斷行行業(yè)的的承建建范圍圍接駁駁，所所以在在設(shè)計(jì)計(jì)上需需要注注意以以下幾幾點(diǎn)：：a.做好管管線綜綜合平平衡，，防止止不必必要的的設(shè)計(jì)計(jì)變更更和現(xiàn)現(xiàn)場修修改，，以致致造成成浪費(fèi)費(fèi)；b.對于電電氣部部分，，有條條件的的機(jī)電電圖紙紙最好好能和和電力力設(shè)計(jì)計(jì)院的的外電電設(shè)計(jì)計(jì)相匹匹配（（至少少需要要機(jī)電電設(shè)計(jì)計(jì)單位位了解解電力力設(shè)計(jì)計(jì)院當(dāng)當(dāng)?shù)刈鲎龇ǎ@這樣防防止兩兩者之之間的的差異異較大大，而而使機(jī)機(jī)電成成本無無法控控制；；c.合理設(shè)設(shè)置水水泵房房、消消防等等控制制中心心位置置，以以最適適合的的位置置以減減少各各管路路長度度；d.合理選選用各各管材材：預(yù)預(yù)埋的的電線線管用用PVC管，從從橋架架接至至末端端設(shè)備備之間間的管管段用用鍍鋅鋅電線線管（（當(dāng)?shù)氐赜袕?qiáng)強(qiáng)制規(guī)規(guī)定的的除外外）；；給排排水的的管材材也是是，PVC-U排水管管不需需要用用加厚厚的就就不要要用加加厚的的；消消火栓栓和噴噴淋給給水管管能用用國標(biāo)標(biāo)鍍鋅鋅鋼管管的就就不要要使用用加厚厚鍍鋅鋅鋼管管等等等。一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)地面以以上建建筑：以住住宅層層的單單體造造價(jià)為為例，，目前前一般般是1,450－1,850元／m2（不含含戶內(nèi)內(nèi)裝飾飾），，從物物業(yè)類類型上上看，，小高高層與與高層層的造造價(jià)差差別并并不大大.一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)建筑工工程此處的的建筑筑工程程，已已經(jīng)剝剝離了了外立立面裝裝飾、、外墻墻保溫溫、防防水等等項(xiàng)目目，所所以，，影響響造價(jià)價(jià)水平平的因因素集集中在在設(shè)計(jì)計(jì)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性上。。鋼筋砼屋面造造型ⅹ√√一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)防水工工程外墻是是不是是一定定要做做防水水？可可以再再作研研究，，外墻墻滲漏漏主要要集中中在窗窗框與與外墻墻的交交界處處。墻墻體滲滲漏的的情況況，少少見。。此項(xiàng)攤攤至地地上建建筑面面積一一般約約為20-30元/m2（僅廚廚衛(wèi)與與屋面面)外墻全全部做做防水水，造造價(jià)增增加至少40元／m2一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)外立面面門窗窗工程程這一項(xiàng)項(xiàng)剛性性和彈彈性都都很明明顯。目前前，外外立面面的門門窗與與建筑筑面積積（僅僅限所所在樓樓層））之比比，我我們稱稱之為為“窗窗地比比”，，約為為0.20-0.3。影響響門窗窗造價(jià)價(jià)的主主要是是門窗窗的功功能。。比如如隔熱熱、雙雙玻、、較好好的五五金件件、玻玻璃的的種類類（凈凈白玻玻？或或是專專門顏顏色？？）。。如果果門窗窗用后后裝法法施工工，將將出現(xiàn)現(xiàn)附框框的費(fèi)費(fèi)用，，相當(dāng)當(dāng)于每每平方方米建建筑面面積增增加造造價(jià)20－25元。目目前普普通型型材、、粉末末噴涂涂、雙雙玻、、較好好的五五金配配件，，門窗窗的平平均單單價(jià)是是380元／m2；斷橋橋隔熱熱大約約是600元／m2左右，，塑鋼鋼門窗窗（雙雙玻））大約約在400-450元/m2左右。。一、房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的全成成本概概念03主體建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)在鋁門門窗工工程上上，從其檔次上上進(jìn)行行成本本適配配比如如不不輕輕易易使使用用氟氟碳碳噴噴涂涂，，LOW-E玻璃璃，，對對于于聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅不不要要輕輕易易嘗嘗試試木木包包鋁鋁，，這這樣樣的的窗窗的的造造價(jià)價(jià)是是普普通通的的3倍（（以以380元/m2為基基數(shù)數(shù)））！！若若以以0.25的窗窗積積比比計(jì)計(jì)算算，，相相當(dāng)當(dāng)于于地地上上物物業(yè)業(yè)的的單單方方造造價(jià)價(jià)將將增增加加190元/m2（以以地地上上建建筑筑面面積積計(jì)計(jì)）），，若若按按可可售售，，增增加加的的造造價(jià)價(jià)將將會(huì)會(huì)更更高高?。∫?、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全成成本本概概念念03主體體建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)④外外立立面面裝裝修修這是是影影響響建建筑筑物物單單體體造造價(jià)價(jià)水水平平的的又又一一個(gè)個(gè)重重要要因因素素。。墻地比外立面裝飾面積與建筑面積之比，普遍的數(shù)字是1－1.3；對于聯(lián)排別墅或獨(dú)棟別墅來講，墻積比目前大部分在1.4-1.6之間，甚至更高。如果在設(shè)計(jì)上，能夠注意立面的層次不要過多，將會(huì)大大地降低墻地比。裝飾的檔次涂料、面磚、掛石等價(jià)格差異較大。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全成成本本概概念念03主體體建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)⑤公公共共部部位位裝裝修修感覺覺如如何何？？你留留意意過過你你家家小小區(qū)區(qū)的的入入戶戶大大堂堂、、電電梯梯間間、、電電梯梯轎轎廂廂都都做做了了哪哪些些裝裝修修嗎嗎？？一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全成成本本概概念念04景觀觀環(huán)環(huán)境境工工程程景觀環(huán)境工程小市政工程園建工程綠化工程建筑小品其他景觀工程紅線外景觀工程小市政工程：含小區(qū)紅線內(nèi)道路及小型橋梁，小區(qū)內(nèi)擋土墻、圍墻及護(hù)坡，分戶圍欄，排水與排污工程，含化糞池。園建工程：主體內(nèi)外土建類的園建工程，如涼亭、池塘、石藝、木裝飾工程、魚池水池的建設(shè)，室外泳池及人工湖工程。綠化工程：苗木采購、場地租用、綠化種植及交樓前的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等。建筑小品：雕塑、造型、陶罐等各類成品擺件。其他景觀工程：小區(qū)運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施、泛光照明、信報(bào)箱、交通設(shè)施、指示牌等。紅線外景觀工程：紅線外園建綠化景觀、道路、路燈等全部景觀環(huán)境費(fèi)用。順茵茵昇輝輝啊一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全成成本本概概念念啊04景觀觀環(huán)環(huán)境境工工程程如何控制景觀環(huán)境工程成本景觀工程a.平衡軟硬景：軟景與硬景的比例，要視項(xiàng)目情況而定。行業(yè)內(nèi)一般控制在軟多硬少。b.普通的多，名貴的少：對于植物，品種和規(guī)格的價(jià)格差異非常大。名貴的樹木，就象是古董，但是古董鑒賞家在人群中的比例可能是十萬或是百萬分之一。c.控制水景：水景造價(jià)昂貴，運(yùn)營費(fèi)用高，即耗電又耗水，（很多水景工程漏水?。┖笃诓荒芙?jīng)常使用，就變成擺設(shè)了。小區(qū)圍墻工程要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。此外就是注意門樓。門樓也可以說是無底洞，一個(gè)門樓花200多萬，并不罕見。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全成成本本概概念念05社區(qū)區(qū)管管網(wǎng)網(wǎng)工工程程社區(qū)管網(wǎng)工程小市政管網(wǎng)工程大市政管網(wǎng)工程小區(qū)智能化工程小市政管網(wǎng)工程：小市政范圍內(nèi)的室外安裝工程，含路燈、電纜套管工程，綠化淋養(yǎng)系統(tǒng)、給水工程、消防工程等；園建配套的水電安裝工程。大市政管網(wǎng)工程：含室外供水、供電、供暖、燃?xì)狻㈦娨?、電信網(wǎng)絡(luò)、環(huán)保、防雷八大專業(yè)的工程范圍，以整個(gè)小區(qū)或項(xiàng)目整體布局考慮的非個(gè)體設(shè)施。小區(qū)智能化工程：包括社區(qū)監(jiān)控、邊界防范、電子巡更、背景音樂、電子顯示屏、車輛管理等。小市市政政和和大大市市政政的的區(qū)區(qū)別別是是什什么么？？啊一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全成成本本概概念念啊05社區(qū)區(qū)管管網(wǎng)網(wǎng)工工程程配套套工工程程這一一項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用顯顯得得較較為為剛剛性性。。具具備備一一些些彈彈性性的的項(xiàng)項(xiàng)目目是是變變配配電電工工程程，，主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上，，因因?yàn)闉樵O(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和施施工工都都是是壟壟斷斷的的，，所所以以其其設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性需需要要甲甲方方專專人人把把握握，，甚甚至至需需要要公公關(guān)關(guān)。。其其造造價(jià)價(jià)水水平平又又與與地地方方土土政政策策有有關(guān)關(guān)，，可可注注意意以以下下幾幾點(diǎn)點(diǎn)：：高低低壓壓柜柜和和元元器器件件在品品牌牌和和廠廠家家選選擇擇上上很很重重要要，，能能用用合合資資的的就就不不用用進(jìn)進(jìn)口口的的，，能能用用國國產(chǎn)產(chǎn)的的就就不不用用合合資資的的，，因因?yàn)闉檫@這些些本本來來就就是是電電力力部部門門管管理理的的，，他他們們在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的時(shí)時(shí)候候不不會(huì)會(huì)考考慮慮到到經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因因素素，，若若能能通通過過公公關(guān)關(guān)然然后后修修改改設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)是是最最好好的的；；對于電纜，，能用四芯滿滿足要求的的就不要用用五芯電纜纜（包括插插接母線）），能用阻阻燃的就不不要用耐火火的，這個(gè)個(gè)存在很大大的造價(jià)差差異；對于地庫面面積很大的的地庫，如果單獨(dú)獨(dú)設(shè)置一個(gè)個(gè)發(fā)電機(jī)房房，那么每每一路應(yīng)急急電源需要要從發(fā)電機(jī)機(jī)房引出，，這樣會(huì)增增加很多造造價(jià)，不如如將發(fā)電機(jī)機(jī)房分成多多個(gè)發(fā)電機(jī)機(jī)低壓房，，雖然增加加了低壓柜柜，但總造造價(jià)是要減減少很多的的，對于具具體怎么分分當(dāng)然需要要在設(shè)計(jì)過過程中進(jìn)行行論證。一、 房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的全成本概概念05社區(qū)管網(wǎng)工工程工期緊，現(xiàn)現(xiàn)場的承建建商多，工工作面也處處于交叉狀狀態(tài)，工序序上也會(huì)前前后搭接，，容易引起起相互的爭爭執(zhí)，從而而直接影響響項(xiàng)目進(jìn)度度。主要還是關(guān)關(guān)于合同范范圍的，我我們在分判判的時(shí)候劃劃分好合同同范圍，對對于室外工工程的土石石方開挖與與回填分判判給一家單單位去做，，不能消防防挖了弱電電挖，弱電電挖完煤氣氣挖，外電電挖，機(jī)電電挖，亂成成一團(tuán)。室外管網(wǎng)工工程啊一、 房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的全成本概概念啊撒06公共配套設(shè)設(shè)施公共配套設(shè)施公建配套幼兒園、學(xué)校物業(yè)配套樣板房與售樓部裝修其他公共配套設(shè)施公建配套：包括為方便業(yè)主而建造的交通網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)點(diǎn)、大型的跨河、跨區(qū)橋梁工程、屬于公建性質(zhì)的會(huì)所、屬于公建性質(zhì)的活動(dòng)中心、配套酒店工程及配套的醫(yī)院等。幼兒園、學(xué)校：教育配套工程。物業(yè)配套：指為苑區(qū)內(nèi)業(yè)主提供物業(yè)管理的辦公場所、活動(dòng)場所等成本分?jǐn)偅êt(yī)務(wù)所、派出所等），含簡裝費(fèi)用。樣板房與售樓部裝修：樣板房與售樓部裝修成本（含軟裝及相應(yīng)配套）。其他公共配套設(shè)施：其他公共配套設(shè)施，含車位的虧損分?jǐn)?。碧桂園學(xué)校校創(chuàng)喜邦盛一、 房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的全成本概概念07工程建設(shè)其其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用工程監(jiān)理服務(wù)工程造價(jià)咨詢工程保險(xiǎn)工程獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)維修費(fèi)趕工費(fèi)開荒清潔費(fèi)物業(yè)前期介入費(fèi)工程監(jiān)理服務(wù)：各類監(jiān)理工程費(fèi)用。工程造價(jià)咨詢：招投標(biāo)代理服務(wù)、造價(jià)咨詢服務(wù)。工程保險(xiǎn)：各類工程保險(xiǎn)費(fèi)用（不含施工方自身承擔(dān)的保險(xiǎn)費(fèi)用）。工程獎(jiǎng)勵(lì)：給予施工單位工程質(zhì)量及進(jìn)度方面的獎(jiǎng)勵(lì)。物業(yè)維修費(fèi)：工程已完工，非施工方保修范圍且不屬于施工方原因產(chǎn)生的維修或更新費(fèi)用。趕工費(fèi)：工程正常建安成本外需另外增加的工程趕工費(fèi)用。國晟啊撒一、 房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的全成本概概念08-11費(fèi)用費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用：定期結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本的間接費(fèi)用。營銷費(fèi)用：項(xiàng)目營銷人員的勞資薪酬、廣告費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)、委托代銷手續(xù)費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)等項(xiàng)目營銷部門發(fā)生的所有費(fèi)用，銷售案場特約物業(yè)服務(wù)支出，未在合同總價(jià)中扣除的銷售/收樓/工程質(zhì)量原因造成的減免或贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)，租賃臨時(shí)展銷中心的租金、裝修（含硬軟裝）成本，應(yīng)區(qū)域項(xiàng)目要求新開業(yè)的酒店在新開業(yè)期的虧損。財(cái)務(wù)費(fèi)用：含各類利息、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、安排費(fèi)、咨詢費(fèi)等。管理費(fèi)用：包括項(xiàng)目、區(qū)域平臺(tái)、集團(tuán)平臺(tái)費(fèi)用以及各類獎(jiǎng)金。啊撒一、 房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的全成本概概念12-13稅費(fèi)稅費(fèi)主營業(yè)務(wù)稅金及附加土地增值稅不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅所得稅主營業(yè)務(wù)稅金及附加：城建稅及附加、堤圍費(fèi)。土地增值稅：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅：“營改增”后無法及時(shí)取得有效增值稅發(fā)票而增加的成本，在有效稅務(wù)管理下應(yīng)為0。所得稅：毛利潤的25%。啊撒碧桂園的全全成本管控理念和和體系2二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系01全成本理念念什么是全成成本？全員全全面全全過程二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系01全成本理念念全員營銷財(cái)務(wù)工程設(shè)計(jì)開發(fā)成本采購二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系01全成本理念念全面示范區(qū)園建建貨量區(qū)綠化化泛光照明土地出讓金金人防易地建建設(shè)費(fèi)三通工程費(fèi)費(fèi)場地平整小區(qū)道路工工程給排水工程程供配電系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)勘測丈量費(fèi)費(fèi)地上結(jié)構(gòu)及及粗裝修精裝交樓其其他配置門窗工程軟裝物業(yè)前期介介入費(fèi)營銷費(fèi)用二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系01全成本理念念全過程投資版目標(biāo)成本前期版合約規(guī)劃成本策劃方案版目標(biāo)成本方案版合約規(guī)劃動(dòng)態(tài)成本開盤后評估估結(jié)算后評估估標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)控月度回顧會(huì)會(huì)數(shù)據(jù)庫前期過程管控定價(jià)成本二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系02全成本體系系目標(biāo)管理投資版目標(biāo)成本為新項(xiàng)目獲取階段制定的目標(biāo)成本，投資階段的經(jīng)營指標(biāo)作為后續(xù)管理的底線目標(biāo)。方案版目標(biāo)成本為土地獲取后、在投資版目標(biāo)成本基礎(chǔ)上，基于成本策劃而制定的目標(biāo)成本。方案版目標(biāo)成本作為項(xiàng)目過程控制的基準(zhǔn)。集團(tuán)關(guān)于項(xiàng)目利潤的管理目標(biāo)：（1）一、二線城市項(xiàng)目整體利潤率不低于8%；（2）“勞斯萊斯”項(xiàng)目三、四線城市項(xiàng)目整體利潤率不低于10%；（3）別墅產(chǎn)品（毛坯）利潤率不低于12%。二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系02全成本體系系動(dòng)態(tài)管理合同、費(fèi)用的發(fā)生如果與合約規(guī)劃不符，需進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。項(xiàng)目實(shí)時(shí)更新動(dòng)態(tài)成本情況，每月提交成本回顧月報(bào)。標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)控：對建造標(biāo)準(zhǔn)與限額設(shè)計(jì)的達(dá)成進(jìn)行過程跟蹤。項(xiàng)目每月組織月度成本回顧會(huì)，內(nèi)容包括但不限于：成本情況匯報(bào)、成本超支結(jié)余分析、經(jīng)營指標(biāo)變動(dòng)分析，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及跟蹤，問題及解決方案等。二、碧桂園的全全成本管控理念和和體系02全成本體系系后評估管理開盤后7個(gè)日歷天內(nèi)（遇重大節(jié)假日，如國慶、春節(jié)順延）召開開盤后評估會(huì)議。各標(biāo)段總包結(jié)算全部完成終審后60天內(nèi)須完成結(jié)算后評估。成本管控工工作中的常常見問題3三、成本管管控工作中中的常見問問題合約管理環(huán)節(jié)施工現(xiàn)場管理環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)三、成本管管控工作中中的常見問問題1）設(shè)計(jì)管理理環(huán)節(jié)圖紙漏項(xiàng)太太多招標(biāo)施工不不同圖分批出圖對材料、工工藝研究不不透工程設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的有效效把握輕易按施工工單位修改改設(shè)計(jì)管理三、成本管管控工作中中的常見問問題去2）合約管理理環(huán)節(jié)招標(biāo)采用無無圖分標(biāo)投標(biāo)單位少少，競標(biāo)力力度不夠招標(biāo)分判范范圍不清不注重合同同圖紙管理理問題預(yù)見性性不夠合約管理三、成本管管控工作中中的常見問問題去3）現(xiàn)場管理理環(huán)節(jié)項(xiàng)目部單方方面更改沒有充分的的施工規(guī)劃劃人為地改變變施工順序序強(qiáng)逼施工單單位進(jìn)場受施工單位位影響及引引誘現(xiàn)場管理擅自更改合合同范圍不按合約規(guī)規(guī)定程序代代工現(xiàn)場簽證不不嚴(yán)空口許諾風(fēng)險(xiǎn)防范意意識(shí)若三、成本管管控工作中中的常見問問題問題客觀主觀設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)工工作時(shí)間偏偏短評審過程復(fù)復(fù)雜如何增強(qiáng)合約和成本本意識(shí)？三、成本管管控工作中中的常見問問題對于產(chǎn)生上上述問題的的主觀因素素，則完全全可以依靠靠通過改進(jìn)進(jìn)相關(guān)部門門的工作方法、加強(qiáng)部門門之間的協(xié)作配合、鍛煉員工工的個(gè)人素質(zhì)、推動(dòng)不同同部門員工工之間的工作交流、提高員工工對于公司司的責(zé)任感等途徑來克克服。三、成本管管控工作中中的常見問問題1遵重合約任何人、任任何部門都都不要擅自自更改合約約范圍，不不要改變合合約條件，，合約條件件和范圍的的修改，必必須按照規(guī)規(guī)定的程序序進(jìn)行。個(gè)個(gè)人和部門門都不得越越權(quán)行事。。三、成本管管控工作中中的常見問問題2合作的態(tài)度一旦合同確確立，對于于施工單位位，我們首首先要抱著著合作的態(tài)態(tài)度，在心心態(tài)上不要要搞對抗，，而是盡一一切可能幫幫助對方來來按時(shí)按質(zhì)質(zhì)地完成工工程施工任任務(wù)，這才才是我們的的共同目標(biāo)標(biāo)。三、成本管管控工作中中的常見問問題3工程管理過程不越權(quán)項(xiàng)目部管理理人員在工工程管理過過程中不要要越權(quán)，該該設(shè)計(jì)部門門決定的事事項(xiàng)項(xiàng)目部部就不要自自己決定，，屬合約部部門處理的的事項(xiàng)，就就不要單方方面地向施施工單位許許諾。各方方面的工作作人員一定定要認(rèn)識(shí)到到自己的職職責(zé)，不能能隨心所欲欲。三、、成成本本管管控控工工作作中中的的常常見見問問題題4成本敏感度對與與工工程程有有關(guān)關(guān)的的任任何何事事情情，，不不要要只只看看事事情情本本身身和和表表面面，，對對于于任任何何事事情情要要將將它它折折算算成成金金錢錢來來對對待待，，再再將將折折算算的的金金額額與與自自己己的的薪薪水水作作比比較較，，使使我我們們在在““金金錢錢””這這個(gè)個(gè)問問題題上上時(shí)時(shí)時(shí)時(shí)處處于于敏敏感感狀狀態(tài)態(tài)。。三、、成成本本管管控控工工作作中中的的常常見見問問題題5把握設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求不不能能含含糊糊不不清清，，任任由由施施工工單單位位發(fā)發(fā)揮揮，，不不同同檔檔次次、、不不同同造造價(jià)價(jià)水水平平的的材材料料、、工工藝藝不