房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)可可行行性性分分析析概概論論房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目費(fèi)費(fèi)用用測測算算房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性分分析析概概述述一、、可可行行性性研研究究的的概概念念、、作作用用二、、可可行行性性研研究究的的內(nèi)內(nèi)容容三、、可可行行性性研研究究的的工工作作程程序序一、、房房地地開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究的的概概念念、、作作用用1、可可行行性性研研究究的的概概念念在投投資資決決策策前前，，對(duì)對(duì)與與項(xiàng)項(xiàng)目目有有關(guān)關(guān)的的市市場場、、資資源源、、工工程程技技術(shù)術(shù)、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、社社會(huì)會(huì)等等各各方方面面問問題題進(jìn)進(jìn)行行全全面面的的分分析析、、論論證證和和評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)，，從從而而判判斷斷項(xiàng)項(xiàng)目目在在技技術(shù)術(shù)上上是是否否可可行行，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上是是否否合合理理，，并并對(duì)對(duì)多多個(gè)個(gè)方方案案進(jìn)進(jìn)行行優(yōu)優(yōu)選選的的科科學(xué)學(xué)方方法法。。2、可行性研究究的作用1）為投資決策策提供依據(jù)2）作為資金籌籌措的依據(jù)3）作為編制設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書的的論據(jù)4）作為有關(guān)部部門簽訂協(xié)議議、合同的依依據(jù)5）作為項(xiàng)目審審批、申請(qǐng)建建設(shè)執(zhí)照的依依據(jù)二、可行性研研究的內(nèi)容(實(shí)際案例鏈接接)1、項(xiàng)目概況2、市場分析和和需求預(yù)測3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案的優(yōu)選4、項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)工期、開發(fā)發(fā)進(jìn)度安排5、項(xiàng)目投資估估算6、資金的籌集集方案和籌集集成本估算7、經(jīng)濟(jì)分析和和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)10、結(jié)論項(xiàng)目籌劃三、可行性研研究的工作程程序市場調(diào)查與分分析優(yōu)化和選擇開開發(fā)方案方案評(píng)價(jià)編制研究報(bào)告第二節(jié)房房地產(chǎn)市場分分析一、房地產(chǎn)開開發(fā)投資的影影響因素分析析二、市場調(diào)查查一、房地產(chǎn)開開發(fā)投資的影影響因素分析析1、內(nèi)部影響因因素2、外部影響因因素分析宏觀因素：人人口、經(jīng)濟(jì)、、政策法規(guī)等等微觀因素：地地段位置與技技術(shù)因素基礎(chǔ)設(shè)施與公公共設(shè)施鄰里影響規(guī)劃控制二、市場調(diào)查查市場環(huán)境調(diào)查查1、房地產(chǎn)市場場調(diào)查的內(nèi)容容(實(shí)際案例鏈接接)房地產(chǎn)的供需需情況調(diào)查開發(fā)場地調(diào)查查房地產(chǎn)市場供供給調(diào)查123房地產(chǎn)市場需需求調(diào)查123房地產(chǎn)市場競競爭情況調(diào)查查：競爭企業(yè)業(yè)1234、競爭產(chǎn)品1234房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)調(diào)查1234562、房地產(chǎn)不同同營銷階段的的調(diào)查內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目定定位階段的市市場調(diào)查：項(xiàng)項(xiàng)目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目交通狀況況調(diào)查項(xiàng)目周邊景觀觀調(diào)查商務(wù)圈和商圈圈調(diào)查區(qū)域基本信息息調(diào)查相關(guān)項(xiàng)目基本本信息調(diào)查房地產(chǎn)市場推推廣階段的市市場調(diào)查：競競爭項(xiàng)目基本本信息調(diào)查競爭項(xiàng)目銷售售信息調(diào)查客戶需求和接接觸媒體習(xí)慣慣調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目銷售售階段段的市市場調(diào)調(diào)查：：市市場推推廣調(diào)調(diào)查和和測評(píng)評(píng)成交客客戶問問卷調(diào)調(diào)查銷售難難點(diǎn)調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)售后后階段段的市市場調(diào)調(diào)查第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用測測算一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目費(fèi)用用測算算的作作用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總投投資構(gòu)構(gòu)成1、為籌籌集開開發(fā)資資金提提供依依據(jù)2、作為為研究究工程程造價(jià)價(jià)合理理性的的手段段3、作為為選擇擇最優(yōu)優(yōu)設(shè)計(jì)計(jì)方案案的重重要控控制條條件4、作為為項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)實(shí)施施過程程中投投資控控制的的依據(jù)據(jù)一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目費(fèi)用用測算算的作作用土地地費(fèi)費(fèi)用用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總投投資構(gòu)構(gòu)成前期工工程費(fèi)費(fèi)建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)開發(fā)企企業(yè)的的經(jīng)營營管理理費(fèi)其他代代收費(fèi)費(fèi)用固定資資產(chǎn)投投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅土地、、拆遷遷安置置、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公共共配套套管理、、銷售售、財(cái)財(cái)務(wù)表格P483-6實(shí)際項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用清清單面積法法：P=CQ其它方方法等等等第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)一、投投資基基礎(chǔ)知知識(shí)二、投投資回回收期期三、凈凈現(xiàn)值值四、內(nèi)內(nèi)部收收益率率五、財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)基基本報(bào)報(bào)表一、投投資基基礎(chǔ)知知識(shí)1、資金金的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計(jì)500500500不同方方案的的優(yōu)劣劣比較較單單位位：萬萬元通貨膨膨脹承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)資金增增值機(jī)會(huì)成成本2、資金金的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值換換算將現(xiàn)值值轉(zhuǎn)換換為將將來值值：F=P（1+I）n將將來來值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為現(xiàn)值值：P=F/（1+I）nN為計(jì)息息周期期例1：某房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商向向銀行行貸款款100萬元，，貸款款年利利率為為8%，貸款款期限限為3年，到到期后后一次次償還還本息息。則則到期期后應(yīng)應(yīng)償還還的本本息是是多少少？例2：年利利率為為8%，3年后500萬元的的一筆筆收入入，在在目前前來講講相當(dāng)當(dāng)于多多少？？3、現(xiàn)金金流量量分析析現(xiàn)金流流量：：一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目在某某一特特定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)收入入或支支出的的資金金數(shù)額額?，F(xiàn)金流流入量量、現(xiàn)現(xiàn)金流流入量量、凈凈現(xiàn)金金流量量現(xiàn)金流流量圖圖：（（現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表）5000123N-1N7575757575二、投投資回回收期期項(xiàng)目的的凈收收益額額用于于抵償償全部部投資資所需需要的的時(shí)間間1、靜態(tài)態(tài)投資資回收收期：：不考考慮時(shí)時(shí)間因因素影影響2、動(dòng)態(tài)態(tài)投資資回收收期：：動(dòng)態(tài)投投資回回收期期還需需要與與基準(zhǔn)準(zhǔn)回收收期相相比較較三、財(cái)財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值值1、凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV：是指指按投投資者者可接受的的最低低收益益率，將項(xiàng)項(xiàng)目各各期的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量折折算到到項(xiàng)目起起始點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的的現(xiàn)值值之和和。2、項(xiàng)目目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)可可行性性：FNPV》》=03、例：：某投投資項(xiàng)項(xiàng)目的的現(xiàn)金金流量量如表表（單單位：：萬元元），，假設(shè)設(shè)基準(zhǔn)準(zhǔn)收益益率為為10%，試計(jì)計(jì)算該該項(xiàng)目目的凈凈現(xiàn)金金流量量和凈凈現(xiàn)值值，并并判斷斷該項(xiàng)項(xiàng)目是是否可可行。。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、內(nèi)內(nèi)部收收益率率1、內(nèi)部部收益益率：：是指指使項(xiàng)項(xiàng)目各各期的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的現(xiàn)值值之各各等于于零時(shí)時(shí)的折折現(xiàn)率率。2、計(jì)算算過程程：試試錯(cuò)法法3、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行行性的的判斷斷：內(nèi)內(nèi)部收收益率率》=基準(zhǔn)收收益率率根據(jù)上上例數(shù)數(shù)據(jù)：：求取取其內(nèi)內(nèi)部收收益率率4、內(nèi)部部收益益率法法與凈凈現(xiàn)值值法的的主要要區(qū)別別第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析一、投投資的的主要要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素素二、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析的的方法法一、投投資的的主要要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素素市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)作業(yè)給定一一個(gè)實(shí)實(shí)際的的房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)研報(bào)報(bào)告給定一一個(gè)實(shí)實(shí)際房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目可行行性研研究報(bào)報(bào)告要求整整理報(bào)報(bào)告的的框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)寫出出報(bào)告告的目目錄，，分析析報(bào)告告的重重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容所所在。。（分分組進(jìn)進(jìn)行，，每組組的案案例均均不同同）二、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析的的方法法1、敏感性性分析析：分析和和預(yù)測測發(fā)項(xiàng)項(xiàng)