房地產(chǎn)融資理論概述本篇論文目錄導航：【題目】內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)融資問題探析【第一章】內(nèi)蒙古房地企業(yè)融資發(fā)展探究緒論【第二章】房地產(chǎn)融資理論概述【第三章】內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及融資的現(xiàn)狀與問題【第四章】新華聯(lián)雅園房地產(chǎn)項目融資實例分析【第五章】內(nèi)蒙古房地產(chǎn)融資項目的啟示與建議【參考文獻】內(nèi)蒙古房地公司融資建設(shè)研究參考文獻第二章房地產(chǎn)融資理論概述房地產(chǎn)融資的概念及特征房地產(chǎn)融資的概念狹義上講，房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)或項目的直接和間接融資的總和，這其中包括房地產(chǎn)信貸和資本市場融資等。廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)、流通及消費的整體過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。房地產(chǎn)融資的特征與其它產(chǎn)業(yè)融資相比，房地產(chǎn)融資具備一些較獨有的特質(zhì)，主要表現(xiàn)在以下五個方面。（1）產(chǎn)品生產(chǎn)周期長。一般而言，一個房地產(chǎn)項目從開發(fā)策劃、取得土地、開工建設(shè)、到房屋銷售以至回款最少也要2年的時間，有些甚至達到3-4年或更多，與制造、金融和服務(wù)等行業(yè)相比，資金周轉(zhuǎn)時間都相對較長。（2）房地產(chǎn)融資金額大。一個房地產(chǎn)項目的運作需要支付設(shè)計、人工、材料、土地出讓金、稅費、管理等大量資金，小一點項目的融資金額在幾百萬、幾千萬，而大些的融資可能達到上億甚至幾十億，相對于一般的項目融資更加增加了難度。（3）面臨較大的經(jīng)濟風險和政策風險。房地產(chǎn)業(yè)的興衰與宏觀經(jīng)濟運行走勢關(guān)聯(lián)度極強，行業(yè)波動非常明顯。在我國，對房地產(chǎn)的政策調(diào)控又是政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要方式之一，房地產(chǎn)業(yè)受國家政策調(diào)控的影響更大。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟風險及政策風險都相對較高。（4）需要擔保。我國的金融機構(gòu)為了降低來自房地產(chǎn)行業(yè)的貸款風險，一般都要求企業(yè)必須提供擔保。房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后，要用土地作為抵押物擔保進行融資進行開工建設(shè)，而在建設(shè)過程中又以在建資產(chǎn)擔?；I集運營資金。（5）資金專用性強。房地產(chǎn)融資貸款基本要求投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，具有很強的針對性。資金投向只能圍繞房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、分配和消費過程。房地產(chǎn)融資的影響因素和基本原則進行房地產(chǎn)融資時首要考慮的就是如何根據(jù)企業(yè)自身實力、市場趨勢及項目未來預(yù)期等條件進行具體分析并對項目做出符合市場價值的評估。其次則是從投資者的立場出發(fā)，考慮如何在融資過程中保障融資方的資金安全，即對融資資金的進入和退出交易結(jié)構(gòu)進行科學、合理、經(jīng)濟的設(shè)計。第三要考慮融資項目對融資方的吸引力，即要從融資方的角度分析其為何會鐘情于項目并愿意提供貸款。因而，在房地產(chǎn)融資的過程中，應(yīng)重點考慮以下影響因素并堅持以下幾個基本的原則。房地產(chǎn)融資的影響因素房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資策劃時，首先需要分析企業(yè)自身的資本狀況，在滿足企業(yè)基本運營與保障經(jīng)營風險的前提下，對各種融資模式的融資成本、融資風險和投資收益等幾個方面進行綜合性評估，以制定科學、合理、經(jīng)濟、安全的融資方案。通常，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇的因素主要有以下四個方面。.融資成本。融資成本是由于房地產(chǎn)企業(yè)為取得和使用資金而必須支付的各類費用，主要由兩部分構(gòu)成，即使用資金本身需要支付的資金占用費和籌措資金過程中花費的各類費用。資金占用費主要包括資金的時間價值和風險補償，通常即支付的利息；資金籌措費包括手續(xù)費、代理費、印刷費等。不同的融資模式其資金成本也是不一樣的。如股利的資本成本一般就比較高，相比較而言，債務(wù)資金的資本成本就比較低。企業(yè)必須從資金的形式及籌措的難度等方面綜合考慮各種融資模式的資金成本，以達到優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、滿足融資需求的目的。.經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)由于更容易受到宏觀調(diào)控政策的影響，故其經(jīng)營風險主要來源于市場變化劇烈?guī)淼睦麧櫟牟淮_定性上。因此市場的風險帶來的銷售收入的影響以及經(jīng)營杠桿這些影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的因素通常也會影響到融資企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。市場走勢越明朗，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入越穩(wěn)定，則其承擔固定利息費用的能力就越強，從而債務(wù)資金的比例就可適當提高。.財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險主要是指不能按時償債而帶來的缺少流動資金、難以維持基本運營甚至導致企業(yè)破產(chǎn)的風險。房地產(chǎn)企業(yè)如果為了滿足高速擴張而需要的大量資本，不惜鋌而走險加大負債融資力度以追求更高的財務(wù)杠桿效用，那將會增大企業(yè)的財務(wù)風險。因而，如何科學規(guī)劃、長遠考慮、未雨綢繆，從而把企業(yè)財務(wù)風險控制在自身可以承受的范圍內(nèi)，是優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)所必須充分考慮的事項。.資金來源的可靠性。資金來源的可靠性是指能否找到穩(wěn)定的資金提供者以按時、按量提供所需資金。穩(wěn)定的資金提供者要求其具有比較強大的資金儲備或資金流通與籌集能力，目前在我國，商業(yè)銀行就是最具有代表性的穩(wěn)定的資金提供者。同時，資金能否適時、按量地提供，不僅與資金提供者本身有關(guān)，而且與國家的宏觀調(diào)控政策、相應(yīng)的法規(guī)與制度有關(guān)。因而，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)密切關(guān)注國家政策與法規(guī)的調(diào)整與變動，適時調(diào)整與資金提供者的契約，以保障所需資金的可靠性。.2.2房地產(chǎn)融資的基本原則房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中不僅要綜合考慮各種重要影響因素，還應(yīng)該遵循一定的基本原則。.規(guī)模適度原則。規(guī)模適度原則是指房地產(chǎn)企業(yè)的融資額度應(yīng)與企業(yè)自身的償債能力相適配。房地產(chǎn)企業(yè)不論采取什么樣的融資模式與渠道，都首先應(yīng)該確定一個合理的融資量。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在對自身償債能力進行評估時也應(yīng)采取相對保守的原則，不能以最優(yōu)狀況為預(yù)期，以免遭遇意外的風險。因此在確定融資規(guī)模時，不僅要考慮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)模、周期、市場狀況等，還要估算總的資金需求量及資金需求的動態(tài)進度，合理安排各期的投資支出，以避免長期的大量舉債。如不能科學規(guī)劃所融資本的動態(tài)配置就會造成以下問題：融資量過大會增加融資成本，降低資金的使用效率；融資額度過少，又會影響資金的及時供給，從而影響項目運作的進度和規(guī)模。.風險收益原則。風險收益原則是指房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資時，不能僅僅看到融資所帶來的收益，還要看到其對企業(yè)可能帶來的顯在與潛在的財務(wù)與經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)進行負債經(jīng)營時，將會面臨資金鏈斷裂、還本付息、破產(chǎn)償債等一系列風險。負債經(jīng)營固然可使企業(yè)通過財務(wù)杠桿提高資本收益率，但也可能造成企業(yè)因經(jīng)營風險而帶來的破產(chǎn)威脅。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資活動時，不僅要考慮負債經(jīng)營的財務(wù)杠桿所帶來的益處，而且要全面衡量融資給企業(yè)帶來的風險，力求維持融資收益與風險的均衡。.成本效益原則。成本效益原則是指房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，要全面衡量某一融資模式所需的成本，使其與預(yù)期帶來的收益相適應(yīng)。房地產(chǎn)融資是為了投資，所以房地產(chǎn)融資必須首先確定有利的投資方向和明確的資金用途，統(tǒng)籌考慮融資和投資兩個環(huán)節(jié)，力求融資成本低而投資效益高，實現(xiàn)最優(yōu)的成本效益。由于各種不同的房地產(chǎn)融資渠道和融資方式具有不同的融資成本和融資難易度，因此房地產(chǎn)企業(yè)在融資時應(yīng)該選擇合理的融資渠道和方式，力求降低融資成本。.時機適當原則。時機適當原則是指房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)融資的過程中，必須根據(jù)項目的進度和資金需求合理安排適當合理的籌集時機和規(guī)模，從而避免當取得資金過早時造成閑置，或者因資金到位時間滯后而影響項目的正常運行。同時還要根據(jù)項目的進展狀況，實現(xiàn)所籌集資金的動態(tài)均衡配置。將全年的資金需求量按期分配，同時結(jié)合資金的回收狀況，合理適度地安排融資、投放和回收計劃。.3房地產(chǎn)融資方式房地產(chǎn)融資依據(jù)其資金來源途徑可分為外部融資與內(nèi)部融資兩種形式。外部融資依所有權(quán)及資金占用時間不同，外部融資一般分為主權(quán)性融資及債務(wù)性融資兩種形式。.主權(quán)性融資主權(quán)性融資是指融資者向出資者出讓一部分利潤以獲取融資的行為。這種融資方式的特點在于所注入的資本是企業(yè)的永久資本，對資本的使用方式不受制約。同時，出資者與融資者共享利潤的同時還要共擔風險，降低了企業(yè)的融資風險。但缺點在于融資成本比較高，融資程序比較復雜，而且可能牽涉到企業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)問題，造成企業(yè)正常經(jīng)營的困擾。主權(quán)性融資又有以下三種形式。（1）合作開發(fā)融資。合作開發(fā)融資是指具有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當事人共同出資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。這種合作方式不限于一方出地、另一方出資，也可以雙方共同出地出資。使用合作開發(fā)融資可以減少房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的投入，從而減少風險。合作開發(fā)融資的缺點在于以犧牲一部分企業(yè)利潤為條件。因此，合作開發(fā)融資的成本較高。特別是如果項目的運作比較成功，獲取利潤比較豐厚時則損失的項目利潤就會更大了。另外，尋找項目合作者可能要花費較長的時間與精力，這也會構(gòu)成項目融資成本的一部分。（2）直接吸收融資。直接吸收融資是指非股份制企業(yè)以協(xié)議形式吸收國家、其他企業(yè)或組織、個人及外商等直接投入資金，形成企業(yè)資本金的一種籌資方式。直接吸收融資的優(yōu)點是可以快速增加企業(yè)自有資金比例，以滿足金融機構(gòu)的貸款要求；缺點則在于由于接收外來的投資者所以會稀釋股權(quán)，在某些情況下還可能會喪失對企業(yè)的控制權(quán)。（3）發(fā)行股票融資。發(fā)行股票融資指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票籌集項目運行所需資金的一種融資方式。發(fā)行股票進行融資的主要優(yōu)點在于，一是企業(yè)能夠進行大量的直接融資，獲得永久資本以實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模實力的擴張；二是分散開發(fā)風險，將企業(yè)風險與股票購買者共同承擔；三是在我國目前狀況下，發(fā)行股票成為一個公司是否具有實力與潛力的標志之一，從而可以提升企業(yè)知名度，創(chuàng)造品牌效益，也有利于企業(yè)競爭力的提高。發(fā)行股票融資也有其自身的劣勢。一是股票市場的不確定性會影響其在股市上的融資能力。當股票市場比較繁榮時，企業(yè)便會以較高的股價獲得更多的融資，而在股市低迷時，則會造成融資的不理想。二是上市所要求的高透明度可能暴露出一些企業(yè)原先隱藏的經(jīng)營問題，從而對企業(yè)聲譽造成影響，進而導致融資能力下降。三是對那些利用買殼實現(xiàn)上市的企業(yè)而言，由于信息的不對稱性，可能難以發(fā)現(xiàn)原先公司隱含的一些重大問題，故而存在很大的風險。.債務(wù)性融資債務(wù)性融資是指通過銀行或其它金融機構(gòu)以貸款或發(fā)行債券的方式融入房地產(chǎn)企業(yè)所需資金的一種融資方式。債務(wù)性融資需融資方支付本金和一定的利息，雖然能夠為企業(yè)帶來杠桿收益，但也會提高企業(yè)的負債率，造成一定的經(jīng)營與財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)使用的債務(wù)性融資方式一般包括三種，即貸款融資、債券融資與租賃融資。（1）貸款融資。依據(jù)所申請貸款對象的不同，貸款融資主要包括兩種形式：銀行貸款和其它融資機構(gòu)貸款。銀行貸款包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。信用貸款是指申貸者憑借過去良好的經(jīng)營業(yè)績、從事的開發(fā)業(yè)務(wù)以及信用，只需要用其它抵押物抵押或個人擔保，而不須用其房地產(chǎn)作抵押的貸款方式。房地產(chǎn)抵押貸款則要求申貸者必須以擁有的房地產(chǎn)作抵押。由于房地產(chǎn)抵押貸款能大大降低銀行的信貸風險，同時也便利于房地產(chǎn)公司操作，故在其信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)主導地位。其它融資機構(gòu)貸款則包括諸如房地產(chǎn)保險公司、投資基金管理公司、抵押公司、財務(wù)公司等。與銀行貸款相比，其它融資機構(gòu)貸款更具靈活性，但由于這些貸款機構(gòu)市場的不完善，故在目前我國的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中僅占據(jù)很少一部分。（2）債券融資。債券融資是指企業(yè)通過發(fā)行債券以獲取資金的一種融資方方式。房地產(chǎn)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。房地產(chǎn)債券融資的優(yōu)點在于還款期限一般比較長且較為靈活，對企業(yè)而言融資成本相對較低而且附加條件比較少。但我國目前房地產(chǎn)債券融資也存在以下幾個問題。一是缺乏活躍的市場。我國企業(yè)債券市場一直低迷，購買者對企業(yè)債券的興趣不夠，故采用這種方式很難獲得預(yù)期的效果。二是房地產(chǎn)債券設(shè)計品種單一，使得投資者缺乏可選擇的投資產(chǎn)品。三是利率管制政策的制約。40%的上限規(guī)定雖然對融資者而言控制住了融資成本，但是另一方面也很難引來投資者的投資意愿。四是國家控制相對嚴格。相關(guān)政府部門只有對房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟效益、債券發(fā)行總額及方式等內(nèi)容進行嚴格審查合格之后，才允許企業(yè)進行債券融資。（3）租賃融資。租賃融資指房地產(chǎn)開發(fā)商將其擁有的地產(chǎn)根據(jù)租戶的要求進行開發(fā)并與其簽訂長期的租賃合同，這樣可通過每年定期獲得的租金作為抵押，申請開發(fā)項目全額的長期抵押貸款。作為一種新型的融資方式，租賃融資具有手續(xù)簡便，可將融資與使用同步進行的優(yōu)點。而且由于租金在財務(wù)上可以作為經(jīng)營成本在稅前支付，所以租賃融資近年來在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了極大的發(fā)展，具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?3.2內(nèi)部融資房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部融資一般有兩種形式，企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款。與外部融資相比，內(nèi)部融資更容易受到企業(yè)自身的控制，而且具有融資成本低、財務(wù)與經(jīng)營風險低等優(yōu)勢。.企業(yè)自有資金。企業(yè)自有資金包括企業(yè)設(shè)立時各出資方投入的資金，經(jīng)營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金等由企業(yè)自有支配、長期持有的資金。自有資金是企業(yè)保持健康運營的基礎(chǔ)和保證。在我國，政府管理機構(gòu)和商業(yè)貸款機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有著嚴格要求，只有符合這一要求的企業(yè)才有可能參與到房地產(chǎn)開發(fā)的運營與融資活動中。由于自由資金在企業(yè)運營中發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用，因而房地產(chǎn)開發(fā)商一般不太