1、*縣退休人員管理服務(wù)活動(dòng)中心可行性研究報(bào)告*縣退休人員管理服務(wù)活動(dòng)中心可行性研究報(bào)告 第十章項(xiàng)目招投標(biāo)一、招標(biāo)原則為保證工程質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為， 規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和招投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合 法權(quán)益，按照中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法，編制了本項(xiàng)目的招投標(biāo)方案。 在 招標(biāo)過(guò)程中要遵循公平、公開(kāi)、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施 的監(jiān)督。二、招標(biāo)范圍本項(xiàng)目招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建 設(shè)有關(guān)的設(shè)備、主要材料的采購(gòu)。序號(hào)招標(biāo)范圍招標(biāo)形式招標(biāo)方式不米用招 標(biāo)方式招標(biāo)公告發(fā)布、 中標(biāo)候選人公示 媒體全部招標(biāo)部分招

2、標(biāo)自行 招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)1勘察設(shè)計(jì)VVV電視、報(bào)刊2建筑工程VVV電視、報(bào)刊3設(shè)備購(gòu)置VVV電視、報(bào)刊4其他（含監(jiān)理）VVV電視、報(bào)刊三、招投標(biāo)程序該建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容較多，質(zhì)量要求高，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目分項(xiàng)規(guī)模和建設(shè)要求， 凡是需公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目，在招投標(biāo)過(guò)程中應(yīng)遵守如下程序：1、在該項(xiàng)目經(jīng)上級(jí)部門(mén)批復(fù)同意后一個(gè)月內(nèi)， 建設(shè)方在主管部門(mén)指定的媒 介上發(fā)布有關(guān)招標(biāo)公告。2、在招標(biāo)文件開(kāi)始發(fā)出日起30日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人或者 其他組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)人少于 3個(gè)時(shí)，項(xiàng)目發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，招標(biāo)項(xiàng)目屬于建 筑施工的，招標(biāo)文件的

3、內(nèi)容還包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、 業(yè)績(jī)和擬完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備，本項(xiàng)目不接受聯(lián)合招標(biāo)。3、開(kāi)標(biāo)時(shí)由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，開(kāi)標(biāo)時(shí)由招標(biāo)人委 托公證機(jī)構(gòu)檢查并公證。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：能夠最大限度 的滿(mǎn)足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者能夠滿(mǎn)足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要 求。4、評(píng)標(biāo)按照中華人民共和國(guó)招投標(biāo)管理法的規(guī)定和程序進(jìn)行。5、中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，該通知書(shū)具有法律效 力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任、自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出30日這內(nèi), 按照招標(biāo)文件，建設(shè)方和中標(biāo)人簽訂書(shū)面合同，同時(shí)，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓 中標(biāo)項(xiàng)目，也不

4、得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的公開(kāi)范圍 和選擇投標(biāo)人的資質(zhì)上要求不同。不同的施工項(xiàng)目有以下資質(zhì)要求：（1）勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)：勘察設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng)目的前期基礎(chǔ)性工作。 對(duì)項(xiàng)目的初 步設(shè)計(jì)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，面向全市公開(kāi)挑選勘察設(shè)計(jì)單位，投標(biāo)人的資質(zhì)要求最低要在乙級(jí)及以上。（2）施工監(jiān)理招標(biāo)：施工監(jiān)理對(duì)工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。 在進(jìn)行施工 監(jiān)理招標(biāo)時(shí)，面向全市公開(kāi)選擇施工監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的監(jiān)理。投標(biāo)人的資質(zhì) 要求必須在乙級(jí)及以上。（3） 施工企業(yè)選擇招標(biāo)：該項(xiàng)目涉及內(nèi)容廣泛，依據(jù)工程的需要，采用總 承包和專(zhuān)項(xiàng)分包相結(jié)合方式，選擇施工企業(yè)和設(shè)備進(jìn)口公司。第十一章投資估算與資金籌措一、投資估算1

5、、估算依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按照國(guó)家計(jì)委發(fā)布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)”的要求和規(guī)定進(jìn)行編制。2、投資估算（1）投資估算內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)投資估算內(nèi)容主要包括：征地費(fèi)用、土建工程費(fèi)用、辦公用品 購(gòu)置和設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、以及工程建設(shè)期的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、 工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)和項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)等組成。（2）費(fèi)用估算依據(jù)a、建筑工程費(fèi)按建設(shè)投資估算辦法，根據(jù)土建設(shè)計(jì)資料及當(dāng)?shù)貑畏皆靸r(jià)進(jìn)行估算。b、設(shè)備及工器具的購(gòu)置費(fèi)根據(jù)設(shè)備及工器具生產(chǎn)廠家提供的近期報(bào)價(jià)估算。c、建設(shè)其它費(fèi)用建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、 預(yù)備費(fèi)等其它費(fèi)用，根據(jù)建筑工程費(fèi)用參照一

6、定費(fèi)率，并結(jié)合項(xiàng)目性質(zhì)進(jìn)行估 算。d、建設(shè)期利息本項(xiàng)目資金來(lái)源為國(guó)家投資補(bǔ)助和建設(shè)單位自籌，故項(xiàng)目建設(shè)期暫且沒(méi)考慮利息。e、本預(yù)備費(fèi)率按第一、第二部分工程費(fèi)用的 5%計(jì)提。f、總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+流動(dòng)資金固定資產(chǎn)投資=工程費(fèi)用+其他費(fèi)用+ 預(yù)備費(fèi)用（3）總投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和流動(dòng)資金組成，經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資為1500萬(wàn)元， 其中：建設(shè)投資1400萬(wàn)元，流動(dòng)資金為100萬(wàn)元（具體見(jiàn)附表，項(xiàng)目投資總估算表）。二、資金籌措申請(qǐng)國(guó)家投資補(bǔ)助資金600萬(wàn)兀，占總投資的40%申請(qǐng)地方政府配套資金400萬(wàn)元，占總投資的27%項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金500萬(wàn)元，占總投資的33%三、投資計(jì)劃

7、與資金管理本項(xiàng)目建設(shè)期為兩年，第一年投入500萬(wàn)元建設(shè)，第二年投入1000萬(wàn)元建 設(shè)。投資使用計(jì)劃見(jiàn)下表。建設(shè)資金使用計(jì)劃表單位：萬(wàn)元項(xiàng)另y金額2008 年2009 年投資金請(qǐng)國(guó)家投資補(bǔ)助資金600300300資金申請(qǐng)地方政府配套資金400400來(lái)源項(xiàng)目單位自籌資金500200300項(xiàng)目資金使用和管理嚴(yán)格按照國(guó)家項(xiàng)目建設(shè)管理辦法規(guī)定，為提高資金的 使用效果，應(yīng)遵循以下原則：1、項(xiàng)目資金實(shí)行“三專(zhuān)”管理，確保項(xiàng)目資金專(zhuān)款專(zhuān)用，開(kāi)設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金帳 戶(hù)，資金使用嚴(yán)格履行審批手續(xù)，實(shí)行報(bào)帳撥款。2、項(xiàng)目建設(shè)資金一律實(shí)行報(bào)帳制，確保資金緊跟項(xiàng)目走，杜絕截留和挪用。3、加強(qiáng)審計(jì)檢查監(jiān)

8、督，定期對(duì)資金運(yùn)用情況檢查、評(píng)估和審計(jì)，防止挪用、 串項(xiàng)等違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律問(wèn)題的發(fā)生。4、本著增產(chǎn)節(jié)約、增收節(jié)支的原則，遵循預(yù)算程序，嚴(yán)格按照確定的項(xiàng)目 內(nèi)容、規(guī)模、投資額度，做到專(zhuān)款專(zhuān)用，避免超計(jì)劃、超標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)模濫建和 無(wú)效投資。第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法按國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、 建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方 法與參數(shù)（第二版）及國(guó)家計(jì)委辦公廳出版發(fā)行的 投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）進(jìn)行編制。2、依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策，依據(jù)建設(shè)單位及參與本項(xiàng)目研究的其他專(zhuān)業(yè) 提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。3、本項(xiàng)目擬定建設(shè)期為2年，正常經(jīng)營(yíng)期為18年，項(xiàng)目總計(jì)算期為20 年。二、成本費(fèi)用估算1、成本估

9、算依據(jù)及說(shuō)明（1）運(yùn)營(yíng)成本主要有物料和水電消耗；員工的工資及福利費(fèi)用；為維持正常運(yùn)營(yíng)發(fā)生的固定資產(chǎn)維修費(fèi)用和管理費(fèi)用。維修費(fèi)按折舊費(fèi)的50燦算。（2） 工資及福利費(fèi)含集體福利、崗貼及各種獎(jiǎng)勵(lì)。該項(xiàng)目定員50人，項(xiàng) 目實(shí)施按50萬(wàn)元/年計(jì)算此費(fèi)用。（3） 折舊費(fèi)采用分項(xiàng)年限直線折舊法，房屋建筑物的折舊年限為 30年， 設(shè)備及設(shè)施折舊年限為15年，殘值均取5% （詳見(jiàn)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表）。 固定資產(chǎn)中的其他費(fèi)用均按遞延資產(chǎn)分 10年進(jìn)行攤銷(xiāo)（詳見(jiàn)無(wú)形資產(chǎn)及遞延資 產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)估算表）。（4） 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)要求和實(shí)際情況，年運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)為 5.0萬(wàn)元。2、總成本及費(fèi)用（詳見(jiàn)總成本及費(fèi)用

10、估算表）。（1）經(jīng)營(yíng)期年均總成本費(fèi)用為152.58萬(wàn)元；其中：固定成本121.68萬(wàn)元；可變成本30.9萬(wàn)元；（2）正常年經(jīng)營(yíng)成本85.9萬(wàn)元。三、收入估算項(xiàng)目建成投入使用后，考慮到本項(xiàng)目為公共福利性事業(yè)，沒(méi)有較大的收入， 主要收入為公寓入住收入、食堂收入及其它收入，預(yù)測(cè)正常年收入為240萬(wàn)元。1、退休人員公寓收入項(xiàng)目建成后可安置400名老人，考慮到老年人的經(jīng)濟(jì)條件不同，本項(xiàng)目建 成后為高、中、低三個(gè)不同檔次的居住標(biāo)準(zhǔn)，因此其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同；高 每人每月800兀以上、中每人每月500兀、低每人每月200兀，項(xiàng)目在計(jì)算時(shí)， 按照中檔為準(zhǔn)計(jì)算，平均入住率按照 70燉算，經(jīng)估算其一年的收入為16

11、8萬(wàn) 丿元。2、食堂收入項(xiàng)目建成后，食堂以后勤化的市場(chǎng)方式運(yùn)作，但目前本地區(qū)的生活水平和 老人們的飲食方式的不同，因此每人每天以5元計(jì)，其年收入為51萬(wàn)元。3、其他收入項(xiàng)目建成后，開(kāi)展退管服務(wù)，理療、護(hù)理等其他收入估算每年21萬(wàn)元?？偸杖?公寓收入+食堂收入 +其他收入=168+ 51+21 = 240萬(wàn)元。四、利潤(rùn)估算（詳見(jiàn)損益表）1、經(jīng)營(yíng)期年均利潤(rùn)總額為87.42萬(wàn)元。2、利潤(rùn)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額/總投資X 100%5.83%;投資利稅率=年利稅總額/總投資X 100%5.83%;五、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析（詳見(jiàn)全部投資現(xiàn)金流量表）通過(guò)逐年現(xiàn)金流量分析計(jì)算，可得出以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：1、財(cái)

12、務(wù)內(nèi)部收益率：8.69%; （FIRR）2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：76.06萬(wàn)元；（FNPV）3、投資回收期：19.4年；4、盈虧平衡點(diǎn)：58.19%; （BEP）六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，幾項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)相當(dāng)于同行業(yè)平均水平，且項(xiàng)目有較好 的經(jīng)濟(jì)效益，預(yù)定期內(nèi)能收回投資。更重要的是本項(xiàng)目的實(shí)施，不僅有力地改 善了社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題的解決，同時(shí)也加快了和諧社會(huì)的建設(shè)，使老人養(yǎng)老有了較 大的選擇空間，也使國(guó)家對(duì)老人養(yǎng)老問(wèn)題的壓力相應(yīng)得到緩解。所以本項(xiàng)目無(wú)論從經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益（而且社會(huì)效益是主要的）分析都是可行的。七、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，依據(jù)現(xiàn)行的財(cái)稅制度及有關(guān)行 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)

13、，參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)行的 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。1、效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi) 用?？鄢?xiàng)目投入及產(chǎn)出中屬于轉(zhuǎn)移支付的各項(xiàng)稅費(fèi)：（1）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅；（2）城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加等各種無(wú)實(shí)質(zhì)性支出的稅費(fèi)。間接效益與間接費(fèi)用的計(jì)算：本項(xiàng)目間接效益見(jiàn)社會(huì)效益分析部分，由于間接效益與間接費(fèi)用難以量化， 故只做一定范圍內(nèi)的定性分析。2、效益和費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整固定資產(chǎn)投資調(diào)整：本項(xiàng)目土建工程、設(shè)備購(gòu)置及安裝按影子價(jià)格系數(shù)1.1調(diào)整；利息相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)無(wú)實(shí)質(zhì)性支出；其他費(fèi)用不作調(diào)整。則固定資產(chǎn)投資調(diào)

14、整為：1650萬(wàn)元。工程殘值按總投資的50%+，評(píng)價(jià)期末全部回收。項(xiàng)目促進(jìn)了當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，社會(huì)效益極其顯著，保守估算項(xiàng)目的國(guó)民 經(jīng)濟(jì)收入為240萬(wàn)元，以后每年按5%遞增。3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)果如下：經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV 955.57萬(wàn)元；經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR） 13.70%;從國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果可知，該項(xiàng)目帶來(lái)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益較好，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收 益率大于社會(huì)折現(xiàn)率8%國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行第十三章效益分析與風(fēng)險(xiǎn)分析一、社會(huì)效益評(píng)價(jià)隨著社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科學(xué)醫(yī)療事業(yè)、人民生活水平的為斷提高、人 均壽命的延長(zhǎng)、老年人口正逐年增加、我國(guó)已正式步入老齡化社會(huì)。該項(xiàng)目是 公共社會(huì)福

15、利型項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)功在當(dāng)代，利在千秋。建成后，可以為老年 人提供一個(gè)集養(yǎng)生、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、教育、休閑于一體，生活舒適、設(shè)施 配套、功能齊全的現(xiàn)代化新型老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目的建設(shè)不僅有力地改 善了社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題的解決，同時(shí)，也加快了和諧社會(huì)的建設(shè)，使老人養(yǎng)老有了 較大的選擇空間，也使國(guó)家對(duì)老人養(yǎng)老問(wèn)題的壓力相應(yīng)得到緩解。因此這是一項(xiàng)民心工程，各階層對(duì)項(xiàng)目的支持率較高。本項(xiàng)目建成后，直接解決90人的就業(yè)問(wèn)題，另外臨時(shí)性工作還解決數(shù)十人。本項(xiàng)目建成后，僅有少量的生活污水產(chǎn)生，經(jīng)處理后對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生 影響，屬環(huán)保型項(xiàng)目，符事可持續(xù)型發(fā)展戰(zhàn)略。目前，本地區(qū)無(wú)論是政府還是個(gè)人都對(duì)老人養(yǎng)老都極為

16、重視，經(jīng)過(guò)幾十年 的長(zhǎng)期發(fā)展，社會(huì)福利事業(yè)有了很大的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)事業(yè)的全面 推進(jìn)，老人養(yǎng)老越來(lái)越多的被人們所關(guān)注，該項(xiàng)目的建設(shè)是與時(shí)俱進(jìn)的，是符 合發(fā)展需要的。二、風(fēng)險(xiǎn)分析1、可能出現(xiàn)的不利因素：（1）盡管老齡化問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)全社會(huì)的問(wèn)題， 但由于受區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影 響，和傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”觀念的制約，老年人福利機(jī)構(gòu)利用率不高，入住率不 足，經(jīng)濟(jì)困難，不愿意投入過(guò)多的資金，導(dǎo)致*縣退休人員管理服務(wù)活動(dòng)中心 的經(jīng)營(yíng)也可能遇到困難。（2）老年人大多數(shù)還保留節(jié)儉美德，無(wú)法承受較高的價(jià)格，存在消費(fèi)觀念的問(wèn)題；同時(shí)，市場(chǎng)上老年商品的單一，老年商品和服務(wù)市場(chǎng)也不發(fā)達(dá)，我國(guó) 老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)面臨著市場(chǎng)匱

17、乏與老年人消費(fèi)需求脫節(jié)的窘境，目前，“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”尚未做大做強(qiáng)，我國(guó)專(zhuān)門(mén)從事老年人產(chǎn)品的企業(yè)甚少，要從事老年生活用品服務(wù)，會(huì)因采購(gòu)成本高且老人購(gòu)買(mǎi)能力低，可能發(fā)生虧損的局面。同時(shí)因建設(shè)* 縣退休人員管理服務(wù)活動(dòng)中心的投入大， 資金的收回周期長(zhǎng)，也有可能導(dǎo)致* 縣退休人員管理服務(wù)活動(dòng)中心的經(jīng)營(yíng)困難。（3）全國(guó)各地相繼出臺(tái)了一些老年人福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)性的政策， 如社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理站興辦法、老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和老年人社會(huì)福 利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范等法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但仍然有許多機(jī)構(gòu)各行其是。（4） 老年公寓總體造價(jià)比普通住宅項(xiàng)目高出五成至一倍，而投資的回報(bào)率 與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目相比沒(méi)有多少優(yōu)勢(shì)，甚至在以

18、上尷尬情況下更有低于普通住宅回報(bào)率之勢(shì)。（5）老年公寓是一個(gè)投資回收周期比較長(zhǎng)的行業(yè)， 盈虧的主要因素是入住 率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等。辦老年公寓 的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開(kāi)支不能 得到有效攤銷(xiāo)，導(dǎo)致開(kāi)辦一年內(nèi)甚至更長(zhǎng)時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn) 的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原 因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門(mén)，造成墊 付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率 較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來(lái)人力和