1、項目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書（范本）項目名稱：本期開發(fā)項目名稱：項目所在公司名稱：第一部分：定義1經(jīng)營性物業(yè)：各類主力店、酒店、自用物業(yè)及底層商鋪（含商業(yè)步行街）。2銷售性物業(yè)：各類住宅樓、商?。ㄞk公）樓、底層商鋪及其它可售物業(yè)。3經(jīng)營期：項目經(jīng)營開始至項目結(jié)束的時間周期。1）項目經(jīng)營計劃開始時間：原則上為開工前6個月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間不到半年，則以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時間為準，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間超過6個月，則以開工前6個月為經(jīng)營期開始時間。（項目經(jīng)營計劃開始時間之前已到現(xiàn)場工作的相關(guān)人員按股份公司當(dāng)年年終獎金標(biāo)準發(fā)放獎金）。2）項目經(jīng)營計劃結(jié)束時間：本期最后一個單體竣工

2、驗收后六個月之內(nèi)。（如項目公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響計劃結(jié)束時點，經(jīng)計劃部核準并請示股份公司領(lǐng)導(dǎo)后，則結(jié)束時點可進行調(diào)整）。4經(jīng)營期實際結(jié)束時點：1）銷售性物業(yè)：銷售回款額達到本期預(yù)計實現(xiàn)銷售額的95%，且本期工程竣工后6個月（如計劃經(jīng)營期內(nèi)銷售回款未達到預(yù)計實現(xiàn)銷售額的95%，則結(jié)束咐點為銷售回款達到95%時點；如規(guī)定結(jié)束時點內(nèi)，銷售回款達到本期預(yù)計實現(xiàn)銷售額的95%，且本期工程結(jié)算完成，則結(jié)束時點允許提前）。2）經(jīng)營性物業(yè)項目：開業(yè)后6個月并取得大產(chǎn)權(quán)證。3）實際經(jīng)營周期即為獎金分配周期4）原則上經(jīng)營期結(jié)束時間按以上規(guī)定為準，情況特殊時以項目管理中心、股份公司財務(wù)部確認時間為準。5

3、銷售回款額統(tǒng)計截止時點：銷售性物業(yè)如在經(jīng)營期實際結(jié)束時點時沒有實現(xiàn)100%銷售，則本次考核時，銷售回款額統(tǒng)計截止經(jīng)營期實際結(jié)束時點。6稅費計算時點：1）費用及稅金計算的開始時間：新公司成立之日或已開發(fā)項目公司分期項目的開工之日。2）費用及稅金計算結(jié)束的時間：原則上以經(jīng)營期結(jié)束時間為準，情況特殊時以項目管理中心、股份公司財務(wù)部確認時間為準。第二部分：總則1為了加強股份公司開發(fā)項目的經(jīng)營管理，確保實現(xiàn)開發(fā)項目的目標(biāo)利潤，根據(jù)股份公司管理的要求，簽訂本期開發(fā)項目的經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書。2簽訂開發(fā)項目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書的基本原則：以市場需求為導(dǎo)向，以質(zhì)量保證為前提，以過程控制為手段，以規(guī)范運作為基礎(chǔ)，以

4、提高綜合經(jīng)濟效益為目的。3簽訂開發(fā)項目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書的任務(wù)：明確項目公司責(zé)任人的義務(wù)，賦予責(zé)任人相應(yīng)的權(quán)利，實施經(jīng)營業(yè)績與個人利益掛鉤的獎勵措施，確保高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成開發(fā)項目的任務(wù)。4本經(jīng)蕾責(zé)任書的實際完成狀況，將作為股份公司對項目公司及其領(lǐng)導(dǎo)成員業(yè)績考核的依據(jù)。5要求項目公司依法經(jīng)營，在工程合同、營銷廣告、銷售合同等工作中不得違反國家、地方法律法規(guī)，及時解決經(jīng)營過程中產(chǎn)生的各種糾紛，并把責(zé)任分解到崗、到人。概況按政府審批的規(guī)劃設(shè)計方案，項目公司在整個開發(fā)項目的總經(jīng)營期間內(nèi)完成平方米銷售性物業(yè)的銷售、施工、竣工、驗收及交付使用，平方米經(jīng)營性物業(yè)的施工、竣工、驗收及開業(yè)，平方米回遷物業(yè)

5、的施工、竣工、驗收及開業(yè)。整個開發(fā)項目的總經(jīng)營期為年月日至年月日，銷售周期為年月日至年月日?？備N售收入確保億元；項目實際支出不超過億元（不含銷售部分所得稅）。項目凈現(xiàn)金流指標(biāo)控制在億元，銷售部分凈利潤指標(biāo)控制在億元。第三部分：經(jīng)營性物業(yè)目標(biāo)管理及考核辦法一、項目目標(biāo)及要求（一）工期控制1整個項目所有工程全部竣工的合同工期為個月（見總承包協(xié)議），工程最終交付時間為年月日，工程交付完成條件如下：1）所有土建、機電安裝、內(nèi)裝、外裝、外環(huán)境、室外泛光、小品、廣告燈箱及市政配套工程等全部完工并經(jīng)相關(guān)政府部門驗收合格。2）全部達到開業(yè)條件，即在項目整體開業(yè)前將所有物業(yè)按標(biāo)準交付給業(yè)主、各主力店及商管公司。

6、3）開業(yè)前按各主力店合同約定取得消防驗收合格證。4）開業(yè)前通過竣工質(zhì)檢驗收及政府其它管理部門的相關(guān)驗收。以上工作完咸的時間應(yīng)滿足開業(yè)的要求。5）綠化、規(guī)劃驗收工作應(yīng)在開業(yè)后日內(nèi)完成。2在確保工程按期竣工的同時，應(yīng)保證各主力店（主力店視具體項目而定）的進場交付時間和需達到的交付標(biāo)準，具體如下：1）大型超市：年月日進場，職責(zé)清單要求的交付標(biāo)準。2）影院：年_月_日進場，職責(zé)清單要求的交付標(biāo)準。3）家居廣場：年月日進場，職責(zé)清單要求的交付標(biāo)準。4）美食廣場：年月日進場，職責(zé)清單要求的交付標(biāo)準。5）電玩娛樂城：年_月日進場，職責(zé)清單要求的交付標(biāo)準。6）食品城：_年_月_日進場，職責(zé)清單要求的交付標(biāo)準。

7、7）書城：年_月日進場，職責(zé)清單要求的交付標(biāo)準。8）大型百貨：年月日進場，職責(zé)清單要求的交付標(biāo)準。9）酒店：年月一日進場，職責(zé)清單要求的交付標(biāo)準。10）步行街餐飲：年月日交付相關(guān)業(yè)主。11）步行街精品店及其他：年月日交付相關(guān)業(yè)主。12）其它業(yè)態(tài)：年月日交付業(yè)主，達到設(shè)計要求及合同約定的標(biāo)準。3經(jīng)營性物業(yè)全面開業(yè)時間年月日，各主力店開業(yè)后一日內(nèi)完成質(zhì)檢備案。4經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營期：項目經(jīng)營期間為年月日至年月日。5自經(jīng)營性物業(yè)開業(yè)之日起天內(nèi)，將自有物業(yè)產(chǎn)權(quán)證（俗稱大產(chǎn)權(quán)證）辦理完畢；6所有經(jīng)營性物業(yè)工程決算于開業(yè)后一月內(nèi)完成（除股份公司根據(jù)資金情況進行調(diào)整外，該抉算完成時間不得更改）。7要求項目全面開

8、業(yè)后3個月內(nèi)整個工程整改完畢，并經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄竞蜕坦芸偛拷庸艽_認（如該項目成立綜合驗收整改小組，則需經(jīng)整改小組確認）形成書面確認文件；對于正式接收后仍未完成的零星工程，要求必須在項目全面開業(yè)后6個月內(nèi)整改完畢。如6個月內(nèi)未完成，則預(yù)留股份公司最終批準項目獎金總額的10%暫緩發(fā)放，如延遲30天仍未完成零星整改，則預(yù)留項目獎金總額10%將永久扣除。（二）質(zhì)量控制目標(biāo)及要求1工程質(zhì)量應(yīng)滿足工程總承包施工協(xié)議約定的質(zhì)量要求。2質(zhì)量驗收執(zhí)行國家標(biāo)準，確保所建工程一次性通過竣工驗收并通過政府部門的備案。3除政府部門驗收備案外，還應(yīng)通過各主力店、業(yè)主方及商管公司的驗收，以合格接收為準。4按照中華人民共和國國

9、務(wù)院令（第179號）建設(shè)工程質(zhì)量管理條例進行建設(shè)工程質(zhì)量的管理，并在建設(shè)過程中遵守國家和地方的其他建設(shè)法規(guī)、條例。5堅決杜絕嚴重質(zhì)量事故（發(fā)生政府主管部門認定的單項工程質(zhì)量事故一次（含）以上；單項工程直接經(jīng)濟損失在100萬元（含100萬元）以上）的發(fā)生，一旦發(fā)生重大質(zhì)量事故或因質(zhì)量問題而引起集體投訴等重大法律糾紛事件，股份公司將追究項目責(zé)任人的責(zé)任，視情節(jié)嚴重程度給予相應(yīng)的經(jīng)濟處罰和行政處分。6項目公司總經(jīng)理作為質(zhì)量控制第一責(zé)任人，嚴把主體及其他施工單位入圍資格，禁止不符合股份公司制度要求的施工隊伍入圍，以保證工程質(zhì)量。（三）安全控制目標(biāo)及要求1安全生產(chǎn)工作實行項目公司總經(jīng)理（或主持日常工作的

10、負責(zé)人）負責(zé)制。樹立建筑工程安全生產(chǎn)管理“安全第一、預(yù)防為主”的思想，依據(jù)建筑法、建筑施工安全檢查標(biāo)淮對施工單位的施工進行安全監(jiān)督和檢查。堅決杜絕人員傷亡事故及其它重大安全事故的發(fā)生。2要求建筑施工企業(yè)在編制施工組織設(shè)計時，根據(jù)建筑工程的特點制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施；對專業(yè)性較強的工程項目，編制專項安全施工組織設(shè)計，并按施工組織設(shè)計采取安全技術(shù)措施。3重點監(jiān)督施工單位安全生產(chǎn)責(zé)任規(guī)章制度的建立健全和執(zhí)行情況、事故隱患的監(jiān)控和整改情況、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)及人員配置和職責(zé)履行情況、事故調(diào)查處理和責(zé)任追究的執(zhí)行情況。4應(yīng)要求建筑施工企業(yè)在施工現(xiàn)場采取安全維護、危險防范、火災(zāi)預(yù)防等措施；應(yīng)當(dāng)對施工現(xiàn)場

11、實行封閉管理；施工現(xiàn)場對毗鄰的建筑物、構(gòu)筑物和特殊作業(yè)環(huán)境可能造成損害的，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取安全防護措施。5應(yīng)要求建筑施工企業(yè)遵守有關(guān)環(huán)境保護和安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施控制、處理施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害。（四）成本控制目標(biāo)及要求經(jīng)股份公司與項目公司共同研究，并報總裁批準，項目經(jīng)營性物業(yè)總成本目標(biāo)（含地價）確定為萬元，此成本為項目經(jīng)營性物業(yè)所有費用（含后期因質(zhì)量問題產(chǎn)生的整改費用）的包干價，不得以任何理由突破（股份公司批準的變更除外）。其中各單項成本控制指標(biāo)如下：1土地開發(fā)成本：確定為萬元。2建安成本（含政府行政事業(yè)收費）：確定為萬元

12、其中，物業(yè)開辦費萬元，招商費用萬元。3管理費用：確定為萬元。4財務(wù)費用：確定為萬元。5稅收返還：確定為萬元。（五）招商控制目標(biāo)項目公司必須配合商管公司的招商服務(wù)和開業(yè)籌備工作，力爭滿場開業(yè)。全力配合管理和服務(wù)主力店及小商鋪的進場裝修及開業(yè)籌備。商管公司將對此項業(yè)務(wù)在公司管理考核系數(shù)中紿予考評。（六）項目獎金確定及目標(biāo)考核根據(jù)項目經(jīng)營性物業(yè)的規(guī)模及經(jīng)營周期確定該項目的經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任獎為萬元，在經(jīng)營期結(jié)束后，并將根據(jù)項目公司對各項控制目標(biāo)完成情況的綜合考核評價后給予確認目標(biāo)管理責(zé)任獎。具體考核及發(fā)放辦法如下：1、按項目經(jīng)營目標(biāo)管理規(guī)定的考核流程進行考核，經(jīng)營目標(biāo)考核后獎金的計算方法：獎金額Ao=

13、AxB（其中A為基本獎金；B為綜合調(diào)整系數(shù)）2、基本獎金A=_萬元按項目不同形態(tài)的建筑面積確定基本獎金基本獎金A=C1*M序號項目形態(tài)C1M（建筑面積）1大商業(yè)、寫字樓（不銷售）2530元/m?M12酒店（不含內(nèi)部精裝修）20元/m?M23回遷物業(yè)1.8元/m?M33、綜合調(diào)整系數(shù)B的計算組合:計劃考核系數(shù)1計算公式計劃考核系數(shù)X=100-工期延遲（延誤）指標(biāo)計算說明1）工期正常：實際完成時間不超過計劃時間節(jié)點10天（含），表示未突破2）工期延遲：如實際完成時間超過計劃節(jié)點10天-30天（含），則表示工期延遲3）工期延誤：如實際完成時間超過計劃節(jié)點30天，則表示工期延誤4）考核的主要工程節(jié)點：

14、四證、開工、正負零、主體封頂（含裙房封頂、塔樓封頂）、開業(yè)工期延遲（延誤）指標(biāo)1）出現(xiàn)“工期延遲”則每延遲一項扣3分2）出現(xiàn)“工期延誤”則每延誤一項扣8分.系數(shù)計算1）X=100對應(yīng)系數(shù)：1.32）97X100對應(yīng)系數(shù)：1.2對應(yīng)系數(shù)：1.194X97對應(yīng)系數(shù)：1.0對應(yīng)系數(shù)：0.9對應(yīng)系數(shù)：0.8對應(yīng)系數(shù)：0.790X9485WX9080WX85X80工程質(zhì)量及安全管理考核系數(shù)工程質(zhì)量考核系數(shù)（70%）（系數(shù)范圍0.7-1.3）I工程獲得國家級優(yōu)質(zhì)工程質(zhì)量獎項：工程質(zhì)量考核系數(shù)=1.3II工程獲得省級優(yōu)質(zhì)工程質(zhì)量獎項：工程質(zhì)量考核系數(shù)=1.2III工程獲得市級優(yōu)質(zhì)工程或項目經(jīng)營期內(nèi)工程質(zhì)量綜

15、合考評分數(shù)90分（含）以上：工程質(zhì)量考核系數(shù)=1.1W項目經(jīng)營期內(nèi)工程質(zhì)量綜合考評分數(shù)在80分（含）至90分之間：工程質(zhì)量考核系數(shù)=1.0V.項目經(jīng)營期內(nèi)工程質(zhì)量綜合考評分數(shù)在75分（含）至80分：工程質(zhì)量考核系數(shù)=0.9皿項目經(jīng)營期內(nèi)工程質(zhì)量綜合考評分數(shù)低于75分:工程質(zhì)量考核系數(shù)=0.7說明：1）若項目經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量事故，在事故發(fā)生當(dāng)年度扣除獎金，執(zhí)行工程質(zhì)量管理制度。2）經(jīng)營期內(nèi)工程質(zhì)量綜合考評分數(shù)計算詳見項目工程質(zhì)量和安全管理工作獎罰辦法。3）所有質(zhì)量獎項均指竣工質(zhì)量獎項。4）由于部分獎項在經(jīng)營期結(jié)算時尚未獲得，結(jié)算時暫按考核分數(shù)進行，待獲得獎項后再予以補算。安全管理考核系數(shù)（30%

16、）（系數(shù)范圍0.7-1.3）1工程獲得國家級安全文明工地獎項：工程安全考核系數(shù)=1.3工程獲得省級安全文明工地獎項：工程安全考核系數(shù)=1.2工程獲得市級安全文明工地或項目經(jīng)營期內(nèi)工程安全綜合考評分數(shù)90分（含）以上：工程安全考核系數(shù)=1.lW項目經(jīng)營期內(nèi)工程安全綜合考評分數(shù)在80分（含）至90分之間：工程安全考核系數(shù)=1.0V.項目經(jīng)營期內(nèi)工程安全綜合考評分數(shù)在70分（含）至80分：工程安全考核系數(shù)=0.9皿項目經(jīng)營期內(nèi)工程安全綜合考評分數(shù)在70分以下：工程安全考核系數(shù)=0.7說明：1）若項目經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生安全事故，在事故發(fā)生當(dāng)年度扣除獎金，執(zhí)行安全監(jiān)督及客戶服務(wù)部制度。2）羥營期內(nèi)工程安全綜合

17、考評評分計算辦法詳見項目工程質(zhì)量和安全管理工作獎罰辦法。3）若年度獎金核算時已對發(fā)生的安全事故進行獎金扣減，則不重復(fù)扣減。銷售及回款考核系數(shù)計算公式C=（S1/S+D1/D）/2S1=實際銷售面積，S銷售目標(biāo)規(guī)定面積D1：實際回收款數(shù)，D銷售目標(biāo)規(guī)定回款數(shù)成本費用考核系數(shù)1、成本考核系數(shù)二成本X60%+制度執(zhí)行X40%oIII成本1）成本節(jié)支5%（含）以內(nèi)，成本費用考核系數(shù)取10。2）成本節(jié)支5%-10%，成本費用考核系數(shù)取12。3）成本節(jié)支10%（含）以上，成本費用考核系數(shù)取1.34）成本超支5%以內(nèi)，成本費用考核系數(shù)取0.7，5）成本超支5%（含）以上，成本費用考核系數(shù)為0；IV制度執(zhí)行按

18、百分制打分：1）100分，制度執(zhí)行考核系數(shù)取1.3，2）90（含）100分，制度執(zhí)行考核系數(shù)取12,3）80（含）90分，制度執(zhí)行考核系數(shù)取11,4）70（含）80分，制度執(zhí)行考核系數(shù)取0.95）60（含）70分，制度執(zhí)行考核系數(shù)取0.7，6）50（含）60分，制度執(zhí)行考核系數(shù)取0.5，7）50分以下，制度執(zhí)行考核系數(shù)為0。2、費用考核系數(shù)I計算公式本期項目實際費用額-本期項目計劃費用塑費用超支率X=X100%本期項目計劃費用額II.系數(shù)計算1）費用超支率：X-10%1.32）費用超支率：-10%WXW-5%1.2-1.33）費用超支率：-5%XW0%1.0-1.24）贊用超支率：0%XW5%

19、0-0.75）費用超支率：5%X0其他業(yè)務(wù)管理考核系數(shù)1、商管考核商管考核分數(shù)=按照商管提出經(jīng)規(guī)劃院同意的設(shè)計實施X30%+開業(yè)條件保障X40%+遺留問題整改X30%商管考核分數(shù)為100分：評分1.3商管考核分數(shù)為90分100分（不含）：評分1.2商管考核分數(shù)為85分90分（不含）：評分1.1商管考核分數(shù)為75分85分（不含）：評分1.0商管考核分數(shù)為70分75分（不含）：評分09商管考核分數(shù)為60分70分（不含）：評分0.8商管考核分數(shù)為60分（不含）以下：評分0.72、規(guī)劃驗收及評分考核規(guī)劃驗收標(biāo)準規(guī)劃驗收標(biāo)電萬達規(guī)劃設(shè)計管控要點中不合格點位所占比例評分規(guī)劃驗收合格小于2.5%1.3規(guī)劃驗

20、收基本合格2.55%1.257.5%1.17.510%1.01012.5%0.912.515%0.8規(guī)劃驗收不合格大于15%0.73、工商登記管理考核系數(shù)考核項目系數(shù)評分范圍權(quán)重經(jīng)辦部門公司設(shè)立、變更0.71.320%工商檔案管理0.71.335%股份公司投資證工商年檢管理0.71.030%券印章移交、銷毀0.71.015%期末考評完成情況優(yōu)秀：評分1.3期末考評完成情況良好：評分1.1期末考評完成情況一般：評分1.0期末考評完成情況不足：評分0.9期末考評完成情況較差：評分0.74、檔案管理考核檔案管理綜合考評分數(shù)85分以上：評分1.1檔案管理綜合考評分數(shù)在75分至85分之間：評分1.0檔案

21、管理綜合考評分數(shù)在60分至75分之間：評分0.9檔案管理綜合考評分數(shù)未達到60分：評分0.7項目系數(shù)調(diào)整區(qū)間各項系數(shù)所占百分比經(jīng)辦部門考核機構(gòu)計劃考核系數(shù)0.71.330%股份公司計劃部工程質(zhì)量及安全管理考核系數(shù)0.71.315%股份公司質(zhì)量監(jiān)管部股份公司成本費用考核系數(shù)01.310%股份公司財務(wù)部25%股份公司成本控制部其他業(yè)務(wù)管理考核系數(shù)0.71.38%商管總部6%規(guī)劃院3%股份公司投資部3%股份公司辦公室綜合調(diào)整系數(shù)B二計劃考核系數(shù)X30%+工程質(zhì)量及安全管理考核系數(shù)X15%+成本費用考核系數(shù)X35%+其他業(yè)務(wù)管理考核系數(shù)X20%4、出現(xiàn)以下情況中的任何一種情形，目標(biāo)責(zé)任獎全額取消：1）

22、屬于項目公司直接原因工期目標(biāo)未能完成（不含股份公司批準的重大變更）而導(dǎo)致整體工程不能交付直至影響了按期開業(yè)；2）屬于項目公司直接原因?qū)е麻_業(yè)前政府有關(guān)部門驗收（如消防、質(zhì)檢等）未能通過，直接影響了整體按期開業(yè)或主力店的按期開業(yè)；3）因質(zhì)量問題主力店拒絕進場或進場后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題而拒絕繳納租金。項目公司在規(guī)定限期內(nèi)整改后還達不到質(zhì)量要求，導(dǎo)致主力店仍然拒繳或少繳租金。5、目標(biāo)責(zé)任獎金總額經(jīng)股份公司相關(guān)部門考核報股份公司總裁會批準后，由項目公司將獎金具體發(fā)放方案上報股份公司審核批準后予以發(fā)放。二、年度目標(biāo)分解及考核（一）年度獎金分解即第一年基本獎金：萬元；第二年基本獎金：萬元；第三年基本獎金：萬元；（二）年度目標(biāo)分解1、第一年度主要任務(wù)目標(biāo)：1）計劃任務(wù)（包括四證、開工、正負零、裙房封頂、塔樓封1）計劃任務(wù)（包括四證、開工、正負零、裙房封頂、塔樓封頂、開業(yè)）計劃節(jié)點1：計劃節(jié)點2：計劃節(jié)點3：計劃節(jié)點4：2）招投標(biāo)按制度要求執(zhí)行，動態(tài)成本不超過目標(biāo)成本；3）工程質(zhì)量、安全不出現(xiàn)事故。2、第二年度主要任務(wù)目標(biāo)：1）計劃任務(wù)（包括四證、開工、正負零、裙房封頂、塔樓封頂、開業(yè)）計劃節(jié)點1：計劃節(jié)點2：計劃節(jié)點3：計劃節(jié)點4：2