1、一、基礎認知篇.占地面積和容積率：由掛地公告（控規(guī)）中準確提供，是一切測算 的首要條件和基礎，由占地面積和容積率可迅速得出計容面積和 基本的可售面積，結合預計房價，可迅速得出銷售額（貨值）概數(shù)。.有票地價和無票地價：有票地價與無票地價差異較大，主要表現(xiàn)為 增值稅及附加、土地增值稅、所得稅的繳納，同樣的土地報價，實際無票地價是有票地價的約1.7倍。.樓面價：樓面價二畝均土地價格+ （666. 67X容積率）二畝均土地價格X0. 0015容積率。樓面價結合建安本錢和銷管財費用能快速的推斷工程利潤空間。.限高、建筑密度：由掛地公告（控規(guī)）中準確提供，是強排方案的 重要參考依據(jù)，結合日照、綠地率、防火

2、間距、退線要求等出具強 排方案。限高和建筑密度基本確定了產(chǎn)品業(yè)態(tài)比例。.基座面積、環(huán)境面積：基座面積二（地上各業(yè)態(tài)建筑面積小層數(shù)）X1.05o環(huán)境面積二占地面積-基座面積。6.計容面積、建筑面積、銷售面積：計容面積二地上總建筑面積二占地面積義容積率=銷售面積+配套面積。建筑面積二地上建筑面積（計 容面積）+地下建筑面積二可售面積+配套面積+地下人防（計容面積X8%） +地下非人防（非人防車位數(shù)X36.5平方）。根據(jù)城市規(guī)劃管 理技術規(guī)定，居住用地工程、公共管理與公共服務設施用地工程、商 業(yè)服務業(yè)設施用地工程，按地上總建筑面積的8%配建6級以上 （含）防空地下室。時候的貼現(xiàn)率，內(nèi)部收益率的意思就

3、是工程能承受的最大貨 幣貶值的比率。同時可以評估贏利空間和抗風險能力。IRR實 質上就是一個折現(xiàn)率，比方以8%的利率借錢投資工程，而IRR 為8%,那么這個工程剛好不賺不賠。.凈現(xiàn)值（NPV）與內(nèi)部收益率（IRR）總結（摘自網(wǎng)評，通俗 易懂）：凈現(xiàn)值（NPV）說的是在考慮貨幣時間價值（通貨膨 脹貶值）下我們在工程周期內(nèi)能賺多少錢，內(nèi)部報酬率（IRR）說 的是在考慮貨幣時間價值（通貨膨脹貶值）下我們在工程周 期內(nèi)我們能承受的最大貨幣貶值率有多少，更通俗地說就是 假設我們?nèi)ベJ款來投資這個工程，所能承受的年最大利率是 多少。比方某工程的內(nèi)部報酬率IRR是20%,說的是該工程 我們最大能承受每年20%

4、的貨幣貶值率，也就是如果我們?nèi)?貸款投資該工程所能承受的最大貸款年利率為20%,在貸款 年利率是20%的時候投資該工程剛好保本。當實際貨幣貶值 率只有5%時（貸款利率是5%時），那么剩下的15%就將是我 們的利潤，雖然看上去說的是失誤空間（最多我可以失誤多 少還能保本），抗風險能力，實際上也可以認為說的是利潤空 間，盈利能力。就像你去參加考試，60分及格，你的真實水平 是90分，那么你的狀態(tài)不好失誤空間將有30分，就算你失 誤掉30分你仍然能及格，這個30分換算成比率就是你的內(nèi) 部報酬率（IRR）,你的真實水平只有65分，那么你的失誤空間 將只有5分，稍微失誤一些你將會不及格，此時你的內(nèi)部報酬

5、率就只有5分。雖然算的是內(nèi)部報酬率，實際上也 說明你的真實水平（90還是65）到底怎么樣。. 土增稅預繳稅率：預征率按*省地方稅務局關于明確 土地增值稅假設干政策的通知的規(guī)定執(zhí)行，即：1.普通標準住 宅1.5%； 2.除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%； 3.除上 述1、2項以外的其他房地產(chǎn)工程4. 5%； 4.經(jīng)政府批準建設 的保障性住房0. 5%o.銷售回款：住宅工程唯一收入，現(xiàn)金流量表最上面局部按 月填寫當年銷售比例。開盤當年根據(jù)情況合理分配銷售比例額, 后面比例盡量不動，按照表格自動生成，清盤年，可根據(jù)測 算情況調(diào)整清盤速度。.土地款支出：土地款金額由表6 土地款支付鏈接，但時間 需

6、要手動填寫至準確時間。.溢價支付：溢價是對于收并購工程，根據(jù)合作協(xié)議手動填 寫溢價支付時間和支付比例。.開發(fā)貸：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的 用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設的中長期工程 貸款。開發(fā)貸應滿足432要求（用地證、土地證、建規(guī)證、 施工證，投入30%自有資金，二級開發(fā)資質）。開發(fā)貸目前 額度較緊張，申請難度大，審批時間難確定。測算填寫開發(fā) 貸總額度土地款總額*70%,測算中開工時（墊層）可獲得開 發(fā)貸額度的60%,隔月（或第二個月）填寫剩余額度。開發(fā) 貸直接歸還股東投入，有利于IRR值。建筑類型計算單位配建標準住 宅 建 筑商nn房套型建筑面積W60m2車位/戶0

7、.660mV套型建筑面積車位/戶0.990m V套型建筑面枳130ra車位/戶L0130皿V套型建筑面枳150m-車位/戶1.2150/ V套型建筑面積180m2車位/戶1.5套型建筑面積18（W車位/戶2.0政策保障性住房車位/戶0.5機動車停車配建標準表附表27,車位數(shù)：車位數(shù)二地上車位數(shù)（戶數(shù)又10%） +地下車位數(shù)（人防車位數(shù)+非人防車位數(shù)）。人防車位數(shù)二計容面積X8% + 36.5平方。非人防車位數(shù)二戶數(shù)X車位配建標準-地上車位數(shù)一人防車位數(shù)8.車位去化率：車位去化率重點考慮區(qū)位及公共配套車位的數(shù)量。主城區(qū)去化率按照70%計算，主城區(qū)外按照50%計算。9.開盤時間：按照拿地后5個月開

8、盤鋪排銷售計劃。開盤時間結合工程正負零時間（預售證時間）。10.銷售計劃：銷售計劃主要根據(jù)工程位置和售價定位制定，結合營銷制定計劃。一般主城區(qū)L5-2年清盤，遠郊區(qū)3年清盤。二、開發(fā)計劃篇：.競買保證金：保證金并不是定金，而是參與土地招拍掛的資格門檻。 競買保證金要求不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金并寫出 承諾。保證金的繳納比例因時而異、因地而異，以掛牌出讓公告為準。 一般保證金繳納時間都是截止時間前的2個小時之內(nèi)。假設競拍成功， 簽訂土地成交確認書，保證金轉為受讓土地定金、出讓款。假設競拍失 敗，競買保證金在掛牌活動結束后5個工作日無息退還。目前一般采 用集中供地模式供應土地，競買保

9、證金繳納比例10端，考驗參拍企業(yè) 的資金實力，無疑增加了中小企業(yè)及融資本錢過高企業(yè)參拍難度。.五證：1.建設用地規(guī)劃許可證，簡稱用地證，簽訂國有建設 用地使用權出讓合同后1-3天可辦理完成。為了表達政府對實 施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督、指導和服務的職能作用，城市規(guī)劃 主管部門根據(jù)城市整體規(guī)劃，確定房地產(chǎn)開發(fā)工程的用地性質、容積 率、建筑密度、限高、綠地率等技術指標，以符合政府用地規(guī)劃的 證明。頒發(fā)部門是規(guī)劃部門。2.國有土地使用證，簡稱土地證，國有土地使用證主要管建筑物、構筑物所有人取得土地使用權的合法性證明。辦理用地證后才能辦理土地證，時間為7-15個工作日。頒發(fā)部門為土地部門。3.建設工程

10、規(guī)劃許可證，簡稱 建（工）規(guī)證，由政府的規(guī)劃主管部門審核工程的規(guī)劃設計方案是 否符合工程批準的設計要點，以及是否符合規(guī)劃設計相關規(guī)范要求， 根據(jù)規(guī)范要求頒發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。頒發(fā)部門為規(guī)劃部門。建規(guī)證主要審核修規(guī)方案、總平圖、建筑方案、海綿城市、 消防、人防等，所以需要在修規(guī)和建筑方案審定后才能辦理，一般 在修規(guī)方案審定后3-5個工作日辦結。4.建設工程施工許可證， 簡稱施工證，由建設單位及施工單位辦理施工單位招投標手續(xù)及 開工前的質量監(jiān)督、平安監(jiān)督并支付、履約擔保等手續(xù)，農(nóng)民工保證 金等費用后，頒發(fā)準于開工建設的施工許可證。頒發(fā)部門為住建局。辦理此證的前提是建規(guī)證辦理完結，施工圖設計完成，

11、總包單位確定, 施工合同簽訂，監(jiān)理單位確定并簽訂監(jiān)理合同。全套施工圖審查完成 即可頒發(fā)施工證。5.商品房預售許可證，簡稱預售證（銷許） 開發(fā)企業(yè)已投入的工程建設資金需到達總金額的25%以上，且已經(jīng) 確定施工具體計劃和竣工時間，建立商品房預售賬戶。實際操作中， 目前常規(guī)都是以工程正負零為節(jié)點取得銷許。頒發(fā)部門為房管局。.修建性詳細規(guī)劃（修規(guī)）：是以總規(guī)、控規(guī)為依據(jù)，制訂用以指導 各項建筑和工程設施的設計和施工的規(guī)劃設計。對于招拍掛工程修 規(guī)是控規(guī)之后的步驟，但對于一二級聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)勾地等預約土地類項 目，基本都是修規(guī)反推控規(guī)來展開設計理念和充分利用土地，特別 是功能類土地，比方工業(yè)類、特殊行業(yè)類土

12、地。修規(guī)是取得建規(guī)證的 基礎，也對建筑方案設計有指導和限制作用，建筑方案設計必須符合 控規(guī)和修規(guī)的要求。修規(guī)方案設計時間30天。.建筑方案：根據(jù)工程要求和所給定的條件確立的工程設計主題、項目構成、內(nèi)容和形式的過程。建筑方案設計主要以平面圖、立面圖、剖面圖。主要是形態(tài)、表現(xiàn)形式、功能布局等創(chuàng)造性的表達，為整個 工程的形態(tài)、外表基本定調(diào)，為深化設計、施工圖設計提供基礎。與 修規(guī)相輔相成，是建規(guī)證核發(fā)的必要準備。建筑方案設計時間30天。.施工圖：施工圖是施工之前所有設計技術成果的匯總與表現(xiàn)，含建 筑施工、結構施工、裝修施工、設備（給排水、暖通、電氣）施工 等，是指導工程建設的核心。施工圖審查通過后才

13、能頒發(fā)施工證， 開始進行工程施工。.樁基和墊層：樁基施工不在施工總承包范圍內(nèi)，是可以提前施工的， 在取得土地證之后便可施工。目前住宅的基礎一般采用CFG樁復合 基礎。墊層是施工的工作面，是施工的臨時措施，墊層為介于基層與 土基之間的結構層，在土基水穩(wěn)狀況不良時，用以改善土基的水穩(wěn)狀 況，提高路面結構的水穩(wěn)性和抗凍脹能力，并可擴散荷載，以減少土基 變形。墊層開工標志著工程施工的開始，是開工節(jié)點。.車庫：墊層標志開工，車庫施工完成標志正負零節(jié)點，車庫完工可 辦預售證（銷許）。樁基一墊層一單層車庫，整個過程大概4個月 時間，車庫20天/層。.主體、配套、景觀、裝修施工：主體結構施工期：首層15天，其

14、 余高層7天/層，其余多層10天/層，裝配式高層11天/層，封頂 20天。高層二次結構：二次結構開始時間按正負零后4個月，即 約建至地上15F-16F （15*1+7*15）,完成時間按主體結構封頂后90 天（3個月）。精裝修：開始時間為主體結構封頂時，工期為1年。外檐：外檐施工開始時間為主體結構封頂時，施工時間為120 天（4個月）。配套工程：開始時間為主體結構封頂時，施工時間 為150天。合林景觀：開始時間為配套工程結束后，工期為240天（8個月）。開發(fā)計劃表中節(jié)點安排根據(jù)交納保證金時間填寫后自動生成，主 要填寫工程款付款節(jié)點：目前單工程我方和其它開發(fā)商基本工期 都為三年，時間跨4年周期，

15、第4年竣工驗收后付5%質保金，第 1年盡量少付工程款，減少資金壓力，有利于現(xiàn)金流和IRR測算。三、靜態(tài)本錢表篇:ABCDE人防單方非人防等方“人防單方人訪單方非人防葷方人1MB方非人防軍方人防單方UA1MB 方41733SOO41473475409834264090M1840423369AM分分IVi但魯乂*（9%兒）“ft自魯萬分尸MMSrortt33，B244Afi13SS32SI34MS31)4St44nimu1 $112SSO2MS34ca13KS1J13317SSM(Ml HS1XGtSS1SEH04|Xi|1.工程檔位:工程定檔后在靜態(tài)本錢表中輸入檔位，得到地庫的含稅單方建 造本錢

16、。測算時地庫建造本錢上浮100元。主體含稅單方建造費 用測算時適當上浮50-150元。.大配套費：也稱城市基礎設施配套費，是用于城市基礎設施和教育基礎設施配套建設的費用，按照建筑面積征收。各縣市區(qū) 征收標準不同，詳見測算表靜態(tài)本錢表列表。. 土地契稅：契稅是指不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權發(fā)生轉移變動時, 就當事人所訂契約按產(chǎn)價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權承受人）征 收的一次性稅收，契稅跟經(jīng)營無關，所以計入本錢，不計入稅 金。*省契稅征管按照*省契稅實施方法執(zhí)行，現(xiàn)行契稅 稅率為4%o4.4.費用比例:銷售費用主城區(qū)2%,遠郊可適當調(diào)高。品牌使用費公司規(guī)定2%,根據(jù)合作情況可適當調(diào)整甚至不收。管理費用1

17、.5%o資金本錢系數(shù)估算3%-5%,靜態(tài)本錢表可在此范圍內(nèi)設置，據(jù)實根據(jù)現(xiàn)金流量表計算。.稅金：增值稅及附加=增值稅+城市維護建設稅+教育費附加+地 方教育附加。增值稅預繳，工程銷售完畢后清繳。城市維護建 設稅二本次增值稅額X7%,教育費附加二本次增值稅額義3%,地 方教育附加二本次增值稅額X 2%。土地增值稅：土增稅按照1.5% 預繳，清算時按照銷售收入扣減法定扣除項后的增值稅額作為 計稅依據(jù)，按照四級超額累進稅率征收。.毛利潤：毛利潤二銷售額-直接本錢-增值稅及附加-溢價。土增 前后毛利潤差異在于土增稅。7,所得稅：所得稅稅率為25%,應納稅所得額二（收入-本錢-費用-稅金）X25%8.稅

18、后利潤二凈利潤二利潤額-所得稅二銷售額-完全本錢土地款支付篇：實際指的就是本錢項中土地及大配套費項的支付（含土地出 讓金、大配套費、契稅、復墾券）此篇為自動生成，土地款繳納時間基本都是確定的，鏈接開 發(fā)計劃表中時間和靜態(tài)本錢表的金額。復墾券時間根據(jù)掛地 公告規(guī)定，是攜券入場還是成交確認后繳納。契稅繳納時間 是簽訂土地成交合同時、繳納大配套費時，大配套費繳納契 稅依據(jù)：財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有 關契稅問題的通知（財稅2004 134號）第一條第二款“以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成 交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應 包括在內(nèi)“ O五、現(xiàn)金流量表篇：現(xiàn)金流量表主要是現(xiàn)金流分配的時間，總原那么為：快收慢支， 多收少支L凈現(xiàn)值（NPV） ： A凈現(xiàn)值指未來資金（現(xiàn)金）流入（收入） 現(xiàn)值與未來資金（現(xiàn)金）流出（支出）現(xiàn)值的差額，是工程評估 中凈現(xiàn)值法的基本指標。未來的資金流入與資金流出均按預 計折現(xiàn)率各個時期的現(xiàn)值系數(shù)換算為現(xiàn)值后，再確定其凈現(xiàn) 值。