1、市區(qū)廣場號大廈房地產估價報告項目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價機構：房地產估價公司 估價人員： 估價作業(yè)日期： 二四年十月二十九日至 二年十一月六日 估價報告編號： 目 錄一、致委托人函第頁 二、估價師聲明第頁 三、估價的假設和限制條件第頁 四、估價結果報告第頁 五、估價技術報告第頁 六、附件第頁 致委托人函 大廈酒店有限公司： 受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 市 區(qū) 廣場號大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。 在本報告中已

2、說明的假設與限制條件下，要估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣 ( 大寫 ) 玖億貳仟萬圓整。 房地產估價公司 法定代表人： 二 四年十一月六日 估價師聲明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價

3、報告正文中相關說明。 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范(GB/T50291-1999) 進行分析， 形成意見和結論， 撰寫本估價報告。 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關規(guī)范進行評估。 我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對

4、因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。 本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。 本估價報告中采用的專業(yè)術語的解釋及定義適用房地產估價規(guī)范 (GB/T50291-1999) 相關規(guī)定。 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。 參加本次估價的注冊房地產估價

5、師 簽名 蓋章 房地產估價公司 二四年十一月六日 估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制： 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下： 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設前提。 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數(shù)據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。 估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40 年， 至 2038 年 9 月 1

6、9 日結束， 報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。 最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。 估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。 估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應對本估價結論進行必要的調整。 公開市場假設。即估價結果是在公開市場條

7、件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。 報告使用限制條件如下： 本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的房地產轉讓下使用，不得做其他用途。 本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。 其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下： 估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對

8、評估結論的影響。 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。關于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈的估價結果報告 ( 編號： ) 委托人： 大廈酒店有限公司，法定代表人為，住所為市區(qū)廣場號。 估價機構： 房地產估價公司，法定代表人為，住所為市區(qū)街號， 房地產價格評估資格等級為一級， 證書編號為 “建房估證字 2003 號”。 估價對象 估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、 設備用房、 酒店輔助以及娛樂設施用房， 地上由裙房及 A 、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層 51 層，

9、設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層 29 層，設計功能為半智能寫字間。 估價對象總建筑面積為 140274.34 ，占用土地面積為7593.66 ， 土地性質為國有出讓性質， 土地使用權歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現(xiàn)場。 估價目的： 為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。 價值定義： 根據 房地產估價規(guī)范 第 6.2.2 關于 “房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”

10、的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時點狀態(tài)下的公開市場價格。 估價依據： 房地產價格評估委托協(xié)議書； 國有土地使用權證證書編號：； 施工許可證，證書編號：； 中華人民共和國土地管理法； 中華人民共和國城市房地產管理法； 國家及地方的有關法律、法規(guī)； 房地產估價規(guī)范 (GB/T50291-1999) ； 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料； 委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。 估價原則： 本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。 合法原則。遵循合法原則，

11、應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 估價方法： 根據估價對象的特點，本報告將采用假設開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。 估價結果： 本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，

12、在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣 ( 大寫 ) 玖億貳仟萬圓整。 ( 十一 ) 估 價人員： ( 十二 ) 估 價作業(yè)日期： 二四年十月二十九日 至二年十一月六日 ( 十三 ) 估價報告應用的有效期： 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。 房地產估價公司 二 四年十一月六日 關于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈的估價技術報告 估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、 設備用房、 酒店輔助以及娛樂設施用房

13、， 地上由裙房及 A 、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層 29 層，設計功能為半智能寫字間。 估價對象總建筑面積為 140274.34 ，占用土地面積為7593.66 ， 土地性質為國有出讓性質， 土地使用權歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現(xiàn)場。 根據委托人要求的估價目的，本報告評估大廈于二 四年十月二十九日估價時點停止施 工

14、狀態(tài)的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對 大廈的建設標準和功能特點， 分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。 實物狀況分析 大廈主要技術經濟指標說明 根據委托人提供的經批準的大廈施工圖紙，該大廈的主要技術經濟指標說明如下： 總用地面積 7593.66 其中：酒店部分用地面積 3963.87 寫字間部分用地面積 3629.79 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 建筑占地面積 5300.83 總建筑面積 140274.34 建筑層數(shù)：地下部分 -4F-1F寫字間部分 A 座 7F13FB 座 7F

15、29F酒店客房部分 A 座 14F51F 建筑容積率 1:18.47 建筑覆蓋率 69.81% 綠化率 9.22% 建筑總高 A 座總高 200.80mB 座總高 112.45m 總用水量 2162m3/ 日復用水量 310 m3/ 日實際用水量 1852 m3/ 日 空調冷量 3715RT 過熱蒸汽量 12.209MW 設備總容量 10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA發(fā)電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 大廈整體設計方案說明 依據“大廈整體設計方案”，建成后的大廈要達到如下標準： 總平面布置 大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后路道路紅線 10m 、

16、 廣場 12m 的規(guī)劃要求。 根據用地形狀，建筑物長軸與街平行，且沿街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對廣場。 建筑立面造型 根據規(guī)劃設計要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，街一側的商場入口布置廣告燈飾。 綠化及景觀 根據規(guī)劃設計要求，建筑用地紅線內，臨廣場一側及沿街、街一側盡量

17、布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。 酒店入口軸線正對的綠地上設置銅合金雕塑標志，環(huán)繞酒店大堂設置五根不銹鋼旗桿， 夜間輔以立面泛光照明， 形成鮮明、 生動、清新的外部空間環(huán)境。 建筑功能分布 地下部分 估價對象地下部分設四層地下室， 主要為地下停車場 (22 7 個車位 ) 、機電設備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。 裙房 估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分。街一側裙房的一層至四層設商場，面對廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設總服

18、務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯(lián)結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。 A 座塔樓 A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層 ( 兼設備層 ) ， 四十九層至五十一層為設備層、 機房，屋頂設直升飛機停機坪。 B 座塔樓 B 座塔樓的設計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44 。 七層為會議中心， 六層及八

19、層至二十六層為寫字間， 二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。 裝修 外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框， 淺灰色隔熱中空玻璃。 酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。 公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。 高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。 普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。 會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。 餐廳：地面石材或地毯

20、、地磚，木質鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。 客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。 設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。 其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。 設備及設施配置 中央空調系統(tǒng) 大廈采購美國“開利”牌中央空調系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。 電梯 大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“

21、E411-VVVF ”型電梯 18 部。 樓宇自動化系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據和圖像傳輸。 通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機， 45 條中繼線；酒店設 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機， 175條中繼線。 A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。 機電設備自動控制系統(tǒng)： 采用計算機進行分散控制和集中管理。 酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務系統(tǒng)。 智能型

22、會議系統(tǒng)：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。 廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務廣播系統(tǒng)、火災事故廣播系統(tǒng)。 保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。 車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。 智能型二總線火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。 給排水系統(tǒng) 包括給水、排水、熱水及開水供應、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。 動力系統(tǒng) 包括熱力站、 鍋爐房、 柴油發(fā)電機、 油罐、 油泵和泠庫等設備。 供配電系統(tǒng) 10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設備。 其它實物狀況說明 用地面積及形狀 估價對象用地面積 7593.66 ， 為國有出讓性質， 使用

23、權人為大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。 建造年代 估價對象于 2000 年 8 月開工建設， 2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。 建筑結構 估價對象為鋼結構及鋼筋混凝土結構。 建筑面積 本報告中根據使用功能，將大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等 ) ： 建筑面積 93584.80 商場： 建筑面積 7763.46 寫字間： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910.64 B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016.44

24、 地形及地質條件 估價對象所處地形由東南向西北傾斜， 高差約 5 米， 地質條件良好。 臨街狀態(tài) 估價對象三側臨街。南側與寬約 30m 的街等高相接，臨街寬度約 50m ，西側與寬約 20m 的街等高相接，臨街寬度約120m ， 北側與寬約 50m 的路等高相接， 臨街寬度約 50m ，東側臨寬約 6m 的巷道。 區(qū)位狀況分析 區(qū)域范圍 估價對象所處區(qū)域為以估價對象為中心， 向東 50m 至街，向西 300m 至街， 向北 300m 至街所圍成的區(qū)域。 該區(qū)域按市城市類區(qū)劃分標準屬一類一級區(qū)域，估價對象建設用地按市土地級別標準屬一級地一類區(qū)。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾

25、斜。 街路配置 估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街， 西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。路、路等城市主、次干道通過該區(qū)域， 以廣場為樞紐形成東連廣場、 廣場、廣場，西連廣場、廣場廣場，南接路，北接路的完善的道路交通網絡，道路通達條件較好。整個區(qū)域內路網發(fā)達，路況良好。 交通設施與接近條件 估價對象所處區(qū)域距火車站約 0.5km ，距 海 港 約 2km ， 距國際機構約 8km 。 經過該區(qū)域的 15 路、 23 路、 702 路、 703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達市內各個區(qū)域，形成輻射能力極強的公共交通網絡。 該區(qū)域東接廣場商貿金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。

26、 基礎設施 在估價對象所處區(qū)域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全， 市政主管網可由街、 街一側接入，距離較近。 商服設施配置 估價對象所處區(qū)域內有廣場大廈、 大酒店、 大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，電影城、影劇院等娛樂設施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。 區(qū)域特征及變動趨勢 估價對象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。根據市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿娛樂中心區(qū)，

27、建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。 其他影響設施 估價對象所處區(qū)域內無污染、危險及其他使人心理上產生嫌惡感的設施。 市場背景分析 市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，市經濟發(fā)展迅速。 2003 年，經濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產總值 1632.6 億元，人均生產總值按戶籍平均人口計算為 29206 元， 按年末匯率測算縱約合3529 美元。市已經在國內外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。 近十年來，市政府始終致力于加強城市建設與管

28、理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環(huán)境與基礎設施建設，使得市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領域也不斷拓寬，市始終是中國北方的投資熱點城市之一。幾年來， 市對外貿易持續(xù)快速增長。 全市新批外商投資企業(yè) 879家， 比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元， 增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元， 增長 37.9% 。 在新批外商投資企業(yè)項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。 全市外商投資企業(yè)共完成產值 790.6 億元。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來市投資的

29、國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐市的代表機構 2000 多家。 國內外商家的不斷進入，對高檔商務用房產生了大量需求。同時整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間， 市內的星級酒店入住率超過 80% ， 五星級酒店時常爆滿。 因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好?？梢灶A見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使市的經濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入市的投資、經商、旅游等活動將會持

30、續(xù)增長。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務區(qū)域投資興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價格將保持在較高水平。 最高最佳使用分析 房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。 估價方法選用 根據委托人的估價目的和要求，并根據估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設開發(fā)法與成本法進行評估。 估價測算過程 假設開發(fā)法估價過程 具體技術

31、思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規(guī)模較大， 比較市相同規(guī)模物業(yè)的建設期以及定額規(guī)定的建設期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)： 所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。 報酬率確定為 7.55%( 詳情見后 ) 。 故本報告采用動態(tài)方式進行測算。 基本計算公式為： P=P

32、-(A+B+C+D) 其中 ( 以下各個項目費用均為折現(xiàn)值 ) ： P ：估價對象目前狀態(tài)價格 P ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費 D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下： 項目全部建成后的市場價格： 根據委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報告中根據使用功能，將大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等 ) ： 建筑面積 93584.80 商場： 建

33、筑面積 7763.46 寫字間： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910.64 B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016.44 關于大廈酒店部分的評估 大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于市房地產市場上同類高檔商業(yè)型房地產的市場實際交易案例很少，而此類房地產在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。 收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據估價對象在未來可

34、使用年限 ( 經濟收益年限 ) 內的經營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)膱蟪曷?( 折現(xiàn)率 ) 將估價對象在未來可使用年限 ( 經濟收益年限 ) 內各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。 采用收益法評估房地產價格通常采用下列步驟： 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。 估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產的使用過程中為取得經營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費

35、用、財務費用、稅金及附加費以及經營者利潤等。 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產所產生的收益。 確定報酬率。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。 本報告中假設估價對象在未來使用年限 ( 有限年 ) 內，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：A 年凈收益； Y 報酬率； n 收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。 A 酒店部分凈收益測算： 預計大廈

36、于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。 酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分 ( 車庫、商務中心、健身及出租柜臺等 ) 的凈收益構成。分別測算如下： A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經營收入 大廈酒店的客房部分分為： 15 42 層共有標準間 528 套；15 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據本公司掌握的市目前五星級酒店標準間收費標準， 并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定大廈的酒店標

37、準間收費標準預計為 900 元 / 日 ( 人民幣 ) ， 利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日， 利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日， 利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日， 利用率為 35% 。每年按 360 個營業(yè)日計算。 客房年經營收入為： (900 元 / 日套 528 套 70%+1800 元 / 日套 54 套 65% +2800 元 / 日套 8 套 50%+24500 元 / 日套 1 套 35%) 360 日 14961 萬元 b 客房年運營費用 營業(yè)成本： 客房營業(yè)成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定

38、資產 ( 除房屋和與房屋不可分離的設備設施 ) 折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規(guī)模、技術經濟指標、建設標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。 營業(yè)費用： 包括服務人員工資及福利、 開辦費攤銷和廣告、 宣傳、 交際費，根據市同類酒店 2000 2003 年此項費用平均水平估算， 客房年營業(yè)費用為 625 萬元。 管理費用： 包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元。 財務費用： 包括流動資金的利息、 籌資成本、 匯兌損益等， 估算為 257 萬元。 營業(yè)稅及附加： 按客房營業(yè)收入的 5.55% 計 算 ，為 830 萬元

39、。 經營者利潤： 根據調查和 2003 年市社會經濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算年經營者利潤為 1496 萬元。 年經營費用合計： 6671 萬元。 c 客房部分凈收益 客房部分凈收益年經營收入年經營費用 14961 萬元 6671 萬元 8190 萬元 A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業(yè)收入大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層， 包括程式餐廳、 包間等。 根據廣場、廣場、路一帶同類餐飲娛樂設施的經營情況，經營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經營收入為 3650 萬元。 b 餐飲部分年運營費用 營業(yè)成本 包括原材料和各項服務成

40、本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產 ( 除房屋和與房屋不可分離的設備設施 ) 折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規(guī)模、技術經濟指標、建設標準估算，餐飲部分年營業(yè)成本為 1095 萬元。 營業(yè)費用： 包括服務人員工資及福利、 開辦費攤銷和廣告、 宣傳、 交際費，根據市同類酒店 2000 2003 年此項費用平均水平估算， 餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元。 管理費用： 包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元。 財務費用： 包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。 營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 5.55% 計 算 ，

41、為 203 萬元。 經營者利潤： 根據調查和 2003 年市社會經濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算餐飲部分年經營者利潤為 365 萬元。 年經營費用合計： 1986 萬元。 c 餐飲娛樂部分凈收益 餐飲娛樂部分凈收益年經營收入年經營費用 3650 萬元 1986 萬元 1664 萬元 A.3 其他部分凈收益 酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、 商務中心、 健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。因大廈尚在建設中，難以將各部分的經營收入、經營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確

42、定為其他部分的年凈收益。 其他部分凈收益 (81 9 0 1664) 10% 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益 (a) 以上三部分的凈收益之和，即： 凈收益 a 8290 1664 995 10949 萬元 B 報酬率的確定 本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據本估價機構掌握的有關資料，測算出類似房地產的報酬率為 7.55% 。 最終確定報酬率： Y 7.55% C 經濟收益年限確定 估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至

43、2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范 (GB/T50291-1999) 條文說明中的參考值， 對于鋼結構的非生產用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產用房一般為 60 年。房地產估價規(guī)范第 4.3.8 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經濟收益年限為 32 年. D 測算酒店部分價格 通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式 其

44、中 A 10949 萬元 Y 7.55% n 32 年 測算大廈酒店部分價格為： V 130898 萬元 測算大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算 大廈的商場主要位于大廈 B 、 C 區(qū)，臨街一側裙房的二層至五層， 建筑面積約為 7763.46 ， 估價人員根據估價對象所處區(qū)域內幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規(guī)模、 位置等個別及區(qū)位狀況進行修正， 結合估價師的經驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經營成本、 費用、 稅金、 利潤等， 確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。 B 確定報酬率 根據估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益

45、的報酬率采用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。 C 經濟收益年限確定 商場部分的經濟收益年限按酒店部分經濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經濟收益年限為 32 年。 D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經濟收益年限代入計算公式(公式略)Y 7.55% n 32 年 測算商場部分價格為： V 17933 萬元 大廈寫字樓部分的價格評估 根據委托人提供的規(guī)劃設計圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。 近幾年，市的廣場、廣場、路兩側開發(fā)了大量高檔寫字樓，如大廈、大廈、大廈、大廈、大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選

46、用市場比較法評估其市場價格。 市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產加以比較對照， 從其既知價格通過交易日期修正、 交易情況修正、房地產狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。 運用市場比較法評估房地產價格通常采用下列步驟： 廣泛收集交易實例； 從中選取可比實例； 建立價格比較基礎； 進行交易情況修正； 進行交易日期修正； 時行區(qū)位狀況修正； 進行實物狀況修正； 綜合評估決定估價額。 A 選擇類似交易案例 實例一： 位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現(xiàn)代化大廈， 19

47、98 年 10 月投入使用。 比較實例位于該大廈的二十一層， 南向， 成交面積 227 ， 室內為初裝修， 鋁合金窗， 采用進口高速電梯兩部， 設有煙霧報警、 自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調系統(tǒng)， 水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。 實例二： 位于區(qū)路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結構大廈， 2002 年投入使用， 共計 29 層。 比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ， 室內為初裝修， 鋁合金窗， 采用 4 部進口高速電梯， 設有煙霧報警、 自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調系統(tǒng)，水、 電、 暖等配套

48、設施齊全。 成交價格為建筑面積 9000 元 / ， 交易日期為 2004 年 9 月 6 日。 實例三： 位于區(qū)路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口高速電梯， 配套設施有中央空調、 消防煙霧報警及自動噴淋、 IDD 電話系統(tǒng)， 2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ，東南朝向，室內為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。 B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三 （此處未列表）區(qū) 位 狀 況 自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似

49、 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況 臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似 平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十 外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期 近期 近期 近期 C 確定修正系數(shù) 交易情況修正 實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。 交易日期修正 可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產價格基本平穩(wěn)， 因此可看作

50、 100 。 由 于受經濟發(fā)展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產的價格將有5% 的下降幅度。 為簡化分析， 本估價報告中假設在銷售前提下， 全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95 。 區(qū)位狀況修正 比較實例三處于估價對象同一區(qū)域，比較實例一、二處于類似區(qū)域， 根據表 1 比較參照物與估價對象的區(qū)域進行的比較分析， 確定比較修正系數(shù)為： 設估價對象的區(qū)域價格為 100 ， 則實例一為 95 ，實例二為 100 ，實例三為 98 。 實物狀況修正 根據表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析， 主要

51、考慮裝修標準、結構功能、規(guī)模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設估價對象的價格為 100 ， 則實例一為 95 ， 實例二為 95 ，實例三為 95 。 D 根據以上各項修正系數(shù)，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三 成交單價 ( 元/ ) 8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產狀況因素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格

52、進行綜合平均，估價對象的市場單價為： (8840 9000 8980)/3 8940( 元 / ) E 寫字樓部分的價格 估價對象寫字樓部分的價格為： (9910.64 29016.44) 8940 34801( 萬元 ) 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 17933 34801 183632( 萬元 ) 本報告采用動態(tài)方式進行計算測算。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17% 。 則大廈于估價時點的現(xiàn)值為143290萬元 應扣除開發(fā)費用測算 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據估價對象目前完成狀況，根據委托人提供的資料結合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程 ( 含設備 ) 、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為